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工廈蝸居 非人生活

2011-2-24  NM




樓價租金飛升,沒有能力的,被迫屈住工廠大廈蝸居。

上月底,有人報警指位於大角嘴一住宅單位遭人爆竊,被賊人潛入偷走兩部二手舊式電視機。

警方接報到場調查,駭然發現上址並非住宅,而是一幢達四十多年樓齡的舊工廠,工廠五樓單位廠去樓空後,被人改建成廿多戶板間房,然後以比同區便宜三成的租金吸引住客,於是一班低收入的工人、新移民、獨居老人及道友等便遷到廠房居住。

一宗單純的爆竊案,揭發現今香港,在地產商控制樓市下,邊緣階層如何在廠房板間房內,過着非人的蝸居生活。

上址位於大角嘴洋松街,五層工廠,外牆污漬斑斑、鋼筋外露,不時有石屎剝落。

一至三樓只有少數單位被租用作倉庫外,四樓已改裝成乒乓球室,五樓曾經是製衣廠,但如今整層則被人用木板劏成幾十戶板間房。由於工廠樓底夠高,單位更凌空加建閣樓;其中一個門口只有一米高,進入時必須彎下身子。

樓下工廠大閘長開,沒有保安,任何人均能進進出出,治安奇差。

兩層樓,全部木製板間房,僅有兩個小型滅火器放在走廊,上面標示已經過期。

領綜援等公屋

每間板間房門外均裝上鐵鎖,拍門沒人應門,終於等到一名老伯從其中一間出來,自稱姓張,七十歲,獨居租住其中一間七十多呎板間房,月租一千三百五十元。

張伯說在該處已住了兩年多,因為毋須按金,只須繳交一個月上期,所以吸引他租住。他每月領取一千二百多元綜援租金津貼,但板間房每月租金一千三百五十元,另加每月約一百元電費,租金津貼根本付不起。

「所以喺我份食用津貼二千五百元裡面撥多兩百幾出來交租,每個月交完租後,衫都唔夠錢買多件,沖涼液、牙膏都唔買,每日都係得七十幾蚊食用,而家買個飯盒都三十幾,得嗰雞碎咁多,你話點生活?政府啲官正仆街。」張怒氣沖沖地埋怨起政府援助太少。

他表示,住在該工廠的住客約有廿多戶,因可月租或日租,住客進進出出,都是低收入、失業或領取綜援的單身漢。

「乜人都有,所以個個鎖門,都唔知啲人係做乜?啲人周圍吐痰,丟煙頭垃圾,後樓梯經常有吸毒工具,如果我唔係尿急,要出來用廁所,都全日鎖埋門唔會出來。」張伯說。

木虱屎尿為鄰

工廠從後門進入後便是一格多人共用的廁所,門外傳來陣陣屎尿惡臭。昏暗走廊,一地雜物,天花外露的電線殘舊非常,卻被住客用來晾曬還滴着水的衣衫,一旦發生火警,後果將是不堪設想。

張伯指,工廠無人維修,老鼠出沒多,最叫他痛苦的,是木虱。

「我真係冇錢,但如果夏天唔買支滅虱噴霧,真係住唔到人,全身被咬到爛晒,我買兩支滅虱噴霧,用咗我百幾蚊,唯有兩日唔食飯。」張伯帶記者進入他的房間,一張床,一個櫃、一部舊電視。地上的電飯煲及熱水煲是社工送的,這便是張伯的全部。

其實張伯兩年多前已向政府申請獨居長者公屋,但等了又等,一直未有回覆。

兇惡包租婆

正欲向張伯了解詳情時,兩名男子及一名兇神惡煞、自稱收租婆的簡姓女子一衝而上,大聲喝斥記者不要搞事,還趕記者離開。

「我係呢度負責人,呢到事無大小都同我有關。你哋出去,呢度私人地方,你哋唔好搞事。」簡姓婦人喝斥記者立即離開,身後兩名大隻男子更惡形惡相大聲附和。

翻查物業資料,發現該工廠四、五樓單位均由伍福(又名伍時福)持有,五樓連天台是七三年以三十多萬買入,而屋宇署過去三年已最少四度向伍姓業主採取行動, 由○七年底開始,屋宇署陸續發現上址四及五字樓及天台有非法改建、僭建物等,遂曾多次發警告信、清拆令及三度釘契。但記者駭然發現伍福早於一九九四年已逝 世,業權在文件上沒有註明轉讓給誰人,只有在一份遺產文件上,指伍福部分資產傳給一名伍大華的男人,相信是他的兒子。

伍大華現居於何文田高尚住宅區,記者多次到上址找他,其工人均指他外遊不在香港。

單位三度被釘契,業主卻一於少理,「疊埋心水」租樓便算,而屋宇署又無權上門趕住客離開,更無法執行清拆令,故政府卻一直沒有任何方法可處理。

廠房住宅出租

其實,大角嘴舊式工廠大廈主要在五十年代興建,由於沒有裝置電梯,工廈未能成功轉型作寫字樓,加上日久失修,新式工廈租金現亦只需七至八元一呎,舊式工廠因此自然被淘汰,現今大多人去樓空。

根據《香港物業報告2010》指出,現時本港本來建作設計為工貿的廠廈,空置率達百分之十,當中百分之五十集中在觀塘、深水埗、大角嘴和葵青等舊區。

廠房空置,但乏人買賣,近年隨着樓價和租金不斷向上,廉價住屋需求極大,於是不少業主為了賺錢,約在六年前開始把工廈非法改建成劏房。「呢啲工廠根本唔會 有人買,其實業主都係等收購重建,平日與其空置係到,不如租俾人住賺錢,一間房一千幾,三十間一個月三萬,簡直發達。」一名地產經紀指出,工廈早年買入價 都是極便宜,租出回報極高,所以業主也懶理政府的釘契,一心一意賺取租金。

油尖旺區區議員陳文佑坦言,區內工廠違規改建情形嚴重:「單係大角嘴呢區,工廈變成住宅的房間都有百幾間,好多住客都係等緊公屋。而家租金昂貴,一間同區 細套房都要兩、三千,領取綜援或低收入人士根本租不起,因此呢啲工廠改建成的板間房有市場。」陳文佑說,工廈蝸居族亦將愈來愈多。

工廈業主四招對抗政府

屋宇署發言人指,如果發現業主在任何大廈進行違例建築工程(包括加建及改建),可根據《建築物條例》發出清拆命令。如果業主沒有在「清拆命令」所指定的日 期前清拆僭建物,屋宇署便會指示政府承建商進行清拆,並於其後向業主悉數追討工程費連監工費。屋宇署亦可根據《建築物條例》向該業主提出檢控。如不遵行法 定命令屬刑事罪行,最高刑罰為監禁一年及罰款港幣二十萬。

不過,業主一於少理,並採取以下方法對抗:

1. 工廈業主一般從不露面,不會高調透過地產代理有房出租,只會在報紙上刊登分類廣告指有房出租,用低租金吸引人租住。業主亦會着住戶不要開門給非住戶,以防被人查出改建。

2. 因為消防處、屋宇署及地政署等政府部門各顧各,沒有任何協調工作。如消防巡查時,如發現防煙門不合規格,只會着業主更換防煙門,就連內裡是非法改建的板間房亦不知,故業主亦一於少理。

3. 因為屋宇署無權入屋,部分業主採用「鎖門不開、釘契不理」的對策,屋宇署亦無符,業主繼續出租工廈劏房圖利。屋宇署發言人證實,業主拒絕清拆僭建物,單位又長期鎖門不開,屋宇署多次派員入屋調查都告失敗。

4. 當地政署介入事件,會派員到單位張貼告示,指地政署人員將會在指定日期到上址調查,此舉又是浪費時間,因住客會收到業主通知走鬼,到時逃過署方調查便可。


工廈 蝸居 非人 生活
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工廈賣水貨 強攻大陸客

2012-2-2  NM




我叫Joey,中文名洪翠玲。三 年前,我只是一個在太子聯合廣場開設「OP beauty」,賣水貨韓國護膚品的小老闆。當時每兩個月便要飛到韓國的零售店入貨,一個人拖着一個大喼,舟車勞頓,但每月只有三萬元營業額。加上從零售 店入貨,毛利只有三成,扣除租金,連自己人工都付不起,更莫說盈利。

我不想再墨守成規,希望可以有發圍。於是在韓國入貨時,順便在當地的專櫃「打躉」,花了一年半時間「飲茶灌水式」搭路,終於給我在當地遇上了生產護膚品的 廠家,讓我以批發價入貨。另一方面,我向在聯合賣衫的行家打聽下,知道近年人民幣升值,專營批發的荔枝角香港工業中心(香工)來了一大班來香港攞貨的大陸 水貨客,花錢入貨毫不手軟,故在大半年前,我決定兼做批發賺「人仔」。過去一個月,做了近八十萬元生意,淨賺十六萬元!大家近來說內地人是蝗蟲,但沒有他 們,我才頭痛。

香工最熱鬧就是星期一,一批批大陸客,晨早六、七時由深圳、廣州、無錫、西安甚至哈爾濱,拖着一個、兩個空的喼,搭火車、飛機來港「直踩」香工。來到已是 中午時分,為慳時間,他們會買飯盒蹲在大堂口食。食飽飯,他們開始逐間店掃貨。我在開鋪初期常在香工門口派傳單,即使我的店在五樓,也有不少大陸客順便 來幫襯。以前做零售,護膚品一支一支賣,一個月才有三萬元營業額。現在做大陸客生意,他們一次買三萬元貨,試過有客人一次過買二十萬元「人仔」的貨,以現 金找數。為方便他們掃貨,我索性在內地開了個銀行戶口,讓他們可直接入錢,免去兌換港紙的手續費。

從前香港人在內地入貨拿回來賣。但風水輪流轉,人民幣升值,加上內地人富起來,喜歡用「來路」貨,故不少大陸客來港入貨,回內地轉售。我有一個內地熟客, 學人「秘撈」做生意,獨沽一味向我買韓國BB霜放在淘寶網轉售,月賺五千元,好過他一個月人工。

冒險偷運水貨

他們買完貨後,會用衫把貨包好,拖到上水找運水貨的阿姐偷運過關。如此偷偷摸摸,因為根據內地法例,每件進口的產品,要徵收稅項之餘,又要申請證書,註明 生產地、存貨量。被海關發現走水貨,整批貨沒收,還要罰款。但錢作怪,他們不得不冒險。為了服侍這班貴賓,我聘請了一個內地新移民,以QQ跟他們溝通,他 與客人混熟了,客人可以電郵或電話先訂貨,讓我準備好,才來取貨。大陸人英文差,每次有新產品,我會把韓英對照的使用說明書,翻譯成中文版本送給他們,更 提議他們貼在貨架上。遇上內地客新店開張,我會抽空往內地,跟貨擺位。大陸客貪小便宜,因此每次幫襯,我便會送二十多袋試用裝給他們。我還接受客人買貨上 架後,一個月內賣不出,可以原貨退還。陳先生是我的熟客仔,他在廣州和廈門開門市賣化妝品,每兩個星期來入貨,每次花三、四萬元人民幣。他為免麻煩,有時 拿多幾個空喼,放在我的店,當他沒帶喼,我會免費提供紙箱,借架「車仔」給他拉返大陸。這些小恩小惠,對內地人來說,不過是理所當然,他們最終還是以價格 決定入貨。陳先生跟記者說,他發現我店售賣的貨品比其他店平二成。當然啦,為了降低入貨價,我花了不少心機。

