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房租上漲到幾時

http://magazine.caixin.com/2012-07-27/100415855_all.html

全國性房地產調控以來,各地陸續推出「限購、限貸」的「兩限」政策,房價高位回落,成交萎縮,但房租價格卻在悄然間大幅上漲。全國很多城市在一年半的時間裡,租金價格上漲了超過10%,北京、成都、重慶等地的租金價格漲幅甚至接近20%。

  租售比隨之從高位有所回落,但全國範圍的租售比仍然位於1︰400的高位,與國際上1︰200-1︰300的安全區間依然相距甚遠。北京、上海這些超大城市,租售比失衡的狀態更為顯著。

  隨著城鎮化進程加速,未來相當長一段時間內租金上漲趨勢會得以延續,如房價能得到控制,租售比會逐漸回落。然而,租金持續上漲已給眾多租房者造成巨大經濟壓力。對於低收入者和剛剛步入職場的畢業生來說,「兩限」政策和租金上漲同時出現,令其處境更為艱難。

漲,再漲

  「在我們監測的幾個主要城市中,從2009年開始,平均每年租金上漲都在10%左右,而今年上半年很多城市漲幅就已經超過了10%。」中國指數研究院分析師何田告訴財新記者。

  根據中國指數研究院提供的數據,今年上半年,北京、深圳、成都和天津的租金價格均上漲超過10%,其中,北京和天津以14%的同比增幅高居榜首。由於房價調整不太明顯,各地租售比有所回落,北京、天津等地租售比從去年的超過1︰500回落到1︰450附近。

  大城市租金的爆髮式上漲與「兩限」政策有密切關係。「很多有購房意願的人卻沒有資格,只能轉買為租,交通便利的熱門地塊或者樓盤租金自然水漲船高。」偉業我愛我家一位房產中介告訴記者。

  另一方面,一線城市的城鎮化速度加快,流動人口快速增長造成區域內租賃市場的長期供需失衡。中國社會科學院在2011年發佈的《社會建設藍皮書》稱,2000年以來北京市流動人口年均增長70萬,未來這一高速增長的勢頭可能還將延續至少20年。

  在21世紀不動產高級分析師粟日看來,這種供給和需求的失衡狀態會令北京市的房租保持上漲趨勢。不過,他認為「兩限」政策對房租的影響更多表現在去年。他說:「今年可能就不那麼明顯了,去年房價下行,很多投資者有多餘的房子,為了扛下去,可能就會選擇轉售為租。」

  鏈家地產市場研究分析師張旭亦認為,未來幾年租金上漲的趨勢雖是確定的,但不會像去年那麼明顯。

  在眾多市場人士看來,從2009年開始的房租大幅上漲,更多是對於過去的一種修正。同期,全國範圍內工資水平也大幅上漲,而且通脹水平較高,生 活成本攀升,這些都是房租價格大漲的重要因素。目前物價壓力已經有所趨緩,且經濟整體狀況堪憂,租金價格上漲的速度也會相應放緩。

  不過,5月以來,全國很多城市陸續出現房價環比上漲,成交量激增的情況。央行連續兩次降息,北京、天津等地也相繼出現天價「地王」,房價上漲的預期悄然回歸。粟日稱,售房者或出租者的價格預期隨之有所提高。

  部分擁有多套住房的房東告訴財新記者,由於租賃需求比較旺盛,且中介給與的參考價格多比較高,因此存在提租的想法。

  相比之下,租房者的議價能力卻並不高。一位租房者說,他們所租的三居室的房子,房東要漲價600元,則平攤下來一個人要漲200元,一年是 2400元,「但是,如果再去找一個房子,則要多付一個月的中介費,還要搬家,而且不一定就能找到比這合適的房子,成本可能會更高,所以,最終權衡下還是 會答應」。

