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比定價便宜20%,還幫你送到機場 機場免稅店 開到東京市中心

2016-03-04  TCW

在東京銀座商圈,一棟百貨裡的某樓層,這裡只給外國客、準備出國的日本客採買,它原本是機場才有的免稅店,如今進市區賺觀光財。

中國人遊日本的「爆買」潮,在東京的百貨戰場銀座隨處可見。四十歲的廣東人王蓉利用春節假期赴日旅遊,目標是採購化妝品。她手提著同事託買的高級化妝水、精華液、粉底等商品,一出手就花了十二萬日圓(約合新台幣三萬五千元)。

王蓉造訪的是位於銀座四丁目交叉口前的三越銀座店八樓,這裡是今年一月才剛開幕的機場型免稅店「Japan Duty Free GINZA」。

三越銀座店的化妝品賣場其實是在地下一樓,不過當她走到某個化妝品專櫃時,專櫃小姐卻告訴她「樓上比較便宜」,請她上八樓。

便宜也是合理的。在地下一樓專櫃消費,雖然消費稅八%可以辦理退稅,但在八樓的機場型免稅店,包括消費稅、關稅、菸酒稅全都免稅,售價比定價便宜二〇%左右。

目的一:搶觀光客血拼時間

像王蓉就很高興的說:「我是跟團來的,沒有時間在機場免稅店購物。在這裡可以利用空檔時間買到想買的東西,真是太好了。」

一般來說,外國進口商品在完成入境程序前,就稅法上來說不屬於任何一國,所以不課徵任何稅金,機場型免稅店就活用這個架構,讓旅客可以購買海外商品,而不用付關稅或國內稅。

為了防止課稅前的貨物透過這類型的免稅店在日本國內流通,根據規定,該類免稅店只能開在有關稅法上「保稅藏置場」許可的區域內。因此,原則上免稅店只會開在機場出關後的區域內,以確實避免商品流入國內市場。

現在,三越銀座店內取得了「保稅藏置場」許可,因此得以在市中心開設機場型的免稅店,「Japan Duty Free GINZA」就是這樣誕生的。

觀光客可在登機前一天以前,在市區的免稅店先行採購,登機前再到機場內的「市中免稅商店交貨櫃台」領取自己購買的商品。

「我們想創造旅客離開日本前的全新購物模式。」負責營運的Japan DutY Free Fa-So-La三越伊勢丹社長山本兵一說,在市中心開免稅店,契機是為了開拓新的需求。

過去機場內的免稅店受惠於日本好景氣,湧入許多日本旅客,二〇〇〇年以後則因為日圓升值帶動出國旅遊需求,免稅店也因此雨露均霑。

不過近幾年來隨著日圓貶值,外國人的旅遊需求已經高出日本人,赴日旅客大多忙著在市區觀光,很少時間在機場內逗留消費。日本機場大樓專務米本靖英就說:「現在已經來到光在機場等,也等不到客人上門的時代,我們必須主動出擊。」

有別於機場內免稅店客人邊擔心起飛時間邊購物,Japan

DutY Free GINZA營造的是「有質慼的購物空間」,近千坪的賣場裡,分區打造成森林、海洋、山丘等風格,還引進日本機場裡沒賣的歐洲高級品脾如范倫鐵諾、YSL等。

三越銀座店也對免稅店的開幕,抱著極大期待,它把場地提供給經營免稅店的公司,然後收取租金。

目的二:讓日本消費者回籠

然而令人擔心的是,這種做法可能會對賣場裡既有的化妝品、包包等專櫃,亦即赴日觀光客需求較高的商口叩帶來衝擊、影響業績,不過三越銀座店店長淺賀誠表示:「我們一點也不擔心互相搶客的問題。」因為其認為帶外國觀光客前往八樓,反而可以讓以往因為賣場充斥著外國客,而不願意靠近的日本人,重新回來消費。

三越銀座店的營業額中,外國觀光客貢獻逾二五%,在日本國內百貨公司中是數一數二的多。三越伊勢丹控股公司社長大西洋以前就常說:「如果來自外國觀光客貢獻的營業額占比超過一〇%,就必須備妥為外國人著想的服務。」這次的免稅店,可說是具體落實其想法。

