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| 央行總裁彭淮南點名投資客炒作房 市，在市場赫赫有名的「江醫師」集團，卻持續低調進場買屋，本刊調查，江醫師實際是中藥批發商，他專買黃金店面，被房仲業者稱為「店面一哥」，目前擁有 30間店面，靠長期投資房市獲利，身價至少20億元。本刊專訪到平時不見媒體，出入儉樸、隱身三重陋巷的江醫師，他獨特的房市投資心法與傳奇致富的人生。 江醫師小檔案 年 齡：48歲 家庭狀況：已婚，育有2子 投資標的：北市忠孝東路四段、西門町等地段 失敗案例：新莊輔大店面，850萬元買進，後被捷運局450萬元徵收，慘虧400萬元，另台北縣中和、永和、新莊等地店面總共大賠5,000萬元。 代表案例：忠孝東路、敦化南路口店面，2年賺8,000萬元 集團成員：江醫師等20人 平日的傳統菜市場巷子內，菜販吆喝聲此起彼落，客人精打細算地掐頭去尾殺價，經過雜亂的攤販後，才是約十五坪大小的中藥舖，不起眼的店面，店內堆滿人參等藥材，看不出這原來就是市場傳聞的店面炒家「江醫師」集團的指揮總部。 聚眾掃貨 炒店面 本刊調查，江醫師集團約二十人，由中藥批發的江醫師為首，除了四人是醫生外，還包括江醫師的鄰居與友人，以股東方式集資掃貨，橫掃台北市東、西區重點店面，目前持有約三十戶，全數位在精華地段或三角窗，是房市傳奇人物。 江醫師投資房市致富，估計有二十億元身價，跟他一起投資的親友也大賺，親友說：「他中藥行旁的一個牙醫跟著他投資，本金本來只有一千萬元，這幾年賺下來至少上億元入袋。」江醫師自己驕傲地說：「我攏報人賺錢。」 上週，記者來到江醫師的中藥行，看見裡頭一張書桌夾滿各家房屋仲介名片，四十八歲的江醫師，正起勁地跟房仲業務交換市場狀況，該業務則崇拜地望著這名中年男子，巴望可以成交，而旁邊剛買了一包中藥包的客人，絲毫不知眼前的店老闆，竟是億萬元身價的神祕投資客。 當記者出示名片表明要採訪，江醫師傻眼愣住五秒鐘，他結結巴巴地說：「你們怎知道這裡的？我沒接受採訪，街坊也不知道我做投資，別害我。」江太太則神色不悅，瞪大雙眼低聲地說：「別拍照，我們只是小市民，還要低調做生意過日子啦。」 嚴選地段 作功課 台 灣房地產市場上，有不少做了幾十年的大咖投資客，大量現金出手，瞄準高投資報酬店面、豪宅，放長線專釣大魚，江醫師就是其中佼佼者，他每天早上看多份報紙 跟網路新聞，接到房仲電話，路上攬了計程車就去看物件。市場人士說：「江醫師是認真的投資客，很多業者還找他問趨勢。」對此，江醫師則嚴肅地說：「要賺錢 就要用功。」 江醫師最新買進西門町峨嵋街店面，總價二．二億元，他自出一半資金、另一半銀行貸款，「店面月租六十萬元，算一算投資報酬率四％多，比放銀行高，打房怎麼打都打不到這類租金收益的投資客。」市場人士分析。 打開投資經的話匣子，江醫師終於眼放精光，手揮一下說：「我只買台北市西門町跟東區，尤其是忠孝東路四段從復興南路到二一六巷這一段，只要店面價格合理，我馬上買。」 初期慘賠 買經驗 上 週，戴德梁行以九．六億元標出西寧南路大樓，創下土地每坪六百二十萬元的西區新天價，「先前戴德梁行總經理顏炳立找上門，希望江醫師出九億元直接買，但江 醫師堅持只出七．五億元，雙方沒談攏。」知情人士透露，江醫師事後說：「這棟可租可賣可都更翻建，地點又好，我也跟三個朋友合資籌錢，但是他賣得太貴，不 見得賺的回來。」 投資超過二十年的江醫師，並非一開始就一帆風順，初期也花不少錢買經驗。一九八八年他買賣中藥材賺到第一桶金後，開始買起台北縣店面，「我在新莊輔大對面買過一間店面，買八百五十萬元，沒多久就被四百五十萬元徵收蓋捷運，功課作的很爛。」他落寞地說。 就 這樣一路賠到二○○二年，他忍痛全部殺出五個店面，前後認賠五千萬元後，與友人集資買下台北市忠孝東路、敦化南路口的店面，做最後一搏，未料，這個投資案 讓他大翻身，二年內賺回近一億元，江醫師從中悟出「投資只能找精華地段」的道理，後來他也跟友人轉戰台中，合資買下逢甲夜市旁的店面。 經過大賠之後，江醫師知道集資分散風險的好處，跟股市名媛何麗玲、整型醫生林政誠都常一起看屋討論，「如果我沒錢買，也會把好店面報給其他人，有錢大家賺。」