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財經專題向氏兄弟股壇賽跑 方逸華「水」向太

2000-7-13  NM




▲向華勝的構思是利用數碼世紀網絡開拓大陸有線電視寬頻業務,以躋身科技熱潮中。

  港產片《孤男寡女》近期上畫走勢凌厲,兩星期創出二千萬元的票房紀錄,出品人是向華強,發行商是他控制的上市公司中國星。

  十二年前,弟弟向華勝在電影界的鋒頭,較哥哥華強更負盛名。兩兄弟本來以「永盛」品牌,在電影業合作無間,但九三年因意見相左分道揚鑣,其中華勝退出影壇轉行炒股,而華強則創立中國星繼續拍電影,公司並於九六年借殼上市。

  估不到七年後,兩兄弟再次在股壇爭雄。中國星自向華強「坐正」主席後動作多多,並於今年趁市旺兩度在股市集資五億二千萬元。而不甘寂寞的向華勝,去年 亦以注入資產借殼上市,取得盈盛數碼世紀的控制權,然而注資計劃屢屢受阻。論公司表現,中國星先勝一籌,而且向華強與邵逸夫關係較前明顯。

 

  上週五,中國星趁股市壯旺時,即時發行三億四千萬份認股權,每份七仙半,在市場集資二千五百萬元。其實早於今年二月份網股大熱時,中國星亦是趁市旺, 以每股一元半配股集資四億二千萬,連同早前配售予名媛寶詠琴新股,集得的七千七百萬,中國星半年內成功「抽水」五億二千萬,令公司水頭十足。

  中國星趁早集資,原來是投資計劃多籮籮。早前,中國星宣佈與香港 Yahoo! 合作,八月份在 Yahoo! 網址推出免費網上電影。上月尾,中國星宣佈,以三億元代價,三年內出售一百部新拍電影的獨家播映權予衛視,而衛視剛獲得政府發出的收費電視牌照,預計於明 年啟播。

  另外,政府剛公佈批出一幅位於將軍澳工業的「香港影城」地皮,發展財團由邵氏率領,中國星便佔其中百分之五權益。

▲向華強(左)與弟弟向華勝九二年時的照片,二人儼如 孖 公仔出席公開場合。

大屋印證人脈關係

  原來,向華強夫婦與影城大亨邵逸夫的交情不止於此。

  去年八月,向華強夫婦搬進九龍塘剛重建完成的二萬呎獨立大屋。據土地註冊署資料顯示,邵逸夫太太方逸華持有的私人公司,原來在九七年曾借予陳明英三百 八十萬美元(約三千萬港元)貸款,年息十一釐,並以此大屋作抵押;九九年還款後,方逸華再借二百五十萬美元(約二千萬港元),支持向太。

  而大屋的業主,是陳明英與江湖友好張人龍之子——張德熙,於九三年聯名購入,並無按揭而且一次過付款二千二百多萬元。而張德熙亦住在劍橋道大宅,張、向兩家成為鄰居。

  至於張德熙,又與友聯建材執行董事蕭若元關係密切。九八年三月,張德熙以向氏大屋一半權益作抵押,向蕭若元的友聯建材貸款六百萬元,江湖友好互相照應。

  由向華強夫婦弗的中國星,一直未有停止電影製作及發行,單是去年便發行了十三套電影。而由向華強投資的電視連續劇《縱橫四海》,去年在亞洲電視啟播時更引起哄動,收視率勁升。

  中國星上市初期,向華強顧慮自己向家在港的幫會背景,而不敢貿然坐上公司主席寶座,由太太陳明英坐上。他連自己能否做執行董事的信心亦不足,最後聯交所上市委員會在沒有人反對下通過申請,他才舒了口氣。

  三年後萬事俱備時,向華強於去年正式出任主席,太太變為副手,中國星的投資動作亦轉趨積極,而且均與電影業務有關。今年初股價更被炒上兩元的高水位,可惜股價無以為繼,近日長期徘徊在三、四毫。

 

向氏兄弟比較  向華強向華勝 年齡 52 歲 48 歲 婚姻狀況已婚,太太陳明英女友是 25 歲女星張玉珊 所持上市公司職 銜中國星集團主席盈盛數碼世紀大股東 公司市值 $6.6 億 $10.66 億 持有股份市值 $1.9 億(與太太共持 28% ) $3.1 億(持有 29.4% ) 公司 99 年度業績表現賺 $770 萬(虧損 $1.4 億) 住址九龍塘大宅( 93 年 $2,289 萬購入)市值 $1.5 億( 93 年以 570 萬購入)租住覺士道 1 號單位 私人物業尖沙咀金巴利大廈共四個單位 / 賬面身家 $3.457 億 $3.1 億

 

▲今年二月,中國星與 Yahoo !建立夥伴關係刺激股價上升。

進軍股壇 笑話連篇

  於九三年後與哥哥在電影圈「話別」的向華勝,一直在股壇打滾,曾與上市公司東龍大股東時有往來,其間輸贏均大上大落,並於九七年股災後偃旗息鼓。然而好勝的他,傷愈後躍躍欲試,不想長期退居幕後,今次是想打正旗號做幕前大股東。

  去年九月,他以注入資產形式,借殼寶詠琴前度男友蕭永豐的安利士,改名中國盛業。他注入的私人資產,包括六百部永盛電影版權、台灣廣告公司、以及寬頻媒體業務,全部作價兩億,以換回兩成九的控制性股權。作為大股東的向華勝,卻沒有要求公司委予任何職銜。

  與哥哥不同之處,是向華勝做事一向心急,只爭朝夕。借殼上市後一個月,他便急於將私人投資的「數碼世紀網絡」,注入上市公司,但作價竟高達二百億元!所謂「數碼世紀網絡」,只是一項在大陸發展中的寬頻技術,證監會以需時審查估值報告為由,而延長對中國盛業的停牌時間,即時令炒作中的公司股份遭「凍結」,市場 庄 家紛紛扮蟹。

  去年十月八日,竟然有「股民」操上證監會「踢竇」,要求將中國盛業復牌,弄得滿城風雨,成為中區金融圈笑談。最後公司被迫取消收購數碼世紀網絡交易,股份才可以復牌。

▲位於窩打老道的向氏大宅,是方逸華借錢予向太的抵押品。

利好消息 全部泡湯

  向華勝入股中國盛業後,正值網股熱潮,今年二月份高峰期,中國盛業股價曾高見六元,也就是該公司不斷發放消息,計劃開拓國內有線電視業務之時,然而有關利好消息,往往有戲劇性的結局。

  例如中國盛業與寶柏集團,均不約而同向外聲稱,擁有四川有線電視網絡經營權,雙方爭持不下。卒之由四川省電視廳公佈,其實兩家公司都沒有,皆因外資公 司不可擁有電視網絡經營權,中國盛業旗下的永盛集團,只是「獨家」把四川省內縣市的電視網絡,改為寬頻網絡。到六月一日,中國盛業正式宣佈放棄對四川有線 電視寬頻的投資;四天後,連公司都改名為盈盛數碼世紀。向華勝搞上市,看來不及哥哥「高招」和實際。

  其實早於八八年,向華勝與哥哥向華強合作開辦「永盛」,並旋即成為港產片霸主,佔本港票房收入五分之一。兩兄弟不單同撈同 煲 ,且同住在尖沙咀覺士道一號的租住物業。其後由於錢銀關係,加上向華強太太陳明英想分家,兩兄弟於是協議分手,向華強夫婦成立永盛娛樂,繼續電影製作,翌 年更成立中國星,自此成為兩夫婦的上市旗艦。

  而弟弟向華勝,近期與影星張玉珊結婚傳言甚囂塵上,常在娛樂版見報。

  向華強多年努力,銳意洗刷家族幫會背景,以「正當商人」形象示人;然而弟弟向華勝,至今不離霸氣本色,兩人表現已見距離。

撰文:黃麗裳 圖片:吳文正 資料:黃翠蓮


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【专题·工业圈地】工业圈地魔法

http://www.infzm.com/content/631

这是一场十年不变的游戏,惟一的变化是赌注越来越大。在招商引资的压力下,地方政府动用所能动用的一切资源来吸引大公司投资落户,而各类公司也冲着免费派送的资源而来,急速扩张。工业地产的开发,变成了一场以社会资源作交易的圈地运动。

2011年8月中旬的一天,张恒专门从东莞来广州。这位80后企业主此行的主要任务是:买保时捷。

为了尽快拿到车,当晚,他将卖保时捷的卖车妹约出来,请对方吃饭。饭桌上,南方周末记者问他为何那么急买车。他说:某工业园有块地,急着去圈。买车是为装门面,县太爷们信这个。

他属于新创业者,做的是制造业。他边吃饭边不停抱怨,上一代制造业主们把广东的地都分光了,这些人光靠出租厂房业,或者是卖地,就发达了。他们这些二代制造主,苦于找不到地,最近资金紧张,之所以急于圈地,就是想以土地去抵押融资。

在珠三角,像他一样四处圈地的企业主越来越多。不过,他们大多倒并非仅仅为了抵押融资,而更多是意识到了工业地产的升值潜力。

2008年,广东提出双转移,广东的一些企业掀起一股内迁潮。在广东时,他们大多是租的地,或者是租的厂房,而这波转移潮中,大多数企业选择的是买地。位于广东南海的联邦家具集团就在那一年决定建一个北方基地,在山东临沂拿了600亩地。

当时正值金融危机,这600亩地,每亩地价不到5万元,而到今年,当地的土地挂牌价已经翻了一倍。仅就这片土地,三年时间,联邦家具资产就已增值一倍不止。

富士康、中兴ZET开发区分布图。

资料来源:根据公开资料搜集整理。 (明镜/图)

眼下,住宅地产被限购限贷搞得不上不下、商业地产笼罩限购传闻、旅游地产虚火一片之时,工业地产一时间成了众人瞩目的投资洼地,其平均价格约为住宅用地价格的十分之一。一轮新的工业圈地活动也应运而生。而这恰恰是地方政府乐见其成之事。

去年一年,国家级的经济开发区就增加了44家,总数过百;而近年来开始承接沿海地区产业转移的内陆省份,尤为雄心壮志。内蒙古,2011年计划引进 的项目数是521个,投资总额是1000亿元。2011年上半年,全国一共卖了3.6亿平方米的工业用地,占土地供应总量的52%。

因为建工业园区来招商引资可以实现GDP、财政、税收、就业的全面增加,与政绩直接挂钩。近十年来,地方政府一直绞尽脑汁而又乐此不疲。吸引企业进驻园区的手段,也从最初的免税收零地价,进一步发展为资源赠送——配套的住宅用地、煤矿等等。

与此同时,形形色色的公司也开始以创意园区、动漫园区等各类名号,圈到低价的工业用地,行开发住宅或商业地产之实。

大公司圈地潮

“醉翁之意不在酒。每一个产业园区,中兴都会要求当地政府配备30%的住宅用地。”曾在中兴发展工作过的一名中层员工告诉南方周末记者。

受益于近四五年来的产业转移,全国最大的代工厂富士康摇身一变,成为拥有工业土地最多的工厂。加上早些年在深圳、昆山等地的工厂,如今富士康已在全国二十多个城市建立工业园区,粗略估计占地2000万平方米。

富士康在短时间内的大规模圈地,是大规模扩产的需要,是难以抗拒的低廉劳动力成本、低税收,还是另有所图?