為了免稅店而進入三越的觀光客,也會順道在店內的一般賣場消費,具有帶動營業額成長的好處。淺賀誠強調:「最主要目的,就是提升三越銀座店在銀座地區的吸引力,並提高市場戰率。」

若加上免稅店的營業額,整棟百貨的營業額可望由目前約七百億日圓上看一千億日圓(約合新台幣二百九十億元)。三越希望藉此在號稱「購物一級戰區」的銀座領先群雄。

韓資樂天也進軍日本市場

二〇一六年可謂日本市中心機場型免稅店的「元年」,因為銀座地區還有另一個免稅店即將開幕。距離三越銀座店僅數百公尺的「東急Plaza銀座」,八樓及九樓將由樂天集團(Lotte)進駐,經營韓資的「樂天免稅店銀座」,預計今年三月底開幕,營業額規模上看全球第三。

店內面積逾一千三百坪,比三越的免稅店大,目標客群鎖定中國人,還將引進近來頗受中國人歡迎的韓國化妝品牌。

樂天之所以堅持在銀座開免稅店,目的是經由在蛋黃區開店,成為進軍日本市場的墊腳石。二〇一四年在關西國際機場開幕的樂天免稅店,隨著廉價航空起降班機增加所帶來的大量中國客,順利提前達成首年度的營業額目標。這個經驗為樂天帶來信心,深信日本市場的潛力無窮。

日本樂天免稅店營業團隊主管李聖?說:「未來還將在秋葉原、新宿等地開店,免稅店越多,越能發揮採購面、成本面的規模經濟效益,打造獲利的體質。」

全球免稅店商機年增近一成

放眼世界,免稅店增加已經是全球趨勢,背後主因就是中國旺盛的旅遊需求。

熟知全球免稅店市場的美國波士頓顧問集團(BCG)於二〇一三年底公布的報告指出,到二〇三〇年以前,中國的旅遊市場有增無減,平均年成長率可達一一%。美國研究機構RnRMarket Research也預估,全球經營免稅店等以旅客為客層的零售企業,今後的營業額平均年成長率可達八.六%,二〇一九年前商機可望上看七百三十六億美元(約合新台幣二兆四千六百億元)。

BCG資深合夥人暨管理主任津坂美樹表示,在全球推動免稅店的企業,原本就有因為「在該國容易做生意、法令容許才會進軍」的一面存在,所以就像韓國政府傾全力推動免稅事業一樣,日本政府介入推動市區免稅店,可能也是必要的作為。

不過現階段日本政府觀光局對機場型免稅店,仍採取「放手讓民間發展」的立場。

隨著中國經濟成長力道減弱,赴日觀光客的消費力也很可能受到影響,免稅店事業也不能說是「穩賺不賠」。無論如何,隨著免稅品的銷售管道增加,如果可以增加旅客的選擇性,讓購物更方便,商機潛力仍舊可期。

對於赴日觀光客來說,銀座非常知名,在代表日本的地區做生意,無疑會成為日本免稅事業的「試金石」。

(Nikkei Business(c)2016 NikkeiBusiness Publication,Inc.)

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北市房價創15季新低,重災區在市中心 今明兩年 換進蛋黃區時機來了

2016-03-28  TCW

向來漲最快、跌最慢的市中心地段,現在房價不斷往下探,大安區跌到七字頭,首購族雖仍難高攀,換屋族卻有好籌碼。

過去十年,台北市大安區、信義區是全台灣公認的燙金門牌,房價只漲不跌;但如今,市中心房價正全面崩解,近兩年跌逾一五%,是十年來跌幅最深的一次。罕見的有感價崩時代來臨,此時,正是你換進蛋黃區的絕佳時機!

二○一四年往前回推十年,堪稱台灣房地產最輝煌的黃金年代,根據吉家網不動產統計,全台房價最高的行政區台北市大安區,每坪均價站上九字頭,是十年前的二.五倍,甚至連頂樓加蓋的老公寓,都有每坪百萬元的身價。

現在,蛋黃區的房價不再高不可攀。今年第一季,房市領頭羊台北市房價創下近十五季以來新低紀錄,據內政部實價登錄網資料,最近兩年內,北市中古屋平均價跌一二%;更讓眾人跌破眼鏡的是,重災區竟是最精華的市中心。

