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拆解「隱形債」 鐵路內房最狼死

2014-05-08 NM
 
 

 

一間公司是否值得投資,負債高低是重要指標之一。作為上市公司,負債原是公開資料,但投資者眼見的數字,卻未必是全部。在內地調控及收水的大環境下,企業債台高築,一發不可收拾,「冚唔住」,惟有扭盡六壬遮醜,「㩒」低負債比率。本刊找來基金經理及會計專家,拆解金魚缸中最熱門的三招「隱形術」。是龍是蟲,通通現形。第一招改名換姓應付賬

股價沉寂多年的鐵路股,近日終於炒起。上週五內地傳媒報導,今年鐵路投資目標上調至逾八千億元(人民幣,下同),為今年內第三次調整。消息一出,中國中鐵(390)單日急升逾百分之九,中國鐵建(1186)升逾百分之七,一眾財演出力唱好,連炒唔上的中交建(1800),都被吹捧為可追落後。不過,熟悉資本市場的基金經理Martin就踢爆,部分鐵路股的負債率比年報、大行報告顯示的更高,他解釋:「喺財務學上,要俾利息嘅欠款,好似銀行貸款、債券,先會計入負債。而有鐵路股嘅應付賬,雖多到離譜,但因為唔使俾利息,就唔計入負債比率,變相隱藏咗啲債。」在計算負債比率時,普遍用兩種方法,即財務學計法及會計學計法。前者不包括應付賬等不計息欠款,後者就計算。以中交建為例,因用財務學計法,年報上顯示的負債率僅為百分之五十,但若用後者,加上逾二千億元應付賬,負債率便急升至百分之八十。有會計師指出:「如果想顯得負債少啲,梗係用財務學的計法啦,所以見到負債率要睇清楚計法。」

鐵道部拖數

基金經理Martin指,除了鐵路股外,基建股的應付賬都特別龐大,「因為佢哋都係幫政府做嘢,政府一年先找一次數,佢哋收唔到錢咪唯有拖數囉,佢哋應收賬都特別大o架。」他指,用財務學計法,對於應付賬龐大的企業,便不能完全反映負債的嚴重。有會計師指,以會計學的計算方法,負債率超過六成已算高,但還要看營運現金流是否正數。營運現金流意即「賺咗嘅錢,有幾多真係落袋」,如果公司有盈利,但營運現金流為負數,代表公司該年沒有真正現金進賬。「如果負債率高又加上負營運現金流,間公司就好危險。」根據一三年年報,中鐵建負債率高達八成五,同時出現九十三億的負營運現金流。

第二招乾坤大挪移永續債券

「永續債券(perpetual bond)即是我問你借一百蚊,但一世唔還錢,只要每年俾九蚊息你。」基金經理Martin表示。由於不用還本金,又不用贖回,所以永續債券在財務報表上,不會列入債務,反而一個乾坤大挪移,放入股本權益內;公司持續有人還息,不叫「利息支出」而叫「分紅」,成功轉移視線。即使公司大發永續債券,仍令人有債務回落的錯覺。

內房「救星」

這種避債方法,被債台高築的內房股視為「救星」。Martin解釋:「因為內房本身嘅借款槓桿已好大,再發債嘅利息會好高,仲會再推高負債比率。所以,雖然永續債券嘅利息都唔低,要九至十釐,但唔使還本,無到期壓力。」當中最進取一定是恆大地產(3333)。去年已發行十五億美元債的恆大,同年再為旗下二十四個項目,發行二百五十億元永續債券。以財務學方法計算,去年恆大負債率約為百分之七十,按年大跌近十五個百分點,乍看以為減債成功。但若計及永續債券,負債率即激增至近百分之一百五十,創上市後新高。同樣情況亦在雅居樂(3383)及瑞房(272)等內房股出現。其中雅居樂去年發行四十四億元永續債券,成功將負債率由實際的百分之九十六,「美化」至百分之七十二。而去年備受上海釘子戶困擾的瑞房,一二年發行三十一億永續債券,利率高達十釐,但遮一遮醜後,負債率減少至百分之六十。

