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中環在線:長情股東怨希慎股價升得慢 李華華

2008-05-15 AppleDaily


噚 日希慎(014)舉行周年股東會,有位長情嘅小股東向主席利定昌呻,批評希慎股價表現差。正所謂「愛之深、責之切」,呢位股東原來早喺81年希慎上市時, 已經拎5000蚊入咗手希慎,揸足27年,你話夠唔夠長情。不過,睇番希慎股價,噚日收23蚊,小股東嗰手希慎只係值兩萬幾銀,股價升唔夠4倍,難怪埋怨 主席辦事不力。希慎81年9月18號上市,當年公司主席係利銘澤,即利定昌伯父。華華以當日希慎經調整後4.35蚊收市價計,27年嚟升4.3倍,以複利 率計,每年增長6.4%,撇除股息唔計,淨睇股價,升幅勉強跑贏通脹。好多投資專家都會同你講,千祈唔好同股票談戀愛,作為投資者要表達不滿,就係沽貨換 馬。如果呢位小股東同期買嘅唔係希慎,而係另外嘅收租股,歷史便可以改寫。就以太古(019)為例,27年以嚟股價急升24.5倍,其次就係九倉 (004),股價錄得8.6倍升幅。

信利銘澤不如信超人

不過,呢位小股東都唔好咁谷氣,因為當年揸鷹君(041),到家吓仲 未放嘅,應該仲揼心,咁多年嚟鷹君股價都只係升咗2.7倍。或者小股東應該怨當年信錯利銘澤,如果佢信超人李嘉誠、股神李兆基,或者已故嘅郭得勝,回報會 比鶽家更好。新地(016)27年嚟股價勁升31.7倍,超人嘅長實(001)升22.4倍,至於四叔嘅恒地(012)亦升咗20倍。電郵: LiWaWa@AppleDaily.com

收租股及地產股表現

鷹君(041)昨收報:24.95元81年至今變幅*: 2.65倍希慎(014)昨收報:23.00元81年至今變幅*:4.29倍九倉(004)昨收報:41.25元81年至今變幅*:8.63倍恒地 (012)昨收報:59.35元81年至今變幅*:20.24倍長實(001)昨收報:122.2元81年至今變幅*:22.38倍太古A(019)昨收 報:95.50元81年至今變幅*:24.47倍新地(016)昨收報:137.4元81年至今變幅*:31.72倍恒指同期表現昨收報:25533點 81年至今變幅*:16.10倍註:變幅以81年9月18日收市價計算 資料來源:本報資料室
中環 在線 長情 股東 怨希 希慎 股價 升得 華華
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希慎主席猝死後繼乏人

2009-10-22  NM




上週六早上,希慎主席利定昌在淺 水灣道七十一號家中的睡房猝死,享年五十五歲,死時家中獨留十四歲幼女哭斷腸。利定昌是銅鑼灣大地主利希慎的孫子;希慎家族分支龐大,據知各房暗鬥不斷, 拖慢發展步伐。正值壯年的利定昌,掌管家族上市公司希慎興業的話事權八年,曾有意大展拳腳,包括翻新物業、建設銅鑼灣無煙城等,不過進展緩慢,繼續收租為 主,現時改革未竟卻已撒手塵寰,令人唏噓。

「佢(利定昌)過身時老婆唔喺屋企,去咗英國,屋企得個十四歲細女。當日佢同個女講好下午出去食飯,點知過咗時間都無出房,細女入房搵佢已見到佢瞓咗喺地下。」利家一名親友透露。雖然女兒已立即聯絡養和醫院的醫生,又打九九九報警,但醫生到達時證實他已經死亡。

由於妻子張錫齡不在香港,大女又在英國讀書,只有早已移民外國的家姐利潔瑩剛巧在港,至今利定昌的遺體仍安放政府殮房,等待家屬於星期三到來認領。

利定昌突然暴斃家中,還有待驗屍了解死因。「懷疑係心臟病。今次真係好突然,佢平時好開心、好樂觀,無聽聞佢有長期病患。佢平時成日都喺屋企泳池練水o架,好勤力。」與利家份屬世交的東亞銀行後人李福慶慨嘆地說。由於利定昌是虔誠基督徒, 喪禮將以基督教儀式進行。

上任大展拳腳

利 定昌是利希慎的孫子。利希慎有七子七女,利定昌為其五子榮傑所出。利榮傑○五年去世,萬料不到其子四年後也步其後塵。利定昌畢業於英國曼徹斯特大學土木工 程系,並擁有英格蘭及威爾斯最高法院律師名銜。八八年他加入希慎興業董事會,九九年獲委任做董事總經理,到○一年升任為主席,是希慎八一年上市以來,繼利 定昌大伯利銘澤、利榮森及堂兄利漢釗之後,第四任主席。

希慎向以保守收租為發展策略,但利定昌主持大局後,曾力圖一洗公司保守形象。他上任 後不久,即傳出他為爭奪九龍建業旗下的旺角始創中心,有意全面收購九建,不過後來希慎否認其事,九建股權最終落入澳門「李嘉誠」柯為湘之手。利定昌同年又 以五億一千多萬,買入先施手上三成利舞臺廣場權益,統一利氏祖先留下的利舞臺業權。

他上任之初,曾為希慎定出十年發展大計。當時他揚言會投 資八十億翻新銅鑼灣區內三至四幢物業,以及在區內大搞「無煙城」,包括興建行人天橋連接各大廈及鋪設無軌電車在區內行走等。然而至今希慎只主力翻新了禮頓 中心、希慎道一號及利園二期商場等物業,而利定昌最着緊的銅鑼灣興利中心重建項目,要到兩年後才完成。至於「無煙城」未見影蹤,利定昌已撒手塵寰。

私下意見分歧

近 年積極改革企業管治的利定昌,為令公司決策時有所平衡,生前十至十一人的董事局中,包括他自己,利姓者只佔四人,當中三人(利憲彬、利乾及利德蓉)亦只是 非執董。其實早幾年前,董事局內曾有另一要員利子厚(利定昌堂弟),在公司內任董事總經理,負責集團整體營運及業務發展,與利定昌共掌希慎決策權。然而○ 七年利子厚突然辭職,當時有傳兩位堂兄弟不咬弦。

據知利氏家族龐大,各房人關係頗為疏離,私下早已意見分歧。例如利家用於慈善公益事業,有 近十二億元儲備的利希慎基金,由利定昌、利子厚、利乾、利德蓉及利憲彬幾個堂兄弟姊妹共同管理。近年基金曾捐款千萬予中大加建文物館新翼,利乾亡父利榮森 的北山堂更捐了不少古董放在館內展覽。然而近年文物館新翼落成時,揭幕禮卻鬧雙胞。「利榮森一房人主持完揭幕後,佢另一房兄弟嘅仔女,見佢哋無份揭幕,又 要喺文物館搞多次揭幕儀式。」一知情人士說。

就算身為希慎主席,要改革亦非易事。據傳建於二十年代的利舞臺戲院,之所以遲至九一年才拆卸重建,便是因為家族長老的阻撓,「聽講係因為有位叔伯年年都要去利舞臺睇戲,唔俾拆;要等佢過身先可以動手。」

利希慎家族圖

注:

