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年蝕$8億大股東急斬纜王維基狼吞亞視

2008-12-11  NextMagazine


股權多番易手的亞洲電視,其管理層又再改朝換代。上週四前盈科副主席張永霖及城市電訊主席王維基,分別出任亞視執行主席及行政總裁,本週一部分亞視管理層亦即時「起身」。

如 此突變,全因最大股東香港興業查懋聲家族,對公司已意興闌珊;據知去年他及拍檔以八億元注資亞視,不到一年半已使得乾乾淨淨,又再印證亞視這個無底深潭的 「魔咒」。據張永霖統計,這十數年間,亞視已累蝕五十億元!王維基入主「執靚」亞視,正好讓大股東查家部署甩身,而王維基則可乘勢「o趙起」這間免費電視 台,長遠可入股亞視及將亞視上市。如此的話,亞視既可落實講足十數年的上市大計,亦可讓想做「電視大亨」的王維基,實踐其鴻圖美夢。新舵手簡歷

張永霖60歲離婚兩女

職位:亞洲電視執行主席

董事:中國聯通、泰康人壽及香港興業獨立非執行董事

資歷

1971年:香港大學經濟及政治科學系畢業,同年加入國泰航空,離職前位至副董事總經理

1989年:獲港督衛奕信邀請,借調入政府中央政策組工作

1994年:離開國泰,出任香港電訊行政總裁

2000年:盈科數碼與香港電訊合併為電訊盈科,出任公司副主席

2004年:離開電盈

2007年:在香港電台任唱片騎師,主持節目《張永霖的世界》,標榜只談風月,不談商業。

王維基46歲已婚一子一女

職位:亞洲電視行政總裁,兼城市電訊(1137)主席

董事:城市電訊執行董事、堡獅龍獨立非執行董事

資歷

1985年:中文大學電子工程學系畢業,同年加入IBM電腦公司

1989年:離開IBM,移民加拿大,在當地經營電腦公司

1991年:在加拿大創辦城市電訊

1992年:回流香港,成立城市電訊,搶攻長途電話市場

1997年:城市電訊上市

2008年:中文大學行政工商管理(EMBA)碩士畢業

 

王 維基及張永霖上週四才宣布入主亞視,並聲言作大刀闊斧式改革;言猶在耳,本週一亞視內部已變天。亞視執行副總裁葉睿宇、管理新聞及公共事務部的高級副總裁 關偉及同屬新聞及公共事務部的副總裁梁家榮,於王、張二人入主後三天,即宣布請辭;工程部高級副總裁何乃賢則申請退休。

高層起身的同時,新 任亞視行政總裁王維基亦於同日中午十二時緊急召開員工大會,向留下來的員工振奮士氣,亞視一員工說:「佢話公司係有重大變動,但唔需要擔心,會引入花紅制 度鼓勵員工,又話未來方向係減少製作劇集,以資訊及新聞為發展重心。」王維基又公開私人電郵地址,鼓勵員工訴說不滿及心聲,並承諾:「會讓員工開開心心過 聖誕及新年。」不過員工都擔心他是在暗示農曆年後會大裁員,弄致公司上下人心惶惶。

據知除梁家榮外,其餘三位離職的副總裁都是被「勸退」 的,導火線在於本週日,王維基與高層舉行的會議。據知情人士透露,當日王要求一眾有數十年新聞經驗的主管,效法○三年才推出收費電視,屬城市電訊旗下的 「香港寬頻」,以低成本及有限資源運作新聞頻道。他並表明留意到新聞部「人手過多」,一名知情人士說:「佢問梁家榮:『知唔知成個新聞部有幾多人,一年使 咗幾多錢?』榮總(梁家榮暱稱)答話:『唔清楚,使咗幾千萬啩!』王即時答道:『係三百幾人呀!一年使一億五千萬!』」

走馬上任改革亞視

由 於會議火藥味極濃,一場可預料的管理層大地震隨之上演。據知在這個多月間,亞視大股東查懋聲家族,倉促找來香港興業獨立非執董張永霖,出任亞視執行主席, 而張永霖則拉攏同業、並計仔多多的王維基任行政總裁,對方即時應允。張永霖於上週三下午三時才與亞視簽約,而王維基更於當晚十時多才在君悅酒店簽約,翌日 再出席記者會,合約暫時未定期限。在簽約前一星期,有亞視員工已見王維基巡視廠房,而張永霖亦跟在一班內地人身後指指點點。

王維基要改革, 步伐果然極速,事關執靚亞視盤數可助他實現「電視大亨」的宏圖大計。在上週四的記者會上,他便誇誇其談:「我仲年輕,有頑強工作能力,即使發夢都喺度工 作……我未做過大亨,俾我發吓夢都得啩?」知情人士透露,王維基一早對傳媒業野心勃勃。「佢曾經多次主動接觸無綫高層,提出入股,想同無綫的收費電視台合 併,籌組新公司。但無綫覺得城電規模細,只得十幾萬客,兼且睇到王維基嘅野心,所以傾唔成。」該知情人士表示,王維基由始至終,都是希望扶持城電,挑戰電 盈地位。「佢搞亞視,其實即係學電盈搞now,如果可以止蝕,就食咗佢(亞視)。」

親身落場睇數

雖然王維基堅稱「無諗過」要 「o趙起」亞視,但業內人士估計,達到收支平衡甚至有錢賺的亞視,最終會被王維基入股,甚至可能借殼城市電訊上市,收歸王維基旗下。現時城市電訊已過了艱 巨的投資期,公司集話音、國際電訊、寬頻互聯網及bbTV收費電視於一身,去年純利一億二千五百萬元,較前升三點三倍,手持現金約四億元。

華 富財經分析員何天成認為,城市電訊的業務已趨穩定,「佢哋去年底推出獨家1G寬頻上網服務及完成鋪設光纖網絡工程後,業務開始上軌道,收費雖然較貴,但睇 番佢今年上半年業績,市場反應唔錯。」現時佔有率僅次於香港電盈,市場接近飽和,無甚大突破,王維基可謂「無後顧之憂」,「佢入亞視?份糧又唔使科水,做 得到就話創造奇蹟;做唔到又可以話亞視積弱太久無得救,真係進可攻、退可守!」一名業界人士說。