第三招隱惡揚善聯營公司

聯營公司,通常是指上市公司持股五成以下的投資項目,由於被視為沒有控制權的投資,在年報上,以權益法入賬,即將資產減去負債,再列入母公司的「應佔聯營公司權益」。這樣入賬的好處是自動將負債隱藏,母公司可以利用聯營公司不斷發債,只要負債總額不超過資產總額,列入母公司的「應佔聯營公司權益」都會是正數,所有債務都是「你睇我唔到」。將此招玩得出神入化的表表者,非長實(1)莫屬。由於長實只持有和黃(13)百分之四十九點九股權,僅零點一個百分點之差,長實就不用將和黃的負債記入資產負債表內。須知道長實去年計息負債只有四百二十億港元,但和黃的負債卻高達二千三百多億元。若以會計學計法,按比例計入和黃的負債,長實的負債率將由百分之十三,急升至百分之二十七。睇來「隱惡揚善」不單適用於賣樓,投資者無論買樓買股,都要打醒十二分精神。

優先股實為債

永續債叫「債」,但在財務報表上被當作「股權」;相反,優先股叫「股」,但其實被列為負債。去年一月,手機遊戲股網龍(777)的全資附屬公司,發行可贖回優先股,集資超過一億元人民幣。有會計師指,有些優先股可以贖回,又要定期派息,性質同債券一樣,只係「個名唔同」,是一種過氣的掩飾債務工具,「香港公司依家唔興啦,呢十年、八年發債息率低,只有五至六釐,發債容易好多。」由於優先股索償權次於債權人,又沒有投票權,要吸引買家,息率就要高達九至十釐,以網龍為例,其優先股的年利率竟高達百分十七。會計師解釋:「其實都正常,因為佢用附屬公司發行,風險好高;再加上佢做遊戲,無資產,一隻game死就可能無錢還,連銀行都未必敢借。」

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南昌一號未賣先加價4% 4房最貴折實943萬 下周二全推首批50伙

1 : GS(14)@2016-10-13 07:42:06

【明報專訊】市况熾熱,再有新盤未開賣先加價。恒地(0012)以實用595方呎4房戶作招徠的深水埗南昌一號,突修訂價單,顯示未上載銷售安排的22伙加價約4%,部分4房戶加價後的折實價,比更高樓層的同類戶高3%,最貴達943萬元。恒地表示,未賣樓先提價是因應項目收票反應理想。市場消息稱,該盤過去5日累收約310票,超額5倍。

明報記者 林可為、謝穎怡

樓花期28個月的南昌一號,上周以折實平均實呎1.54萬元首推50伙,其中28伙已上載銷售安排,定於本月18日發售,包括價單內售價最貴、折實售919萬元的32樓實用595方呎A室。恒地昨修訂價單,將另外22伙實用364至595方呎、仍未上載銷售安排的單位加價4%,但維持最高5%折扣,相關單位加價後折實價由593萬至943萬元。

藍塘傲首日收780票 超額5倍

南昌一號亦更新銷售安排,本月18日發售首批全數50伙,估計市值3.7億元。恒地營業(一)部總經理林達民表示,集團是次舉措是有見項目收票反應良好。可留意的是,部分單位加價後的折實價,比樓層更高同類戶的價錢更貴;以新加價30樓A室4房戶為例,現折實價943萬元,比32樓A室折實價919萬元高出2.6%。

南區‧左岸次輪26伙近售罄

至於周二開價、麗展(0488)與郭炳湘合作的將軍澳藍塘傲,市場消息指,首日收逾780張入票,以首推131伙(折實平均實呎1.32萬元)計,超額5倍。另一邊廂,已近現樓的中海外(0688)鴨脷洲南區‧左岸,昨展開次輪銷售推26伙,雖然加價2%至4%,但無阻銷情。市場消息指,整批單位開售近3小時,共售出約25伙即近清袋;以每伙平均售價5000萬元計,預料單日套現12.5億元,連同首輪30伙沽清套現約15億元,累積套現料達27.5億元。中海外地產董事總經理游偉光表示,項目九成買家為用家,顯示市場對豪宅剛性需求強烈,而需付買家印花稅BSD的境外買家,比例佔約20%。