1. 希慎創辦人,早年買賣鴉片起家,於28年被暗殺去世。

2. 希慎首任主席(81-82年),於83年因心臟病發辭世。

3. 聯合汽水廠及電視廣播創辦人之一,於80年因心臟病發辭世,其妻利陸雁群為電視廣播非執董。

4. 希慎第二任主席(83-87年)、中大文物館創辦人。

5. 其夫簡悅慶為東亞銀行創辦人簡東浦之子。

6. 醫生,希慎非執董。

7. 首位華裔加拿大上議會議員,其夫伍衞權為前任加拿大總督伍冰枝兄長。

8. 希慎第三任主席(88-00年)。

9. 中文大學之崇基學院及聯合書院藝術顧問。

10. 希慎非執董、電視廣播替任董事和澳洲上市公司Beyond International董事兼主要股東。

11. 其夫雷禮權為九巴董事。

12. 希慎、電視廣播及太古股份非執董。

13. 希慎第四任主席(01-09年),其妻張錫齡為香港藝術館之友主席。

14. 男高音歌手。

15. 希慎前董事總經理(03-07年)、香港賽馬會及港交所董事。

16. 曾開設四川火鍋店麻辣小喇叭,也替港姐余少寶設計加多利山大屋。

17. 開設精品酒店帝樂文娜公館,藝人陳道然(蘭子)和亞姐吳亭欣的緋聞男友。

繼任未有人選

希 慎曾公開招聘董事總經理代替利子厚,但一直未有人選,如今利定昌去世,公司唯有急就章,臨時委任八十一歲獨立非執行副主席鍾逸傑做署理主席,再輔以董事局 內三位利家中人監督公司運作。然而這三位利家中人,當中五十多歲的利憲彬和利乾,都分別有自己的電視節目製作公司及投資公司生意,年近七十歲的利德蓉亦以 醫生為專業,分身不暇。離開公司兩年卻經驗充足的利子厚,頓然成為接任主席大熱人選。

本身開設基金公司,亦是馬會及港交所董事的利子厚,對 於會否「班師回朝」,重新掌管希慎,本週一他對記者說:「我唔可以答到你,你要俾啲時間我哋。呢件事(利定昌去世)發生得好突然,而家全個家族嘅人都無心 情、好難過,繼任人嘅事,董事局內有好多人,佢哋會為公司做最有利嘅嘢。」

早已實行「共產制」的希慎,由家族公司利希慎置業控股四成一,按市值計約值九十七億。由於這間公司由海外公司持有,外人無從得知股權分布情況。而利定昌則個人持股約百分之○點四三,市值約一億元。

 


希慎 主席 猝死 後繼 乏人
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中環在線:希慎嚴磊輝撐財爺派錢 李華華

2011-3-10  AD




 

財爺曾俊華初頭話入6000蚊落打工仔嘅強積金戶口,結果全城喊打,其後轉軚現兜兜派錢,仍俾人鬧。其實有冇人like佢嘅方案呢?有!希慎(014)行政總裁嚴磊輝話,派6000蚊緊係好啦,市民要有現錢先可以有能力消費嘛!

不過,希慎係銅鑼灣大地主,可以立足嗰區嘅商舖都唔嘢小,唔係點頂得順高昂租金,難怪嚴磊輝話,其實政府派錢,希慎受惠程度有限,因為直接受惠嘅未必係佢哋商場target嗰批客。話晒希慎旗下嘅商場好似利園咁,名店林立,揸住6000蚊入去都唔知買到乜。

順帶一提,噚日希慎宣佈,利蘊蓮將會接替退任嘅鍾逸傑,做希慎非執行主席。自從利定昌09年10月離世後,就搵咗鍾逸傑暫代,一直到家陣,先至再由利氏家族成員做番當家,但仍然係非執行主席,唔知幾時先有個正式主席呢?


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九、希慎

http://stockalchemist.blogspot.com/2010/12/blog-post_8176.html

利氏家族的希慎集團是香港老牌的地產商,早在1920至1930年代已是銅鑼灣的大業主, 戰後更開闢利園山,先後建成波斯富街、利園山道、恩平道、新會道、新寧道上的許多 住宅樓宇。1981年9月,香港股市牛氣沖天,恆生指數第二度衝破1,700點大關,利氏家 族將位於銅鑼灣的5幢收租物業,包括希慎道1號、禮頓中心、興利中心、新寧大廈及新 寧閣等組成希慎興業有限公司,並在香港上市,集資5億元。當時,希慎與業可謂一家 純地產收租公司,擁有出租物業約123萬方呎。 希慎興業當年上市,在市場上曾引起一些猜測,因為利家向來作風保守,極少容許外人 「分享」祖業,即使在70年代初期股市瘋狂時,利家也沒有上市套現的想法。但踏入80 年代,情形卻有了轉變,除上市集資外,還多次出賣物業,如銅鑼灣恩平道一些舊樓, 就從利家轉到其他發展商名下。當時有人懷疑利氏家族在轉移風險,但執掌家族生意的 利澤銘生前一直極力否認,聲明利家仍以香港為根基所在,「每一分錢利潤都留在香 港」。或許由於這種猜測,希慎興業上市後股價表現曾長期落後於大市。不過,誰都不 否認希慎興業是一家優質地產公司。其名下擁有的收租資產,全部均為甲級寫字樓和高 級住宅,甫上市使嬴得「小置地」稱號,1984年更被列為33隻恆生指數成份股之一。 希慎興業上市後,即著力加強旗下的投資物業陣營,向大股東利氏家族購入地產物業及 重建發展地盤,計有1984年以4,600萬元購入港島淺水灣寶山閣;1986年以4,500萬元購 入銅鑼灣兩個地盤,發展成今日的友邦中心及禮頓道111號,同年又以8.5億元購入花園 台2、3號及樂源道38號柏樂苑;1987年以4.45億元購入恩平道2至38號及渣甸坊19號 等。到80年代末,希慎的銅鑼灣王國已發展至擁有270多萬方呎收租樓面面積,比上市 初期增加逾倍。 踏入90年代,希慎興業的投資策略明顯轉趨積極,除繼續擴大集團的土地儲備之外,更 展開多項物業重建計劃,包括興建嘉蘭中心、重建利舞台及利園酒店等,以便用盡土地 的地積比率,擴大和鞏固希慎在銅鑼灣的地產王國。嘉蘭中心位於銅鑼灣恩平道,是希 慎透過收購整條街舊樓地皮重建而成的,於1992年底落成,樓高31層,樓面面積62萬方 呎,是該區的高級商廈,希慎總部就設於此。 利舞台的重建計劃始於1991年3月,希慎斥資4.5億元向大股東利氏家族購入波斯富街99 號利舞台地皮。利舞台落成於1925年,整個建築沿用19世紀末法國和意大利式歌劇院的 設計,外西內中,裡面的穹窿圖頂,繪有飾以金箔的九條金龍,舞台頂層精雕著丹鳳朝 陽,下層為二龍爭珠,極盡豪華瑰麗。兩旁對聯分為:「利擅東南萬國衣冠臨勝地,舞 徵詔護滿台簫管奏鈞天。」當中擁有能旋轉360度的自動轉景舞台,是當年香港最豪華 的劇院。然而,經歷了66載燦爛風華的利舞台終於未能阻擋香港地產大潮,1991年希慎 斥資8.5億元拆卸重建利舞台,計劃建成一幢日本銀座式的戲院和購物商場。重建後的 利舞台於1995年落成,成為毗鄰時代廣場的另一高級購物娛樂中心。該物業70%股權屬 希慎興業,另外30%權益由先施公司購入。 利園酒店的重建計劃亦於1993年展開。利園酒店在70年代曾有過輝煌歷史,當時它是香 港少數由華人管理的豪華酒店,每年香港小姐選美例必在和舞台舉行,然後在利園酒店 彩虹館設宴招待佳麗和嘉賓,利舞台和利園酒店一時衣香鬢影、艷光四射,成為傳媒焦 點。然而,利園酒店亦未能阻擋歷史潮流而風流雲散。1993年,希慎展開利園酒店重建 計劃,以配股形式集資12.9億元,由大股東利氏家族行使認股證再集資16億元,以24.5 億元向利家購入利園酒店物業,該項重建計劃總投資42億元,計劃發展成金鐘太古廣場 式大型綜合物業,總樓面面積達90萬方呎。利園重建計劃於1997年完成。 1996年11月,希慎興業更斥資36.4億元向華人置業購入中區優質商廈娛樂行,投資觸角 伸向中區。1998年,希慎旗下擁有的投資物業已達478萬力呎,實際上已可與中環的置 地,尖沙咀的九倉分庭抗禮,稱雄一方。