五大暢銷貨

^(每月計)包括太子、香工及銅鑼灣分店

好心有好報

以前我在聯合廣場開店,跟一般水貨店一樣,都是親自飛到韓國,在零售店入貨,賺差價及水腳,但這樣毛利最多三成,難以降低價格與行家競爭。我知道向廠家直 接買貨,入貨價較平才是出路。於是往當地入貨時,我額外花時間在專櫃「打躉」了解行情。我不懂韓語,韓國人不諳英語,最初有識韓文的朋友陪同,但「長貧難 顧」,其後我一個人走到東大門、南大門、新川等旅遊區的百貨公司護膚品專櫃,找個身上掛了能說國語牌仔的銷售員,還要專揀女性,因為韓國男人看不起女人。 我帶齊筆記簿、錄音機,記低每種護膚品的成分及用途。去得專櫃多,我發現有一班行政人員,明明在護膚品牌The Saem的專櫃見過,其後在Innisfree專櫃又遇到。我問一個與我投契,來自台灣的女銷售員,她說:「那是工廠的阿頭,韓國很多護膚品牌子,其實來 自同一間廠。」我立刻遞上名片,着她若知道下次「廠佬」出巡,麻煩通知我,我想直接向他們入貨。誰知這個台灣女子幾個月後,寄電郵向我說家中有事,問我借 三萬元港幣。我當然十分掙扎,她信得過嗎?但她連身份證副本都寄給我,我當賭一鋪,便匯錢給她。好心有好報,她不但還錢給我,從此更成了我的「二五仔」, 告訴我工廠的聯絡資料。

硬食「豬頭骨」

透過「二五仔」打聽,終於聯絡上廠家,但初時都是一些中小型工廠。雖則這班廠家會說英語,但相約他們傾生意時,我仍然膽戰心驚,他們很強硬,我一講價他們 便「發」,故最初我不敢講價,更要硬食「豬頭骨」。記得當初向他們買Etude House三千支BB霜,他們要求我兼買「責貨」的爽膚水套裝,共三萬元港幣,他們才把每支BB霜的價格減一美元,即足足便宜七、八元港幣。除了 Etude House,我還會向他們買入一些連卡佛等專櫃少有的新進牌子如innisfree、韓國人氣樂隊組合CNBLUE代言的Holika Holika等,原因是來貨價平,每件貨十多元,但我可以賣逾百元,毛利八成。不過,內地人始終喜歡大牌子,於是又入了些雪花秀,不過成本高,毛利只有三 成,因此我只花了十萬元入貨。 現時每隔三個月,我便會飛去韓國與廠家打交道,每次買成萬元一個的LV、PRADA手袋去「拉關係」。但韓國大男人主義,收到手袋仍不滿地說:「呢個我都 有啦。」我惟有跟他們道歉,皮笑肉不笑地說:「下次送新款的。」有時與廠商進餐,辣到我嘴唇如「孖膶腸」,仍死頂要話「唔辣」,其實都是希望下次來新貨 時,他們多給我幾元折扣。現時能夠直接向廠家入貨,比韓國的零售店入貨,每支成本平十多元。如一支雪花秀妝底霜,我賣三百七十元,比香港的專櫃平近四成, 比莎莎及卓悅平一成。我知道做批發賺得多,但入貨量大,故所需資金亦多。例如內地熱賣的Etude House BB霜,廠家要求每次最少要入三千支,一批貨最少逾十萬港元。為了多個途徑去貨,四個月前,我在銅鑼灣地帶開分店。幸好,去年初一個台灣客開護膚品店,竟 向我買入十八萬元貨,我要求他先落訂六成,然後再向家人借了逾四十萬元,才夠錢讓我走向批發之路。現時每月淨賺十六萬元,但我不會亂花錢,因為做批發,要 有足夠的彈藥,我每月會買入最少二十萬至五十萬元存貨,使有足夠的貨賣予突然「殺到」的大陸客。

韓國人嗌難賺

水貨韓國護膚品成行成市,同樣位於太子聯合廣場地下,亦有一家「韓潮館」,老闆是韓國人金先生。開業三年,「韓潮館」每月有十五萬元營業額,未扣除老闆人 工,盈利只有二萬元。金先生是一位操不純正廣東話的韓國人,曾到澳洲留學的他,除了懂韓文外,亦能說流利英語。他透過在韓國化妝品公司打工的朋友,以折扣 一成至兩成半取貨,再以貨品正價高約一成出售,毛利約三成半。他們認為香港人直接接觸廠家買貨是無可能:「韓國人英文好差,佢哋連email都要用韓文 打。」不過,他根本未試過亦未有打算向廠商直接入貨,他說:「我覺得未係時候,我諗嗰啲拎一次貨起碼都要幾萬蚊,我哋呢啲細鋪仲未做得到。」事實上,除了 在facebook開設專頁及在U Magazine上寫韓國旅遊文章外,他們在價錢競爭上,只以減價迎戰,相比Joey較為被動,金太Adie說:「愈來愈多人賣韓國化妝品,旺角都多咗好 幾間,以前價錢仲可以提高啲,而家賣得好平。」曾有客人表示其他店鋪賣得較平,令他們試過要減價一成半吸客。「唯有睇吓邊度可以降低成本,例如只用船運, 又會夾埋其他鋪頭一齊入貨,大量入就會平啲。」甚至為了一個小偷,而用膠紙封了部分貨架,令客人不能拿貨物上手看,「之前試過俾人偷走咗支雪花秀,唯有咁 做。」Adie說。

營業資料(12/2011)(香工)

營業總額:$780,000租金:$10,000人工#:$20,000入貨:$580,000雜費:$8,000盈利:$162,000#兩名全職員 工,未包老闆人工

開業資料(6/2011)(香工)

租金*:$30,000入貨:$200,000裝修:$20,000雜費:$2,000總投資:$252,000*兩個月按金,一個月上期

 


工廈 廈賣 水貨 強攻 大陸
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工廈hea出搵銀術

2013-1-10  NM
 
 

 

二十五歲的周志釗(阿釗),時下典型愛hea又貪玩的


工廈變「綠茵場」踢出「錢途」

2013-02-28  NM
 
 

 

有「牛下女神」之稱的單車女將李慧詩被傳媒捧上天,但香港職業運動員中,能捱「出頭」的只是少數,不少更要為退役後的生活而苦尋出路。曾是香港青年軍的退役足球員朱偉霖(阿霖)、黃俊傑(阿虎)、張耀聰(阿聰)等,夥拍現役流浪足球員黃展鴻(大眼仔),投資過百萬在觀塘工業大廈開設Master5競技場,打造室內五人足球場,希望將踢波經驗化為一盤生意。開張個多月,散客、公司客陸續上門,雀躍之際卻收到地政署信件,指其違反該大廈的土地用途。真正的考驗才剛開始,要在石屎森林中踢出新天地,先要跨越眼前的重重障礙。

上週五晚上七時,佔地逾一萬呎、提供兩個室內足球場的Master5競技場好不熱鬧。每個場都有十數名剛收工的男士在追逐較勁,其中一隊是碧堤半島屋苑足球隊,隊員Daniel指﹕「成個深井都冇足球場,雖然觀塘唔算近,但每人夾一百蚊就有個私隱度高又有冷氣鮋地方俾我懐踢波,唔使踢石地場,又唔使同街外人踢!」晚上六時後,場地每小時收費六百八十元,但在場的上班族都不嫌貴,有波友直言:「十幾個人夾兩個鐘,每人最多百幾蚊,食餐飯都唔止啦。」故幾乎一到收工時間,場地都爆滿。另一個場的缳訊電訊,租了兩小時供員工踢波,負責人Jackie說:「打算每個月都租兩至三次場,租足一年,俾員工放工輕 鬆纒!」

晴天霹靂 隨時要走

開張僅一個月,客人反應熱烈,一眾老闆理應開香檳慶祝,但全職在場內「打骰」的阿霖,卻經常眉頭深鎖。細問下,才知公司最近收到地政署信件,大廈屬工業用途,用來做室內足球場已違反土地用途,勸諭他們在三月十九日前將場地還原為工業用途。一眾老闆異口同聲指﹕「真係無心違規,一定會配合地政署,我懐只係想提供一個地方俾大家踢波﹑推廣足球。」過百萬投資隨時「泡湯」,但他們只能將信件轉交業主,等待回覆,徬徨時更反問記者:「有冇方法幫到我懐?」足球員出身,沒什麼創業經驗的老闆們,從沒料到做生意要留意的魔鬼細節。阿霖憶起創業的辛酸,不禁流下男兒淚道:「今次搞呢盤生意係最後搏一鋪,老婆其實唔支持,叫我打份工就算,但好彩有前老闆同我隊波『天旭』鮋班主幫助,我先可以同班兄弟搞個場出鈬。」他們曾向地政署查詢,該署表示須由業主向署方申請改變場地用途,阿霖表示﹕「大廈剛翻新,希望業主補辦手續後,可以繼續留低。」不過,他們所簽訂的租約上,曾提及在單位內辦出租足球場生意,租客自行承擔一切風險。一旦業主「卸責」,Master5沒有任何保障。

室內場需求大

公司前路未明,但阿霖等人深信室內五人足球場有市場。Master5是香港第二個室內足球場,提供兩個合乎國際室內五人足球比賽標準的場地,阿霖指﹕「草地係內地訂製鮋仿真草,無真草咁跣,又唔會踢到成腳都係泥。」香港現時有四十多個真草場地,及逾二十個人造或仿真草足球場,但週末﹑日或平日晚上等熱門時間都被租用作足球聯賽和球隊訓練之用,一般市民想爭場踢波十分困難。不少上班族貪室內場有中央冷氣,一年四季都可踢波,更不用擔心天氣。由於場地四周設有圍板,沒有界外球,節奏較一般十一人的比賽快。不過,樓底只有十呎高,壓迫感較大。老闆之一、現為流浪隊長的大眼仔解釋﹕「室內足球主要係踢地波,高度唔係咁重要。」老闆們坦言,要找一萬呎兼少柱位的工廈單位甚難,「荃灣﹑火炭﹑香港仔都搵勻,搵鰦三個月先租到呢度。租金成十萬,但包冷氣費,大廈又剛翻新,慳鰦裝修,觀塘交通亦方便。」阿霖說。

健身室吸客

競爭對手﹑同樣位於觀塘工廈內的iSoccer,只提供室內足球場,Master5為增加賣點,加設健身室及拳擊班用的設備。「踢波鮋人鍾意健身,呢度可以鍛鍊到唔同部位鮋肌肉,有助提升踢波技巧。」阿霖曾在California任職健身教練,現亦為客人提供健身教練指導,一對一收費約四百元一堂。買下二十多堂健身指導班的客人Jimmy指﹕「阿霖教鮋健身會加入有足球元素鮋帶氧運動訓練,對踢波鮋人鈬講好有用。」若無需指導,客人只須額外支付四十元,就可使用健身室三小時。另外,對手場內只有男更衣室,Master5加設女更衣室,阿霖表示﹕「我懐之後會搞瑜伽班,希望吸引到附近返工鮋OL鰠午餐或者返工前鈬上堂。仲同女子足球隊傾緊上鈬練波,有多鱓女士鈬踢纒波就更好啦!」公司另有兩個收入來源,其中最易賺是賣飲品。由於場內水機只提供免費熱水,幾乎所有客人都會買冷凍的水或飲品。公司直接向太古入貨降低成本,收入佔了近一成生意額。另外就是在場地牆壁上賣廣告,現在有間同區的火鍋店簽了約,一年收費六千元。

日場成考驗

夜晚不愁生意,但場地在平日早上及下午時分,甚少有客租場踢波。公司每月單是租金已要十萬元,按每小時平均收費約五百元計算,每日每個場最少要租出四個鐘,收支才能平衡。現晚上大部分時間已經爆滿,公司仍要倒蝕二萬,因此要賺錢,就要開拓日場生意。據觀察,甚少客人使用健身室,只有少數人於中午時分來健身。「我以前有鱓客鍾意返工前去做gym,呢度附近多寫字樓,希望可以開拓呢個時段鮋客。」阿霖道。十個老闆中,只有阿霖全職「睇場」,其他人就放工後輪流來幫手,更會在客人「唔夠腳」時落場踢波。「有甲組球員陪踢波,都算賣點呀。」阿霖笑說,老闆們都熱愛足球,但現在僅大眼仔仍為職業足球員,阿霖語帶無奈道﹕「我十七歲就全職踢流浪,廿五歲退役去做健身教練。當時球壇市況好差,每個月得七千至八千蚊人工。」為幫補生計,阿霖以前練波前後都會去送貨。「差唔多退役鮋時候就考定好多健身牌,裝備好自己,鰟時做鰦California半年就有萬幾蚊收入,已經覺得好好喇!」○八年,他首次創業,與幾名足球好友合資於尖沙咀開設食肆「喜點心」,最後蝕廿多萬離場,所以這次再創業,可謂「盡地一煲」。阿霖一邊抹淚一邊激動道﹕「老婆反對我再創業,我同佢講好,想試埋呢次,有前老闆同班主咁支持我,我真係好感恩。」