首當其衝的信義區,每坪房價下跌十五萬元,重挫一九%,為各行政區災情最慘;大安區每坪跌價十四萬元,跌幅約一五%,兩者每坪分別只剩六十四萬元、七十七萬元,等於跌回二〇一二年底的水準。

宏大不動產估價師事務所所長卓輝華分析,依照歷史房價走勢,市中心向來是最快起漲、較晚跌價;但這一波房價跌勢和以往不同,主因台北市政府二〇一二年課徵豪宅稅,中央課徵房地合一稅制,讓高房價的地段率先受到壓制,因此蛋黃區領頭跌價。

以房換房聰明三招

第一招:先賣掉你的房子

「房價跌,我該在這時進場嗎?」望著跌價消息,不少準購屋族心中都會浮現這個問號。但在你思考的同時,已經有人開始動作。他們,正悄悄換進蛋黃區。

根據信義房屋統計,北市房價在二〇一四年上半年達到高峰,當時已擁房者換屋意願較弱,換屋、首購買盤比率分別占四七%、五三%;二〇一五年第四季轉成五、五波,今年一、二月,換屋族則成長到五九%,比高房價之時,多了十二個百分點。

「今年或明年是換屋的時

機,」卓輝華表示,蛋黃區房價首見重挫,雖然價格對首購族而言仍難以高攀,卻是換屋族以房換房的契機,乘勢以跌幅較少的蛋白區住宅,換進跌價深的蛋黃區。

以二〇一四年第一季同樣買進大安區、南港區三十坪住宅來看,均價分別為九十一萬、五十七萬元,價差達三十四萬元;事隔兩年,前者跌王每坪七十七萬元、後者還有每坪五十一萬元的行情,每坪價差只剩二十六萬元。永慶房產集團協理林泰隆分析,蛋黃區與蛋白區入場券價格差距縮減,但長久看來,前者產品相對保值、生活機能便利,未來景氣回升,蛋黃區更可望優先反彈。

在這房價溜滑梯的階段,聰明換屋的第一步,就是先賣掉你的房子。住商不動產台北遠企店店長吳國源分析,房價看漲時,換屋最好先買後賣,才能買相對低價、賣相對高價;但是現在房價下修趨勢底定,未來兩、三年恐怕都是盤整期,趁著現在行情還沒到谷底,先賣掉舊屋,同時看房買新宅,還能多賺到一筆跌價價差。

入住大安區三十多年的張小姐,就選在這時賣房。有意以小房換大宅的她,去年九月聽到身邊建商朋友都在出清房產,便打定主意先賣後買,「我嗅到房市價格往下,要趁這個時候先賣、再買,再晚賣(價格) 一定更差。」鄰近捷運信義安和站的二十六坪電梯大樓,釋出不到半年,今年一月就順利賣掉,現在暫時租屋,另覓新宅邸。

但比張小姐更早拋售的樓下鄰居,就沒這 順利,每坪開價一百五十萬元,比張小姐的頂樓住家,每坪開價一百三十萬元還高一五%。「我知道市場在走下坡,我只要一個合理的價錢,」張小姐表示,現在行情不比以往,價格定太高,甚至沒人願意看房。

第二招:用「利空」談判

搬出住安話題,多看多殺價「沒量,就是價格最大的殺手,」信義房屋企研室主任蘇啟榮分析,交易量委靡、利空消息多,市場轉由買方占上風,現在就算是蛋黃區的屋主,想賣房也不得不順應潮流,調整開價策略。據信 義房屋、國泰房產指數統 計,近兩年北市網路委售價平均降幅約五%,大安區、信義區分別降七%、九%;二〇一五年議價空間較前一年同期相比,增加近三個百分點。

看準議價空間擴大,許小姐運用利空議題談判,攻下大安區門牌。原本家住民生社區的許小姐,一直想幫子女搶進大安區明星學區,去年第三季相中一戶金華國中附近老公寓。

起初,屋主開價三千餘萬元,堅持不願讓價,好在目前看屋者寡,她一邊多方看屋、一邊耐心與屋主互動,年初美濃大地震爆發土壤液化、老屋安全危機,她乘勢以此議題來回交涉,「我不是要佔他便宜,很不巧的,大家都在一個市況不好、不可抗力的風險(土壤液化)存在下,我買也要承擔後面的風險。」看房半年多以來,許小姐發現,現在同樣的預算,產品選擇多很多,加上居住安全風險,更堅定她不願追價的決心。最後屋主讓步,以二千多萬元成交,不到一年,總價砍了約八百萬元。

