誰來接住下落的刀?(評央行330房貸新政) 作者:管清友 誰來接住下落的刀?(評央行房貸政策調整) 事件:央行調整房貸政策。詳細文件附後。 1、為什麽調整? 930房貸新政和1122降息之後,房貸的“價”(房貸利率)雖然開始下降,但“量”依然偏緊。一線城市銷售去年四季度短暫好轉後再度掉頭向下,全國整體銷量仍未企穩,庫存居高不下,房地產投資反彈遙遙無期,一方面通過上下遊產業鏈加大經濟下行壓力,接近中央底限。另一方面拖累地方政府土地出讓金收入,加劇地方財政和債務壓力。 2、如何調整? 此前的地產政策松動主要是:放松限購、調整二套房貸認定、降低房貸利率、放松公積金貸款規則等,這次的措施主要是: 1)鼓勵銀行業金融機構繼續發放商業性個人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款,支持居民家庭購買普通自住房。 解讀:此前公積金貸款額度已有提高,但相對目前的房價和貸款需求而言仍是杯水車薪,很多人還是需要組合貸,但組合貸審批複雜、時間慢,一般交易雙方很少采用,此次提出鼓勵組合貸,有可能簡化審批流程,加快審批速度。 2)對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房,最低首付款比例調整為不低於40%,具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。 解讀:有房有貸的,用商業貸款購買二套房首付比例降至40%,超預期 進一步發揮住房公積金對合理住房消費的支持作用。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房,最低首付款比例為20%; 解讀:公積金貸款購買二套房的首付比例降至20%,符合預期 對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭,為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房,最低首付款比例為30%。 解讀:有房無貸的,用商業貸款購買二套房首付比例降至30%,超預期 按照支持合理住房需求(自住型和)下一步還有可能對交易環節稅費標準以及首套房的房貸進行調整,不過北京上海放開限購的可能性較低。 3、對房地產市場的影響? 短期壓力緩解,長期壓力不減。鼓勵組合貸以及二套房首付比例的下調力度超預期,房地產市場短期壓力緩解。但本輪房地產調整是短期因素(信貸偏緊)和中長期因素(政策回歸中性+高庫存+人口老齡化)共振的結果,現在救市只能緩解短期問題,但無法扭轉中長期趨勢。 第一,剛需人口已經進入下降通道,即便人口生育政策加快調整,也無法扭轉人口老齡化的趨勢。 第二,房地產的賺錢效應也已經消失,市場預期短期無法扭轉,即便短期房價企穩回升,未來房產在居民資產配置中的比例也將系統性下降。 第三,利率市場化背景下,銀行配置房貸的意願將系統性下降。第四,中央已經放棄了2003年確立的將房地產作為支柱產業的思路,新思路是雙軌制,政府負責保低端,其他的交給市場決定。綜合來看,房地產的投資屬性將更多讓位於消費屬性,從純投資的角度來看,房產造富的時代已經結束,未來將是股權造富的時代,不要去接下落的刀。 4、對宏觀經濟的影響? 房地產產業鏈不會因此複蘇,對宏觀經濟的拉動有限,房地產依然是當前經濟的主要下行壓力之一。房地產複蘇周期分為幾個階段:政策松-銷售反彈-庫存去化-拿地反彈-投資反彈。目前看,銷售仍未企穩,投資反彈仍遙遙無期,這也限制了制造業投資的空間和地方政府的公共收入和支出。所以僅靠地產放松無法扭轉經濟下行趨勢。 由此推斷,中央必將繼續加大穩增長力度,由公共部門接住私人部門下落的刀。下一步政策重點: 1)地產政策還可能進一步松動。我們在春節之後的第一篇報告《羊年之初的四個政策風口》中最早提示地產政策將有所松動,二套房房貸調整已經兌現,下一步稅費標準的松動也不會太遠,甚至有可能放松首套房信貸,不過北京上海放開限購的可能性較低。 