少陽談新地投地的啟示 楓葉資料室
http://danielkyip.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=4451759內地樓價持續居高不下。踏入傳統「金九銀十」的內房傳統銷售旺季，不僅是9月份整個月銷情理想，甚至是十一國慶黃金週期間銷售也錄得價量齊升的現象。主要城市新樓銷售按年大幅增加72%，其中北京、青島、蘇州、杭州、重慶及寧波等大城市銷售升幅更超過一倍，珠江三角洲銷售相對較差，主要受到深圳銷售按年下跌17%所拖累。
另一方面，地王頻頻出現，其中包括新鴻基地產（16）在9月初投得的上海地王。今天我們轉載林少陽對新鴻基地產轉戰內地的行動的分析文章，大家同時可看到林氏對內房的整體看法。
『昨日（9月5日）最大的市場新聞，應該是新鴻基地產以創紀錄(以總金額計算)的217.7億人民幣(折合約275億港元)，投得上海徐家匯地皮。此乃新鴻基在國內發展歷史上最重要的一次大額投資，單計地皮價值，已經是集團(按日收市價102.5港元計算)市值的1/10，若連同建築及利息成本，總投資額可能高達450億港元，佔集團市值1/6。該幅剛被新地投得的徐家匯地皮，將規劃成為一個集辦公室、酒店、文化娛樂於一身的綜合商業發展項目。……
根據過往經驗，只要一個地區的經濟發展不是停滯不前的話，以市場價格買入最優質地段物業作長線投資，為最佳的投資策略。我們認為新地今次的舉動，不過是貫轍集團過去16年在香港行之有效的投資策略。當然，或者有投資者會問，新地在香港的成功策略，能否照辦煮碗放諸四海而皆準呢？
事實上，新地在國內的投資，至今還是相當保守的。有別於不便宜不買的恆隆地產(101)發展模式，新地在國內投地，其實是相當揀擇，至今為止，新地在國內的主要物業投資，集中於北京及上海，雖然還有杭州，以及與合景泰富(1813)合資的廣州項目，而且是清一色商業物業項目。
由於國內的物業銷售稅、利得稅及土地增值稅「苛稅猛於虎」，不少地產界中最有見識之士，都是集中發展國內的商業物業，恆隆如是，SOHO中國(410)如是，新地及太古地產(1972)亦如是。頗為令人意外的是，昨日競投清一色為香港的發展商，除了新地，還有九倉(4)及恆地組成的財團，國內發展商沒有一個參與今次競投。另一個值得讀者注意的是，作為香港地產龍頭企業的長實(1)及新世界(17)，亦沒有參與今次競投，更令人側目的是，長實最近亦悄然散件出售多個國內收租商業物業項目，態度明顯有別於其他大型地產發展商。
讀者於問與答提及，今次新地投得的地王，其中一部份來自早前上實城開(563)與上海市政府交換的地塊，上實城開在上海擁有不少大型貴重物業地皮，其估值嚴重被低估是無容置疑的，但願上實城開的管理層，能更有效運用集團手上的土地資源，為股東創造價值。
對於國內樓市的未來方向，本港投資界向來都是極之兩極化。雖然國內樓市確有走向泡沫化的傾向，然而這是全世界所有具備投資或投機成份的資產的共同特性，並不為中國市場所專美。本欄最關心的依然是，中國房地產市場的泡沫化，會否於可見的將來突然中止。
危機並不是完全沒有，只是時間上的掌握卻不好說。然而，中國房地產市場是一個每年交易金額達數十萬億人民幣的市場，而該市場至今仍然是極之分散，具備穩健財政紀律，以及優秀執行力的地產商，還是會在政策及宏觀經濟環境極度不穩定的房地產市場中，脫穎而出。』刊於9月6日
然而，潛在的調控政策始終讓投資者擔憂。中原地產研究中心總監劉淵認為，在政策面無調整下，房產市場延續穩定增長的態勢，預計短期內不會出台全國性政策，而房價上漲壓力較大的城市，更多還是會從抑制需求入手來平穩當地房價。瑞信亞洲房地產研究主管杜勁松相信，中央近期不太可能出台新的樓市調控措施，尤其不會有全國性的調控，但有可能會在11月三中全會召開後出台。