信義房屋忠孝永春店主任劉育昇分析,房市吹降價風,代售物件亦產生質變。目前賣方分兩類,一是堅持利潤,未達到預期獲利不賣,多已撤離市場,或轉賣為租。其二,售屋意願明確,只要買方出價不是太離譜,多半願意降價。

聰明開價有撇步,信義房屋大安成功店店長李朝昇建議,買、賣屋前,先參考實價登錄附近五百公尺的區域行情,但思考邏輯不同。賣方參考半年內、類似條件物件成交行情後,再依住家的優劣勢微幅調整開價,在這市況低迷之時,不宜以最高行情出價,可能落入無人看房的窘境:買屋則建議以實價登錄打八折,當作第一次出價,切莫因為市況不好,帶大刀砍七折以下,避免打壞屋主觀感、仍無法買到理想住宅。

第三招:先求有再求好

預算少可從入門地段下手

更聰明的做法,是議價前先洞悉屋主背景。房市投資人律師蔡志雄建議,得知標的物門牌地址後,可到地政事務所請調土地謄本,藉此了解該戶的貸款情況,例如他就曾遇到屋主半年內又向壽險公司貸二胎的情況,據此研判賣方財務不健全,增加議價籌碼,「如果遇到投資客撐不住丟出來賣,就有機會砍更多。」換屋預算有限,不妨從入門地段撿便宜。據內政部統計,近兩年台北市中古屋房價跌幅前十名路段,有七條坐落於大安、中正、信義等蛋黃區,跌幅最劇的大安區和平東路三段跌價一三%,每坪均價約六十五萬元。若換不起正蛋黃區,可從相對低價的區段入門。

縱橫房市二十餘年的Apple House總經理葉國華分析,若國內外經濟局勢仍不見起色,亦無外來投資買盤進駐,短期內房市恐難復甦,預估今年到明年,價格仍會持續修正,至少未來五年內,價格都會在低檔盤整。這也意味,絕對低點恐怕還沒到。

賣屋的人總想賣在最高點、買屋者總想買在最低點,但無人能精準預測房價高峰與谷底,能在這一波跌勢中,以房換房,在以往望塵莫及的蛋黃區找到符合需求的住宅,就算未來景氣跌,資產仍相對保值,就已是這波房市空頭的大贏家。

撰文者王柔雅

北市 房價 15 新低 重災區 重災 市中心 今明 明兩 兩年 換進 蛋黃 時機 來了
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倫敦市中心發生砍人事件 1死5傷

據BBC快訊,倫敦市中心3日夜間發生一起歹徒持刀襲擊事件,造成至少1人死亡、5人受傷。目前歹徒已被拘押,警方正在調查這起事件是否與恐怖主義相關聯。

倫敦警方發布的一份聲明說,襲擊事件發生在位於倫敦市中心的拉塞爾廣場。 警察和救護人員在當地時間周三22時33分接到報告,襲擊者22時39分被逮捕。 起初共6人受傷,其中一名女性傷者傷勢嚴重,最終在現場不治身亡。

警方在聲明中表示,不排除這起事件與恐怖主義有關。目前襲擊事件發生地附近仍有大量警察。

事件發生前的幾個小時,倫敦警察廳剛剛宣布,在最近歐洲各地發生一系列恐怖襲擊後,將增加在街道上巡邏的武裝警察數量。

倫敦 市中心 發生 砍人 事件
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沙田市中心最少十宗租賃 今年最旺周末

1 : GS(14)@2016-05-17 03:42:11

http://property.mpfinance.com/cf ... 0516/paa01/lac1.txt


【明報專訊】暑假將至,不少內地生已開始物色租盤。挾鐵路及大型商場優勢的沙田市中心屋苑,向來備受學生歡迎。受內地生租樓帶動,該區一帶屋苑於過去周末至少錄得10宗租賃成交,為今年最旺周末,其中3宗為內地生租樓個案,部份租金水平更較早前同類戶月租高兩成至三成。