而仍屬城電主席,並持股逾五成的他,空降亞視任行政總裁,正可以來個盡職審查,先睇睇盤數。而王維基在記者會上,亦透露了淡出香港寬頻的玄機,「我醒嘅時間返亞視,瞓嘅時間返香港寬頻!」王維基說。

一年焚燒八億

其 實王維基入主,正好給查氏家族一個脫身的機會。去年六月,以發展地產為主的查懋聲家族,以查懋聲及其弟查懋德名義購入亞視一成股份,並同時與無綫前董事總 經理費道宜及荷蘭銀行合組財團,共同收購亞視四成八股權,為亞視帶來八億新資金。不過一年不到,這筆資金已經用完。有行內人士表示,曾聽聞查家拒絕再注資 燒銀紙。「費道宜走之前已使晒嗰八億元,海嘯後,俾蘇格蘭皇家銀行收購咗嘅荷蘭銀行亦縮沙,拒絕注資。」根據公司註冊處記錄,截至今年四月亞視仍有一億一 千多萬元的負債未還,「出面傳因為查家唔再注資,如果亞視半年內無新資金注入,亞視於半年內可能會執笠;最近搵來王維基等加盟,只係想作最後一擊。」一名 知情人士說。

本刊就此詢問仍是亞視股東的陳永棋,他表示不能公開亞視財政狀況,但就說:「查氏家族大把錢,好多cash,係好有實力嘅香港 家族,我無聽聞佢唔想注資。」曾經表示「搞亞視如耕田」,已意興闌珊的陳永棋,對王、張配信心十足,更表明支持兩人改革亞視,「佢哋係橋王嚟o架!赤手空 拳打天下,好有實力,我哋股東好支持佢!有咩橋?你哋留意吓啦!」不過言談間,他亦顯示對費道宜為主的一班舊管理層相當不滿,「佢哋成班用無綫手法管理亞 視,但亞視要嘅係新思維!王維基有個『維』字,啱晒啦!」

無綫舊臣相繼離職

事實查懋聲入亞視後,找來費道宜出任管理層。「費 道宜前年辭任TVB董事總經理時,因為旗下的天視與TVB之間賬目不清,同方逸華反晒面,TVB甚至入稟向費道宜旗下天視追討劇集版權費。」知情人士透 露。由是費道宜倒戈向娘家反擊,主動接觸當時亞視最大股東陳永棋,再拉攏荷蘭銀行和對傳媒有興趣的查懋聲入股。

「費道宜出任亞視行政總裁 後,搵咗好多無綫舊人入嚟,如何家聯、陳灌明及陳文輝等。」知情人士說,查懋聲對組成「耆英團」打硬仗的做法並不贊成。其間亞視換上橙紅色台徽,又投資四 億元增設多條標清及高清頻道,還揼水向無綫藝員部大挖角,但最終只邀得陳彥行、劉綽琪及王賢誌等三、四線藝員過檔。費道宜又推出曾大熱一時的峰煙節目,但 最被睇好,由鄭經翰主持的《也文也武一大班》,收視僅得四點,無法繼承以往《龍門陣》雙位數字收視的戰績。

亞視資金「乾塘」,已投資過千萬 的重頭劇,由無綫前金牌監製鄧特希拍攝,吳啟華及蘇永康主演,原定今年十二月推出的《法網群英》,多次傳出爛尾。「聽講仲有七、八集未拍,使咗咁多錢,亞 視都想拍埋佢,但而家最大問題係主要演員已經冇晒期。」行內人士透露。另一外判予費道宜旗下新視綫拍攝的《勝者為王2008》,每集製作費高達七、八十 萬,亦推出無期,損失慘重。

 

已故麗新集團前主席林百欣(右三)入股亞視逾十年,不時攜同夫人余寶珠(左二)出席亞視活動,後因在台灣惹上官非,將亞視轉售予封小平等人。(《蘋果日報》圖片)

亞視六度易手

1957年 麗的呼聲(亞視前身)創台,投資四百萬,以收費形式經營有線廣播。

1973年 取得無線廣播牌照,轉型為免費電視,改名「麗的電視」。

1981年 首次賣盤,作價一億二千萬,向澳洲財團出售約六成股權。

1982年 遠東集團邱德根,以一億元收購五成股權,並易名「亞洲電視」。

1988年 麗新林百欣及新世界鄭裕彤,出價四億元買入三分一股權,六年後,林百欣透過增持,成為亞視單一大股東。

1998年 林百欣在台灣牽涉賄賂案遭拘留,同年,「紅色資本家」封小平,夥同商人劉長樂、陳永棋、吳征及黃保欣等人,提出收購,由封小平出掌亞視。

2002年 封小平突然辭職,劉長樂與陳永棋透過今日亞洲購入四成六股份,劉長樂為大股東,陳永棋出任行政總裁。同年陳永棋再買入林百欣三成三股權,成為亞視新主。

2006年 中信集團附屬公司僑光集團擬收購亞視,並一度向行政會議提出申請。

2007年 愛國商人查氏家族,夥拍前無綫董事總經理費道宜及荷蘭銀行,收購亞視近六成股權,由查懋聲出任主席兼董事。

2008年 管理層大換血,費道宜出走,原無綫舊部亦相繼離職,十二月初,前盈科副主席張永霖及城市電訊主席王維基空降亞視,分別出任執行主席及行政總裁。

清剿無綫舊人

亞 視在查家入股後,收視率竟不升反降,愈做愈霉,結果在兩個月前董事會議上,查懋聲宣布「叮」走費道宜及要求查數。在樹倒猢猻散下,去年跟隨費道宜過檔的無 綫舊將「三人組」,亦全部「無得留低」。其中,負責製作的高級副總裁陳灌明,以健康及壓力太大為由,與費道宜同時辭職。而獲安排接替行政總裁的何定鈞,上 月底一度向傳媒表示「冇講過唔做……冇計劃離職」,其實亦一早打退堂鼓。消息人士透露,何定鈞兩個多星期前已開始放假,明年一月正式離職。剩下孤軍作戰的 營運副總裁葉睿宇,上週四仍在記者會上,為新管理班子站台撐場,怎知三日後便宣布辭職。這場「亞視變天」,收視率較亞視的劇集還高。