九、 、希 希慎
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希慎廣場的前世今生

2012-8-16  NM




希慎廣場上週五開幕,迅即成為銅鑼灣新地標。黃金地段再加上台灣過江龍——誠品書店的宣傳效應,連日來進場的港人、自由行逼爆商場。商場熱爆全城,母公司希慎的股價亦水漲船高,由年初至今,大升超過三成。

身為銅鑼灣大地主的希慎利氏家族,再次吐氣揚眉。翻開舊照片,時光倒流八十年,集團創辦人利希慎在銅鑼灣開山劈石,在一塊荒涼之地上,一步步建立起利氏百 億商業王國,躍升為全球租金第二高的地段。如今爭先恐後湧入商場的潮男型女或許很難相信,樓高四十層、摩登型格的希慎廣場,五十年代仍是一座名為利園山的 小山丘。

商場下午一點半開幕,門口人山人海,正門電梯多次煞停,職員惟有實行分流,避免過多人乘搭。盛況空前,連附近世貿廣場的職員,以及立法會參選人也走來「攝位」派傳單。至於成功為商場打響名堂的誠品書店,上週六開幕,並試行通宵營業,週日凌晨三時,店內還有逾千客人。

第三代女當家揚眉作

希慎廣場前身是興利中心,樓下是著名的日本百貨公司——三越,○六年開始清拆重建,投資超過二十億元。地盤於○七年曾發生兩死五傷的天秤倒塌慘劇,成為頭 條新聞。等待六年,廣場終於落成。希慎現任執行主席利蘊蓮是利孝和夫人次女,是利家第三代,開幕前,她已揚言要重掌香港潮流脈搏。事實上,希慎在利園山 道、恩平道等地段持有共十幢物業,包括利園、禮頓中心及利舞臺廣場等,七、八十年代時已稱霸銅鑼灣,風頭一時無兩。直至九四年,九倉重建銅鑼灣電車廠,成 為今日的時代廣場後,商場成為香港地標,鋒芒蓋過希慎。其後,希慎落力打造利園、利園二期及利舞臺廣場的零售部分,引入不少名牌租戶,但人氣始終無法與時 代廣場及崇光媲美。如今,終於一吐烏氣,更隨時重奪「一哥」地位。

布疋鴉片起家

希慎以發展商廈、商場聞名,但其實利氏乃發達後才搞地產,發跡地是中環,而非銅鑼灣。老一輩都知道,利氏乃靠賣鴉片起家。二十世紀初,香港政府發牌予私人 公司,合法買賣鴉片。利希慎父親原於中環賣布疋,後染指鴉片買賣。利希慎子承父業,更取得澳門鴉片專營權,並從鴉片貿易中取得暴利。隨着鴉片貿易規管日 嚴,利希慎另謀出路,有見港島中西區發展飽和,北角即將填海大規模發展住宅,他認為銅鑼灣位處兩者之間,發展潛力巨大,遂於一九二四年,以三百八十五萬從 怡和大班手中買下整個鵝頭山,並改名為利園山。銅鑼灣當時四處都是人煙罕見的空地,後來利希慎興建利舞台及利園遊樂場,成為地標,名噪一時,並註冊希慎置 業公司。五十年代,兒子利銘澤操刀夷平利園山,一步步建成利園酒店、希慎道壹號、禮頓中心、興利中心等項目,銅鑼灣步向商業化,亦奠定利氏的銅鑼灣霸主地 位。

希慎 廣場 前世 今生
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希慎(0014)之上市

我之前同順叔講,我有希慎的存稿,現在不如寫寫。希慎置業由利氏家族創辦,相信大家都知道,但是原來當年大昌利產(88)仍持有約10%的股權,大家知不知道?相信都有部分人知道的。其實他們的股票是和他們合作取得的。

希慎在1971年成立,當年稱Hennessy Development Company Limited(軒尼詩地產發展有限公司),相信都是以該地區的街道改名,並在1981年8月26日發行招股書,發行宣佈上市,以每股1元發行5億股上市,計及該批新股後,合股票數達39.28925億股,市值也是同樣數市,以當年的每股有形資產淨值47億及預計盈利1.53億計,資產折讓只是20%,市盈率達到25.68倍,可見價格真是非常進取,一來因為市況暢旺,二來他們個個有頭有面,三來據股評稱,公司無債,資產又值錢,當然唔平唔賣,食得好盡。








當年他們承諾的派息為4.5仙,年息率是4.5%,有股評話派息好低,但現在都是約4%,我就覺得不低呢。從下面的股評中,我們可以知道希慎道一號、禮頓中心、興和中心、新寧大廈及新寧閣,大部分現在希慎仍持有,可見他們真是好保守。

當年的股評都仲有少少良心,稱雖然都是有來頭,但是一來價格過高,加上大昌地產等多位小股東他們個個都獲厚利,造成阻力,形勢會受影響,所以利潤較少,如果借貸認購,計及利息,加上當時股市盛極而衰,獲利難以預料。


確實讓他預料中,在希慎上市後前幾日,股市大跌,結果跌確招股價,得番86仙,跌14%,收報87仙,跌13%。
根據資料,在1991年5合1,後來大股東還以派送紅利輪行使,把其他在銅鑼灣項目注入,但繼續維持保守風格。但在1996年,他購入了華人置業(127)在中環的娛樂行,其後金融風暴,造成重大損失,在2005年以27億蝕讓予,之後故事相信都不用說,現在只是地鋪的租金都已經是6,000萬一年了,價格約20億,真是一錯再錯。



不過,在銅鑼灣就有斬獲。希慎在2001年購入先施(244)的利舞台30%股權,整體估值約17億,相信近幾年價值大幅上升,估計至少值50-60億,先施眼光就好差,所以股價低落確實有原因。近年希慎廣場開幕,資產又再上升。

但是他的保守作風,總算使公司有所增值,年年都算有息派,所以都算是唔錯的管理層。

可以見到,上市公司要唔熟唔食,如果要挑戰,就先要有輸的心理準備。
希慎 0014 上市
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存稿系列(3): 希慎(0014)希望

我在希慎廣場開幕當日曾經去參觀過一次,之後又經過了幾次,今日講下對呢個場的感覺。

重建後希慎廣場內部設計類似高級版的apm,合共有40層,地庫3層同樓面14層都是店舖,由15樓對上23層都是寫字樓,最底層為於新加坡上市的牛奶國際旗下的超級市場。地庫1及底層是由DFS集團經營,並設有地鐵接駁口。1至7樓均以售賣女性用品,8至10樓是台灣上市的誠品生活旗下的誠品書店,而11至14樓各國食肆總匯。

我當日是在1樓的入口進去的,因為當日開幕,人流相當多,感到不太舒服。然後向下層探索,這兩層不知為甚麼原因實在香味實在太濃郁了,令我感覺非常難受,後來從地鐵口進去才發現,這些香味是為了吸引陌生及不知地方客人而設的,讓他們可以容易找到這個地方,不過這個方法我不太接受。