君柏累沽41伙 套現14.6億

長實地產(1113)、郭炳湘合作的亞皆老街君柏,周六開售新一批34伙,整批以定價計市值逾15億元。長實地產投資董事黃思聰表示,項目推出的「Z138先住後付」12年特長成交期付款計劃,名額增加34個;項目上周六至今累售41伙、套現14.6億元,逾七成買家選用「Z138先住後付」計劃。

[地產]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0577&issue=20161013
南昌 一號 號未 未賣 賣先 加價 4% 房最 最貴 貴折 折實 943 下周 二全 全推 推首 首批 50
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Grand Yoho 4個月貴21%2期呎價1.45萬 一房最癲叫646萬

1 : GS(14)@2017-01-05 08:04:04

■Grand Yoho2期開價後,隨即開放示範單位予準買家參觀,售樓處現場亦算墟冚。



【本報訊】2017新盤第一擊、新地(016)元朗Grand Yoho2期昨開價,首批166伙折盡優惠平均呎價近1.45萬元,較四個多月前推售的1期首批單位貴逾兩成,最癲一房戶嗌價近646萬元,挑戰新界西北區紀錄。項目料下周進行首輪銷售,受消息刺激,同區二手業主心雄反價。記者:陳東陽



去年11月初港府加辣後至今,元朗Grand Yoho2期是首個開價的全新盤,定價備受關注。至昨日發展商終公佈首張價單,雖然166伙屬一手新例的最低要求,但戶型涵蓋一房到逾千呎的四房間隔,更出乎意料地晒冷推出全數40伙一房單位。60天即供方案下,發展商提供最高19.5%折扣,首批166伙折實平均呎價14,488元,較去年8月份1期開價時首批呎價11,968元高出逾21%。


新地:有加價空間

最平的一房單位折實價近538萬元,位於8座7樓B室,實用面積416方呎,呎價近1.3萬元,無論總金額抑或呎價都貼近市區樓,如大角嘴帝峯.皇殿,實用面積301方呎一房戶,去年底成交價徘徊570萬至600萬元水平。至於最貴的50樓鳳凰層一房戶折盡優惠,價錢仍逼近650萬元,呎價逾1.56萬元,一旦成交將成為新界西北最癲價一房戶。再仔細對照Grand Yoho兩期的同類型單位。例如今次Grand Yoho2期兩房入場單位折實價661.2萬元,為8座10樓G室實用545方呎,呎價約1.21萬元,同時是首張價單呎價最平單位。比較1期首張價單中毗鄰的9座同層G室,面積間隔景觀均相若,實用543方呎,折實呎價僅約1.07萬元,2期同類單位貴近14%。新地副董事總經理雷霆形容Grand Yoho2期整體條件比1期略佳,而今次2期首張價單與第1期最後一批單位價錢相若,往後有加價空間。集團代理總經理胡致遠補充,項目最快今日開始收票,料下周發售。被問到近期多個新盤之間的競爭,雷霆回應指市場上多盤推出反而會帶旺市況,有利交投。


元朗二手業主反價

Grand Yoho2期高價推盤,同區二手放盤馬上有反價個案。新元朗中心4座中層D室,實用485方呎,業主原叫價570萬元,昨反價廿萬至590萬元。樓齡較新的Yoho Midtown2座低層D室,實用972方呎,原以市價1,100萬元放盤,昨日叫價調高足足一球至1,200萬元,呎價12,345元。新地無懼新辣招高價推盤,署理財政司司長陳家強昨出席立法會財經事務委員會時,仍然堅稱新辣招奏效,樓價指數於去11月升幅放緩,不過,政府仍有密切留意樓市情況,在適當時再推出合適政策,以維持樓市健康平穩發展。



■楊同學

【市民意見】

楊同學:「現讀大學,自己距離30歲不夠10年,但希望30歲前買到樓,仲要靠自己,不想靠屋企人幫手,希望畢業後搵份好少少工作,達成夢想。Grand Yoho2期一房單位超過500萬,甚至是600幾萬,覺得非常貴,好難負擔。」