然而王 維基要將亞視起死回生,也非易事。亞視自邱德根八十年代入股起,數十年來累計已蝕五十億;亞視早前經裁員及緊縮開支後,已經「慳無可慳」,要賺錢還望開 源,不過據廣告界人士說,現時亞視的廣告標價只及無綫的四分一,「無綫黃金時段的廣告套餐要十萬元一個,但亞視的只能收兩萬五千元。」由於入門費低,故吸 引不少內地牌子幫襯,如立白洗衣粉及欖菊蚊香等,贊助亞視節目,但卻令亞視形象及檔次更低,廣告費更無議價能力。

投資界潑冷水

據知王維基近日便曾與市場部開會,要求放棄內地廣告。而亞視在內地的收視率近年其實已不斷下降,到○六年只剩下不足百分之五,第一線地位被後起之秀——中國南方電視台取代,故雖然早於○四年已傾掂落地權,但其實從中收益不多。

亞 視在香港更加積弱,收視率只有百分之二至三,早已被有線電視超越。有中資分析員估計,亞視每日開支達一百萬元,但全年的營業額不到兩、三億,「除了因為廣 告收入少,佢亦唔能夠好似無綫咁,將劇集版權向海外出售,又或自製光碟及紀念品再賺一筆。」而分析員對王、張兩人改革亞視,並將電訊融合電視的說法感到懷 疑,「王維基將自己所謂嘅創意保密,但佢就提到會幫廣告客戶製作廣告及播出,提供一條龍服務,但我睇唔到性質同《宣傳易》有咩分別。而近期業界流行嘅數碼 廣播,要做到高質素嘅內容及效果,講緊嘅同樣係錢。」亞視要縮減開支又要收入有所突破,打破慣性收視兼且要點石成金,任務認真艱巨。

 

亞視○八重頭劇《法網群英》,陣容鼎盛,有前無綫金牌監製鄧特希及藝員吳啟華(右一)坐鎮,但因嚴重超時超支,多次傳出爛尾。(《蘋果日報》圖片)
年蝕 億大 股東 急斬 斬纜 纜王 維基 狼吞 亞視
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泰國仿造北歐傢俬 三年蝕變賺

