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陸企、教堂、診所 砸錢進駐 揭開台北一○一神祕房客

2012-8-27  TWM




全台最具指標性的商辦大樓台北一○一,除了有陸資與外資企業進駐,連教堂、醫院與木雕工作室都砸大錢當房客,為的就是服務VIP客戶。

撰文‧梁任瑋

台北一○一大樓董事會即將於今年十月改選,三年前以公股董事長身分兼任總經理的林鴻明,在改選前夕繳出一張辦公大樓出租率九成五的傲人成績單,不僅讓過去看衰的人刮目相看,更讓原本跌破淨值的一○一股價從棄婦變貴婦,股權人人惜售。

正因為如此,一○一大股東金融重建基金(RTC)決定暫緩處分股份,繼續長抱,讓三年來亟欲擴大一○一股權版圖的頂新集團魏家,在收購股權之路碰了軟釘子。

台北一○一變得炙手可熱,財報是最好的證明,台北一○一去年營收一○七億元,首度突破百億元大關,剛出爐的今年前七月營收也有六十七億元,比去年同期成長一四%。內部估計,今年全年營收上看一二○億元,獲利達六億元,台北一○一終於從賠錢貨變金雞母。

台北金融大樓副總經理楊文琪表示,一○一目前僅剩八十樓以上空置,總共不到五個樓層尚未租出,挾著即將滿租的高姿態,高樓層租金每坪已開價四千六百元,創下國內商辦大樓最高價,篩選客戶條件也更趨嚴苛。

陸資租客別苗頭 熱門首選台北一○一能夠揚眉吐氣,陸企這幾年爭相進駐是重要關鍵,尤其是今年進駐的陸資企業較兩年前大幅成長一倍,不僅成為辦公大樓穩定的租金來源,更是國內其他商辦大樓難以撼動的基本樁腳。

一○一租賃部主管透露,目前進駐台北一○一的陸企共有十一家,光是租給陸資的樓地板面積就有四千五百坪,占比約一成。其中又以中國交通銀行、京泰實業,各 承租四百坪面積最大,其餘包括聯想電腦、中國中化、中國石油都是百坪租戶。預期在︽兩岸投資保障協議︾簽訂後,未來進駐的陸資家數還會增加,租金也還有調 升的空間。

同樣進駐一○一的台北高力國際董事總經理劉學龍指出,中國國營企業喜歡互別苗頭,目前看得出來進駐一○一已開始要求樓層要比競爭對手高,氣勢才能略勝一 籌。劉學龍說,租金對陸企不是問題,只是來台設分公司的法令限制多,若要來台設點,考量到門面價值,多數都會首選地標建築台北一○一。

除了陸資之外,根據本刊調查,一○一還有許多神祕房客,甚至連教堂、診所與木雕工作室都砸大錢進駐。商仲業者表示,這些神祕房客走頂級客層路線,並透過一○一森嚴的門禁管理過濾客源,也保護自己的身分。

教會、診所 服務頂級客戶位於一○一大樓中五十二樓的社團法人台灣愛無限協會,幕後就是這一年在基督教圈竄紅的新形態教會「i'M行動教會」。這個透過臉書、智慧型手 機聯繫活動的教會,主要教友為演藝圈藝人以及政商名流,連台塑集團創辦人王永慶之子王文祥都是支持教友之一,讓這個神祕教會迅速在台北政商圈打響知名度。

i'M行動教會是在去年九月以社團法人台灣愛無限協會名義,承租台北一○一當辦公室與教堂,由於坐落位置高,號稱是「台灣最高的教會」。以一○一每坪三、四千元租金計算,一年租金上百萬元,也開了國內頂級教堂風氣之先。

除了台灣最高的教會之外,一○一另一個神祕租戶是去年八月進駐二十八樓的台北德式診所。這家診所專做頂級健康檢查與抗衰老醫美諮詢的診所只接受預約看診,據了解,由於信義計畫區辦公大樓有嚴格使用分區限制,所以德式在一○一只有諮詢,無醫療行為。

台北德式最近還在網站誠徵多名照顧VIP客戶的護士,以及腫瘤科、心臟內科、腸胃醫師,看得出來醫療諮詢科別眾多。對此,台北一○一大樓副總經理楊文琪表示,為了保護租戶隱私,不方便透露房客的背景。

除了教堂與診所外,另一個重金進駐的租戶,是苗栗三義知名木雕師傅康木祥工作室,可別小看這間木雕展示中心,它的客戶可都是大陸的知名億萬富翁包括SOHO中國董事長潘石屹、中國復星集團董事長郭廣昌。

工作室負責人康木祥表示,由於這十年他的作品在兩岸頗獲好評,為了與國際客戶接軌,有別於藝廊多半承租仁愛路、內湖店面當展示中心,去年他突發奇想在一○一承租辦公室,目前每月租金約二十、三十萬元。

因為木雕走高單價路線,一件四、五百萬元起跳,今年一月進駐以來,不少一○一的租客都成為康木祥的客戶,他甚至與中國交通銀行台北分行行長陳越成為好朋 友。更重要的是,每當他拿出名片介紹自己的工作室在一○一大樓,就非常有面子,這讓他覺得每個月付給一○一高額租金付得很值得。

一○一門牌 再貴也值得仲量聯行副總經理吳瑤華表示,台北一○一特殊的門面優勢與門牌效應,對很多租客來說,仍有難以抗拒的吸引力,尤其一○一門禁森嚴,所有訪客都必須在一樓用電腦換卡才能進入,可直接過濾客戶,讓許多高檔服務業趨之若鶩。