2)貨幣政策繼續寬松。央行此前有“價”無“量”的操作導致降息後利率不降反升,高企的短期利率制約了長端利率的下行和金融對實體的支持,繼續降準勢在必行。從時點上看,4月概率大。一是財政繳款、外占下滑需要對沖,二是城投債到期高峰臨近,三是4月是兩會之後政策變動的高峰期,4月25日政治局會議之前可能提前行動。 2)基建投資繼續加碼。以一帶一路為轉折點,地方政府的消極怠工有望緩解,甚至可能掀起新一輪基建投資熱潮。區域上,福建是核心,新疆、廣西有可能成為關鍵區,陜西、江蘇、甘肅、內蒙、雲南等為輻射區。項目上,基礎設施的互聯互通最為優先。預計通向東南亞的基礎設施建設將率先啟動,巴基斯坦瓜達爾港、斯里蘭卡漢班托塔港等印度洋戰略性港口或稱為“一帶一路”首批戰略港口。中國中鐵、中國鐵建和中國交建三大基礎設施建設與海外項目施工企業最為受益。 附:央行文件 中國人民銀行各分行、營業管理部、各省會(首府)城市中心支行、副省級城市中心支行;各省、自治區、直轄市住房城鄉建設廳(建委)、銀監局,新疆生產建設兵團建設局;各國有商業銀行、股份制商業銀行,中國郵政儲蓄銀行,直轄市、新疆生產建設兵團住房公積金管理委員會、住房公積金管理中心: 為進一步完善個人住房信貸政策,支持居民自住和改善性住房需求,促進房地產市場平穩健康發展,經國務院批準,現就有關事項通知如下: 一、繼續做好住房金融服務工作,滿足居民家庭改善性住房需求。鼓勵銀行業金融機構繼續發放商業性個人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款,支持居民家庭購買普通自住房。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房,最低首付款比例調整為不低於40%,具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。 二、進一步發揮住房公積金對合理住房消費的支持作用。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房,最低首付款比例為20%;對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭,為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房,最低首付款比例為30%。 三、加強政策指導,做好貫徹落實、監督和政策評估工作。人民銀行、銀監會各級派出機構要按照“因地施策,分類指導”的原則,做好與地方政府的溝通工作,加強對銀行業金融機構執行差別化住房信貸政策情況的監督;在國家統一信貸政策基礎上,指導銀行業金融機構合理確定轄內商業性個人住房貸款最低首付款比例和利率水平;密切跟蹤和評估住房信貸政策的執行情況和實施效果,有效防範風險,促進當地房地產市場平穩健康發展。 請人民銀行各分行、營業管理部、省會(首府)城市中心支行、副省級城市中心支行,各省(自治區、直轄市)銀監局將本通知轉發至轄區內城市商業銀行、農村商業銀行、農村合作銀行、城鄉信用社、外資銀行、村鎮銀行。 (來自民生宏觀) |
十二月十二日,改變人類未來生活的最重要協議終於完成。 「《巴黎協議》對人類和我們的地球來說,是一次歷史性的勝利。」聯合國秘書長潘基文與法國總統歐蘭德(Francois Hollande)、法國外交部部長法比尤斯(Laurent Fabius)站在一起,舉手歡呼著說。 十二月的巴黎,香榭大道兩排林蔭下,掛著閃閃發亮的燈飾,上百攤市集賣著紅酒、烤香腸、可麗餅,店員忙著歡迎準備過耶誕節的市民和遊客,若沒注意到一旁拿著槍、四處巡邏的警察,如此歡樂氣氛,實在讓人難以想像,不到一個月前,這裡才剛發生過恐怖攻擊。 二○一五年聯合國氣候峰會,也稱聯合國氣候變化綱要公約第二十一次締約國大會,就在微妙氛圍下,在巴黎展開了。 十一月三十日的開幕式上,美國總統歐巴馬(BarackObama)、中國國家主席習近平等各國元首相繼發表演說。