底層的超級市場的貨品頗為齊全,並設有食肆,應能吸引大量人流。然後我就由底層往上走,發現每上一層的電梯只有一部,如人流一多,上樓較為困難,如果想選擇升降機,或許想使顧客多逗留,每部只能上3層,亦非常不方便。雖然整體感覺不如九龍站圓方孤獨,店舖風格獨特也有賣點,但是可能預留大量地方給寫字樓樓面,分配給商場的地方嚴重不足,加上每層的店舖相當多,擺設也不少,於是就採用開放式店錯、並需縮窄行人走廊應付,但是希慎廣場的位置是在核心區域,人流較多,如果採用這種方式,會給顧客侷促的感覺,不利他們的消費。但誠品書店的設置,正如上一篇所講,我個人認為不太樂觀,但在銅鑼灣缺乏書店下,可能是一個妙著,至於最高層食肆其實感覺滿不錯,價錢也適合這一區的消費,不過以我的消費模式來睇,真是唔會入去駛一蚊。

個人認為,這商場真是不太適合男性,對女性,特別是中高消費的熟女則頗為理想,可能主席利小姐本人會喜歡,但是家庭客肯定是會不喜歡的。而這種模式卻是侷限了租金收入的增長。不過這個場就是有獨特個性,至少能做一個利基性的商場,但以地標性的商場來睇,雖然位置確實唔錯,但因為設計卻是認為商業是寫字樓的附屬,有些地方我認為做得過窄過少,預留給寫字樓的地方又太大,我覺得他的設計難以做到這目標。

至於在戰略上,利氏家族早在戰前已取得銅鑼灣一帶地皮,經過多年發展,雖然曾經出售部分物業,但在1981年把和大昌地產(88)地產商合資的希慎發展上市,雖曾經在1991曾有有注資利舞臺的動作,但是相對其他大型發展商來講,除了1997年購入娛樂行後來又蝕本賣出之後,他們的動作只是不斷把物業拆卸然後重建,並作多項內部裝修,提升物的租金,希慎廣場就是一例,這種模式雖然悶但是穩勝。在重建以後,和利舞臺廣場物業群及利園物業群形成三面包圍之勢,盡享地利,但是他卻非以商場為主,所以雖然自遊行對他利好,但不很顯著,所以這增長較緩慢。不過這種穩健的模式,卻是家族企業背景所決定的,未來有機會再和大家分享。

雖然租金收入增長有所侷限,不過對希慎來說,肯定是利好的。於從希慎的最新業績顯示,希慎廣場佔擴大後整體物業面積逾15%,但因為其地點優越,加上持續不斷更新物業組合,租金及盈利增長會增長很快。另外,由於其財務一向穩健,負債率只是12%,加上重大資本支出告一段落,估計派息也會提高。雖然近來股價已逐步反映這利好因素,但購入此股仍未遲也,因為始終是一隻穩定增長且管理層不錯的收租股。

這隻股又令我想起劉德華的一句,你想過足癮輸,定係想悶悶哋贏?



資料來源:
1. 希慎(0014)之上市
http://realblog.zkiz.com/greatsoup/37492


存稿 系列 希慎 0014 希望
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銅鑼灣神話砌低希慎單挑鋪王逆權分割利舞臺


2013-06-06  NM  
 

 

銅鑼灣出現一個神話。一名居住公屋、其貌不揚的裝修工人「阿湯」,以一招「逆權侵佔」,打贏了希慎興業(0014),成功在利舞臺的後巷,獲得兩塊「金三角」土地,估計市值一千八百萬元。 雖然,兩塊「金三角」合共只得二十呎,面積如兩張寫字枱大小,阿湯難以掩飾小市民擊敗大地主的心情,急不及待於週一在「金三角」召開記者招待會分享這場勝利。阿湯說,香港人,要把目光放得更遠。他已決定再下一城,以同一招「逆權侵佔」,單挑毗連波斯富街業主,再次佔領銅鑼灣。而今次阿湯的對手,是在商場上身經百戰、年屆八十,人稱「鋪王」的波叔鄧成波。

本週一,剛晉升為銅鑼灣迷你千萬地主的阿湯(全名:湯華佐),致電各大傳媒到他的「公司」開記者招待會。他所謂的「公司」位於利舞臺重新裝修後大型服裝店Uniqlo旁邊,搭上四個簡陋的紅色帳篷,再以白色木板圍封,圍板上安裝了有鎖木門,防止外人進出。阿湯其貌不揚,留着二撇雞鬍子,一身樸素打扮,牛仔褲加polo恤,踢着人字拖從圍板步出。阿湯宣布,上月二日,高等法院上訴庭判決他勝訴,成功逆權侵佔銅鑼灣黃金地段,獲賠償兩幅三角形的土地,而利舞臺業主希慎興業終於表示,不再上訴。不過他獲判成功侵佔的土地面積只有廿呎,他笑着說︰「以前响度有士多、水族館,可以放一個兩呎闊水櫃賣汽水,而家就算再開士多,根本連雪櫃都放唔到。」有記者建議他開魚蛋檔,他答:「要攞熟食牌喎!很難批……」「不如將三角地賣掉賺大錢吧?」記者又問。他卻陰陰笑回答︰「將來事,將來算啦!」原來,阿湯一手造就的「銅鑼灣神話」,未完。

前鋪後居

阿湯是次「逆權侵佔」獲得的兩幅地總面積二十平方呎。三角形的頂端不多於六吋,底部不多於兩呎,長度約十呎。兩塊三角形土地中間,須騰出三呎闊的行人通道分隔。獲得這「金三角」,殊不容易。全憑湯家五十二年前,在利舞臺旁搭建一間鐵皮屋而起。湯回憶,當年他一家人,正是獅子山下大家庭奮鬥生活的故事。早於二戰後,湯父母從潮州來港。湯父推着木頭車在銅鑼灣附近賣糖果大菜糕,一九六二年,他們一家人從大坑移居,霸佔了銅鑼灣利舞臺宿舍旁邊約二百呎的空地,搭建鐵皮屋,實行前鋪後居,開「湯鴻記」士多、水族館維生。他回憶︰「阿爸同大佬落手落腳搭鐵皮屋,後面更擴充至三層樓高。地下係廁所廚房,二三樓就係阿爸阿媽同八兄妹住。「自六二 年開始有水電費單,旁邊利舞臺大業主沒有出聲或反對,我們亦無交過一塊錢租金。」他形容家庭窮得要唱「落街冇錢買麵包」,「八兄弟姊妹逼晒响唔夠二百呎嘅鐵皮屋入面,要响屋外開枱做功課。我讀到小學六年班就無讀,朝早响鋪頭幫手,晚黑先返夜校。」利舞臺前身是劇院,阿湯說:「李香琴成日去利舞臺踏台板o架!」利舞臺曾經帶給湯家美好的回憶,但利舞臺九一年重建,湯家的噩夢展開。