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170104/19885792
Grand Yoho 個月 月貴 21 期呎 呎價 1.45 一房 房最 最癲 癲叫 646
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大圍站項目劏房最細178呎

1 : GS(14)@2017-03-23 06:20:09

【本報訊】新世界(017)夥拍港鐵(066)齊齊起劏房。據屋宇署批出的施工同意書資料顯示,新世界於2014年投得的大圍站上蓋項目,提供約3,000伙,當中7%單位(216伙)的實用樓面面積竟然只有178方呎(16.5平方米),有可能成為新界東最細鐵路上蓋項目單位。根據屋宇署定義的實用樓面面積,是指單位室內面積,廚房、廁所及牆身等設施並未計算在內,即是較新盤正式推售時價單列明的實用面積(Saleable Floor Area)為細。計及發水,幾可肯定該批單位細過300方呎,但最後數字待發展商公佈。對於單位具體面積,港鐵及新世界均未有回應。資料顯示,港鐵於2014年10月將大圍站上蓋項目批予新世界發展,項目補地價金額為103.56億元,當時被冠以「百億地王」,以總樓面270萬方呎計算,每呎樓面補地價3,800多元。同時,九建(034)油塘鯉魚門徑限量住宅項目,提供646伙,亦有69伙的實用樓面面積只有116方呎(10.8平方米),計及發水,或有可能少於200方呎。


今年私宅動工料逾2萬伙

另屋宇署1月份共批出19份建築圖則,當中包括嘉華(173)大埔白石角創新路項目,批建7座19層高,及2座18層高的分層住宅,樓面約66.3萬方呎。嘉華於2015年9月以30.3億元投得地皮,每呎樓面地價4,567元。華南城(1668)聯席主席鄭松興持有的大埔公路大埔滘段4781號一幢獨立大宅,於2014年8月以4.88億元買入,獲批建3幢3層高物業,總樓面1.56萬方呎。此外,私宅動工量連續7個月突破千伙水平,1月份全港共有9個私人住宅項目動工共3,213伙,較去年12月份的1,631伙大增97%,創自2015年3月以後的22個月新高。市場估計,今年私宅動工量有機會挑戰2萬伙以上水平,可望刷新17年以來的新高紀錄。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170322/19965894
大圍 圍站 項目 房最 最細 178
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沙頭角新盤 兩房最貴千萬尚澄平均呎價萬元 買家須有禁區紙

1 : GS(14)@2017-04-28 00:53:13

■沙頭角新盤尚澄折實平均呎價10,175元,最貴兩房戶驚見千萬元。 倪敏慧攝



【本報訊】有專家曾指,香港賣樓實在太好賺,引來中資大舉來港搶地。沙頭角邊境禁區內樓盤也賣1萬元一呎,遠展(035)於3年前僅以每呎地價1,104元投得的一幅沙頭角地皮,現建成尚澄後,每呎竟賣10,175元,比地價貴八倍,賣出首批單位已收回地價;最貴兩房戶驚見千萬元,呎價1.6萬元媲美市區價。記者:朱連峰 陳家雄



不過,樓市瘋狂,沙頭角禁區盤照搶,有指昨首日已接獲約30個登記,最快下周開售。尚澄屬沙頭角17年來首個新盤,昨公佈首張價單,涉57伙,實用面積277方呎至636方呎,扣除最多9%折扣優惠後(大手客再平1%),折實平均呎價10,175元。最貴1伙定價逾千萬元,為1座6樓C室連平台(52方呎)及天台(1,140方呎),實用面積593方呎,兩房間隔,定價1,056.45萬元,呎價17,815元,屬這批單位定價及呎價最高;扣除折扣後,仍需961萬元,呎價1.6萬元。