內地生1.25萬租沙中 預付一年租

市場消息指,沙田中心H座低層A室,實用288方呎(建築371方呎),兩房間隔,獲內地生以1.25萬元租住,較舊租略高500元或4%,預付一年租金涉15萬元,實用呎租43.4元(建築呎租33.7元)。業主2011年216萬元購入,租金回報7厘。若對比上月另一伙B座相同面積的低層E室,以9500元租出;撇除景觀及樓層因素,上址租金較一個月前的同類戶已升3000元或3成。

消息又指,沙田偉華中心1座低層C室,實用308方呎(建築417方呎),同以1.25萬元獲內地生租住,較舊租略高500元或4%,預繳一年租金涉15萬元,實用呎租40.6元(建築呎租30元)。業主於2011年以240萬元購入,租金回報率達6.3厘。對比3月份,同座中層相同面積的中層C室,月租1.05萬元,上址租金已高2000元或近兩成。

另希爾頓中心亦錄內地生租樓個案。區內代理稱,屋苑D座中層3室,實用427方呎(建築659方呎),以1.3萬元租予內地生,實用呎租30.4元(建築呎租19.7元),租金與3月同類單位月租相若。業主於2006年以155萬元購入,租金回報10厘。

租盤緊絀 租金見反彈

美聯聯席區域經理陳國良表示,由於租賃旺季即將來臨,而沙田市中心各大屋苑目前提供租盤只約30個,不少單位租金較早前有回升迹象。其中沙田中心約有12個租盤,租盤數量已屬區內各大屋苑最多,實用292方呎單位,入場月租約1.2萬元。
沙田 市中心 最少 十宗 租賃 今年 最旺 旺周 周末
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受惠學生租樓 單日10宗成交沙田市中心租務9個月最旺

1 : GS(14)@2016-05-19 02:20:05

■目前整個沙田市中心約70個租盤。 資料圖片



【本報訊】學生租樓潮又殺到!近年來都是內地學生熱門租樓地區的沙田市中心,各大屋苑在過去周六單日錄得10宗租賃成交,當中內地生佔3宗,由於租金較去年高位下調,故學生現時租樓比去年高峰期平超過一成以上。記者:程俊華


暑假傳統租務旺季尚未展開,個別內地學生為避免在旺季與其他學生搶租,已出現零星租樓個案。消息指出,沙田市中心各大屋苑,包括沙田中心、希爾頓中心、偉華中心、新城市廣場等單日錄得10宗租賃成交,自去年暑假後,近9個月最旺的一個周末。




租金較去年低兩成

成交當中3宗由內地學生承租,包括希爾頓中心D座中層3室,實用427方呎,以1.3萬元租出,新租客為內地生,呎租30元,略低於市價。此類單位在去年暑假高見1.62萬元,現時租金已較去年低近兩成。另偉華中心1座低層C室,實用308方呎,由內地生以1.25萬元承租,呎租41元,較去年同類單位高位錄月租1.45萬元平14%。至於沙田中心G座低層A室,實用288方呎兩房戶,獲內地生以1.25萬元承租,呎租43元。同座同類單位,去年同期由內地生承租,月租達1.38萬元。但今年內地生租用同座單位,月租支出已減少9.4%。隨着樓市回調,儘管學生出動搶租,惟與去年瘋狂程度相比,有稍為克制迹象。以偉華中心為例,去年實用面積297方呎細單位,高位曾搶租至月租1.58萬元,惟今年月租已回落至約1.2萬元水平,與去年高位相差24%。目前,整個沙田市中心約70個租盤,由於部份仍有租客居住或使用,因而「無樓睇」,交吉有鎖匙的放盤,大約30個。



放盤僅一日即租出

除有內地生追捧外,沙田市中心租賃成交增加,因有筍盤出現。希爾頓中心B座低層5室,實用274方呎,業主以9,300元放租,放盤僅一日即租出,呎租34元。目前同類單位叫租逾1.1萬元,近月成交租金亦要1萬元或以上。翻查資料,連同上述成交在內,希爾頓中心年內只有2宗租賃成交月租低過1萬元。另外,利嘉閣蘇偉國指出,中半山The Mayfair錄租賃個案,為低層B室,實用約2,192方呎四房戶,以月租12.5萬元租出,呎租約57元。