武汉富士康工业园区5公里外的一个别墅项目“轩盛·湾郡”今年1月的开盘,就暴露了富士康的一点点“企图”。轩盛是富士康旗下专门成立的一个房地产公司,香港注册,注册资本30亿港元。

这个总建筑面积12万平方米的楼盘,距离武汉最繁华的商圈之一只有15分钟。除去预留给员工的小高层和高层,每平方米售价在1万元左右。

据武汉当地媒体报道,2006底富士康与武汉东湖高新区签约。次年6月就几乎以底价拍到了两块地,平均楼面成本不到700元/平米,只占该项目售价 的8%,扣除2000元的建安成本,毛利率将达到8亿—9亿元。显然,这种“投资换土地”,成为富士康的一笔额外收益,也是地方政府最丰厚的一笔“陪 嫁”。

不过,在二十几个富士康产业园区里,这是目前发现的唯一一例。而这一套玩法,深圳另一家IT企业中兴ZET则早已熟稔,并形成体系。中兴ZET旗下 专门成立了中兴发展,负责当地的住宅项目开发和产业园区收租。中兴发展的住宅项目有一个统一的品牌名称“中兴和园”。哪里有中兴产业园区,哪里就有中兴和 园。

“醉翁之意不在酒。每一个产业园区,中兴都会要求当地政府配备30%的住宅用地。”曾在中兴发展工作过的一名中层员工告诉南方周末记者。

2009年中兴发展的营业收入翻了3倍多,利润翻了20倍,从1167万变成2.4亿元。这一年,占地面积最大的南昌中兴和园一期开始销售,有高层有花园洋房有别墅。

重型制造业企业之中,也有同样的案例。全国行业排名前三的三一重工集团旗下,也有一家地产公司——“上海竹胜园地产”,其运作的项目广泛分布于上海南汇新城、浙江湖州、江苏常熟、湖南娄底、常德等地,与中兴相同,这些项目几乎都在三一集团各个工业园所在地。

2008年时,三一还只有长沙、苏州、北京、上海、沈阳、长沙六大工业产业园;2009年,三大风电项目为三一集团圈到超过1000亩地。今年三一又在新疆乌鲁木齐和湖南怀化新上马了两个项目。

早在三一集团2004年度经营发展报告中,董事长梁稳根就明确提出,三一的三大协同产业为:租赁、金融和房地产。2008“三一节”庆典晚会上,梁稳根畅想道:“2012年,三一集团将突破千亿收入,其中180亿元来自投资与地产。”

正在加大的游戏难度

即便没有配套住宅,没有政策擦边球,土地红利的诱惑仍在。

不过富士康在武汉的这个黄金项目,就在要大赚特赚之时,遭受了“意外”。

2010年7月,有媒体报道了富士康这一“暴利项目”,质疑其以投资之名,行地产开发之实。引发轩然大波。

据一位接近东湖高新区领导的人士介绍,管委会为此专门召开会议,寻求对策;而富士康也意识到,此事对其影响不好。最后的处理办法是:由开发区接手,将这一项目收回。

9月8日,南方周末记者在这个项目地看到,所有的宣传广告都已更名,“轩盛·湾郡”中的“轩盛”两字被去掉,取而代之的是“光谷地产”。光谷地产是东湖高新区下属的一个房产开发国企。

售楼人员特别向记者强调,这个项目已经与富士康没有关系。事实上,项目易主背后,具体是何协议,外界也无从知晓。南方周末记者致电武汉富士康对外宣传负责人董永,其称自己“未参与这个项目,不了解经过”。

而中兴ZET的那一套成熟模式,也正在遭遇政策的收紧和政府的“幡然醒悟”。前中兴发展中层员工当时参与的中兴燕郊产业园区,在操作过程中赶上了政 府换届,新任领导似乎不太认可这种交易,最终没有提供配套住宅用地,中兴和园也变成了员工内部集资房。“从那以后,就很难从地方政府手里换来这么高比例的 配套住宅了。”

除了制造业企业,一些专业产业地产公司同样感受到了游戏难度的加大。

高策地产顾问董事长李国平曾为京津多家产业地产公司、工业园区担任过顾问。其中有公司是在工业用地上盖一千平米以上的“企业独栋”,出售给高科技企业、文化企业等。在他看来,这也是符合京津地区产业发展的一种做法,只是需要政府放宽政策限制——分割工业用地产权证。

不过从2009年开始,京津地区的政策收紧,一些项目已经无法再做分割,给企业带来的不利影响就是要从一次性获利改为长期持有。

李国平并不认为这是一个坏事。“我们可以去做城市综合体这种更先进的产业地产形态,而以往的少数偷梁换柱、背离了产业地产本质、又破坏了住宅地产市场规则的做法,将会越来越少。”

不过,即便没有配套住宅,没有政策擦边球,土地红利的诱惑仍在。今年7月,富士康出售旗下一家子公司富泰宏房产,报价8.79亿。该公司的主要资产 是少量银行存款和原本要作员工宿舍但一直没开发的一块土地,2006年富士康曾花4.3亿元买下这块地,时至今日,价格已经翻番。

住宅地产商仍在观望

在中国,标准的工业地产商跟地方政府谈判的筹码,也显然没有一家大型工业企业多。

尽管房地产调控毫无放松迹象,住宅市场僵持不下,并没有多少传统的住宅地产商盯上工业地产这块肉。中国排名前二十名的地产商中,公开的,唯有万通选择在2008年进入了这一领域。

2008年房地产低迷之时,万通董事长冯仑和他的EMBA同学——TCL董事长李东生联手成立了万通新创工业地产公司。万通新创买下TCL位于无锡27万平方米的工业园区,然后回租给TCL。

冯仑用来说服李东生的,是TCL可以轻资产运行,专注主营业务。而冯仑用来说服自己的,是中国未来的实业地产的前景。

“在发达国家,由于专业化程度较高,分工较细,大部分企业不自建厂房和园区,而采取租赁经营的模式,这种模式应是一种趋势。”万通新创工业地产公司总经理刘昱告诉南方周末记者。

而在中国,标准的工业地产商跟地方政府谈判的筹码,也显然没有一家大型工业企业多。万通和TCL的合作,似乎是进入这个领域最合适的方式,经过3年的培育,万通新创刚刚实现了中国会计准则上的盈利。

至于下一步,“我们正在慢慢培育品牌,并让地方政府意识到我们一样可以带来更多的企业投资。”按照刘昱的说法,将来万通并不排除招拍挂的方式获取工业用地,独立操作。

但在高策顾问董事长李国平看来,这种模式可能成功,但并不好走,而且也不会有更多的传统住宅开发商介入。“短平快的赚大笔的钱,绝大多数住宅开发商目前还只会这个模式。”

(文中张恒为化名)

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專題 工業 圈地 魔法
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雨潤專題:財務是否造假問題的探討 心如止水

 

http://blog.sina.com.cn/s/blog_5ff626960100zb9d.html

 

一、報告出發點:

 
市場一直在質疑雨潤財務報表的真實性,2011年6月份渾水公司的報告將這一質疑點燃,引爆了市場的諸多擔憂。
 
對 雨潤業績的質疑包括:(1)生豬價格一路走高,開工率不足的雨潤如何能維持盈利?是否有做假賬的舉措?(2)依靠巨額政府補貼增厚業績,財務處理是否過於 激進?(3)產能利用率不足50%,為何仍通過新建、擴建和併購等多渠道大幅度擴張產能?(4)毛利率水平為何遠高於同業?
 
我們試圖做一些交叉印證,來解答上述的一些質疑。
  
 

二、報告正文:

 
 

業績造假,無外乎是虛增收入和虛減成本。

 
出於不同的目的,不少企業都有多套賬,一套給實質控制人,一套給投資人,一套給稅務,若干套給銀行。但多套賬必然會出現衝突,最多只有一套賬能使「財務報表—會計憑證—原始憑證(即購銷票據、貨幣資金單據)」這三者一致。
 
但上市公司就不一樣,再糊塗的上市公司,也會讓報表、會計憑證和原始憑證做到一致,使票據流和現金流能對應起來,才能過審計關。不幸的是,在票據和資金流轉統一的約束條件下,造假路徑仍然非常多,比如通過隱匿的關聯方,虛構銷售收入,典型的如紫鑫藥業。
 
任何造假,背後都隱藏著目的,上市公司造假主要是實質控制人忽悠資本市場的投資人,推高股價,大肆圈錢或者套現,其次是忽悠債權人,多搞貸款。實質控制人套現手法有兩種,一種是在資本市場減持;另一種是通過和上市公司之間或隱或現的交易,轉移資產。
 
雨润专题:财务是否造假问题的探讨

當 然,我們不能說雨潤食品造假,除非有直接的證據,比如:(1)覆核雨潤和其客戶的購銷發票和數據能否統一起來,我們很難做到這點,因為一方面看不到雨潤的 會計賬,另一方面也更看不到其客戶的會計賬。(2)覆核雨潤集團和地方政府簽署的原始合作協議,以確定上市公司即雨潤食品在其中的角色,這些協議需要從政 府獲取,我們更搞不到。這些東西,只有雨潤的審計師畢馬威去管了。
 
所以,我們只能說雨潤食品有業績造假的動機和條件,也顯示出造假的表象,但絕對不能說其真的造假。
 
 

1、做大業績的表象:激進的會計處理

 
 

(1)借政府補貼和收購中的負商譽,大幅度增厚業績

 
   

據人民網:

 
 
依靠巨額政府補貼增厚業績,雨潤會與地方政府談判,約定一個買地的價格,雨潤將買地款支付給地方政府,項目啟動後,地方政府返還約三分之一的款項給雨潤,在廠房建設和全部投產後,剩餘部分買地款會返還給雨潤,這些返還的款項均被計入政府補貼項目下。
  
   不管是政府補貼還是負商譽計入利潤,都間接借用了一個類似的會計手法:評估增值,只是借中間的手倒一下而已。
 
   「天下本沒有免費的午餐」,這種激進的手法當年在A股市場也屢見不鮮,現在已經不讓用了,但港股市場依照IFRS仍然可以用,很容易就被紅籌股濫用了,借此忽悠投資人。
 
 

(2)難以解釋的高毛利率

 
   拿A股的雙匯發展做對比,雨潤食品的毛利率要高不少,這其中原因何在?
 
雨润专题:财务是否造假问题的探讨

   很多投資者都認為是雙匯發展通過關聯交易轉移利潤,人為地降低了毛利率,從雙匯的年報看,雙匯發展向關聯方採購接近70%,所以不排除這種可能。
 
   但我們把雨潤和A股的得利斯比,毛利率依然高了不少。
 
雨润专题:财务是否造假问题的探讨
    引用第一財經日報的文章:   
      http://finance.sina.com.cn/roll/20110505/01099792772.shtml
 
雨潤食品(01068.HK)和雙匯發展(69.00,0.62,0.91%)(000895.SZ)、金鑼集團並稱為中國肉製品行業的三大巨頭,一位私募基金人士曾經問三巨頭中的一位高管:「為什麼你們的產品做不到雨潤那樣的高利潤率?」這位高管思考再三,回答道,我們確實做不到,需要向雨潤學習。
。。。。。。。。。。
 
    一些投資者認為雨潤的高毛利率歸功於成本控制,主要是人力成本的控制上,而生豬收購成本差別不大。相比雙匯,雨潤的人均工資確實很低,但人均銷售收入也低,結果是人力成本方面並不佔優勢。
 
雨润专题:财务是否造假问题的探讨

   所以,雨潤的毛利率要能大幅超越同行,只能是產品的售價高,但沒有直接證據支持這一點。
 
 

(3)被用到極限的折舊率,藉以減少會計成本

 
   據雨潤的會計報表附註,其折舊年限的區間和雙匯差不多,物業: 20至30年;機器及設備 :10至15年;汽車: 5至10年。
    
  

表1:雨潤食品和雙匯發展的折舊率對比

 
項目
 
2006
 
2007
 
2008
 
2009
 
2010
雨潤固定資產折舊率
5.6%
4.9%
4.5%
4.1%
3.7%
雙匯固定資產折舊率
11.3%
10.9%
11.2%
9.3%
9.7%
 
   數據來源:歷年年報,折舊率=年度折舊額/(期初固定資產淨值+期初固定資產淨值)*2,雨潤的固定資產為「物業、廠房和設備」的金額
 
   簡單計算的話,即便按30年折舊,折舊率也不小於3.3%。由此,從上表1,我們可以得到兩個信息,一是雨潤的折舊年限在限制區間內,已經被設置為儘可能的長;二是雨潤的固定資產基本上是物業,而雙匯卻是以機器設備為主。
 
 

(4)暗含水分的巨額不動產

 
   從2011中報看,雨潤240億港幣的總資產中,約有一半是不動產,包括物業和土地,究竟雨潤如此大規模的擴張是為什麼?可以肯定不是因為產能不足,因為當前的利用率太低。
 
  從業務結構看,雨潤的發展重點在擴張上游的屠宰產能,與此對應的是雨潤的冷鮮肉佔比越來越高,2011年上半年佔營業額比重為71%,其次是冷凍肉,佔比 16%。相比屠宰產能的擴張,下游的深加工產能的擴張要慢得多,從2005年的16.3萬噸至2010年的30.4萬噸,增長不到1倍。
 
   但即便屠宰產能的擴張速度也遠跑不過非流動資產的擴張速度,2005-2010這5年的時間,非流動資產擴張了18.76倍,而名義屠宰的產能只擴張了4.54倍,除了水分外,很難解釋得通。
 
雨润专题:财务是否造假问题的探讨

    從雨潤公佈的產能看,截止2010年12月31日,上游屠宰產能已經達到3,560萬頭,利用率只有42%。根據我們從折舊率的推測,雨潤食品的機器設備相比不動產的投入,明顯配比不足,我傾向於認為,即便雨潤公佈的產能也是有水分的。
 
  

我們一個杞人憂天的擔心是:雨潤是否如某些農產品上市公司,如圖1所示,打通「經營現金流」、「融資現金流」和「投資現金流」這三者,形成人造利潤,其中的人造利潤隱匿於不動產中。

 
   從2005年借殼上市至今,雨潤食品實現淨融資120.6億,投資124億,主要投向工業廠房和土地。
 
雨润专题:财务是否造假问题的探讨
 
 