野村證券則指出，內地樓價持續上升，是因新一屆政府自3月上台以來，似乎容忍房價上升，並未推出新的緊縮措施，但估計隨著經濟反彈和有望完成今年7.5%經濟增長目標，政府的工作重點可能轉向抑制金融風險和房產價格。總括而言，內地房產市場仍然是一個沒有有利政策，卻能創造盈利的主要行業，問題是目前較的鬆動的政策環境，是短期還是長期？！
爭啟德地王 托高樓價 中港發展商投地博弈
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GS(14)@2017-02-12 00:26:212017-01-21 HJ
樓市猶如坐過山車，主掌住宅供應命脈的土地市場也波譎雲詭，海航系為首的一批國企以狂風掃落葉姿態南下置地，佔過去12個月港府賣地總數三成，走資逾400億元；內房聲勢壯大，搶貴「麵粉」，傳統大孖沙長實（01113）、恒地（00012）等急尋突圍方法，海航則強調融資順利，有力承擔高價搶地的風險。展望今年外圍及特首選戰等不穩因素增加，中環美利道百億地王將是下一個中港財團博弈戰場。對樓市觀察入微的中原地產創辦人施永青相信「過江龍」趨勢打破地產界壟斷，對用家和上車客百利而無一害。
樓市上升周期自2003年起，眨眼像過往升軌般踏入第14年（1967至1981年、1983至1997年），前滙豐「華人大班」劉智傑警告樓價泡沫於12至18個月內爆破，緊接長達20年衰退；不過新地（00016）元朗Grand YOHO 2高價開賣仍滿堂紅，有指證明購買力充沛。長和（00001）主席李嘉誠近日表明，去年11月加辣額外印花稅15%後，樓價限於窄幅上落「不會高得太離譜」，一貫近年看淡本地樓市的立場，他坦言，集團若只留在香港發展，僅餘下經營地產一途，惟「遲早有一日會爆，太多人做地產」，一語道破長和系不再倚賴地產為單一業務，原因正是市場上競爭慘烈。
長實投地驟減，去年9月中標沙田九肚住宅項目，竟相隔4年才取得官地，當被問及土儲方針時，李嘉誠也無講明會否回歸積極投地，只強調手上仍持有不少酒店、商場、商廈及服務式住宅，物業租金收入兩、三年內料增長五成。投地態度保守，跟他對外圍環境的判讀亦有關：「全球化競爭下的政策困局，憤懣成為左右社會思想情緒的基軸；各國政局現新形勢，美國加息，眾多貨幣貶值，在這情況下市場風險難測。即使有輕微增長，投資隱憂依然存在。」
【剖析篇】李嘉誠：太多人做地產
這番話不無啟示，中國企業「走出去」已大大改變市場秩序，2016年正是中資南下的巔峰期。據地政總署紀錄，去年至今年1月，政府一共批出23幅住宅地皮，總值約722.16億元，當中7幅由中資公司奪得，涉資290.65億元，數量佔比超過三成，按金額更達到四成；連同港鐵何文田站上蓋1期，短短一年間，中資動用最少400億元買起港地。賣地場上內房國企逐鹿決心強烈，「賭王四太」澳博（00880）執董梁安琪、堡獅龍（00592）羅氏家族後人建灝地產等新晉財團又想分一杯羹，賣地戰況白熱化，素來數口精的李嘉誠自然不肯「隨中資起舞」捱貴攞地。
海航攻港樓市志在必
近期擸地最凌厲，首推海航。海航去年11月以旗下香港海島建設地產名義，一擲天價88.37億元，從長實、新地等19個對手中脫穎而出，成功奪得啟德新發展區1K3號住宅地，大幅超過估值上限1.5倍，每平方呎地價1.35萬元，創東九龍新高，甚至誇張到「麵粉貴過麵包」，拋離鄰近譽港灣、麗晶花園等二手屋苑成交呎價達30%。