接著,全球一百九十五國代表齊聚一堂,展開為期兩週的多方談判。終於,在十二月十二日晚問七點半,完成長達三十九頁的最終協議,至少達成三點共識:第一,二十一世紀末,全球平均氣溫與前工業時代相比,上升不超過攝氏兩度,並朝攝氏一.五度的目標邁進。 第二,協議於二〇二〇年後生效,簽署並通過協議的國家,須訂定減碳目標,二〇一三年開始,每五年重新檢討、精進。 第三,已開發國家提供一千億美元「氣候資金」,幫開發中國家因應氣候變化。 這也是人類有史以來,首份要求所有國家減少碳排放量、對抗氣候變化的協議,比起一九九七年制定的《京都議定書》,來得更有效力。此協議出爐,未來使用煤、石油驅動的商業模式,將逐漸式微。 比起先前協議,為什麼這次的《巴黎協議》會成功? 首先,是人類比起過去更直接慼受到氣候變化所造成的威脅。 根據聯合國「跨政府間氣候變遷小組」(IPCC)估計,若政府、企業不採取任何減排措施,到了二〇五〇年,全球平均氣溫即將上升攝氏兩度,屆時地球上兩億人居住的地方、台灣北部淡水河沿岸一半區域,都將泡在水裡。 微軟》揪團成立「能源聯盟」偕臉書、阿里巴巴大舉投資新創團隊 事實上,過去一百年內,台灣都會區氣溫已上升攝氏一.四度,是全球平均的兩倍。今年,跨國保險組織勞合社倫敦總部和英國劍橋大學風險研究中心調查全球三百零一個城市,高居危險指數第一名的竟然是台北市,未來十年,因為各種自然災害造成的損失金額,更高達一千八百一十二億美元!我們所受的衝擊,其實比想像還大。 再來,是氣候變化對全球經濟的影響,讓企業不得不加緊面對。 IPCC研究指出,只要氣溫上升攝氏一度,全球人均國內生產毛額(GDP)就會下降八.五%,每個人的荷包越來越扁,企業的營運支出也將大於收入。相反的,如果你把危機化為轉機,未來十五年,這至少是十兆美元(約合新台幣三百三十兆元)以上的商機。 因此,今年聯合國氣候峰會上,微軟創辦人蓋茲(Bill Gates)找來臉書創辦人佐伯格(Mark Zuckerberg以及阿里巴巴集團創辦人馬雲等二十八位企業、投資界大老,成立「突破能源聯盟」,投資各種新創團隊、實驗室,運用商業力量找出解決辦法。 蘋果》聯手鴻海建太陽能廠未來你的iPhone,靠太陽能發電製造 不只蓋茲揪團,二〇〇九年起,蘋果每年都會針對自身的碳排放量進行調查。 其結果顯示,由供應鏈產生的碳排放量,高達總量的七成,因此,蘋果執行長庫克(Tim Cook)決定聯手鴻海,在中國河南興建太陽能電廠,目標產出超過六億瓦電力,未來你買的每一支日iPhone手機,很可能都是用太陽能發電所製造出來的! 當蘋果一個動作瞄準供應鏈,準備減少生產過程產生的碳排放量,這牽動的可是台灣三十多家供應商。 「今天不做,搞不好明天就被踢出供應商名單,」資誠永續發展服務公司董事長朱竹元指出,國際企業推節能,台灣業者卻沒有迫切感,但從蘋果大力鼓吹綠能就知道,這是既定趨勢,未來蘋果若對供應商一聲號令,沒有人敢不遵從,台廠反應太慢,訂單恐被搶走。 除了影響訂單,企業夠不夠「綠」,甚至會影響消費者的購買欲。 二〇一 一年,非營利組織Carbon TrustStandard己針對一千名英國消費者進行調查,其中六六%傾向購買有環保名聲的品牌,甚至有五六%的消費者對這些品牌具有忠誠度。 上述因素,都讓企業看待節能減碳,不再只是一門好生意,而是必備競爭力。 這一次,全球五百大企業也來到巴黎,參與周邊會議和展覽,分享他們如何透過實際作為,增加「綠色競爭力」。 走進位於香榭大道旁的大皇宮,這裡是氣候峰會主會場外最大的展覽區域,關心的主題正是:企業因應氣候變化的解決方案。參展企業近七十家,包括國際電力大廠ABB,網通設備廠思科(Cisco)、電動車大廠特斯拉,以及消費性品牌可口可樂、萊雅等。以綠建築為主題參展的台達電、電動機車廠Gogoro更是唯二來自台灣企業界的代表。 台達電》蓋節能綠建築貢獻營收不大,卻獲非、義官員談合作 五年前,台達電決定轉型,從原先專注在電源供應器的四十多年大廠,朝提供客戶整套電源管理方案邁進。