2、做大業績的動機:支撐股價,利用資本市場和銀行體系融資,不斷地套現

 
 

(1)減持套現:

 
  - 2010年11月,按每股作價30港元,該公司主席祝義材及其配偶出售舊股,變相減持7000萬股,套現21億港元。
 
  - 2010年4月,祝義材夫婦擁有的 Willie Holdings Limited,以每股23.88港元減持7600萬股,套現18.15億港元。
 
  - 2009年7月,由公司主席祝義材夫婦持有的Willie Holdings Limited 將會按每股13.23港元配售2億股舊股,再按相同價格認購1.3億股新股,套現9.26億港元。
 
 

(2)直接套現:資產或股權收購

 
  - 2008年12月,以159,252,000元人民幣現金收購湖南輝鴻49%股權,該公司截止2008年9月30日賬面值為23,083,000元人民幣。
 
 

(3)間接套現:

 
  - 雨潤集團除食品外,還有房地產、旅遊等項目,上市公司和地方政府的合作是否單純,還是背後另有交易,我們不得而知,所以對其是否存在間接套現行為,我們不做推測。
     
 

3、做大業績的條件:農產品公司造假容易

 
  農產品公司不僅造假容易,造假成本也極低。
 
  為什麼說造假容易?一方面存在大量的現金交易;另一方面,銷售發票和農產品的收購發票都自己開,並且不需要通過稅務機關認證和比對。
 
  這意味著,農產品經營公司不需要第三方的配合,動動筆頭就可以直接製造業務,購銷差額就是利潤,也是經營現金流的缺口。如果不想掛賬,以便讓經營現金流看上去正常,控制人轉點錢進來彌補缺口就好了。
 
  為什麼說造假成本極低?初加工環節基本可以做到免稅。一方面,增值稅部分,按收購發票金額的13%抵扣進項稅,因此只要初加工後的毛利率不到13%,就不用繳納增值稅;另一方面,所得稅部分,農產品初加工可以享受免所得稅優惠,生豬屠宰歸屬於這一列。
 
 

值得強調的是,有動機造假,也有條件造假,並且顯示出造假的跡象,並不意味著就真的造假。打個比方,天氣冷的時候,衣服穿得少的人,打了噴嚏,也不能說就感冒了,保不準這人抵抗力強。人品好,身體就好,啥事沒有。

 
  此外,雨潤食品頂著內需光環,行業仍將受益於中低收入人群消費能力的增長;在資本市場雨潤有高盛撐腰,一起共謀;祝義才又善於玩轉政府關係,獲取政府支持。這些都是吸引投資者的點,就看投資者如何權衡。
 

 

 

雨潤 專題 財務 是否 造假 問題 探討 心如 止水
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【專題·工業圈地】煤礦「陪嫁」,鄂爾多斯招商秘方

http://www.infzm.com/content/63117

鄂爾多斯下了一個賭注,以煤礦換投資項目,實現資源型城市的轉型。當企業紛紛奔著免費煤礦而來之時,卻深受當地工業基礎薄弱及產業鏈缺失之苦。這種對雙方都充滿誘惑的跨越式發展,結局會如何呢?

近40個企業,2000億元總投資。這是內蒙古鄂爾多斯市一個75平方公里的裝備製造基地短短三年招商引資的成果。

先別驚訝,鄂爾多斯這樣的工業園區總共有12個,如果按照企業宣稱的投資額計算,總的體量將是這個園區的十倍。

「主管招商引資工作的李世鎔副市長,哪個月不得簽個上百億的投資協議。」一位接近政府的鄂爾多斯本地企業家告訴南方週末記者。

為什麼這麼多公司紛至沓來,在這個偏僻的工業基礎薄弱的城市投資建廠?答案很簡單,因為別的地方政府也許有土地有廠房有稅收優惠政策,但獨獨號稱「中國第一煤都」的鄂爾多斯有一樣別人沒有的「陪嫁物」——煤礦。

2009年6月,內蒙古自治區出台《關於進一步完善煤炭資源管理的意見》(下稱50號文),允許給落戶的裝備製造、高新技術項目配置煤炭資源,每20億元投資配1億噸煤。

在50號文尚未出台的2005年,鄂爾多斯就以兩處煤礦作餌,引入了當地第一家汽車製造企業「華泰汽車」。目前,華泰已將其中一處煤礦轉手,另一處則與淮南礦業合作開採。

華泰進入鄂爾多斯之後,尤其是50號文正式出台後,大批非煤企業殺入內蒙古。在2007年開園的裝備製造基地裡,有造小轎車的奇瑞,有造大卡車的精 功,有造房車的外企中歐國際,甚至還有美國最大的直升機製造商。而一週前才剛剛奠基的云計算產業基地,就已經拿到世紀互聯、中興ZET等IT企業的投資協 議,單單過百億。

華泰汽車城一號地塊仍是大片荒地 (南方週末記者 王小喬/圖)

「不用資源換項目, 用什麼?」

鄂爾多斯自2005年起開始大規模修建各類工業園區,迎接各類企業的落戶。除去依煤而建的傳統煤化工等產業園區,汽車、新能源、信息電子行業更為這座力圖轉型的資源型城市所青睞。招商引資而來的非資源項目佔比從5年前的不足5%迅速升到了三成。

煤儲量佔全國六分之一的鄂爾多斯,最讓外地人印象深刻的,是因煤而富的眾多千萬富翁、滿街跑的豪車和政府大手筆的造城。很難想像這樣一個城市,會和當下最時髦的云計算產業掛鉤。

2009年,鄂爾多斯開始籌備云計算產業基地。在副市長李世鎔的設想中,這裡有充足廉價的電、有穩定的地質條件,還有不太冷也不太熱的氣候,適合大體量計算機群安家落戶。

不過2011年8月7日,在「世紀互聯」來鄂爾多斯投資的簽約儀式上,淮南礦業集團董事長王源同樣在列。對於世紀互聯的第一期60億元投資,鄂爾多斯配置了3億噸納林希裡井田煤礦,由淮南礦業合作開發。

而另一家計劃在鄂爾多斯投資200億建設國際數據中心的中興ZET集團,乾脆是直接讓子公司中興能源前來落地的。

「坦白說,目前這裡並不太適合非煤產業投資。」裝備製造基地裡一家手機廠商——萬捷信息技術有限公司總經理鄭暉告訴南方週末記者。「一沒人才,從高端人才到工廠工人,都是從南方挖來的;二沒配套,上游的所有零件都要從外地進。」

選擇在鄂爾多斯建廠,他表示「那是老闆考慮的事情」。儘管在北上廣都有研發或技術中心,但老闆還是選擇了鄂爾多斯,在這裡,「任何產業鏈,都只能從零開始慢慢培育」。

產業鏈缺失,同樣是華泰、奇瑞、精功、中興特種汽車等車企無法迴避也是外界質疑最多的問題。

和華泰一樣,2009年引進奇瑞之時,鄂爾多斯為其配備了烏審旗納林河礦區的16.6億噸的煤炭資源,奇瑞與淮北礦業合資開發。以當下300元/噸的坑口煤價、年產量90萬噸來計算,將每年至少給奇瑞帶來1.2億的收益。

而最新簽訂了投資協議、獲得10億噸煤炭資源配備的液晶面板生產商京東方,因為2010年虧損超過20億元,有業內分析師乾脆直接質問,這種投資是不是就為了讓上市公司轉虧為盈。

「不用資源換項目,用什麼?」對於外界的質疑,鄂爾多斯政府智囊、黨校副校長奇林海很不理解。「地區發展就是以優勢換優勢。東部的優勢是資金、技術和人才,我們的優勢就是資源。如果能用資源換來產業升級,有何不可?」

「華泰破壞了遊戲規則」

以「資源換項目」,實現資源型城市的轉型,是鄂爾多斯政府的美好願望。但這個願望的實現過程,則變成一場政府和企業之間博弈的遊戲。

時至今日,華泰汽車城已經具備了生產15萬輛車的能力。但自從2007年投產,才賣了不到2萬輛SUV,新上市的車型也放在了另一個生產基地山東榮成。而南方週末記者在華泰汽車城現場看到,佔地共約6000畝的一號和二號工廠內,仍有大片大片的荒地,野草叢生。

「華泰破壞了遊戲規則。」裝備製造基地裡另一家不願意具名的企業總經理抱怨道,「他們拿到了採礦權,卻沒有完成承諾的產量和稅收。結果,我們這個園區裡,現在沒有一家企業拿到採礦權,煤礦都還只是協議裡的幾行字,少數幾家投產了的企業也才拿到探礦權。」

鄂爾多斯政府智囊、黨校副校長奇林海認為外界的要求太苛刻,「企業的投資到位需要過程,也要看整體市場的好壞。」但他也承認,鄂爾多斯的「資源換項 目」沒有現成的經驗,也只能慢慢摸索和調整。「跑馬圈地,兩年後沒動靜,可以收回土地;奔著煤礦來的,從探礦權到採礦權,都需要國土資源部的批准,你到位 一步,我們再到位一步。」

鄂爾多斯政府與商人的博弈,其實只是內蒙古自治區招商引資的一個縮影。自治區辦公廳的王佐強在最新一期《北方經濟》雜誌中如此描述:政府承諾配置煤 炭資源,是大項目落地的直接動因。一個投資20億元的項目,即使建成後產品沒有銷路,煤炭收益也能相抵。但資源配置政策落實不到位,又反過來成為建設緩慢 或建成不投產的主要原因。鄂爾多斯市、烏海市、阿拉善盟,重點工業園區投資億元以上新項目,開工率分別是37.1%、53.8%和14.3%。

即便如此,陝西、新疆等傳統資源大省仍在前赴後繼。三個月前,TCL集團(000100.SZ)這家廣東的彩電企業就成立了TCL新疆能源公司。


專題 工業 圈地 煤礦 陪嫁 鄂爾 多斯 招商 秘方
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【專題·工業圈地】工業圈地魔法

http://www.infzm.com/content/63115

這是一場十年不變的遊戲,惟一的變化是賭注越來越大。在招商引資的壓力下,地方政府動用所能動用的一切資源來吸引大公司投資落戶,而各類公司也衝著免費派送的資源而來,急速擴張。工業地產的開發,變成了一場以社會資源作交易的圈地運動。

2011年8月中旬的一天,張恆專門從東莞來廣州。這位80後企業主此行的主要任務是:買保時捷。

為了盡快拿到車,當晚,他將賣保時捷的賣車妹約出來,請對方吃飯。飯桌上,南方週末記者問他為何那麼急買車。他說:某工業園有塊地,急著去圈。買車是為裝門面,縣太爺們信這個。

他屬於新創業者,做的是製造業。他邊吃飯邊不停抱怨,上一代製造業主們把廣東的地都分光了,這些人光靠出租廠房業,或者是賣地,就發達了。他們這些二代製造主,苦於找不到地,最近資金緊張,之所以急於圈地,就是想以土地去抵押融資。

在珠三角,像他一樣四處圈地的企業主越來越多。不過,他們大多倒並非僅僅為了抵押融資,而更多是意識到了工業地產的升值潛力。

2008年,廣東提出雙轉移,廣東的一些企業掀起一股內遷潮。在廣東時,他們大多是租的地,或者是租的廠房,而這波轉移潮中,大多數企業選擇的是買地。位於廣東南海的聯邦家具集團就在那一年決定建一個北方基地,在山東臨沂拿了600畝地。

當時正值金融危機,這600畝地,每畝地價不到5萬元,而到今年,當地的土地掛牌價已經翻了一倍。僅就這片土地,三年時間,聯邦家具資產就已增值一倍不止。

富士康、中興ZET開發區分佈圖。

資料來源:根據公開資料蒐集整理。 (明鏡/圖)

眼下,住宅地產被限購限貸搞得不上不下、商業地產籠罩限購傳聞、旅遊地產虛火一片之時,工業地產一時間成了眾人矚目的投資窪地,其平均價格約為住宅用地價格的十分之一。一輪新的工業圈地活動也應運而生。而這恰恰是地方政府樂見其成之事。

去年一年,國家級的經濟開發區就增加了44家,總數過百;而近年來開始承接沿海地區產業轉移的內陸省份,尤為雄心壯志。內蒙古,2011年計劃引進 的項目數是521個,投資總額是1000億元。2011年上半年,全國一共賣了3.6億平方米的工業用地,佔土地供應總量的52%。

因為建工業園區來招商引資可以實現GDP、財政、稅收、就業的全面增加,與政績直接掛鉤。近十年來,地方政府一直絞盡腦汁而又樂此不疲。吸引企業進駐園區的手段,也從最初的免稅收零地價,進一步發展為資源贈送——配套的住宅用地、煤礦等等。

與此同時,形形色色的公司也開始以創意園區、動漫園區等各類名號,圈到低價的工業用地,行開發住宅或商業地產之實。

大公司圈地潮

「醉翁之意不在酒。每一個產業園區,中興都會要求當地政府配備30%的住宅用地。」曾在中興發展工作過的一名中層員工告訴南方週末記者。

受益於近四五年來的產業轉移,全國最大的代工廠富士康搖身一變,成為擁有工業土地最多的工廠。加上早些年在深圳、崑山等地的工廠,如今富士康已在全國二十多個城市建立工業園區,粗略估計佔地2000萬平方米。

富士康在短時間內的大規模圈地,是大規模擴產的需要,是難以抗拒的低廉勞動力成本、低稅收,還是另有所圖?