兩場比併

開業資料

裝修+健身設備 $700,000租金 $450,000 *拳套 $50,000雜費 $100,000總投資 $1,300,000*三個月按金、一個月上期

營業資料

租金+水電費 $100,000人工 $10,000雜費 $5,000營業額 $95,000蝕 $20,000 一名全職,不包括老闆人工


工廈王子大反擊


2013-04-04  NM
 
 

 

喺呢個社會,每有老鋪結業,都會引起唔少回響。好似歌賦街間牛記,本來交緊四萬幾蚊租,一加就加到十二萬,店主麥炳權不滿業主大咬,業主又話佢無特色,雙方唔再續約,做埋今個月二十一號就拜拜,引來唔少食客幫襯。呢個鋪本來係工廈大王楊耀松持有,自佢○三年過身後,就將遺產交咗俾三個仔,牛記老闆打「情」字牌話 :「想當年佢老豆楊耀松未死,都嚟呢度食飯!」暗諷現業主無情。

工廈大王嘅大仔楊國佳,抵唔住頸向小宗提反擊,佢話老父指明將呢個鋪交由細佬楊國樑打理,佢無份,唔方便講嘢,只係鄭重澄清一句:「楊老先生從未於該店座位食牛腩。」近來歌賦街不斷發展,隔鄰開晒新式日本拉麵店、對面又有agnès b. café,楊國佳坦言牛記無甚特色,真係「影衰業主 ﹗」點解咁講嘅?據知楊國佳伯父楊耀熾都做地產,後人仲做得唔錯,好似謝斐道嗰幢楊耀熾商業大廈,做埋酒吧、Café集中地,收入唔錯。為咗喺家庭聚會時唔失禮,楊國佳講到明要打理好祖業,以示管理實力。所以話,有錢佬都有同輩壓力!

大國崛起

雖然內地三線城市啲廁所,仍然只得一條坑,但小宗認為大國已開始崛起。何解?上海車站呢個公廁,張貼咗多張指示,以圖畫教育公民。要蹲、要坐、定要企,大便定小便,揀好位置先至好去,睇吓幾乾淨!圖中嘅英文,仲要係無串錯字o架!

柏文BB發育完全睇

半年減咗八十磅,瘦到面都凹咗嘅孫柏文呢排好紅,仲被封做柏文BB。聽到呢個名,真係少啲心血都唔得。佢自己都話:「連我阿媽都無叫過我BB,一直係叫我肥仔。」其實睇番孫柏文啲BB相,的確曾經可愛過、仲瘦過。小學時候,佢最鍾意抱住「馬仔」影相,佢話:「我老豆一直想養隻馬,養唔到咪養狗,阿媽話咁不如叫隻狗做『馬仔』。」「馬仔」死時,孫柏文抱住馬仔,哭得死去活來,眼淚成身都係,這種少男情懷,佢可謂無變過。變嘅,只係身形,因為到咗大學,BB已經開始肥到走樣。

Give me a book:睇書學知彼

最近中港照相﹙1123﹚主席孫大倫Dennis,向小宗介紹咗本書,叫《當論語遇上算盤》。本書係明治時期,日本人澀澤榮一所寫,講點運用孔子嘅哲學喺商界「搵銀」,「日本人做嘢咁仔細,皆因崇尚儒家哲學,包括『義』同『信』,唔會下巴輕輕,偷工減料,做事肯堅持,所以唔少企業都可以傳承下去!」Dennis話作者係日本企業教父,事關係佢創立「株式會社」呢種日本現代企業制度,好鬼猛料。讀書了解日本人生意之道,知己知彼,難怪Dennis間中港照相可以獨家代理富士攝影器材產品近半個世紀。英皇「樓神」張炳強亦認同知己知彼嘅重要性,佢睇嘅係《Shattered Sword: The Untold Story of the Battle of Midway》。本書係講第二次世界大戰,日本偷襲美國中途島嘅一場著名戰役。佢話呢場戰爭好有啟發性:「日本部署好偷襲中途島,點知美軍收集到情報,知道晒佢嘅部署,成功反擊日本。」佢話做生意都一樣,收集情報好重要。「唔好覺得自己弱小就一定唔夠人『鍊』,知己知彼嘅話一樣贏到!」

本週車牌

格外開恩?銀行條例規定,要用BANK呢隻字為招牌,必定要先請准攞命陳(即係金管局總裁)。呢架波子何以咁威用得呢四個字母做車牌。車主丁元中,做開科技公司,莫非佢同攞命陳有親?

金牙大狀講嘢

黑社會做特首「禮義廉」葉國謙話特首先決條件係愛國愛港,並非其他原因,而係鄧小平話過要咁。按呢個邏輯,最有資格選特首者,可能係黑社會。鄧小平有冇講過律師、醫生、以至測量師「愛國愛港」,冇正式記錄;但總舵主肯定講過「黑社會也有愛國的」,故此黑社會又豈不比其他界別更有資格選特首?明乎此,大家則又應該知道舊年特首選舉,何以有流浮山小桃園之會矣。不過,總舵主更加講過,「中央政府對香港問題的發言,我說的是正式的」。其餘趙紫陽、姬鵬飛、許家屯、外交部長及主管中英談判的發言人,亦都算數。「除此之外,所有其他的發言都無效,都不是正式的。」故此即使貴為人大副委員長耿飆及中共駐聯合國代表黃華,佢哋有關香港嘅發言都係「胡說八道」。總舵主、趙總理、姬主任已矣,而許家屯又去咗羅省休息度假,但咁唔等於話喬曉陽、王光亞、梁愛詩、譚惠珠、葉國謙之流就可以胡說八道噃。總舵主幾時話過佢哋可以講嘢?


住宅、商鋪或工廈投資應作何選擇?(答) Home Blogger

http://homebloggerhk.com/?p=8979

假設2014年再買物業,到時男友單名買,由於本身沒物業,借盡九成上會沒大問題。讀者問題為男女各人已有一間,再買多一間樓可否再九成上會? 其實是可以的,不過要有合理的解釋原因,例如買樓比家人住,要書面說明此書,如有附加證明最好。例如太太懷孕要搬出,更可寫明有醫生紙證明更可信。其實往時就咁寫張紙說明情況就可以,但現時因借貸收緊,證據同原因都要堅實些少。咁有人問,我次次寫張紙咪可以借足九成? 如你借到第三間物業或以上,通常都不再接納。本次讀者只是想買多一間,原因合情理絕有可能。另外提一提你,如果你有錢將女友舊樓補至五成下及出租,女友便沒自住樓係身,可以做九成上會。因看之重點,是申請人有否多於一間的自住物業。

 

 

至於三間都買上車盤,對於一般打工仔來說,已是沒有選擇之中的選擇。首先是現時上車盤動輒都係四五百萬,有時七百萬都係上車格局,或問一般人又有何能力買幾間house出租呢? 至於商鋪或工廈,建議如果你沒搵生意經驗,又冇人帶路,你唔好亂去試。工廈同商鋪的真正用家係老闆,如果你連老闆都未做過,咁點知老闆用咩心態搵鋪呢? 例如係男拔學校對面,你買間鋪個型「三尖八角」仲要上手賣磚既,就當呎價平15%你都好難將間鋪再出。因為去個頭睇鋪既人都係想賺學生錢,即補習、校服、網吧、再唔係整檔facial比等仔放學既師奶都可、不過而家湊仔通常係菲傭,話唔定整間賣印尼食品鋪有前途。比人平之15%,係因前你要做當地生意要比錢再大執裝修,再加上個鋪型好難適合某行業。如餐廳、補習社都要出牌。你見間鋪好大個閣樓可以擴大餐廳樓面,最慘係買左先知根本閣樓係唔比坐客,冇消防樓梯,你話係咪搵黎攪?

 

 

所以初心者一定由住宅開始,你一定做過用家,而投資股票就沒此優勢。你用左匯豐銀行服務咁耐,佢就跌足咁耐! 因為你係用佢而唔係入面做,消息已比人慢。做用家而又想修煉睇樓心法,可向舊樓及間房單位出發,相信在夾心階層(即窮中產)漸增加上單身男女性會漸多下,市區細單位續會盛行。而舊樓因抵押能力較低、租務回報好而在香港同樣稅金稅收下,舊單位有其優勢。新盤唔使裝修唔使煩,自然被地產商加入溢價。讀者人工不算高,但做運算及人生編排都做得好好,只要不一是大貪買入符合不來的單位,三十歲三間樓是可期的。當然是擁有三間,離供滿贖契還遠。


屋宇署唔執法工廈業主瘋狂僭建鎖逃生門

2013-08-08  NM
 
 

 

舊式工廠大廈問題多!有讀者購入近五十年樓齡的工廈單位,兩年來受盡天台僭建物漏水滋擾,導致單位跳掣停電,須花上逾萬元維修,卻投訴無門。專家指舊式工廈問題繁多,投資價值低,火警發生時更逃生無門,隨時貼錢買難受!

讀者胡小姐兩年多前以二百九十八萬元,呎價近一千二百元,購入新蒲崗利森工廠大廈十一樓一個單位,用作辦公室出租,惟多名租客一直投訴受天台漏水困擾,近月天雨頻仍,其中一個辦公室更因漏水突然跳掣停電,大熱天時無電燈冷氣之餘,職員更要準備多個水盆接水,狼狽不堪。「成年都好唔得閒,就算無落雨都要倒水!」從事成衣的租客英姐指,租用單位兩年來樓上不時滲水,單位天花板因而油漆剝落,電燈更閃個不停,有漏電危機,業主胡小姐曾僱人作防漏工程,情況一度改善,但近日樓上卻再度漏水滋擾租客。

上週二,胡小姐再僱工人處理滲水問題,防漏師傅於外牆搭棚勘察後,發現樓上單位僭建地台影響天台正常去水,結果滲漏至胡小姐單位的天花、牆身和樁柱。胡小姐多次自費維修花費逾萬元,卻一直投訴無門,樓上業主亦拒絕跟進事件,遂向本刊求助。

跟進僭建物霸佔逃生門

一九六七年落成的利森工廠大廈樓高十二層,公司註冊處資料顯示,於天台僭建的十二樓二室,由從事建築的「雄瀚有限公司」於二○○○年以一百萬買入,公司股東為何德英。記者上週到訪利森工廠大廈,發現整個天台空間幾乎全被僭建物霸佔,與大廈於六十年代批出的建築圖比對,「雄瀚」僭建後霸佔公家面積,單位膨脹近三倍,不但令樓下單位飽受滲水之苦,更只「霸剩」一條狹窄通道,而且堆滿建材雜物,又凌空架設多條接駁簡陋的喉管,萬一發生火警,天台的狹窄通道根本沒有足夠空位予逃生的人集合等候救援,行人有機會被水喉絆倒,雜物更會令火勢加劇,眾人性命堪虞。

屋宇署放生肇禍

更離譜的是,「雄瀚」僭建後將三個逃生出口納入單位範圍,並私自加裝鐵閘上鎖,萬一遇上火警,逃生人潮將被困梯間,全無機會逃生。翻查土地註冊處記錄,早在○八年屋宇署已兩度發出命令,指「雄瀚」有僭建及阻塞走火通道等問題,並勒令改善,惟其後「雄瀚」並無作改善工程,屋宇署亦離奇「放生」,沒有繼續跟進或將肇事單位「釘契」,「雄瀚」仍能於二○一一年獲財務公司承造按揭,而嚴重影響整座大廈安全的問題至今卻仍然存在。樓齡四十六年的利森工廠大廈設施老化殘舊,天台滿布僭建物,逃生出口堆積雜物兼被上鎖,屋宇署、消防處卻無人處理,大廈管理人更懶懶閒。投訴人胡小姐曾就樓上漏水問題向管理處及業主立案法團多番投訴,管理處不但未有介入處理糾紛,反叫胡小姐「唔好搞住樓上」。

