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店面炒家一哥 江醫師集團揭密

2010-7-22  THT





央行總裁彭淮南點名投資客炒作房 市,在市場赫赫有名的「江醫師」集團,卻持續低調進場買屋,本刊調查,江醫師實際是中藥批發商,他專買黃金店面,被房仲業者稱為「店面一哥」,目前擁有 30間店面,靠長期投資房市獲利,身價至少20億元。本刊專訪到平時不見媒體,出入儉樸、隱身三重陋巷的江醫師,他獨特的房市投資心法與傳奇致富的人生。

江醫師小檔案

年 齡:48歲

家庭狀況:已婚,育有2子

投資標的:北市忠孝東路四段、西門町等地段

失敗案例:新莊輔大店面,850萬元買進,後被捷運局450萬元徵收,慘虧400萬元,另台北縣中和、永和、新莊等地店面總共大賠5,000萬元。

代表案例:忠孝東路、敦化南路口店面,2年賺8,000萬元

集團成員:江醫師等20人

平日的傳統菜市場巷子內,菜販吆喝聲此起彼落,客人精打細算地掐頭去尾殺價,經過雜亂的攤販後,才是約十五坪大小的中藥舖,不起眼的店面,店內堆滿人參等藥材,看不出這原來就是市場傳聞的店面炒家「江醫師」集團的指揮總部。

聚眾掃貨 炒店面

本刊調查,江醫師集團約二十人,由中藥批發的江醫師為首,除了四人是醫生外,還包括江醫師的鄰居與友人,以股東方式集資掃貨,橫掃台北市東、西區重點店面,目前持有約三十戶,全數位在精華地段或三角窗,是房市傳奇人物。

江醫師投資房市致富,估計有二十億元身價,跟他一起投資的親友也大賺,親友說:「他中藥行旁的一個牙醫跟著他投資,本金本來只有一千萬元,這幾年賺下來至少上億元入袋。」江醫師自己驕傲地說:「我攏報人賺錢。」

上週,記者來到江醫師的中藥行,看見裡頭一張書桌夾滿各家房屋仲介名片,四十八歲的江醫師,正起勁地跟房仲業務交換市場狀況,該業務則崇拜地望著這名中年男子,巴望可以成交,而旁邊剛買了一包中藥包的客人,絲毫不知眼前的店老闆,竟是億萬元身價的神祕投資客。

當記者出示名片表明要採訪,江醫師傻眼愣住五秒鐘,他結結巴巴地說:「你們怎知道這裡的?我沒接受採訪,街坊也不知道我做投資,別害我。」江太太則神色不悅,瞪大雙眼低聲地說:「別拍照,我們只是小市民,還要低調做生意過日子啦。」

嚴選地段 作功課

台 灣房地產市場上,有不少做了幾十年的大咖投資客,大量現金出手,瞄準高投資報酬店面、豪宅,放長線專釣大魚,江醫師就是其中佼佼者,他每天早上看多份報紙 跟網路新聞,接到房仲電話,路上攬了計程車就去看物件。市場人士說:「江醫師是認真的投資客,很多業者還找他問趨勢。」對此,江醫師則嚴肅地說:「要賺錢 就要用功。」

江醫師最新買進西門町峨嵋街店面,總價二.二億元,他自出一半資金、另一半銀行貸款,「店面月租六十萬元,算一算投資報酬率四%多,比放銀行高,打房怎麼打都打不到這類租金收益的投資客。」市場人士分析。

打開投資經的話匣子,江醫師終於眼放精光,手揮一下說:「我只買台北市西門町跟東區,尤其是忠孝東路四段從復興南路到二一六巷這一段,只要店面價格合理,我馬上買。」

初期慘賠 買經驗

上 週,戴德梁行以九.六億元標出西寧南路大樓,創下土地每坪六百二十萬元的西區新天價,「先前戴德梁行總經理顏炳立找上門,希望江醫師出九億元直接買,但江 醫師堅持只出七.五億元,雙方沒談攏。」知情人士透露,江醫師事後說:「這棟可租可賣可都更翻建,地點又好,我也跟三個朋友合資籌錢,但是他賣得太貴,不 見得賺的回來。」

投資超過二十年的江醫師,並非一開始就一帆風順,初期也花不少錢買經驗。一九八八年他買賣中藥材賺到第一桶金後,開始買起台北縣店面,「我在新莊輔大對面買過一間店面,買八百五十萬元,沒多久就被四百五十萬元徵收蓋捷運,功課作的很爛。」他落寞地說。

就 這樣一路賠到二○○二年,他忍痛全部殺出五個店面,前後認賠五千萬元後,與友人集資買下台北市忠孝東路、敦化南路口的店面,做最後一搏,未料,這個投資案 讓他大翻身,二年內賺回近一億元,江醫師從中悟出「投資只能找精華地段」的道理,後來他也跟友人轉戰台中,合資買下逢甲夜市旁的店面。

經過大賠之後,江醫師知道集資分散風險的好處,跟股市名媛何麗玲、整型醫生林政誠都常一起看屋討論,「如果我沒錢買,也會把好店面報給其他人,有錢大家賺。」他話鋒一轉,不改職業病地問起記者:「你有沒有一百萬元?我幫你找其他人湊咖,一、二千萬元的自備款就可以買啦。」

打房政策 沒在怕

近來央行打房,針對已有房貸,還要辦第二套房貸,且購屋地點座落台北市全區及台北縣十個縣轄市的房貸客戶,祭出限制貸款成數最高七成;並且全面取消寬限期,不過財力雄厚的江醫師集團並未受影響。

江醫師友人說:「因為實力雄厚,沒有寬限期也沒有關係。」有些案子,還會遇到銀行要求利息加碼,江醫師成員「嘴巴上唸一唸:『這麼麻煩喔!』還是揮揮手照樣加碼。」對他們來說,加碼利息算是小意思。

隱居蘆洲 扮低調

江醫師告訴本刊:「投資起碼要有一半資金,才有獲利空間,但現在氣氛不對,要保守因應,這波房價起碼修正一至二成,等年底選舉完才知道可否再度進場。也別碰重劃區跟豪宅,這類產品被炒太高難有獲利。」

江 醫師分析房市頭頭是道,本人卻普通像鄰居歐吉桑,平日沒豪華名車相伴,只靠一台機車在三重跑透透,要不就是搭計程車,吃的是便當或是家裡煮食,縱使宴客也 多在三重普通的「富基漁港」海鮮攤,身上的衣褲普通,全身最貴的行頭是基本款銀色勞力士錶,「這個才五萬元,戴很久了。」江醫師笑著說。

江 醫師住在蘆洲的第一豪宅「白金漢宮」,但再高價,「一坪也只要價三十多萬元,你問我怎不像劉媽媽一樣,住一坪二百萬元的帝寶?人要低調,住這麼好太招搖, 而且管理費太貴,這裡的鄰居才是真正有錢人,七十戶而已,身價總和超過五百億元!」精明的江醫師,生活跟投資房市一樣精打細算。

政府打房 大事記

2009.10

行政院長吳敦義宣布,500坪以上大面積國有地只租不售。央行總裁彭淮南道德勸說公營行庫限縮投資客貸款。

2010.3

國產局停售北市精華地及緩售公營行庫資產土地。

2010.3.8

央行、財政部要求金融機構訂房貸授信條件。

2010.3.17

央行將第2套房貸款成數降至6.5至7成、利率上調0.125%~0.25%、取消寬限期。

2010.4中旬

央行專案金檢公、民營行庫,嚴查豪宅和貸款業務。

2010.4.23

吳揆點名鄉林建設士林推案每坪膨風喊價300萬元。

2010.4.28

央行要求銀行提供投資客名單、土建融和對建商融資情況。

2010.5.1

北市決定2011年起調高9,850戶豪宅房屋稅。

2010.5.4

財政部提國有地附買回,得標人2年內不開發,政府將按原價買回,台北縣市先試辦。

2010.6.2

金管會密邀14家行庫研究列管銀行房貸成數。

2010.6.9

央行令公股行庫購屋貸款、土建融利率不得低於1.5%。

2010.6.25

央行無預警升息半碼(0.125%),並對北市和北縣10個直轄市持有第2套房以上者,祭出貸款成數限7成、取消寬限期、不得增貸等信用管制措施。

2010.7.12

彭淮南點名有炒房團掃進200多戶中古屋。央行並發函金融機構要求嚴查炒房團貸款,限期1個月提因應辦法。

2010.7.14

財金部會擬與聯徵中心設通報系統,將各區房屋交易均價、房貸授信戶歸戶等資料提供給銀行。

彭淮南出招 三黃各有對策

政府接連出招打房,上週央行總裁彭淮南點名,有投資客以人頭名義向銀行貸款,收購大量中古屋達二百多戶,一時間,投資客噤若寒蟬,就怕被點名掃到颱風尾。

政策打房 暫休兵

向「三黃」,黃勇義、黃文雄與黃家進。其中,黃文雄屬於二百戶等級,他專炒住宅,從過去的法拍屋,做到翻修中古大樓加工出售,成為台灣炒樓史的一個傳奇。

他說:「我只做台北市的物件,東、西區我都做,而且只買精華地段。」尤其是忠孝東路、延吉街口附近,房仲說:「方圓一公里內,大概有一百間房屋是黃文雄的。」

下個月,黃文雄將參選台北市房仲公會理事長,碰到政府打房,暫時休兵不進場,他說:「政府點名了,最近要低調,房價高也暫時先別買。」

而 炒樓同樣超過二十年的黃勇義,進出也超過二百戶,他的投資標的以大台北地區住宅為主,只要有低於市場行情的台北市中古屋就進場,經過簡單裝潢後賣出,通常 一間起碼賺個二成。他在房仲業以出手快聞名,他騎機車看屋,一年騎壞一台,黃勇義說:「現在房價已經太高,法拍屋幾無獲利,太多菜籃族進場,我已經改做都 更,也準備買地建屋當建商。」
 



店面 炒家 一哥 醫師 集團 揭密
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神祕店面炒家 劉媽媽家族揭密

2010-9-2 TNM




住宅市場近期降溫,商業不動產市場炒作熱度卻有增無減。近期知名店面投資客,除了20億元身價的江醫師、減肥名醫林政誠,及印尼紡織商人宋良浩外,房仲界口中最大咖的神祕大戶,是「劉媽媽家族」。

本刊調查,開鞋店起家的劉媽媽家族,擁有30戶台北市東、西區精華店面,保守估計身價60億元,今年起,還南下搶進台中逢甲商圈。

劉媽媽家族小檔案

接班人:余公子(35歲、未婚)

身價:估計60億元。

房地產經驗:80年代開始投資商圈店面。8年前交棒長子,以北市東、西區為主,今年轉戰台中,共持有30間以上店面。

成功案例:西門町no no服飾店面以6千萬元買入,1億2千萬元賣出,大賺1倍。

失敗案例:台中火車站前商圈,5年前因商圈轉移,慘賠3千多萬元出場。

房地產市場近期呈現二樣情,住宅冷、店面熱。九二八檔期建商的預售屋推案量僅一千億元,創下五年來新低紀錄;相反的,台北市店面價格仍持續創新高,永慶房屋八月二十七日統計,今年八個月來的店面成交量,已大漲四成,平均價格也漲了超過一成。

劉媽媽 事業傳兒子

精華地段店面動輒以億元計,投資門檻高,但租金收益穩定,始終一屋難求。永慶協理黃增福說:「店面買家不少,而且價格一路往上漲,短期還有租金可收,市場上買得最凶狠,除了集資型的江醫師集團、減肥名醫林政誠外,還有做投資超過二十年的劉媽媽家族。」

這 個神祕的劉媽媽家族,以五十多歲的「劉小姐」為核心,本名劉月釵,夫家姓余,房仲暱稱為劉媽媽,從未在媒體出現過。「她買店面用搶的,只要是精華地段,有 物件就買,屋主開多少就一口氣買下,四年前忠孝東路上的一間店面(現為雄獅旅行社),以一億八千萬元買下,每坪四百六十一萬元成為店面王,震驚投資界。」 黃增福說。

本刊調查,劉媽媽家族手上至少持有三十間最精華地段店面,加計帝寶、勤美璞真等四戶豪宅,身價約六十億元,為免身分曝光,打交道的房仲不超過十個,但他們買店面的手筆之大,已成為房仲間的神話。目前劉媽媽家族事業已交棒給第二代、八年前回國的兒子。

過去,劉媽媽家族買房全部都在台北市的東區與西門町,今年初開始加碼台中逢甲商圈。知情人士說:「逢甲商圈今年成交七件,有五件就是劉媽媽兒子『余公子』獨資購買的。」

余公子 逛商圈蒐資

上 週二(八月二十四日),本刊記者在台中逢甲大學商圈門口,直擊這位有驚人身價、潮男裝扮的余公子,貼身白色T恤一件三百九十元,全身上下最貴的行頭,就是 腳底的PRADA皮鞋。只見他眼珠子不斷溜轉,估算人潮與流向,一看就是一小時,抓在手上的iPhone手機,大約十分鐘就接一通電話;不講時就拍下有興 趣的店面,再打電話給房仲問行情。

接著,他隨機進入一家服飾店佯裝購物,心裡則算著客人提袋率;然後又轉到商圈旁的麥當勞喝冰飲,進一步觀 察逢甲大學開學前後商圈的變化。堅持不透露本名的余公子,指著對面說:「逢甲的人潮不會過馬路,所以對街的店面我就不碰,像台北市東區商圈也是,過了復興 南路之後就沒人了。」逢甲商圈內有一條便當街,余公子也不碰這條街的店面。「做學生的店面租金不高,買了房價也不見得會漲。」

盯時事 記取舊教訓

八月二十四日這天,余公子是來與承租戶換租約。他五月以六千六百萬元買下台中市文華路一間店面,每個月租金從十八萬拉至二十四萬元,投資報酬率從三%拉高至四%。房仲說:「最近就有人開價一億元,希望劉媽媽讓售,但被拒絕。」

事實上,投資出手前,余公子花了一年實地勘查,勤跑商圈,此外,還天天看報章雜誌、畫線註記,找尋投資靈感。余公子笑說:「我家就只有電腦跟一堆書,一定要每天盯時事,要不然趨勢改得很快,不可以重蹈台中火車站商圈移轉的賠錢事。」

這是劉媽媽家族的私房故事。五年前,劉媽媽在台中火車站旁買店面開鞋店,但商圈轉移至七期跟逢甲,冷卻得太快,結果慘賠三千多萬元出場。不過,這個慘痛代價,換來劉媽媽家族立於不敗的投資心法,「只做有支撐性的商圈店面」。

劉媽媽嫁入余家後,育有一子一女,夫婿從事製鞋業,因此在北市中山北路開了一家傳統鞋店「哈囉皮鞋」,當初的店面是租來的。後來賣鞋稍有獲利,劉媽媽便把鞋店買下來。余公子說:「小時候住在鞋店後面,環境很差,有時蟑螂滿地爬。」

八○年代,台北房價起漲,負責家計的劉媽媽發現,原來店面收租比賣鞋還好賺,便開始買店面收租金,鞋店搬到熱鬧的西門町後,進一步發現唯有熱鬧商圈的店面,才能投資獲利。

母子倆 聯買店面王

劉 媽媽投資店面致富,兒子在加拿大念書時,給的生活費卻有限。余公子說:「在加拿大時,有天在街頭看到婦人為了買一把便宜的青菜考慮再三,竟然有人連不起眼 的青菜都要計算每日開銷;後來去大陸觀光,看到商圈內的每個垃圾桶旁都站著乞丐,等著觀光客丟不要的食物。我認為,一定要自己親手賺大錢,否則就會坐吃山 空等死。」

八年前,大學念心理系的余公子回國後,選擇家裡擅長的房地產投資事業,還跑去仲介公司工作半年,在母親引進下,開始接班。七年 前,劉媽媽家族以六千萬元買入西門町no no服飾店面,三年前一億二千萬元賣掉,大賺一倍;二個月前,這間店再以一億六千萬元天價成交,獲利三成,遜色了些。

四年前,母子倆聯手以一億八千萬元,買下忠孝東路四段雄獅旅行社的店面王,一戰成名,另以三億五千萬元,買下東區頂好名店城的服飾店,前面就是公車站牌,租金投資報酬高達六.八%。有房仲表示,最近有人出價四億元要買店面王,余公子不肯賣。

重保值 觀時機脫手

負 責操盤的余公子說:「我操作店面,看準就買,賣的少,西門町那戶店面是仲介帶著客人開價,算一算獲利已超過一半,應該可以脫手。忠孝東路那戶買方開價四億 元,算是很高價格,不過東區就這間三角窗店面最好,旁邊有SOGO,現在有建商搞大型都更案,商圈只有更大,還沒到賣的時機。」

「以前大家 都會覺得,火車站最好,但是台北跟台中火車站商圈,都是過渡型的流動人口,沒有觀光客,店面不保值;要保值只能找消費者最愛消費的地方,目前只有台北市東 區、西區跟逢甲這三地。而且,大陸來台人數一年成長四五%,人潮就是錢潮,為了賺大陸客的錢,店面不管是租金還是房價,都還有成長的空間。因此我看好逢甲 商圈會熱到開放大陸客自由行。」余公子說。

獲利差 不投資豪宅

至於房價不斷拉高的豪宅市場,劉媽媽家族完全不碰。余公子說: 「台灣真正豪宅少,買家都是貴婦團,有點亂買亂賣不專業,況且買下來也租不掉,店面除了房價漲之外,還有高收益的租金,所以我不投資獲利差的住宅,只做店 面。」他也不碰股票,「股票都是人為操作,不是內線根本賺不到錢。」

不過自住用的豪宅,余公子卻精明的買在低點。四年前,劉媽媽全家搬進豪宅「帝寶」,入手價每坪八十五萬元,與現在行情一坪二百萬元相較,賺很大。眼見兒子接手事業,劉媽媽轉而熱中教會活動。熟識人士說:「教會有活動,劉媽媽都會參加,但是很低調,大家都不知道她很有錢。」

在住宅市場價高死撐不跌的情況下,店面等商用不動產成為投資新寵,今年二月,減肥名醫林政誠,相約江醫師集團與余公子考察逢甲商圈後,隨即買下「逢甲廣場」店面,內部切割為三十間店面出租。

不只台灣人搶買,連台商也回國掃貨。今年八月剛以五億二千萬元買下永康街「高記」店面的「印尼紡織大王」宋良浩,四月也以四億元買下南京東路的「燦坤3C」店面,去年更以十五億元,買下重慶北路原住民委員會承租的整棟大樓。此波店面炒風,欲小不易。

劉媽媽家族鍾愛商圈店面行情走勢

資料來源:永慶房屋

 


神祕 店面 炒家 媽媽 家族 揭密
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中國鐘錶龍頭在台展店速度嚴重落後 不惜重金搶店面

2010-10-25  TWM




亨得利加緊腳步爭台灣第一中國最大的鐘錶零售集團亨得利集團,正式插旗台灣。究竟亨得利為什麼要進軍台灣?