武漢富士康工業園區5公里外的一個別墅項目「軒盛·灣郡」今年1月的開盤,就暴露了富士康的一點點「企圖」。軒盛是富士康旗下專門成立的一個房地產公司,香港註冊,註冊資本30億港元。

這個總建築面積12萬平方米的樓盤,距離武漢最繁華的商圈之一隻有15分鐘。除去預留給員工的小高層和高層,每平方米售價在1萬元左右。

據武漢當地媒體報導,2006底富士康與武漢東湖高新區簽約。次年6月就幾乎以底價拍到了兩塊地,平均樓面成本不到700元/平米,只佔該項目售價 的8%,扣除2000元的建安成本,毛利率將達到8億—9億元。顯然,這種「投資換土地」,成為富士康的一筆額外收益,也是地方政府最豐厚的一筆「陪 嫁」。

不過,在二十幾個富士康產業園區裡,這是目前發現的唯一一例。而這一套玩法,深圳另一家IT企業中興ZET則早已熟稔,並形成體系。中興ZET旗下 專門成立了中興發展,負責當地的住宅項目開發和產業園區收租。中興發展的住宅項目有一個統一的品牌名稱「中興和園」。哪裡有中興產業園區,哪裡就有中興和 園。

「醉翁之意不在酒。每一個產業園區,中興都會要求當地政府配備30%的住宅用地。」曾在中興發展工作過的一名中層員工告訴南方週末記者。

2009年中興發展的營業收入翻了3倍多,利潤翻了20倍,從1167萬變成2.4億元。這一年,佔地面積最大的南昌中興和園一期開始銷售,有高層有花園洋房有別墅。

重型製造業企業之中,也有同樣的案例。全國行業排名前三的三一重工集團旗下,也有一家地產公司——「上海竹勝園地產」,其運作的項目廣泛分佈於上海南匯新城、浙江湖州、江蘇常熟、湖南婁底、常德等地,與中興相同,這些項目幾乎都在三一集團各個工業園所在地。

2008年時,三一還只有長沙、蘇州、北京、上海、瀋陽、長沙六大工業產業園;2009年,三大風電項目為三一集團圈到超過1000畝地。今年三一又在新疆烏魯木齊和湖南懷化新上馬了兩個項目。

早在三一集團2004年度經營發展報告中,董事長梁穩根就明確提出,三一的三大協同產業為:租賃、金融和房地產。2008「三一節」慶典晚會上,梁穩根暢想道:「2012年,三一集團將突破千億收入,其中180億元來自投資與地產。」

正在加大的遊戲難度

即便沒有配套住宅,沒有政策擦邊球,土地紅利的誘惑仍在。

不過富士康在武漢的這個黃金項目,就在要大賺特賺之時,遭受了「意外」。

2010年7月,有媒體報導了富士康這一「暴利項目」,質疑其以投資之名,行地產開發之實。引發軒然大波。

據一位接近東湖高新區領導的人士介紹,管委會為此專門召開會議,尋求對策;而富士康也意識到,此事對其影響不好。最後的處理辦法是:由開發區接手,將這一項目收回。

9月8日,南方週末記者在這個項目地看到,所有的宣傳廣告都已更名,「軒盛·灣郡」中的「軒盛」兩字被去掉,取而代之的是「光谷地產」。光谷地產是東湖高新區下屬的一個房產開發國企。

售樓人員特別向記者強調,這個項目已經與富士康沒有關係。事實上,項目易主背後,具體是何協議,外界也無從知曉。南方週末記者致電武漢富士康對外宣傳負責人董永,其稱自己「未參與這個項目,不瞭解經過」。

而中興ZET的那一套成熟模式,也正在遭遇政策的收緊和政府的「幡然醒悟」。前中興發展中層員工當時參與的中興燕郊產業園區,在操作過程中趕上了政 府換屆,新任領導似乎不太認可這種交易,最終沒有提供配套住宅用地,中興和園也變成了員工內部集資房。「從那以後,就很難從地方政府手裡換來這麼高比例的 配套住宅了。」

除了製造業企業,一些專業產業地產公司同樣感受到了遊戲難度的加大。

高策地產顧問董事長李國平曾為京津多家產業地產公司、工業園區擔任過顧問。其中有公司是在工業用地上蓋一千平米以上的「企業獨棟」,出售給高科技企業、文化企業等。在他看來,這也是符合京津地區產業發展的一種做法,只是需要政府放寬政策限制——分割工業用地產權證。

不過從2009年開始,京津地區的政策收緊,一些項目已經無法再做分割,給企業帶來的不利影響就是要從一次性獲利改為長期持有。

李國平並不認為這是一個壞事。「我們可以去做城市綜合體這種更先進的產業地產形態,而以往的少數偷樑換柱、背離了產業地產本質、又破壞了住宅地產市場規則的做法,將會越來越少。」

不過,即便沒有配套住宅,沒有政策擦邊球,土地紅利的誘惑仍在。今年7月,富士康出售旗下一家子公司富泰宏房產,報價8.79億。該公司的主要資產 是少量銀行存款和原本要作員工宿舍但一直沒開發的一塊土地,2006年富士康曾花4.3億元買下這塊地,時至今日,價格已經翻番。

住宅地產商仍在觀望

在中國,標準的工業地產商跟地方政府談判的籌碼,也顯然沒有一家大型工業企業多。

儘管房地產調控毫無放鬆跡象,住宅市場僵持不下,並沒有多少傳統的住宅地產商盯上工業地產這塊肉。中國排名前二十名的地產商中,公開的,唯有萬通選擇在2008年進入了這一領域。

2008年房地產低迷之時,萬通董事長馮侖和他的EMBA同學——TCL董事長李東生聯手成立了萬通新創工業地產公司。萬通新創買下TCL位於無錫27萬平方米的工業園區,然後回租給TCL。

馮侖用來說服李東生的,是TCL可以輕資產運行,專注主營業務。而馮侖用來說服自己的,是中國未來的實業地產的前景。

「在發達國家,由於專業化程度較高,分工較細,大部分企業不自建廠房和園區,而採取租賃經營的模式,這種模式應是一種趨勢。」萬通新創工業地產公司總經理劉昱告訴南方週末記者。

而在中國,標準的工業地產商跟地方政府談判的籌碼,也顯然沒有一家大型工業企業多。萬通和TCL的合作,似乎是進入這個領域最合適的方式,經過3年的培育,萬通新創剛剛實現了中國會計準則上的盈利。

至於下一步,「我們正在慢慢培育品牌,並讓地方政府意識到我們一樣可以帶來更多的企業投資。」按照劉昱的說法,將來萬通並不排除招拍掛的方式獲取工業用地,獨立操作。

但在高策顧問董事長李國平看來,這種模式可能成功,但並不好走,而且也不會有更多的傳統住宅開發商介入。「短平快的賺大筆的錢,絕大多數住宅開發商目前還只會這個模式。」

(文中張恆為化名)

專題 工業 圈地 魔法
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【專題·工業圈地】教育部孵化基地「孵」出12棟住宅樓——北清創意園圈地造房騙局

http://www.infzm.com/content/63111

一個國家級的生物產業基地,突然冒出一個12棟的住宅小區

春暉世紀打著教育部的旗號,宣稱要搭建留學人員服務平台和創業孵化基地,結果卻變成了住宅項目

這個偷樑換柱的故事是誰導演,又是如何發生的?

3年前的一個早晨,中關村生命科學園(下稱生命園)董事長袁曙光在自己辦公室接待了李臣正——時任北京春暉世紀置業有限公司(下稱春暉世紀)的總經理。半個小時後,李臣正離去,袁發現桌子上多了一包用報紙包裹得方方正正的東西。

當著辦公室幾個下屬的面,袁曙光把這包東西打開來,是幾沓百元鈔票。他數了數,5萬元。袁把他的同事、生命園總經理郭利叫進辦公室,將包裹交給他去處理。一個月後,當李臣正再次來到生命園時,郭利把這包錢退了回去。

三年後的今天,這些細節公諸天下,因為袁曙光不願意再忍受春暉世紀打著工業園區旗號違規做住宅開發。

春暉世紀2007年2月拿著一份和教育部共同興建「留學人員創新創業孵化基地」的合同(後來被證實是假合同),在中關村生命科學園低價拿到了一塊研 發用地,卻蓋起了12棟LOFT住宅樓「北清創意園」,賣給了450名購房者。據袁曙光透露,相關利益方僅此項目就獲利超過3億元。

在工業園區低價拿地、打擦邊球進行房地產住宅開發,是在中國3400個工業園區裡,經常發生卻鮮為人知的違規行為,不少人通過這種隱秘路線牟得巨額 利潤。但這次在生命園這個全國最大、中央領導人經常垂詢的國家生物產業基地裡,春暉世紀的違規行為,遭到了以袁曙光為首的園區管理者的強烈抵制。

2011年8月11日,在北清創意園購房人的維權過程中,數十名業主與生命園保安發生肢體衝突,導致多人受傷——這一極端事件的發生,加快了司法機構介入的進程。在北京市委書記劉淇半年兩次的批示下,一支調查及善後小組業已成立,調查這一事件中可能涉及的「腐敗問題」。

這件偷樑換柱的造房事件究竟是如何發生的,又為何演變到拳腳相加的地步?南方週末記者從一份涉嫌偽造教育部的合同開始,通過層層調查,解開了一條依附在教育部搭建的留學人員服務平台上,實現權力尋租和變現的利益鏈條。

進退兩難的北清創意園12棟住宅,現在已被生命園方面用籬笆團團圍住。 (張育群/圖)

「要錢沒有,要房去找生命園」

「開發商想造成既定事實,通過鼓動購房者鬧事,逼政府和生命園接受土地變性的結果。」

三四米高已經長滿爬山虎的泥土堆,圍住了12棟樓房。

這是中關村生命科學園的東南角,是這個園區最顯眼的位置。與散見於園區內的其他科研樓不同,這12棟樓更像居民住宅樓。這正是春暉世紀開發的北清創意園。

爬過黃土堆,進入創意園區,私家車、散步的老人、等候生意的裝修隊,一幅新小區開始入住的景象。唯有房屋窗戶清一色向外插著的紅色國旗,讓這個園區充滿了一種劍拔弩張的氣氛。

在園區物業辦公室裡,購房者時宏業向南方週末記者聲稱,在2008年7月看到北清創意園的銷售廣告「商住兩用房,層高5.5米,買一層送一層LOFT;均價每平方米13500元」。他覺得和周邊商品房相比性價比非常高,於是以個人名義購買了一套。

買房時,時宏業曾對房屋的「研發」用途提出質疑,開發商告訴他,雖然是研發,但有商品房預售許可證,法律沒有限制購買人資質。時宏業仍不放心,特意去北京市住建委諮詢,得到的答覆是,只要在住建委官方網站有備案,且有商品房銷售許可證,就沒有問題。

可如今,北清創意園早已竣工,這些房子卻仍沒有通過相關部門的竣工驗收——按照開發商春暉世紀此前的承諾,兩年前業主就應該入住。在此期間,在項目 沒有通過驗收的情況下,春暉世紀向購房人發放了房屋鑰匙——春暉世紀給購房者們的答覆就是,項目已經做成這樣,要錢沒有,要房去找生命園。

至此,矛盾雙方突然轉變成了購房者和生命園——為防止購房者裝修和入住,生命園用大量泥土封堵住北清創意園,450戶購房者搬入新房的夢想破滅,兩年多來反覆和生命園交涉,終於在日前釀成流血衝突。

「開發商想造成既定事實,通過鼓動購房者鬧事,逼政府和生命園接受土地變性的結果。」生命園董事長袁曙光向南方週末記者透露,事件緣自開發商打著興 建教育部「留學人員創新創業孵化基地」的幌子騙取土地,其後將科研用地「變臉」為住宅項目牟取暴利引起。生命園和購房者都是受害者,而項目的獲利方卻至今 無人問責。