更重要的是,一○一可承租的面積非常彈性化,小自一百坪、大至一千坪,「不少企業就衝著擁有一張一○一門牌,再貴都值得」,這也是其他頂級辦公室無法提供的優勢。

顯然,一○一身為全台商辦地標,想進駐的企業依然很多,儘管租金愈漲愈貴,就為了名片上一行一○一的門牌地址,類似教堂、醫院與木雕等特殊的房客,相信未來只會多不會少。

爭氣勢!陸企搶租台北101

公司名稱 樓層

聯想電腦 19

中國海洋燃油 21

網訊通訊 27

中國交通銀行 29

中國中化國際集團 29

台灣花樣年開發 37

現代傳播 46

澳門駐台辦事處 56

中國金貿 61

中國石油 69

京泰實業 70

資料來源:台北101

陸企 企、 教堂 診所 砸錢 進駐 揭開 北一 一神 神祕 房客
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溫州炒房客完了

http://www.infzm.com/content/80153

一旦房產稅大規模開徵,資金緊縮與房產稅兩大繩索勒住脖子,炒房客將走投無路

如果房價不反彈20%到30%,將有大批的炒房客死在沙灘上。

據《第一財經日報》近日報導,溫州新建商品房比最高價時下跌30%到40%,加上融資成本,80%以上的炒房一族已經資不抵債,成為「負翁」一族。

一切源於金融槓桿的緊縮。

以該報導為例,設定炒房客的融資比例為70%,30%為自有本金,同時融資比率為較為樂觀的年息10%。根據收益率公式計算,炒房客購買的房產以 23%為臨界點,當房價下跌23%,炒房客手中的資產即為負資產,資不抵債。換句話說,就算用較為樂觀的數據估算,當房價下跌20%到30%這個敏感區間 時,在2010年、2011年高位接盤的炒房者會成為負翁。

此輪房價下跌,以此前房地產泡沫最大、金融槓桿最長、實體經濟降溫最快的城市,房價下降最為明顯。溫州房價大幅下降。根據國家統計局的數 據,2012年5月溫州市新建商品住房價格指數同比為84.9,二手房價格指數同比為82.9,成為全國70個大中城市中房價下降幅度最大的城市。《華夏 時報》調研的情況遠比統計局公佈的數據更為嚴峻!以溫州公認的豪宅項目鹿城廣場為例,2011年二手房價格最高峰達8萬元/平方米,而現在攔腰斬斷下跌至 2010年的開盤價4萬元/平方米也出不了手,甚至有喊出3.8萬元/平方米的案例。再如溫州下轄的瑞安縣,2011年的房價曾「破四(萬)沖五 (萬)」,號稱全國房價最高的縣,如今房價普遍下跌了1萬元/平方米以上。

溫州與鄂爾多斯的情況較為相似。目前,鄂爾多斯正在重演上世紀90年代初房地產泡沫崩潰的一幕,當從煤炭財富轉移而來的資金被釜底抽薪,這個城市因 此前的房地產泡沫被冠以鬼城的稱號。因為無法找到溫州住宅房產詳盡的官方數據,我們以同處浙江省、泡沫同樣較高的杭州房地產市場數據類比。中國房地產數據 研究院的數據顯示,今年6月,杭州商品住宅新開盤8個,商品住宅供求比為0.8,其中供應面積88萬平方米,環比上升16%,同比下降8%;成交面積 110萬平方米,環比上升45%,同比上升236%。成交均價14196元/平方米,環比上升12%,同比下降21%。

上述數據非常奇特,成交量大幅上升,而同比價格大幅下降——這只有兩個可能:或者是成交價格被有意壓低,或者是此前泡沫太大,此次成交量反彈以剛性需求為主。可以肯定的是,如果成交量大幅反彈的勢頭得以延續,那麼成交價總有一天會反彈到原位。

從目前的價位反彈到原點,房屋同比價格得上漲21%,如果回到2010年前期購房時的收益預期,房價就得上升40%以上,這是做夢,除非政府徹底放棄房地產調控,鼓勵購房。

炒房客禍不單行,壞消息接踵而來。8月13日,《上海證券報》報導,相關渠道的消息顯示,可能跨城市聯網實施限購。目前的限購政策在四十幾個城市實 行,住建部在6月底前完成了40個重點城市個人住房信息系統聯網,這將為跨城市「聯網限購」提供技術支持。未來跨區域的投資投機性購房將面臨限制。即便其 他城市有資金,也不可能跨區域大規模炒作住宅地產,房地產再無「奇兵」。

在既有房產稅試點向新增住房交易徵稅的基礎上,近日全國三十多個省(自治區、直轄市)和計劃單列市的地稅官員正在開展為期6個月的房產稅稅基評估集 訓,從而為開展非經營性消費房產的存量部分恢復徵稅的試點,提供技術儲備。一旦房產稅大規模開徵,炒房客將遭遇當頭痛擊,資金緊縮與房產稅兩大繩索勒住脖 子,炒房客將走投無路。雖然房地產市場有反彈,雖然商業地產租金在上升,所有這些好消息都無法阻擋一個最明確的預期,住宅地產炒作時代結束。

別炒房了。


溫州 房客 完了
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深圳炒房客8年:投入幾萬賺3000萬 過程驚心動魄

來源: http://www.yicai.com/news/2015/07/4660105.html

深圳炒房客8年:投入幾萬賺3000萬 過程驚心動魄

華夏時報 陳小瑛 董映頡 2015-07-25 15:02:00

盡管經歷了多次跌宕起伏的調控周期,但最近八年來,大部分投資客賺得盆滿缽滿,高華的收益率甚至高達上千倍。而深圳炒房客只是這些年全國房地產投資客群體的一個縮影。

高華2000年從東北到深圳闖蕩,最初買房純粹為了自住,但隨著收入增長,租金可抵月供的房子,吸引高華將目光轉移到房產投資。

幾萬元的首付就能撬動一套房,讓高華開始意識到,只要房子升值幅度超過銀行利息,貸款買房就劃算。於是高華從2006年起,大膽從銀行套錢出來投資更多房子,直到2008年金融危機爆發,其手中持有的房產超過10套。

2009年後,炒房客在深圳樓市不斷“興風作浪”,甚至將炒股手法挪至樓市,聯合坐莊控盤,在2007年和今年上半年房價上漲中火上澆油。

盡管經歷了多次跌宕起伏的調控周期,但最近八年來,大部分投資客賺得盆滿缽滿,高華的收益率甚至高達上千倍。而深圳炒房客只是這些年全國房地產投資客群體的一個縮影。

初嘗投資甜頭

從1999年就開始在深圳購房的投資客郭亮,也意識到貸款撬動房產投資的收益來得快,他2003年拿出幾萬塊開始在靠近香港的皇崗口岸投資,不到一年收益翻倍,後來郭亮將升值部分到銀行做轉按揭套出來80多萬元,又去投資了多套房產。