逆權侵佔

湯家的鐵皮屋被指阻塞走火通道,屋宇署於九三年十月派人拆掉鋪後三層高的居所。翌月,湯家旋即於同一地方重搭鐵皮屋,利舞臺一直重建至九四年才竣工,對再現的鐵皮屋並沒多加理會。當時有傳言利舞臺曾以九百萬「利誘」湯華佐搬出鐵皮屋,湯華佐極力否認。「我聽都未聽過,都唔知係咪『某集團』的策略,想我哋輸官司。」阿湯的鐵皮屋「春風吹又生」,他更乘機將鐵皮屋擴充至原利舞臺宿舍,由二百呎鐵皮屋,擴展至四百呎。父母開設的「湯鴻記」士多和水族館已關閉,留下阿湯一人留守大本營,改裝成裝修公司。○三年,湯華佐及其家人突然收到利舞臺的律師信,要求他及家人立即搬離。於是本來很少看書的阿湯,不斷刨香港法律書籍,看到《時效條例》,指在九一年七月一日前某君完全霸佔該地最少二十年,便可成為該地的新業主。阿湯頓時眼前一亮。有法可循,湯華佐決定放手一搏︰「嗰度明明係我哋嘅地方,搵屋宇署嚟拆我,我就去搵法援,同希慎打官司鬥過。」

法援對大狀

官司排期○九年開審,利舞臺如臨大敵,找來資深大律師陳景生坐鎮。陳景生是前大律師公會主席,曾替陳振聰等富商名人打官司。阿湯一方獲法援受理,找來年資相若的陳志樂大律師對壘。陳志樂也有二十六年大律師資歷,主力打民事案件。由原審到上訴,希慎和阿湯的代表大律師都是陳景生與陳志樂。獲法援署接受處理的案件,通常會考慮到控辯雙方的勝算,所以會為當事人尋找與對方同等資歷的律師團隊協助,但為免無上限使用公帑,會為案件定出一個律師費上限,再作外判,因此代表法援一方的律師,收受的的金額並不會太高。法律界人士表示,以陳志樂的年資,每堂可收三十至四十萬元,但由法援署外判的案件,估計他每日只可收約五萬元,法律諮詢費另計。兩場官司,○九年只打了五日,今年四月的上訴則只審了一天,合共六天。就今次案件,單是堂費涉及公帑約三十萬。是次審訊,湯代表律師以湯氏自一九六一年佔用巷仔為證,引用《時效條例》逆權侵佔利舞臺旁的後巷。○九年八月審訊期間,利舞臺一方找來於七○至九一年在利舞臺宿舍住的梁乃明(譯音)作供,他上庭證供指見過湯家佔用該地方,擺設傢具、神主牌、床褥,有小朋友做功課,又養狗,更曾經營士多,但他卻聲稱未曾目睹湯家居住。湯華佐的代表法援律師,即指該證人的父親曾任職利舞臺經理,其母則在利舞臺經營售賣亭,一家居住的單位是希慎平價租予的,證人一家與希慎關係密切,辯方稱證人的利益衝突,令他的證供不可信。

我心不死

不過,是次審訊,法官判決時考慮到「逆權侵佔」必須要該地段被密封式連續居住在內才作計算,指湯氏一直有讓公眾在後巷通行,直至九○年才完全封閉圍起,故截至二○○三年利舞臺入稟起計,湯家只連續佔用該地十三年,不符合逆權侵佔廿年的要求,○九年十二月一日,判湯華佐敗訴。我心不死,湯不服上訴。「我梗係唔服,個證人講大話,而且我全部有相片,有水電費單做證物。」湯用一個硬皮file把一九六○年開始的舊相、寮屋證件全部收納成一個歷史檔案,方便隨時向外界提供侵佔證供。「所以我死都上訴。」湯咆哮說。今年四月十六日,高等法院就湯的上訴開審。上月二日,高等法院上訴庭重新考慮證人證供,又認為湯氏的確在當年佔用了近勿地臣街經營生意的巷口兩邊賣貨位置,有證據顯示兩邊地方晚上會以物件圍起,以防偷竊,所以屬「逆權侵佔」,故判湯氏上訴「部分」得直,可享該兩處土地業權,但兩邊位置中間讓客人流通買賣的地方,則不在範圍內。法庭判他上訴得直,湯華佐獲利舞臺旁兩個分開的三角形、約二十呎的土地業權。

屋邨仔 VS 大財團

湯終於獲勝,但贏的很少。這場與希慎的官司,一晃眼就用了十年。阿湯心裡當然有恨︰「我以前喺鐵皮屋開裝修公司Style Kitchen﹐○九年政府拆咗我間鋪,扑爛我個飯碗,當時我損失至少五、六萬呀!」失去公司,阿湯亦因為沒有門市,找不到生意。「我本來都算係個小老闆,呢幾年,幫人打工,做裝修。」他嘆氣說:「十年,你估易過?」記者到梅窩銀灣邨找到湯華佐的母親林暹貞。湯母八十三歲,有點老眼昏花。對於利舞臺與兒子湯華佐的官司結果,湯母直言並不滿意︰「賠咁小地方,我好失望呀!個仔做裝修,而家賠嘅地都唔夠佢開鋪做生意,點擺裝修架生?」她說,湯一家都是基層環境捱出來的,十年前,兒子突然要面對財雄勢大的有錢人,她也怕兒子受傷害。「不過個仔話,我哋潮州人,無話驚唔驚,只有做同唔做,場仗決定打,就唔會諗咁多。」不想太多,但記者見湯在接受訪問時,卻不停四處張望,唯恐有人尋仇。「其實我預咗出街被人伏,甚至被人打。你知道,好多業主其實都用呢一招,所以我唔行無人的地方,有人喺街叫我個名,我唔會應。」

關公庇佑

阿湯說,今次與利舞臺打官司期間,早已籌謀另一宗「逆權侵佔」,地點是波斯富街的後巷,亦正是他湯家六十年代前鋪後居時的「後居」位置。現時,阿湯在這舊日的後居位置加建了四個帳篷及一間鐵皮屋,長三十三呎、闊五呎,總面積約一百六十多平方呎。帳篷位置處於銅鑼灣的中心,堵塞了波斯富街八十五至八十九號大廈的走火通道。對面是時代廣場和港鐵站,估計市值近一億元。記者跟阿湯進入帳篷內參觀,發現內裡擺滿貨物,碌架床、水桶、食具,還在入口放了一個關帝像。湯解釋:「我屋企人好迷信,拜關帝、觀音,甚至是齊天大聖孫悟空,總之求個心安理得。好似呢尊關帝,就係我老豆七十年代喺潮州人舉辦的『盂蘭節』會投返嚟。託賴,呢廿幾年打風都冇吹冧間屋。可能係關公保佑。」他要求神好好保佑守住這幾個帳篷,原因帳篷下一百六十多呎土地其實屬於波斯富街八十五至八十九號三幢唐樓,幕後大業主正是坐擁數百間鋪位,身家過數十億、人稱「鋪王」波叔的鄧成波。

十年逆權抗戰

單挑波叔

記者查閱持有波斯富街八十五號至八十九號的公司,發現鋪王鄧成波持有其中八十七號一個物業。八十五號全幢的大業主是「黃藹雲」和「鄧展英」,二人正是鄧成波的大新抱及二新抱,她們代波叔持有波斯富街的物業。波叔○九和一○年共斥資一億一千二百多萬,買下波斯富街八十五號整幢物業和八十七號兩個單位。阿湯升斗市民擊退希慎興業,現在將槍頭瞄準「鋪王」波叔。身經百戰的波叔大嘆「被玩」︰「我哋做唔到嘢!佢(湯華佐)唔淨只玩我(波斯富街八十五號),仲玩埋隔籬兩幢樓(八十七和八十九號)。」波叔表示知悉其物業被湯氏兄弟的帳篷堵塞,他說︰「我未買入(佢哋)已經霸咗幾十年。」波叔表示會向政府投訴和訴諸法律行動,到時「法庭見」。據知波叔雖然對外聲稱退休,已將生意交給第二代接棒。「我而家八十歲,年紀大喇,做事力不從心,交晒俾信得過嘅人打理。」但波叔仍是家族生意的最高決策人。阿湯稱他不知波斯富街業主背景,但將會把戰線伸延至波斯富街八十五至八十九號三幢唐樓。他已入稟高等法院「宣示主權」,聲稱會「逆權侵佔」唐樓後巷,據了解,案件正排期審理。湯華佐聳一聳肩說︰「就算法援唔批,我咪唔請律師,親自上陣!「我唔理業主係邊個,係有錢佬咁又點呀?我攞番自己嘅嘢。」阿湯誓要再創銅鑼灣第二個神話。