■傅氏夫婦

【市民意見】

傅氏夫婦:「香港經濟已經開始差緊,零售業蕭條,好似759阿信屋都執咗好多,不過我哋始終覺得買樓好過租樓。」


■謝先生


謝先生:「唔計較經濟增長幅度,如果自己住其實無問題。想買500萬內嘅單位自住,家陣買新樓唔係有錢就買到,次次都要抽籤。」黃耀興攝





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受惠 學生 租樓 單日 10 成交 沙田 市中心 租務 個月 月最 最旺
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西貢市中心二手呎價逾9000

1 : GS(14)@2016-07-17 15:24:54

【明報專訊】西貢區內綠樹林蔭,加上獨有悠長的海岸線,其歐陸度假風情吸引不少外籍人士居住。而近年不少香港人着重生活享受,加上西貢與東九龍距離不遠,亦獲得一批鍾情遠離煩囂人士的歡心。西貢向來主打低密度住宅,少有屋苑式分層單位。遠離市中心的地方如白沙灣、銀線灣,屬洋房或村屋集中地,而市中心則有分層住宅供應,惟同樣以中低密度為主。

鄰近西貢市中心較知名的分層住宅為西貢苑及西貢花園。規模較大的西貢苑樓齡29年,由6座大廈組成,每座樓高7層,合共提供264伙,主打1房及2房戶,實用面積介乎264至671方呎。資料顯示,屋苑近半年只錄4宗成交,最新一宗為B座低層A室,實用面積292方呎,上月以288萬元成交,實呎約9863元。原業主2004年以66萬元買入單位,持貨12年,帳面獲利約222萬元或3倍。

另供應2房及3房戶的西貢花園樓齡25年,2座共提供160伙,每座樓高10層,實用面積由430至570方呎不等。最新一宗成交為第2座3樓F室,實用面積565方呎,於今年5月以533萬元易手,實呎約9430元。原業主於2009年以213萬元購入單位,持貨7年,帳面獲利約320萬元或1.5倍。

[睇樓手冊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1530&issue=20160716
西貢 市中心 二手 呎價 價逾 9000
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峻巒往元朗市中心 車程4分鐘

1 : GS(14)@2016-12-31 10:16:55

■峻巒 資料圖片



【本報訊】新地(016)早前宣傳峻巒時,聲稱由屋苑到元朗市中心,行車時間為3分36秒,記者日前驗樓後駕私家車由屋苑出發到元朗市中心,的確只是僅僅超過3分鐘,途中經過兩支交通燈,計及等燈時間,最多只是4分鐘,證明發展商所言非虛。事實上,不論是峻巒抑或東環,都不是處於鐵路沿線,由屋苑往來港鐵站,都要坐一程接駁車。至於東環更為偏離港鐵站,記者曾多次實地考察項目一帶,由東涌港鐵站起步,穿過東薈城,沿着單車常往來的海濱路,全程約15分鐘才抵達地盤。如果坐新大嶼山巴士37M,由東涌港鐵站往來昇薈的循環線,平日8至15分鐘一班,星期六、日及公眾假期10至15分鐘一班,車費3.2元,車程約8至10分鐘。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161231/19882293
峻巒 巒往 元朗 市中心 車程 分鐘
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LA市中心翻生!中資鉅資搶地狂起樓