總經理的項目

就在董事長袁曙光和高管層赴美出差期間,郭利沒有和任何人商討,即動用了董事長的授權,和春暉世紀簽署了7號地開發建設合同——地價僅為每平米1450元。

多位知情人士都向南方週末記者講述過這個曲折故事的開頭部分:2007年1月,從北科建集團調任生命園總經理一職後不久,郭利即主動提及有項目資源可以介紹入園。

不久後的1月19日,郭利提及的項目方,也就是春暉世紀公司,主動拜訪了生命園招商部。當時春暉世紀的項目經理王京帶來了一份《春暉留學人員創新創業孵化基地運營方案》,稱受教育部委託,為「春暉杯」中國留學人員創新創業大賽獲獎項目建設孵化基地。

一個國家級的生物醫藥產業基地,是否需要引入一家不知名的房地產企業進行二級開發?一開始,生命園內部曾產生過不同的意見。反對者認為春暉公司沒有 工業園區運營經驗,且該項目很可能在後期招商中與生命園自己打造的創新大廈存在競爭關係。不過郭利反覆強調,春暉世紀是教育部合作企業,自身已有大量成熟 項目儲備,和生命園不存在競爭關係。

隨後,春暉世紀也向生命園出示了一份其與教育部留學服務中心簽訂的,合作共建「春暉留學人員生物醫藥產業化基地」的協議書複印件,稱雙方在共同搭建 留學人員創業平台和產業化用房,並列明了該基地擬入駐的33個生物項目,其中包括面向癌症診斷和環境檢測的基因芯片項目、預防和治療痢疾的納米藥物等項 目。

一位在生命園和春暉世紀有過業務往來的知情人士向南方週末記者透露,從最開始接觸,北清創意園就顯示出與其他項目不一樣的稟賦,「公司員工都知道,這是總經理郭利的關係項目。」

據生命園一位主管招商的人士透露,以往項目洽談週期至少在8個月以上,但春暉世紀項目從1月19日接觸,到2月13日正式簽約,不到一個月時間就匆匆完成了談判簽約。

更大的「有違常規」在於溝通方式上。2007年3月30日,春暉世紀本應支付1000萬元土地款給生命園,然而當天王京只帶來500萬元支票,面對 生命園招商部人員的質疑,王京當時只撂出一句話——「已跟你們郭總談妥」。事實上,自項目洽談伊始,春暉世紀經辦人王京即向生命園招商部反覆聲稱,春暉高 層與郭利「很熟」,並經常以此為由拖延付款。而郭利也往往繞過生命園的各個職能部門,獨自與春暉高層談合作。

項目簽約一年半後,儘管董事長袁曙光反覆要求,仍沒能見過春暉的任何高管,這讓他們倍感困惑。

讓袁曙光更為困惑的則是地塊變更:由於最初談妥的22號地塊存在自身規劃問題,春暉世紀在2007年4月提出要將22號地塊換成7號地塊(即北清創 意園現有地塊),建築面積也從1萬平米增加到5萬平米。當時,包括袁曙光在內的多數高管均表示這份合同還需商量,然而就在5月9號袁曙光和高管層赴美出差 期間,郭利沒有和任何人商討,即動用了董事長的授權,和春暉世紀簽署了7號地開發建設合同——地價僅為每平米1450元。

在這份合同中,雙方依舊約定,7號地塊只能用於建設「留學人員創新創業孵化基地」,為留學人員提供項目孵化和產業化平台,針對對象只能是留學人員企業和項目。

而郭利對南方週末記者說,5月9日簽約的事,袁曙光之前曾私下表示同意。

他也承認,這項目基本上算是空手套白狼——從合同簽約開始,第一筆土地款就開始拖欠,直到兩年後項目快銷售完,生命園公司跟春暉世紀打官司後才拿 到;而春暉世紀至今仍拖欠了建築公司1.3億的工程款以及監理、設計費。春暉世紀幾乎只花幾百萬土地款就撬動了這個價值5億的大項目。

「我是交友不慎,該承擔的責任我會承擔。當初沒想到他們會設這樣的騙局。」郭利說。

土地大變臉

「土地用途明明是研發,卻還是發了《商品房預售許可證》。這顯然有悖邏輯。」生命園代理律師艾茜說。

但包括袁曙光在內的所有人都沒有想到,出讓7號地後,開發商的行為完全超出了生命園的想像——在以協議出讓方式從生命園手中獲得上述研發性質土地, 並獲得立項批覆和相關手續後,從2008年下半年開始,春暉世紀以「北清創意園」的名稱和「商住公寓、普通住宅」等名義,在各大網站公開發布廣告,以均價 每平米13500元公開對外銷售。

到目前,507套可售房源已銷售458套。購房人中,只有5套以公司名義購買,其餘購房者均為自然人,且均不屬於《合作共建協議書》中規定的入駐標準:留學人員企業和項目。

袁曙光透露,項目在2008年年中開工不久後,生命園就發現春暉有將科研用地用於房地產開發的苗頭。「我們知道房地產業有這種打擦邊球的操作手法, 所以最開始就很擔心,但他們反覆承諾說不會,且留學人員服務中心投資處處長戴爭鳴當時還專門來解釋,說北清創意園的確是孵化基地。」袁曙光說。

2008年6月10日,春暉世紀當時的總經理李臣正給生命園發去一份覆函,再次明確承諾將「春暉杯」中國留學人員創新創業大賽163個入選項目中的生物技術研發項目引進園區;隨後就發生了本文開頭那一幕,袁曙光稱,李臣正送來5萬元,但被袁退回。

2009年3月,生命園向昌平區法院起訴春暉公司違反合同約定,追討春暉公司拖欠的幾千萬元土地開發費,同時請求春暉公司嚴格履行合同約定,停止將樓盤出售給普通個人的違約行為,並清退已違法銷售的房屋——此時北清創意園已經賣出了317套住宅。

然而昌平區法院的判決令生命園非常失望。這份一審判決稱,春暉公司是以其「所建項目五證齊全,屬合法銷售」作為抗辯理由的,昌平區法院最終一審認定 為合法銷售。也是在一審庭審中,生命園公司的代理律師艾茜看到了春暉公司出示的五證:《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《國有土地使用權 證》、《建築工程施工許可證》和《商品房預售許可證》,並且所有證書都列明土地用途為研發。

「土地用途明明是研發,卻還是發了《商品房預售許可證》。這顯然有悖邏輯。」艾茜說。

誰在幕後

這家公司事實上有兩個「董事長」,一個是最初投資方,威海春暉國際投資有限公司的法定代表人張永宏,另一個在工商資料上難覓蹤影,卻頻繁以「春暉興業集團董事長」身份出入各種正式場合的楊建平。

多個採訪源和舉報材料向南方週末記者證實,春暉世紀的實際控制人或許另有其人。

工商資料顯示,春暉世紀註冊於2006年12月5日。也就是說,這家剛剛成立的公司,在兩個月內就閃電般拿到了和教育部共建的協議及生命園的研發用地。

同時,這家在2008年有著股東抽逃出資惡劣記錄的公司,參股了包括北京春暉聯行顧問有限公司、北京春暉惠風科技孵化器有限公司、北京春暉興業投資有限公司在內的多家公司,且在過去四年裡,股東和總經理幾易其人。

成立之初,春暉世紀的法定代表人是尹炎鑫,註冊資金1000萬元,股東分別為北京市潛能時代科技有限公司和威海春暉國際投資有限公司。這其中,佔股 30%的威海春暉國際法定代表人為張永宏,他擔任過教育部的另一個合作項目——威海留學人員創業園的主任,現為北京大學深圳研究生院副院長。

一位熟知該公司操作路徑的地產人士向南方週末記者透露,這家公司事實上有兩個「董事長」,一個是最初投資方,威海春暉國際投資有限公司的法定代表人張永宏,另一個在工商資料上難覓蹤影,卻頻繁以「春暉興業集團董事長」身份出入各種正式場合的楊建平。

楊建平1980年代畢業於北京理工大學,1990年在廣西北海擔任過開發區主任、市長助理。

楊建平、張永宏和郭利三人,關係熟稔——2000年楊在中關村科技園區管委會擔任產業規劃處處長時,郭利當時正是他手下職員,而張永宏在那時則在北 大科技園負責園區建設,三人在那時便很熟悉。郭利對外聲稱,北清創意園項目主要和張永宏對接,直到2008年因為土地欠款鬧掰。

在接受南方週末記者採訪時,楊建平否認跟春暉世紀有任何關聯。他曾擔任過北京春暉聯行顧問有限公司董事長——北京春暉聯行曾是春暉世紀的顧問公司, 對此,楊建平稱春暉聯行那時是被春暉世紀硬拉去做顧問代理的。對於北清創意園項目,他表示也僅僅出於老朋友的關係,給當時的投資人張永宏出過一些主意, 「你們不要誣陷我」。

然而春暉聯行的工商資料顯示,他跟春暉世紀並非毫無瓜葛。這家註冊於2007年7月的公司,最早出資人即為楊建平和春暉世紀,當時雙方各佔60%和40%的股份。

一位不願透露姓名的地產人士告訴南方週末記者,2006年楊建平曾經找過他,想拉他入夥以教育部孵化基地的名義圈工業園區用地做住宅開發。

真假協議

為什麼教育部留學服務中心明知有人偽造他們公章和簽名詐騙,卻不報案?教育部其他留學孵化基地是否也有類似現象?

資料顯示,北京春暉興業投資有限公司是2006年發起的「春暉杯」中國留學人員創新創業大賽協辦單位。春暉興業的兩個股東方正好為春暉世紀和威海春 暉國際,「春暉杯」由教育部留學服務中心及科技部火炬中心共同發起舉辦,每年將遴選出一百多個創業項目推薦給全國各個產業基地。

教育部留學服務中心的前身是教育部出國留學生集訓辦公室,是教育部直屬的事業單位。留學服務中心投資處則主要對接春暉杯大賽。

據生命園主管招商的副總經理金國偉透露,當時生命園正是看到春暉世紀和教育部的共建協議才引入園區的。當時他想看共建協議的原件,對方卻以各種理由 搪塞。不過經生命園查實,春暉世紀聲稱要引入的33個生物項目,確係教育部留學服務中心承辦的「春暉杯」大賽獲獎項目,這也打消了生命園方面的疑慮。

此後隨著北清創意園的違規行為,他們逐漸對春暉世紀和教育部的共建協議產生了懷疑。而隨後伴隨著一封匿名舉報信的出現,更讓生命園堅信那份影響他們決定的教育部協議書涉嫌造假。

2011年5月24日,教育部留學人員服務中心投資處處長戴爭鳴來到生命園公司,證實春暉世紀向生命園公司提供的這份「共建協議」確係偽造;7月4 日下午,昌平園管委會與生命園共同前往教育部留服中心,戴爭鳴第一次出示了真實的共建協議原件——這份協議的簽署日期為2007年2月15日,簽署人為戴 爭鳴,孵化器地點也標明是在海淀。

而生命園位於北京昌平,與春暉世紀的簽約時間是2月9日——這也就是說,生命園與春暉世紀簽約之時,這份共建協議尚未誕生。

讓生命園方面感到困惑的是,在2008年7月28日,也是這個戴爭鳴,在生命園準備起訴時,和春暉世紀總經理李臣正一同來到生命園。據袁曙光回憶,戴爭鳴當時強調北清創意園確係「留學人員創新創業孵化基地」。

既然有2月15日的真協議,春暉世紀為什麼要造一份2月5日的假協議?為什麼教育部留學服務中心明知有人偽造他們公章和簽名詐騙,卻不報案?教育部其他留學孵化基地是否也有類似現象?