舊工廈大火奪命

九六年香港發生轟動一時的嘉利大廈五級火後,政府已隨即修訂《消防安全(商業處所)條例》,並把涵蓋範圍擴展至一九八七年前的舊式商業建築物,以確保其防火設備達標,惟很多舊式工廈設計上難作改動,仍不符合標準,火警發生時,拯救工作難上加難。一○年長沙灣近五十年樓齡的麗昌工廠大廈發生四級火,因欠缺消防設施,走火通道又布滿雜物,增加搜救難度,令兩名煙帽隊員遭塌下的貨物壓中,消防隊目楊俊傑更不幸殉職。

專家話消防、屋宇署應插手

香港測量師學會副會長何鉅業指,現行法例規定,無論單位怎樣分間,都絕不可鎖上逃生門,否則會阻塞消防通道違反《消防條例》。他又指,由於舊式工廈多無灑水系統,火警發生時,天台是工廈一個重要的逃生地點:「所以喺天台僭建會有一定風險,如果因為僭建而封閉往天台嘅樓梯口,風險就更高,鎖住咗嘅話其他人咪唔走得!」何鉅業認為,屋宇署明知單位有問題並已發出命令,若該單位沒作改善,政府有權作出檢控,如情況太危險,政府更應主動聘請承辦商改善安全問題。地產代理監管局成員郭昶亦指,舊式工廈天台應有足夠的空間讓逃生者等候求援,但現時天台已被僭建霸佔,即使租客可逃生至天台,天台空間也不足以容納各層的用戶,情況危險,他建議事主向屋宇署施壓,爭取改善情況。

回應承諾跟進

記者到十二樓二室查詢,負責人張小姐否認單位滲水至投訴人單位,反指樓下住戶惡意針對:「樓下話漏水嘅位置係我哋嘅會議室,點會漏水?」雖然她否認單位有僭建,但言詞間透露的「會議室」其實屬僭建物。屋宇署則未有回應遲遲不執法之問題,只表示會與食環署調查滲水事件。消防處則於本刊轉介投訴後到工廈調查,發現多個樓層單位違章改建防煙門、天台有雜物阻塞走火通道等問題,處方將向負責人發通知書指令改善。但處方指,僭建阻塞天台逃生門之問題,須由屋宇署跟進。(陳凱敏、李詠珊)

壹判官

屋宇署縱容舊式工廈業主僭建兼阻塞走火通道唔執法,萬一火警出事難辭其咎!劣劣劣劣(五個劣為最嚴重)

同場加映不要買舊式工廈

僭建、漏水、阻塞走火通道等為舊式工廈通病,專家指當年政府批核圖則較馬虎,舊工廈一般設計欠周詳,管理問題繁多,直言「免得過唔好買」。

問題一大廈設計不利逃生

以利森工廠大廈為例,七條逃生樓梯分別建於各工廠單位內,沒有公用樓梯,訪客只能搭升降機上落。如遇火警,工廠單位必須打開廠房大門,供他人入內使用其專屬逃生樓梯,否則訪客將被困升降機大堂,可謂九死一生。何鉅業解釋,不少六十年代工廈消防設計考慮「無咁周詳」,未必預計到有人會被困電梯大堂,故出現設計漏洞,如今已難作改善,一般只能在升降機加裝通訊設備,萬一發生火警升降機大堂的人可逃入升降機通知消防員其位置,等候救援。

問題二易手困難

舊式工廈間隔沒有特別設計,而且不少舊工廈地台承重量不足,難以改作其他用途,卻常有防火設計不足、難以成立業主立案法團、無人處理大廈維修、管理不善等問題,不利於投資。若買家購得的單位有僭建物,更隨時被「釘契」,銀行或會拒絕承造按揭,買賣時須全數付款,要易手難上加難。郭昶則提醒有意買舊式工廈的買家,應事先向屋宇署查詢該工廈的圖則,了解當日入則時的界線:「漏水同僭建係工廈較常見嘅問題,當日批則又批得比較馬虎,所以要特別注意。」(陳凱敏、李詠珊)


兩大新盤工廈鬥明渠


2013-08-29  NM  
 

 

樓市沉寂大半年、幾乎餓暈的經紀,終迎來兩個「救命」新盤。上週五,新世界(17)元朗盤溱柏率先開價,以最低二百五十萬的入場費做招徠。蟄伏多時的長實(1),翌日突擊推出荃灣蚊型盤昇柏山,以「荃灣樓平過元朗樓」開價,擺明搶客。發展商開價表面略平過同區二手,但經紀聽後都「無晒表情」,皆因兩個均非「筍盤」,但又無「筍價」,甚難搵食。本刊從位置、配套等比併兩個新盤,發現各有「特色」。其實發展商不肯劈價,皆因第四季還有逾萬伙新盤應市,屆時才是真正的廝殺戰場。現時買家入市前要先睇全相,切忌心急入錯貨。

慣性叫高開低﹑主動出擊的長實,這次賣樓部署明顯不同。昇柏山早在兩個月前,已獲批預售樓花同意書,但長實一直歎慢板,遲遲未為今年新盤開齋。直至上週一,新世界的溱柏上載樓書為開盤打響警號,長實才向代理放風,由零速轉全速。一名區域經紀當時滿心期待道:「昇柏山得四百零二伙,位置又唔好,好難有noise,黐住溱柏嚟開,玩截擊,長實最鍾意,次次都會低開嘅!」兩盤開價相近,扣除各項優惠後,溱柏首批價單平均呎價為八千四百七十四元,昇柏山則為八千七百九十二元。但是,若買家以為比較呎價,荃灣盤比元朗盤抵買的話,就大錯特錯。本刊比併兩大新盤,發現事實並非如此。

交通:鬥吊腳

兩個新盤都位置吊腳。座落荃灣國瑞路的昇柏山,與最近的港鐵大窩口站,最少要步行十分鐘,而且沿途無遮無擋,正是「好天曬落雨淋」。國瑞路兩旁緊貼的是工廠、凍倉,貨車來往甚多。該路位置偏僻,僅得兩架巴士往來梨木樹及葵芳等周邊區域。至於溱柏,隔涉程度更甚。樓盤所在的公庵路,是元朗區的新發展區,現時只有新地發展的原築一個屋苑,周邊盡是村屋及寮屋,步行至市中心大馬路的輕鐵站,最少要二十分鐘。沿着水渠步行至較近的朗屏西鐵站,則要半小時。現時,僅有一部綠色專線小巴途經樓盤去市中心,但想搭車也要考耐性,因為小巴班次雖密,惟之前會先經過四、五條村,經常客滿,等上三、四班車才有位是等閒。位置吊腳,最影響是生活購物配套。昇柏山是單幢樓,沒有商場,附近的填肚選擇主要是工廠食堂,不然就要專程搭車到附近公屋屋邨商場及街市。溱柏離元朗市中心更遠,但樓盤擁有約六萬呎的商鋪面積,未來有店鋪進駐後,應不愁日常生活用品。

景觀:鄰近地皮勢起樓

昇柏山被工廠「夾實」,向北單位望上葵涌,已是最好景,向南望到已停辦的葵涌公立學校,但該處已規劃成可建九十米高樓的政府用地。而且,活化工廠政策令附近充斥變數,國瑞路一帶已規劃成住宅戊類用地,當中新地已獲批在縉庭山對面改建住宅;而劃作綜合發展區的同珍醬油廠,亦擬建住宅及酒店。景觀影響多大仍未知,但工程展開後,肯定先「食塵」。新世界的溱柏,最大特色是樓盤與欖喜路之間的巨型明渠,由於環抱着屋苑的外圍,宛如「護城河」。住在附近幾十年的寮屋街坊周姑娘表示:「以前係細渠,年年都氾濫。早幾年先建成呢條大明渠,咁大條渠無蚊就呃人嘅,入黑我起碼點三個蚊香呀。」樓盤最靚景是向南單位,由於樓盤基座高過十米,低層亦可望穿南邊的村屋,視野甚為廣闊。不過,向北單位,尤其是第一至三座,會與隔籬的原築「打個照面」;另一面向西的單位,現時看似開揚,但緊貼的地皮已被新世界收購,並已被規劃為住宅甲級用地,他日起樓也是預計之內。

間隔:長實怪則盡出

長實計到盡的「奇則」向來令人驚嘆,近年的招牌作「棺材房」、長窗台、長走廊,盡收於昇柏山的三房單位。分布於左右翼A及B室的三房單位,有一個約七呎乘三呎的「棺材房」,緊貼客廁。長實於示範單位內,打通「棺材房」及隔壁客廁的牆,把「棺材房」改成淋浴間,充滿「創意」,但怎樣華麗粉飾,也改變不了客廁為無窗「黑廁」的事實。昇柏山另一絕,是三房單位的主人套房,房內的窗台長達七呎一吋,但卻與對面另一單位的套房窗戶「對到正」,相距近十呎。不拉窗簾,房內風光一覽無遺,毫無私隱。為遮醜,長實把示範單位的主人房窗戶以窗簾密封,把窗台改成疑似衣櫃。另外,每個單位一入大門口,就有條長長走廊,戶戶有份。 溱柏較少花巧,但大部分單位同樣有黑廁。另外,四房單位的書房窗口,對正廚房及工作平台,開窗易有油煙走入屋。參觀過示範單位的元朗居民蔡先生說:「間隔OK,但好多橫樑,好似主人房預留放衣櫃個位,橫樑約兩呎,唔夠實用。」

用料:溱柏小勝

呎價相近,位置同樣吊腳,套配及景觀又半斤八兩,買家可再比較兩者的用料。溱柏用料較有誠意,全部單位均送以往只有豪宅大單位才有的焗爐,與煮食爐一樣,都是德國牌子Miele。昇柏山送的爐具是英國品牌BAUMATIC,銅鑼灣專門店的零售價僅千五元,而溱柏送的Miele爐具零售價達一萬五千元,價錢相差十倍。抽油煙機方面,溱柏依然是Miele,但昇柏山卻是名不經傳的TEKA。隨單位附送的雪櫃,昇柏山用BAUMATIC,溱柏則是歐洲品牌Gorenje,算是打和。廳房的分體式冷氣機,溱柏及昇柏山則分別以「東芝」及「開利」應客。總結電器用料,溱柏小勝一仗。間隔用料方面,睡房門及儲物室門都以溱柏較為「重手」,用上隔音效果較佳的實心門,單位附送不銹鋼晾衫架,算是較為細心。

尾季勢劈價

綜觀兩個新盤,均非「一線」貨色,明顯是發展商試水溫之作。無論新世界還是長實,開價仍然死撐企硬,貼近同區二手盤。為免趕客,便透過提供優惠,「鬼祟」減價。現時,昇柏山及溱柏均向即供付款的買家提供百分之七的樓價折扣,而其他新盤貨尾,即供折扣僅百分之三至五;另外,買家只要填表成為長實「Club Lifestyle」或新世界「New World Club」會員,便可額外減多百分之三的樓價。換言之,兩盤即供價較開價平足足一成。「Club Lifestyle」更為長實上週五匆匆宣布成立。港大房地產及建設系主任鄒廣榮認為,發展商不直接減價,而是增加優惠,可以按市場反應,隨時將真正價錢加減,「咁樣做喺策略上較有彈性,亦係而家發展商摸唔通後市嘅試水溫手法。」他指出,因為一手新例監管及辣招所限,發展商難以再如以往營造市場氣氛,更重要是再無大陸客去盲目承價,而下一季又是發展商追業績的「死線」,故新盤售價的下調壓力只會愈來愈大。城大建築科技學部高級講師潘永祥亦贊同,現時發展商只是死撐住樓價,到第四季發展商的財政壓力將愈來愈大,尤其是賣樓目標定得高的發展商,始終要向股東交代,「現在試吓價先,到真係多大盤開,競爭大時,才直接減價。」事實上,發展商推盤勢頭才剛開始,第四季才是真正的殺戮戰場。身兼地產建設商會執委會主席的會德豐(20)副主席梁志堅,早前坦言,下半年多個大型新盤將會推出市場,開價上有壓力。「每個發展商都會按自己嘅承受能力,急嘅下調少少都唔出奇。」現時待批售樓紙的二十多個項目,及已批出的屯門瓏門二期和東涌五十五B區合計,有逾一萬伙可望今年內推出。根據各發展商公布的賣樓目標,以長實的三百億大計最有壓力。更甚是,長實今年首八個月,在本地只清貨尾套現廿億多,而計其正申請售樓紙的項目,包括大埔鳳園嵐山、荃灣西站環宇及日出康城三期項目,已逾四千七百伙。向來帶頭劈價的長實,為達標套現,必定再使出撒手鐧。

小知識元朗呎價直逼太古城?