到12月中，盡管眼見政府加辣，海航再斥54億元豪奪啟德1L3項目，樓面地價1.36萬元刷新自己保持的地價紀錄，市場一地眼鏡碎。其出價志在必得，令一向奉行推敲後市、講求投資回報的本地發展商大歎無奈。
中資密密掃貨，究其原因是人民幣步入貶值大時代，內地民企急需對冲貶值風險，透過上市公司平台融資收購海外資產，稅率低的香港屬於最佳落腳地；加上中央定調「房子是用來住，不是用來炒」嚴打房產炒作、大力反貪腐，對內地樓市構成巨大壓力，內房被迫來港放手一搏。
63歲的海航集團掌舵人陳峰亦來頭不小，1990年代藉海南省政府打本1,000萬元人民幣起家，趁國家試行股份制改革嘗到集資甜頭，連環以高槓桿併購同業，之後獲「國際金融大鱷」索羅斯（George Soros）兩度注資，使海航由一家小型航空公司，躋身為全球總資產7,000億元的多元化跨國巨企，去年營業收入2,300億元，陳峰更陪同國家主席習近平出訪歐洲宣揚「一帶一路」。
瞄準啟德成供應重鎮
然而，天價投地亦有隱憂。過去海航系公司併購時，慣以系內不同公司互相擔保，導致信貸關係錯綜複雜，已惹來爭議。今次中標後，海航集團立即質押手中64億股或56.11%海航實業（00521）股份。令人聯想到中國政府嚴控走資，企業境內外發債都要向發改委報批，海航水喉收緊下，惟有押股融資「撲水」。金融圈早前流傳海航估錯價，逼於無奈才再以天價拿地，以免開盤時陷入被動；另外亦傳地皮撻訂，直到政府去年底確認收款，謠言才不攻自破。
攻港大計彷似兵行險着，海航仍顯得信心滿滿。海航實業傳訊部發言人李俊接受本刊訪問時，首次詳細透露涉足香港的原因。「集團希望提升國際形象及品牌影響力，進軍香港開發住宅對我們有重大意義。芸芸各區中選擇啟德，因屬港府規劃藍圖的核心地段，未來享有優質配套資源。香港樓市面對辣招及供應增加，但長遠作為國際金融中心與內地經濟互相促進，樓市基調良好。特別中資機構租戶開始滲入，商圈從中環、灣仔分散到東九龍，啟德作為未來3至4年供應重鎮，住宅需求穩定。」
海航稱南下非因人民幣貶值，而是綜合經濟環境和企業擴展的結果，強調投資風險可控。「購地出價經過詳細研究，地價已經按期交付，不存在放棄交易、估價錯誤的說法，海航實業抵押也與土地付款無關，該項目屬風險可控、盈利可期。因地皮前後無遮擋，望開闊海景又近港鐵，會打造成高端海景豪宅，公司對日後樓盤銷情抱信心。」海航續指，已開始了降預售樓花（Pre-sale Consent）等本地賣樓制度，歡迎港企合作發展。
地價上漲間接托樓價
事實上，搶地戰與樓價息息相關。樓價自前年9月攀頂回落，去年4月調整至低谷，當時差估署樓價指數下瀉11%，中原城市領先指數（CCL）累跌13%，期間元朗凹頭地皮於加息因素籠罩下流標，加深市場恐慌，導致上半年多達7幅住宅官地低市價拋售。陰霾最重時，大埔荔枝山地皮批出樓面呎價僅1,800元，低估值下限40%；優質如赤柱黃麻角道大型豪宅地皮，價格都跌近14年來新低，重回沙氏時水平。
待至英國脫歐明朗化，中資陸續進場，地價便由去年7月抽升，大大紓緩業主心理壓力，地王誕生更成為反價、代理游說入市的漂亮藉口，支撑樓價近月跳出谷底。統計去年7月迄今，政府15次推售住宅地，當中13次錄得新高價或超估值成交。率先刺激市道是7月下旬，中資五礦地產（00230）爆冷擊倒本港四大財團，以40億元購得油塘海景項目，五礦地產副主席何劍波坦言2015年已留意賣地場，認為與內地相比，本港地價和樓價仍處於合理水平。
消息如平地一聲雷，引爆民企或內地發迹的海航、路勁基建（01098）及高銀金融（00530）相繼中標，港資只剩信置（00083）及會德豐（00020）等負隅頑抗，依舊取得土儲，但出手價錢被迫托高。嘉里建設（00683）10月投得九龍塘筆架山豪宅地，面對內地背景的世茂房（00813）和龍光地產（03380）夾擊，每平方呎地價被挾高至2.12萬元，創下歷史九龍區地王。