遠,更遠

  26歲的遼寧女孩小方,三年前來到北京。工作初期,她的工資稅前只有2400元。小方和一個同事合租於呼家樓附近的一處地下室,「平攤下來,一個月就是600元左右。」

  不過,這套地下室僅僅租住到了去年的6月份。從去年5月開始,北京市開始對地下室租賃進行清理,小方也被迫搬離了這個住了兩年的房子。「發現房 子越來越難找,位置稍微方便一點的租金都貴得離譜。」急於尋找房子的小方最終被迫搬到了通州北苑站外的一處兩居室,「平攤下來一個人要900,上班時間卻 至少多了一個半小時」。

  房產所在位置是租賃最重要的考慮之一。北京城市佈局中,四環內遍佈商業區和高檔寫字樓,然而,這附近房屋的租金多不能為工薪族所接受。大多數租 房者會將視線投向四環甚至五環外、距離城中心較遠但卻靠近地鐵站的地方。這也使得這些樓盤的租金價格在過去一年出現大幅上漲。東四環外一號線附近某處一居 室的月租價格,從去年年末的3000元,已經上漲到現在的3500元左右。

  隨著北京地下交通建設的逐步推進,「地鐵一響,黃金萬兩」的預期不僅影響著購房者,也對租房者的生活產生了較大影響。根據鏈家地產的市場研究部統計,目前北京近郊緊鄰地鐵的樓盤平均租金,比周邊的普通樓盤要高出200元左右。

  「客戶來了,先問的樓盤多數都是地鐵站附近的熱盤,看的人多,房價、租金自然就都上去了。」某房產中介工作人員告訴記者,即將開通的6號線沿線 租金上漲就十分明顯,房東和中介在介紹時也都會把地鐵即將通車作為高價的理由,「比如春節前一套普通的一居室租金價格大概在3000元附近,但現在已經漲 到3600元到3800元」。

  而根據記者瞭解,同樣這樣一套住宅,目前業主的報價大概在180萬元左右,即使在不考慮交易稅費和租房物業及取暖費用的情況下,租售比仍達到了1︰500。

  隨著地鐵周邊的房源漸少,租房者被迫將視線轉向更遠的郊區。按照鏈家地產的統計數據,今年上半年,北京市內城區和郊區租金漲幅最為明顯。從成交量上看,郊區成交量佔比也持續增多,由一季度的19.5%左右,上漲到二季度的21.3%左右。

  在張旭看來,地鐵的開通,對於擁有較多出行選擇的主城區來說,租金上漲的壓力並不大,但對於郊區來說影響可能非常明顯。「之前市場對某塊區域的需求可能不是很大,但地鐵通車後,就會有一部分租客選擇去那裡承租,租金上漲的壓力也會增加。」

政策缺位

  目前,政府陸續推進的房地產調控政策多集中於一手房和二手房市場,對租賃市場關注不多。儘管近期亦有地方放寬廉租房和公租房的申請資格,但在諸如收入、戶籍、家庭資產等方面的硬性指標,仍然讓很多「夾心層」人群望而卻步。

  公共租賃住房建設進展緩慢,則彰顯出政策效力缺失。儘管政府希望公共租賃住房的上市能帶動租金增長減速,但限於資金等方面的原因,公共租賃住房 建設速度仍十分緩慢。北京市住建委的數據顯示,北京公租房和廉租房2011年的開工面積為97.7萬平方米和8.6萬平方米,而竣工面積分別為76.1萬 平方米和7.3萬平方米,如果以60平方米每套的面積簡單估算,2011年全年竣工公租房和廉租房的總套數約為1萬餘套。和每年數十萬人的新增流動人口相 比,無異於杯水車薪。

  鏈家地產認為,相對於每年超過百萬戶的租賃需求來說,公租房對市場緊張供求狀況並無明顯緩解作用。大多數租客還需通過市場化的尋租來解決。

  雖然當前部分業主由售轉租,可一旦政策放鬆或者市場企穩回升後,出售意願會再度增加。另一方面,目前房屋空置成本較低,大量存在的空置房源的業主並沒有出租的動力。

  在摩根大通首席中國經濟學家朱海斌看來,當前房地產政策仍然著力於房屋買賣,對租房市場關注不夠。「如何把市場上的空置房資源,轉換為租房市場的有效供給,仍然是政策應該考慮的。」朱海斌對財新記者稱。■


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