但台達電要如何讓客戶相信,老字號的它也懂大數據、物聯網等新科技,可以用一支手機管整座工廠的電源系統? 「這時候我們所做的實際案例就非常重要,」台達電品牌長郭珊珊說。因此,二〇〇六年開始台達電和建築師合作,先用自己的工廠當示範,蓋起節能效果三成到五成的綠建築,接著再到偏鄉蓋教室和住宅,即便目前所做的二十一棟綠建築中,半數都是公益性質,對營收貢獻還不大,卻成為宣傳新事業的活招牌。 像這次在聯合國主要展區設展,其太陽能建築就吸引不少非洲國家官員注意,連義大利政府都上門談合作,打開國際大門。也因此,台達電在能源管理業務上的營收,從二〇二年占總營收逾一成,增加到今年的三成,顯示轉型初步成績。當綠色競爭力逐漸成為顯學,做不到的企業,又會怎樣? 近來最慘烈例子莫過於福斯(Volkswagen)。十年前,美國提高柴油車排氣標準,福斯於是藉由在廢氣排放軟體動手腳,美化廢氣排放量。但今年九月中旬被美國政府發現,廢氣排放量數字造假,實際排放量遠超過法定標準三十倍。 消息公布後,福斯汽車股價狂瀉超過三成,信用評等被從A級調降到BBB+級,可能在美國面臨高達一百八十億美元罰款,在美國單月銷售量年減達二五%,不只打壞名聲,也影響獲利。 其實,綠色競爭力高的企業,也更容易得到資本市場青睞,有助於吸金。 綠色產業》票房毒藥變綠金 英國海港城變「綠」,成了創新中心 過去,投資綠色概念產業,好比捐錢做公益。英國愛丁堡大學針對一千四百檔基金研究顯示,「綠色」基金有如票房毒藥,由於產業不大,往往只有中小型股、新興公司可投資,波動與風險皆大,表現遠不如投資石化燃料業的「黑色」基金,績效也落後一般基金平均值。 但隨著更多企業投入綠色產業,綠色基金表現在二〇三一年起大為改善,超前黑色基金,與一般基金平均值在伯仲之間。 新世代的綠色投資不應只看所謂的綠色概念股,在所有產業中,綠化、節能、減碳做得最好的公司,股價、獲利表現平均皆能比競爭對手突出。 貝萊德(BlackRock)今年十月發表的氣候變遷對投資組合影響報告中發現,MSCI全球股票指數的成分股中,每單位營收碳排放量減少最多的前二〇%公司,這三年來股價表現較MSCI全球股票指數高出六%;減碳表現最差的二〇%公司,股價走勢落後指數也約達六%。如今,在大趨勢推動下,包括國際上的永續性指數,企業社會責任報告書以及新興的整合性報告書,也透過投資市場,在在增加對企業綠化的壓力。 由此可見,當《巴黎協議》出爐,未來節能減碳對企業來說已經不是「Yes」或「No」的加分選項,而是為了經營,必須找出解方的一門課題。 而我們在巴黎氣候峰會現場也發現,連城市都可以因為變得更「綠」,吸引更多的資金和人才。 例如,獲得今年歐盟「綠色首都」獎的英國城布里斯托(Bristol),其商業繁榮程度不及倫敦,卻從二〇〇五年開始確定以「永續生活」做為定位,陸續投資超過五億英鎊,改善能源和交通建設,並成立數百萬英鎊不等的基金,吸引從事環保與科技相關的新創團隊進駐。 十年下來,布里斯托已經從一個海港城市,搖身一變成為管理諮詢公司麥肯錫眼中的「創新中心」,也是英國最適合從事新創事業的城市,勝過牛津、劍橋,一個只有四十四萬人的二線城市,因此創造了近萬名綠能相關產業工作人口。 「行動不是一個選項,而是我們必須去做的一件事,」布里斯托市長弗格森(George Ferguson)在這次氣候峰會的永續創新論壇上說。 巴黎峰會結束,企業對抗氣候變化腳步正要快速展開。未來,面對各國政府更嚴格的減排規定,以及投資人、客戶環保意識日益覺醒,過去一支皮箱走遍全世界做生意的台灣企業,還能置身於外嗎? |
今日下午三點民航局召開了緊急安全視頻會,通報了東航兩飛機險相撞事件調查的初步結論,認為這是一起塔臺管制員遺忘飛機動態,違反工作標準,造成的一起人為原因嚴重事故征候。性質極為嚴重,屬A類跑道入侵。
10月11日中午,上海虹橋機場發生了兩架飛機險些相撞的事件。事情的經過大概是這樣:
10月11日,東航飛行員(一名機長,兩位副駕駛)同往常一樣認真細致地做著飛行準備。當天他們將駕駛A320(機號B-2337)執行MU5643航班,由上海虹橋起飛,將147名旅客送往天津。
11:54飛機在晚點了19分鐘後,終於接到塔臺指令開車滑出。
12:03塔臺指揮飛機進跑道36L,機組在執行完起飛前檢查單之後進跑道。
12:04塔臺指揮:跑道36L,可以起飛。
機組在確認跑道無障礙的情況下,執行起飛動作,然而,就在飛機滑跑速度達到110節(每小時200公里)左右時,機長突然發現有一架A330正準備橫穿36L跑道,在立即讓中間座詢問塔臺時,機長觀察並確認該A330飛機確實是在穿越跑道,此時飛機速度已達130節(每小時240公里),在這千鈞一發的時刻,機長短暫判斷現在減速剎車,很有可能因距離太近停不下來,而此時飛機速度已接近擡輪速度,加速起飛才可能避免相撞。於是決定繼續起飛, TOGA(最大推力)帶桿起飛。
而此時,東航MU5106航班(A330執飛)正載著266名旅客從北京飛抵上海,並得到空管指令穿越跑道前往航站樓停靠。就在穿越36L跑道過程中,MU5106航班機組也發現了有飛機正在滑跑起飛,立即加速滑行以盡快脫離跑道。最終,東航A320飛機從A330上空飛越,成功的讓439條生命避免了可能的事故(旅客413人、機組26人)。
在14日召開的緊急安全視頻會議上,進一步還原了當時的更多細節。兩架飛機當時的垂直距離僅19米,翼尖距13米,就差三秒就造成兩機相撞。多虧320機組處置果斷,操縱正確,才避免了一起事故。
不過,當時副駕駛操縱也有所遲疑,點了一下剎車,多虧機長迅速接過操縱,以7.03度/秒的速率,帶桿到機械止動位。
(圖為該事件中的320機長)
因此,此次事件中,一方面管制員違反相關規定,盲目指揮,二是330機組接受了穿越跑道的錯誤指令後,雖然看到了飛機起飛,但並未提出質疑,觀察不周,不過機組沒有機械聽從塔臺原地等待的指令,而是加速穿越,也避免了兩機相撞。320機長則處理非常到位,臨危決斷,立了大功。
大歸元片區內已經拆掉一半的小區。(王露曉/圖)
(本文首發於2017年1月19日《南方周末》,原標題為《公告一出,產權證作廢? 武漢漢陽註銷330拆遷戶不動產證引爭議》)
武漢漢陽,國土資源和規劃局以公告方式,註銷了三百多戶居民的不動產權證,其中約90%尚未簽訂房屋征收補償協議。
武漢市國土局:依據《武漢市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》,“房屋被依法征收的,國有土地使用權同時收回,房屋、土地管理部門可以根據征收補償協議或者征收補償決定直接辦理註銷登記手續。”
對於政府征收決定的效力,國務院未明確。學界有兩種觀點:征收決定一旦作出便生效;征收決定只是征收過程的一個開端。
2017年1月15日淩晨不到1點,武漢市漢陽區平田北村的老陳一家都已入睡。突然,一夥人破門而入,舉著滅火器狂噴,噴完就走。“具體幾個人我沒看清。家里都是白色的,我們也被噴成了白色。眼睛里全是白灰,睜不開。”老陳的妻子說。
這是一棟八層高的灰黃樓房,破敗不堪,幾乎所有門窗全被拆卸下來,樓外的路面堆滿垃圾。還住在這里的人家不多了。老陳一家三口住在一層角落里一套不足40平米的單元房中,樓外有間10平米左右的瓦房,住著老陳八十多歲的父親。
老陳的房子還在,但2016年11月30日,房子的國有土地使用證已被武漢市國土資源和規劃局漢陽分局(下稱“漢陽國土局”)註銷。
與老陳相似,劉澄(化名)也住平田北村,土地證在同一天被註銷。半個月後,她才在新聞里看到註銷土地證的消息。跑到區里一問,原來土地證註銷的前10天,她的房產證已被註銷。
武漢市國土資源和規劃局官網顯示,自2016年11月19日起,漢陽國土局分27批、註銷了330戶居民的不動產權屬證書或不動產登記證明,僅11月26日便註銷152戶。據南方周末記者了解,三百多戶中,約90%尚未與漢陽區政府簽訂房屋征收補償協議。
對老陳等人的遭遇,知名拆遷業務律師王才亮感到憂懼:房子還在,產權證書卻被註銷了,公民的房屋所有權竟然如此脆弱?