元朗新盤呎價貼近一萬,沙田第一城、居屋小西灣景欣花園、公屋大埔太和邨等,呎價又是一萬。「以往太古城呎價一萬,大家會預期到沙田第一城個價係按此打個六折、七折,屯門、元朗、天水圍就得一半。但因為加入實用率呢個因素,呢啲概念都模糊了。」每日對着五十大屋苑數據做分析的利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示。這是因為太古城實用率高,售價除以實用面積後,實用呎價顯得較低;而元朗新盤實用率低,相對實用呎價便顯得較高,結果出現「區區一萬」的現象。

 

工廈免費變身 明益富三代

2016-10-13  NM

自工業北移,全港近一千五百幢工廈空置率愈來愈高,業主於是租予餐廳、拳館、工作室,工廈單位各適其適。但牛頭角迷你倉大火後,地政突然要「交功課」,過去兩個月列出全港十五幢工廈,重點巡查違契問題,其中有近三十個單位已被證違契,面臨結業。政府為改善工廈空置問題,一○年曾推出活化工廈措施,讓工廈業主免補地價把工廈變身。原來措施推出至今年三月,成功活化的工廈數目只有一百二十五幢,即不足百分之十!攭漭X當中成功變身的個案,業主大部分都是超級富豪,包括身家數十億的Bossini創辦人、羅氏集團持有位於荔枝角的商場D2place,及持鋪市值過百億的「鋪王」鄧成波的The Wave等。活化工廈,為他們賺錢之餘,亦成為他們捧下一代上位的捷徑。林鄭月娥上週出席九龍紗廠宿舍租予社企搞廉租屋「光屋」活動時說,如果這叫「勾結」,她一力承擔;活化工廈同樣由她一手湊大,事實證明大贏家多是富豪,項目已於今年初截龍,小業主已望塵莫及。這種「勾結」,她又願意承擔嗎?Bossini創辦人第三代爭考牌上位

荔枝角工廠區已不再一樣,除了有工人如常上班下班,一到放工時間或每逢週六日,人流卻愈來愈多,商場D2place二期有來自台灣的品牌大樹先生餐廳剛剛開業,一眾家長帶同小孩來朝聖,小朋友邊玩波波池、玩具,一邊吃着兒童餐。那邊廂的D2place一期亦好熱鬧,二樓有個數百呎空地,每逢週末會變身市集,台上有樂隊獻唱,台下有近百檔檔主擺賣潮物,晚上地下一排有品味的中西日餐廳食店開着射燈,照亮了這個夕陽工廠區。每逢週末都來擺檔的手作飾物檔檔主李小姐說,她因為負擔不起鋪租創業,故只能於週末時去不同市集擺檔,她坦言:「不過喺香港呢類市集唔多,主要都係嚟呢度,希望多些工廈可以搞呢類市集。」的確,並非所有工廈都可以像D2place一樣合法轉型。活化工廈計劃的條件,是十五年樓齡以上的工廈,申請須由大廈百分百業主提出,才能豁免補地價,讓工廈變身做商場或酒店等用途。政府指此舉是擔心在同一幢大廈內工業及商業用途同時存在,會帶來消防風險,故只有大業主如羅氏,才有入場的資格。

商場月收兩千萬

D2place一期及二期,是羅氏於九三年前後用十億元買入,原來○三年時羅氏曾一度向城規會申請分別改建為二十二及二十六層高的酒店,不過至限期前一直未有改建,估計是與政府就補地價傾不攏,有發展商高層說:「如果當時轉酒店每呎補地價一千蚊,同我哋心目中個價差一倍。」不過,更好的機會一○年來到,林鄭月娥提出活化工廈,羅氏集團即時「舉手」申請,並交由羅氏第三代、羅正杰「擔旗」。羅正杰父親是羅定邦二子羅蜀凱,兩個家姐羅可旋和羅可欣活躍社交圈,十多年前創辦時裝品牌Bread n Butter而出名,相反羅正杰○五在加拿大修讀建築後返港,已加入集團工作,不過一直寂寂無聞,透過這個項目才開始有機會曝光。他斥三億元改裝工廈首個項目,一三年落成,他曾接受傳媒訪問指:「要打造成首爾的東大門!齱vD2place的D2除了解作荔枝角D2出口外,亦意指Dream,羅氏第三代確有夢想。樓下至四樓做商鋪,樓上出租做辦公室搵銀,其中一層是一個叫FFF的工作室,羅氏以會員形式租予設計師做創作和交流之地。現時以D2place呎租平均五十元計,兩期零售連寫字樓逾五十萬平方呎,集團每月租金收入估計達二千多萬元。

阿爺是製衣配額大王

羅正杰的爺爺羅定邦曾經好巴閉,以紡織業起家,五十年代與太太創辦針織廠,七五年成立羅氏針織,八七年上市,發達當然並非一味靠「織織復織織」,而是炒賣成衣配額,他與已故麗新集團林百欣、肇豐紡織的方肇周及萬泰製衣的田元灝,被稱製衣配額四大家族。集團於九八年私有化,製衣業北移,羅氏早已轉型做地產,八十年代購入多幢長沙灣工廈,除了D2place,現時仍持有羅氏商業廣場及德輔道西一號等等。羅定邦育有五子一女,分別是羅樂風、羅蜀凱、羅嘉穗、羅家寶、羅家聖及羅家駒,一門多傑。不過由於羅定邦沒設既定的接班人,做法是將生意交由子女輪流揸旗,令每個人都會養成搏上位的性格。所以羅氏第三代亦不能只做「收租佬」,否則被同輩追上,林鄭的活化工廈正好幫到手。

D2place 1期及2期

地址:荔枝角長義街/長順街買入價:$1.02億(93年)獲批年份:一二及一五年改裝:集零售及商廈樓面面積:約50萬平方呎平均呎租:$40

一紙批文工廈當鋪炒

活化工廈措施一出,亦成為了炒家樂園。當中最着數的要數「鋪王」波叔鄧成波。自活化工廈措施推出,他密密掃入多區工廈,○八年,波叔欲買入葵涌打磚坪街成功中心,惟業主企硬開價二億五千萬元,雙方拉鋸一年,業主終於肯減至二億元成交。更幸運的是,半年後活化政策出台,波叔即為該廈申請「升呢」做酒店,一個轉手賣七億元。波叔照辦煮碗,再走到工廈的中心觀塘掃貨,包括以四億多元購入長輝工業大廈及一億七千萬元買入凱康大廈全幢,並隨即申建酒店,持貨兩年後先後以九億三千萬及三億八千萬元沽出,賺到笑。○九年,波叔亦以近一億八千萬元買入觀塘興業街的長江電子大廈,在今年初搭上活化工廈的尾班車,向地政提出活化成銀座式商廈,地下為停車場及餐廳,二至六樓為商場,樓上為商務中心,並改個「潮名」The Wave。據知獲批改裝後,波叔曾欲以十億元放售,亦曾有基金洽購,雙方傾談已到尾聲階段,不過工廈市況放緩,交易告吹,之後就未有承接。不過有一紙批文在手,可謂進可攻、退可守。波叔的孻仔鄧耀昇過去除炒鋪外,亦做收購生意,如收購東海酒家,今次則可拿來自行經營做自家品牌。現時The Wave樓上部分樓層以二千至八千元租予創業者作為辦公室及「共用工作空間」,記者參觀上址亦見已有不少人在工作,甚至有人在上址開playgroup,猶如民間版的科學園。

而四樓及六樓已分別租予一間餐廳及健身中心,翻查土地註冊處資料,四樓全層租金是二十八萬元。活化後,租金「大躍進」,由以往平均呎租僅十元,現已狂升至三、四十元。不過據知波叔兩父子並未打算長租,而是繼續在市場放盤。由於活化工廈政策已經截龍,這裡可改裝的工廈亦買少見少,波叔叫價比之前更進取,達十二億元,扣除買入成本及一億的改裝費,如成功賣出,一鋪賺九億,認真和味。對於靠政策搵銀,記者曾找鄧耀昇,但他至截稿前未有回應。在港九持有數十幢工廈的工廈大王楊耀松長子楊國佳,並沒有向政府申請活化其工廈,他說:「唔通叫我趕走晒啲租客去搞活化呀?我目標係改建做骨灰龕,個市場有需求嘛,煲呔都講過全港區區都有骨灰龕先夠balance,不過到現時都未有成功個案!」政府當日聲稱推出活化工廈是為了改善空置率,但根據差餉物業估價處的統計數據,工廈空置率只由措施前的百分之六,下跌至百分之五。對於市民大眾,活化工廈只是小改變,但相對富豪卻是一嚿肥豬肉。

The Wave

地址:觀塘興業街買入價:$1.78億(09年)獲批年份:一六年改裝:銀座式商場及共用辦公室樓面面積:約10萬平方呎平均呎租:$50

第三代操刀活化南豐紗廠

位於荃灣愉景新城對面的荃灣柴灣角工業區的南豐紗廠,大廈外牆掛上一大塊白布,繪上日後建築物落成的模樣,改裝未完成,已感覺到是大project。南豐是透過向城規會申請改劃,而自行活化。指將改為集藝術展覽和本土設計於一身的創意培育中心,並斥資七億元做改建,將於一八年才落成。如此緊張,因為這幢是已故南豐創辦人陳廷驊的發跡地,他在五四年以六十萬元興建,和香港紗廠、大興紗廠並列為香港三大紗廠。南豐紗廠共有六廠,十多年前南豐已把一至三廠改建成住宅翠豐臺;只剩下現時的四至六廠。陳廷驊幼女、南豐榮譽主席陳慧慧愛錫三名子女,找來梁錦松加入集團做「太傅」扶植三人。包括畢業於加州大學柏克萊分校分子及細胞生物學系的哥哥張世成,及畢業於洛杉磯Claremont McKenna College神經科學系的家姐張添珞,返回集團後就到私人投資部與人事部幫手。讀建築的細女張添琳較愛綠化,她返集團後還負責在中環南豐總部天台加建了空中花園。故南豐紗廠改劃重任亦交給她的幼女負責。在哈佛讀園境建築碩士畢業的她約三十歲,兩年前才加入南豐,身形嬌小,說話亦陰聲細氣,就如一個小女孩,她在南豐的職位是「地產發展及投資地產業務發展總監暨The Mills南豐紗廠負責人」。

撰文:梁佩均攝影/攝錄:葉漢華、李育明、胡志堅資料:資料組news@nextdigital.com.hk


工廈變遷

1 : GS(14)@2011-01-08 16:31:04

2010-12-30 HT
  在起居飲食當中,居住問題永遠是香港人的夢魘。大型發展商建樓愈建愈豪,中低下階層如何能解決棲身之所?

  結果,工廈成為搶手貨。香港的藝術家一早進駐工廈,一解空間缺乏的痛苦,從畫廊、band 房到書室,一一出現在工廈的大小角落裏,為沉寂的工廈注入生命,堪稱是一股自然活化力量。

  工廈見證了香港製造業的光輝歲月,隨着廠家紛紛北上撤走後,工廠地區一片死氣沉沉,猶如久延殘喘的老人。難得有一批年輕人拿着結他、畫筆、書本為工廈帶來彩虹,這本來是一件美事。

  近年更有人把工廈改建成為套房,比市價低五成,成為低收入人士的「天堂」。當然,工廈變為各創意產業工作者的工作室還可以,如果成為變相住宅,則牽涉到安全防火問題,萬一有甚麼意外,後果堪虞。

  日前香港一電視台拍攝到工廈內的套房現況,加建的廚房門外放置了一大堆家庭雜物,煲煲鑊鑊東擺西擺,的確令人擔憂其安全措施。

  其實,空置的工廈變廉價住宅也無不可,只要能解決安全問題便是。既然香港土地短缺,為何不地盡其用?但有人卻指,這會衝擊住宅的租務市場。

  近年香港的租金升是不爭的事實。市區一個普通屋苑三百多呎單位,也要八千多元月租;套房的呎價更離譜。

  左看右看,在一幢舊樓間出多個套房,其實不比工廈那些變相套房安全。政府除指出這等套房的安全問題外,也必須承認因為香港的居住難題而催生了上述的情況。

  只要香港人的住房繼續處於水深火熱之中,形形色色的居住方式將會此起彼落出現,這就叫做市場的無形之手。

  香港人開口埋口表示要尊重這隻無形之手,到最後大家還不是為地產商的利益團團轉?