近年「逆權侵佔」案件

律師黃國桐指出,根據《時效條例》,私人土地若被人連續侵佔達12年,侵佔者有權從業主手上逆權侵佔土地;1991年7月1日以前的侵佔行為則要按舊例處理,故須侵佔20年。官地的侵佔年期更長,官方提出收回土地訴訟權期限為60年。


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希慎興業(14) 2015年全年業績

價值組合成員希慎興業今天公佈2015年全年業績:

1. 營業額上升6.4%至34.3億元, 主要反映年內平均出租率改善以及新訂立租金上升。

當中, 商舖及寫字樓業務收入分別均增長5.6%和9.4%,而住宅業務收入則輕微下跌0.7%。

集團的投資物業中,以總樓面面積計算,約 83%是位於銅鑼灣的商舖及寫字樓物業,其餘 17%為半山區的住宅物業。

集團的商舖業務組合全數租出, 寫字樓業務組合的出租率為 99%,住宅業務組合則為89%(註:其中一幢住宅大廈繼續進行翻新工程, 因而影響出租率以及租金收入)。

商舖業務的續約以及新租約的租金水平上升,平均增加約 25%。寫字樓業務組合的續約以及新租約的租金水平也有上升,平均增加約 30%。住宅業務組合新租約的租金則上升約 5%.

2. 集團經常性基本溢利增加5.5%至22.83億元, 每股經常性基本溢利則增加5.7%至2.1483元. 每股盈利增長較多是得力於集團回購股份, 令到已發行股數下降. 集團每股資產淨值增加2.3%至64.48元. 集團宣佈第二次中期股息每股1.07元, 全年派息每股1.32元, 增長7.32%.

3. 股份回購: 集團自 2007 年以來的首次回購股份, 並在2015年內以總代價2.15億元回購6.75 百萬股股份, 每股平均購入價為 31.78 元. 而今年截至2月4日, 集團已經回購了888.5萬股. 得力於集團核心租賃業務平穩增長, 集團每年營運現金流入超過29億元, 但每年資本開支只是4億多元, 有充裕資金進行回購.

4. 集團於2015年底持有現金28.04億元, 銀行借貸48.59億元, 淨借貸20.5559億元, 較214年淨借貸28.07億元顯著減少. 此外, 集團持有13.5億元債務證券, 以賺取利息收益.

5. 未來發展: 利園三期項目地基工程已於 2016 年首季竣工, 地庫及上蓋的結構建築工程預計可於 2017 年年底完成.


以今日收市價33.7元計算, PB 0.523倍, 股息率 3.92%. 希慎興業是非常穩健和安心的選擇. 隨著集團淨借貸漸漸下降, 股份回購持續進行, 股東價值將可持續提升. 
希慎 興業 14 2015 全年 業績
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1990年3月15日: 希慎(0014)業績


28年前盈利只是4.48億,現在,基礎盈利達24.91億。當年股息只是8.5仙,現在是135仙,當年資產值2.42元,現在是66.89元。可以看到資產大於股息增幅,也大於盈利增幅,所以買股票也是注重資產價值會容易些。

1990 15 希慎 0014 業績
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希慎 vs崇光搶客衝「金」

1 : GS(14)@2012-08-07 17:30:33

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120807/16581240
劉鑾鴻(細劉)昨在利福業績會上多次強調,希慎廣場開業不會對崇光構成競爭,只會增加區內人流,歡迎「越早開越好」,「有人估佢哋有10萬人流,我唔知有無啦,但當中只要有三分之一係去完 Hysan(希慎廣場)過嚟崇光兜個圈,對我哋都好有益㗎!至於你話會唔會佢哋10萬人流全部都喺崇光度搶返嚟,我認為呢樣嘢係唔會發生。」
盼競爭帶旺銅鑼灣
他又說,「有消費者鍾意去 Hysan Place、利園,亦又人揀崇光、皇室堡,呢啲係佢哋嘅選擇。不過我想講,喺銅鑼灣有咁嘅百貨模式嘅,淨係得我哋囉!」對於崇光會否變陣迎接希慎廣場開幕,劉鑾鴻坦言,要不時給顧客一些「 Excitement」(刺激),故已準備了不同的推廣活動,在希慎開幕期間推出。
對於來勢洶洶的希慎廣場,雄霸銅鑼灣核心零售地段多年的崇光表現「平和」,「挑戰者」希慎又有何想法呢?代表希慎的劉少全不認為希慎廣場是與崇光「打對台」,認為競爭可以帶旺整個銅鑼灣區,「唔係話我哋贏就佢哋輸嘅睇法,而係如果大家做得更好,整個銅鑼灣區都會得益!」
他說,並未為希慎廣場定下目標,「我哋係要將物業做得最好,但係咪要將希慎廣場做到成為地標,相信要由顧客同市民嚟決定。」
劉少全更指出,在構思和設計上看,希慎並無任何假想敵,「我哋只係想將銅鑼灣這個餅做得更大,附近嘅同業大家都得益,如果將銅鑼灣喺香港市民、遊客甚至外國人眼中提升地位,吸引遊客嚟嘅話我哋會好開心,邊個都有好處!」
料希慎人流每日10萬
姑勿論「共榮」言論能否成立,本報昨在銅鑼灣進行的街訪發現,由於希慎廣場具有誠品書店及 Apple Store等強勁品牌,無論是內地或本港消費者均對其有一定期望,新鮮感亦成功取得一定支持。
此外,券商麥格理早前估計,希慎廣場開幕後每日會有10萬人流,年銷售可達40億元;現時銅鑼灣崇光人流及年銷售額則為9.25萬及80億元。麥格理相信,短期內希慎廣場無可避免會對崇光百貨構成打擊,令同店銷售及利潤率受壓。
2 : Sunny^_^(11601)@2012-08-07 17:44:28

我同我D fd都好期待希慎廣場...
3 : GS(14)@2012-08-07 17:44:52

我都過幾日來行下
希慎 vs 崇光 搶客 客衝
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利舞臺「釘子戶」反勝希慎

1 : GS(14)@2013-05-04 12:31:16

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130503/news/ec_gha1.htm




湯家在「逆權侵佔」原審敗訴,但內裡的櫃桶、碌架脇、熱水爐等家具原封不動,牆壁寫有「非法進入……報警嚴辦」字句。(盧翊銘攝)



早年湯華佐(圖)的父母在利舞臺旁經營士多,而他則經營裝修公司。(資料圖片)



希慎:尊重判決 研究判辭

利舞臺廣場業主希慎興業的發言人昨表示尊重法庭判決,回應會否上訴時稱律師正研究判辭,暫未有下一步行動;發言人強調按現有判決,「釘子戶」湯華佐重獲利舞臺後方接通勿地臣街及波斯富街小巷的小部分地權,亦不影響利舞臺的運作。

根據上訴庭判辭,上訴人湯華佐、湯華喜及湯母林暹貞,上訴後獲得勿地臣街入口一段直路小巷兩旁,各一塊狹窄土地的業權,其中一塊緊貼利舞臺廣場,小巷中央位置則不屬湯家。2009年底湯家原審敗訴需要遷離,但記者昨日現場所見,脇架、碗碟、花灑以至神䒷等一直橫放在該處,外面則圍覑木板,又搭起數個紅色帳篷遮蔽。