2005年,房價猛漲引發了首輪房地產調控;2006年,中央各部委又多次出臺調控政策,但收效甚微。

為抵制房價過快上漲,2006年4月,深圳市民鄒濤在網上發出公開信,呼籲市民支持“不買房行動”、“讓房子爛到炒房人手中”。同時,鄒濤懇請政府采取行之有效的措施進一步調控房價。此事轟動一時,響應者眾多,十多天時間,超過1.6萬人加入了不買房陣營。

然而,面對節節攀升的房價,高華不但未加入不買房隊伍,相反增強了投資意識。2006年5月,深圳成功申辦第26屆大運會,主賽區在龍崗,高華認為政府一定會為此大面積建設各種配套設施,這里值得投資。

於是,高華以120多萬元賣掉手中房產,在扣除銀行貸款和開發商墊款後,剩余80萬元。2007年初,他一口氣在龍崗中心區買了4套大戶型房子,包括龍城國際的兩套房子、羅馬公園一套、中央悅城一套。此外,他在平湖還投資了3套房產。

“那時,房子的租金基本上都可以抵月供,即使補差額也沒多少,我就想著交房裝修後出租,這樣沒什麽壓力。”高華當時並不覺得自己有多激進,他認為能最大限度利用銀行貸款炒房,是穩賺不賠的生意。

當時,高華對樓市調控的概念並不強,且頗具諷刺意味的是,2005年調控後到2007年3年間,深圳新建住宅均價每平米分別漲至7040元、9230元、13370元。

2007年,整體經濟進入過熱期,經濟的快速增長和信貸的擴張,將國內多個城市的樓市帶入到“瘋狂”上漲的階段,深圳樓市也不例外。

高華沒有料到,一場危機很快就來了。

2008年的深刻教訓

為了遏制通脹,從2007年3月開始,央行連續6次加息,同時為了抑制房價上漲,當年9月,央行重拳調控樓市,提高二套房首付比例至四成,利率上浮1.1倍。

之前,高華並未親歷過加息對樓市的沖擊有多大,缺乏風險防範意識,在貨幣政策持續收緊下,2007年10月,深圳樓市階段性見頂,開始有價無市。只會買不懂賣的高華,在2008年終於栽了跟頭。

2008年2月深圳新房價格達到1.6萬元/平米後,開始斷崖式下跌,開發商大幅降價、中介跑路的消息接踵而至,不少新樓盤如龍華金地梅龍鎮等價格腰斬,購房者違約現象頻增。高華也加入了維權隊伍,最後以市場價8折獲得購買中央悅城一套房的權利。

此時,高華握在手里的房子超過10套。“每天一早起來,我的第一反應就是哪套房子要還月供了。”高華的壓力非比尋常,但仍死扛著,用幾張信用卡,拆東墻補西墻。

4萬元的月供壓得高華喘不過氣來,他當時月薪僅8000多元,收入遠遠無法填補缺口。2008年初,高華意識到必須“減倉”,於是以成本價出售中央悅城,套現30萬元還月供,同時房子裝修完後陸續出租,減輕了月供壓力,這樣挺了10個月。

用高華的話說,出現轉機“是托了全球金融危機的福”,否則他還要繼續割肉賣房還月供。

面對經濟下滑風險,2008年10月至12月,中央出臺政策“組合拳”救樓市,如降低首套房和改善性住房首付比例、首套房利率打七折,以及減免稅費等措施,市場應聲止跌。地產大佬潘石屹振臂疾呼:“苦苦等待的‘解放軍’終於來了。”

不過比高華更激進的投資客卻倒在了黎明前。投資客李金東曾擁有上億資產,但在房價的持續下跌中,當年手中的69套房全部變為負資產,只好忍痛割肉。

樓市的冬天過去了,炒客的春天就不會遠。蟄伏一年之久的炒房客們在2009年初又開始有了聲音。當中國樓市進入“瘋狂的全民炒房”時代時,資深炒房客因其特有的“搶占”策略和超前意識,成為購房者和開發商們競相追逐的群體。

與李金東再無資金翻盤不同,高華雖然挺過來了,但這次教訓足夠深刻,他反思自己步子邁得太大,以他的收入最多投資兩三套房。同時,也讓高華堅定認為,只要中國經濟向好,房地產就不會崩盤,一旦市場進入調整,政府必會救市。

聯手炒房

2009年大規模刺激政策出臺後,房地產成為貨幣寬松的最大蓄水池,全國各地掀起了救樓市浪潮,市場迅速反彈。有了前幾年的炒房經驗,高華認定機會再次來臨了,於是通過房子再貸款,找朋友借錢,又賣掉兩套房套現200多萬元,準備大幹一場。

高華對比2002年之前的十年炒股經歷與2002年之後的炒房收益後,發現差異巨大。房產除了投資屬性外,還承載著居住功能,股票可能被套多年,但房子跌了還能住,所以2009年樓市與股市同時反彈時,高華徹底舍棄了股市,專心投資樓市。

這一次,高華將股市聯合坐莊的手法引入到了樓市。2009年底,他與幾名投資客一起,開始通過聯合控盤的方式炒房。

高華們選了南山區三個只有兩三百套房源的二手房小區,其中80%是自住客沈澱不動的房源,剩下幾十套流轉,只要有放盤的,他們就聯合接手,直到小區沒有房源可賣,形成壟斷後,投資客便有了定價權,幾個人先通過對敲互相買幾套,將價格炒高,然後每隔幾天放出一套,制造稀缺的假象,由幾個中介同時放盤形成熱賣競爭,他們在幕後操縱。

以南山某小區為例,房價在2009年底只有七八千元,高華們前後吸盤六個月,在這期間,由於全國樓市的瘋狂反彈,從2010年1月起,政府再次開始調控,包括營業稅免征期延長、連續上調二套房貸首付比例等多項舉措。

因流動性泛濫,市場並未立即熄火。到2010年6月,高華預感到此輪反彈已到高點,便開始一套一套逐步放盤,到2011年三四月時,該小區房價被炒至1.6萬元/平米,高華們將手中的房源全部清盤,收益翻番。