平田北村位於武漢老城區鸚鵡大道與歸元禪寺之間,屬於大歸元片區,住宅密集。附近除了類似的老舊小區,還有許多私房。這個生活成本較低的片區內,住的多是老人和租戶,有些社區每月只需交納5元垃圾處理費,停車費也便宜。
在致大歸元片區居民的信中,漢陽區房屋征收管理辦公室(下稱“漢陽征收辦”)、翠微街道辦事處寫道,片區是“歷史悠久的老城區,範圍內危房相對集中,道路、管網、消防等基礎設施相對落後,影響了居民的正常生活”。為此,大歸元片區成為武漢舊城改造的重點之一,並列入2014年度漢陽國民經濟和社會發展計劃。未來的大歸元,將成為“都市商貿中心,歷史文化名街,城市繁榮地標”。
按照武漢市的國有土地上房屋征收程序,漢陽征收辦要先擬定征收補償方案,經區政府審定、論證後公布。據漢陽區相關工作人員介紹,2014年9月16日至10月16日,大歸元片區的征收補償方案在征收範圍內公示。彼時,被征收房屋的權屬入戶調查已完成,調查結果已公示。
距平田北村不遠的翠微路上,有一棟白色三層小樓,門口掛著大歸元片區平田小區舊城改建征收辦公室的牌子。樓里是武漢永誌房屋征收服務有限公司、武漢秋平房屋征收服務有限公司的工作人員。他們與建橋街道(原翠微街道)辦事處簽約合作,征收過程中同居民打交道最多,被俗稱為“拆遷公司”。一層大廳里,至今豎著平田小區片房屋征收補償方案的展板,展板顯示,被征收人可選擇貨幣補償或房屋產權調換。
老王與老陳隔著兩棟樓,四代五口擠在一套七十多平米的單元房里。老王這樣的家庭,人口多,房屋面積不大,評估下來每平米八九千元。如果選擇貨幣補償,六七十萬的補償款根本買不到位置、大小合適的商品房。和許多經濟拮據的人家一樣,他們希望進行產權調換,用舊房換一套新房。“可是置換的房子蠻少”,老王說,不管規定怎樣,落實到自己這里只剩下一個選擇:貨幣交易。
即便那些要到房子的人,想要回遷到大歸元寺這樣的城市核心地段也不容易。依據《國有土地上房屋征收與補償條例》,因舊城改建征收個人住宅的,如果被征收人選擇產權調換,政府應當提供改建地段或就近地段的房屋。但在公示的征收補償方案中,10個產權調換房源小區中,只有漢陽城、世茂錦繡長江兩處位於武漢市二環以內,與大歸元片相去不遠;其他小區均在漢陽區相對偏遠的位置。
老王聽說,大歸元寺附近將來要成為商業區,即便再建居民樓,自己也買不起。
拆遷公司一名姚姓工作人員告訴南方周末記者,居民間確實會出現爭搶房源的情況。“現在(置換房源)都是商品房,沒有福利保障房。但是你可以走另一個程序,去申請(保障房)。”這位工作人員表示,如果買不了房子,還可以向政府申請公租房。
既然換不到房,錢能不能多拿一些?家住合作南村、同屬大歸元片的老文,與拆遷公司交涉過不下10次,評估價格每平米8740元依然沒變,但拆遷公司人員告訴他,最多不超過11000元。居民孫洋(化名)對自己的房屋評估價格不滿,依程序申請了重新評估。可再次評估後價格沒有任何改變,要向武漢市房地產價格評估委員會申訴,又要掏一筆錢。“我們拆遷戶都是低收入,擔心錢花了還是原結果。”孫洋只好放棄。