計畫如何布局?陸客自由行的商機對鐘錶業者來說,究竟有多大?

台灣鐘錶市場對亨得利而言,真的是隻金雞母嗎?

撰文‧燕珍宜

中國最大的鐘錶零售集團亨得利集團,插旗台灣的大動作,引起各界關注。亨得利已經成功插旗香港,進軍台灣是否也將勢如破竹、如入無人之境?究竟亨得利為什麼要進軍台灣?計畫如何布局?其市場策略又是如何?值得探究。

中 國最大的高級鐘錶通路商亨得利,背後的靈魂人物是人稱中國鐘錶大亨的張瑜平。張瑜平對外表示,來台發展的原因,一是為了鞏固亨得利集團在大中華區的領導地 位,台灣市場具有戰略性價值。換言之,已在香港上市的亨得利,在國際化的考量下,台灣是其布局亞洲不可或缺的重要板塊。

其次,則是看中陸客自由行之後的龐大商機。從香港的數據,香港鐘錶市場陸客消費占比高達九成,目前已呈飽和狀態。台灣部分,已進駐陸客必去景點一○一百貨的新加坡高登鐘錶集團台灣總經理施文良表示,他們的鐘錶業績,陸客消費已占總營業額的六、七成。

香 港市場近飽和 看上台灣潛力看上港、台鐘錶珠寶等奢侈品,比中國大陸價格便宜高達二成,陸客自由行後可望帶來的龐大商機,亨得利因此積極布局港、台。亨得利先於二○○六 年收購在香港擁有四家零售店面的高級手錶銷售商三寶集團,以開拓香港零售業務。目前,面積只占中國大陸十二萬分之一的香港,卻已經貢獻亨得利總營收將近三 ○%。

張瑜平深諳「通路為王」,因此想在台灣複製他在中國大陸成功的快速展店策略,以擴大亨得利的市場影響力。

從去年中到今年六月底,亨得利就以驚人的速度將店面由二一六家擴增至三○二家,以平均每三天增加一間店面的速度擴展;台灣部分,在金融海嘯陰霾逐漸散去的○九年底,亨得利成功購併台中著名鐘錶通路商精光堂時計(現改名為亨得利),並迅速展店五十一家。

難以複製港、陸的快速展店策略亨得利靠著龐大資金與國際品牌奧援,一路過關斬將,如入無人之境。但是,沒想到,擴展台灣直營店時,卻踢到了鐵板,不如想像中順利。

欣元商仲總經理焦文華指出,亨得利去年底與他們接觸,計畫一口氣在台灣開十家店,其中有六家鎖定台北一○一、信義計畫區、西門町、站前、士林、公館等台北一級商圈;但因為店面至少一百坪以上的嚴苛要求,因此能符合條件的標的少之又少。「找得非常辛苦,」焦文華搖搖頭說道。

亨得利原在明年底要達成目標,但到目前為止,卻只於東區正式開了一家專攻頂級手錶的旗艦店。至於日前以天價九億五百元標下的店面,因得優先承租給原擁有者安泰銀行,得等兩年後才能正式開張。

雖然亨得利於○九年中旬,就開始積極籌集資金,以備齊擴張通路的銀彈來源。焦文華說道,「他們的決策過程很漫長、時間拖很久。」因此,整個擴店計畫的速度,只能如龜速般前進。

到目前為止,張瑜平欲複製在中國成功的模式到台灣,離台灣「鐘錶通路之王」的目標,還有一段距離。因此,台灣寶璣副總經理蔡光明表示,就現階段而言,無論是本地或是外來的鐘錶商,他們都一視同仁。

在「通路為王」的遊戲規則下,施文良表示,亨得利如果真的順利在台灣開展十家店面,將會對傳統鐘錶通路造成很大影響;因為重要的鐘錶品牌,會「西瓜偎大邊」,選擇與最大的通路商合作。

就鐘錶通路的長期發展趨勢來看,施文良認為,連鎖鐘錶經銷商會漸漸取代傳統鐘錶通路,就像7-ELEVE打敗雜貨店的道理一樣。台灣斯沃琪(Swatch Group)總經理黃孔祥也預言,未來十年台灣鐘錶市場將步入「經銷商之戰」。

目 前亨得利在台灣的市場定位較為全面,橫跨中價位到高價位的頂級錶。ELEGANT三寶店專攻頂級鐘錶,亨得利店(原精光堂時計)則是以雷達、豪雅、寶齊 來、浪琴等中價位品牌與流行錶款為主。這與亨得利在港、陸的互補式布局不同,前者以中價位手錶為主,後者則專攻高價頂級手錶業務,兩塊區域是互補的。

台 灣寶璣副總經理蔡光明認為這種布局策略,掌握到鐘錶通路未來的趨勢。他分析,未來台灣的鐘錶店面發展,將有更明顯的區隔,「以前是一家店就包含高中低三種 價位,日後則將分化為高、中、低價位與時尚品牌等各自獨立的鐘錶店。」至於店面的位置,亨得利目前是偏好選擇「街邊店」的形式來展店,蔡光明認為未來若同 時布點進駐愈來愈活躍的「百貨商場」,在通路影響力上將更為完整與全面。

今年上半年亨得利營收超過人民幣三十七億元、獲利人民幣三.三億元。台灣亨得利(原精光堂時計),今年前三季的營業額為五億二千七百萬元。

隨著新的直營店數的增加,台灣鐘錶市場對亨得利而言,究竟是否為金雞母?值得密切觀察。

亨得利

成立時間:1957年

創辦人:張瑜平

負責人:張瑜平

資本額:約2187萬港元主要業務:國際品牌鐘錶、

珠寶代理與零售

營業額(2010年1h):

人民幣37.1億元

獲利(2010年1h):

人民幣3.3億元


中國 鐘錶 龍頭 在臺 臺展 展店 速度 嚴重 落後 不惜 重金 店面
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港資、中資狂掃 精華商圈店面火紅

2010-10-25  TWM




街王再起

亨得利鐘錶標下台北市忠孝東路四段原安泰銀行舊址,帶來的不僅是價格刷新紀錄,更看出中資卡位台灣房地產,以及搶占未來陸客自由行商機。

除了亨得利進駐以外,包括港資的藥妝店莎莎、服飾店佐丹奴、ESPRIT等,未來將有更多中資、港資進駐忠孝東路四段,形成台北「新銅鑼灣」的縮影。

製作人.吳美慧 撰文‧梁任瑋 研究員.陳兆芬十月十一日,香港貴婦們最愛的服飾品牌MOISELLE、慕詩國際,其總裁陳欽杰、徐巧嬌夫婦,與二十多位好友悄悄抵台。

這一行人成員,包括香港零售業者、珠寶商、律師和醫生等,由富御珠寶創辦人胡焱榮夫婦、台灣作家蔡詩萍領隊考察「台灣投資環境」。這次來台,最重要的行程就是考察台北市忠孝東路四段店面,以及信義計畫區、永康街和京站購物中心。

為了物色投資標的,他們興致高昂地詢問租金行情與報酬率,以便找到最佳的物件。據了解,陳欽杰極有興趣在台北設點,也不排斥買下值得開店的物件。

而且這些港商,除了考慮開店地點外,連住的問題都一併考量,具有代表性的住宅如「宏盛帝寶」與「一品苑」等豪宅,也是參觀的標的。

贏第二名七千萬元

亨得利志在必得的原因

同 一天上午十一時, 安泰銀行台北內湖總部六樓會議室,決標者拆開信封宣布,「台灣亨得利以新台幣九億零五百元,得標安泰銀行忠孝東路四段一六二坪店面。」在場一位穿著深色西 裝男士,旋即面無表情地拿出行動電話用上海話回報,電話那頭,是香港尖沙咀總部;他掛上電話後,隨即快步離去。

「中國最大的名錶代理商,買下台灣最大地主林堉璘的店面,代表『大鱷』開始浮上水面了。」一位到場看開標的房仲業者這樣表示。

長 期觀察台北市東區商圈變化的欣元商仲總經理焦文華分析,「雖然亨得利出價足足比第二高標的中美鐘錶,多出了七千多萬元;但他們深知,如果現在不忍痛拿下, 未來要付出更高的代價才能在忠孝東路取得一席之地。」在中國大陸與香港擁有許多分店的亨得利,為了搶標忠孝東路四段店面,可說是有備而來,不但在八月底舉 辦十.四四億港元現金增資,又在九月二十一日發了二十五億港元的可轉換公司債,總計相當於台幣一四○億元,就是為來台買店面鋪路。以九億元買下忠孝東路四 段店面,對亨得利來說,才只是開始。

其實,從開放陸客自由行,以及兩岸關係持續改善下,類似MOISELLE的參訪團,或是中資、港資來台的房地產考察團越來越多,不少接待單位甚至用「手軟」來形容絡繹不絕的景況。

在看準兩岸開發陸客自由行商機,一股「中資獵店潮」正席捲台灣;從陸客最熟悉的台北一○一為延伸起點,忠孝東路四段因具交通便利性,又有忠孝復興、忠孝敦化以及國父紀念館三個捷運站,成了搶灘的前哨站。

「十年來,信義計畫區大型百貨公司一家接著一家開,台北購物商圈從西區更迭興替到東區,但以太平洋SOGO百貨為核心的東區,依舊是象徵高消費指標的黃金商圈!」高力國際台灣分公司總經理劉學龍這樣表示。

歷史環境、捷運交會

屹 立不搖的忠孝東路四段商圈劉學龍又說,信義計畫區以商辦、百貨公司為主,但忠孝東路四段——從復興南路到光復南路這段沿街櫥窗店面,充滿多樣性,這才是真 正「逛街的樂趣」。加上大安路「名人巷」、二一六巷美食街內,有許多家高級餐廳、精品名店,與信義計畫區商圈連成一氣,自然形成完整的消費聚落。

值 得觀察的是,二十年前因忠孝東西路開挖捷運,以住宅為主的仁愛路、商辦林立的信義路,也由雙行道改為單行道,商業氣息逐漸轉淡。相對的,原本就是百貨公司 一級戰區的忠孝東西路,則因板南、文湖雙捷運開通,交通便利性提高,更加穩固黃金商圈的龍頭地位,也成了港資、中資眼中值得投資和卡位的黃金寶地。

二○○六年,投資客劉月釵以一.八億元買下忠孝東路、復興南路口三角窗,並以每月租金八十七萬元租給雄獅旅行社,替東區這波店面行情起漲開了第一槍。

位在錢櫃KTV台北SOGO店隔壁的僑怡大樓,原本因產權爭議,完工十多年沒辦法取得使用執照。在雄獅旅行社高價租金的誘因下,在○六年底,僑怡大樓順利完成建物登記,出租給歐洲另一大鐘錶品牌歐米茄,每月租金高達七位數,正式為忠孝東路四段鐘錶一條街商戰揭開序幕。

○八年初,中美鐘錶嗅到陸客商機蠢蠢欲動,以每月兩百九十萬元租金、長達十年的租約簽下忠孝東路、復興南路口「小雅大樓」一樓三角窗,替勞力士開設在台首間專賣店,寫下當時東區租金新紀錄。

在此之前,這間店面的租戶是台灣現金卡發卡量第一的萬泰銀行,在租約到期後,卸下招牌換人做。

勞力士天價插旗的效應,很快就在東區擴散。

緊接著○九年十二月,亨得利以每月四百萬元租下忠孝東路、敦化南路口的原台灣中小企銀店面,不但再度改寫忠孝東路租金行情,至今仍為東區月租金最高店面。

區域租金行情即將上漲

頂級名錶店進駐的意義

劉學龍私下表示,在香港銅鑼灣開設有旗艦店的英皇鐘錶,這幾年也頻頻來台探路,不願在這波賺中國錢的列車中缺席。

為什麼精品鐘錶業者一致看好台北市東區店面,並視為進軍台灣市場的首選?

「鐘錶店是零售業的火車頭!」第一太平戴維斯零售部主管田揚明說,由於鐘錶業者重視外牆廣告、商圈人潮密集度,它們只挑黃金地段,所以,商圈內一旦有高檔鐘錶店開幕,代表區域租金行情即將上漲。

雖然台北商仲圈常形容,「在忠孝東路四段開店不會賺錢,但廣告曝光度超強,各大品牌仍不放棄搶奪一席之地。」東區SOGO百貨本來就是台北市最熱鬧、人潮最多的商圈,因此是精品、服飾與藥妝業者卡位的一級戰區。

田揚明說,目前東區還有不少本土銀行據點,這些銀行因為長期持有店面,但坪效不似珠寶手錶業者高;未來中資、港資零售大軍登台,這些銀行有可能因為付不起高昂租金而被汰換。如果是銀行的自有店面,也可能因租金收益比經營分行還好賺,寧願轉租給服飾業者。

「在香港商人眼中,忠孝東路四段匯集的品牌、客層消費力,就跟香港的銅鑼灣一模一樣。」戴德梁行研究部協理薛惠珍說。

薛惠珍表示,香港比台灣早十二年見識到中國錢的威力,尤其在○三年簽定CEPA(更緊密經貿關係安排)與陸客自由行嘗到甜頭的香港零售業者,更嗅到這股商機也正在台灣發酵,很快就把當年大賺人民幣的經驗複製到台灣。

一旦港資、中資大軍入侵,一位難求的忠孝東路店面戰火將更形火熱,甚至一路延燒過光復南路口,直至基隆路口的捷運市政府站。

複製香港簽定CEPA的甜頭

港商瞄準中國旅客商機

「UNIQLO 開幕後,我們這邊租金大漲,以前一坪租金才五千元,現在沒有八千元根本租不到。」住在近捷運市政府站、忠孝東路五段十幾年的老房東說,「以前老鄰居機車 行、油漆行一家家關門了,現在都變成餐飲連鎖店、牙醫診所,只剩一家機車行夾雜在壽司店與旅行社之間,顯得格外醒目。」這位老房東臆測,這家機車行在不久 的將來,會因為租金高漲遷移他地開店。

田揚明說,最近的確有不少國際連鎖服飾品牌,專門鎖定捷運市政府站的店面,條件是一樓面寬愈寬愈好,且要有一到三樓可以打廣告的牆面;過去的小型店面,顯然無法滿足外資、港資的需求,目前行情已到半山腰,未來店面市場將呈現大者恆大的局面,而且單一業主的店面最值錢。

「一旦開放自由行,陸客花錢就不設限!」薛惠珍說,她曾接待過一位中國企業主,來台考察時到台北市信義計畫區的BELLAVITA購物中心買個「紀念品」,回來拎著的愛馬仕(HERMÈS)提袋,裡頭裝的竟是一只八十六萬元的手錶。

相較於奢侈品在中國須繳交高額稅金,該名中國企業主直說台灣的名牌精品,「便宜、便宜,又不用擔心買到假貨,卡拿出來就刷了。」這件事讓薛惠珍與同事至今仍印象深刻。

根據旅行社所做的統計資料之中,○九年中國團體觀光客(不含自由行)的購物分析來看,在客來台灣的消費中,其中的三四%是用於採購珠寶與玉器,顯示他們對上述產品的喜愛,更重要的是,他們捨得花大錢採購。

連醫療診所都被鎖定

忠 孝東路四段一「店」難求薛惠珍說,相較於團進團出的中國觀光客,被帶到土產店、免稅店買鳳梨酥、茶葉,自由行的旅客消費項目將更具多樣性。如果說信義計畫 區是台北的中環,以東區商圈有雙捷運共構的交通便利性,與國際連鎖品牌密集度,不就等同於台北的銅鑼灣,各大精品業者當然要在此「結市」。

欣 元商仲總經理焦文華說,今年以來,為了在東區卡位,不少服飾業者鎖定地段好但業績不佳的東區店面,以高額頂讓金承租下來,等著日後人潮、消費聚集,再好好 的賺一票。例如近捷運國父紀念館站旁的大陸大樓樓下,原本的全家福鞋店,近日也已換成台灣女裝品牌SO NICE進駐。

另外,位於忠孝東路、復興南路口的雄獅旅行社店面,因廣告曝光效果好,有電信業者出價每月一百萬元向房東承租,比現在的行情高出一七%;但因租約尚未到期作罷,但也顯示忠孝東路四段店面一「店」難求的情況。