■尚澄可享海景。 倪敏慧攝

■尚澄1座2樓B室示範單位,實用面積459方呎,屬1房間隔。 李潤芳攝


開放式戶257萬入場

若不計最貴4伙特色戶,其餘53伙標準戶的折實價全低於600萬元,當中46伙,即八成單位500萬元有找,300萬元內佔5伙。最平單位為2座2樓K室,實用面積277呎,開放式間隔,折實價257萬元。發展商為搶客,提供最高九成樓按。尚澄位於新界北的沙頭角禁區內,地契規定只限出售予持禁區「居民證」的居民。據知,目前沙頭角有兩個樓盤設相關限制,其中一個是尚澄,另一個便是毗鄰於1999年落成的順隆花園,惟二手交投疏落,平均1年僅兩宗買賣,對上一宗成交為A座2樓3室,實用面積779方呎,去年12月以428萬元成交,呎價5,494元,尚澄較之貴85%。近期開售而最近沙頭角的新盤,為恒地(012)的上水高爾夫.御苑,今年2月開售,首批折實平均呎價近1.6萬元。




區內17年首個新盤

遠東發展高級營業及市務總監方俊形容,自順隆花園後,尚澄是沙頭角17年來第一個新盤,今次定價屬「超值開心價」,目標客戶是持有沙頭角居民證人士。他又不認為定價偏高,始終沙頭角自順隆花園後17年來沒有新盤。目前沙頭角雖然為禁區,其歷史任務差不多完結,不排除禁區在不久將來解除,並不出奇。沙頭角有不少於3,000伙,約1萬人,不少居民搬離沙頭角,甚至居於海外。對上一次立法會選舉,鄉委會發出十萬封信,有三萬封回覆,方俊覺得不少持有居民證居民有意搬返沙頭角置業。他深信區內缺乏有海景有管理的屋苑,之前無得揀,?家有供應,相信有吸引力。相若價錢,市區搵不到;另新地(016)屯門珀御70伙售約67伙。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170427/20003004
沙頭角 沙頭 新盤 兩房 房最 最貴 貴千 千萬 萬尚 尚澄 平均 呎價 價萬 萬元 買家 須有 禁區
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近鑽石山站 開放式綠表叫100萬 鳳德邨兩房最平250萬

1 : GS(14)@2017-06-18 22:04:55

■廚房改開放式,加強大廳空間感。



【搵屋指南】鑽石山鳳德邨為全港首批可供租戶選擇購入的租置公屋之一,物業鄰近港鐵鑽石山站,為區內熱門租置公屋。撇除客源較窄的實用面積100餘方呎開放式單位,以可間隔兩房的實用面積300餘方呎單位為例,只可售予綠表人士的第二市場樓價由約250萬元起,需要補地價的自由市場入場價約460萬元。記者:伍志輝攝影:黃耀興



鳳德邨於1991至1992年落成入伙,共建7座提供5,313個單位,實用面積126至598方呎,包括新長型、Y3型及Y4型三款公屋設計,自設商場及街市,另有社區會堂、平台花園、兒童遊樂設施、健身設施、各類球場、滾軸溜冰場等,屋邨外設有巴士及小巴站,提供多條路線來往港九新界多個地區,另建有行人天橋接駁至龍蟠街及商場荷里活廣場,5至10分鐘行程可抵鑽石山站,社區配套方便就腳。



■鳳德邨提供逾五千個單位。

■屋邨商場有各類商舖食肆。


三房綠表叫價近600萬

1998年政府推出第1期租者置其屋計劃,鳳德邨是其中一個可供租戶購入的屋邨,最早期的折扣率約55至56%,歷年來持續有租戶選擇購入租住單位,由於樓價高企,近年的折扣率已調升至60至70%以上。鳳德邨放盤集中第二市場,自由市場放盤多屬早期購入單位,多年前已經補地價轉為收租物業又或已經轉售,近年補地價成本太高,自由市場全新盤源可謂少之又少。物業最細碼單位為實用面積100餘方呎的開放式單人戶,第二市場放盤叫價最平100萬元,自由市場開價達220萬元。實用300餘至400餘方呎單位,可以間隔兩房,第二市場樓價由250萬元起,自由市場最低消費約460萬元。可以間隔三房的實用500餘方呎單位,盤源極之罕有,第二市場叫價貼近600萬元,自由市場幾乎沒有放盤。