在這場投資盛宴中,高華和其他投資客大賺。深圳市官方數據統計,2010年新房成交均價首次突破2萬元/平米,比2009年上漲33.2%,兩年時間,房價上漲幅度超過50%。

面對低房價一去不複返的大勢,2010年5月,鄒濤在個人博客上向當年響應不買房活動的人道歉,稱“在面對連諾貝爾經濟學獎獲得者也看不懂的中國房價時,我們唯有順勢而為”。

高華說,歷史證明鄒濤錯了,曾經的參與者無不後悔,甚至有人想要找鄒濤麻煩,抱怨因聽信於他才耽誤了購房的最佳時機。

2011年,限購令、限貸令等行政調控手段出臺後,購房名額成了最大問題,投資客被擋在門外。只能一套兩套地零散操作,因此高華的炒房團隊解散了,隨著投資退潮,深圳市場成交量再次下滑,二手房成交量從當年1月的10831套,下滑到7月的2384套。

在商品房市場調整時,高華又開始同朋友炒作小產權房,同樣采取聯合控盤的方式。南頭附近的南龍苑、名仕春天、荔園新村等小產權房社區,都成為高華們的獵物,一些小產權房從6000多元/平米,被炒至11000元/平米,收益接近翻番。

起初郭亮也沒有意識到限購政策的威力那麽大,2012年仍未放松,郭亮想出了合夥人跟投的公司運作模式,幫親戚朋友交社保,解決限購問題,再用他們的名額一起炒房,按股份分紅,而不是以公司名義炒房,一來沒法貸款,資金運用效率低,二來增值稅費過高。

調控帶來的機會

從2011年下半年後,全國房地產再度步入調整期,當時,深圳等一線城市最先反應,二三線城市調整緊隨其後。

由於限購限貸的存在,深圳投資水分逐漸被擠幹,投資客占比從2010年超過30%降至10%以下。

而郭亮便是留守樓市的其中一個,在不斷總結經驗教訓後,郭亮的投資手法趨於成熟,即在不景氣的周期開始搜集“筍盤”買入,無論是哪個區域,只要比市場價便宜足夠多就下手,同時關註新房市場,尤其是房地產上市公司的樓盤,每年都有銷售任務,一般會先於二手房市場降價促銷回籠資金,然後在景氣周期內逐漸賣出。

其間,中國在“穩增長”的主基調下,房地產市場的拉動作用再次被放到了顯要位置。2013年的十八屆三中全會成為樓市調控的轉折點,提出市場將在資源配置中起決定性作用,同時要更好地發揮政府作用。

郭亮認為調控手段將逐漸退出,但他仍會做足準備,投資偏向於做中線,留足兩三年的月供,盡量達到翻倍再賣出,投資回報率比以前更高,如他2011年投資的龍華綠景香頌、西鄉果嶺,兩三年後收益均在一倍以上。

而2014年上半年低迷的樓市,又給了郭亮和高華“進貨”的良機。數據顯示,去年上半年,北、上、廣、深四大一線城市的樓市成交全面下滑,廣州、上海一手住宅的成交面積同比下滑超過三成,深圳、北京的跌幅超過四成。

“當時媒體都在唱衰深圳樓市,說要謹防暴跌,但我根據銀行的信貸政策得出結論,是要防止下半年房價暴漲。”郭亮說,在去年上半年,他和其他投資客就開始在市場吸盤了。

果然,央行去年出臺了“9·30”政策,被壓抑了四年的改善性需求如堰塞湖一樣噴湧而出,今年“3·30”政策火上澆油後,深圳房價開始暴漲,大部分區域二手房價格漲幅超過50%,熱點片區甚至翻倍。

其中6月份30713元/平米的成交均價更創下歷史新高。數據統計,2015年上半年,深圳新房成交均價同比大增20.3%,漲至每平米28040元。

深圳這座城市,很少出現像今年春夏這樣的群體性癲狂,似乎空氣中都飄浮著一層恐慌。幾乎每個人都在搶著什麽,小散戶在搶股票,消費者在搶房子,開發商在搶能夠制作“面包”的“面粉”,仿佛這些東西一夜之間都變成了不可再生的“稀缺資源”。

在“3·30”樓市新政出臺前,高華又在前海概念範圍區與朋友一起購入了兩套熙龍灣的房子,買入價格約51000元/平米,6月份以約78000元/平米賣出,凈賺了270萬元,而高華的朋友晚賣半個月,比他多賺了60萬元。

“限購只能找別人的名額買,但畢竟不是自家人,隨便一套房都是上千萬元,在利益面前,每個人都靠不住,存在法律風險,因此不敢做長線,一般三五個月、最多半年時間就轉手。”高華說,限購讓他在投資上變得更為謹慎。

當調控成為一種常態後,投資客們反而能熟練地掌握樓市周期規律。

“房地產調控實際上給了投資客機會,漲漲跌跌,才有套利空間,如果一直較為平穩,投資客是沒有利潤的。”郭亮毫不諱言,目前手中滾動的房子仍有十多套。

在郭亮看來,貨幣和信貸政策是影響房價的最大因素,隨著信貸放松,2014年下半年,成交量在不斷上升,說明有人抄底,果然“9·30”政策出臺後,10月份市場開始出現漲價苗頭。

郭亮認為,今年全國樓市唯獨深圳房價暴漲,是因為從2011年至2014年間,深圳房價漲幅偏小,2014年深圳新房成交均價為23973元/平米,同比上漲11%。相比2010年的均價,四年房價上漲19%。低於同期北京、上海的漲幅。

而高華投資的參考指標是,首先看政策,沒政策時看市場供需,只要信貸放松,房價必然上漲。去年高華力勸同事購房,有19個同事成功在深圳房價暴漲前入市。

這些年來,高華在樓市上總共賺了3000多萬元,他不斷分享自己的投資經驗,在朋友圈中造就了多個千萬富翁。而郭亮從幾萬元起步,他說收益算起來達到上千倍。

套現等待下次良機

經歷過十多年的起起伏伏,高華總結了一句話:“年初不買房,一年就白忙,三年不買房,一生悔斷腸。”