2015-06-04 NM 後生仔,沒有富爸爸,月儲三千元,幾十年後終於可以上樓了!不過買的是三百呎單位,放不下豪華傢俬。這時周建輝(Tommy)與妻子徐丹靜(Amy)製作的傢具,便大派用場。三年前開始,兩公婆親自到泰國,找師傅製作仿北歐50年代style的大傢俬,並通通變成「迷你版」,製成品「的骰」得來有型格。起初每日拍烏蠅,到今日月賺八萬,有五千呎工廈總店,加上七百多呎分店。說到由初期的艱辛到今天的成績,兩公婆笑瞇瞇說:「公司開始上軌道,開始時的緊張感覺,無晒!」 步入火炭的Style 50s,就聽到用黑膠唱盤播着六十年代的英文流行曲,看到要撥輪的電話、打字機、舊式髮廊的座椅,充滿香港五十年代的格調。Tommy看到市場有懷舊服裝、玩具、裝飾,就是沒有懷舊傢俬,覺得大有市場。三年前花了幾十萬元,從泰國、土耳其等地買入北歐風格的傢俬,原先只想一買一賣賺差價。不過如意算盤打不響,頭幾個客人都不約而同要求修改闊度或顏色。這時Tommy和Amy才發現這盤生意不易做。 文化差異要磨合 Tommy「我哋發現客人鍾意訂造,就開始找工廠轉型。泰國柚木質素高,泰國人手工亦較精細,有些椅子的腳磨圓會較平穩、美觀,中國手工是做不到的,所以最終選擇泰國。中國人貿然到泰國與當地人做生意,是不可能的,可能佢哋試過同強國人合作不愉快。有強國人訂完貨卻最後唔要,有啲扮做生意,其實是偷了他們的設計。「我搵到而家嘅泰國工場,多少靠彩數。以前賣日本時裝,有一個泰國人來攞貨。佢比較懶,不想坐八個小時飛機到日本,所以經我買。有時我只收成本價,又帶他遊香港。合作了十年,他知我轉做傢俬,就介紹我一間家庭式工場。所以做生意有來有往,強國人就唔識。而泰國人做生意,習慣先收足錢,當時都很吃力。租金、裝修已經用了近三十萬,還要付足十多萬的貨錢,一個貨櫃船運來港又要三萬。當時頭幾個月都沒有生意,而師傅的人工連木料價錢,佔了貨價三成。若不是已付了幾十萬貨錢及租金,我已經放棄這盤生意了。」 Amy「男人較衝動o架啦,而且Tommy英文麻麻,所以主要是我與泰國師傅溝通,有時難免指手畫腳。與泰國人做生意不用講價,因為他們老實,不會開天索價。但有時卻要硬食。試過溝通有問題,張櫈座位與椅背成直角,根本坐不到人。為繼續合作唯有硬食,仲要笑住叫佢哋下次小心。講個貼士你聽,通常佢哋要錯幾次才會做對,還要很有耐性,他們學得較慢。例如將傢俬運送要先包一層叫PEP的軟膠,再包上氣泡膠紙,最後才加紙皮,並在角位和手柄要包厚些。聽起上來很簡單,但他們都要教十多次才學會,開頭邊位經常磨損,Tommy要燒溶不同顏色嘅蠟筆補色,又或做吓批盪。合作了三年,現已經很少出錯,我還入股了那間廠,確保合作不會中斷。」 設計問題多 Tommy「有些傢俬的細節如斜度、弧度,不容易交代,最好辦法是買一個樣辦運去讓工人參考。當初我們在北歐買入傢俬貨辦,使幾千蚊送到泰國,再由師傅將原辦縮細三成製作,及將沙發的斜度調低,配合香港家居面積。呢啲貨辦亦係新創作嘅好題材,有時將啲不同嘅手柄、櫈腳組合,又是一款新傢俬。而傢具不單闊度要縮,原來比例都要改。開頭無設計經驗,跟足外國的椅造,但香港人無外國人咁高大,唔啱比例,一坐就知道出事,小腿被椅頂着,好快就不舒服。唉,那幾張椅到今日都賣不出!」 Amy「老公負責椅的設計,我就負責布的用料。開業時我剛生了BB,未坐完月就要留意不同地方的布疋。台灣織布顏色多,亦能織出不同的圖案,英國絲絨顏色鮮艷,意大利假皮清潔簡單,各地出產都有不同優點,不能單買一個地方的布。「不要以為柚木與人工最貴,其實布都好貴!無得慳,用平價貨好快殘,對長遠口碑影響大,所以逼住用貴價布疋,做一張沙發要八碼布,一碼三至四百元,單計布的來貨價就要近三千元。所以一張一萬元的沙發其實賺得好少,只有大概四成毛利,成本高亦是這盤生意難做的地方。」 宣傳要落足力 Tommy「開業初期貪平租工廈,與其他樓上鋪一樣在facebook開專頁宣傳,不過只有親戚朋友like。頭三個月沒有生意,我把心一橫再花多三萬宣傳。當年還未有洗樓王,我用郵寄方法把宣傳單張派送到高級住宅如跑馬地,每月都要花六千元。設計師唔會得閒睇facebook,唯有在《Jet》、《摩登Home》這兩本設計雜誌落廣告,一頁紙的廣告就要花近一萬元,還要簽一年約,好肉痛呀!但鋪頭仍然無生意,我於是聯絡認識的副刊記者做訪問。開頭只有《蘋果》報導,刊登後其他媒體都覺得吸引而追訪。加上香港人近年喜歡懷舊,facebook like數目增加很多,現有四萬多,生意才有起色。其實我一早知自己設計無問題,只是差在宣傳!」 Amy「那些雜誌廣告,過了一年開始收效,設計師為餐廳、家居布置時,都會考慮我們,現時facebook香港office及一些米芝蓮餐廳都幫襯我哋。所以收支平衡後就立即在鴨脷洲新海怡開分店。當時有考慮過沙田新城市廣場,他offer千幾二千呎鋪位,開的價錢不高,聽起來吸引,不過新鴻基喎!續租時一定會話你做得不錯,之後勁加你租啦。「現時海怡鋪面積七百呎,就算加租影響都較小。我布置得懷舊,吸引人進內。因為定明價錢,覺得價錢合宜都留下來看。我請的女sales很用心,客人要改色、改尺寸,有些資料問完又問,她都從不黑面。一般人看傢俬不會只看一次,那個sales會建議有興趣的客人,可以到火炭五千呎的總店再挑,我們會給她5%分紅。我哋希望將來接更多設計師的大單,我亦會在設計上再加入新元素,例如試用衣服的布料造沙發。現在生意穩定了,亦有一系列產品供客人選擇,當初的沉重壓力,無晒了!」 營業資料(5/15)&開業資料(11/12) 一點意見 Aluminium與Style 50s在新海怡工貿中心是「鄰居」,所以Aluminium老闆David都認識Tommy,故深知Style 50s應如何發展。已經開業十六年的Aluminium,在中環、灣仔、銅鑼灣都有分店,老闆David認為Style 50s有幾方面可以改進。「我其中一間分店喺佢哋隔籬,知道Tommy好sell得,好多客因為信佢而幫襯,不過始終Style 50s不是一個知名品牌,要吸引設計師大批購買,可以引入相同風格的知名日本品牌,咁樣推薦俾客戶都會容易一點。」「另外,現時Tommy主要散賣五十年代的傢俬,但其實為客人訂造全屋傢俬,客人的預算會大很多,利潤都高一點。亦都不要被店名局限了設計,其實六、七十年代的懷舊傢俬都很美,若只做五十年代,客人今次買了,下次就可能不想買同類的設計。還有一點,單靠一間廠造傢俬有個問題,一間廠的設計不多,亦會局限了款式的變化。至於宣傳方面,Tommy可以主動找傳媒,希望做到一提Style 50s就想起Tommy,就好像提G.O.D.就想起楊志超一樣!」
泰國 仿造 北歐 傢俬 三年 年蝕 蝕變 變賺
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深水埗舊樓三年蝕五百萬

1 : GS(14)@2016-01-15 17:23:51

【本報訊】樓市向下,連市區舊樓亦見蝕讓。深水埗福榮街一幢樓齡逾80年的三級歷史建築戰前舊樓,剛以3,923萬元全幢易手,原業主持貨三年多竟要勁蝕逾500萬元。

地舖租予維記咖啡粉麵

上址為深水埗福榮街62號全幢,樓高4層,總面積約2,406方呎,建於1933年,樓齡已達83年,地下為商舖,樓上為住宅,屬戰前騎樓式唐樓建築風格,樓宇外牆有多款圖案設計。物業地舖現由半世紀老字號、靠豬膶麵起家的維記咖啡粉麵租用,月租約7.7萬元。全幢物業以3,923萬元售出,呎價1.63萬元。根據土地註冊處資料顯示,物業原由朱姓家族持有,在1971年以15萬元購入。其後在2012年底獲一名曾姓投資者斥資4,218萬元買入,樓價暴升280倍。不過,物業於2014年被列為三級歷史建築,難以拆卸重建,去年底曾擬將地舖及樓上單位分拆出售,地舖曾叫價約3,000萬元,最終全幢售出。單以成交價計算,賬面已要蝕295萬元,連同印花稅、代理佣金等,勁蝕逾550萬元,損手約13%。此外,銅鑼灣波斯富街54號7樓後座單位,實用約361方呎,以1,000萬元由百力國際有限公司購入,呎價2.77萬元。原業主於1964年以2.15萬元購入,去年由遺產管理人接手物業,隨後售出,物業51年升值997.85萬元或464倍。另外,裕泰興家族成員羅守輝及有關人士,以5,000萬元售出灣仔道133號卓凌中心停車場。





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深水 舊樓 三年 年蝕 蝕五 五百 百萬
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名鑄7年蝕300萬