焦文華以港、澳開放陸客自由行為例,去年陸客觀光總人數已達一八○○萬人次,是陸客今年來台人數一五○萬人的十二倍之多,以中國新富階級強大的消費力,將對台灣的內需零售市場,有莫大的助益。

其中,以第一線知名度高的商圈將優先受惠,如信義區台北一○一、東區、士林夜市、西門町及永康街等商圈,並將推升其他的一線商圈店面租金行情上漲。

預期東區租金行情不斷上漲,不少服飾業者已經悄悄提高房租預算,從過去的每月四十萬元,大幅倍增至八十萬元;甚至有店面房東為了趕走舊房客,將租金調漲一.五倍。倍數翻升的租金,讓原本付租能力較弱的餐飲或便利商店業者知難而退,轉往巷內發展。

因 為忠孝東路四段頭的租金越來越高,不少成本有限的業者,只好逐步的「退守」到四段尾,夢特嬌(MONTAGUT)在近捷運國父紀念館站出口的地方開設新 店、「à la sha」則進駐阿波羅大廈一樓、網路服飾品牌「東京著衣」也在頂好大樓一樓開設實體店面,先行卡位,以便承接日後陸客自由行的商機。

港資來了、中資也來了

當操京片子客人出現在台北房仲店台面上大型連鎖業者大張旗鼓搶市,台面下有不少中資鴨子划水,私底下探路。曾在今年八月底在各大報頭版刊登廣告,替中資物色飯店、商辦與土地的勤實佳商仲董事長林敏弘,這兩年就遇到不少操著京片子的投資客,到他的房仲門市找店面與商辦。

「他們一次不只買一間,只要是忠孝東路四段的店面都要收購。」雖然最後簽約的通常都是台灣代表人,要不然就是以香港投資公司名義「繞道」購買;但很明顯的是,陸客來台效應早已成為市場矚目焦點,也顯見中資來台卡位並非空穴來風。

林敏弘說,這群中國客戶非常專業,不但會刻意選在晚間觀察人潮流量,連颱風天會不會淹水都特別注意,因為勤實佳提供不動產開發、外牆拉皮與招租「一條龍」服務,滿足不少大陸投資客全方位的需求。

類似像林敏弘這樣的「中資代言人」,還有世邦魏理仕台灣分公司總經理雲惟鴻。今年九月初,中國連鎖飯店業者錦江集團,主動透過世邦魏理仕找尋合作夥伴,要開設至少三百間以上的國際觀光旅館。

雲惟鴻表示,中資來台投資酒店是現在進行式,目前台灣的酒店業者,也持續與中國領導連鎖酒店品牌進行跨岸合作的機會,透過品牌的雙向合作,會加速彼此在兩岸市場的拓展,達到雙贏目的。

不只買地、買樓,連醫院、學校都有興趣。

土地仲介業者透露,東區某棟醫院經營權在去年已被外資買下,表面上是台灣財團,幕後金主就是中資。他們相中的是資產,而非實際經營權,這些布局為的是將來兩岸正式開放自由行先行卡位。

從忠孝東路四段頭到四段尾,這僅僅二公里的路程,已因為新店不斷進駐,形成「鐘錶商圈」、「百貨商圈」、「醫美商圈」、「餐飲聚落」等;加上附近的飯店、夜店和有特色的小吃店,走一趟「吃喝玩樂」一次滿足,聚客力夠下,忠孝東路四段,儼然成為台北市的新街王。

中、港資搶進插旗

忠孝東路四段名店雲集

東區最搶手店面

忠孝東路四段2-1號

租戶 雄獅旅行社

租金 87萬元/月

東區整棟租金最高大樓

忠孝東路四段

22號整棟

租戶

錢櫃台北SOGO店

租金

880萬元/月

歐米茄全台最大專賣店

忠孝東路四段30號1、2樓、外牆

租戶 歐米茄

租金

410萬元/月

勞力士在台首間專賣店

忠孝東路

四段1號

租戶 中美鐘錶

租金

290萬元/月

莎莎國際在台第一家分店

忠孝東路四段59號1樓

租戶 莎莎

租金 180萬元/月

中國鐘錶大王在台首間旗艦店

忠孝東路四段

142號1、2樓

租戶 亨得利三寶

租金 400萬元/月

東區第一間中資購買店面

忠孝東路

四段231-1號1樓

業主 亨得利三寶

售價 556萬元/坪

東區最老牌頂級鐘錶行

忠孝東路

四段235號

業主 金生儀(自有)

東區第一間租金站上300萬元店面

忠孝東路四段

183號1、2樓

租戶 ESPRIT

租金 340萬元/月

資料來源:欣元商仲、台灣房屋

搶賺來台陸客商機

──9家有意在台置產的知名港資、中資業者

飯店

董事長 品牌 說明

孫 堅 如家酒店 2009年開始來台接洽飯店合作對象、考察投資環境

錦江集團

酒店 委託世邦魏理仕台灣分公司找尋台北據點,已在桃園縣高鐵青埔站附近買上萬坪土地

服飾

陳欽杰 慕詩國際

MOISELLE 有意來台開設

獨立旗艦店

徐巧嬌 ENIGMA 已來台設點

鐘錶

潘迪生 香港迪生

創建集團 蕭邦錶、Brooks Brothers、TOD'S、Hogan、S.T. Dupont代理商,已來台設點多年張瑜生 新宇亨得利 購買台北市忠孝東路

四段店面

楊受成 英皇鐘錶 透過國際商仲公司

在台北找據點

餐飲

朱元豪 揚子江

餐飲集團 「冶春茶社」餐廳在京華城開設全球第一家分店,也是大陸國企投資台灣實體店面第一例

房仲

施永青 中原地產 預計明年初

在台開設第一家分店

資料來源:欣元商仲 《今周刊》整理本地商家在經營上仍有許多外商無法比擬的地方港資搶進 本土鐘錶行不怕此次台北市忠孝東路四段店面標售,參加競標的四家公司中,就有三家鐘錶店參加競標;競標的同時,鐘錶店逐鹿東區商圈大戰也即將爆發。

之前以約1.5億元賣掉北市林森北路店面的中美鐘錶董事長王文祥,坦承很意外亨得利會參與競標。他耳聞如東方錶行等許多香港鐘錶行,都將陸續來台,複製香港鐘錶業因開放陸客自由行而受益的模式。

但以「鯊魚聞到血味就會接近」來形容目前氛圍的王文祥認為,就算開放陸客自由行,台灣頂級鐘錶市場終歸還是將以本地金字塔消費者為主力。

長期觀察鐘錶市場變化的鐘錶專家曾士昕也強調,忠孝東路的確已經成為精品市場一級戰區,但是本土鐘錶行在經營上仍有許多外商鐘錶行無法比擬的地方,比如和品牌之間存在協議價格默契。

此外,會購買頂級錶款的客人,重視的是錶款稀有性,這一點在台北市民生東路和天母等地老字號頂級鐘錶行,也還有一定程度的競爭力。中美鐘錶在稀有錶款選擇上有競爭優勢,未來就看亨得利擺出怎麼樣的錶款陣容。

回歸到陸客的購買力對於精品頂級鐘錶市場有多少挹注?忠孝東路鐘錶商圈最大的競爭對手101購物中心表示,陸客目前占銷售總額的15%,雖然不是主力的購買者,但對業績的確有增分效果。

忠 孝東路四段30號的歐米茄(OMEGA)旗艦店,對亨得利進攻,顯得老神在在。斯沃琪瑞集團的總經理黃孔祥表示,由於亨得利店中也販售歐米茄錶款,站在品 牌角度,對於頂級鐘錶市場的版圖日益擴大,抱著樂觀其成的態度。同時因應陸客自由行商機,未來店內會多鋪陳一些中國觀光客喜歡的錶款形式。

據了解,比如品牌經典、K金或是鑲鑽等錶款,都是中國觀光客喜歡的錶款。

大 部分的鐘錶品牌或是鐘錶店認為,對已經趨於飽和的台灣鐘錶市場,中國觀光客可望帶來一些活力和生機。像是在忠孝東路上金生儀和101購物中心同時有販售的 頂級鐘錶品牌蕭邦,該品牌副總經理李明璇坦言,陸客購買金額已經占了整體營業額的20%左右,開放自由行之後,預期當然還會再增加。

(孫維敏)


港資 中資 狂掃 精華 商圈 店面 火紅
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放手讓兒子跌倒 「大痛大賺,小痛小賺」 東區最大店面投資客的傳子心法

2010-11-29 TWM




劉媽媽靠著精準投資眼光,成為台北市東區最大店面投資客,她的兒子俞公子出道八年,已青出於藍,近日更準備吃下台中逢甲夜市整棟飯店,將家族資源與家傳投資心法發揮到極致。

撰文‧梁任瑋

今年三十五歲的俞公子,職業是店面投資客,資歷已有八年,初入行時,曾是北市東區最年輕的店面投資客,目前坐擁台北、台中精華商圈多間店面。

俞公子的母親是北市東區知名房地產投資客劉月釵,也就是外界所稱的「劉媽媽」,住在帝寶豪宅,是少數靠投資房市而能住進帝寶的家族。

從百次挫折培養出看屋眼光劉媽媽手上最知名的店面,就是台北市忠孝東路、復興南路口雄獅旅行社,其餘包括頂好商場一樓、大安路巷內店面與台中逢甲夜市等地,也都有劉媽媽的店面。

穿著簡單T恤、牛仔褲的俞公子,走在台北市東區商圈,與時下一般年輕人的打扮沒有兩樣。俞公子從國外念書回來之後,決定從事房地產投資,但一開始,連一坪多大、一尺多長都沒有概念,他跟著媽媽從基本功開始學起。

俞 公子剛開始當投資客時,至少有四年都在挫折中度過,「仲介看我很單純,都給我最芭樂的物件。」他說,因為物件條件都很差,回去問媽媽意見,「這物件可不可 以買、多少價位合理、優缺點在哪裡?」然後不斷的被打槍,這樣前後看過一、兩百間店面後,第五年開始,他才真正頓悟出判斷房地產合理價位的方法。「買店面 就是要出租作正常門市,不是做目的性消費的行業(例如大型家具店),所以最簡單的法則就是看人潮流量。」俞公子說。

但條件好的店面,投資門檻自然較高,俞公子也有一套「大痛大賺,小痛小賺,不痛不賺」的投資理論。他寧可選擇人潮多的小店面,也不選擇人潮少的大店面。

例如台北市忠孝東路四段的金店面雖然比較貴,投資報酬率也比較低,但是會大漲;相反地,次級商圈如台北市萬華區、文山區的店面,雖然投報率高、價錢便宜,但房價不動如山,所以,好的店面,就算景氣不好,降租一樣租得掉;但壞的店面,就算景氣好,都可能乏人問津。

人生最好的一課 是媽媽的「認真」俞公子認為,房地產是一個「只能學、不能教」的科目,很難有一套完整的教學系統;地政系、建築系只不過是房地產投資的一個小環節。

如 果真要說媽媽教他的心法,俞公子表示,劉媽媽做事「認真」的態度,影響他很深,也訓練他養成不斷走動觀察的基本功。光是台中逢甲商圈、台北市東區,他就走 了一百次以上。他說,不斷一直逛商圈,慢慢地「感覺就出來了!」俞公子看媽媽凡事勤快認真,他也耳濡目染,慢慢接手家族的店面投資事業。「房地產市場沒有 功力高低問題,就是要常在市場走動,身上的那把劍就會愈磨愈利。」俞公子說,「我常常剛從台中回來台北,人才出站,因為仲介一通電話,又趕快坐高鐵去台 中,只為了看一個物件。」對俞公子而言,這幾年感到最滿意、但也是他認為最可惜的投資案,是今年年中,他買下逢甲夜市一間九十九坪大的店面;因為門面寬、 格局方正,以一.三億元買進,原本想整合隔壁另一間面積一百一十坪、要價一.四億元的店面,一起規畫成商場經營,預估可創造一○%投報率。

原本以為,全台中應該只有他會買,但沒想到他誤判情勢,半路殺出程咬金,那間一百一十坪的店面被人以一.四億元買走;後來買下那間店面的買方找他來談,因為這兩間店面要一起持有才能創造價值,最後俞公子獲利兩千萬元賣出。事後他反省,當時多加一點價錢,就換成他來經營。

有不少店面在下手之前,他都會與媽媽討論一下,聽聽媽媽的意見,但是這間店是賣出後,他才帶媽媽去看,結果媽媽對他說:「你賣太早了!」事實上,在投資理財上,劉媽媽選擇把翅膀還給孩子,有時候明明知道會賠錢,還是讓孩子去嘗試失敗的滋味,是很另類的親子理財教育。

俞 公子還在念大學時,對股票、期貨等金融商品好奇,向媽媽拿了一百萬元開始做股票、期貨。事實上,母子兩人都知道這筆錢可能「有去無回」,但是劉媽媽為了讓 俞公子自己去拿捏、承擔後果,還是讓他去嘗試,「最快的學習方法就是,親自下水游泳,紙上談兵是學不來的。」因為嘗試過不同投資工具特性,俞公子認為這些 金融投資商品並不適合他。目前他集中火力,只玩店面一個戰場。

俞公子認為,住宅市場短進短出,獲利空間不大;這也反映在劉媽媽投資店面的一貫作風——「只進不出」的長線投資法。劉媽媽、俞公子只要有閒錢,就會買進店面,用長線保護短線,一年頂多賣一間店面,多數的店面都是持有十年以上才出脫。

不過相對地,這些案子獲利金額都相當可觀。例如,俞公子二十五歲時第一間買的店面位於台北市大安路巷內,當時買進才六千多萬元,但是如今行情至少有一.七億元,一旦順利處分,至少獲利一.一億元。

不 過,也有投資客批評俞公子因為踏入投資圈時,房地產景氣一直很好,他根本沒有經歷過房地產景氣空頭,不知道什麼叫失敗的滋味。但俞公子反駁,「看過太多次 景氣循環的人,反而才不知道如何下手。」他對自己的眼光非常有信心,「不因成功而戀棧,不因失敗而膽怯。」親身體驗的學習 別人偷不走俞公子認為,未來台灣因陸客自由行,店面行情持續看漲,他仍相當看好北市忠孝東路四段、西門町店面,因為那是香港人逛街首選,也是中國企業會駐 點的地方。

不過,因為這種高人潮流量的商圈全台沒有幾個,幾乎集中在台北市,能買的店面有限,而且已開始進入「國際盤」階段,國外資金來台卡位商用不動產的趨勢,會愈來愈明顯;像他們這種本土投資客,遲早會被淘汰,與外資很難拚資金實力。

但 俞公子看好未來店面的主軸都在中國觀光客,所以他已將重心慢慢放在台中逢甲夜市。他說,中國觀光客來台,不像香港人或日本人僅在台北市玩,會到處走,而到 夜市裡吃吃喝喝對他們來說,特別有吸引力;為了分散風險,下一波投資焦點他會放在台中。另外像是台北士林夜市、高雄新堀江等夜市商圈,他也相當看好。

劉媽媽認為,正確的金錢概念,是該用則用,該省則省;她看兒子有時候衝過頭,會叫他小心一點,太保守的話,也會推他一把,兒子三心兩意時也會給他意見。

這幾年劉媽媽放手讓兒子親身去感受,她說孩子才能真正學到經驗,這些東西是別人怎麼樣都偷不走的,這也是她傳授給兒子最好的投資心法。

劉媽媽母子的店面投資經

劉媽媽

第1課:不隨便處分店面,至少持有三、五年或十年以上。

第2課:專買精華商圈的三角窗店面, 最好是有麥當勞、屈臣氏連鎖業房客,付租能力也較高。

俞公子

第1課:認真用腳走商圈,體會商圈脈動,不因成功而戀棧,不因失敗而膽怯。

第2課:大痛大賺,小痛小賺,不痛不賺,好標的勇敢買進,不要因為價錢貴而不敢下手。

第3課:長線保護短線,一年頂多賣一間,其餘長線持有。

第4課:集中火力,只玩一個戰場。


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亨得利十二億賣樓 現省近二億奢侈稅 台北店面創天價 陸資過水大賺三億元

2011-5-16  TWM




奢侈稅沒能讓台灣豪宅房價開始大幅降價,陸資已提前出場!去年才剛被具有陸資色彩的錶商亨得利集團得標的東區店面,還沒真正開張就已經轉手換人。

撰文‧梁任瑋

去 年十月十一日由錶商亨得利得標的台北市忠孝東路四段安泰銀行店面,近日傳出以總價十二億元新台幣賣掉了,每坪七百四十五萬元,刷新東區店面成交單價新紀 錄。值得一提的是,由於這筆交易趕在奢侈稅上路前交易,至少省下高達一.八億元的奢侈稅,東區房仲業者聽聞後直呼,「自由行還沒開放,陸資就已經先賺一波 了,真的很會算。」亨得利去年是以九億零五百元,溢價二四%向安泰銀行標下這間一六一坪黃金店面,氣走台灣兩大鐘錶龍頭中美、金生儀,當時市場解讀這是 「陸資插旗台灣房地產」的重要指標。沒想到,才不過六個多月時間,台灣亨得利立刻獲利了結出場,三億元入袋,換算投報率高達三成三。

半年三億元入袋

亨得利省下的奢侈稅,才是這筆交易可以獲利三億元的關鍵所在。由於持有時間不到一年,若是在六月一日以後成交,以成交價十二億元計算,得被台灣政府課徵一五%稅金,也就是高達一.八億元的奢侈稅。因此,據了解,買賣雙方日前已簽約,正在辦理過戶。

據 了解,亨得利去年算是「意外」得標這間店面,主因是得標價超出底價七.二七億元太高,讓公司高層覺得買貴了。因此透過仲介找買方接手,沒想到台灣政府在二 月底突然宣布奢侈稅即將上路,讓亨得利狠下心決定賣掉,否則至少得再等一年半才能脫手,避免高額奢侈稅。因此,才找上去年同場競標另外兩組買家──中美鐘 錶、金生儀及另外一位個人投資客,三組人馬共同以十二億元吃下。

中原地產台灣分公司副總經理余志文分析,在商言商,亨得利提前在奢侈稅上路 前賣樓,與賣方是否為陸資背景沒有直接關係。反而是因為目前東區流通的店面奇貨可居,不怕找不到買方,以香港銅鑼灣出現換算新台幣每坪六千萬元店面行情來 看,忠孝東路東區店面每坪在一千萬元以內的成交價,在港資與陸資眼中都算合理。

對於此交易案,中美鐘錶與台灣亨得利都不做任何回應。

台北東區店面成交價屢創新高

成交

時間 店面 位置 成交價

(萬元/每坪) 買方

2011.5 安泰

銀行 台北市忠孝東路四段 745 中美鐘錶、金生儀等2011.1 姜太太包子店 台北市復興南路一段 651 黃姓投資客

單位:萬元/坪

資料來源:房仲業者


亨得利 十二 二億 億賣 賣樓 現省 省近 近二 奢侈 臺北 店面 天價 陸資 資過 過水 水大 大賺 賺三 三億 億元
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賭場、免稅店、度假村 各路人馬卡位 受惠陸客商機 金門店面每坪站上百萬

2011-7-4  TWm




 與廈門最短距離只有一‧八公里,航程只需三十分鐘,最有本錢成為台灣迎陸客第一站的金門,近來各路人馬紛紛摩拳擦掌、圈地卡位。金門,是否能像杜拜一樣,擁有點石成金的魔力?