睡房闊窗望翠綠樹景

介紹單位為實用面積381方呎兩房戶,多年前已補地價,自由市場放盤叫價458萬元,為同類單位入場之選。單位兩間睡房有寬闊窗戶,向東北望附近山坡綠樹,觀感綠化無環境噪音。客飯廳無窗,由於廚房改開放式,大廳未致於完全昏暗無光,打開睡房門亦有光源入廳。全屋裝修企理,地磚及廚廁設備完好,可以節省翻新開支。世紀21富山地產劉倩彤表示,鳳德邨近期成交俱為第二市場,8座斑鳳樓實用366方呎單位成交價210萬元,7座銀鳳樓實用354方呎單位則以235萬元易手。自由市場成交要追溯至今年初,2座碧鳳樓實用147方呎單位,作價170萬元。



■睡房設有特闊窗戶,外望養眼樹景。

■睡房向東北,前臨山坡,環境清靜。

■廚房設備簡單,保養尚可。





97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁:http://hksar20.appledaily.com.hk




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近鑽 石山 開放式 開放 綠表 表叫 100 鳳德 兩房 房最 最平 250
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恒指乏力 創52周高位股份反大增中小股熱炒 內房最癲

1 : GS(14)@2017-09-17 13:47:32

【本報訊】大市反彈乏力,資金續炒中小股,近30隻內房創52周高!大市仍未重拾升勢,恒指昨高開204點,以全日最高位27817點開市,其後不斷下挫並倒跌,最終收報27522點,倒跌90點或0.3%,失守20天線(昨處27537點)。不過,主板成交額再度突破千億元,29隻內房股更創52周新高,帶動大市共錄74隻股票價格突破52周高位,為一個半月來最多。記者:莫亦熙 余倩敏

中小價股昨仍受捧,恒生綜合中型及小型股指數繼續跑贏恒指,分別逆市升0.5%及0.3%。跌市下整體股票表現卻有所改善,約770隻股票錄得升幅,升跌比例為5.4比4.6,上升股份比下跌多;同時整體創52周高的股份多達74隻,為一個半月來最多。相反,昨有成交額中有約31.5%來自藍籌股,但累計本月至今藍籌股日均成交佔比只有約32.5%,較上月日均低約6.2個百分點。


內房憧憬金九銀十

投資者近日聚焦「金九銀十」,即九、十月的全年房屋銷售旺季表現,令內房股昨成最熱炒板塊,29隻內房股價創至少52周新高。當中雅居樂(3383)升6.8%,萬科(2202)急彈9.6%破頂,碧桂園(2007)揚6.5%;深港通新貴中國奧園(3883)錄逾8,000萬元北水湧入,股價升8.3%創九年高。反映板塊走勢的恒生中國房地產指數昨升2.9%至5881點,累計過去三日已彈半成。市場對高追內房有分歧,京華山一研究部主管彭偉新表示,內房估值已炒高,但在理想銷售數據支持下仍會有資金捧場,持貨者未到時候沽貨,追貨者則宜以一線股長揸、次線股短炒策略。時富資產董事總經理姚浩然則認為,現時不宜高追內房股,倘散戶有意投資相關板塊,他相對看好賣樓速度較快的大型內房股萬科。


北水交投持續活躍

除內房外,汽車及濠賭股亦有追捧,而紙業股昨亦有炒作,晨鳴(1812)與理文(2314)分別大升4.3%及4.4%,一同破頂;玖紙(2689)則彈7.8%創52周高。另外,H指昨收報11098點,挫0.3%。大市沽空佔比9%,連續四個交易日沽空率不足一成,全日主板成交額1,004億元。值得注意是,北水交投活躍,上海港股通錄超過28億元人民幣資金淨流入,為接近四個多月來最多,連同深圳港股通的6.7億元人民幣,昨共有約34.7億元人民幣北水流入。不過彭偉新表示,多隻股份競價時段被質低,短期下跌風險仍大,恒指或會下試50天線(昨處26977點)。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170908/20146633
乏力 52 高位 股份 大增 中小 熱炒 內房 房最 最癲
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單幢盤君豪峰 一房最平681萬