1 : GS(14)@2016-03-11 12:57:12

【本報訊】豪宅日日劈見血。尖沙嘴名鑄「靠蝕」打破七個月以來零成交悶局,消息指高層B室,實用817方呎,新近以1,480萬元沽出,呎價18,115元。原業主2009年透過兩人聯名方式買入,當時購入價1,703萬元,賬面已輸223萬元,連使費料蝕301.6萬元。銀主盤再錄蝕讓。消息指,大圍名家匯2座高層A室,實用1,698方呎,剛由銀主以1,980萬元賣出,呎價11,661元。原業主2011年12月以2,128萬元購入,連使費蝕逾260萬元。中半山麥當勞道11號高層戶,實用1,552方呎,成交價3,200萬元,原業主2008年金融海嘯前以3,007萬元購入,扣使費近乎平手。同區威豪閣中層B室減價600萬元以4,100萬售出。





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名鑄 年蝕 300
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永安廣場持貨5年蝕180萬

1 : GS(14)@2016-05-21 13:37:42

【本報訊】樓市向下,商廈市場亦爆蝕讓潮。消息指出,尖沙嘴永安廣場低層單位持貨五年,樓價不升反跌,蝕逾180萬元。單位為五樓4室,約1,351方呎,剛以2,026.5萬元售出,呎價1.5萬元。土地註冊處資料顯示,原業主於2011年以2,080.54萬元承接摩貨購入,現沽貨賬面蝕54.04萬元,持貨五年貶值2.6%,連同使費,料蝕約184萬元。此外,油麻地乙級商廈吳松街62至64號幸福商業大廈六樓全層,約790方呎,剛以363萬元售出,呎價4,595元。原業主於去年中以425萬元購入,持貨僅一年,賬面蝕62萬元,連同使費共蝕逾80萬元。中原(工商舖)表示,西環德輔道西243至245號兆安大廈共16層樓面現拆售,每層約917至1,347方呎,意向呎價約6,900元,入場費由約632萬元起。





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永安 廣場 持貨 年蝕 180
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何車500:華榮四年蝕236億

1 : GS(14)@2016-05-24 10:41:21

華榮能源(1101)前名熔盛重工,是國內最大造船民企,近年進軍石油相關行業,2010年以8元招股,經早前五合一調整後招股價折合40元,掛牌初期最高41.75元。上周五收0.51元,較五年半前招股價大瀉99%。僅去年4月高價至今,瀉幅已達92%。(1)華榮業績哀哉。兩個月前發出的業績報告,指2015年虧損「收窄」至65.4億元人幣,即2014年更慘烈(蝕77.5億元人幣);2012至2015年,四年共虧損236億元人幣!華榮2010及2011年,每年均賺17.2億元人幣,掛牌一年即大走樣。(2)股價另一致命傷,是近期以債換股前,已淪為負資產公司,去年底負NAV64.2億元,每股負NAV約3元。(3)華榮負資產,欠銀行約270億元,若無以債換股行動,公司必然摺掉,股票變廢紙,債權銀行的貸款完全撇賬,人人都是輸家。在拯救行動中,華榮發行新股171.08億股,每股作價1.2元,公司資產變成正值141.1億元,股數增至192.8億股,每股NAV0.73元。(4)新發行的171.08億股,有141.08億股發行給予債權銀行A、B、C、D及其他債權銀行。當中A應是中行(3988),約佔33億元,持股27.49億股,佔擴大後股本14.3%,成為最大股東。「捱義氣」的供應商是向華榮出售原材料硂消耗品硂發動機等的供應商逾一千名,承受30億股。(5)華富嘉洛是華榮債務處置的財務顧問,收取華榮新股83.33萬股新股作顧問費,顧問費因股價大跌而只值42萬元,世界難撈。★華榮短時間內無PE可計,PB亦不過0.7倍,收新股代債的股東可能會減持股份。所以買華榮博富貴仍非其時。何車





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160523/19623237
何車 500 華榮 四年 年蝕 236
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SoHo WEST劏舖65萬沽 2年蝕35萬

1 : GS(14)@2016-07-06 07:17:37

【明報專訊】市場再錄劏舖蝕讓個案。土地註冊處顯示,長沙灣青山道76號金盟大廈低層(SoHo WEST)1樓104室劏舖,最新以65萬元沽出,較原業主於2014年6月時以100萬元購入價蝕35萬或三成半。上址面積約168方呎,成交呎價3869元。

資料顯示,資深投資者林子峰於2014年4月以約5500萬元購入金盟大廈地下至3樓,並分隔成約80間小型辦公室出售,開售當日1小時內已全數沽清,套現1.5億元,較購入價高出9500萬元。

另馬雲旗下的阿里巴巴早前棄租灣仔捷利中心25樓的辦事處,剛獲中資頂租,月租約28.6萬元,面積約6975方呎,呎租約41元。業主為發展商捷利集團,今次月租較市價略低5%。原租客2007年起以呎租26元承租上址,租期原本至今年才屆滿,中原寫字樓部副營業董事葉瑞芬表示,舊租客因重組業務,所以提早遷出。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1906&issue=20160705
SoHo WEST 65 萬沽 年蝕 35
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銅鑼坊46呎舖 11年蝕23萬

1 : GS(14)@2016-07-08 08:01:02

【明報專訊】零售不振,核心區再現超迷你劏舖蝕讓成交。市場消息指,銅鑼灣謝斐道銅鑼坊2樓一雙號舖,面積約46方呎,最新以76萬元成交,呎價16,522元。資料顯示,原業主於2005年7月以99.8萬元購入上址,現持貨11年沽出帳面蝕23.8萬或近24%。銅鑼坊前身為總統餐廳,由資深投資者黎永滔和羅家寶於2004年以約6000萬元購入並劏成逾百個舖位推出,據了解整個項目在開售3日內沽清,套現約3億元,成為市場一時佳話。

廣華街地舖420萬沽 4年蝕三成

另有消息指,旺角廣華街1號潮流地域地下09號舖,最新以420萬元成交,按上址面積約180方呎計,呎價約2.3萬元,成交價較原業主2012年購入價606萬元帳面蝕186萬元或三成。據了解,新買家公司董事包括張學文、張照充及郭佩賢,於2012年曾以9340萬元購入上環永樂街60至66號昌泰商業大廈地舖。除地舖蝕讓外,另同區的旺角新の城一雙號地舖,面積約800方呎,早前以14萬元招租,舖位最近獲新租客以月租12萬元承租,較意向低14.3%。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5504&issue=20160707
銅鑼 46 呎舖 11 年蝕 23
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旺中地舖5年蝕51% 沙士後首見紅 業主損手逾千萬