對於這種爭取,南方某法院行政庭的一名法官表示“希望不大”。他告訴南方周末記者,各項目都有征收補償方案,執行統一的標準,“實際上沒有協商空間”。而有彈性、可以爭取的,大概只有早簽協議、早搬遷的獎勵。“一旦超出獎勵時間,全是正常標準。”
陳勤家的小樓旁挖掘機正在工作,隨著機器啟動,整棟樓都在震顫。(王露曉/圖)
舊城改建、房屋征收,這種涉及成千上萬居民利益的事,需要經過一系列公開。從最初的入戶調查開始,權屬調查結果要公示,征收補償方案要公示,選取補償評估機構要公示,征收補償決定還要公示。
2014年11月21日,漢陽征收辦公示征收補償方案征求意見結果的同一天,漢陽區政府下達了大歸元片區的房屋征收決定。
上述拆遷公司姚姓工作人員及漢陽區工作人員告訴南方周末記者,對於各種方案、決定,基層工作人員都會張貼、宣傳,設置解答點答疑解惑,分戶評估報告送達,協商簽約,甚至開私車帶被征收人挑選置換房源。
但南方周末記者從此前的媒體報道中發現,許多居民“仍然不太了解詳情”。多名受訪居民也表示,有些公告、征求意見就像走過場。老王對南方周末記者表示,“你要到他(拆遷公司)那里,他才拿筆給你算”。
除了拆遷公司,老王還到臨時設在歸元大覺酒店的辦公點找過政府拆遷辦。但是拆遷辦並未處理老王的問題,“說把權力都下放給拆遷公司了”。
由於對補償方案不滿,一些居民不肯簽訂拆遷補償協議。針對這些住戶,漢陽區聘請了房屋征收方面的專業律師團隊,擬定每戶的征收補償決定並出具律師意見函。
就在協商簽署補償協議、擬定審核補償決定的同時,2015年春夏,大歸元片區征收後的拆遷工作逐步展開。各地拆遷過程中經常出現的逼遷問題,似乎也開始在大歸元寺附近上演。
據老王介紹,2016年3月左右,拆遷區域與非拆遷區域間砌起一道圍墻,通行十分不便。接下來,路燈開始斷電,電子眼監控開始撤走。老王家的電視線、網線也都斷了。
“他們還鬥狠,說要是不搬就把你們交到法院,讓法院判你。”家住合作南村的陳勤(化名)說。
目前漢陽征收辦、建橋街道辦未向法院申請過強制執行。拆遷公司給南方周末記者的說法是,現在只是說做好宣傳工作,“真的還沒有走到這麽極端的地步”。
漢陽區國土局回應南方周末記者:該項目截至目前,漢陽區政府或相關部門未成為行政複議被申請人或行政訴訟被告。
隨著簽訂拆遷補償協議的居民不斷增加,越來越多的住戶搬離了大歸元片區。如今,拆遷公司辦公的小白樓里,有的門上貼著《敦請協商、簽訂房屋征收補償協議的催告書》,有的門上貼著打印出來的新聞報道《武漢現最牛釘子戶要價3000萬否則不拆,法院:先拆再說》。
“大概(住戶)搬走百分之七八十的時候,那些事情(疑似逼遷事件)就都不搞了。”老王說,到了2016年11月,拆遷公司的人也不來談判了。“要找得是你去找他談。還要找熟人,要不他不給你談。”
老王告訴南方周末記者,拆遷公司收走“兩證”(房產證、土地證,或者兩證合一的不動產權證)後,才會給你計算具體的補償價格,銀行也會把補償款備好。徹底搬遷時,住戶再用鑰匙換錢。
然而,沒交“兩證”的人無論如何也沒料到,自家的“兩證”會被政府註銷。征收啟動超過兩年,從來沒人告訴過他們會有這樣的後果。他們想不通:我家沒簽補償協議,沒拿補償款,房子也沒拆,房產證、土地證怎麽就成了廢紙?