撰文‧燕珍宜

期待已久的陸客自由行終於鳴槍,首波僅開放北京、上海、廈門三地居民。反觀位於台灣前哨站的金門,卻搶先台灣本島一步,於六月十三日即正式宣布,大陸各省市居民,只要在廈門居住一個月以上,都可以前往金門旅遊。

但這個利多,只是暖身。金門與廈門最短距離只有一.八公里,航程只需三十分鐘。最有本錢成為台灣迎陸客第一站的金門,早已經成為各路人馬摩拳擦掌的新戰場。

「金門連一家四星級的旅館都沒有」,「金門小孩要吃麥當勞或肯德基,必須搭飛機(到台灣)或坐船(到廈門),才能吃得到。」連一家速食連鎖店都沒有的金門,可說是一塊未開發的處女地。

缺憾也可以是優勢,金門或許具有像杜拜一樣,點石成金的魔力。因而引來各路人馬虎視眈眈,紛紛圈地卡位,進而使得金門房地產狂飆。

快馬加鞭 各開發案陸續進行最早卡位金門的是泰偉電子,早從二○○六年起,生產遊戲機主機板為主的泰偉電子,就開始在金門買地。看好金門發展博弈的潛力,泰偉很早就開始布局,並於去年通過最困難的環評。

泰偉「金門工商綜合區」開發案,位於金門縣金湖鎮士校段,開發面積約八公頃,預計投資金額為五十億元,興建國際度假村,內容將包含旅館、展覽館、購物中心、醫學美容、餐飲等等。

金門是否成為澳門第二?最後還得由金門人民公投決定。如果金門博弈公投沒通過呢?泰偉董事長楊南平表示,「玩真的或玩假的不是重點,重點在於玩大的還是玩小的。」他解釋,有博弈,總投資金額是三百億元,沒有博弈,就變成是幾十億元。

除 了博弈外,金門另一項致命吸引力,是離島免稅購物商店。○九年七月行政院正式核定「金馬中長期經濟發展規畫方案」,預定將金門發展為精緻購物免稅島與邊境 貿易試行區,立刻吸引台灣最大免稅集團昇恆昌與台灣土地開發公司,前來搶標「金湖商務旅館BOT案」與「金門工商休閒區BOT案」。

台開與昇恆昌分別計畫投入三十七億元與三十億元新台幣︵以下同︶,打造國際觀光旅館與免稅精品購物中心等。最快三年後,金門將補足沒有五星級觀光旅館的缺憾。而昇恆昌所計畫打造三千坪免稅精品購物中心,也號稱將成為大中華華南地區最大的免稅購物商場。

然而距離金門變身為「免稅購物島」的夢想,還有些障礙待克服。例如,法規規定,旅金旅客購物免稅金額限制為,菸酒以外貨物總金額三萬元以下。免稅額度上限只有三萬元,金門距離免稅精品天堂,恐怕還有一大段很長的路程。

此 外,為了彌補硬體建設不足的缺憾,金門縣政府正快馬加鞭,積極透過BOT招商、自辦市地重劃及區段徵收、民間投資等方式,讓金門快速增加旅館數量、度假村 及精品免稅商店商場。例如,台北力霸飲水機公司所開發的「風獅爺度假村」、安泰技術工程公司所興建的「金沙大地」四星級酒店,以及金馬皇宮的「金門灣國際 觀光度假村」等規模小一點的開發案,也都陸續在進行中。

房地產飆漲 房仲大舉赴金金門島的世紀大開發,除了台資紛紛搶進之外,陸資也躍躍欲試。去年,經濟部正式核准,大陸企業廈門華天港澳台商購物公司在金門設立首家陸資合 資企業「金門延銘開發建設有限公司」,成為第一家投資金門的大陸企業,將在金門設置休閒度假村與國際購物中心,投資金額約五十億元。

金門東森房屋加盟店店東徐大富指出,金城鎮是金門最熱鬧的區域,是金門縣政府所在地、也是小三通水岸碼頭,旅客必經之處。該區土地○八年每坪平均約十萬元,去年平均行情已經到二十五萬元,漲幅至少一倍以上。

台灣房屋金門店主任許勇智說,金城鎮的店面自然成為搶手商品,金城鎮的最新店王,是屋齡二十四年、一至三樓的透天厝,土地坪數約二十六.六坪,成交金額為三千一百萬元,一坪高達一一七萬元,創下金門歷年最高成交天價。

許勇智表示,政府不斷釋出各項發展建設利多,財團也紛紛圈地卡位。未來如果金門博弈公投通過,勢必又將啟動新一波土地調漲熱潮。各家房仲業者也嗅到金門房地產的爆發力,東森房屋、台灣房屋等,共計有十幾家房仲業者,紛紛搶進金門,籌設加盟店。

金 門房地產飆漲,但是好的土地,卻是有錢也買不到。金門縣政府建設局工商課課長呂基鴻表示,「金門目前可供招商的商業土地真的很有限!」他解釋,之前,麥當 勞、摩斯漢堡都想來找地設點,都因沒有地而打退堂鼓。許勇智則指出,金門的土地,多數是祭祀公業的土地,地主人數動輒高達三、四百人,整合難度相當高。

另外,許勇智也說明,土地釋出的量非常稀少的另一個原因是,金門地區民風仍相當純樸、保守,對於「變賣祖產」這件事,大部分人仍覺得是一件背宗忘祖、大逆不道,可說非常丟臉的事情。

追開放商機 仍有困難待克服金門的世紀開發案,給予各方人士無限想像空間。但就像陸客觀光商機一樣,原本也對其抱持無限期望的金門,卻失望了。陸客「過金門而不入」的非過夜旅遊形式,金門縣交通旅遊局局長楊鎮浯指出,「看得到吃不到」,對於金門的助益不大。

金門縣政府正積極爭取,金門與廈門之間的「小自由行」,才能真正帶給金門商機。六月中剛開放的「廈門── 金門一日遊」,不但限制「團進團出、當天來回」,人數也限制在每日五百人以內。

「因為目前金門接待能力仍有限,難以迎接大量的過夜旅客。」金門縣議員謝東龍解釋。但是未來目標將是,金門離島自由行陸客,將是不限福建省居民,沒有人數上限,而且陸客入境二十四小時前提出申請即可。

據 統計,大陸每年約有二千五百萬人次前往廈門旅遊,未來只要有其中的一成到金門旅遊消費,每年就有超過兩百萬人次的消費需求與商機。但是這兩百萬人次的用水 用電問題,卻是金門發展觀光旅遊的潛在隱憂。金門自來水廠人員表示,金門降雨量不足,民生用水靠地下水、湖庫蓄水、和海水淡化廠的水支撐,常常面臨缺水危 機。

過去,兩岸局勢緊張時,駐守的十萬國軍,為金門帶來繁榮。如今,兩岸重啟交流,龐大的陸客觀光商機,是否能再造新金門,各界拭目以待。

陸客觀光商機帶動金門開發——金門各開發案位置一覽

台開

金門工商休閒園區

投資金額:37億元

面積:6.5公頃

內容:免稅購物島、時尚流行島和觀光休閒島

位置:尚義機場附近

營運時間:第一期2013年

昇恆昌

金湖商務旅館

投資金額:30億元

面積:2.1公頃

內容:五星級商務旅館、免稅商場、客房264間位置:金門太湖畔(金東地區)

營運時間:2014年

投資金額:30億元

面積:2.1公頃

內容:五星級商務旅館、免稅商場、客房264間位置:金門太湖畔(金東地區)

營運時間:2014年

投資金額:50億元

面積:8公頃

內容:五星級觀光飯店、精品批發中心、休閒娛樂中心、國際會議中心位置:金門縣金湖鎮士校段營運時間:第一期2014年

力霸

風獅爺度假村

投資金額:6億元

面積:2公頃

內容:商務旅館

位置:金門縣金湖鎮士校段

營運時間:2014年


賭場 免稅店 免稅 度假村 度假 各路 馬卡 受惠 客商 金門 店面 每坪 站上 百萬
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真功夫內訌停息 斥資億元改造店面

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經歷了家族內訌的中式快餐企業真功夫昨日對外宣佈,正式推出「中國味道計劃」,產品從清淡口味向濃香口感延展。此外,計劃耗資過億元用5年時間逐步實現對現有餐廳的裝修改造。

真功夫公司昨日表示,正式推出以顧客為導向的「中國味道計劃」。據介紹,目前,在已運營兩個月的「中國味道」概念店,已經成功推出一系列新品,如酸菜肉絲湯米粉、宮保雞丁等。

真功夫方面昨日透露,明年計劃開出約70家新店,並將全部採用新一代的「中國味道」餐廳設計方案,此外還會用5年時間逐步實現對現有餐廳的裝修改造,使全國真功夫餐廳統一為「中國味道」新形象,預計這項計劃耗資過億。

記者瞭解到,憑藉中式米飯快餐脫穎而出的真功夫公司從1994年創立至今,已進駐全國市場。真功夫目前擁有超過400家門店,是中國最大的中式快餐連鎖企業之一。

但制約其發展的是,近年來其家族內鬥一直未斷,直至今年全面升級,作為真功夫創始人之一,原董事長蔡達標因與前妻潘敏峰離婚,導致他與另一創始人潘敏峰的弟弟潘宇海之間的親情紐帶消失,進而引發股權等一系列紛爭。

今年5月,廣東警方確認,涉嫌挪用資金、職務侵佔等犯罪行為、並一直潛逃在外的蔡達標已於4月底被拘捕。此後,真功夫公司首次就該事件發聲明稱,由潘宇海代為履行公司董事長職務,對外代表公司。

■真功夫「內訌」大事記

2006年9月;蔡達標與潘敏峰離婚,得到潘宇海25%股權

2009年3月;真功夫上市衝刺之際,蔡達標婚外情曝光

2009年4月;潘敏峰狀告蔡達標,欲索回25%的股權

2011年3月;創始人之一潘宇海稱上市計劃推遲

2011年4月;真功夫監事起訴蔡達標轉移公司資產

2011年5月;蔡達標因涉嫌挪用資金、職務侵佔等犯罪行為被逮捕,潘宇海代履行董事長職務

功夫 內訌 停息 斥資 億元 改造 店面
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他不只是找店面 更是「法務長」

2011-12-26  TCW




展店人,是餐飲通路業最重要的幕 後英雄之一。今日,餐飲通路商能夠四處開店,都需要這些展店人找到最適合品牌定位的地點。

但,若你以為,當個展店人,只需要看哪裡人流最 多,靠錢砸店面,就可以無往不利,那你就大錯特錯。

美食達人(八十五度C母公司,以下均稱八十五度C)副總經理孫武良的工作會顛覆你的想 法。

就是他,讓八十五度C在中國的展店速度超越星巴克。光是今年孫武良就開了一百零四家店,平均三‧五天開一家。

別人要兩個 月申請證照,他從簽約後到開店僅要四十五到五十天。星巴克在中國十二年開了五百間店,八十五度C僅花三分之一的時間,四年就展出星巴克一半的店數。

在 連鎖加盟業,展店數等於營收成長率,八十五度C有七成營收來自大陸新展店,孫武良可以說是八十五度C董事長吳政學的頭號展店戰將。

其實,展 店是許多連鎖台商到中國碰到的最大障礙。中華兩岸連鎖經營協會理事長王國安指出,中國法規比台灣嚴格複雜,單證照申請至少有五張,城市承辦的負責單位會有 差異,如果不了解流程,必須多浪費兩個月的房租等證照。而就算擺平證照,不了解當地房產市場狀況,也不可能租到好地點。

孫武良今日能得心應 手,因為他讓自己的身分變得很多元,要成為超級展店長,他要懂法務,還是個地產仲介通、偵探兼談判高手。他的「變身」,是從一次失敗開始。

「關 店?」孫武良簡直不敢相信聽到的話。

二○○七年十二月三日,八十五度C上海福州店開幕三天,因為一屋二租糾紛被勒令關店,孫武良回想口氣中 還帶著痛,他隻身在中國待了十個月展點,卻僅換得三天營業時間,「就像是懷了十個月的頭胎小孩流掉。」當時外界估算,八十五度C第一店至少賠了新台幣一千 三百萬元。

一次開店打擊他從此摸清中國法規、辦證流程

讓孫武良更沒面子的是,他讓老闆吳政學失望。跟著吳政學十四年,一起創 立熱到家pizza和八十五度C,第一家店都是孫武良展出來的。

他轉述:「老闆娘(吳政學妻子)說,『董仔覺得小武是福將,開第一間店一定 會成功。』」

帶點台語口音的他,談到這段語氣帶點失落感。已經有十四年展店經驗的他,在台灣已經展店超過三百家,可以算是展店老手,但在中 國,一開始卻跌了一大跤。

六十一年次,新民商工畢業的孫武良,同事眼裡是個現場主義者,可以在一個點看兩個小時確認人流,也很容易交朋友, 在台灣這兩點就足夠跟加盟主打交道,但是在大陸挑戰完全不同。

福州店關店起因就是一張衛生證,前租客沒有撤銷,他們又承租,才演變成一屋二 租,就為了一張證關店,他不甘心。當時吳政學告訴他,「為難你的人,就是幫助你的人,他能為難你,代表他有權力幫助你。」

孫武良下決心要學 習他不擅長的法務問題。當時,廠商大多將申請證照委託給當地法務代辦去做,但是從那天起,他決定親自去公家機關辦證把法令搞清楚,第一站就是去讓他關店的 衛生局。

跑了兩、三次後,他和當地衛生官員交上朋友,當地官員很少看到業主會親自跑流程。衛生官員看他低頭請教,就指點他可以找設備商幫忙 填寫申請表,之後要跨區辦衛生證,也告訴他可以找哪位熟識的官員辦,逐漸的,他越來越摸熟所有流程。「來這裡歸零很重要,要虛心學習。」他說。

直 至今日,孫武良仍會隨時抽問屬下,例如這個省的排汙工程是給哪個局管的。八十五度C中國法務經理張傑開玩笑說,「我以前公司的主管都是打甩手牌(交給屬下 處理,不管事),他到新的一區就會開始問流程,問的我都煩了!」

一股搶地野心組七十人情蒐隊,布局中國黃金地段

整個流程順 過,孫武良組成了台灣餐飲通路在中國少有的法務團隊。在他手下,有十位從大學法律系畢業的法務人員,七十位手握全中國一級城市精華地段房產資料的地產開發 人員。

但這還不夠,他還學著當偵探。

現在八十五度C在中國都是開在黃金地段,如上海靜安區吳江路步行街、北京最熱鬧的崇文門 外街就開了兩家,但在中國,好的店面都是用搶的,論價格競爭力,八十五度C很難拚得過國際連鎖通路如麥當勞或是星巴克。

「我是用半年布局滲 透,自然得逞。」孫武良說。一旦孫武良看上地點後,一份團隊製作的「業主信息明細報告」就會擺在他桌上,內容包含:有無二房東、有無轉租證明、租金行情、 租約到期日、現有業主的營運獲利等細項。然後,就是長達一年到一年半的布局。

以上海九月剛開幕的赤峰路一棟三層樓的店為例,店面位於捷運 口,所有人都想搶。孫武良蒐集資訊時發現,原屋主租約還剩一年。半年前他先跟房東聯絡,親自跑了十幾次,還請房東家人到總部參觀,得知房東女兒喜歡八十五 度C,只要新產品一出爐,就送到房東家,感動到房東答應原租客退租第一個租給他。最後,他拿下十年長約,孫武良算盤一打,原本開價月租金人民幣一百五十萬 元,拿到友情價一百二十萬元,「我還把樓上轉租給(八十五度C的)股東味千拉麵。」

一個必勝使命為新店面,零下低溫等房東簽約

孫 武良最常掛在嘴邊的話是,「做生意得先做人。」他旗下帶領的隊伍,是八十五度C開疆闢土的前鋒。要讓旗下員工一起衝,他總是會跑在前面。張傑一直印象深 刻,有一年,在農曆過年前兩天,晚上八點鐘,孫武良很想簽下一個店面長約,於是他帶著張傑一起在房東樓下等。