1 : GS(14)@2017-01-12 08:03:20

來到美國洛杉磯市中心(LA Downtown),不少期待繁華城市的人會感到失望,破爛的大廈、一街無家者帳蓬,治安及衛生情況不單止令遊客卻步,就連本地人都表示不會到市中心玩,所以下班後儼如死城。不過,近年不少海外發展商趁機低吸市中心靚地起樓,自2014年至去年中,洛杉磯18宗土地交易中,就有至少7宗涉及內地發展商,金額超過190億美元(約1482億港元),所建的都是摩天大樓,相信不久將來洛杉磯市中心的地貌將會改頭換面。駐洛杉磯記者:張紫茵除了由大韓航空與洲際酒店合作發展的西岸最高大樓威爾夏大酒店(Wilshire Grand Tower)外,不少市中心的發展項目均是由中資負責,包拾綠地(Greenland)負責的大都會(Metropolis)項目和泛海(Oceanwide)的泛海廣場(Oceanwide Plaza),深圳合正(Shenzhen Hazens)亦已收購了附近Luxe酒店的一幅地,打算夷平後建2幢新住宅大樓及W酒店;而上海升龍集團美國子公司City Century上月入紙在同一條街上建三幢住宅大樓。以上提及的四個中資發展項目,每項目投資額均逾10億美元(約78億港元),地理位置亦相當優越,類近有位於市中心的娛樂集中地LA Live,幾步之隔就是洛杉磯湖人的主場史達普斯中心(Staples Center)以及洛杉磯會議展覽中心,還有不少食肆及劇場戲院,所以新項目除了建高尚住宅外,亦包括新酒店及購物中心等配套。如此理想的地段,中資集團都非常捨得以高價搶地。近兩年來,市中心最貴的四個地產交易中,其中三個就是綠地、泛海和深圳合正的開發項目;其中深圳合正就以1.04億美元(約8億港元)收購了史達普斯中心對面的2.5英畝的土地,以925美元(約7,215港元)一平方英呎的價格,創下2014年洛杉磯市中心最貴地段。據地產公司Transwestern統計,在洛杉磯市中心發展中的住宅項目,未來可以提供逾6,000個單位,為市中心的單位數量增加15%至4萬戶;未來仍然陸續有來。加州大學洛杉磯分校(UCLA)經濟學家俞偉雄(William Yu)表示,雖然洛杉磯是美國第二大城市,天氣極好加上地理位置亦近亞洲,但市中心發展追不上,過去10年甚至沒有甚麼大的發展項目,想找個新的房子十分困難,所以內地發展商來開發是一件好事。他又指,對於內地發展商而言,現時內地房地產已形成泡沫,出租房子的回報不如美國;加上中國經濟增長放緩,人民幣又不穩,發展海外項目可以分散風險,增加美元資產,所以內地發展商在洛杉磯投資是一個良性現象。




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中資地產商L.A.插旗帶你睇市中心新豪宅

1 : GS(14)@2017-01-22 02:17:09

《蘋果》早前報道,不少中資地產商在洛杉磯市中心(Downtown)插旗,尤其是在娛樂集中地LA Live附近就有四個新項目,其中最快獲得臨時入住證明(入伙紙)的就是綠地美國(Greenland USA)的大都會(Metropolis)第一期住宅項目。《蘋果》專訪綠地美國市場營銷部總監帕迪利亞(Sophia Padilla),以及帶大家睇大都會的示範單位。駐洛杉磯記者:張紫茵大都會項目由中國房地產企業綠地集團下屬的綠地美國公司投資建設,總投資額超過10億美元(約78億港元),佔地約2.5萬平方米,分兩期興建,第一期會有一幢住宅樓以及酒店Hotel Indigo,項目於2014年2月動工,迄今為洛杉磯帶來1.5萬個職位。對於項目的選址,Sophia表示,過去人們認為洛杉磯市中心與紐約等大城市一樣,不是一個宜居的地方,10年前洛杉磯市中心開始了其復興計劃,不少發展商開始到市中心買地或是進行市區重建項目,令到市中心開始回復生機,愈來愈多餐廳進駐,以及愈來愈多藝術館等元素注入,所以市中心地段極具潛力。除了綠地美國外,附近亦有其他中資發展商插旗起樓。Sophia笑言,相信綠地的項目是走奢華風格,所提供的體驗相信會打贏對手。此外地點方面亦具優勢,所有餐廳及娛樂均於步行距離內,而項目的所在地與LA Live仍有一街之隔,所以交通沒有太堵塞。第一期38層住宅樓宇去年12月30日已經取得入伙紙,六個戶型,合共提供308個住宅單位。面積有526呎的開放型單位、770呎至1,053呎的一房單位,以及1,489呎的兩房單位。Sophia表示,現階段已售出八成單位,入場費為60萬美元(約468萬港元)至85萬美元(約663萬港元);另外亦有8個頂層複式單位仍未推出,售價由290萬美元(約2,262萬港元)起。買家方面,Sophia指有六成為本地人,其餘買家則來自世界各地;有部份買家本身住在西岸,為了在市中心有一個Crash Pad(臨時居所),方便去史達普斯中心(Staples Center)看球賽、去迪士尼音樂廳看表演,或者其他在市中心的娛樂活動而買樓。位於法蘭西斯柯街(Figueroa Street)47樓銷售中心就展出了最小的開放式單位及832呎的一房單位。至於新酒店Hotel Indigo亦將於春季試業,將會提供350間房間;樓宇底層將會有合共7萬呎的零售面積。除了在洛杉磯外,綠地美國分別在紐約布魯克林區以及在三藩市亦有新項目,其中三藩市的地段將會打造成生物科技產業園。