木板帳篷遮蔽上訴人被指時有出現

附近一家越式餐廳的管工馮小姐表示,湯華佐不時出現,雜物亦一直放在該處,沒有阻礙通道,無人反對或對他們逼遷。去年初利舞臺大裝修,湯家才築起圍板及帳篷包圍雜物,其中一塊木板設有門鎖以供出入。馮指湯母每一兩個星期就內進拜神,3天前便碰見湯母及湯華佐。

馮小姐又說,餐廳有一渠口位處圍板內,每到通渠時均要致電湯華佐開門,但湯的電話昨一直關機。記者昨致電湯華佐的手機,一度接通但無人接聽。

上訴庭法官張澤祐的判辭指出,原審時不論湯家的證供,或利舞臺一方證人,均指出湯華佐的父母自1970年代中期,已在小巷兩旁經營士多和水族館,晚上放木板封閉舖面,由此顯示湯家意在獨佔該兩處的擁有權。他們佔用該處逾20年,已逆權侵佔該兩小片土地。

香港置業工商舖助理營業董事簡元鎧表示,銅鑼灣一帶商舖租金每平方呎約400元,羅素街一帶舖位呎價達800至1000元。簡指勿地臣街的店舖越靠近羅素街(面向時代廣場),租金愈貴,但亦視乎舖面面向何方。面向大街的店舖租金,當然比面向小巷昂貴。勿地臣街一藥房老闆表示每月租金30萬元,士多小店早被趕絕。

【案件編號﹕CACV279/09】
2 : 鉛筆小生(8153)@2013-05-04 12:46:36

或者去東涌種樹都得
3 : greatsoup38(830)@2013-05-04 17:38:46

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130503/18247373
【本報訊】銅鑼灣利舞臺廣場旁的寮屋戶主,聲稱「逆權侵佔」利舞臺後巷土地,經多年與大業主「抗爭」,昨獲上訴庭裁定,可取得多年前霸佔的部份土地業權,令戶主一家頓時躋身銅鑼灣黃金地段業主。大業主希慎興業表示,會詳細研究判詞才決定是否上訴。
佔地近50年



涉案寮屋於利舞臺廣場後,連接波斯富街與勿地臣街的一條L形巷內。上訴人湯華佐、湯華喜兄弟、其母林暹貞等獲判的土地面積估計約有30平方呎。
原告利舞臺物業有限公司於2003年入稟興訟,欲將一直佔用該處的湯氏趕走,但湯氏母子指湯父早於1961年已於該處建屋居住和經營士多生意,佔用土地近50年,反要求逆權侵佔。
原審法官認為湯氏最初無阻止行人經過巷道,自03年訴訟始才封路自用,由當時起計未符合連續佔用20年的逆權侵佔法定要求,故判湯氏敗訴。但上訴庭昨認為,湯氏當年佔用近勿地臣街經營生意的巷口兩邊位置,晚上以物件圍起,屬「逆權侵佔」,故判湯氏上訴部份得直,可享該兩處土地業權。
律師梁永鏗指,「新業主」可即時向土地註冊處登記判詞內容,可即時出租或出售土地,但買家有風險,因案件可能上訴。
案件編號:CACV279/09
4 : 龍生(798)@2013-05-08 01:01:46

人地當年好心俾佢擺...

而家就反咬人一口...
利舞 舞臺 釘子戶 釘子 反勝 勝希 希慎
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新寧重建項目申建行車隧道 強化希慎商廈王國

1 : GS(14)@2016-02-18 00:13:25

http://property.mpfinance.com/cf ... 0217/paa01/lac1.txt


【明報專訊】銅鑼灣大地主希慎興業(0014)最新向城規會申請於恩平道及希慎道增設2條行車隧道,以強化區內包括利園1期、2期以及新寧大廈商廈重建項目的行車連接。面對近期旅客遊港減少,希慎副主席及行政總裁劉少全對今年全年零售市道審慎樂觀,認為要優於去年則較有挑戰。

希慎旗下銅鑼灣新寧大廈重建項目早前已展開前期工程,業主最新申請加設行車隧道的設計及連接,申請人指有關設計不影響現行交通,同時為公眾帶來裨益。

希慎﹕商戶今年生意難做

零售方面,希慎商舖業務總監蔡雯慧表示,商場目前出租率100%,農曆新年期間人流與營業情况與去年相若,但暫未有實際營業額。希慎公司副主席及行政總裁劉少全指,受外圍、本港經濟及人民幣影響,已見到商戶今年生意難做,不過暫無減租壓力。

另新地(0016)代理租務部副總經理孫雅茵則稱,新地旗下屯門V city商場新春期間,整體人流逾400萬人次,估計營業額近2億元,預計今季商場人流將逾1200萬人次,總營業額逾5.5億元,按年分別升5至10%。

她又指,商場今年會有約40個商舖租約到期,料租金加幅約5至15%,商場現時呎租約50至250元,另加營業額4至15%分成。商場去年全年生意額達22億元,按年升逾一成,總人流4900萬人次,按年升一倍。
新寧 重建 項目 申建 行車 隧道 強化 希慎 商廈 王國
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立論:希慎比REITs更吸引

1 : GS(14)@2016-08-04 04:00:57

昨日政府公佈6月份本港零售總值,連跌16個月,上半年累計按年跌逾一成。惟本港租務市場表現仍然企穩,預期在利率低迷之下,收租股或將繼續受到投資者的青睞。昨日公佈上半年業績的銅鑼灣大業主希慎(014),寫字樓及商場出租率分別下跌3及1個百分點,在新簽寫字樓及商場租約,分別較舊約上調25%及10%之下,收入按年升2.7%,推動核心盈利上升1.3%至11.8億元,每股基本溢利1.12元,中期息按年增加4%至每股26仙。希慎旗下商場租金水平,向來定價較毗鄰的時代廣場大業主九倉(004)保守,按營業額收取的租金(turnover rent)收入比例,只佔零售租金總額一個中單位數的比率,即使期內turnover rent收入按年大減44%,零售租金收入仍按年升3.8%。希慎向以銅鑼灣區內居民為主要目標顧客,旅客比例不高。即使過去一年訪港旅客減少,旗下商場仍錄得按年5%的人流增長。只是從turnover rent收入按年大減看,旗下商場租戶期內旺丁不旺財,按最新零售數據,下半年不似有重大改善。幸好,希慎有近四成收入來自寫字樓租金及管理費收入。受惠於中資金融機構持續於本港擴展業務,自去年底以來,中環及金鐘一帶核心地段的寫字樓空置率迭破歷史新低,帶動港島東的寫字樓租金收入持續上調。希慎上半年寫字樓業務收入只是微升2.8%,只是主要租客宏利於年初退租,令空置率暫時上升3個百分點,相信有關空置單位,將很快被市場所承接。預期今明兩年寫字樓的租金將穩步向上。利園三期預期於2017年底落成,該大廈包括五層零售物業及20層寫字樓物業,估計將推動2018至19年度租金收入增長。希慎財政向來保守,淨債務佔股東資金比率只得3.4%。集團曾表示,未來有意在銅鑼灣以外的本港或境外核心地段收購地皮興建投資物業作長線投資。以集團目前財務狀況看,應可應付總投資額在100億元上下的新項目,而仍然不至於對集團的債務評級有太大的影響。大部份商場多於下半年舉行較多的推廣活動以吸引人流,下半年營運開支向來較高,希慎全年盈利或略低於上半年的兩倍,但相信亦不會相距太遠,全年每股核心盈利或報2.22港元,全年預期派息1.37元,按周一收市價35.9元計,市盈率約16倍,息率3.8%。由於盈利下跌的風險不大,且有望2018年利園三期落成盈利將再次上升。現價的希慎估值其實比近期熱炒的REITs吸引,只是因為派息比率只得六成左右,令投資者覺得其息率不夠吸引而已。自英國脫歐公投後,多隻地產股已累積不少升幅,有耐性的投資者,可留待股價回順時收集。筆者並沒持有希慎股權林少陽以立投資董事總經理本欄逢周三刊出