1 : GS(14)@2016-08-17 07:54:20

■旺角中心商場內地舖現以3.2萬元租予鞋店,但租期只到明年。 陳海威攝



【本報訊】昔日潮場旺角中心人氣不再,大業主透過減租及增加食肆舖位轉型求翻生。但由於舖租較高位大跌一半,直接影響舖位價值。消息指出,旺角中心一商場內地舖以約1,300萬元售出,原業主大幅損手近51%,為該商場2003年沙士後近13年再度錄得蝕讓。記者:程俊華



上述成交位於旺角彌敦道688號旺角中心地下G66號舖,約328方呎,為商場內舖,面對上一樓的扶手電梯,以約1,300萬元售出,呎價3.96萬元。舖位在2011年4月以2,640萬元購入,呎價8.05萬元,其時將舖位拆成兩個細舖,月租收入約7萬元,回報有3.2厘,屬合理回報。



舖位曾叫價4,000萬

舖位之後曾以4,000萬元放售,投資者望賺逾五成離場。但旺角中心在2014年起湧現吉舖,去年更一次過有20個舖位同時交吉。潮場失色,大業主要大幅減租求客,最高更以原租三折吸新租客。據了解,上址曾交吉數月,6月份才以3.2萬元租予鞋店,呎租97.6元,租金比高峯期勁跌54%,而且租期只到明年。由於租金勁跌,叫價亦只好減至2,700萬元,但一直未聞洽購,月前再減至1,500萬元蝕讓放售。舖位日前終以1,300萬元售出,較最高叫價勁劈2,700萬元或67.5%,原業主需蝕1,340萬元,舖位五年內貶值50.8%。以目前租金計算,新買家回報率約3厘。原業主為一名曾投資區內地舖的投資者,在2010年以8,800萬元售出花園街35號地舖套現後,斥資8,040萬元購入旺角中心商場舖及油麻地吳松街地舖,如今損手沽出旺角中心。


旺中租金跑輸同區

現時積極將商場舖位轉型的大業主資深投資者余國銓,曾於2011年在零售市道高峯及商場最輝煌的時期,拆售商場127個舖位,呎價3.5萬至15.9萬元,貴絕全港商場舖,最終只售出10個舖位。由於余國銓仍持有商場逾六成業權,所以旺角中心一直成交甚少,已有兩年未有買賣。而旺角中心對上一次錄得蝕讓,已要數到2003年初,3樓51號舖以195萬元售出,蝕63萬元。以往專門售賣女性時裝、鞋履及飾物為主的旺角中心風光不再,租金跌幅比同區地舖還要大,余國銓今年起將2樓部份位置分間成7間飲食舖位,月租由3.3萬元至5.6萬元,呎租51元至79元,比零售舖位低三成,但仍有舖位未租出。之後還會部署將1樓6個細舖打通成一個近千呎飲食舖位。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160817/19739352
中地 年蝕 51% 沙士 後首 首見 見紅 業主 損手 手逾 逾千 千萬
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福慧大廈5年蝕逾千萬

1 : GS(14)@2016-09-13 07:59:43

【本報訊】豪宅及中小型單位均錄蝕讓。淺水灣老牌豪宅福慧大廈,新近錄中層單位以8,165萬元沽出,原業主持貨五年,連使費蝕逾千萬元。


海翩滙錄兩撻定

南豐集團發展的福慧大廈,中層A室,實用面積2,539方呎,建築面積2,857方呎,土地註冊處資料顯示,單位獲李姓買家斥資8,165萬元承接,實用呎價3.21萬元,原業主2011年透過公司名義以8,800萬元買入,除賬面已蝕635萬元外,連同釐印費等開支,蝕逾1,100萬元。仍受額外印花稅(SSD)綑綁的深水埗丰滙,消息指1座高層A室,實用713方呎,三房,以810萬元沽出,實用呎價11,360元。原業主2014年以768萬元購入,持貨不足三年轉售,須付SSD稅項外,連同使費蝕約20萬元。此外,華懋發展的將軍澳海翩滙,兩周沽近760伙,據成交紀錄冊顯示,本月3日開售首日沽出的5座19樓H室及3座12樓K室同時中止,樓價各668.58萬元及1,044.22萬元,以5%定金計,華懋殺定約85.64萬元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160913/19769064
福慧 大廈 年蝕 蝕逾 逾千 千萬
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蟹貨樓名門三年蝕728萬

1 : GS(14)@2016-11-23 07:48:54

■名門最新二手成交價,竟然平過11年前。 資料圖片



【本報訊】香港並不是所有物業當你買完後一定升值,所以即使近年樓價不斷上升,但仍見蟹貨蝕讓。大坑名門屬市區其中一個蟹貨豪宅,最新二手成交價,竟然平過11年前。


造價低於11年前

土地註冊處資料顯示,名門3座高層A室單位,面積1,752方呎,本月1日登記以4,080萬元易手,呎價23,288元。原業主2013年1月以4,530萬元買入單位,持貨三年沽貨,連使費慘蝕約728萬元。該單位再上一手,即向長實(1113)買入單位的首名業主,2005年7月登記買入價更高達4,317萬元,即是說屋苑最新造價竟平過長實11年前賣樓。名門今年暫錄得約17宗二手成交,當中有5宗蝕錢。東涌亦錄十年前買樓輸錢個案,為水藍天單號洋房以2,600萬元易手,呎價15,143元。原業主2005年以2,890萬元買入洋房,連使費蝕約424萬元。另上水天巒錄加辣後首宗蝕讓。消息指策馬特大道雙號屋,剛以3,800萬元易手,呎價15,485元。原業主料連使費料蝕約488萬元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161123/19842767
蟹貨 貨樓 名門 三年 年蝕 728
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瓏璽業主蝕到燶晒6年蝕讓逾20宗