1 : GS(14)@2017-10-22 17:27:01

■恒地林達民形容君豪峰日後加價空間大。周志堅攝



【本報訊】「四叔」李兆基旗下恒地(012)的鰂魚涌單幢新盤君豪峰,昨公佈首張價單93伙,折實平均呎價2.4萬元,較同區二手樓貴逾三成,290方呎一房戶入場費681萬元。樓盤最高可借足九成按揭,首期低至68萬元吸客,最快下周開賣。



最快下周開售

恒地營業(一)部總經理林達民表示,君豪峰首批推出單位,面積290至451方呎,全為一房及兩房戶,平均呎價25,493元,若計及即供付款最高5%折扣後,折實平均呎價24,218元,較意向價折讓逾一成。他形容首批是刻意低開,希望能對銷售起正面作用,強調日後加價空間大。首批最平單位為15樓D室,實用面積290方呎,折實價681萬元,呎價23,483元﹔最貴為27樓F室兩房戶,實用面積451方呎,折實價1,081萬元,呎價23,990元。呎價最貴為33樓D室一房戶,實用面積290方呎,折實價784萬元,呎價27,068元。目前同區單幢二手樓平均呎價約1.8萬元,換言之,君豪峰貴二手逾三成;若與新樓比較,則屬貼市價。四叔同系北角尚譽去年9月開售,首批折實平均呎價2.5萬元。四叔為搶上車客,提供超高成數按揭,首按加二按最高樓價九成,即首期低至68萬元﹔恒地旗下財務公司亦提供最高八成半一按。今日開始接受登記,本票10萬元,最快下周開售。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171021/20190195
單幢 幢盤 盤君 豪峰 一房 房最 最平 681
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=343088

馬鞍山新盤一房最平624萬新地雲海呎價1.7萬 貴絕同區

1 : GS(14)@2018-01-07 15:48:55

■馬鞍山雲海享海景優勢,平均呎價1.7萬元,貴絕同區。資料圖片

【本報訊】2018年頭炮盤新地(016)馬鞍山雲海,昨公佈首張價單,平均呎價近1.7萬元,貴絕同區,比同區二手樓貴約16%,一房戶入場費折實624.03萬元。同一時間,恒地(012)同區迎海系列趁勢加價,昨修訂價單,最高提價13%。記者:葉煜燊


雲海首批涉及71伙,提供1房至4房間隔,即供最高享22%折扣,折實平均呎價為16,988元,折實624.03萬至1,715.75萬元,由於大多數單位銀碼較高,而且不足20伙的單位折實樓價在700萬元以下,發展商提供最高八成一按,料吸換樓客。最平單位為香海臺1座2樓D室,實用面積382方呎,採1房間隔,折實價624.03萬元,折實呎價16,336元;面積最大的4房入場單位香海臺第1座1樓A室,實用面積983方呎,折實售價1,552.7萬元,折實呎價15,796元。



同區迎海系即加價

新地副董事總經理雷霆形容定價「無與倫比」,又指一如既往首批單位定價較低,強調未來會有加價空間。新地代理總經理胡致遠表示,今日開放示範單位予公眾參觀,最快下周開賣。項目提供5種付款方法,包括3年免息貸款,其餘3種涉及不同稅務回贈,其中一款為買家印花稅(BSD)付款方法,只限15伙單位可選用。雲海公佈定價後,迎海一手貨隨即加價,包括第4期迎海.駿岸以及第5期迎海.御峰,其中迎海.駿岸7座19樓A室,實用面積1,453方呎,新定價升至2,585.9萬元,較2016年8月的定價2,280.4萬元,飆升13%。比較同區二手屋苑,按中原數據顯示,雲海附近數個二手樓盤,如迎海一期至三期二手呎價介乎14,657元至15,122元;銀湖.天峰平均呎價14,631元,雲海是次定價貴同區二手約16%。中原地產麥成輝表示,雲海首張價單提供戶型多元化,迎合上車及換樓人士需求,而近日由於有多個利好樓市因素,料第一輪銷售沽清的機會大。