不過這也分城市,二三線城市的投資環境就遠不如深圳。源於老家的因素,2008年,高華在沈陽也買了幾套房,當時三千多元的價格,七八年過去,如今也只有四五千元,漲幅微乎其微;2008年,高華在妻子家鄉廣西青州投資了一棟3層樓,當時一年收租5萬元,但如今不升反降,每年租金僅3.6萬元。

高華認為,深圳是個年輕化的城市,外來人口不斷註入新鮮血液,而土地供給有限,只要經濟轉型升級成功,房價長期來看還是易漲難跌,但會面臨短周期的調整。“好比一個人跑步,如果速度沖得太快,很快就跑不動了。”

在郭亮看來,深圳的城市地位不如北京、上海,北京在2013年房價大漲後,2014年部分區域二手房價向下回調了20%左右。他認為,深圳此輪房價暴漲後,必然會出現回調。

實際上,目前市場已有下調跡象,信貸上也在收緊,今年7月,深圳五大國有銀行將首套房首付比例上調至四成,利率均有不同程度上浮,效果立竿見影,市場成交量迅速下滑,二手房業主報價下調,階段性見頂再次到來。

“我們覺得調整幅度在20%以上。”郭亮認為,深圳房價在過去幾年上漲幅度較小,今年是補漲,但市場已過分樂觀,找出各種支撐房價的理由,但下跌時這些原因會全部消失。與2010年一樣,在今年五六月樓市頂峰期間買房的人,預計又要站崗兩三年才能解套。

郭亮已在四月份開始出貨,二季度賣了三套,他的計劃是,下半年籌集資金,明後年去市場上“撿便宜”。

如今,高華手里仍有8套房,價值數千萬元,即便市場不斷有房產稅進展加速的消息湧現,高華也無所畏懼,他認為房產稅就是偽命題,好比賣菜的店鋪,稅費漲後,要麽菜價漲,要麽倒閉關門,但關門對誰都沒好處,同理,房產稅的成本最終還是會轉嫁到購房者身上。

郭亮認為未來十年仍是投資的好時機,只是中間會有曲折震蕩的短周期。

(應采訪對象要求,文中高華、郭亮、李金東均為化名)

編輯:明智

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深圳 房客 投入 幾萬 3000 過程 驚心 動魄
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九成出租屋沒報稅,不利房客、國庫 蔡英文房市第一槍:要逃稅房東現身

2016-03-07  TCW

台灣房東不繳稅、租屋市場淪地下經濟,是業界公開秘密,蔡英文的新政從稅制下手,能讓隱形包租公浮出枱面?

美濃大地震衝擊購屋信心,加上房地產景氣疲軟,房市掀起「轉買為租」風氣。然而,租屋這個年產值高達兩千億元的市場,今年將有重大變革。過去長達半世紀沒有專法管制,淪為「地下經濟」;現在,準總統蔡英文的房市政策,首要之務就是揭開這一大黑洞。

根據新政府的房市政策白皮書,未來房地產政策的四大補帖,包括都市更新、物業管理、租屋市場與社會住宅,每年總產值含金量高達一兆元,約GDP七%。其中,看似無關痛癢的租屋市場,潛藏嚴重漏洞。舉例來說,北市一戶三十坪老公寓出租,租金兩、三萬元,單筆稅收金額小、市場經濟規模不大,卻是租稅市場的毒瘤。房東逃漏稅、房客難以依法申報租金扣繳稅額,長此以往,貧富差距越大。

過去,缺乏專法國庫稅收每年少約一百億

「這個(租屋政策)影響最大,關係到房東跟房客,有房子、沒房子的,至少一、兩百萬戶受影響,」蔡英文的房市政策白皮書執筆人、民進黨智庫土地及住宅政策小組召集人花敬群說。

蔡英文推出的租屋新政,最大變革就是調整租金稅收制度與制定「租賃專法」。

經營租屋市場二十餘年的永勝租售市場執行長徐銘達說,台灣房東不繳稅、租屋市場淪為「地下經濟」,已是業界公開的秘密,除非出租商用不動產,租客必須向政府登記營業使用,房東才會如實申報;否則,這些個體戶房東多半認為租金是淨收入,報稅能躲就躲。據永勝租售市場訪談租客,發現至少九成以上的出租住宅都沒報稅。

房東坐收租金不報稅,遭殃的除了國庫,還有房客。政府提供房客每年最高十二萬元的所得稅房租支出申報扣抵,以及部分縣市政府提供租金補貼,若有意申請,須提供租賃契約與匯款紀錄等資料。崔媽媽基金會社會事業處處長張艾玲分析,有些不誠實報稅的房東,甚至要求房客簽名畫押「不申請報稅」,若堅持申報,就要漲房租,等於變相轉嫁稅金。雖然此舉牴觸現行稅務法令,若真鬧上法院,房客仍站得住腳;但多數房客擔心漲租金或是與房東鬧翻而無家可歸,仍可能乖乖就範。

據財政部統計,全台擁多屋者不在少數,擁兩棟以上房產有兩百萬戶以上、三棟則有近七十萬戶、四棟以上有近二十八萬戶,甚至九棟、十棟都還有兩萬戶左右。這些住宅是否出租?租金多少?都欠缺管理機制。

未來,擬採租金單獨課稅稅率降至5%,逃稅重罰

地下房東猖獗主因在於,目前租金收入與綜合所得稅合併課徵,所得高的包租公,稅率最高達四五%,但查核機制並不嚴謹,沒被抓到就一毛錢都不用付,讓房東抱持查到再繳的僥倖心態。

台北市國稅局副局長王階琛畑三口,國稅局在轄區設置有稽核單位,但面對無所不在的個體戶房東,受限人力,實在很難挨家挨戶逐一訪查。目前對租金逃漏稅採「例外管理」,每年五月報稅結束,稽查稅務發現申報租金明顯不符合當地行情,或接獲舉報,才會發文要求到局說明。

「沒有人喜歡逃稅,只要稅課得合理。不然一看到這麼高,很多人乾脆不報了,」花敬群表示,未來將釋出租稅優惠,預計將租金從綜合所得稅中分離出來,租金扣除出租成本後,以實際獲利的五%到一0%課稅,比原本併入綜所稅的五%到四五%來得低:但同時提高持有稅,打擊大量囤房者。