戴爭鳴向南方週末記者表示,2006年年底張永宏找到留學服務中心,建議做一個適合早期創業項目的孵化基地,請他們推薦一些項目。基於張永宏過去做 過兩個留學生創業園的經歷,留學服務中心和春暉公司簽署了一個寬泛的共建協議。雙方並沒有經濟利益的往來。至於後來孵化基地為什麼會成為住宅項目,戴錶示 不知情。

據知情人士介紹,對於這個項目的處理,從北京市委到園區立場都很鮮明——這樣一個國家級產業園區不允許出現土地違規行為,北清創意園必須恢復土地的研發用途——這意味著,必須清退購房人。

從現在商討的補償方案來看,政府出於維穩考慮,希望生命園公司能夠給購房者適當補償。但該項目周邊房價已較2008年時升值一倍,這意味著,無論如何,國有企業生命園公司都要多掏出數億元,才能為這一騙局埋單。

9月12日,楊建平在電話裡告誡南方週末記者,在北清創意園項目上,媒體不要把事情複雜化,「這樣做對你們會有什麼好處?會有利於北清創意園事件解決麼?」

公開資料顯示,就在一個月前的8月10日,他還去天津凌奧創意產業園考察,並聲稱要在該園區內打造一個「中關村凌奧基地」。


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【專題·解密海航】海航VS地方政府:金融租賃,地方融資新樣本

http://www.infzm.com/content/65973

金融租賃可以滿足地方政府的資金飢渴,使之快速獲得建設資金,投入到大規模的城市市政建設中。而海航則可以利用金融槓桿,以少量自有資金加銀行貸款投入,獲得長期的租金回報和價值可觀的資產。

國內第18家金融租賃公司──皖江金融租賃有限公司已經走到了開業前的最後關頭。公司已於2011年11月下旬通過了安徽省銀監局的驗收,只要再經過銀監會的開業審批,就能在蕪湖掛牌成立。

這意味著,海航加蕪湖,一個浸淫金融的航空公司和一個渴求金融的中部城市,極有可能拿下中國第18張金融租賃牌照,並成為中國第一家在非省會城市設立的金融租賃公司(深圳特區除外)。

獲得一張金融租賃牌照絕非易事。金融租賃公司屬非銀行金融機構,成立這樣的公司,除了要滿足嚴苛的資質條件,還必須通過銀監會複雜的審批程序。目前國內已有的17家金融租賃公司,大多是由銀行、資產管理公司等金融企業發起成立。

緣起區域規劃

這張金融租賃牌照的來由,要從2010年年初安徽的《皖江城市帶承接產業轉移示範區規劃》獲國務院批准實施說起。

在這之後,安徽省長王三運帶隊進京輪番拜會各部門商討規劃相關的「扶持政策」,其中也包括銀監會。

安徽方面以口頭和書面形式提交了很多地方對發展金融業務的新「要求」,比如開辦一家新銀行皖江銀行,也包括開辦一家金融租賃公司。

大部分的構想,都被銀監會認為是「條件還不成熟」,不過金融租賃卻幸運地獲得批准。

會談剛一結束,參會的蕪湖市委書記陳樹隆就打電話把這個消息傳達回去,命下屬連夜準備金融租賃公司落戶蕪湖的可行性報告。

陳樹隆這種「敏感」,一定程度是基於其過往在安徽省財政、國債、期貨和證券等金融部門的工作經歷,對金融租賃牌照的「價值」頗為瞭解。

讓蕪湖方面頗為自豪的是,「王三運隨後回到合肥,還沒等他進家門,蕪湖的材料就交到了他的手上」。

負責起草材料的蕪湖市發改委副主任、金融辦主任管志鵬說,在新的皖江城市帶規劃中,蕪湖也恰是皖江現代物流產業帶的核心,這個產業恰好是金融租賃一個重要的服務領域。

在這之後的幾個月裡,陳樹隆等又是幾番到「省裡」陳情,最終把這個銀監會口頭承諾給安徽的金融租賃牌照,要到了非省會城市的蕪湖。

偶遇海航

按照銀監會《金融租賃公司管理辦法》,金融租賃公司主要出資人應該滿足一定資質條件,比如,如果是商業銀行,資本充足率不能低於8%、資產不能低於800億元等。

管志鵬說,對照《管理辦法》,整個安徽有望符合條件的公司只有徽商銀行一家。但在和蕪湖接觸後,徽商銀行表示自己資本充足率還不足8%,要等到2011年發債完成後才完全符合條件。

而且,位於合肥的徽商銀行還有另一層顧慮,當時合肥也在爭取這張金融租賃牌照落戶當地,徽商銀行也不樂意為此和合肥方面產生尷尬。

除了徽商銀行,蕪湖還接觸了幾家股份制銀行,但都沒有實質性進展,直到去年後期與海航的萍水相逢。

蕪湖本是一個連民航機場都沒有的城市,最初和海航並無往來。

2010年,落戶在蕪湖的皖江物流產業投資基金獲批後,一直在尋找合作夥伴。這一找就發現了海航。皖江物流產業投資基金是中西部地區第二隻獲得國家 發改委批准設立的大型產業投資基金,而第一隻在重慶,合作夥伴就是海航。海航還和重慶商定了包括金融、地產、航空、商業的一攬子合作,並在2010年8月 簽署了戰略合作框架協議。

管志鵬聲稱,蕪湖方面通過各種渠道聯絡海航商談類似合作。在雙方接上頭之後,海航方面知曉了這個尚未見諸報端的金融租賃牌照之事,表示出強烈興趣。不過,海航沒有披露過這起合作的緣由。

安徽未來最大的金融企業?

對旗下擁有渤海租賃的海航來說,蕪湖的牌照誘惑不言而喻,渤海租賃只是融資租賃試點企業,是由商務部監管的租賃公司,沒有金融牌照,不能進行發行債券、同業拆借等金融業務。

在海航的一則招聘啟事上,稱這對「海航金融和租賃產業的跨越式發展具有里程碑意義」。

而對有牌照卻缺乏符合資質的發起人人選的蕪湖而言,此刻正迫切需要一家渤海租賃這樣符合資質條件的企業。

在這之後,蕪湖和海航在產業投資基金的合作沒了下文,但在金融租賃上的合作卻突飛猛進。

2010年10月中旬,陳樹隆率隊赴海口與海航簽署了戰略合作框架協議。

在這之後,蕪湖正式更換了發起人,這塊金融租賃牌照的申請工作也進入了實際操作流程,美的集團也加入進來。

2011年7月下旬,由渤海租賃與蕪湖市建設投資有限公司(蕪湖的政府投資平台公司)和美的集團三家聯合籌建皖江金融租賃的申報,毫無懸念地獲得了銀監會的籌建批准。皖江金融租賃註冊資本30億元,上述三家分別佔有55%、33%和12%的股份。

據管志鵬介紹,在金融租賃合資的基礎上,海航和蕪湖還將在更多方面展開合作,已有初步計劃的有酒店、商貿市場、港口運營和商務機場等。

對於渴求建設資金的蕪湖地方政府而言,這塊金融租賃牌照的意義非凡。金融租賃可以使地方政府降低融資難度和成本,快速獲得建設資金,投入到大規模的城市市政建設中。

管志鵬舉例說,比如蕪湖地方政府可以將建成的長江一橋出售給皖江金融租賃公司,再回租,一次性獲得大筆資金,投入到長江二橋的建設中。而皖江金融租賃則利用金融槓桿,以少量自有資金加銀行貸款投入,獲得長期的租金回報和價值可觀的資產。

管志鵬稱,按照金融租賃行業的資產膨脹速度,這家公司未來超過徽商銀行成為安徽最大的金融企業也不無可能。而且,這個行業超過10%的利潤率也會讓地方的利稅受益多多。

不過,這些美好構想能否最終落實仍有懸念。

蕪湖一位知情人士透露,三方股東對各自在皖江金融租賃中的權益分配仍有分歧,目前公司章程還無法敲定,進而直接影響到向銀監會報批開業的流程,乃至最後的合作結果。蕪湖方面原本計劃的是12月中旬公司掛牌,但很可能無法準時實現。


專題 解密 海航 VS 地方 政府 金融 租賃 融資 樣本
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【專題·解密海航】誰的海航

http://www.infzm.com/content/65974

海航集團這家資產規模超千億元的公司,其所有人結構卻一直不為人所知。 其背後的控制者——海航工會,也並非職工持股所成立。

海航集團是誰的?這個問題,沒有多少人能回答清楚。

在近期的一篇報導中,英國《金融時報》這樣寫道:「儘管行事日益高調,但企業結構錯綜複雜的海航集團仍多少是一個謎……海航集團的所有人結構同樣不為外界所知。」

海南航空在1989年靠1000萬財政撥款起家,後在多地上市。而其控股股東海航集團則已變成了一個龐然大物——資產規模超千億元、營業總收入600億元,員工近十萬,其成長速度之快,堪稱世界航空界的「奇蹟」。

但奇怪的是,除了麾下的幾家上市公司外,集團層面的所有人結構一直不為外界所知。

2009年長江證券的一份研究報告指出,作為上市公司「海南航空的真正經營者」,海航集團是一家「民營性質的公司」,並認為正是這種民營企業的本質,才造就了海南航空在市場競爭中的「狼性」。

但這份研究報告依然未能發掘出海航集團真實的所有人控制結構。南方週末記者奔赴海口和洋浦查詢相關工商資料,並結合多方採訪調查,儘可能還原海航集團的所有人結構及其多年以來的變化軌跡。

神秘的海航工會

儘管國家早有禁令,但出於種種原因,海航這一「工會控股」形態卻一直延續至今,而且對「海航工會」的實際出資人和持股人情況從未對外披露。

1989年海南航空創立時,只有政府投資的1000萬元資本金,其後經歷了多次社會法人及外資募股,到1999年底A股上市時,已經形成了極度分散的股權結構。

據海南航空1999年底的A股上市公告顯示,當時的10大股東里,外資股東Amercian Aviation LDC以14.79%的持股比例位居第一;而海南琪興、海南祥云(後更名為「海南交管」)均名列10大股東之列,海南省國資部門持股僅佔2.3%。

而海航集團成立於1998年,其控股股東包括海南琪興等多家公司,註冊資本僅為1億元,且並未直接持有上市公司股權,顯然不可能成為海南航空的控股公司。

據海南航空2005年年報顯示,此時Amercian Aviation LDC仍為第一大股東,而海航集團持股比例則上升至11%左右,成為第二大股東。

在這一股權結構下,上市公司海南航空名義上屬於海航集團,但實際上是由公司管理層所控制。

據工商資料顯示,2001年10月,海航集團的股東變更為海南交管和廣州建運投資有限公司(2008年4月更名為「洋浦建運」)。其中海南交管以 3.5億元出資佔70%股權,另外30%則為「洋浦建運」所持。對於持有集團30%股權的洋浦建運,在海南省和洋浦經濟開發區的工商查詢中,均未發現其相 關登記資料。

2002年7到9月間,有三家以美元出資成立的外資公司註冊成立,並共同成為海南交管的控股股東,其實也就間接成為海航集團的控制者。而這三家起初 均為外商獨資的公司中,有兩家後來將控股權轉讓給了「海南航空有限公司工會委員會」(以下簡稱「海航工會」)。其中有一家還將轉讓時間從2008年倒簽為 2002年。也就是說,此時登場的海航工會才真正是海航集團的幕後控制者。

從股權關係上而言,海航工會並非由海航內部員工集資持股所成立。實際上,以工會形式對企業國有股權進行收購的形式,早在2000年就已被民政部和國 務院明令禁止。2005年國資委、財政部聯合發佈的《企業國有產權向管理層轉讓暫行規定》中,也再次強調不得採取社團方式進行MBO。

但出於種種原因,海航這一「工會控股」形態卻一直延續至今,而且對「海航工會」的實際出資人和持股人情況從未對外披露。

海航工會雖然控股了海航集團,但此時,海航集團卻仍未真正成為海南航空這家上市公司的控股公司。

成為上市公司的實際控制人

海航集團這家名義上的「母公司」終於通過旗下的大新華航空,成為上市公司海南航空的「實際控制人」。

海航集團跟海南航空這種「名義上的隸屬關係」,直到2006年才出現突破性的變化。2006年9月,一家名為「海口新城區建設開發有限公司」(以下 簡稱「海口新城」)的新增股東,以土地使用權增資40億元,成為海航集團持股88.89%的最大股東。另外兩家股東海南交管和洋浦建運由於並未增資,股權 比例收縮到10%以下。

成立於2002年的海口新城,原本是海航集團及其屬下企業共同出資5000萬所設立,但到了2004年7月,其控股股東卻變成了「揚子江地產集團有 限公司」(以下簡稱「揚子江地產」);並於2006年在註冊資本依然僅為5000萬元的情況下,大手筆地向海航集團注入了高達40億元的土地資產。

而在短短兩年後,2008年7月,這家公司又莫名其妙地退出了集團股東行列,被同時成立的「海航地產控股(集團)有限公司」(以下簡稱「海航地產」)全資控制。

與此同時,其40億元出資在2008年2月由土地使用權轉換成貨幣出資後,被原股東海南交管和洋浦建運全盤接收。海南交管和洋浦建運以什麼價格從海 口新城手中獲取這部分控股權,仍不得而知。但這兩家初始出資僅為數千萬元的控股公司由此搖身一變,成為註冊資本數十億的「龐然大物」。

而正是在這一階段,上市公司海南航空定向增發28億股共募資56億元,海航集團旗下的大新華航空以33億出資額一舉持股46.74%,成為上市公司的控股股東。

此時的大新華航空股東中,海南省發展控股有限公司(省屬國有企業,以下簡稱「海南發展」)持股比例已經從2005年的75%下降到40%左右;而海航集團及其關聯企業則在多次增資之後,共同持股比例超過了50%,其中海航集團自身持股24%左右。

在海南航空定向增發募資過程中,海航集團員工也被鼓勵出資收購法人股。然而到了2007年底,集團又以「職工持股會不能成為上市公司股東」為由,要求員工在集團內部投資管理系統中賣出全部股權。