【趨勢篇】打破大孖沙壟斷
中資滲入，對港商構成威脅，同時改變市場生態。遠東發展（00035）主席邱達昌批評內資搶高地價，對樓市非好事，亦難明白極高價投地，將來賣樓怎樣開價，遠展投地策略受影響將會轉趨保守。新地副董事總經理黃植榮指中資出價譁然，相信除人民幣貶值背後有其他更宏觀考慮。此外，嘉華國際（00173）主席呂志亦有類似感慨，稱本港土地已經「買唔落手」。
無他，本地龍頭如新地、長實、新世界（00017）及恒地，甚或信置及太古（01972）等主宰香港樓市數十年，藍籌屋苑太古城、沙田第一城及美孚新邨等，皆出自其手筆，甚至間中被指「打默契波」壓低地價，現在變成處處受制於內地公司，自然不是味兒。施永青卻相信這趨勢將有利用家及上車客。「海航這類內地公司恃財大氣粗，一再高價投地，有人擔心會推高樓價到更不合理高位。我卻覺得市場多一些競爭，對消費者有利無害。當然，賣地是發展商爭奪原料的市場，多了競爭，地價被搶高，原有港商絕不喜歡這現象。」
「麵粉」貴了，「麵包」不是會跟着貴？施永青指純屬錯覺，「貴買貴賣是發展商的如意算盤，但現實中發展商一樣會蝕錢，像1997年後很多發展商被迫蝕本價開盤。準買家不必太擔心，將來樓價由將來市場環境決定，3年後的事情，現在誰也說不準。競爭最初在土地市場發生，競爭導致搶高地價，但輪到新盤開售時，發展商成為賣方，競爭在發展商之間出現，他們就需要以更低價、更佳質素去爭取客人，到時消費者就享受到樓市競爭的好處。」
新盤豪宅化攻同胞
現時每逢新盤開售，內地客一般佔買家10%至20%，但隨着國內企業積極起港樓，大趨勢將是內地客比例上升，發展商投其所好，亦會把供應重心由目前流行的200平方呎左右、無間隔式「劏房盤」，逐漸改為兩房、三房或更大間隔單位。
紀惠集團行政總裁湯文亮一針見血，指中資興建港樓的對象並非港人，「好多人奇怪，點解內地地產商願意以高價買地，建成房屋以後，香港人未必承受到高昂樓價。其實內房的目標不是香港人，不同國內地區地產商的對象是他們當地人。以後來自各省各地的人分別聚居在各大型新盤，猶如各省市縮影。就像紐約市集中美國各地人士，香港『紐約化』10年後會非常明顯。」
依海航買地的出價，較同屬中資的保利置業（00119）鄰近地皮貴足一倍，直逼中國海外（00688）「港人港地」新盤啟德1號的現樓呎價1.56萬元。換言之，計及建築費及利息，海航的啟德樓盤日後最少需賣到呎價2.5萬元，才有望取得合理利潤。即使為「省招牌」壓縮利潤平售，呎價亦最少2萬至2.3萬水平，可以媲美現時九龍站一帶豪宅屋苑；新晉中資財團不熟悉本港建築及售樓條例，也有機會阻礙其賣樓時間表。
民企新勢力盲搶地
內資要進入本港除直接投地，也可透過買殼或合作形式。中城建去年收購本港承建商俊和，改名為亞洲聯合基建（00711）後推出「宿舍盤」菁雋卻劣評如潮，相信仍需日子摸熟港人口味。而業務重心位於內地的高銀金融，去年首次攻港，已累積何文田區兩地共1,900伙土儲，包括110億元中標何文田站上蓋，高銀主席潘蘇通近日引入國企華融金控（00993）為投資夥伴，華融佔股16.5%，其母公司中國華融（2799）是內地最大不良資產管理公司，屬中國財政部旗下。
中資南望非今朝之事，九十年代抵港先鋒的中國海外及保利，都屬於實力國企甚至是央企精英，時移世易，現時更多民企勢力在賣地場抬頭。萬科置業去年2月吼低奪得深水埗中型住宅地，而去年投地鎩羽而回還包括世茂房（00813）、碧桂園（02007）、合景泰富（01813）、萊蒙國際（03688）、龍光地產、木薯資源（00841）、中信泰富地產及招商局置業，部分本業與地產無關，以龍光尤其積極，可以預見中資樓市新力軍將會前仆後繼。