此外,未來出租住宅的房屋稅與地價稅,也打算比照自用住宅的稅率課徵,前者與最高稅率相比,只剩原本的三分之一:後者剩原本的五分之一。花敬群表示,這兩項稅收政策改變,都是為了讓房東願意浮出枱面,提高閒置空屋出租意願,以活絡租賃市場,舒緩目前社會住宅供不應求的困境。

「現在房價這麼高,有一群人就是永遠買不起房子,鼓勵愛心房東把房子拿出來租,至少讓更多人租得起、租得到房子嘛!」徐銘達認為,此舉若奏效,政府將從原本收不到稅,到至少多收回一百億元稅收。但棍棒與胡蘿蔔必須同時啟動,提高租稅誘因外,還須搭配重法。他建議,設立房客檢舉獎金,提倡房客主動檢舉房東,逃稅者重罰。

但新政易引發「稅金轉嫁租金」的風險,崔媽媽基金會執行長呂秉怡說,短期內確實可能造成租金調漲的「必要之惡」,但長期仍將回歸供需原則,房東想開高租金,也要看市場埋不埋單。地下房東能不能浮出枱面,影響的不僅是稅收,也關係到蔡英文開出的房市第一槍,能不能命中目標,解開租屋市場不合理的「常態」,還給租屋者公道。

撰文者王柔雅

 
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和頤酒店向被襲女房客道歉 發布會不給媒體提問機會

來源: http://www.infzm.com/content/116316

和頤酒店北方區總經理和798店總經理出來發言,並向彎彎表示道歉。(謝匡時/圖)

2016年4月3日,女生彎彎在北京798附近的和頤酒店被陌生男子拖拽劫持,險被其強行擄走。整個過程不斷有人經過、圍觀,卻幾乎無人施以援手。此事在網絡曝光後,引發全社會強烈關註。6日下午3點45分左右,和頤酒店召開新聞發布會,其北方區總經理和798分店經理出面,承認存在安全管理問題,將做出整改,並向彎彎道歉。之後兩人匆匆離去,並未給予記者提問機會。發布會之前,幾位關註女性權益問題的女士前往酒店,手持標語呼籲社會關註女性安全。

和頤酒店北方區總經理和798店總經理出來發言,並向彎彎表示道歉。(謝匡時/圖)

和頤酒店北方區總經理和798店總經理出來發言,並向彎彎表示道歉。(謝匡時/圖)

和頤酒店北方區總經理和798店總經理出來發言,並向彎彎表示道歉。(謝匡時/圖)

發言之後,他們沒有接受記者采訪。說最新消息都會在官方微博更新。(謝匡時/圖)

發言之後,他們沒有接受記者采訪。說最新消息都會在官方微博更新。(謝匡時/圖)

一名關註女性權益和安全的女大學生到和頤酒店前聲援,“保護女性,酒店有責”。(謝匡時/圖)

一名關註女性權益和安全的女大學生到和頤酒店前聲援,“保護女性,酒店有責”。(謝匡時/圖)

和頤酒店,酒店工作人員和保安交流,記者擋在大廳不能進入事發樓層。(謝匡時/圖)

一名關註女性權益和安全的女大學生到和頤酒店前聲援,“保護女性,酒店有責”。(謝匡時/圖)

和頤 酒店 向被 被襲 襲女 房客 道歉 發布 布會 會不 不給 媒體 提問 機會
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炒房客成都一億購60套房被辟謠 業內稱開發商想盡快跑量獲利

“跟你這麽說吧,你現在買,過年的時候肯定賺30萬。”成都中德置業的銷售代表指著中德·英倫世邦的100平方左右的戶型模型,“這個房子四五月份的時候賣9000元/平方米,現在賣15000元/平方米。” 

這是第一財經記者在銷售現場看到的內容。就是這個樓盤,在漲價的同時,曾9月21日傳出令成都樓市震驚的消息——“一位來自浙江的客戶一次性買下60套房,成交約1億”。該消息迅速在社交媒體上傳播,而其他多個樓盤也宣稱被土豪掃貨。雖然這條消息隨即在23號就被中德置業自身辟謠,但一時間,“炒房團空降成都”的消息似乎甚囂塵上。 

受到這些因素的刺激,第一財經發現,這兩天成都多個樓盤開盤即清盤,一些樓盤乘機發布漲價通知。

是否出現謠言制造恐慌 

在9月21日傳出“購60套房”消息當天,騰訊財經采訪到中德置業的營銷總監姜川,姜川稱,該客戶選擇上周剛開盤的8號樓房源,挑的是110-130平方米的大戶型,有律師陪同購買,並且按照每套6萬元,已經先期交付360萬元的定金。 

在這條新聞發布之後,中原地產首席分析師張大偉就在其個人微信公號上提出質疑。張大偉認為,這則新聞的起源和產生是從9月21日開始,在9月21日下午交了每套6萬的定金買了房之後,然後晚間9點這一新聞就已經出現在媒體上!按照正常的消息來源,這種大單炒房客,是銷售的獨家資源,因為這種客戶就是金主,銷售是會積極保護消息源的,但為什麽在小定的當天,銷售總監就積極向媒體曝光?

張大偉強調,“這個新聞是真的嗎?如果是真的,那麽成都住建委就應該檢討了,如果不是真的,創造這個消息散布的,是不是涉嫌犯罪了?” 