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太古城3房呎租跌穿40元 低市價兩成 本月租賃宗數遠勝買賣沙田市中心半年來首失守500萬 嘉湖3房低見473萬 一周跌價11萬

1 : GS(14)@2018-11-22 07:44:07

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9135&issue=20181122
【明報專訊】樓市觀望氣氛濃厚,細價樓做價大幅回落,沙田市中心等7個屋苑本月共錄約7宗成交,較近年旺市時下跌逾四成,其中偉華中心有兩房戶成交價失守500萬元,為近半年沙田市中心屋苑再現400多萬元成交。與此同時,天水圍嘉湖山莊再有「細3房」跌穿500萬元,同類做價一周跌近11萬元。

明報記者 謝穎怡

沙田市中心一帶7個主要屋苑,本月只有沙田中心、好運中心及偉華中心錄得成交,其餘屋苑尚未「開齋」,相對於旺市時同期7個屋苑可錄約13宗成交,近期成交量下跌46%。中原高級分行經理杜文俊表示,偉華中心1座低層C室,實用308方呎,原則兩房改一房間隔,開價約498萬元,終減價18萬元或3.6%,以480萬元沽出,重返屋苑同類年初價水平,實呎15,584元。原業主1985年底以28.93萬元一手買入,持貨33年,帳面大幅獲利逾451萬元或15.6倍。同類單位今年初呎價曾逼2萬元,創沙田市中心屋苑新高,不過現時呎價則較高位下跌約兩成。

好運中心頂樓「無到」467萬沽

本月7宗成交中,有2宗樓價500萬元以下,除上述成交外,另一宗為好運中心一伙頂層兩房戶,成交價467萬元,實用面積326方呎,實呎約1.43萬元,惟代理稱,單位樓層不設升降機直達等因素,令單位成交價較低。現時沙田市中心屋苑只有一個低於500萬元放盤,為希爾頓中心實用274方呎單位,叫價480萬元,實呎叫價1.75萬元。

希爾頓中心實呎叫價1.75萬

至於新界上車屋苑天水圍嘉湖山莊,再有「細3房」跌穿500萬元,市場消息指,嘉湖山莊樂湖居12座低層C室,實用551方呎,新近以473萬元成交,實呎8584元。原業主1999年以170萬元買入,持貨19年,帳面獲利303萬元或1.78倍。事實上,屋苑上周已有「細3房」首次失守500萬元,單位為樂湖居13座低層G室,屬實用548方呎3房戶,成交價483.8萬元,現相隔約一周,同類單位再跌價近11萬元或2.2%。

黃埔大兩房今年首跌穿700萬

藍籌屋苑方面,紅磡黃埔花園「大兩房」戶今年首次跌穿700萬元,中原分行經理袁顯岸表示,黃埔花園2期1座中低層C室,實用466方呎,大兩房間隔,新近以680萬元成交,實呎14,592元。原業主早於1986年以38.1萬元買入,持貨32年,現帳面獲利641.9萬元或16.8倍。同類單位今年7月以900萬元高位易手,單位為面積相同的2期7座高層C室,實用約1.93萬元,上述新做價較高位大幅回落24%,重返去年6月水平。

太古城兩房連約 低市價一成沽

另鰂魚涌太古城兩房低市價一成沽,美聯高級分區營業經理吳肇基表示,太古城南山閣低層A室,實用536方呎,兩房間隔,本月放盤叫價1000萬元,減價35萬元或3.5%,以965萬元連租約易手,實呎18,004元。新買家為投資客,以現時單位月租1.9萬元計,租金回報約2.4厘。原業主1990年9月以113萬元買入,持貨28年,帳面獲利852萬元或7.5倍。
太古 房呎 呎租 租跌 跌穿 40 市價 兩成 本月 租賃 宗數 遠勝 買賣 沙田 市中心 半年 來首 失守 500 嘉湖 房低 低見 473 一周 跌價 11
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