1 : GS(14)@2017-01-26 18:17:19

大角嘴瓏璽再錄連環蝕讓。消息指,8座中層A室單位,實用面積1,225方呎,四房雙套房間隔,剛以2,150萬元易手,呎價17,551元。據知,原業主為內地客,2011年向新地(016)以約2,280萬元買入單位,賬面蝕130萬元,若計及釐印費及佣金等開支,料蝕約248萬元。另一單位蝕讓為1座中層C室,實用面積1,269方呎,同樣四房雙套房間隔,成交價2,680萬元,呎價21,118元。原業主2011年以2,635萬元一手買入單位,6年樓價升幅僅1.7%,明賺實蝕。曾有網民指樓盤名改得十分貼切,「瓏璽=燶晒」,買了瓏璽真的蝕到燶晒。瓏璽過去共錄得逾20宗蝕讓,1及2座大戶屬流血重災區。新地當年開售,吸引不少內地客及投資者入市,人稱「東涌富婆」的唐姓投資者動用逾1.4億連掃5伙,其中4伙勁蝕逾一千萬元後反口不賣,惹上官非。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170126/19909027
瓏璽 業主 蝕到 年蝕 蝕讓 讓逾 20
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億京中心3,730萬沽 4年蝕近200萬

1 : GS(14)@2017-04-28 02:09:16

【本報訊】寫字樓供應重災區東九龍,除租金下跌外,連買賣都罕有出現蝕讓。九龍灣億京中心B座一個高層戶,剛以3,730.65萬元沽出,持貨四年半蝕近200萬元。單位為億京中心B座20樓A室,約3,927方呎,原業主於2012年底以3,927萬元購入,當時呎價高達1萬元,剛以3,730.65萬元沽出,呎價跌穿1萬元,只有9,500元。單位四年半貶值196.35萬元,跌價5%。億京中心鄰近的商廈,近期成交呎價約1萬至1.2萬元。消息指,銅鑼灣東角中心高層11室,約695方呎,以約1,700萬元售出,呎價2.45萬元,創大廈呎價新高。此外,中資繼續走資,高力國際發表報告指,今年第一季,中國境外投資於香港物業市場交易總值361億元,按年升2.13倍,單計住宅地皮已逾298億元。該行指,今年有多幅焦點地皮,包括中環美利道商業地,中資勢會爭奪。今年香港有望超越美國紐約,成為中資最受追捧的物業投資市場。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170426/20001734
億京 中心 730 萬沽 年蝕 蝕近 200
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=331628

尖沙嘴嘉芙中心 持貨4年蝕281萬

1 : GS(14)@2017-08-04 06:00:56

【本報訊】夜店林立的尖沙嘴嘉芙中心錄得拆售後最大蝕幅個案,一個單位以938萬元成交,原業主四年前從炒家林子峰手上以1,219萬元接貨,賬面蝕281萬元或23%。土地註冊處資料顯示,嘉芙中心14樓2室,面積近500方呎,上月以938萬元成交。2013年資深投資者林子峰以7.4億元購入該廈全幢後拆售。拆售至今,連同上述成交,合共錄得兩宗二手買賣,對上一宗為去年年中,11樓全層,原業主2013年以2,668萬元買入,持貨三年以2,265.6萬元易手,賬面蝕402.4萬元或15%。


莎莎或棄租旺角巨舖

莎莎(178)旺角巨舖或棄租,為西洋菜街52至54號地下連一樓約3,200方呎,2001年以50萬元開始租用,歷時17年,高峯期月租曾達約200萬元,2015年續租獲減30%至140萬元,租約到本月底到期,惟仍未續租,業主將舖位放租叫價180萬元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170803/20110328
沙嘴 嘉芙 中心 持貨 年蝕 281
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朗豪坊對面舖 4年蝕800萬

1 : GS(14)@2017-08-06 11:38:12

【本報訊】核心零售區舖租大跌,舖位價值亦受負面影響貶值。旺角朗豪坊對面一個由藥坊租用的舖位,剛以3,700萬元易手,原業主持貨4年勁蝕800萬元。消息透露,旺角亞皆老街39至41號金山商業大廈地下6號舖,面積約300方呎,連一個300方呎閣樓,以3,700萬元易手,呎價6.2萬元。舖位現租客為藥坊,月租8萬元,回報約2.6厘。根據土地註冊處資料顯示,原業主於2013年入市,作價4,500萬元,因當年月租曾達10萬元。不過藥坊去年減價續租,舖價因而下跌,須蝕讓出貨,持貨4年賬面貶值800萬元,跌幅17.8%。不過,受重建概念的舖位卻短時間內升值,灣仔皇后大道東97號地下,面積約600方呎,以3,800萬元摩出,呎價6.3萬元。舖位在今年5月才以3,100萬元購入,縱使扣除印花稅及代理佣金等雜費後,仍短炒獲利逾400萬元,升值13%。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170805/20111853
朗豪 豪坊 對面 年蝕 800
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重慶站80呎劏舖沽 4年蝕35%

1 : GS(14)@2017-09-15 10:39:09

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4291&issue=20170915
【明報專訊】再有劏場錄得勁蝕個案。市場消息稱,尖沙嘴彌敦道36號「劏場」重慶站2樓一個單號舖,建築面積約80方呎,上月底以80萬元成交,呎價1萬元。原業主2013年以123萬元買入,持貨4年,帳面蝕43萬元或35%。該舖位自2005年劏售以來,連同今次兩度易手,上月底的成交價更較2005年拆售價85萬元還要低5萬元。另同層一個雙號舖以93.5萬元轉售,原業主於2016年以90萬元購入,持貨1年僅獲利3.5萬元。

柴灣高威閣舖9300萬標售

此外,中原商舖部高級營業董事許偉文表示,柴灣柴灣道高威閣2樓A部分商舖招標出售,面積約1.4萬方呎,意向價9300萬元,折合呎價6522元,物業將以現狀及連租約形式出售。項目現時由兩個租戶承租,分別是護老院及桌球室,護老院月租12萬元,租期至明年9月;桌球室月租10.68萬元,租約期至明年5月,預計新買家可享2厘租金回報。據悉,原業主於2003年以1620萬元購入,若以意向價9300萬元售出,將大賺7680萬元,物業升值4.7倍。

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重慶站 重慶 80 舖沽 年蝕 35%
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鴨脷洲「蟹貨」南灣高層7年蝕225萬