9月23日晚間,中德置業在其官方微信公眾號上發布聲明稱,“網傳一客戶一次性購買我司中德·英倫世邦項目60套房屋一事不屬實,因雙方未能達成購買協議,客戶已退定。”這是中德置業在其微信公號上一份否認聲明。 

對於中德置業9月23日的否認聲明,輿論一片嘩然。有的人認為開發商發布虛假消息、炒作房價、制造恐慌,應該嚴查,有的人則認為這是開發商迫於壓力而為之。第一財經聯系中德置業營銷策劃部副總監龍浩,他表示,一切以公司聲明為準,對於輿論關切不予置評。 

不過,盡管這個事實被否認,但是成都樓市卻並沒有安寧下來,反而愈發激進。 

與中德·英倫世邦相近的龍湖九里晴川漲價到17000元/平方米。華僑城原岸四處打廣告發布漲價通知,9月25日全線漲價5000元/平方米,濱江和城9月24日早晨放號,9月23日通宵排隊領號。

銳理戰略研究中心總經理郭潔郭潔向《第一財經》表示,這些信息制造出來的恐慌,讓所有購房者,尤其是本地購房者,心理上產生很大壓力,恐慌性的入市搶房。這是我們房地產從業人員不贊成的,但是市場的不理性也沒有辦法。 

郭潔認為,成都樓市近期出現的漲價潮,是由政府的寬松政策、開發商的炒作、媒體的助推,購房者自己恐慌等幾個原因造成的。 

“尤其是近期炒房客進入成都比較明顯,沒有炒房團,我們認為8月份,成都樓市都應該趨於緩和,也就是說量價都會有所回落。但是,8月份出現一些外地購房者來搶房,造成了8月以來市場的熱度。”郭潔表示。 

記者註意到,9月23日,成都市城鄉房管局在其官方網站發布了《加強監管 促進我市房地產市場健康發展》的信息。 

這則信息稱,“針對近期我市房地產市場個別企業違規收取誠意金、捂盤惜售、人為炒作等違規行為,為了切實加強房地產市場秩序,促進房地產市場平穩健康發展,市城鄉房產管理局將進一步強化市場監管監測,加強日常巡查,嚴格查處虛假宣傳、違規收取誠意金等行為,督促取得商品房預售許可證的開發企業及時全面開盤銷售,規範市場行為;加強市場預期管理,堅持正確輿論導向,抑制惡意炒作,倡導理性購房;對發布虛假信息、欺騙消費者行為的房地產開發企業、中介機構及其從業人員,一律取消網簽資格並列入‘黑名單’,對違法違規行為依法予以嚴處。” 

後市可安好? 

在火爆的市場形勢刺激下,不少市民加入到看房團,一些樓盤相鄰的道路都成了停車場。在中德·英倫世邦的售樓部,一些“慕名而來”的購房者都在驚訝於房價在短時間迅速攀升,一位購房者就表示,“這個樓怎麽可能就賣到了一萬以上。” 

在中德置業的售樓部,除了中德英倫世邦,還有在9月24日進行產品發布的中德麓府。售樓部門前就立起一塊大展板,“中德麓府將全面漲價10%起。”而在售樓部里面又擺放了多塊有關地價大幅上漲、房價大幅上漲的展板,營造出時不我待催人買的氣氛。 

郭潔感嘆,炒房者過後,本地恐慌性購房者則會繼續跟進。這波行情讓人感覺仿佛回到了2007年和2009年,即使作為地產行業的老從業者,都感覺到了涼入背脊的寒氣以及對後市的擔憂和恐慌,這是由過去的市場教訓給予的。 

然而,成都樓市供需果真這樣緊張嗎? 

銳理數據的統計顯示,今年3-9月(截至9月20日),成都城南房價漲幅21.21%,城西的漲價幅度為13.42%,而城東6個多月來房價上漲幅度卻僅為7.35%,城北則出現了-11.03%的負增長情況。也就是說,成都房價上漲區域主要集中在城南片區,而並非全部城區。 

9月(截至9月20日)成都城中心房價以14717元/平方米位居第一,城南、城東南房價以13377元/平方米、11958元/平方米位居第二、第三位。而城西北、城東北以及城北的房價均低於10000元/平方米,城北房價則以7242元/平方米墊底。 

郭潔認為,庫存分為三類,第一類是土地庫存,就是已經成交的土地,第二類是在建庫存,拿到施工許可證,但是還沒有拿到銷售許可證;第三類是待售許可證,就是拿了銷售許可證還沒有去備案的,這三個的量(包括所有郊縣)加起來足夠成都消化十年。如果範圍縮小到主城區和天府新區的話,大概需要三年左右消化。

銳理分析師蒲陽還分析了天府新區的成交價格和申請備案價格的差異:截至9月18日,9月份錄得區域備案成交均價約8300元/平方米,而存量房源申請預售證時備案的均價卻保持在12300元/平方米以上。 

蒲陽分析原因之一在於申領預售證時報較高的價格,有利於給開發商留較多的營銷話術空間,比如力度很大的優惠、特價房源、內部認購價等,因此實際成交的備案價格本就要在預售登記價格的基礎上打個折扣。 

其二則是實際備案成交均價與預售存量房源均價的差值反映了市場主要供應產品與主要成交產品間存在的矛盾——價格高的去化慢,因此被剩了下來,拉高預售存貨的整體均價,價格低的賣得快,使得整體成交均價低。 

而在購房者恐慌性入市搶房的情況下,9月24日和9月25日,成都主城區和天府新區一共有22個項目開盤。郭潔說,開發商基本上都搶在這一波出貨,很多開發商知道這一波不可能持久,就搶在現在還能跑量獲利,甚至高獲利的情況盡量推盤。“我們對明年春節以後的市場感到不太樂觀。”

房客 成都 一億 億購 60 套房 被辟 辟謠 業內 開發商 開發 盡快 跑量 獲利
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本想買房撈一筆卻遭遇最嚴調控 初級炒房客不玩了

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-10-23/1047147.html

“不買了,轉出來的50萬元,我昨天又轉回到銀行賬戶了。” 小佳篤定地表示,至少今年,買房投資的念頭斷了。

投資客,在北京樓市中從不陌生,他們揣著現金,邊買邊賣,在多套房的輾轉騰挪中獲取財富增值。然而,這一輪的樓市快漲中,市場出現了一小批“為買而買”的投資者,無炒房經驗,倉皇入市只為分享增值神話。記者稱他們為“初級投資客”。嚴厲的樓市調控下,初級投資客最先撤離。

50萬元投房子被視最靠譜

名下無房的北京人小佳,若從統計學意義上,適合被歸入剛需型購房人。不過,她更像一名投資客:父母留給她兩套房,她本身並不缺房住;看房之前,所持有的就是買套小戶型先出租再出售的快賺理念;手頭現金不多,必須最大化利用杠桿。

只不過,小佳並不懂樓市,也沒有炒房經驗,甚至就連投資的念頭都來得有點兒慌張。“9月的那天,我坐在家里,看著銀行卡里的50萬元存款數,忽然就覺得錢趴在那太浪費,該拿出來投點什麽。”股票、理財、黃金、房子,小佳挨個數了數,認為只有房子才靠譜兒。