新世界今年擬推5盤

隨着首個新盤公佈開賣,其餘新盤醞釀起動,如新世界(017)今年計劃推售5個新盤,包括與新地合作的巴丙頓項目,及與恒地(012)合作的元朗大棠項目、北角繼園街Fleur Pavilia、土瓜灣上鄉道項目,以及傲瀧餘貨。恒地年內料推10個項目,涉約2,000伙。嘉華國際(0173)今年首季推白石角1,100伙的項目,最快第一季推出。中信泰富旗下何文田Kadooria嘉道理道119號7樓單位,實用1,676方呎,以9,548萬元沽出,實用呎價56,969元。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180104/20264481
馬鞍山 馬鞍 新盤 盤一 一房 房最 最平 624 萬新 雲海 呎價 1.7 貴絕 同區
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雲海加推36伙 4房最貴2292萬 政府不減辣 新盤兩日176成交升逾倍

1 : GS(14)@2018-01-15 10:39:59

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1834&issue=20180115
【明報專訊】財政司長陳茂波強調港府目前無意「減辣」之際,新盤交投火熱;在新地(0016)馬鞍山雲海首輪推出118伙清袋帶動下,一手盤過去兩日合共錄約176宗成交,按周勁升1.2倍;事實上,雲海再加推36伙,個別4房單位定價逾2292萬元,為項目標準戶暫時最高定價。此外,恒地(0012)北角君譽峰、新地同系西半山巴丙頓山,日內公布具體開售部署,成今年新盤第二輪攻勢。

明報記者 甘潔瑩、林可為

作為今年首個開售大型樓盤,雲海紅盤高開,過去兩日首輪連招標共售119伙、連同上周五以招標售出的另5伙特色戶,雲海已累售124個單位。

新地副董事總經理雷霆以「強勢延續」形容銷情,而雲海昨日最新以以平均折實實呎17,664元,加推的36伙,雷霆強調屬原價加推應市,視乎收票情况再決定開售日期。

新地雷霆指屬原價推出

雲海價單顯示,最新加推的實用面積388方呎標準1房戶(榕海臺2座1樓B室),扣除最高22%直減折扣後,折實價640萬元(折實呎價16,495元);相比第1號價單中的實用面積383方呎標準1房戶(榕海臺1座1樓B室),折實價630.5萬元(折實呎價16,462元),售價輕微提價1.5%。

1房折實入場費升至640萬 輕微提價

至於今批定價最貴單位,為香海臺3座7樓實用968方C室、屬4房1套連工作間設計,定價達2292.62萬元(呎價23,684元),屬雲海已開價標準單位中最貴;若買家享盡最高22%折扣,折實價1788萬元(折實呎價1.84萬元)。

新地代理總經理胡致遠補充,雲海首輪銷售中,有家庭客斥資約6000萬元購入4個單位自用,暫為最大手買家;另外,早前招標的11伙特色戶則售出6伙,最新沽出香海臺2座地下實用面積915方呎連花園特色戶,成交價2070.52萬元,實呎22,629元。

其他新盤方面,嘉里(0683)何文田分層豪宅皓畋,自開放現樓以來銷情不俗,昨售出3座19樓實用面積928方呎H室,3座15樓實用面積565方呎E室,成交價分別2813萬及1373萬元,實呎3.03萬及2.43萬元;項目兩日售3伙、套現逾7124萬元。

保利(0119)東九啟德龍譽兩日售16伙,亦屬銷情不錯的新盤。

君譽峰 巴丙頓山將對撼

另港島東、西區短期內將有兩個全新樓盤對撼;恒地北角君譽峰,新地與新世界(0017)合作的西半山巴丙頓山,繼早前已上載樓書後,均擬日內公布具體開售部署,及向傳媒開放示範單位。
雲海 加推 36 房最 最貴 2292 政府 不減 新盤 盤兩 兩日 176 成交 升逾 逾倍
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