南方周末記者采訪的多位居民表示,直到2016年12月,鄰里間才有人發現成批成批的產權證被漢陽國土局註銷了,“作廢公告”就在武漢市國土資源和規劃局的網站上。
每篇公告的最前面寫著,“因我機構無法收回下列不動產權屬證書和不動產登記證明,根據《不動產登記暫行條例實施細則》第二十三條的規定,現公告作廢。”該條規定,因不動產權利滅失等情形,不動產權屬證書或不動產登記證明確實無法收回的,應當在不動產登記機構門戶網站或當地公開發行的報刊上公告作廢。
同時,“作廢公告”還為所列的每件不動產權屬證書進行了備註。比如坐落在翠微橫路2、4、6號的“陽國用(商2003)第4909號”證書,權利類型為“國有建設用地使用權/房屋(構築物)所有權”,其備註項里寫道,“根據《武漢市漢陽區人民政府關於漢陽區大歸元片區西片A地塊舊城改建項目房屋征收決定》(陽政征決字[2014]第10號)及武漢市漢陽區人民政府房屋征收補償決定書(陽政征補[2016]14號),並經漢陽區房屋征收管理辦公室申請,依法註銷國有土地使用權。”
27批、330件註銷公告全部采用統一格式,對征收補償協議只字未提。
事實上,大歸元片區330戶居民的遭遇,在武漢並非首例。據《中國經營報》報道,2015年10月29日,武漢市東湖開發區國土局公告註銷49件不動產權證;2016年4月13日,武漢市東西湖區公告註銷142件不動產權證;2016年5月26日,東湖區又公告註銷43件不動產權證。
一名行政庭法官猜測,批量化地直接註銷權屬證書,很可能因為政府的征收、拆遷工作“推進得太急”。
針對大歸元片區的不動產證註銷,武漢市國土資源和規劃局向南方周末記者表示,註銷的一項重要法律依據是《武漢市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》(下稱《實施辦法》)第20條第3款,“房屋被依法征收的,國有土地使用權同時收回,房屋、土地管理部門可以根據征收補償協議或者征收補償決定直接辦理註銷登記手續。”
對此,中國政法大學法治政府研究院副教授趙鵬表示,武漢市的《實施辦法》打了一個擦邊球。“因為國務院的《國有土地上房屋征收與補償條例》沒有明確征收決定的效力,而學界對此尚有爭議。”
一種觀點認為,政府征收決定一旦作出便會生效,也就是說,從下達征收決定的一刻起,居民的房屋所有權、土地使用權便已滅失。不動產權證上交與否,都不再有任何意義。如果對征收決定不服,居民可以申請政府裁決、行政複議或提起行政訴訟。
在第二種觀點里,房屋征收決定只是征收過程的一個環節,是一個開端。“有了征收決定,才能進入下一個程序,比如簽訂征收補償協議”。當補償協議談妥、補償履行完畢,或政府裁決、行政複議、行政訴訟的一系列程序走完,房屋所有權、土地使用權才發生轉移。
“像這種對一個法條理解有偏差的情況,最好是按照對老百姓有利的方式去解釋。”趙鵬說。
據北京市住建系統的一名工作人員透露,北京在實踐中采用第二種做法。要等到全部流程走完、有異議的案件完結,才會申請註銷不動產權屬證書。這樣做,比較緩和、穩妥。
此外,趙鵬認為,武漢市是否有權力對征收決定的效力進行解釋存在疑義。因為立法法第8條規定,對非國有財產的征收、征用只能制定法律。“這是法律保留的事情。”趙鵬說,而武漢的《實施辦法》只是一個地方政府規章,無權對此立法。
在征收決定效力的問題上,中國青年政治學院法學院副教授王雷也認為,征收決定作出或公告後並不當然生效。從物權法角度分析,征收決定要想生效,還須滿足基於公共利益需求、符合法定權限和法定程序、依法作出補償等三點。
“特別要強調征收決定自征收補償完成時生效。”王雷說,如果被征收人未得到任何補償,征收機關就徑行辦理註銷登記,這種做法不妥。
而對於陳勤、劉澄這樣的家庭來說,他們沒有簽訂補償協議,至今也未確定或獲得補償。“老百姓不懂法,看見補償方案過低,以為用腳投票、不(在補償協議上)簽字就可以了。”正如一位居民向南方周末記者所說,出於經濟、精力的考慮,出於對維權程序的不了解,許多人不僅不簽協議不搬遷,還錯過了60天的行政複議期限。
據漢陽區工作人員介紹,此次大歸元片區翠微片項目被征收房屋總數約8800戶,涉及房屋總建築面積約86.87萬平米。截至2016年12月31日,項目已與8505戶居民簽訂了房屋征收補償協議。在不動產權屬證書註銷的三百多戶中,約30戶已協商簽訂補償協議。
盡管對補償方案不滿,老王依然簽了協議,並無可奈何地選擇了貨幣補償。春節前,他即將告別這棟住了26年的老屋,離開這片斑駁雜亂的廢墟。
(南方周末實習生孫茜茜對本文亦有貢獻)