  究竟港府的活化工廈政策又是怎麼一回事?(二之一)
2 : GS(14)@2011-01-08 16:31:40

2010-12-31 HT
變相住宅   

  特區政府年前推出活化工廠政策,讓發展商低價收購工廈翻新,以滿足多種用途。發展商當然在商言商,有申請蓋酒店者,也有改建商場者。總之,一切皆從「利」字出發,不過,我們還可以研究一下,商業利益如何結合市場中弱勢社群的需要,以達至皆大歡喜。

  有人形容活化工廈目的雖以推動創意產業的發展,但結果卻造成文化大迫遷。工廈翻一番之後,呎價也翻一番,令艱苦的文化人無力負擔。

  最近,我去看過一個活化了的工廈,搖身一變儼如服務式住宅。

  每個單位除了設有獨立洗手間和淋浴設備外,還有會所,會所裏有游泳池、健身室、桑拿室和餐廳,二十四小時保安出入。

  每個五六百呎的單位售價在一百萬元上下,聽聞有業主和租客索性以住宅居住,發展商標榜「工作生活一體化」。

  細想之下,這或許真的能滿足市場一部分人的需要。

  老實說,近年工作形態不斷改變,自由職業(freelancing)逐漸流行,特別是文化工作,靠接項目為生的個體戶成為趨勢。例如設計、繙譯、資訊科技、寫作等等,大多可以在家中工作。

  Home office(家中辦公室)是這個世代工作的新方式。在外國,home office 絕對可行,人家房屋大,在家中工作更可免卻開車上下班,節省時間和能量,甚為環保。

  可是,在香港,不少人居住在斗室,與家人同住,有小孩又有老人家, work from home 幾乎沒有可能。

  在外租用商業大廈單位?租金很貴啊!住宅單位更不用想。但又不想在缺乏安全加上殘破的工廈工作,上述活化了的工廈的確是個選擇。

  要知道,文化工作很難有固定的上下班時間,有時一趕工便日夜顛倒,能在單位過夜最好。當然,政府要管制不能濫用。(二之二)

今日經濟日報地產講工廈

1 : GS(14)@2011-02-17 07:53:38

我想都合budget
2 : ksw(1423)@2011-02-17 17:47:29

湯兄可否轉載?smiley
3 : GS(14)@2011-02-17 20:32:42

2樓提及
湯兄可否轉載?smiley


轉載得,但是大家唔好搶貨
4 : GS(14)@2011-02-17 21:58:10

2011-2-17 HT
住宅炒家 轉戰工廈士多房 銀碼細「易食」 葵涌華達單月賺3成   

  政府推出住宅額外印花稅,令炒家由住宅轉戰至工廈市場,過去極冷門的工廈士多房,因銀碼較細,近期成炒賣對象;葵涌華達工業中心近月已錄得多宗士多房短炒摸貨個案,單月獲利幅度高達3成。

  業界人士指出,在一批來自住宅市場的「生力軍」推動下,近月工廈市場短炒個案不斷增加,連一向只用作儲存貨物之用的士多房也被炒高。葵涌華星街華達工業中心屬罕有提供士多房的工業大廈,近月連錄數宗士多房短炒個案。

面積195呎 30.5萬摸售

  其中C座4樓士多房A室,面積195平方呎,剛以30.5萬元摸售,呎價1,564元,與同廈普通分層單位呎價相約。投資者於去年12月中以26.7萬元購入,持貨個多月帳面獲利3.8萬元,升值14.%。

  另該廈A座中層士多房A、B室,面積共600平方呎,剛以66萬元摸售,呎價1,100元;投資者月前才以約52萬元購入,持貨月餘帳面獲利14萬元,物業單月升值27%。據了解,在政府去年11月推出額外印花稅後,區內來自住宅的投資資金約多了3成。這批「生力軍」主攻細價廠廈單位,一來銀行按揭較易,二來釐印費特低,故200萬元以下細價單位被急速推高,而銀碼僅約數十萬元的士多房,更成為熱炒對象。

1200元放租 回報4.8厘

  區內地產代理透露,現時華達工業中心的士多房單位,放租約每個1,200元,以市值成交價30萬元計,租金回報約4.8厘,回報率理想亦是另一吸引投資者入市的原因。

  萊斯物業客戶經理周遠香指出,華達工業中心是區內頗受投資者歡迎的廠廈,主要因為該大廈共有3座,4至12樓每層分間成18個細單位,提供數百個560餘呎的細單位;以一個560平方呎的單位計,近半年售價由40萬元被推高至68萬元,於是有投資者轉炒價碼較細的士多房。

  她又謂,在不同客源湧入市場的帶動下,近期工廈市場炒風愈來愈熾熱。各區工廈筍盤,通常第一手買家為傳統工廈炒家,因為他們不用睇樓,可以即時落實入市;第二手接摸貨的買家是受活化政策吸引入市的個案;至於接摸上摸的第三手買家多為受額外印花稅影響轉投工廈市場的住宅投資者,這批人出價相對較勇。

  事實上,在投資者的推動下,工廈士多房的升值力甚驚人,以上述華達工業中心C座4樓士多房A室為例,據EPRC資料顯示,07年6月曾以9萬元轉手,至今年1月升至30.5萬元,不足4年升值約3.38倍。
5 : GS(14)@2011-02-17 21:58:25

2011-2-17 HT
擁獨立契 可造50%按揭   

  工廈士多房短炒個案並不常見,只是近期細價工廈供應減少才吸引投資者「扒冷」。不過,業界人士指出,工廈士多房有獨立契約,而且銀行又承造按揭,買賣合約清晰。

息率P減2.25厘

  有銀行界人士透露,只要工廈士多房有獨立契約,銀行一般會視作普通工廈單位般承造按揭。現時部分中小型銀行會為工廈士多房提供估價的50%按揭,息率一般可達P減2.25厘,較普通工廈單位為高。不過,他強調,若工廈士多房有指定用途,銀行擔心新買家非法使用,多數不會承接該類單位的按揭申請。

  地產代理消息透露,工廈士多房過去一般是供同層的廠商租用,由於大部分沒有窗戶,即有窗門也是向大廈天井,故一直用作儲物之用,甚少用作其他用途。

  不過,近年住宅樓價及租值急升,不少另類創意產業轉租工廈,甚至有年輕人貪工廈士多房價格特平,會購入作私人儲物及娛樂用途。例如一名80後的年輕人以28萬元,購入華達工業中心一個士多房作私人影音房。
6 : GS(14)@2011-02-17 21:59:55


7 : 草帽(1253)@2011-02-23 14:23:28

好似有得玩. 不過唔會搶貨.
8 : GS(14)@2011-02-23 22:22:49

我覺得要想想
9 : 龍生(798)@2011-02-24 01:23:22

我星期日去左睇新莆江工商廈

我覺得好難搞, 我建議租多過買
因為比例上太不化算了
我看了375尺的賣75賣
尺價很高啊, 2千零蚊尺
尺價高的原因不為什麼, 因為夠細, 易入場

那些千鬆的一尺的
都是勁大的...閒閒地2千尺....
遠超預算啊
10 : GS(14)@2011-02-24 07:55:51

咁等下先,我又唔急的
11 : 味皇(1196)@2011-03-03 03:03:11

但係按揭唔係息低就得,關鍵係貸款期,冇廿年都圍唔到數
15年2.25厘月供980蚊,當租1200,用15萬套少少錢唔值,交稅又麻煩
20年2.25厘月供775蚊,剩425,升到5厘供985
25年2.25厘月供650蚊,剩550,升到5厘供870
30年2.25厘月供570蚊,剩630,升到5厘供800
最起碼有20年期先圍到皮


另外唔知出租易唔易呢?
12 : 龍生(798)@2011-03-03 15:12:18

出租也不易, 因同類選擇太多, 所以就算租得出, 也不是好價,
導致業主唔心急租, 因怕遇上衰客, 租客也不急, 因大把有得揀,

新玩法其實係買一層幾千尺的, 然後間開細細間租出去,
但這就要大量人力去管理, 又不化算
而且也遠超預算

工廈改建豪華套房 租客疑受騙

1 : GS(14)@2011-12-29 13:21:55

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=15934609



【本報訊】「住宅套房,浪漫酒店設計」,有業主在網上推出住宅單位招租,標榜全新裝修,並提供全屋簇新陳設宣傳片段,一名急於找屋搬女子被吸引聯絡放租人看屋,支付 6,200元定金後,發覺住宅竟然是工廈改建,認為對方以商住大廈游說她租住形同欺騙,要求退回定金不遂,先後報警及到屋宇署投訴,希望當局正視。
記者:劉友光、溫文學、麥超億
2 : Sunny^_^(11601)@2012-01-05 16:05:01

好美呀...比咁多錢裝修都收唔反既

爽爆(二):工廈變豪宅呃鬼買 隨時釘契收樓渣都冇

1 : GS(14)@2012-02-25 14:57:03

http://www.sharpdaily.hk/article/index/4104/20120224/58306

大洋中心有多層單位經過豪裝後高價放售,部份更封閉'車立'門,改裝窗門。




15樓單位改成西式住宅設計,寬敞舒適。


16樓單位連全屋傢俬放售,開價2500萬元。


17樓單位裝上落地大玻璃,鋪設柚木地板。

位於田灣漁豐街3號的大洋中心,樓高21層,工廈設計呈「凸」字型,1至3樓一梯一伙,每層面積7,600平方呎;4至21樓為一梯兩伙,每單位約1,900平方呎;大廈內有兩部客'車立'、一部貨'車立'和兩度太平門。記者未進入大廈,已見大廈向海(香港仔避風塘)的窗門設計五花八門,有露台、景觀大窗或落地玻璃。走進大廈發現有工人正在1至3樓單位趕工裝修,地下大堂門口已改成豪宅格局。
[一樓正打通全層。]
一樓正打通全層。
5樓住客為外籍家庭

4樓是食品工場及多間寫字樓,沒有改變;但搭'車立'登上5樓,打開'車立'門後竟被一幅牆擋住,再登樓發覺多層樓都已被打通成一個3,800平方呎單位出售,有人將原本的貨'車立'和一部客'車立'封閉,亦有將後樓梯鐵欄杆改裝成住宅的木柄樓梯。據裝修工人透露,5樓住有外籍人士一家三口和一名菲傭,該單位窗門被改作一幅大玻璃窗設計和露台,並有一條魚骨天線伸出。另外15、16及17樓的露台及玻璃窗門設計亦被改過。
原來這個「工廈豪宅」已有業主委託地產公司放售,但列明是商舖,記者以買家身份要求睇樓,地產代理帶記者到大洋中心1樓正在裝修中的單位參觀。經紀指該單位面積7,600平方呎,售價3,000萬元,平均呎價約4,000元;另外16樓打通兩單位共3,815平方呎,售2,500萬元,平均呎價約6,500元;21樓同大小單位連天台則售2,600萬元,平均呎價約6,800元。(與毗鄰的港麗豪園比較,高層895平方呎向海單位售600萬元,平均呎價約6,500元,價錢相約。)

傢俬齊全 開放式廚房

經紀帶記者到16樓單位睇樓時,記者發現客飯廳非常大,達3,000平方呎,全屋傢俬齊全,有露台及開放式廚房,佈置典雅。經紀說:「呢度係工廠單位,唔可以做住宅,不過你買咗點改你決定。」單位內一個白色書架後是500平方呎的套房,設有衣帽間及套廁,並放置一個白色大浴缸,完全豪宅式設計。記者問原業主是甚麼人,經紀說:「我相信呢個業主本身係蝙蝠俠!」
2 : GS(14)@2012-02-25 15:00:30

http://www.sharpdaily.hk/article/index/4104/20120224/58308
地產代理向扮買家睇樓的記者推銷「工廈豪宅」時說:「呢度係工廠單位,唔可以做住宅,不過你買咗後點改你決定……」