直到此時,海航集團這家名義上的「母公司」終於通過旗下的大新華航空,成為上市公司海南航空的「實際控制人」。

在大新華航空此時的股權結構中,海南發展這家國有企業單獨持有的股權比例依然佔第一位,因此還是大新華航空乃至海南航空的控股公司,儘管這一控股地位已經搖搖欲墜。

「大新華」背後

如果「大新華航空」能成功紅籌上市,則各路資金都能順利退出。但上市未成,所籌集的巨額融資由此成為海航一系列大規模收購的起點。

就在海航集團實現了對海南航空的實質控制權時,預備在香港上市的大新華航空股權結構也出現了意味深長的變化。

這家最早由海航集團和揚子江投資控股有限公司(以下簡稱「揚子江投資」)共同出資5億設立的公司,在2005年10月引入海南發展15億元注資,後者因此而成為持有75%公司股權的控股股東。

到了2006年11月底,引入了索羅斯基金及海航系其他關聯企業(如琪興實業)投資後,大新華航空註冊資本增至36.9億元。在此期間,資本規模劇 增後的海航集團不斷提高出資,持股比例從不到10%升至24.08%。海南發展由於在後續增資中未繼續增持,持股比例降至40.65%。

然而在2006年底即可發行H股上市的大新華航空,卻在最後一刻改變了上市路徑,申請通過境外設立的「特殊目的公司」(Special Purpose Vehicle,SPV)收購大新華航空股權,並最終決定以該SPV名義在香港進行IPO——這就是曾在香港證券市場中流行一時的「紅籌模式」。

據有關人士解釋,採用紅籌上市模式,主要是為了大新華航空的各方投資人在上市後更方便退出,當時的海南省領導亦曾赴京為這一上市方案爭取支持。

然而一切努力最終未能獲得回報:由於商務部等六部委在2006年9月聯合頒佈的《關於外國投資者併購境內企業的規定》中,針對在境外設立SPV收購 境內資產作出嚴格限定,幾乎堵死了紅籌上市通道:海航集團於2007年底提交的紅籌上市方案在幾經爭議之後,依舊未能獲得通過。

對此,有投資界人士向南方週末記者指出,海航集團管理層之所以在明知監管層已有禁令的前提下,依然堅持「紅籌上市」模式,關鍵即在於上市公司註冊地的不同:H股上市公司及母公司的註冊地均為大陸地區,而紅籌上市公司的控股公司註冊地大多為開曼群島等地的離岸註冊公司。

在「紅籌上市」模式中,大量私募資本進入,其中是否有此前編織的各種控制關係,外界不得而知。如果能成功上市,那些因各種關係而流入大新華航空的私募資金也能夠在海外市場從容退出。

在2008年上市遇阻之後,為大新華航空上市而形成的巨額融資,陷入了進退兩難的境地。其中,一些不明來路的私募資金也面臨著沉重的債務壓力。

從某種意義而言,這也是導致海航集團在2008年之後突然展開一系列大規模收購的重要原因。據工商資料顯示,在2010年1月,大新華航空的投資總額便從此前的37億元劇增至107.5億元。

在當年9月的新一輪私募融資資料顯示,大新華航空私募裝入的資產標的包括航空、地產和金融板塊主業,幾乎包括了海航集團下屬的所有主要資產。

而在2010年11月的最後一次工商變更資料中顯示,註冊資本已達60億元的大新華航空股東中,海航集團以13.88億元的出資持股23.11%,僅次於海南發展24.97%的控股比例。如果加上其關聯公司持股比例,海航集團已經穩居大新華航空實際控制人之位。

在報導截稿前夕,南方週末記者從海航集團屬下上市公司渤海租賃的資產重組報告中獲悉,海航集團將成立「慈航基金」,並將海航工會持有的相關股權轉讓 給慈航基金,從而使慈航基金成為海航集團的實際控制人。在海航集團的有關報告中稱,這一舉措將「從股權關係上根本解決海航工會作為上市公司實際控制人這一 歷史遺留問題」。

專題 解密 海航 誰的
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【專題·解密海航】兩個掌門人

http://www.infzm.com/content/65975

在海口看過海航大廈的人,會發現那是一個奇特的建築。按照海航集團董事長陳峰的解釋,那是一個盤腿而坐的釋迦牟尼佛造型。

海航集團董事長陳峰和副董事長王健都是信佛的人。據海航內部人士介紹,58歲的陳峰幾年前開始信佛,研修密宗。這幾年,陳峰越來越多的時間花費在研究佛學和老莊上,常跟普陀山、法華寺的僧人交往。

海航內部的說法是,每個員工的胸牌吊帶都是找高僧開過光的。曾經有一段時間,海航員工之間,甚至見客戶,都是單手施佛禮。而海航機長的工作牌背後都印有佛像。陳峰還喜歡相面,喜歡大臉盤的長相。所以在海航的空乘人員中,東北人比較多。

一位海航集團前員工對南方週末記者說,陳峰信佛是因為創辦海航之後,歷盡劫難,最後養成了不急躁的性格,並有了佛緣。

陳峰是山西霍州人,在北京出生、長大。創辦海航之前,陳峰在中國民航總局工作。上個世紀80年代末,陳峰獲得了去西德漢莎航空運輸管理學院培訓的名 額。從漢莎回來之後,陳峰離開民航總局,跟目前的海航副董事長王健創辦海航。整個海航的發展過程,就是一部融資和資本運作史。一位海航前員工回憶說,對於 借錢發展,陳峰曾說,蝨子多了不癢,借多了也就睡得著了。

航空界人士給陳峰送了個外號叫「八爪魚」,他控制的海航集團旗下實際運營的企業超過550家。很多中國民航局的人談到陳峰,都眾口一詞:「沒有他辦不成的事」。

陳峰很少見媒體,但只要露面,必然語出驚人。有次參加電視台的活動,他直言「人生如戲,來這裡也是演一場戲」。陳峰講話很有激情,但一位內部員工表示,其每次講的內容都有很多重複。其中,十上華爾街融資的故事每次必講。

陳峰經常給剛到海航的新人送條幅:塵土十分歸舉子,乾坤大半屬偷兒。「就是說讀書人都吃土去吧,而靈活的人就是我。他相信的就是自己的直覺。」上述海航前內部人士說。

他對讀書人的這種看法,有時對外人也會表現出來。2003年,郎咸平來海航演講。陳峰致歡迎詞就花了50分鐘。一開始說的都是客套話,到後來就變成 了「我看這教授管不了企業,他管不了三人」。然後,他開始批評中國的教授。郎咸平上台後也不客氣,第一句話就是「勸中國企業不要做大做強,沒有這個實 力」。陳峰一聽這話就走了。

不過,陳峰在寫家信的時候,還是會找來一些員工幫忙潤潤色:「秀才,過來,看看這個措辭怎麼樣。」

在管理上,他工作時間的1/3都會用於員工「三為一德」的培訓。

在海航,每個員工都被要求能熟練背誦「同仁共勉十條」。陳峰隨時可能抽查。有一次在飛機上,陳峰讓一個女空乘當場背誦。結果沒背誦出來,陳峰將她發配到邊遠地區去了。

一位離開海航的員工說,他剛去的時候,參加轉正考試就要考「同仁共勉十條」,錯一個字都不給轉正。

除此之外,海航的管理幹部都被要求學習陳峰編撰的《精進人生》小冊子,由陳峰親自講。高級管理幹部要讀《大學微言》。

在海航,陳峰是「神」一樣的人物。業界傳說的一個故事是,有一次一個叫做陳峰的人來海航應聘,被要求改名。對方打算改成陳小峰,但又因為陳峰的兒子叫陳小峰而遭到拒絕。

相比之下,海航的「二號人物」王健則要內斂得多。王健是天津人,今年50歲,此前也在中國民航局工作,跟陳峰一個辦公室,後跟陳峰一起離職創辦海航。

在2011年7月的一次海航內部會議上,王健的一段話能夠證明他在海航的地位。他說:「我作總結和陳總作總結都是一樣的,陳總往往取代我的角色,把 CEO的工作全給佈置了,而有時候我又把陳總的角色給取代了,我倆坐在這看似是兩個人,實際上是一個人,所以大家別把我們看成兩個人。」

陳峰也在會上說:「我跟王健同志兩個人角色總是互換。」

在海航內部,王健叫陳峰「陳總」,陳峰叫他「王健同志」。他們之間的關係很微妙。海航內部有一個潛規則,陳峰用過的人王健不會再用。比如說陳峰把某個員工指派到哪,這個人王健以後不會再動。

兩人脾性很不一樣。海航一位前內部人士說,陳峰和王健都信佛。但陳信佛是表現在面上,每天要抄經,寫日記。王更多的是在內心向佛。比如,出差在外,會偷偷捐助。

陳峰愛罵人,而且罵得很凶,早些時候還會拿東西砸人。但第二天會拿著自己寫的字畫去找被罵的員工示好。而王健一般不會罵人,員工一旦做錯了事,很快 就會收到解聘書或者工作調動通知。以前是被發配到邊遠地區,現在是發配上山,跟高僧學習,回來後考察是否思過成功。同一天還坐在辦公室裡開會的老總,第二 天當搬運工的例子也曾經發生過。

據海航一位離職員工說,王健是海航融資和資本運作的實際操盤手。他喜歡喬布斯,給每個高管都發了一本《蘋果的哲學》。

面對底下人向海航集團伸手要資源,王健常說:「你們記住,不許找我要錢,如果你們找我要錢,我就往你們的腦子裡塞白紙,當塞到你們清醒的時候,你們再去做生意。」

他還曾經給員工講過一堂課,內容是「死去吧」。課程的中心內容很簡單:管我要錢的時候我就讓你們「死去吧」。「不要天天老盯著財務公司那點錢,要看 到外面廣闊的天地,紐約有上萬億美元,倫敦交易所、香港交易所有那麼多錢。給你們發工資,你們永遠成不了百萬富翁,你們要去拿投資人的錢。」

上述海航前內部人士說,王健的經營理念,對海航的影響極其深遠。海航今天有如此的規模,以及背後潛在的風險,都跟這一經營理念指導下的海航躍進模式有關。

而在海航的文化中,電視劇《亮劍》裡獨立團的精神備受推崇。海航的擴張,有時候就是給一個招兵名額,誰能招來兵,就組建公司接著幹,否則就解散。祥鵬航空、西部航空、大新華航空、金鹿航空等都是這樣發展起來的。

專題 解密 海航 兩個 掌門人 掌門
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【專題·解密海航】海圈錢,海花錢,海航戲法

http://www.infzm.com/content/65967

二十年來,海航如何從1000萬起步變成1000億,從一個航空公司變成一個有五百多家企業的金融平台?

回顧海航集團的擴張史,幾乎每次大規模的併購,都是以金額龐大的飛機採購為先導。

飛機的故事正被覆制到橋樑、道路上,這一次,海航拉上了地方政府,它夢想著以此支撐其五年資產超萬億的超級X計劃。

在連續多年暴風驟雨式激進收購之後,上個月,海航集團接連遭遇了兩次失敗。

這反映出資本市場對其的擔心與疑慮。此前多年,海航就像一個謎。它收購的資產如此琳瑯滿目,以致市場人士們將其投資風格形容為「八爪魚」。

作為海南航空(股票代碼:600221)的控股股東,海航集團扮演的角色是「大胃王」。2009到2011三年間,海航集團在國內市場至少斥資近百億元大舉收購,包括上市公司金海重工、九龍山及借殼上市的渤海租賃,還有超市、地產、保險等。

而在國際市場上,海航集團越來越像個「大型國際投資者」,除了購買38架波音高端客貨飛機外,其收購目標更是包括匈牙利航空公司、土耳其航空公司、GE SeaCo、法蘭克福建築公司機場資產及高端連鎖酒店集團安縵居及NH酒店公司,涉及金額高達數百億元。

事實上,海航集團的家底並不寬裕。據2011年12月1日渤海租賃收購海航香港的報告顯示,海航集團截至2010年底淨資產為99億元,資產總額1111.18億,但負債總額卻高達868.6億之巨,資產負債率高達78%。

隨著越來越多併購消息的傳出,外界的疑問也越來越大——海航集團出手如此闊綽,這麼龐大的收購資金從何而來?