9月,正是北京樓市如火如荼之時,攀升的價格更堅定了小佳的信心。就這樣,9月下旬,小佳急匆匆地加入了看房大軍。最初,她看的是西南三環某老小區,接近7萬元/平方米的單價,即便是開間也要350萬元。接著,她把目光投向更遠處,從南四環到大興,黃村地鐵邊的房子,最便宜也要200多萬元。“50萬元的現金肯定不夠,不行找父母湊點。”經紀人給她建議。

9月29日,小佳和父母商量,借50萬元拿來投資買房。“二老正在考慮呢,第二天晚上,調控來了,首付比例提高了。”觀察了幾天,小佳發現看房人迅速就少了,眾多專家也都在提示樓市風險,冷靜之下,她也打消了投資的念頭。

借來首付款政策變了

同樣是初次入市投資買房,男生小凡就比小佳更大膽,120萬元首付款中,除了60萬元為自有資金外,30萬元是從親朋好友中拆借所得,30萬元是通過信用消費貸貸款所得。

然而,因為沒有在9月30日之前完成網簽,新政之後,小凡面臨的難題是,首付比例提高到了35%”。“多出來的5%我還湊不湊?該去哪湊呢?”按照一系列調控政策所傳達出的信號,小凡明白,像他這樣已經利用了兩種金融杠桿的人,是不可能再申請第三次借貸了,多出的5%只能通過人情關系拆借。可一旦自己買的房子降價了,算上利息成本,這筆投資就很可能虧本。“就在昨天,一個經紀人給我打電話,說管莊有套房子,業主準備降20萬元賣了。”

權衡再三,小凡決定從樓市投資中撤出,借來的首付款也不打算用了 。“按照中介公司和我說的,這種因政策原因造成的違約,我不用承擔違約責任。”

初級投資客迅速撤離

記者發現,在這一撥樓市上漲中,出現了一小批像小佳、小凡這樣的投資型購房人,他們過往並沒有過炒房經驗,都是拿自有的購房指標入市,因此可稱為“初級投資客”。

這些初級投資客,更多是“為買房而買房”,選擇買房投資只是因為覺得房子是各種投資方式中最為保險的,而房價的迅速上漲又推動了他們的投資熱情。調控之後,面臨投資難度的增加和對房價未來上漲預期的變化,其中還沒成功買下房的初級投資客們,已經開始迅速撤出樓市。

就像小佳所做的,從銀行轉出來的錢,又悄悄回到了賬戶里。

本想 買房 撈一 一筆 筆卻 遭遇 最嚴 調控 初級 房客 不玩 玩了
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加多利軒劏房客飯廳僅61呎

1 : GS(14)@2016-09-17 17:25:13

【本報訊】「劏房之父」四叔李兆基旗下恒地(012)近日一口氣推出兩個劏房新盤,除了北角尚譽下周發售之外,何文田勝利道加多利軒昨亦上載項目,最細161方呎「劏房之霸」間隔首曝光,客飯廳僅61呎,等於太古城半間房。



等同太古城半間房

加多利軒最細單位為3樓J室,實用僅161方呎,屬恒地新例後最細單位。樓書顯示,單位入屋後仍有一道約7呎長走廊﹔闊約8呎、長約7呎6吋的客飯廳,面積約61呎,相當太古城半間房。太古城建築675方呎「兩房則王」,單是主人房面積達120呎,大到可以再間多間房。即使是另一間細房,面積也有90呎。加多利軒3樓J室單位,浴室牆身鋪砌瓷磚及玻璃,但玻璃屬透視設計。加多利軒共250伙,開放式單位面積161至190方呎,一房戶226至267方呎,兩房戶353至390方呎。當中一房戶佔半,開放式佔三成,兩房戶佔兩成。2樓設4伙連平台特色戶,頂樓設兩伙連天台特色戶,項目預計2018年12月入伙。消息指最快一至兩周內開示範單位及開價,料月內開售。同系另一劏房盤尚譽,下周二發售首批30伙暫收逾100票。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160916/19772211
多利 房客 飯廳 61
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廖偉強:劏出72家房客

1 : GS(14)@2017-08-29 01:52:26

【明報專訊】《七十二家房客》一劇的寫照是筆者年幼時親歷過的居住環境,即當年在一幢唐樓內居住無數戶人家,每層都分間成很多房間;居住環境雖然惡劣,但鄰居的互助互愛卻是當年的寫照及特色。

隨着香港經濟不斷發展,居住環境亦漸改善,一屋多戶情况慢慢減少,很多人在經濟改善下,已能夠擁有獨立及擴大的空間,居住環境明顯改善。

今日因為數年前政府在房屋政策的扭曲,令到二手市場轉流緩慢,買家紛紛被迫流向一手市場,因為一手市場有高成數的按揭及稅務優惠,就算價錢定高一點,買家仍有能力在一手市場尋寶。相反,二手市場則已變為一潭死水,在缺乏生水流入下,買賣幾乎停頓。

樓價亦受上述互動關係影響,逼令買家不斷流向一手市場,發展商推出樓盤時,更有條件連番加價。經過幾年變化,買家的需求更側重於一手市場。不過,在樓價上升時,買家入市能力漸漸下降,發展商為迎合需求,便將大單位改細,藉以將貨就價,讓更多買家有能力入市。

樓價上漲 港人居住環境走回頭路

上述現象不斷在物業市場進化循環,有些買家能力有限,唯有轉買為租;不過,租金不斷上漲,負擔不起大單位的租客,就會轉向租賃細單位;最後,連細單位的租金亦大升,最終只能向現實低頭去租住劏房。就是這樣,40年前七十二家房客的居住環境便再現於今時今日的香江。

物價及租金不斷上升,劏細單位的風氣已經蔓延到各種類型的物業,包括工廈、商廈及商舖等,形成近年無論在住宅或工商舖市場,為了迎合買家或租客的需求,劏房已經成為一種風氣及需求。

利嘉閣地產總裁

[廖偉強]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5514&issue=20170821
廖偉強 廖偉 72 房客
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=340485

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