代理:銷售手法有問題

香港地產代理專業協會前會長陳東岳表示,這是一個模稜兩可的說法,銷售手法有問題,做法不妥當。他稱,一般工廠大廈與住宅大廈很易分辨,因為間格和設施都不同,價錢亦分別很大,工廈現時呎價由千餘元至數千元不等,但住宅呎價要五、六千,甚至過萬元,故本地人很難會被誤導,除非買家明知故犯,心存貪念,以為可平價買入然後改成住宅居住。
陳補充表示,不排除有不法業主或地產代理向外國人,或不熟悉本地樓宇情況的內地買家,以誤導手法將工廠單位當住宅推銷。他呼籲買家要小心,以免被騙。
3 : GS(14)@2012-02-25 15:16:55

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=16099026
放蛇直擊
書架背後藏 500呎套房
2012年02月24日


業主代表移開大廳書架後,竟內藏套房。

香港地產代理專業協會前會長陳東岳表示,廠廈與住宅很易分辨,因間隔和設施不同,價錢分別亦大。
陳不排除有不法業主或地產代理向外國人或不熟悉本地樓宇情況的內地買家,以誤導手法將工廠單位當住宅推銷。
對於多個樓層電梯被封,機電工程署高級機電工程師劉力基表示,私自改動電梯結構即屬違法,即使輕微改動亦會要求還原。法例列明電梯外門不應被封死,因救人會變得困難,「例如困時,消防員打開門救人,距離會遠咗」。署方今會派員視察。《蘋果》記者
4 : GS(14)@2012-02-25 16:07:43

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=16102036
工廈改成豪宅的現場為香港仔田灣漁豐街 3號大洋中心,大廈樓高 21層,記者昨晨再次登上 5、 15、 16及 17樓四個豪裝單位,欲聯絡住戶,查問他們是否知悉工業大廈不能改作住宅,但無人應門。至早上 10時半,兩名機電工程署人員率先到場,檢查大廈兩部客及一部貨。

消防處機電署派員巡查

至中午 12時許,消防處樓宇改善課一名姓黃督察與三名消防人員到場視察,巡查大廈的後樓梯、走火通道及電梯大堂等地方,逗留約兩小時後,與機電署人員分別離開。黃督察初步巡查後發現大廈很多地方涉及結構性改動,但如何處理要待研究詳細資料。
稍後,薄扶林消防局行動組一名姓林督察,一行五人抵埗巡視,記者向他們查問大廈走火通道及消防設備是否有問題,他們承認有問題,指一旦發生火警,有機會影響救援。除消防走火通道外,他們亦視察大廈有否僭建物,稍後會轉介屋宇署跟進。消防處發言人稱,如發現大廈的消防安全出現問題,該處會跟進;至於如涉及有關其他部門的違規情況,則會轉介跟進。
機電工程署稱,昨派員視察,未有發現升降機改裝工程。該署已要求升降機承建商檢查,確保升降機外通道無阻。本報昨日報道,大洋中心有四個樓層單位改建成千呎豪宅,涉嫌犯了封電梯、霸走廊、改走火梯等六宗罪。

林鄭﹕工廈改住宅難關重重

1 : GS(14)@2012-05-12 11:57:21

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120510/News/ec_ggd1.htm
林鄭月娥承認,「市區不夠住宅,很多問題難克服」,又指活化工廈政策出台時,局方曾認真研究把工廈轉為住宅的可行性,但發現關卡重重。

第一道關卡是全港逾1400幢工廈中,只有139幢即不足一成位處住宅用地範圍;即使闖過第一關,申請人仍要解決工廈地積比遠高於住宅的問題,「業主可能要拆去幾層」。

她續指出,關鍵在於一旦批准部分工廈樓層改成住宅單位,因部分單位仍舊為工業用途或儲存了危險品,對住戶構成潛在風險,故此並不可行,當局亦有必要對工廈ṃ房嚴厲執法,但重申按目前房屋狀,不應一刀切全面取締一般住宅和綜合用途樓宇內的ṃ房,而是從保障公眾安全角度出發打擊違例房。
2 : Danielchan(27995)@2012-05-12 21:13:29

除左難關重重,仲有,城市規劃個土地批唔批起住宅!就算批都要等,有排覆!
3 : GS(14)@2012-05-13 11:09:52

2樓提及
除左難關重重,仲有,城市規劃個土地批唔批起住宅!就算批都要等,有排覆!


自己私底下試得唔得?

楊釗倡工廈樓拆房合法化

1 : GS(14)@2012-06-02 15:26:41

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120602/News/ec_ech1.htm

楊釗昨日在股東會後表示,現時工廈ṃ房及青少年住屋是社會的「燃眉問題」,「梁振英新政府上場要面對這兩個問題,這些問題活化工廠(工廈)是最容易、最快的(解決方法),ṃ房只需要9個月裝修就得搞掂,唔使打樁……我好buy(認同)這個看法,不是用把口支持,投資者是用銀紙去支持」。

楊釗又指出,去年施政報告將原定只有3年的活化工廈政策延長至2016年,已是政府的鼓勵態度,並會觀望未來梁振英新政府會推出新措施進一步實施活化,強調自己會「跟住政府走」。

但他昨日開腔指出,居於工廈ṃ房的基層市民是「被迫違法」,認為政府及議員應透過立法將工廈ṃ房合法化。

料梁振英上台會助年青人置業

他又稱,相信梁振英會透過興建過渡性住屋及福利津貼等方式來解決年輕人置業問題。

楊釗又稱,未來不排除加碼投資工廈,但仍須視乎投資風險,其現時在九龍東持有租盤已悉數租出,租金亦由上年約每呎18元上升到每呎24至28元。他透露,有不少中小型內地發展商接觸他們,洽談工廈活化建酒店事宜。

被問及會否再投資如尖沙嘴北京道一號的大型項目,他則笑言「唔會再搞」。他續稱,北京道物業亦已全數租出,食肆及零售店舖受惠大量自遊行旅客,營業額表現亦理想,並引述他人指同區寫字樓物業呎租已由早前15元升至現時逾50元。對於內地投資方面,楊釗表示,目前計劃集中在廣東省投資寫字樓及住宅,不會考慮酒店。

2 : 龍生(798)@2012-06-04 01:23:03

佢係咪儍架....而家出面山雨欲來, 兵臨城下,

佢居然呢個時候出黎亂up24?
3 : GS(14)@2012-06-04 21:29:39

2樓提及
佢係咪儍架....而家出面山雨欲來, 兵臨城下,
佢居然呢個時候出黎亂up24?


有錢是咁的啦

田家炳盡捐20億工廈資產

1 : GS(14)@2012-06-23 14:12:55

http://finance.sina.com.hk/news/33431/2/1/4976121/1.html

治家格言 93歲的田家炳今日會參與其基金會成立30周年活動,他前日接受專訪時精神奕奕,對父親要他自小熟讀的《治家格言》(右),仍能背誦如流,記者隨意讀一句,他就能接下去。(李澤彤攝)

田家炳把名下位於屯門的3座工廈、田氏中心第一至三座(圖),以及長沙灣田氏企業中心,悉數捐予田家炳基金會,每年7000萬元租金收益全作教育和慈善用途。(劉焌陶攝)
「現代窮人比當年富人享受更多」
田家炳在1950年代開始從事人造皮革工業致富,到1980年代成立基金會行善,他在2007年接受本報訪問時曾透露,已差不多把財富的八成捐出。他日前進一步披露,除了把公司業務交予兒子,早前把已出售的九龍塘5000萬元大宅用作教育捐獻,他更把名下僅餘的4座工貿大廈,即長沙灣田氏企業中心及屯門工廈田氏中心1至3座,共4座物業在2009年移交田家炳基金會,扣除行政支出,每年約7000萬元的租金收益會撥捐慈善用途。以市場上工貿大廈每年回報率平均3.5%計算,未計算地皮重建潛力,4座工廈市值估計高達20億元。
僅留養老金 自稱「無殼蝸牛」
他說,自己現時只剩下很少比例的財富來養老,把所有資產捐出不會「肉痛」,希望此舉可以為社會建立公益風氣起積極作用,「我將自己創辦的實實在在捐出去,自己變成無殼蝸牛,過低調生活,可見是真心做」。
不少富豪成立的私人慈善基金會,仍主張由下一代主管打理,但田家炳基金會則準備「去家族化」,引進更多社會專才參與管理。田家炳指出,自己未來只保留榮譽主席一職,笑言自己未來動用基金也要向董事會申請。
僅留虛銜 兩子亦棄「話事權」
基金會董事局主席、田家炳的兒子田慶先表示,董事局內只有他和弟弟田榮先作代表,另外有3名校長戴希立、陳健熊和阮邦耀,和前駐粵辦主任梁百忍。他說,父親不單把財產捐出,更放棄家族對捐款的「話事權」,是因父親看出兒子並非教育專家,為讓基金持續發展,應交由教育界去做,家族只擔當參與角色。
向田家炳提出改革建議的梁百忍稱,在2004年與田家炳一次會面中談及基金會未來發展,田家炳表示會「有一日便捐一日」,他即大嘆可惜,指家族基金應進化成面向社會的基金,由家族主宰變成社會參與,成為社會財產一部分。
長遠引入社會資金 助內地教育
他很高興田家炳接納其意見,現時董事局「去家族化」已踏出第一步,包括引進社會人士等,未來會進一步制度和透明化,長遠可引進其他社會資金,與其他社會服務帶來協同效應。田家炳期望,基金會可集中協助內地發展教育,提升個人德育,「10幾億人口,若素質不提高,好似一家人有10個子女,如果個個都自食其力自然是好事,否則便是負擔」。
2 : 八旗子弟(15368)@2012-06-23 14:15:04

值得敬佩
3 : 鉛筆小生(8153)@2012-06-23 21:45:43

讚X100
4 : GS(14)@2012-06-23 21:46:16

大家有佢咁多錢會唔會學佢
5 : 八旗子弟(15368)@2012-06-24 00:11:50

通常值得敬佩嘅人,自己有百份之99%做唔到
4樓提及
大家有佢咁多錢會唔會學佢


新西樓瘋屯門工廈劏房搶手

1 : GS(14)@2012-10-18 00:39:32

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20121017/18042405

標榜瓏門商務圈
70呎劏房月租3800元
距離瓏門僅數分鐘路程的屯門工業中心,共有A至F六座,樓齡33年。原本這數幢工廈租客多為工廠戶,但近期瓏門熱推,加上政務司司長林鄭月娥早前表明工廈變出租住宅「有得傾」,令不少業主紛紛偷步出租。
[屯門西鐵住宅項目瓏門大賣,造就鄰近港鐵的屯門工業中心成為劏房及天台屋集中地。麥超億攝] 屯門西鐵住宅項目瓏門大賣,造就鄰近港鐵的屯門工業中心成為劏房及天台屋集中地。麥超億攝
有盤出即被人承租
有業主近月以「屯門瓏門商務圈商務套房出租」為題,在網上以3,800元放租中層十個面積約70呎的劏房,表明「長短租均可,只需帶你個手提袋入住」,廣告內標明單位空調、無線Wi-Fi及獨立浴廁等設施一應俱全。貼文一出,即吸引30多名租客留言,表示「與女友共住,急要,請聯繫」、「一家三口兩大一BB急租。」及「母女二人,有正職,女讀中一,欲長租」。租盤一出火速租滿,之後十多個留言已不獲業主回覆。
記者向鄰近地產代理查詢,有職員承認屯門工業中心確有大量劏房租盤,不過暫已租滿,加上屋宇署密密巡視,不少業主避風頭暫停放盤。
不單工廈「住宅劏房」成搶手貨,就連工廈天台屋也有價有市。屯門工業中心E座天台,合共搭建至少九間套房,其中一間兩房鋅鐵屋,正由裝修工人趕工,用鋅鐵搭建雛形,木門刻上01及02門號。
2 : GS(14)@2012-10-18 00:39:46

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20121017/18042407


工廈偷步改裝成住宅,業主為了掩人耳目,扭盡六壬避開屋宇署法眼。有屯門工業中心業主立案法團成員爆料稱,有數座中層單位已被業主改裝成劏房出租,但門口仍以舊式大鐵閘作掩飾,一般人難以察覺裏面已劏成至少六至八個裝有獨立廁所的套房。
裝閉路電視監視四周