當時,路上連人都沒有,溫度降 到攝氏零度以下,張傑說:「我從沒見過一個老闆這樣等人,」在寒風中等了半小時後房東回來,順利簽約,這個上海定西路的店在二○○九年成為八十五度C的店 王。

孫武良在中國四年歷練的經歷,讓他成為全方位的展店長,與市值二百五十億元上市公司的副總經理。當年,他的同學畢業後都去做車床技工, 他一路從餐廳領班,做到加盟連鎖展店,累積找店、談判能力,到了中國市場,又歸零讓自己成為一個全方位的展店長。

到現在,孫武良有時候會想 到,當年派駐到中國前,吳政學對他笑著說:「小武這次如果沒成功,台中總部門口旁邊有個警衛亭,你回來就到那裡,我可以讓你賣點伴手禮養家。」剛生下滿月 兒子的老婆擔心他外遇,還要他寫切結書,萬一發生事情,孩子撫養權歸女方。

「然後呢?」我問。「被我一把給撕了,我告訴她,給我五年,我要 拚財富回來。」明年,這位展店王隨著八十五度C前進內陸,他要替自己拚另一個事業高峰回來。


他不 只是 店面 更是 法務
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徐一鳴、百萬包租公、上海版劉媽媽勇度寒冬不敗心法 不畏打房 台客靠店面、老洋房穩賺

2012-1-9  TWM

近十年,台灣人前仆後繼赴上海投資房地產,初估有二十餘萬人在當地置產,其中,二○○五年之前進場者,基本 上都賺到了「三差」:匯差、利差與房差。
如今上海面臨嚴厲政策打房衝擊,現在是適合前進上海投資房地產的好時機嗎? 撰文•梁任瑋 乍見台商張英宗,一身黑色防風外套,搭配牛仔褲與休閒鞋,這位低調的中年男子,在上海一口氣租下五十間以
上精華地段店面當二房東,地點遍布徐匯區、浦東新區、虹橋開發區,一條街年租金收入一百萬人民幣,堪稱上海最大台籍店面投資客。

房市急凍,台灣人成為房市限購令下的首要目標之一,台灣投資客「窮則變、變則通」,轉向店面二房東及超高 檔老洋房,靜待這波房市風暴過境。

在上海自創女裝服飾品牌「to. U」的張英宗,近幾年服裝公司業績上軌道,他已將投資重心轉向房地產業,「原 來只是為了自用,後來乾脆整條街包租下來,其餘店面轉租給其他房客,因緣際會當起二房東。」場景回到一九九 三年,剛從美國到上海的張英宗,開車在上海大街小巷逛,發現到處都是捷運工程吊桿,「數都數不完,至少兩百 座以上。」讓他想起到日本出差時,都搭地鐵前往目的地,與客戶約在地鐵站口見面。因此,當時他就相信,未來 上海房地產絕對是跟著地鐵發展。

百萬二房東 沿地鐵布局包下整排店面

「我只挑離地鐵站出口三分鐘、距離五百米的店面,不用花腦筋嘛!」張英宗專挑一點都不起眼,甚至閒置許久 的店面,但他堅持沿著地鐵布局,並先將服飾店開在裡面帶動人氣,再陸續對外招商。

因港澳台個人不能買上海店面,上海所有商鋪全部掌握在官方、國營企業手中,店面租金飛漲,一般人吃不到這 塊肥肉。五年前,張英宗看準連鎖業在上海店面需求擴大,租金還有上漲空間,開始切入向房東包租再轉租的二房 東生意。為了創造規模經濟,他包下整排店面,一拿就是十至二十個單位。因為有些商圈尚未發展成熟,也增加他 談判空間,要求房東跟他簽十年租約,藉此壓低租金,也增加獲利空間。

一開始,為了找到店面的房東,張英宗耗盡心思查資料、找管道,他甚至為了建立政商人脈,還投資數十萬人民 幣念上海交通大學「私募證券投資總裁研修班」,同學裡有大陸上市公司董事長、總經理,甚至還有證交所主管,讓他可以掌握第一手的投資風向。

今年六十一歲的張英宗,用三十年來在商場累積的零售業經驗投射到房地產投資,他認為,沒有商圈當腹地延伸 的店面不會成功。例如地鐵倒數第二站,往往比末端站佳;地鐵站最好是兩線交會以上,要不繁榮也難。例如幾年 前他就鎖定新庄、九亭等新重劃區地鐵站附近店面,如今租金都起漲一倍。

「我看得到商圈的前景發展,包租時間一定十年以上、店面數量一定要多,後面利潤才會大。」張英宗坦言,包 租店面的前三年並不如想像的那麼好做,要花時間養店面。他以閔行區吳寶路華一銀行分行隔壁整排店面為例,三 年前還是一片工廠,如今已全部拆除改建為住宅與店面。他包租下來後,目前租給餐廳、腳底按摩店與專賣台灣雜 貨的商鋪。隨著上海地鐵九號線通車後,他相信人潮會逐漸增加。

除了店面、商業不動產是台灣投資客的避風港外,也有台灣投資客早早轉入稀有的老洋房。有「上海版劉媽媽」 稱號的鄒媽媽,就是專買有土地所有權的私有老花園洋房,再出租給高級法國料理餐廳,十年來賺足租金與土地增 值財的台灣人。

上海版劉媽媽 集資億元專買老花園洋房 二○○三年,鄒媽媽趁上海市政府尚未禁止外籍人士購買前,集資上億新台幣,收購上海租界區的老花園洋房。目前旗下有六戶,地點都在市中心熱鬧商業區,每平米市價約十八萬至二十萬人民幣以上(每坪約二七○萬新台幣),不輸浦東黃浦江畔頂級豪宅。

一九八九年就到中國設家電工廠的鄒媽媽,經歷過九○年代中國內、外銷房尚未併軌的洗禮,住家與店面她全都「玩過」,而啟發她買老花園洋房的關鍵在二○○三年。有天晚上她坐在車上沿著延安高架橋走,從兩側一路看下去,住宅大樓是越蓋越多,但點燈率卻非常低,只有三分之一戶的室內電燈是亮的,讓她當下決定把手頭所有住家 拋售一空,把資金轉進老花園洋房。

鄒媽媽說,上海的房價還是會漲,但漲幅一定比不上早年,而且接手人會越來越少,尤其上海的房子多數都只有 七十年使用權,但只有老花園洋房沒有房屋使用年限,更顯奇貨可居。

在當年投資客瘋炒老花園洋房的年代,鄒媽媽也意識到,租金要衝得高,一定要租給餐飲業。於是她只買可經營 商業活動、已申請「居改非」(從住宅區改為商業區)的老花園洋房,且專挑可用明火快炒的「大餐飲」使用類別。

「老花園洋房就像是古董,房屋雖然會老,但土地不會壞掉,放越久越值錢,沒有辦法用價錢估算。」目前上海 老花園洋房市場行情一戶至少一億人民幣起跳。因為上海市政府對老花園洋房的管理與法令非常嚴格,鄒媽媽也用 收藏藝術品的方法維護這些房子,「要維修絕對不能動到房屋結構,更不能拆除重建,否則房屋就會被沒收。」購 買這些老花園洋房完全沒有貸款的鄒媽媽,每月收到的租金都是實際進入口袋的現金,她再用這些租金在上海租豪 宅,也讓接近退休的她,開始收成縱橫上海房市二十年來的果實。

犀利廣告人 不貸款、新裝潢鎖定外籍人士同樣鍾情老花園洋房的還有達一廣告董事長徐一鳴,早在○二年就在上海置產,他認為這一年多來中國大陸宏觀調控政策打壓,「如果說中國房市生病,那上海只算感冒了。」他說,感冒讓人不好過,但「來得急、去得快」,只要客觀環境改變,上海房市很快就可復原。

這位見解犀利的廣告人認為,目前上海房市跟台北市精華地區十分類似,都是「量縮價不跌」,中國政府已經用 盡狠招,在上海卻也只能阻止房價飆漲,並不能讓房價大跌,反而限購政策使房租大漲,平均一年收個八%、一○%投報率很正常,因此打房效果並不顯著。

近期銀行資金已開始鬆綁,徐一鳴表示,一旦年底中共政權平穩交接、政策鬆綁,上海房市將率先重振雄風,「 絕對是一尾活龍!」「在上海買房子,別想買在最低點了,買到相對低點就行。」徐一鳴是典型長線型投資人,買 房子只進不出。近十年來,投資標的包括住宅大廈、別墅、老洋房,目前全部出租。最近一次進場,是○九年金融 海嘯後買在號稱「小台北」的古北新區,「虹橋機場全面翻新,附近身價當然不一樣。」他說。

他認為,上海具備所有國際都會的基本條件,外來人口激增、市區土地稀有、租賃需求強勁等,都使上海房價易 漲難跌。加上中國通膨陰影始終揮之不去、股市又持續不振,都讓上海人備感「守土有責」,房價在這波嚴打下才 能屹立不搖。

徐一鳴投資方法簡單,卻不易學,第一他不貸款,完全規避信用擴張風險;其次專挑外籍人士聚集地段的房子
,再以他過人的美學眼光把房子裝潢好,這一來,不但出租容易,租金也比較高。因為房子買在相對低點,加上人民幣持續升值,十年下來,他成本幾乎完全回收,「打房」再嚴也處之泰然,開開心心做他喜歡的廣告。

目前定居在上海的台資企業華敏置業人資總經理程寶慧,是典型的自住客,因為她已在上海結婚生子。○四年就 買在生活環境與台北天母很類似的古北新區黃金城道旁,加上距離虹橋機場近,也縮短回台灣舟車往返時間,每平 米一萬七千多人民幣(每坪約二十五萬新台幣),如今已增值兩倍以上。

看著不到兩歲的兒子快樂地在寬闊的中庭玩耍,她認為,到上海購屋前要想清楚目的,是要自住還是收租,而且 一定要親自做功課,了解區域環境,才能戰勝中國房市隨政策起伏產生的風險。

張英宗 出生:1950年 現職:上海富邦服飾公司總經理 經歷:服飾業、零售業
學歷:上海交通大學私募證券投資總裁研修班鎖定產品:地鐵站附近店面 程寶慧
出生:1970年

現職:華敏置業人力資源總經理學歷:上海交通大學EMBA 經歷:104人力銀行事業處總經理、陽光衛視董事長特 助

鎖定產品:住宅

一鳴 、百 百萬 包租 公、 上海 版劉 媽媽 勇度 寒冬 不敗 心法 不畏 打房 臺客 客靠 店面 、老 洋房 穩賺
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高價找租客 亨得利吹起東區店面漲風

2012-03-19  TWM



由中資亨得利鐘錶買下的北市忠孝東路四段店面,近日對外開出每月二五○萬元租金,相較一年半前購入後的租金行情,調幅逾三倍之多,經過這一輪換手,恐帶動 新一波東區店面租金調漲風。

二○一○年,中國最大鐘錶商亨得利以九億零五百元買下東區店面,轟動台灣房市,但當時必須回租給原屋主安泰銀行忠孝分行十八個月,每月租金僅七十二萬元, 投報率○.九六%,創下歷史新低。

據了解,亨得利與安泰銀租約在今年二月底到期,安泰銀已另覓他處,預計四月底搬到光復南路二九○巷的「國硯大樓」一樓,亨得利也已重新開價每月二五○萬元 租金找租客,每坪租金一.五四萬元,投報率上看三%。

一店難求的統領商圈,雖然有UNIQLO、ZARA兩大平價流行服飾品牌進駐,阿波羅大廈一樓店面,去年也以每月一四五萬元租給蘋果電腦,每坪月租金高達 二.二五萬元,炒熱當地店面行情;但安泰銀行忠孝分行西側店面為三角窗的中美鐘錶行,東側有兆豐國際商銀、金生儀鐘錶行,地理位置屬生意較淡的陰面,亨得 利能否順利找到租客,東區房東都睜大眼睛看。

(梁任瑋)

高價 找租 租客 亨得利 吹起 東區 店面 漲風
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從三十坪舊公寓到入主LV金店面八個堅持小業務成為房產大戶

2012-4-2  TWM



 

二十五年前,劉 大仁還只是月薪九千元、家境窮困的女性保養品業務員。

這二十五年來,他到底默默做了哪些一般人忽略的事,竟能入主台北市敦化南路LV金店 面,成為坐擁五億元房產的投資大戶?

撰文‧林心怡

在假日的空閒時刻,我不是在看房子,就是在去看房子的路 上。」眼前說話的這位身形清瘦、穿著樸實的劉大仁(化名),就是日前大手筆買下「LV敦南店」兩層樓、目前市價至少三.四億元的房市大戶。

劉 大仁雖然住在台北市敦化南路上市價七千萬元的豪宅,手握國內店面與國外房產至少超過五億元,但從劉大仁全身的行頭看來,卻絲毫沒有任何名牌的「貴氣」加 持,「我平常每天花費大概只有數百元。」劉大仁笑著說。

祖籍江蘇的劉大仁,父親是退伍榮民,原本經營的染整廠生意還不錯,但卻在他高中時 代,一場無情的大火,讓父親的工廠付之一炬,家庭的經濟環境急轉直下。

「當時工廠沒有保險,又被倒債,加上父親已年邁找不到合適的工作,全 家人一度只靠母親到食品工廠做女工賺錢養家。」身為長子的劉大仁回憶說。

「台語有句俗諺叫『窮到快被鬼抓走了!』這就是我當年的心情寫 照。」勉強完成大專學業後,劉大仁開始做起銷售女性保養品的業務員,「剛出社會的時候,一個月薪水才九千元,需要負擔家計,怎麼算都不夠用,所以只好拚命 跑業務、接單,省吃儉用,想說能夠多賺點錢,先存錢買個房子,讓家人有好日子過。」

家境窮困 創業翻身

沒想到,劉大仁當了 三年多的業務員,好不容易省吃儉用存下二十幾萬元,但公司卻宣布要結束營運。「我當時已經拚到業務經理了,同事們見我能力還不錯,就拱我出來創業。我心 想,只要做得好就能賺得多,就拿出十幾萬元資本,在台北景美租了一戶二十多坪的房子開始做生意。」一九八八年開始創業的劉大仁,曾歷經不少困境與挑戰,但 一股「我一定不能倒下去」的堅定信念,讓他解決了幾次被客戶倒帳上千萬元的財務危機,也在生意上賺到了錢。經過七年的打拚,一九九五年,也就是在劉大仁三 十二歲時,雖然經濟環境仍不算寬裕,還是以一百萬元頭期款,在現在的新北市新店區安康路買下了一戶屋齡老舊,總價約三百多萬元的房子。

以自 住、自用為出發點 貴精不貴多「當時購屋自住的邏輯只是先求保值,並沒有多想,後來賺了錢,劉大仁經濟環境變好了,看了超過五十戶房子後,才又換了一戶當時位在台北市信義路 四十坪、總價約一二○○萬元的房子,沒想到不到一年的時間,房價就漲了二成,讓我開始對投資房地產產生濃厚的興趣。」自此之後,下了班的空閒時間,「看房 子」就成了劉大仁最大的休閒娛樂,尤其是地段好的店面,最受他的青睞。

劉大仁透露,他從新店安康路三十坪舊公寓,到如今成為台北市敦化南路 LV店面房東,最重要的祕訣在於:從不把自己當投資客!「購買每一筆房地產,我都是以自住或公司自用作為出發點,即使萬一未來LV不向我租敦化南路的店 面,我甚至打算把辦公室搬去自用。」以這種出發點挑選物件,都是劉大仁真心真意喜歡的,不論在交通、採光、格局、保值種種方面,都經過處女座A型的他嚴格 篩選後的一時之選。

在這種原則下,劉大仁目前手上的房地產物件數其實相當稀少,可說貴精不貴多。在自住房地產上,除了他與媽媽同住的敦化南 路豪宅價值七千多萬元,還有一戶位於加拿大目前太太與兒女居住的房子;自家公司的辦公室則位在大安區安和路,然後就是目前租給LV的敦南店面。「我的房地 產件數並沒有越來越多,但面積越來越大、價值越來越貴倒是真的!」他如此說。

低於市價一成、租金投報率三%才出手重視地段的劉大仁,現在購 屋幾乎只投資台北市大安區、信義區等交通便利的物件,並且對合理買進價位有一定的堅持。「我最佩服的就是他的決心,心臟總是比賣方強,沒有他要的價位就不 買。」與劉大仁熟識十多年的住商不動產安和仁愛加盟店店長許孝仁形容,「比方說,不論大環境好壞,總是堅持至少要買低於市價行情一成的價位。」劉大仁透 露,「一成談判法」是他房地產多年來累積的重要心得。「一開始就向賣方砍二、三成,人家覺得你根本沒誠意,不願與你談,可能錯失機會。」「但如果不對自己 心中合理價位有定見,卻可能買在高點,顯得不夠精明。」「但以一成議價買到的物件是否低於市場行情,光看資料是不夠的,背後要做很多功課,要在附近多看、 多聽、多比較,才能培養對市場的敏感度。」「賣方的開價若在殺價一成後仍覺得貴,即使是很喜歡的物件,我也寧願等待,等到賣方自動降到我認為合理的價位再 去談判。」劉大仁指出,像他後來在信義路買的自用住宅,以及首次在安和路上買的店面,投資前他都會勤看附近的房子,對當地市場行情瞭若指掌後,自然可以在 第一時間談出低於市價一成以上的精準價位。

