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九成出租屋沒報稅,不利房客、國庫 蔡英文房市第一槍:要逃稅房東現身

2016-03-07  TCW

台灣房東不繳稅、租屋市場淪地下經濟,是業界公開秘密,蔡英文的新政從稅制下手,能讓隱形包租公浮出枱面?

美濃大地震衝擊購屋信心,加上房地產景氣疲軟,房市掀起「轉買為租」風氣。然而,租屋這個年產值高達兩千億元的市場,今年將有重大變革。過去長達半世紀沒有專法管制,淪為「地下經濟」;現在,準總統蔡英文的房市政策,首要之務就是揭開這一大黑洞。

根據新政府的房市政策白皮書,未來房地產政策的四大補帖,包括都市更新、物業管理、租屋市場與社會住宅,每年總產值含金量高達一兆元,約GDP七%。其中,看似無關痛癢的租屋市場,潛藏嚴重漏洞。舉例來說,北市一戶三十坪老公寓出租,租金兩、三萬元,單筆稅收金額小、市場經濟規模不大,卻是租稅市場的毒瘤。房東逃漏稅、房客難以依法申報租金扣繳稅額,長此以往,貧富差距越大。

過去,缺乏專法國庫稅收每年少約一百億

「這個(租屋政策)影響最大,關係到房東跟房客,有房子、沒房子的,至少一、兩百萬戶受影響,」蔡英文的房市政策白皮書執筆人、民進黨智庫土地及住宅政策小組召集人花敬群說。

蔡英文推出的租屋新政,最大變革就是調整租金稅收制度與制定「租賃專法」。

經營租屋市場二十餘年的永勝租售市場執行長徐銘達說,台灣房東不繳稅、租屋市場淪為「地下經濟」,已是業界公開的秘密,除非出租商用不動產,租客必須向政府登記營業使用,房東才會如實申報;否則,這些個體戶房東多半認為租金是淨收入,報稅能躲就躲。據永勝租售市場訪談租客,發現至少九成以上的出租住宅都沒報稅。

房東坐收租金不報稅,遭殃的除了國庫,還有房客。政府提供房客每年最高十二萬元的所得稅房租支出申報扣抵,以及部分縣市政府提供租金補貼,若有意申請,須提供租賃契約與匯款紀錄等資料。崔媽媽基金會社會事業處處長張艾玲分析,有些不誠實報稅的房東,甚至要求房客簽名畫押「不申請報稅」,若堅持申報,就要漲房租,等於變相轉嫁稅金。雖然此舉牴觸現行稅務法令,若真鬧上法院,房客仍站得住腳;但多數房客擔心漲租金或是與房東鬧翻而無家可歸,仍可能乖乖就範。

據財政部統計,全台擁多屋者不在少數,擁兩棟以上房產有兩百萬戶以上、三棟則有近七十萬戶、四棟以上有近二十八萬戶,甚至九棟、十棟都還有兩萬戶左右。這些住宅是否出租?租金多少?都欠缺管理機制。

未來,擬採租金單獨課稅稅率降至5%,逃稅重罰

地下房東猖獗主因在於,目前租金收入與綜合所得稅合併課徵,所得高的包租公,稅率最高達四五%,但查核機制並不嚴謹,沒被抓到就一毛錢都不用付,讓房東抱持查到再繳的僥倖心態。

台北市國稅局副局長王階琛畑三口,國稅局在轄區設置有稽核單位,但面對無所不在的個體戶房東,受限人力,實在很難挨家挨戶逐一訪查。目前對租金逃漏稅採「例外管理」,每年五月報稅結束,稽查稅務發現申報租金明顯不符合當地行情,或接獲舉報,才會發文要求到局說明。

「沒有人喜歡逃稅,只要稅課得合理。不然一看到這麼高,很多人乾脆不報了,」花敬群表示,未來將釋出租稅優惠,預計將租金從綜合所得稅中分離出來,租金扣除出租成本後,以實際獲利的五%到一0%課稅,比原本併入綜所稅的五%到四五%來得低:但同時提高持有稅,打擊大量囤房者。

此外,未來出租住宅的房屋稅與地價稅,也打算比照自用住宅的稅率課徵,前者與最高稅率相比,只剩原本的三分之一:後者剩原本的五分之一。花敬群表示,這兩項稅收政策改變,都是為了讓房東願意浮出枱面,提高閒置空屋出租意願,以活絡租賃市場,舒緩目前社會住宅供不應求的困境。

「現在房價這麼高,有一群人就是永遠買不起房子,鼓勵愛心房東把房子拿出來租,至少讓更多人租得起、租得到房子嘛!」徐銘達認為,此舉若奏效,政府將從原本收不到稅,到至少多收回一百億元稅收。但棍棒與胡蘿蔔必須同時啟動,提高租稅誘因外,還須搭配重法。他建議,設立房客檢舉獎金,提倡房客主動檢舉房東,逃稅者重罰。

但新政易引發「稅金轉嫁租金」的風險,崔媽媽基金會執行長呂秉怡說,短期內確實可能造成租金調漲的「必要之惡」,但長期仍將回歸供需原則,房東想開高租金,也要看市場埋不埋單。地下房東能不能浮出枱面,影響的不僅是稅收,也關係到蔡英文開出的房市第一槍,能不能命中目標,解開租屋市場不合理的「常態」,還給租屋者公道。

撰文者王柔雅

 
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