記者入夜後從外圍觀察工廈,發現不少單位用花邊布簾遮蓋窗口,亮着橙黃色柔和燈光,從格局看絕不像貨倉或辦公室,不過上門按門鈴卻沒人應門。而A座一間天台戶,入夜後燈火通明,從窗外望進去,可清楚看到一名女子身穿睡衣躺卧L形沙發,還有小孩及嬰兒在客廳安坐。不過該單位保安極嚴格,樓頂及大閘外裝有24小時閉路電視監視,記者只逗留一分鐘拍照,便遭女戶主隔門大罵,致電保安驅趕離場。
雖然工廈劏房看似萬無一失,但租客仍過着提心吊膽的日子。天台二房東陳伯稱:「呢度好和諧,以前試過有夫婦嗌交報警,警察一上嚟就話我報上差館,屋宇署就會收屋,你哋就會冇得住,佢哋當堂唔出聲。」而記者表明來意詢問數名租客,他們猶如見鬼般火速關門,有人半掩着門向記者說:「我好快上樓,唔方便訪問。」

80後蝸居工廈 「環境好恐怖 怕害人不敢拍拖」

1 : GS(14)@2012-10-30 00:12:55


http://www.mpfinance.com/htm/finance/20121029/News/ec_gok1.htm

近50歲的余先生現居的大角嘴工廈單位僅30平方呎,只能容納一張木脇,且要與同層約30伙住戶共用4個廁所,單位時有飛蟲木蝨,更已斷供水電,但因未能找到適合單位,余先生表明,直至清拆前都不會搬走。(李澤彤攝)

30歲的陳先生,曾於大角嘴一工廈的50呎ṃ房居住約1年,惟去年因政府下令清拆,遂遷至現居的唐樓ṃ房,與他同期尚有兩三個80後工廈住戶。陳先生形容,工廈環境惡劣,20至30戶共用3個廁所,住戶間常因此爭吵,水電供應經常停斷,且十分骯髒,「好多蝨,好恐怖」。打散工的陳先生平均月入只有約4000元,自認難以租到私樓,坦言預期未來10年或仍居於ṃ房。「自己一個男人無所謂」,陳先生無奈說,「自己都搞唔掂」,故未敢找女朋友。
30戶共用3廁所 水電常斷
現年50歲的余先生,去年搬入大角嘴洋松街工廈一個30呎單位,同層另有約30個板間單位,環境惡劣。余先生說,屋宇署上月中向業主下達命令,要求一個月內將ṃ房還原作工廈用途,余先生遂四出尋找唐樓ṃ房或套房,卻發現月租一般要3000元,由於無法負擔決定繼續居於現址至清拆。
社協總幹事施麗珊建議,政府研究改裝工廈為住屋用途,並暫緩清拆工廈及私樓ṃ房,先協助低下層解決住屋問題。
2 : GS(14)@2012-10-30 00:25:54

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20121029/18051654
二萬人住工廈劏房 居民被迫遷無力搬
團體促增建公屋

這個大角嘴的板間房只有30平方呎,走廊只夠一人行過。
3 : GS(14)@2012-10-30 00:26:05

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20121029/18051656
特稿
2000呎單位住了28戶

地政處縱容工廈寵物龕場

1 : GS(14)@2013-05-12 14:15:00

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130510/18255334

                早於04年,工廈所在當區地政處接獲法團投訴,指工廈有單位被用作動物火葬場。地政處調查證實兩個單位用作焚化寵物屍體及存放寵物骨灰,取得法律意見指兩單位違反地契訂定的用途限制。處方再諮詢相關部門,認為兩單位無牴觸環境衞生、環保及消防法例,個案不屬須優先處理類別,故無即時採取執行契約條款行動,包括釘契。

只發警告信

                此後同一工廈同類投訴不斷增加,涉及單位增至七個,更有單位業權人拒讓地政處入內視察。地政處一直只發出毫無法律約束力的警告信,更兩度徵詢法律意見,隨後卻一直未有執法。法團去年轉向申訴專員公署投訴,公署介入事件,地政處才將仍有辦公的四個單位的其中兩個釘契,並向餘下兩個發警告信,要他們在限期前作出糾正。
申訴專員黎年批評,地政處的處理手法過於寬鬆,認為即使個案被評為非優先,也不應沒有訂立任何行動時間表,令執法無期,指該處既然不斷收到市民就同一問題投訴,便應提升個案優先次序,而非長年以個案不屬須優先處理類別作藉口,一再拖延執法。
黎年指事涉工廈所有單位均受相同地契條款規限,所涉違規用途大致相同,地政處毋須浪費時間重複徵詢法律意見。他認為牽涉單位漸多,當局應從速執法,以儆效尤。
地政總署接納公署調查結果及建議,同意處理個案可更積極。署方解釋,對於遇到極度不合作的業權人時,無可避免會拖長執法時間,已要求各分區地政處在處理同類個案時,採取更迅速的執行契約行動。該署已要求地政處不時就該類個案提交報告,以便密切監察行動進度。                                                        

劏房工廈半年賺34% 好炒過住宅 掀拆售潮

1 : GS(14)@2013-07-17 01:36:37

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130716/18336381
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全新裝修 設獨立廁所

                  今日拍賣的B8單位,月租4,200元,實用面積僅250方呎,屬開放式,設有獨立廁所。
樓下1樓及2樓同樣「劏到一間間,仲裝修緊」,不排除翻新粉飾一番後再拆售。
翻查土地註冊處資料顯示,去年9月底,旭日貿易有限公司一擲5,700萬元連環掃入昌泰工業大廈1至3樓,每層9,000方呎,平均呎價2,111元,原則只分間成A及B室。據了解,該三層單位原已打通並連內置樓梯上落,惟新買家購入單位後,隨即逐層單位再拆細摩售。
土地註冊處資料顯示,單位於今年首季才完成分契。以3樓為例,全層拆成16個單位,已悉數「摩出」,套現2,551萬元,以平均每層購入成本1,900萬元計算,半年速賺651萬元,升幅勁過住宅。
                              香港測量師學會建築測量組副主席龔瑞麟指,在室內分間單位,列入小型工程類別,據去年10月通過的小型工程修訂條例,只要聘請認可註冊人士及結構工程師負責處理,一切間隔設計,如單位跟走火通道的距離,和單位的防火物料等符合消防標準、和分間樓層能承載分間單位所產生的額外負載等;就算工廈每個單位加裝洗手間,都毋須入則,只要有關專業人士在開工前七日通知屋宇署便可。若洗手間需要更改接駁外牆主渠,則須就該部份改動入則。
律師梁永鏗表示,一般商廈及工廈的地契,在符合消防要求下,都容許業主作靈活間隔使用。如欲將分間單位出售,則先取得地政總署的分契同意,並要於土地註冊處註冊。
2 : GS(14)@2013-07-17 01:37:08

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130716/18336383

【尋新方案】
政府去年提出將工廈改裝為過渡性住房出租的建議,因成本及條例所限,終定為不切實際而胎死腹中。政府計劃明年底完成全港工業用地第四次研究。
據發展局呈交長遠房屋策略小組委員會的文件指出,工廈一般都不符合居住的設計及規劃要求,如要成功改裝以符合城市規劃及屋宇管制規定,有關工程費用會很高,且不能盡用所有樓面;工廈所處環境及交通等條件亦不宜居住。如環境及交通因素得以改善,則直接將其土地用途改為住宅,更為合適。因此,該局認為工廈改裝為過渡性住房的建議是不切實可行,該局會繼續進行工業用地檢討,第四次檢討研究可於明年底完成。
過渡性住房是現屆政府於去年下半年提出,以增加出租單位供應,當時政務司司長林鄭月娥更到葵涌運通製衣大廈視察,以示對建議的重視。惟該幢工廈今年5月已取得豁免書,獲批免繳容忍費下,將物業改裝為商店、食肆、寫字樓、私人會所及娛樂場所等用。另據地政總署公佈,由桂洪集團持有的北角康福臺3號,上月完成改契手續,放寬其高度限制而須補地價約3,874萬元。
3 : 冷豬肉(3343)@2013-07-17 18:10:05

旭日貿易股東係鄭振強 同以前福和董事同名 唔知有冇關係
4 : 冷豬肉(3343)@2013-07-17 18:19:27

活化工廈最好嘅方法係放寬用途
5 : GS(14)@2013-07-17 22:44:19

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130717/18337118



【本報訊】環亞拍賣行昨日拍賣兩個荃灣工廈劏房,由一名神秘黑衣阿伯承接開價後,無人出價,最終拍賣行收回物業。
荃灣昌泰工廈大廈3樓已劏出16個單位,其中兩個劏房業主昨日委聘環亞拍賣行進行拍賣,分別是3樓A7室,實用面積326方呎,開價118萬元;另外一個是同層B8室,實用面積250方呎,連租約,月租4,200元,開價105萬元,回報率約4.8厘。
僅得阿伯承接開價

兩項物業被安排在中段拍賣,一開價,均由一名身穿黑色背心的阿伯承接,但之後全場鴉雀無聲,無人再承價,最終拍賣行要收回物業。
拍賣完畢,記者上前追問該名身穿黑衣的阿伯,問他為何對兩個劏房單位有興趣、以及是否兩個劏房的業主等問題時,他都封嘴不答,直至記者向他表示對物業有興趣時,他才回應說:「你去搵拍賣行啲代理啦!」,然後加快腳步離去。
九建統一紅磡兩地段

該拍賣行於下周一(22日)將拍賣該工廈另一個單位,為3樓A5室,實用600餘方呎,開價265萬元。負責該物業的代理陳先生強調:「呢度係唔可以做套房,雖然單位係細,但從裝修間隔睇,都唔係用來做套房。業主原意係俾人做小型工廠、半寫字樓半工廠形式。」
此外,由九建(034)收購發展的紅磡「環字街」多個地段,昨日便再透過強拍,成功統一其中兩個地段的業權。兩地段分別位於環景街19至21號及環順街20至22號,和環順街19至21號及環福街20至22號,面積分別約1,844方呎及1,968方呎,成交價分別為6,070萬元及6,740萬元。
該公司現餘下約8個地段,正待土地審裁處排期審理中,相信最少要大半年才能完全統一所有業權。而整個項目佔地約4萬方呎,可建樓面約35萬方呎。
拍賣官溫偉明表示,受政府辣招影響,早前終審法院就南角道案件的詮釋,都令今年的併購舊樓活動減慢。辣招令樓市交投減少,業界對前景也蒙上陰影下,活躍的發展商已不再逢地必搶,導致最近有土地以較低價售出。
6 : qt(2571)@2013-07-17 22:59:24

2樓提及
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130716/18336383

【尋新方案】
政府去年提出將工廈改裝為過渡性住房出租的建議,因成本及條例所限,終定為不切實際而胎死腹中。政府計劃明年底完成全港工業用地第四次研究。
據發展局呈交長遠房屋策略小組委員會的文件指出,工廈一般都不符合居住的設計及規劃要求,如要成功改裝以符合城市規劃及屋宇管制規定,有關工程費用會很高,且不能盡用所有樓面;工廈所處環境及交通等條件亦不宜居住。如環境及交通因素得以改善,則直接將其土地用途改為住宅,更為合適。因此,該局認為工廈改裝為過渡性住房的建議是不切實可行,該局會繼續進行工業用地檢討,第四次檢討研究可於明年底完成。
過渡性住房是現屆政府於去年下半年提出,以增加出租單位供應,當時政務司司長林鄭月娥更到葵涌運通製衣大廈視察,以示對建議的重視。惟該幢工廈今年5月已取得豁免書,獲批免繳容忍費下,將物業改裝為商店、食肆、寫字樓、私人會所及娛樂場所等用。另據地政總署公佈,由桂洪集團持有的北角康福臺3號,上月完成改契手續,放寬其高度限制而須補地價約3,874萬元。


已經搭晒棚

http://finance.sina.com.hk/news/-7829-6013618/1.html

活化工廈申請,上月批出一宗,為金寶集團葵涌葵昌路一百至一百一十號運通製衣大廈,項目可免補地價作辨公室等用途。

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