大部分房地產投資客極為關注景氣,因為,如果房地產景氣走下坡,非但脫手不易,手上物件還有貶值 之虞。對此,劉大仁說:「與其關注景氣,不如關注租金的投資報酬率,只要高於三%以上,景氣不好也值得出手!」「重視短期景氣的一定是投機客,我不是投機 客,所以我比較喜歡在不景氣時出手買進,反而容易揀到便宜貨!」劉大仁舉例,像他在二○○三年SARS(嚴重急性呼吸道症候群)期間買下總價四千萬元的店 面標的,正是市場恐慌的低迷時刻,議價空間也相對較大。

「我印象最深刻的是,當時的賣方,不但戴著口罩來簽約,還一副如釋重負的樣子,彷彿 拋開手上的燙手山芋似的。」沒想到,還不到一年的時間,這間標的就讓劉大仁進帳八百多萬元的獲利。

劉大仁不同於一般拉大槓桿投資的投資客, 他大多以中長期投資的眼光來投資房地產,而且租金投報率一定要三%以上,才願意出手投資。

「對我來說,投資房子,是先求穩再求好,也就是先 求保值再求增值,並且以自用的角度挑選房子。」劉大仁笑著說,他從不碰像是師大夜市小巷小弄的店面,因為在他眼中,那些標的比較像是「投機股」,自己則是 比較從中長線的角度投資持有。

其中最經典的莫過於他去年出脫,持有六年、位於南京東路上的九十坪店面。不但地段佳、位於三角窗位置,一年租 金報酬率近四%,增值空間更是從一億多元攀升到三億多元,獲利至少翻二倍。

「我覺得買房子就是要勇於走出第一步,否則永遠都在觀望,到最後 發現房子越來越貴。」劉大仁分析,對於有自住需求的人來說,要先衡量自己的能力,懂得議價,買到低於市場行情價格的房子才是重點。過分執著房市景氣多空說 法,反而更容易錯失購屋保值、累積財富的好時機。

大部分人買房,不管自住還是投資,對仲介費用斤斤計較。與劉大仁合作近二十年的許孝仁說: 「劉先生買房挑歸挑,卻把我們仲介商視為合作夥伴,而不是胡亂使喚的傭人,而且還不會把仲介費殺到讓人心頭滴血,這點讓人『足感心』。」劉大仁認為,房地 產買賣是很專業的領域,牽涉的層面很廣,需要有經驗,而且夠專業的人士細心地協助。「基本上我把房仲業者視為我的貴人,因為他們不僅幫我解決很多我不懂的 專業問題,把他們當夥伴,有好的物件他們也會優先讓我知道。」「要在房地產領域成功,一定要至少有一個以上房仲業知心的好朋友!」除此之外,劉大仁也不吝 分享自己購屋經驗,甚至自掏腰包協助公司年輕員工買房。三年前,他介紹同事在台北市基隆路靠近臨江街買了一坪三十五萬元的房子,現在一坪七十萬元,當初一 千多萬元的房子,現在都已增值到二千多萬元。

去年,他也曾幫一位從台中上來工作的三十幾歲員工,物色到一戶位在大安區、和平東路三段上的小 套房,這戶鄰近捷運的小套房,一坪六十五萬元、總價七百多萬元的成交價,硬是比當地行情的七十幾萬元來得便宜。為了搶到這個好物件,劉大仁甚至當場簽了支 票,幫員工墊付斡旋金,順利買到這戶在仲介眼中的「秒殺屋」。

對財富的態度決定未來財富的格局劉大仁說:「一個人對財富的態度,會決定自己 未來財富的格局。」雖然現在的他以賓士車代步,但年輕時即使財力已足以買豪華汽車,他卻寧願買差一點的車子,為買好一點的房子儲存財力。

劉 大仁人生第一輛車,是因業務需要所買的裕隆「速利」,是他只花了二萬多元買來的二手車。即使有了房子、經濟稍微寬裕時也只換了一輛國產的福特「全壘打」。 因為他深知只有先把錢花在對的投資身上,累積財富的速度才會快,而「房子」就是他眼中最有價值的收藏。

現在的劉大仁,還是每天早上六點起 床,七點前到公司,一直到晚上七、八點才下班。他早已達到財富自由,每年數次與移民加拿大的家人團聚,是他最快樂的時光。「看到家人幸福快樂,把員工的生 活照顧好,然後做公益讓社會更和諧,我想這是財富為我帶來最大的成就感吧!」他如是說。

劉大仁默默在做的八件事

劉 大仁

出生:1963年

現職:保養品代理商

經歷:保養品業務員

學 歷:大專理工科

1.

把每一塊錢花在刀口上。

2.

不隨市場起舞,懂得過濾媒體資訊。

3.

以 自住的角度更謹慎的買房投資,重視細節。

4.

買租金報酬率至少高於3%的好房子。

5.

堅持低於 市價一成議價法則。

6.

一定要交幾位房地產仲介的好朋友。

7.

寧願買差一點的車子,也要買好一 點的房子。

8.

購屋前至少看過50戶房子,平日持續留意購屋資訊。

劉大仁

的 房地產賺錢智慧

1 .以自住、自己開店的角度挑選房子,並有長期投資與景氣變壞的打算。

2. 假日積極尋找投資標的,常常不是在看房子,就是在看房子的路上。

3. 買前精挑細選,買後無怨無悔,一旦出手投資就有長抱的打算。

4. 投資店面以三角窗、投報率3%以上為主。

從三 十坪 公寓 入主 店面 八個 堅持 小業 成為 房產 大戶
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店面篇《鎖定蘆洲、三重 「凡有站必留下痕跡」 蘆洲王秉持四大祕訣 獵好店成贏家

2012-5-21  TWM

「人潮帶來錢潮!」這是所有想買店面、想開店的人最奉行不悖的準繩,正因為如此,匯集人潮的捷運站口,成了 店家搶破頭的標的。但捷運店面金額高風險大,加上屬性特別,進場評估得更嚴謹,縱橫新北市蘆洲一帶店面多年 的張榮隆,累積豐厚經驗,分享不傳之祕,教你第一次在捷運周邊獵店就上手。
撰文•李建興 母親節過後第一個上班日,剛剛休完假的張榮隆,一早就被電話聲吵醒。電話那頭傳來殷切的請求,「『蘆洲王』,拜託啦!快來幫我看看這個店能不能買?」挨不過對方一再請託下,他睡眼惺忪地趕到捷運蘆洲線上的徐匯中學站。一到場,四、五位店面投資客其實早已恭候多時,而張榮隆則氣定神閒,時而觀察出入的通勤族穿著打扮,時而目測站前馬路人車的動線流向。

算準天時 卡位時機要準,三年買店、一年開店十分鐘後,這群投資客不約而同地將眼光投向張榮隆,像初出茅廬的小朋友,問了一句:「可以買嗎?」而在他投以肯定的眼神後,這行人精神立刻亢奮起來,開始計算著出資的比率,準備搶下捷運站旁的黃金店面。

這樣的場景,讓其中一位才剛加入這個投資團隊的新手納悶:「明明成員看來個個都是市場老將,怎麼全都聽一 個人發號施令?」只見其中一位買主堅定地說:「反正,買店面,跟著﹃蘆洲王﹄就對了!」其實,這群豪氣的獵 店族,對張榮隆的崇敬其來有自,畢竟這位不到五十歲的店面達人,二十多年來,一路在蘆洲、三重一帶看店、買 店以及開店,直至今日,其操作過的店面更是不知凡幾。正由於其精準的眼光,使得許多投資客都紛紛捧著錢請他 代操。據了解,曾讓張榮隆操作房地產而獲利的人,在三重、蘆洲就有上百位,難怪許多投資客都稱他為「蘆洲王」。

隨著捷運蘆洲線開通,秉持「人潮為獵店王道」的張榮隆,火力則集中在蘆洲一帶的捷運店面,目前在捷運行經 的徐匯中學、三民高中和蘆洲站,都各擁有一家店面,可說是「凡有站必留下痕跡」,讓許多粉絲都想挖掘他在捷 運周遭看店選店的「不傳之祕」。

一談起自己的「獨門看店術」,張榮隆總是語帶玄機地說:「店好不好,得看店和捷運的『八字』合不合!」細 究其私房之說,其實指的是「天時、地利、人情、軸線」,這也正是幫助他獵捷運好店的關鍵。

張榮隆看過太多捧著大把大把鈔,票要店東割愛的例子,但最後買到的,真的寥寥無幾,更遑論是眾人搶破頭的 捷運店。因此在他的眼中,「拿捏時機」絕對是成功的第一步。而多年的經驗告訴他,「三年搶店、一年開店」是 卡位的最佳天時。

掌握地利 出口屬性有別,近未必好、人氣是關鍵張榮隆表示,由於店面的價值、外觀和人潮息息相關,因此「搶店,就得在最糟的時期介入!」他認為,捷運的施工期通常五到六年,到了施工第三年,是工程最混亂的時期,層層圍籬、龐大的重型機具,總讓沿線的店家受不了蕭條而關店;但這反而是最好介入、撿便宜的時機。

但同樣是店,張榮隆認為,「開店和買店﹃眉角﹄不同!」他提醒,由於門市一開就得支付可觀的費用,因此他 建議要在捷運站附近開店的人,「開張不能太急!」得選在捷運通車前一年內。

以徐匯中學店為例,當初店家早在通車一年多前就確定承租,不過當時就察覺到,原本車水馬龍的蘆洲中山路,因為捷運施工蕭條至極,不少商家是開一天店賠一天錢。因此徐匯中學店則聰明地選擇按兵不動,直到政府確定了蘆洲線要在一○年的十一月通車,才在同年的三月開始裝潢,同時算準捷運通車前半年,會正式拆除圍籬,屆時捷運站浮出枱面,商圈將重新復活,才是開店好時機,一直忍到了五月才正式開幕。

而在蘆洲線通車後,張榮隆經友人介紹,看中幾間位於三民高中站的店面。由於該站緊鄰蘆洲區公所,又是蘆洲 生活圈的核心地帶,價錢早已水漲船高,其中一處位於捷運出口僅三十公尺的四層樓店面,更從捷運施工時的二千 八百萬元,叫價到近七千萬元。但當所有人搶破頭進場時,他站在三民高中站各大出口觀察幾天後發覺,這人人眼 中的黃金店面,雖然離出口很近,但中間卻隔了一座加油站,幾乎所有人避開加油站改道而行,因此人潮一出站就 散了。

抓緊軸線 出口屬性有別,逆不如順、陰不如陽反觀另一出口,受惠於地近蘆洲傳統市場,這座大市場早上是早市,晚上是夜市,加上市場內暗藏許多蘆洲在地名店,許多外地人都慕名而來,而成了人潮最多的出口。最重要的是,雖然夜市離出口三百多公尺,但這一路動線,人氣綿延,符合了店面投資術語中常講「陽面」︵路的兩側,人潮、店面較 多者︶哲學。後來他挑了一個雖然離捷運二百公尺之遙,卻在捷運通往夜市動線上的店,價格比眾人眼中的黃金店 少了三成多。

「好店不在近,而是有沒有在人潮動線上!」張榮隆另有一套「逆不如順、武不如文」的理論。張榮隆表示,由 於國內的捷運站口,多半採地下道模式立於人行道上,若店面設在出口的逆向面,就算緊鄰著是站口,人潮也未必 會折返光顧,因此「逆不如順」,選擇在出口順向比逆向還優。

順應人情 行業八字要合,武不如文、大不如小在店面投資客的江湖術語中,另有文市、武市之分。武市指的是位於「車多於人」的主幹道上,多以講究停車便利、店觀︵店的門面︶龐大的汽車展示中心、熱炒店、量販店為主;相對而言,文市則為位於「人多於車」,而道路寬度約莫在三十五公尺以內的中小道路上,由於路寬較小,容易「結市」,店面多半針對步行逛街的通勤族而設,如速食店、便利商店、簡餐店、文具店等。

「捷運店面就是典型的『文市』!」張榮隆斬釘截鐵地說,出入捷運的十之八九是通勤族而非開車族,在捷運開 店,切記「武不如文」!因此,縱然在人潮洶湧的捷運站開店,也得要順應人情,選擇「八字相合」的業種,也就 是要投通勤族之所好,選對行業。而投射到投資者身上,更切莫砸下巨資買坪數過大的大店,畢竟面積大的店,除 了資金壓力大,多半又屬武市店面,並不適合捷運站附近,「別賠了夫人又折兵!」搶店算天時、買店靠地利、選 店抓軸線,開店則要順人情,借鏡張榮隆的經驗,你也可能是捷運店面的大贏家。

張榮隆 出生:1965年 成就:買賣加代操的房地產數百間,店面數十間,有「蘆洲王」之稱。 擅長標的:捷運附近店面
最適合在捷運站開業的5大行業

◎速食餐廳、簡餐店 通勤族通常為外食的上班族,簡單輕便又價廉的速食店特別熱絡。
◎便利商店 趕時間的捷運族常須在便利店解決生活瑣事。
◎房仲公司 因應逐捷運而居現象,房仲最能在捷運附近撈到目標客群。
◎平價服飾店 通勤族通常為小資一族,價位合理的服飾店或精品店,大受歡迎。
◎咖啡廳 捷運亦是約會、洽公的相約之地,孕育了咖啡廳的潛在客層。 專家給店面投資客的3個提醒
1.避公園 部分捷運出口設於公園內,這對自住客好,但由於人潮易散,不易結市,反而不適開店。
2.搶共構 捷運店面多半無人轉讓,卡位極難,建議可找捷運共構的新案,在預售時期即可及早進場。
3.莫巨額
捷運店面通常為天價,但過高的價位不但造成龐大的資金負擔,也由於無人可承接,反而造成有行無市。
住商不動產 企研室主任 徐佳馨



店面 鎖定 蘆洲 三重 凡有 有站 站必 留下 痕跡 秉持 四大 祕訣 獵好 好店 店成 贏家
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去銀行吃冰淇淋、到眼科買鳳梨酥 日出集團玩轉老店面 創造排隊商機

2013-08-26  TWM
 
 

 

自從中港商圈崛起,台中火車站前中區商圈相對沒落,除了假日的搭車人潮,很難看到大排長龍的消費人群,然而,在中山路這棟看似危樓的「台中市第四信用合作社」入口,年輕人卻一個挨著一個等待入座,他們不是來辦理儲匯、提款,而是來吃冰的。

到四信吃冰?沒錯。四信已經走入歷史,先於一九九九年被中興銀行合併,二○○○年中興銀行再被聯邦銀行合併,原址大樓廢置,最近日出集團買下來,保留外觀、名稱,八月二日開張改成了賣冰淇淋的店,一球九十元,也有台中出名的「豐仁冰」,賣一五○元,大約是一般市售價的兩倍以上,儘管如此,還是一位難求。

年輕人願花高價吃冰淇淋的重點,並不在於涼快消暑、口味獨特,只見客人在店內猛對著設計感別致的地板、櫃枱、金庫通道拍照,上傳臉書,完成到此「打卡」的朝聖行,才是更酷的目的。

新舊融合 展現文創功力這家引爆話題的新店,其實是日出集團去年在台中成功打造「宮原眼科」的延續。宮原一樓是華麗圖書館風,眼科不看診,賣的是土鳳梨酥等伴手禮與冰淇淋;二樓餐廳走的是上海風。四信店比照辦理,不承辦金融業務,賣的則是冰淇淋、滷味、飲品。兩家店距離僅四百多公尺,可以串聯起來參觀,都是利用老宅本身的歷史文物說故事,賣別家所沒有的設計味。

關於四信店的風格,目前大多數網友的詮釋是回收風。就外觀來看,水泥樑柱牆面上鋼筋裸露,就像是蓋了一半、沒錢完成而遺棄的樓房,騎樓頂竟然是空的;但這看來挺危險的模樣,其實是日出集團刻意營造的。推開門,馬上換了景致,漆成藍色的天花板、水晶吊燈,都營造出帶點古早味的奢華感。

新舊融合,被保留了下來的有舊日四信的櫃枱、包含立形扇面的大寫字桌、竣工紀實碑文,牆面與樓梯間依然掛著舊日四信老員工的合照,還鑲著一圈舊鈔放大圖,透明金庫裡,則由製作冰淇淋餅皮的機器,頂替厚重保險箱原來的位置。

日出創辦人賴淑芬、董事長尤杰,在兩間復古店展現不俗的文創展演功力,兩人在這方面早就不是初學者。時光回溯到二○○○年,賴淑芬失婚後先到日本學壓花工藝,一年後返回台中,在華美街開了家壓花作品店,自力更生。但經營不易,於是另租店面經營下午茶、輕食,只是盈餘仍然不高。

就在那時,賴淑芬獲知有個進駐中友百貨臨時櫃的機會,她將店裡以環保、天然為訴求的綠茶山藥乳酪蛋糕帶進中友,出乎意料的受歡迎。發現商機可期,賴淑芬開始主動拜訪農場、餐廳推銷;其中,每到周末必造成新社山路塞車的薰衣草森林,正是幫助她站起來的首批下單客。

二○○二年四月,她在台中美術館綠園道租下店面,取名「日出大地」乳酪蛋糕,以小庭園迎客,同時充分發揮壓花專長布置店面,專賣店、代工齊頭並進,自此銷路大開。

「歷史與文化」更勝產品包裝至於日出董事長尤杰,也是一個「設計咖」。據悉,尤杰曾短暫當過公務員,二十九歲毅然離職,赴美學習油畫、素描、珠寶設計。取得企管文憑回國後,雖曾在家具廠上班,但最後還是選擇做自己最愛的創意設計工作室。當二○○三年與賴淑芬認識後,理念契合,認為賣乳酪蛋糕無須著重產品本身的包裝,反而應透過「歷史與文化」塑造價值。

因而,一面斑駁的牆、一張藏書卡、蓋上特別印記的茶票,都可以是傳達創業想法、美好感受的媒介。這個另類包裝媒材,在日出宮原店、四信店裡俯拾皆是。尤杰在與台中市文化局長葉樹姍對談時曾提到:「老房子是城市的記憶,例如東京車站、紐約的四十二街,第一次看到日據時代宮原武熊醫生的診所時,還以為是座漂亮的鐵路倉庫。」對於為何總是刻意低調面對媒體,尤杰的說法是:「當滿街都是招牌時,沒有招牌反而突出。」於是,無論宮原店或四信店,幾乎都沒有明顯的招牌。篤信「知識就是力量」的日出集團,內部分工是尤杰、賴淑芬擘畫集團大方向與展店、設計,總經理翁麗芬負責店頭經營及人事管理,尤杰很看重的讀書會,每季要分享七十五本書,必讀的兩種書是行為經濟學、腦神經科學,目的,在於抓準消費者心中在想什麼。

去年宮原店在話題、業績上大獲成功,今年再接再厲,又循同樣模式讓四信老店面復活。透過無遠弗屆的網路世界,日出獨具美感的兩家「老宅新店」引爆超夯話題;若論營造話題傳播造勢,帶動商機,日出的操作手法確實高人一等。

銀行 冰淇淋 、到 眼科 鳳梨 日出 集團 玩轉 轉老 店面 創造 排隊 商機
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【方法論】 創業者怎麼規劃好你的店面?