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立論 希慎 慎比 REITs 吸引
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【iPhone7開售●銅鑼灣】Apple Watch意外搶手 希慎二樓排隊買

1 : GS(14)@2016-09-17 17:53:45

當所有人焦點都放在iPhone7之上,其實昨日Apple Watch Series2亦同時開賣。雖然頭批在銅鑼灣希慎廣場排隊的都是iPhone7買家,但在10時Apple Store正式開舖時,卻意外地有為數不少的人排隊買Apple Watch Series2!而希慎Apple Store亦特別把人群分流,iPhone7銷售在地面,Apple Watch Series2銷售則安排在二樓。現場所見大部份Apple Watch買家都主要購入Sport版本,只有極少數人購買價錢較貴的鋼錶版。跟據記者記憶,Apple Watch初代在香港首賣當日也未見有如此熱鬧盛況,未知各買家是否被新一代的50米防及內置GPS等新功能吸引。



記者、攝影:韓繼聰


在10時Apple Store正式開舖時,意外地有為數不少的人排隊買Apple Watch Series2!

現場所見大部份Apple Watch買家都主要購入Sport版本,只有極少數人購買價錢較貴的鋼錶版。



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iPhone7 開售 銅鑼灣 銅鑼 Apple Watch 意外 搶手 希慎 二樓 排隊
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大埔兩地呎價6800元 9月升3倍 香港興業伙希慎 爆冷34億奪得

1 : GS(14)@2016-11-10 07:43:42

【明報專訊】近月多幅地皮以高價批出,其中在政府加辣前截標的大埔露輝路兩幅地皮,由香港興業(0480)伙拍希慎(0014)以合共33.93億元奪得,平均每方呎樓面地價6823元,比今年2月中海外(0688)以每方呎樓面地價僅1848元投得的同區山塘路地皮高出近3倍。

兩地均高於市場估值上限

地政總署昨公布,上述兩幅大埔露輝路地皮,可相連發展,以合共33.93億元批予香港興業及希慎旗下子公司,其中大埔市地段第223號地皮,可建樓面336,083方呎,以中標價23.55億元計,每方呎樓面地價約7007元,較市場估值上限約5500元高27%;另一幅大埔市地段第229號地皮,可建樓面則為161,209方呎,中標價10.38億元計,每方呎樓面地價6439元,較市場估值上限高17%。換言之,兩幅地平均每方呎樓面地價則約6823元。

香港興業:投標價合理

香港興業表示,對是次夥希慎投得地皮結果感到滿意,認為投標價合理;集團的核心業務為物業發展及投資,因此一向密切留意市場上的投資機會,如有合適土地,均會積極參與競投,以增加集團土地儲備,發展優質物業,支持集團長遠發展。希慎興業主席利蘊蓮表示,兩地位處發展成熟的優質高尚住宅區,適合集團參與發展的項目,並高興能與香港興業合作。

資料顯示,今年2月,同區受司法覆核影響的大埔荔枝山山塘路住宅地皮,由中海外以21.3億元投得地皮,每方呎樓面地價僅1848元,即今次露輝路地較9個月前同區批出每呎樓面地價貴約2.69倍。不過,由於山塘路地招標時仍未解決司法覆核問題,加上地皮剪裁亦有一定難度,且當時樓市正值低迷時期,均令發展商當時出價較為保守。

業界:未反映加辣美國大選因素

另要注意的是,由於上述兩幅露輝路地皮於上周五中午截標,當時政府仍未公布加辣措施,故批地價並未完全反映有關影響。美聯測量師行董事林子彬表示,隨着美國大選後環球股市波動,以及樓市加辣影響,料短期內發展商在地皮出價上有機會傾向審慎。

中原地產測量師張競達表示,該地皮截標時政府仍未推出辣招,加上中資高價投得啟德地王,樓價正穩步上揚,對上數幅地皮亦以高價批出,料發展商當時對後市相當睇好,出價較為進取,令兩地以市場上限價批出。

測量師料日後每呎售逾1.8萬

萊坊高級董事及估值及諮詢主管林浩文認為,大埔露輝路一直以洋房主導,這兩地皮地形不俗,容易規劃,亦有協同效應,適合發展中低密度豪宅,料部分單位可享海景,估計項目總投資額約60億元以上,落成後每呎可售逾1.8萬元。

明報記者 林尚民


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1743&issue=20161110
大埔 兩地 呎價 6800 月升 香港 興業 夥希 希慎 爆冷 34 奪得
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希慎:對市道保持審慎看法

1 : GS(14)@2017-02-05 10:45:10

【本報訊】希慎興業(014)商舖業務及市場推廣總監蔡雯慧指出,今年旗下商場新春檔期人流及生意不錯,禮物換購人數有雙位數升幅,可見消費者信心回升。不過,她指由於美國加息,以及人民幣貶值等因素,對零售市道保持審慎看法。


旗下寫字樓出租率96%

主席利蘊蓮補充,集團會盡量多元化及改良,如做好食肆及體驗類別吸引客源。她稱,雖本港有部份商場租金回到10年前,又有吉舖湧現,但指利園旗下商場零售店舖出租率達約100%,今年會有三分一租約到期,惟租金調整視乎市況而定。利蘊蓮又指出,核心區寫字樓供應較少,有大機構亦將寫字樓搬到銅鑼灣區,預料今年底落成的銅鑼灣新寧大廈會有需求,租金水平則與利園一期相若。目前希慎寫字樓出租率則約有96%,於行內屬高水平。另外,提到上年底希慎與香港興業(480)夥拍投得的大埔地皮,營運總監呂幹威表示大埔地為中港樞紐,未來會看市場機會投地,並以優質精品項目為主,亦可借助與香港興業在愉景灣的發展經驗,強調「唔會盲搶地」。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170204/19917682
希慎 市道 保持 審慎 看法
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興業希慎搭「尾班車」 大埔地獲批50億貸款

1 : GS(14)@2017-05-27 23:47:36

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2196&issue=20170527


【明報專訊】金管局本月較早時宣布,下月1日起正式收緊發展商在地皮發展上的借貸比例,有發展商成功趕搭尾班車;希慎(0014)及香港興業(0480)公布,就去年11月以共33.93億元投得的大埔露輝路兩幅地皮,獲銀行批出50億元貸款。就通告所見,貸款銀行包括中銀香港(2388)、匯豐、恒生(0011)等。

6月1日起 發展商地價借貸比例收緊

至於該50億元貸款中,首部分涉約16.6億元,用以支付地價,即佔有關地皮近五成,而餘下約33.367億元,則用於建築成本及相關專業費用(包括項目管理費用),息口為H加0.65厘。

事實上,金管局本月12日公布,由6月1日起,收緊發展商就地皮發展向銀行借貸之比例,就地價借貸,不得高於地價40%,而建築成本借貸,則不得高於建築成本的80%,較現時不高於地價50%及不高於建築成本的100%為少。
興業 希慎 慎搭 班車 大埔 地獲 獲批 50 貸款
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