他話鋒一轉，不改職業病地問起記者：「你有沒有一百萬元？我幫你找其他人湊咖，一、二千萬元的自備款就可以買啦。」 打房政策 沒在怕 近來央行打房，針對已有房貸，還要辦第二套房貸，且購屋地點座落台北市全區及台北縣十個縣轄市的房貸客戶，祭出限制貸款成數最高七成；並且全面取消寬限期，不過財力雄厚的江醫師集團並未受影響。 江醫師友人說：「因為實力雄厚，沒有寬限期也沒有關係。」有些案子，還會遇到銀行要求利息加碼，江醫師成員「嘴巴上唸一唸：『這麼麻煩喔！』還是揮揮手照樣加碼。」對他們來說，加碼利息算是小意思。 隱居蘆洲 扮低調 江醫師告訴本刊：「投資起碼要有一半資金，才有獲利空間，但現在氣氛不對，要保守因應，這波房價起碼修正一至二成，等年底選舉完才知道可否再度進場。也別碰重劃區跟豪宅，這類產品被炒太高難有獲利。」 江 醫師分析房市頭頭是道，本人卻普通像鄰居歐吉桑，平日沒豪華名車相伴，只靠一台機車在三重跑透透，要不就是搭計程車，吃的是便當或是家裡煮食，縱使宴客也 多在三重普通的「富基漁港」海鮮攤，身上的衣褲普通，全身最貴的行頭是基本款銀色勞力士錶，「這個才五萬元，戴很久了。」江醫師笑著說。 江 醫師住在蘆洲的第一豪宅「白金漢宮」，但再高價，「一坪也只要價三十多萬元，你問我怎不像劉媽媽一樣，住一坪二百萬元的帝寶？人要低調，住這麼好太招搖， 而且管理費太貴，這裡的鄰居才是真正有錢人，七十戶而已，身價總和超過五百億元！」精明的江醫師，生活跟投資房市一樣精打細算。 政府打房 大事記 2009.10 行政院長吳敦義宣布，500坪以上大面積國有地只租不售。央行總裁彭淮南道德勸說公營行庫限縮投資客貸款。 2010.3 國產局停售北市精華地及緩售公營行庫資產土地。 2010.3.8 央行、財政部要求金融機構訂房貸授信條件。 2010.3.17 央行將第2套房貸款成數降至6.5至7成、利率上調0.125％~0.25％、取消寬限期。 2010.4中旬 央行專案金檢公、民營行庫，嚴查豪宅和貸款業務。 2010.4.23 吳揆點名鄉林建設士林推案每坪膨風喊價300萬元。 2010.4.28 央行要求銀行提供投資客名單、土建融和對建商融資情況。 2010.5.1 北市決定2011年起調高9,850戶豪宅房屋稅。 2010.5.4 財政部提國有地附買回，得標人2年內不開發，政府將按原價買回，台北縣市先試辦。 2010.6.2 金管會密邀14家行庫研究列管銀行房貸成數。 2010.6.9 央行令公股行庫購屋貸款、土建融利率不得低於1.5％。 2010.6.25 央行無預警升息半碼（0.125％），並對北市和北縣10個直轄市持有第2套房以上者，祭出貸款成數限7成、取消寬限期、不得增貸等信用管制措施。 2010.7.12 彭淮南點名有炒房團掃進200多戶中古屋。央行並發函金融機構要求嚴查炒房團貸款，限期1個月提因應辦法。 2010.7.14 財金部會擬與聯徵中心設通報系統，將各區房屋交易均價、房貸授信戶歸戶等資料提供給銀行。 彭淮南出招 三黃各有對策 政府接連出招打房，上週央行總裁彭淮南點名，有投資客以人頭名義向銀行貸款，收購大量中古屋達二百多戶，一時間，投資客噤若寒蟬，就怕被點名掃到颱風尾。 政策打房 暫休兵 向「三黃」，黃勇義、黃文雄與黃家進。其中，黃文雄屬於二百戶等級，他專炒住宅，從過去的法拍屋，做到翻修中古大樓加工出售，成為台灣炒樓史的一個傳奇。 他說：「我只做台北市的物件，東、西區我都做，而且只買精華地段。」尤其是忠孝東路、延吉街口附近，房仲說：「方圓一公里內，大概有一百間房屋是黃文雄的。」 下個月，黃文雄將參選台北市房仲公會理事長，碰到政府打房，暫時休兵不進場，他說：「政府點名了，最近要低調，房價高也暫時先別買。」 而 炒樓同樣超過二十年的黃勇義，進出也超過二百戶，他的投資標的以大台北地區住宅為主，只要有低於市場行情的台北市中古屋就進場，經過簡單裝潢後賣出，通常 一間起碼賺個二成。他在房仲業以出手快聞名，他騎機車看屋，一年騎壞一台，黃勇義說：「現在房價已經太高，法拍屋幾無獲利，太多菜籃族進場，我已經改做都 更，也準備買地建屋當建商。」 | ||||||