曾被憧憬興建「無煙城」的新啟德區，迄今售出8幅土地，5幅由內房取得，中資奪地盛況可見一斑；據了解，中資下一個爭逐目標，已吼準過年後招標的美利道商業地王，可建規模達46.5萬平方呎甲級寫字樓，估值介乎83.7億至116億元，地皮矜貴因屬中環、金鐘核心區逾20年首次有供應，對上一幅供應已是1995年拍賣的添馬C37區（現時中信大廈）。
本地薑另行拓展土儲
2013年港府取消勾地，改為按季招標賣地，因條款簡明，近年吸引中資積極嘗試；相較之下，本港發展商若要發揮優勢，除了競逐官地，必須向程序繁複的舊樓、農地併購，或要平衡分紅比例的市建局及港鐵項目埋手。近年投地最活躍的本地財團、億京發展項目籌劃經理黎裕宗表示，「住宅地被中資搶到咁貴，問題源頭是國內近年陷入『政策市』，嚴厲到第二套房不接納按揭，內房的賣樓邊際利潤頓減，便順着市場熱錢氾濫湧入香港，未來地產行頭一定愈來愈多競爭者。」
黎裕宗預計，2017年中資投地更勇猛，「人民幣貶值，內地湧下來好多錢『換籌碼』。且脫歐之後，內地原本到英國投資的資金也回撤，可見去年7月後，中資投港地或買商廈都暢旺許多，睇得出那些都是不用按揭的資金。『本地薑』現時想收舊樓不易，涉及100、200伙收購動輒要付數億辣稅，政府補地價上漫天開價，導致投資風險好高。香港曾經好多小型地產商，以後會開始『歸邊』，只有做起了的中大型發展商，才能夠生存下去。」
「共抗外敵」亦是生存之道，近期愈來愈多港資財團加緊合作，各種意想不到的合資（JVC,Joint Venture Corporation）入標組合都有，牽涉4、5家公司以上，例如信置、新世界、嘉華及麗新（00488）合作以「巨無霸」姿態角逐觀塘地皮。雖然港府估算未來3至4年，本地私人樓宇供應多達9.4萬伙，供應正在出籠，且政府今年7月換屆後房策未明，租務管制有機會重臨，加上特朗普時代美息去向難測，惟中資內房民企拓展香港房地產及物業投資市場方興未艾，形成新常態難走回頭路，香港樓市已不復舊觀。
【民企起底】海航千億業務滲港 強攻股樓
《福布斯》全球企業排名第353位的海航集團業務橫跨航空、旅遊、地產金融及物流，近年不少港人熟悉的本地品牌亦被收歸旗下。海航南下追溯2006年，初期目標多與本業有關，包括賭王何鴻燊創辦的港聯航空，轉手後改名香港快運（HK Express）成為本地唯一廉航，同年重組香港航空，贊助電視劇《衝上雲霄II》之餘把航綫重點放到港人最愛的日本及東南亞，實行左右夾擊國泰（00293）。
海航之後涉足瓣數漸多，包括金融證券行、飛機租賃公司等，連滿載港人回憶60年的康泰旅行社，2011年老闆黃士心亦出讓五成股份予海航，只保留新加坡康泰，中港業務盡歸海航處理；另一轟動交易是豪擲507億元，收購持有金鐘港麗酒店的國際酒店集團希爾頓兩成半股份，全額現金支付。有趣的是，海航掃貨後喜歡改名，替新公司冠以「香港」字首，抹減中資色彩。
近月海航進一步強攻股市，一口氣斥20億元入股四家本港上市公司。最新收入囊中的龍傑智能卡（02086），以溢價17.7%的5.22億元，獲配售61.39%股權，月初又購下東北電氣（00042），此前分別憑6億元及3.9億元掌控KTL（00442）和嘉耀控股（01626）。
海航在港版圖不容小覷，啟德兩地地價142.5億元，連海航實業（00521）、航基股份（00357）及香港國際建設（00687）等，涉足七家H股上市公司，總市值150億元，另持八家中國A股主板上市公司，可謂財雄勢大。