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門店經營為何會出現這樣的結局,作為經營者究竟該如何讓門店良性發展?下文從發展平台的角度來分析門店經營中應該如何設計發展思路。僅作業內參考。

約束門店發展的主要原因在於經營者的管理思路,門店的投資人大多數屬於創業階層,很多人並不具備企業經營的大思維,只是將自己放在一家店面的角度來經營,無論是處理事務還是管理店員,都脫離不了家長的思維,跳不出集權思路,通常情況下影響門店發展的情形有以下幾種:

平台小,員工興趣無法持續

受門店規模限制,很多在門店工作的年青員工看不到自己的發展空間,長時間呆在一家店裡工作,既使薪酬待遇很高,也滿足不了員工的發展野心,畢竟每個員工都希望自己在一家有前景的公司工作,所以門店經營者能否給員工打造發展平台也成為關鍵要素,別被員工當成跳板,否則就得不償失了。

在對離職員工進行全面的調研後,結合在職員工的調研情況,我們發現了一個特別的現象,員工認為看不到自己的發展前景,如果沒有很大的平台來讓員工發展,則員工很難長期呆在這裡工作。

贈於優秀員工的單店分紅政策也是近年來很多經營者開始操作的方式,傳統的薪酬包括底薪、績效、福利、津貼四大模塊,而現代經營則形成了底薪、股權、福利、績效、津貼五大模塊,將門店股權分給的核心員工,能更好的讓員工感到平台的誘惑力,從而行使主人公意識。上島咖啡店的每位店長都享有單店分紅權,每位店長都在盡心盡力的工作,所以上島的單店銷售額一直能保持優秀的財務報表

建立發展戰略,讓員工看到前景

麻省雖小,五臟俱全,同樣,作為店面經營者,必須要建立清晰的發展規劃,讓員工能清楚的看到店面的發展前景以及他們個人的發展空間,而不是讓員工在店裡日復一日的枯燥工作。

發展戰略並非只是企業需要做的,門店的經營同樣需要戰略的指導,要清楚的知道自己未來三年內要做到什麼效果,達到什麼規模,採取何種經營模式,只要戰略清晰了,員工在門店工作才有發展的希望。

在山西忻州地區的小樓創意酒店是一家商務酒店,剛創立的時候只有6個員工,但小樓的創始人設立了清晰的發展規劃,採取連鎖經營模式,三年內在當地增設四家直營店,省內開設十家加盟店。員工的招聘均是按照發展規劃需要來物色,並且導入了正規的服務業培訓課程,將員工的晉陞體系進行了設計,明確員工從普通工人到店長的發展路徑與待遇提升變化,每一名員工都清楚的知道自己的未來是什麼,想到達到某個職位需要做哪些工作,員工的流失率極低,向心力極高,同樣也保證了酒店的良性發展頻率。

發展戰略是經營者必須要面對的話題,不要以為門店不需要規劃,在激烈的市場競爭中,慘烈的競爭無處不在,也許今天你還是一家名店,明天就被另外一家對手逼的關門大吉了,所以門店的戰略也是經營者要面對的核心工作。

擴大產能,提升服務價值

經營中,部分年代較老或定位較高的門店存在死扛高價的誤區,想當然的以老字號、有個性自居,寧肯抱著高價沒有銷量也不願將身價放低吸引客流,這是一種嚴重的經營誤區,這種誤區來源於經營者守舊傳統的思路所影響。

門店經營其實與企業經營完全一致,如何擴大規模,增大產能才是經營者必須要考慮的重心,現代市場競爭已完全別於以往的情況,具備商業思維的創業者越來越多,這類人通常具有設計商業模式的能力,所以我們經常看到一些剛入行不久的新人經營的門店會迅速發展成為數量龐大的連鎖型門店企業。

經營者要切記增大現金流的核心,可以嘗試通過戰略性虧損,或設計快速發展的商業模式等形式來擴大自己的市場份額,增大單店產量,擴大現金流來源,並且根據發展規劃,配合相應的人力資源架構,來快速佔領市場,取得市場的話語權,當門店達到一定規模後,才能真正獲得安定的市場競爭力。

門店作為企業直面消費者的終端場所,正在被無數企業慢慢導入自營規劃,企業裡的各種人才儲備與招攬具有強大的優勢,所以門店經營者必須強化自身能力,通過有效的市場擴張來化解愈來愈強的競爭風險。

合夥制門店,股東不參與管理

合夥制的門店也比較常見,在中國的合夥店,因為不清楚合夥制經營的利弊,而導致很多合夥店最終的結果往往是一拍兩散,股東之前也鬧的一塌糊塗,具體的原因不再敘述,只是在這裡說明一下合夥制門店或企業的主要操作模式,作為合夥制的創始股東,絕對不可以在一起共事,也就是說合夥制的門店裡不能出現兩個以上的創始股東在工作,這是合夥制的必要條件,否則必然會出現負面因素而導致最終的不良結局,因為股東的思維方式與意識都不相同,如果在一起做事,時間一長每個人都會對其它股東的做事風格產生異議。

合夥制的門店管理必須聘請專門的職業經理人來打理,為其配備合適的組織架構來扶持,創始股東主要負責提供資源、重大決策拍板即可。同時創始股東團隊的構成必須要配備不同能力的人來組成,例如懂營銷、管理、戰略等不同的類型,才能為後期的門店發展提供必要的思路支持。

門店經營中會遇到很多不同類型的問題,經營者在面對問題時切莫就事論事,而是要透過事情的表象研究本質,一家好的門店必須要有經營企業的心態與思維,規劃好未來的發展目標與模式,才能在人才引、留上取得主動權,清晰的發展目標是門店是否良性發展的重要因素,門店經營者必須理清自身的發展思路,才能在市場發展中不被拖垮。

作者簡介:宋曙光,連鎖經營模式研究專家;在店舖營銷管理方向頗有建樹,其中「店舖營銷」理論被MBA智庫收錄為教材,長期專注研究特許連鎖業商業模式構建。

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CK-Performance 店面鋪設加速 江豐

http://blog.sina.com.cn/s/blog_3dbfb5400101tmxh.html

我在Calvin Klein —Performance的認證微博上留意到她上年12月至今已有超過十家店舖開業,而且選址都是當地的大牌購物中心,上年還開始進入如廈門這類的二線城市。作為CalvinKlein — Performance大陸及香港的唯一代理商華鼎控股(03398)值得期待。

 

中國動向陳義紅說過不會自創品牌,是極有眼光的,中國的高端消費者根本不屑於國產品牌,實在太傷國人的心。希望其收縮其自有品牌,改為代理。

 

華鼎控股(03398)公佈,與特許品牌製造商及分銷商G-III訂立合資協議,思銳(香港)及杭州貿易將開展CalvinKleinPerformance服裝於中國的市場推廣及分銷業務。思銳(香港)將由G-III及華鼎分別擁有51%及49%。

  另外,華鼎向G-III香港授出購股權,以作為與G-III業務合作的一部分。可供按購股權價格認購合共8000萬股股份,相當於公司擴大後股本約3﹒67%。每股購股權價格為1元,較上週五(23日)收市價0﹒52元溢價92﹒3%。

  完成後,大股東LongerviewInvestments的持股量由71﹒04%減至68﹒43%。G-III為一間特許品牌、自有品牌及私有卷標品牌的外衣、女裝、運動服裝及女裝套裝以及手提包和行李箱的主要製造商及分銷商,並擁有超過100間美國學院及大學的運動服裝特許權。(經濟通)

 

投資有風險。

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到火車都沒有的偏鄉 蓋歐風店面賣麵包

2014-02-03  TCW
 
 

 

圍觀的人越來越多,「哇!」「好大!」「好漂亮!」各種讚嘆聲不絕於耳,這個超過半人高、裝飾精巧、用掉六十公斤麵粉和薑粉的大型薑餅屋,十年前在雲林縣極為罕見,幾家報社記者聞風而來,寫下標題為「夢幻薑餅屋」的報導。

「直到那個月,才開始出現七、八萬元的利潤,」位在崙背鄉的千巧谷烘焙工坊老闆黃吉雄回憶。十年前,他辭去台中連鎖餅店的西點部門主管職務,來到姊夫家所在的鄉下創業開麵包店,前半年每個月都虧損,他一直熬到當年耶誕節慶,決定最後一搏,用超大薑餅屋吸引人潮,不成功就打包回台中老家。

這個製造驚奇的策略,果然打開知名度。十年下來,黃吉雄在崙背鄉和麥寮鄉兩個店面的年營收合計超過八千萬元,毛利率近三成,每天要製作超過三千個麵包。

超吸睛!把都市麵包店搬到崙背打造歐風店面、美眉店員和薑餅屋

當初黃吉雄抱著「不把鄉下當成鄉下來經營」的想法,把都市風格麵包店帶進崙背鄉這個常住人口不到兩萬人,沒有火車站,耕地面積占八四%的農牧之鄉。他砸下三百萬元,打造復古歐風木門、白色石板牆柱、明亮黃色燈光,及穿著公主制服的年輕美眉店員,果然一開店就很吸睛。

然而,剛開始當地人看到這麼「高級」的店,總在外頭觀望而不敢進去,後來有農民鼓起勇氣踏入,還會先把雨鞋脫在店門口。也有原料供應商篤定他做不久,拒絕把貨載來這鄉下地方。

直到巨型薑餅屋打開知名度,吸引人們因好奇而來。接連三、四年,他的薑餅屋越做越大,每年都成為地方上的熱門話題。但不能一年只做一次生意,他創造長期客流量的策略是「上下通吃」。

考量鄉下人口少,不能只抓一種客層,因此產品多元,從傳統習俗「天公生」要拜的壽桃,到客製化的特殊設計蛋糕,樣樣來。「就算壽桃也要做得比別家好吃,」以品質換取略高一點的價格認同。如今千巧谷每天出爐的品項已達上百種,他和太太細心觀察、控管每款麵包的銷售情況,以每天存貨保持在五%內為目標。

崙背店站穩之後,他遇到第一次成長瓶頸。此時他已開店五年,每月獲利約二十萬元,但因承租的店面空間有限,無法容納更多客人,也無法裝設更先進的機器來降低人工成本,於是有了開分店的想法。

「我要蓋出全雲林最漂亮的店!」他在鄰近的麥寮鄉買地自建樓房,裝潢完工初期,當地人還以為是要開婚紗店。

一開幕,果然創造話題、引來人流,讓投入三千萬元資金的壓力獲得紓解。但營收增加,利潤成長卻未如預期。再次遇到瓶頸的黃吉雄,這回藉著開發在地新產品,第三度用話題行銷,讓客層跨越了地理限制。

超吸金!特色伴手禮一炮而紅外地客慕名下鄉買蛋糕,淨利破百萬

「大家只記得第一位登陸月球的阿姆斯壯,不記得第二個。」黃吉雄說,崙背是台灣前三大酪農專區之一,他決定要善用在地的鮮奶,加重比例調進傳統的乳酪蛋糕配方中,做出有特色的伴手禮創始店。就像大家到台中就會想到太陽餅,他也要讓千巧谷的鮮奶乳酪蛋糕,成為流傳百年的崙背名產。

恰巧此時,胡瓜主持的《周五八點黨》節目製作團隊,從網友部落格看到推薦圖文,前來採訪,並且介紹特色伴手禮。節目播出隔天,出現了戲劇化進展。

一般麵包店在週末時多半生意較清淡,黃吉雄一家便養成每週末出遊的習慣,那個週六他也照常開車載小孩去玩,「半路上接到電話,跟我說店裡突然來了很多人,都指名要買伴手禮,應付不來。」於是他趕忙折返店裡壓陣。鮮奶系列伴手禮一炮而紅,週末來的外地消費者反而成為千巧谷最大客源,跟著上衝。

「他確實有在鄉下做出亮點,」雲林縣麵包店數規模最大的世唯烘焙坊老闆江慶銘說,雖然其他業者也會做在地化產品,但黃吉雄用心研發,「質感有做出來。」

「做我們這行要有無限的想像空間,才有無限的商機,」黃吉雄不但會做糕點,還會「幫麵包穿漂亮衣服」,包括穀倉、乳牛等特殊造型的包裝盒,多達十六種,雖然包裝材料成本約占每款售價的一成,但銷售量衝高後就划得來。

如今,黃吉雄又在積極打造下一個話題——觀光牧場。意識到熱銷品已經出現仿冒競爭,「我想要拉高門檻,讓人家追不上,」企圖以多角化經營策略,從食品製造業邁向觀光服務業,能否再創高峰,端看他如何烘出熱度了。

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含金量》創意,才是決定多少營收的關鍵「一坪」小店面 締造月收百萬的黃金傳奇

2015-07-20  TWM


美食排隊店是逢甲夜市的靈魂,許多店家的含金量之高,令人咋舌。能在競爭激烈的市場裡,吸引遊客好奇與消費,靠的往往是比別人多一點的創意,與多一點點Try and Error(反覆嘗試)。

撰文•許秀惠、林麗娟、洪依婷銅板價章魚小丸子 疊出夜市億萬富翁每天下午兩、三點,在台中逢甲商圈文華路與福星路交叉口,總會出現絡繹不絕的排隊人潮,仔細探究,人潮聚集在打著大章魚標誌的日船章魚小 丸子與赤鬼牛排店門口。兩家排隊店背後老闆都是張世仁,他聚財有方,早早便晉身為夜市裡的億萬富翁。

只見日船章魚小丸子員工們身手俐落,將一顆顆章魚小丸子煎得金黃,一口咬下,口感外酥內軟,扎實的內餡在嘴裡翻轉,香味令人難忘,這一顆顆的黃金小丸子, 正是張世仁致富的關鍵。如今,除了逢甲、東海兩家直營店,在全世界已有約四百多家加盟店,台灣占兩百五十多家,其餘遍及中國與東南亞。

光是逢甲店,一天可賣三千多盒,換算下來,一天營業額高達十二萬元以上;赤鬼牛排更驚人,僅有四家分店,但逢甲店一天賣出一千兩百客牛排,翻桌率高達十八 次(編按:在一段用餐時間內,每桌或每個座位被客人使用的頻率;翻桌率愈高,代表營收愈高),平均單日營業額近四十萬元,一年營業額高達一億元以上。

張世仁充滿美食創意,除了章魚燒、牛排,也想進軍拉麵店,只是口味研發多年,卻遲無蹤影。「新產品一定要達到張世仁九十五分以上的標準才及格。」與張共事十八年的總經理朱家和如此描述,就連正研發新的口味也是如此,不達標準絕不貿然出手。

章魚小丸子的誕生,是當年張世仁到日本大阪旅遊,看到傳統章魚燒,覺得有商機,決定引進台灣。他與太太從一輛攤車開始,但因口感偏酸偏乾,市場反應不佳, 很快便關門大吉。張世仁意識到口味須在地化,開始自行改良調配口味,甚至嘗試加入汽水、養樂多增添風味。為此,張世仁還吃到上吐下瀉,甚至住院好幾天;但 他越挫越勇,終於調配出獨門配方。一九九六年他重返逢甲商圈,在文華路上重新設攤,這一次他成功出擊,開始嘗到日進萬金的滋味。

掛上大章魚招牌,生意再升級十二年前,張世仁看準逢甲商圈的發展潛力,開始逐步收購文華路巷道內的六塊土地,整合改建成小商城(編按:今「逢甲歡樂星」商 場),並規畫分租一百多間攤位與店家,從小攤販老闆搖身成為商城大亨,後來他把整個商城高價賣給整形名醫林政誠,霎時成為夜市裡現金最多的億萬富豪。

但在二○一一年,日船章魚小丸子在文華路的旗艦攤位遭祝融之災而停業半年,張世仁把店面搬至福星路與文華路交叉口,生意更勝以往;他也開始追求器材升級, 為了讓章魚小丸子能夠均溫受熱,七年內連換三十幾批的鐵板才滿意,並指派員工每天清洗抽油煙管、安裝瓦斯自動遮斷開關,確保每個環節都安全無遺漏。

在食材上,每批從中國運回的章魚配料一定先送驗,合格才能使用。他從水溫、雞蛋的蛋白或蛋黃的比例、炸豬油的氣味,每一個影響口感的元素,都逃不出張世仁的味蕾,朱家和也笑說,員工幹部也跟著他一起嘗出「一口」好功夫。