1 : GS(14)@2017-10-09 00:05:14

【本報訊】新地(016)及嘉里(683)等合作發展的鴨脷洲分層豪宅南灣,近期重新上載新版樓書,並以招標形式出售小量餘貨,不過二手市場現蝕讓成交,原業主持貨7年,仍要蝕逾220萬元。


世宙低層593萬沽

上述蝕讓單位為南灣6座高層A室,實用面積1,189方呎,以2,100萬元售出,呎價17,662元。原業主為駿念有限公司,公司董事包括黃徽恒及張倩琪,其中黃為電子製造商,於2010年8月一手購入,購入價2,325.8萬元,持貨逾7年,賬面仍要蝕225.8萬元,貶值9.7%,為南灣今年最大宗二手蝕讓個案。南灣為市區罕有豪宅蟹貨,多年來二手升值能力有限,更不時錄得蝕讓。該盤更在上月起,陸續有7年前售出的一手單位取消交易,發展商上月推出第10座的兩伙單位招標重推,並已在月底截標,但暫未錄任何成交紀錄。長實(1113)元朗世宙錄二手蝕讓,美聯物業張國成表示,屋苑1座低層F室,實用534方呎,以593萬元成交,呎價11,105元。原業主去年4月以620.1萬元買入,成交涉及稅款約59.3萬元由新買家支付,持貨逾1年,賬面蝕約27.1萬元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171005/20173410
蟹貨 南灣 高層 年蝕 225
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=341824

比華利山別墅9年蝕逾145萬

1 : GS(14)@2017-11-05 17:36:18

【本報訊】大埔比華利山別墅再錄得一宗二手蝕讓成交。消息指,萊茵道單號屋,實用1,606方呎,剛以1,550萬元易手,呎價9,651元。原業主2008年1月向恒地(012)以1,680萬元買入洋房,若計及佣金等開支,九年損手最少145萬元。

新元朗中心勁賺逾3倍

中原數據顯示,比華利山別墅近兩年錄得39宗買賣合約,獲利成交只佔8宗,比例兩成,其餘八成買賣屬蝕讓個案;蝕讓幅度逾兩成佔11宗,最勁一宗更蝕足35%。中原王勤學表示,元朗新元朗中心4座高層D室兩房戶,實用485方呎,原叫價650萬元,剛減至623萬元易手,呎價12,845元,屬屋苑歷來最貴兩房戶。原業主1994年以142萬元買入單位,賬面獲利481萬元,升值逾3倍。中原伍錦基稱,將軍澳天晉IIIA的5B座高層B室剛以1,768萬元售出,呎價18,494元,樓價及呎價創屋苑四房戶新高。消息指,大圍名城2期盛薈2座極高層ND室,實用677方呎,開價1,100萬元,零議價易手,呎價16,248元,創同類三房戶歷史新高。經典港產片《再見王老五》內被廣傳的145呎灣仔康富大廈,再錄破頂成交。消息指高層B室,實用145方呎,剛售320萬元,呎價22,069元創該廈分層戶新高。賣方2014年以245萬元買入,獲利75萬元。同區仁英大廈高層C室,實用149方呎,亦售270萬元,呎價18,121元。晉誠胡卓輝稱,深井浪翠園3期8座高層B室銀主盤以660萬元成交,呎價10,443元。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171103/20203214
比華 華利 利山 別墅 年蝕 蝕逾 145
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重慶站百呎劏舖沽 13年蝕四成

1 : GS(14)@2018-02-14 12:16:19

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9169&issue=20180214
【明報專訊】舖市未見回勇,蝕讓、減租情况持續,土地註冊處資料顯示,尖沙嘴重慶大廈CKE重慶站購物商場2樓相連劏舖,面積共約100方呎,上月以合共230萬元易手,呎價約2.3萬元,賣方早於2004年底以合共379.62萬元購入,持貨13年後沽出,帳面蝕約149.62萬元或近四成。

周大福續租銅鑼灣舖 劈39%

另消息指銅鑼灣波斯富街78至82號麗園大廈地下A號舖,面積約1700方呎,由周大福租用多年,近日以月租約90萬元續租,呎租約530元,較2014年續租租金約147萬元低約39%。有關舖位曾由米蘭站(1150)創辦人姚君達持有,至2015年以約4.6億元售予資深投資者唐楚南及蔡克昭,以最新租金計,租金回報約2.35厘。

太興燒味1.42億沽眾安街舖

此外,代理透露,由太興燒味持有自用的荃灣眾安街13至19號瑞生樓地下A、B號舖,面積約2072方呎,剛以約1.42億元售出,呎價約6.85萬元,太興於2010年及2014年以合共約1.068億元購入上述兩個舖位,現帳面獲利約3520萬元,賺幅33%。
重慶站 重慶 百呎 舖沽 13 年蝕 四成
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屯門劏場三年蝕逾七成

1 : GS(14)@2018-03-02 01:09:20

【本報訊】去年抱住「自己商場自己救」的屯門劏場壹號總站難逃蝕讓黑洞,新近二手成交再錄蝕讓。土地註冊處資料顯示,屯門劏場壹號總站錄今年第2宗蝕讓成交,為1樓雙號舖,建築84方呎,以77萬元易手,呎價9,167元。原業主2014年10月以266.1萬元買入,持貨三年多,蝕189.1萬元或71%。今年初同場1樓雙號舖,建築66方呎,以71萬元易手,呎價10,758元;原業主2014年10月以245.2萬元買入,蝕174.2萬元或71%。該場入伙至今,錄得22個劏舖成交,全部一手轉讓後均輸錢離場,蝕讓金額由約120.2萬元至215.9萬元,蝕幅60%至78%。其中兩個舖位有投資者火中取栗,如一個單號舖,去年初由投資者69萬元買入,持貨不足兩個月以76萬元易手,賬面微利7萬元或10%。另外,最近夥拍陳秉志以9.6億元購觀塘工廈的林子峰,他持有北角春秧街79號地舖,建築面積約1,000方呎,以約5,300萬元沽出,料賺2,100萬元,傳買家是近期斥資逾4億元買舖的資深投資者楊奮彬。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180301/20318618
屯門 場三 三年 年蝕 蝕逾 七成
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