在日船章魚小丸子旁營業、明倫蛋餅負責人張良汕對張世仁的生意頭腦以及創意也讚譽有加:「我們像站在巨人的肩膀上前進,跟著一百分學習。」從攤販到加盟 主,張世仁也學習如何經營企業,他極注重員工健康,公司裡店長以上的幹部,每周一定要跟著他一起爬山、走步道,鍛鍊健康體魄。朱家和笑說,張世仁原本是工 作狂,近幾年才有所改變。但他吹毛求疵的個性依然故我,不斷想推出新口味,這種精神,或許是章魚小丸子稱霸逢甲夜市近二十年仍屹立不搖的祕密。

日船章魚小丸子

負責人:張世仁(上圖)

特 色:口感外酥內軟

成 績:年營業額約4000萬元熊手形狀台式漢堡 熱銷全球50地區刈包放進熊掌模子壓出掌印,夾上雞腿排、生菜,再淋上醬料,這就是逢甲夜市裡當紅的排隊店熊手包。老闆蕭永瑞從迪士尼樂園造形漢堡、日本 的刈包夾燒肉得到啟發,他玩出自己的創意,一隻「熊手」帶進滾滾財源。

看著蕭永瑞俊朗的外形,很難想像他已四十一歲,而且歷經滄桑,他說自己不愛讀教科書,高職畢業的第一份工作是到酒店當少爺,每天凌晨兩點下班,再跟同事們 去泡KTV,總是天亮才回家。日夜顛倒地過了一年多,有一天醒來,竟是在醫院的急診室,父母在一旁急得猛掉淚,原來他「續攤」喝到茫,騎機車返家途中發生 車禍,這場車禍讓他決定告別少爺生涯,重新找工作。

美食尬創意,迸出一門好生意此後,蕭永瑞待過哈帝漢堡(編按:因營運狀況不佳,一九九五年退出台灣市場)、當過宅急便快遞,接著進入嘟嘟連鎖茶飲店,從手 搖茶外場做到全國總店長,也練就一身的茶飲本領,當時嘟嘟在逢甲夜市生意鼎盛,兩坪小店曾創下一天五千杯的業績,雖然日後因不堪房租劇漲而退出商圈,但足 以讓他見識逢甲商圈的威力,二○○三年他自行創業的第一站:泡沫紅綠茶吧,便選擇商圈所在地文華路開張。

剛進駐時,整條巷子沒幾家攤店,晚上八點前全都休息,只剩他的飲料店還亮著燈,後來生意做起來,一年不到就來了五家同類型的競爭者,接下來的十一年期間,每月房租從四萬元一路漲到二十五萬元,他只好改搬到對面,也就是現址的路沖位置。

○八年四月,他讓弟弟蕭登誌看守茶吧,自己帶隊進駐中科友達光電內部餐飲店面,販賣日式拉麵、定食,起初生意熱絡;不料全球金融風暴來襲,眼看著友達裁 員、放無薪假,一年之間,友達一萬八千名員工一度縮減到三、五千人,他的拉麵店生意跟著掉到谷底,勉強撐到○九年十月合約期滿撤出,大虧八百萬元。

下一步怎麼辦?這時他想起,他曾帶著小孩到日本迪士尼樂園,在園內看到的米老鼠造形漢堡,又想到在東京池袋街上看過小吃攤採用中式刈包夾燒肉,「如果我能 做出有造形又美味的台式漢堡,應該有商機 。」為了落實創意,他回到南投老家學做饅頭、包子,又花了十六萬元開發八組模具,終於宣告成功,一○年四月上市,九月電視節目《康熙來了》聞香而來報導, 自此搖身成為逢甲夜市必吃美食。

熊手包大流行,士林夜市立刻邀蕭永瑞進駐設點,目前除了台灣十家店,星馬都有加盟店,去年五月起,他前進中國,在湖北武漢、吉林等地區展店十七家,甚至遠征澳洲墨爾本的店也將開幕,總數達到五十家。

熊手包店內有座位,也可外帶,由於內場員工訓練有素,現炸包肉、淋醬、包裝的動作流暢,在最忙碌的時刻,三名員工一小時可做出一百五十個熊手包,以此提升翻桌速度,展現蕭永瑞重視效率的一面。

熊手包中西結合的特色,不但對本地客有吸引力,連老外都稱讚:「比漢堡好吃!」整體接受度高,回頭客也在七成五以上。創意能賣錢,美食創意做得好,更像會下金蛋的雞,只要產品品質穩定,品牌效應強,經營者企圖心強,就能把創意打造成一門好生意,熊手包就是最好的例證。

熊手包

負責人:蕭永瑞(上圖)

特 色:中式刈包、西式內餡,多種口味醬料,熊掌造型可愛,加上肉掌式的烙印成 績:單店平日一天賣出300份熊手包,周末、假日加倍;月營收百萬元以上「官芝霖」大腸包小腸 美食沾上明星光打著港星關之琳的同音趣味,「官芝霖大腸包小腸」堪稱是逢甲夜市第一名攤,走在夜市商圈,遊客人手一條大腸包小腸,邊走邊吃。

大腸包小腸的小吃形式全台皆有,官芝霖卻能在逢甲夜市獨占鼇頭,關鍵在於多了一個小小新意,就是加料。官芝霖負責人梅舉議的媽媽,在夜市裡賣香腸、米腸已 經賣了幾十年,所賣的香腸、米腸傳統而陽春,但梅舉議的哥哥梅衍祥靈機一動,在剖開的糯米腸夾的香腸裡添加佐料,而且研發多種口味,從切碎的大蒜辣椒、黑 胡椒、醃黃瓜、菜脯、花生粉到蒜苗、薑片、酸菜等選項近十種。一加料後,嘗起來口感便有變化,但有了新意還欠東風,此時,主持人胡瓜的外景節目開拔到逢甲 夜市,把官芝霖送上螢幕,自此知名度大開,梅家趁機在攤位上播放節目錄影,提高指認度,就此躍為外來觀光客的指定小吃。

梅舉議說,自家的大腸包小腸用料很實在,一定選用豬腸灌糯米,「經大火烤後的皮才會脆又咬得斷」,如此吃起來的口感才會好;而加料部分,以大蒜、黑胡椒口味最受歡迎。

大腸包小腸平日一天至少可以賣掉千份以上,生意一好,房租跟著漲,梅家把攤位從原址搬到對面,攤租一個月要十多萬元,沒想到對手趁機租下原址,做起同樣生 意,瓜分不少客源。不過,逢甲夜市的觀光客多,官芝霖的名號依舊響亮,梅家也開始到外地展店,目前已擁有十一個據點。

燠熱的夏晚,人聲鼎沸的逢甲夜市,只見一坪大的官芝霖前人龍排得老長,店員揮汗烤著大小腸,伴著「要什麼口味?」吆喝聲中,一份一份地賣出夜市驚嘆號。

官芝霖大腸包小腸

負責人:梅舉議(右圖)

特 色:有大蒜辣椒、醃黃瓜、花生粉、蒜苗、薑片、酸菜等近十種配料成 績:月營業額約百萬元現做Q彈蛋餅 讓台積電嘴饞揪團「台積電六月要訂五百份蛋餅,我不敢接,擔心冷了再吃影響口感,更重要的是,現場客人排隊也吃不到,有可能會暴動喔!」說這句話的張良汕 是明倫蛋餅的第二代,第一代即父親張尚書,從一九七八年在彰化員林明倫國中旁的田間賣起,已有三十年以上歷史,他接手之後搬到逢甲商圈,生意比起鄉間如 何?「哇!好上一百倍呢!」蛋餅到處都吃得到,明倫的有何稀奇?原來麵粉漿淋到熱鐵板枱上,迅速形成薄中帶脆的餅皮,撒上青蔥、打個蛋捲起來,奶香四溢, 「這才是現做的蛋餅嘛!比起其他店使用現成的冷凍蛋餅皮,蛋、餅分離沒香味,餅皮又韌,當然不一樣。」熟客吳先生替老闆回答。

張良汕還很用心地紓解上門的人潮,設計一組三十張、撲克牌材質的號碼牌,當他發現抽了號碼牌等待的客人已經達二十五位,就建議後面排隊的客人改去附近的二店買蛋餅,以免久等。

一個蛋餅賣三十元,這一坪店面,每月創造八十萬元營業額,誰想得到,小小店面,一個月賣出近三萬個蛋餅,真正小兵立大功。

明倫蛋餅

負責人:張良汕

特 色:現煎餅皮有點像法式可麗餅,在軟嫩中透著脆度和一股淡淡奶香成 績:蛋餅一份30元,平日每日營業額2萬元以上,假日約4萬元韓國男愛的韓式炸雞 融化台妹這家店,門裡只有三十六個座位,門外卻有五十個人在排隊,客人自動地將姓名和人數,填進號碼表格裡,耐心等待叫號,以便一償宿願,享受道地口味的 韓式炸雞配啤酒。

來台灣念研究所的韓生朴世敏,為了請求女友吳名珊的父母同意婚事,於二○一一年三月進駐逢甲商圈,想以行動證明「我會擁有事業,而且會在台灣待下去。」有 別於泡菜豆腐鍋、銅盤烤肉,他端上桌的正是時下韓國年輕人熱愛的炸雞美食。起初三百元一盤的炸雞,在逢甲夜市根本是天價,第一年生意慘澹,最慘時一天營業 額只有五百元,連房租都付不起,他向家人求助,用阿嬤的家傳配方、正統韓式手藝熬出口碑,又拜《來自星星的你》火紅,電視追捧,朴世敏苦盡甘來,如今幾乎 每天都接到想加盟的來電。

小小店面一天翻桌率十五次!暢銷前三名菜色依序是紅醬(以辣椒為主材料)無骨雞、黑醬(以醬油為主材料)無骨雞、起士辣炒年糕麵,生意好到分排左右兩條長龍。朴世敏正在洽談第二家的地點,「我已經準備好要提親了,我可是台灣人了哩!」他滿面紅光地說。

朴大哥的韓式炸雞

負責人:朴世敏(上圖右)特 色:道地口味韓式炸雞,甜中帶辣,過癮重口味成 績:月營業額約300萬元


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店面變社區「磁點」,千禧媽媽上門 85度C歡迎你來上廁所

2016-04-18  TCW

「為什麼是85度C?」這是許多「天龍國」住民看到榜單的第一個問號。在北部都會區看似聲勢轉弱的這個咖啡外帶店,竟打敗Instagram、BMW,在「千禧世代vs.總榜」的差異排行榜中,拿下冠軍。

這些問號後面沒看到的是:這家才十歲的街角咖啡,已經開始默默著手品牌轉骨。現在不是只賣產品,「還要跟客戶產生關係!」行銷總監鍾靜如直指「轉骨」核心。

二代店用廁所、Wi-Fi當亮點來去匆匆的三角窗店面,不易建立關係,兩年前,85度C開始進行全球大改裝,將外帶為主的店面,改裝成有座位、廁所、Wi-Fi的二代店。不只空間變大,一連串新的客戶關係,就在二代店,依次展開。

「歡迎來我們店裡上廁所!」這是85度C為慶祝成立十週年,放在YouTube上的影片主軸,這個名為《屎上大首播》的五十秒搞笑短片,用默片武的詼諧,描述一位內急、滿臉糾結的二十歲年輕人,衝進台中健行路二代店上廁所大解放、豁然舒展的故事。

千萬別以為這只是支影片,廁所,真的成為85度C品牌轉骨的一個亮點。

負責台中、台南、高雄、屏東十九家店的經理李泳錚說:「廁所、Wi-Fi,是吸引客人上門的『磁點』,」以前一代店沒廁所,巡一家店,大約花一小時就能結束,現在有了二代店,必須多花五〇%的時間,為的就是確保廁所清潔。一開始,二代店廁所都用捲筒武衛生紙,沒多久,發現衛生紙很快用完,垃圾桶也滿得很快,清潔人力大增,檢討後,全面換裝抽取式衛生紙,情況就改善很多。

廁所經濟學不只吸引單身年輕人,連客層也開始豐富起來,特別是重視下一代教育的千禧父母。

開親子烘焙課,千禧父母搶報名台中分店督導陳明郁說,改裝成二代店後,空間變大、更明亮,他們開始利用這個場域進行鄰里關係建立,蛋糕師傅出身的她,利用假日開兒童烘焙課,經營在地客戶,她用Line建立社群,如今群組裡有一百三十多位年輕爸媽,「年輕爸媽,願意走進來,」她說;「幾乎都是秒殺,」七十一年次、擔任國中老師的昱勳媽媽說,每次上課時間表一Po出來,她立刻報名,每個月都會和先生帶兩個小孩來上烘焙課。「價位很親民啊,物超所值,」她說,像這樣的課,在百貨公司至少多一倍以上的價錢。

場所改善、服務變多,成本也上升了。

為反映成本,二代店初期,85度C將新店的飲料,調高亙兀,結果不少客人卻步,「消費者不會認為說,享受廁所、Wi-Fi、插座,是要多付費的,」鍾靜如說,因此,去年由回任執行長的吳政學拍板,將五元價差廢除,一、二代店同價。用價格告訴客戶:一樣的價格,有更好享受。

目前85度C在台灣有三分之一的店面,已完成二代店改裝,中國因均為直營店,大多改裝完成;嶄新的二代店帶動業績創下新高,母集團F-美食達人,去年稅後淨利達十一億三千九百萬元,創歷史新高,也同時攀登觀光類股王。

除了二代店,特意塑造台灣驕傲也是85 度C創造世代認同的武器。

鍾靜如表示,二〇一四年,主廚陳立喆拿下「全球甜點廚師大賽」冠軍之後,85 度C更加強國際能見度,由董事長胞弟管理部協理吳育勤負責,組織國際烘焙委員會,專門進行國際性的食材、人才及比賽研究。三干五百個糕點師傅中,已有七個參加過國際比賽的主廚級高手,藉由比賽爭取能見度,打開國際市場。

「85度C的國際獎項,在滿足台灣驕傲上,確實得到不少千禧世代認同!」益普索研究總監費愷毅說。台灣驕傲,正好符合千禧世代的脾胃。

撰文者賴寧寧

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麥當勞賣掉了中國店面主要股權!中信凱雷等20.8億美元入主

1月9日消息,中信股份於港交所發布公告稱,麥當勞將其中國內地和香港店面的主要股權出售給中信和凱雷,作價20.8億美元。

公告稱,中信股份(SEHK:00267,“中信股份”)、中信資本控股(“中信資本”)、凱雷投資集團(NASDAQ:CG,“凱雷”)和麥當勞(NYSE:MCD)今日聯合宣布達成戰略合作並成立新公司,該公司將成為麥當勞未來二十年在中國內地和香港的主特許經營商。

新公司將以最高20.8億美元(約161.4億港元)的總對價收購麥當勞在中國內地和香港的業務。收購對價將部分以現金方式及部分向麥當勞發行新公司之新股的方式結算。交易完成後,中信股份和中信資本在新公司中將持有共52%的控股權,凱雷和麥當勞分別持有28%和20%的股權。

各方將充分利用自身的資源和優勢,進一步發展麥當勞的業務,包括開設新餐廳(特別在三、四線城市)、提升現有餐廳的銷售額,以及在菜單創新、便捷服務、數字化零售、外賣等方面進行拓展提升。預計未來五年將在中國內地和香港開設1,500多家新餐廳。

此前,據英國《金融時報》報道,以中信集團與美國私募股權巨頭凱雷為首的一個財團已接近達成收購麥當勞中國業務的交易,雙方最早可能在聖誕節之前達成協議。據知情人士稱,中信與凱雷為首的財團可能支付20億到30億美元,收購麥當勞在中國內地和香港地區的近3000家門店。

參與競購的還有美國私募股權巨頭TPG Capital與貝恩資本(Bain Capital),TPG與物美合作,貝恩資本的合作夥伴是格林豪泰酒店集團(GreenTree Hospitality),但他們現在已經退出。

凱雷集團此前在餐飲行業不乏成功的記錄。2006年,他們收購了唐恩都樂,2011年送其上市,而此前,唐恩都樂已經成功打開了中國市場的大門。

麥當勞自今年3月底宣布在中國內地、香港和韓國市場引入戰略投資者,並承諾向收購方提供為期20年有限制的加盟特許經營權。當時已有的意向戰略收購方有貝恩資本、TPG Capital、凱雷投資集團、首農集團和Green Tree Hospitality參與招標,同時麥當勞希望有中國的戰略投資方加入。隨後北京首旅集團、三胞集團、中國化工等企業也紛紛加入招標隊伍中。

麥當勞在中國的快餐市場總份額去年已跌至23.9%,遠低於2012年的40%,分析師表示,麥當勞給中國市場帶來的新奇在逐漸消失,消費者並不關心其低廉的價格,正轉向更健康的選擇。

同時也有媒體表示,日本麥當勞也難逃“被出售”命運。日本麥當勞作為該國快餐產業的先驅,近年來相繼爆出醜聞,且一直未能挽回失去顧客的頹勢,公司正在進行改革,包括關閉虧損店鋪並提升形象等。

此前,百勝餐飲集團達成一項協議,將部分中國業務出售給阿里巴巴集團旗下的金融關聯公司。由原高盛集團大中華區主席胡祖六執掌的春華資本集團和螞蟻金融服務集團將聯合收購百勝中國分拆後4.6億美元的股權。這部分中國業務從2016年11月1日起在紐交所獨立上市。

麥當勞 賣掉 中國 店面 主要 股權 中信 凱雷 20.8 美元 入主
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