海航集團就像一個越滾越大的謎團。正如海航集團董事長陳峰在多個場合所言,「中國沒有人看得懂海航」。南方週末記者向海航集團發出了採訪提綱,但至截稿時止,海航集團仍未接受採訪。

「石頭裡蹦出來的黑孩子」

海航一開始就缺錢,只能在創業初期靠「講故事」獲得融資,以維繫生存。到了國有三大航大舉兼併重組地方航空之時,海航為保持獨立,又不得不借助金融槓桿四處收購,壯大規模。

在海航集團成立十週年的紀錄片中,集團董事陳文理用一句話形容了這家航空企業的誕生歷程,「海航就是一個石頭子兒裡蹦出來的黑孩子」。

從無到有的海南航空,幾乎從一誕生就被注入了金融的基因。

1989年,陳峰從民航總局南下創辦海南航空,當時只從海南省政府那裡獲得了1000萬元財政資金支持,「只夠買個飛機零件」。直到1993年在STAQ系統上市後,才通過法人股募資獲得2.5億元融資(其中有1億元為國資)和6億元銀行貸款,購買了一架飛機。

據一位海航內部人士介紹,當時的銀行甚至不知道抵押貸款怎麼做,「按說貸款買了飛機,產權就得抵押給銀行,結果銀行稀里糊塗還把產權算成海航的,海航就拿這架飛機又去抵押,一變二……」

在創業初期,海航主要的融資手段就是靠創始人陳峰等人四處「講故事」:跟銀行講、跟索羅斯講,講海南島的發展前景,講航空公司的市場需求。結果銀行 貸款了,索羅斯的資金也跟隨著進來了。 在這一過程中,陳峰的另一位搭檔起到了關鍵作用,那就是今天海航集團的「二把手」——副董事長王健。這位在海航集團內部號稱與董事長陳峰「一體兩面」的副 董事長,至今仍是決定集團戰略發展的核心人物。在陳峰四處應付外界事務時,幾乎從未在公眾面前出現的王健則深處集團內部,管控著集團的全部事務。

據公開資料顯示,王健與陳峰曾同在民航總局任職。在進入海航之前,他曾任中國興南(集團)公司主要負責人,這家公司正是海南省在國內外融資的重要平台之一,早在1980年代公司資產規模就達30億元。

興南集團曾是海航最早的法人股東之一,也是海航在創立早期的重要融資平台,但對於王健何時離開興南,並最終成為海航的「二老闆」,即使公司內部人士也所知不詳。

可以知道的是,在海航的發展初期,深通金融之道的王健與陳峰多方籌謀,令海航在1990年代中後期得以陸續發行B股、A股和H股,並不斷擴大融資渠道與規模。1999年,海南航空在A股上市融資9億多元。

「大」的哲學

在那場驚心動魄的全國性行業重組之後,海航集團的管理層開始深刻地意識到,在中國航空市場中「如果不做大,就會被吃掉」。

也正是從此時開始,海航展開了自創辦以來的第一次大規模收購。

從2000年8月到2001年7月期間,海航先後收購重組了長安航空、新華航空及山西航空,合計出資約20億元。2000年8月,海航出資7.8億控股海口美蘭機場;2002年6月,受海南省政府委託運營管理海南機場股份有限公司及三亞鳳凰國際機場。

在完成了這一系列收購後,原本作為上市公司母公司而存在的海航集團有限公司,也於2001年正式升格為企業集團。

而海航在2000年之後連續展開收購重組的背景是,當時三大國有航空公司正在推動一場航空業重組大潮。海航若不能迅速通過收購兼併壯大規模,將難免被三大國有航空公司兼併。

在這種情況下,海航幾乎是不計代價地推動著一系列併購的進程。據一位海航內部人士回憶,當時神華集團託管的新華航空準備轉讓,「東航也想要,海航也 想要。人家都快簽約了,海航一下派進幾十個人的工作組,認識誰就請誰吃飯。」結果把新華航空從中層到高層「一夜之間搞定」,最終獲得了新華航空的控股權。

這場「不計代價」的收購戰很快顯示出了它的成果:在2002年民航總局推動下,以三大航空公司為主體的行業重組中,幾乎所有的地方航空公司都被兼併 殆盡,而創建不久的海航卻奇蹟般地成為了碩果僅存的少數幾家獨立航空公司之一。可以說,沒有2000年之後的大舉收購,今天「中國四大航空企業」之一的海 航集團很可能已不復存在。

正是在那場驚心動魄的全國性行業重組之後,海航集團的管理層開始深刻地意識到,在中國航空市場中「如果不做大,就會被吃掉」。海航只有通過不斷擴張,才能贏得自身生存的空間與時間。

但正是在這一系列大規模收購之後,海航集團於2003年前後陷入了空前的資本危機之中。

就在海航集團資金鏈面臨「彈盡糧絕」之際,旗下上市公司海南航空適時「救主」,而2003年意外爆發的SARS疫情成了一根「救命稻草」:在 2003年年報裡,上市公司海南航空宣佈由於SARS疫情影響等原因,公司2003年巨虧14.74億元——虧損比例足足超出其他三大航空公司的5倍以 上,幾乎將公司組建以來所有盈利吞噬殆盡。

這一虧損之謎直到2005年中國證監會調查時才揭開謎底,原來「因財務處理不當」,海南航空不僅在2003年增加了4000多萬元虧損,而且還隱藏了與集團公司的4.4億元關聯交易,並存在多處財務錯誤。

而經由上市公司的相助,此時的海航集團已經擺脫了財務危機——在2003年旗下上市公司財務巨虧時,海航集團2004年過上了空前的「好日子」,用一位內部員工的話說,當時發獎金「數錢都數到手酸」。

專題 解密 海航 圈錢 花錢 戲法
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關注新浪專題:香港上市民企再颳風暴遭洗倉 BILL

http://blog.sina.com.cn/s/blog_3dbfb5400101014d.html

我記得07年林園曾經說過,不投資香港的民企。我估計他是花了真金白銀的體會。個人也在民企虧 了不少錢,如果民企大股東僅僅把投資者作為博弈的對手的話,那麼跟這些有錢有勢又最熟悉自己公司運作,旁邊還有投行等擁有出神入化的財技做參謀,那投資者 的結果已經注定悲哀。----另外,對於民企,大股東背後的動機比年報,各類數據,更有參考價值,具體不多談。

最後,講個無奈的國情,大陸有錢人的人品都不咋樣,賺你錢容易,你想賺他的錢,比登天還難。無論港股和A股,謹慎投資民企!!

 

香港股市進入業績發佈高峰期,有關公司營運狀況時刻牽動著投資者的神經。然而由博士蛙國際(01698,HK)引爆的上市公司審計師辭任風暴,而德勤再辭 任大慶乳業,令該股開市前即停牌。至於上市僅一年多的歲寶(0312)亦宣告延遲公佈業績,因須向核數師「提供部分其他資料」,拖累股價急跌,民營企業的 賬目問題再度受到市場關注。更多內容的新浪財經鏈接:

http://finance.sina.com.cn/focus/mqfbhk/



關註 新浪 專題 香港 上市 民企 颳風 暴遭 遭洗 洗倉 BILL
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中概私有化專題:詳解美股公司私有化流程

http://news.imeigu.com/a/1345024634122.html

(i美股訊)8月13日,分眾傳媒宣佈董事會收到無約束性私有化建議書,其董事長江南春聯合方源資本、凱雷、中信資本、 CDHInvestments、中國光大以27美元/ADS的價格對分眾提出私有化要約;以要約價計算,該交易中分眾估值達35億美元。這是中概近兩年來 最大的私有化案例。

所謂私有化,是資本市場一類特殊的併購操作;與其他併購操作的最大區別,它的目標是令被收購上市公司除牌,由公眾公司變為私人公司。實質就是大股東作為收購建議者所發動的收購活動,目的是要全數買回小股東手上的股份,最終使這家公司退市成為大股東的私人公司。

自2010年至今,已有12家中概公司完成私有化,以下將對美股公司的私有化流程做一概述。

私有化流程

(來源:羅仕證券)

整個私有化過程大致如上圖所示:收購方委任財務顧問、法律顧問——收購方尋找PE及投資人的合作意向——向目標公司董事會提交私有化提議——目標公司公開宣佈私有化要約——目標公司成立特別委員會——特別委員會委任財務顧問、法律顧問——收購方設立併購母公司與併購子公司——投行出公平性意見——董事會和賣方達成協議——向證監會提交表格13E-3——同時向股東發放收購文件——(召開臨時股東大會(Extraordinary General Meeting of Shareholders)——股東大會投票通過(或否決)併購——私有化完成,股票停止交易,退市結束(或投票沒通過,私有化失敗)。

同時,私有化交易通常都會遭遇到律所的調查,或者是做空機構的質疑。此外,要約方的融資情況及要約價格的確認,都影響著整個私有化進程。我們將以私有化過程相當曲折的泰富電氣為例,回顧整個私有化流程。

點擊查看大圖  更正:6.應為「獲國開行$4億貸款」

第一階段

1. 目標方收到並公佈私有化提議:2010年10月11日,泰富電氣宣佈收到董事長兼CEO楊天夫將和霸菱亞洲投資基金集團的私有化提議,收購價格24美元,總交易金額達7.5億美元。

2. 主要合作方退出:2011年11月23日,泰富電氣宣佈原私有化交易主要合作方修改協議,將以債權和股本的形式為此次收購提供資金,最高可達10%(佔此 項交易總額的比重),而這僅僅是一項權利而並未義務。這代表霸菱此前作為合作者提供融資的積極態度,轉變至僅提供很少一部分融資金額(10%),市場對泰 富電氣董事長楊天夫的融資能力表示擔憂。

第二階段

3.成立特別委員:2011年3月17日,泰富電氣宣佈成立了一個由獨立董事組成的特別委員會,以評估由CEO楊天夫提出的公司私有化建議。

4.要約方宣佈做好資金準備:2011年4月16日,在哈爾濱泰富電氣週五給SEC遞交的一份文件中顯示,該公司CEO楊天夫表示將於下週一對公司進行私有化,並且表示他已經募集到資金。

6. 獲得貸款:2011年6月9日,泰富電氣CEO楊天夫控制的TechFull公司與國家開發銀行香港分行(CBD)簽訂4億美元的貸款協定。SEC文件顯示,該項貸款主要用於泰富電氣私有化相關費用等用途。

同時,這一階段中,泰富電氣遭遇了做空階段Citron的多次質疑(見圖5和7)。2011年6月2日,Citron Research撰文質疑泰富電氣的私有化「子虛烏有」,認為該公司股票僅值7美元或者更低,建議投資者拋開私有化收購要約來對該公司進行估值。6月10 日, 在泰富宣佈獲國開行貸款後,citron隨即針對此文件發佈質疑報告,認為此項貸款無任何抵押僅憑個人擔保,且沒有公佈協定的任何款項,很有可能不是貸款 協定而是貸款承諾書.

8.泰富電氣董事會同意CEO私有化方案: 2011年6月20日晚,泰富電氣今日宣佈同意泰富電氣CEO提出的私有化收購方案。該私有化方案的收購價格為每股24美金。該公司目前總股本為 3125.1萬,如果按每股24美元的收購價格來算,公司估值達到了7.5億美元。消息稱,泰富已與Tech Full Electric公司和Tech Full Electric Acquisition簽署一項最終合併協議和計劃。Tech Full Electric公司在開曼群島註冊成立,為泰富電氣公司董事長兼CEO楊天夫全資控制。Tech Full Electric Acquisition公司在美國內華達州註冊成立,為Tech Full Electric旗下全資子公司。

第三階段: 私有化交易的最後階段

9. 提交SEC註冊文件:2011年7月13日,泰富電氣向美國SEC提交SC 13E3文件,進一步披露了該公司私有化進程。

13. 宣佈股東大會:2011年9月30日,泰富電氣宣佈已向SEC遞交有關與Tech Full Electric合併的委託材料(definitive proxy materials)。該材料也將盡快被寄送到股東手中。同時宣佈泰富將於美東2011年10月29日上午9:00舉行特別股東大會.

14. 舉行股東大會,成功完成私有化:2011年10月29日晚間,泰富電氣在紐約召開特別股東大會,佔總股本90.7%的股票支持公司私有化。去除收購方所持 股份,84%的非關聯方投票贊成公司私有化,僅0.1%的股東投了反對票。由此,長達近13個月的泰富電氣私有化正式完成。

(i美股 Regina)


中概 私有化 私有 專題 詳解 美股 公司 流程
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前海專題: 點解香港樓市升極唔停?(上) Home Blogger

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深圳前海有不少人聽過,但到過既人未必好多。因此諗樣貼出圖一幅,等大家了解一下。其實深圳有前海同後海。後海同我地香港既後海灣勉強相通,總之就係你由天水圍隔離既深圳灣大橋出發,到深圳一方為後海。而後海再向西行,即地圖之左上角處,即為前海。你由地圖上觀察屯門到元朗之距離,大概就係後海到前海之距離。再加上由屯門經深圳灣大橋到大陸一方,巴士行都係十五分鐘。換言之,由前海到屯門,只不過屯門去荃灣之距離,大車行都係半小時必達之地。

 

咁前海攪乜春呢? 前海係塊平地,暫時只有住宅,但中央已指令前海將為深圳特區之中既特區,該處開業銀行可將人民幣貸款比大陸企業。昨日(28/1/2013)香港有十幾間銀行已同上面簽約,落實此協定。咁關你咩事呢? 第一,可以將錢借比大陸公司係一門好吸引既生意,「藍海」黎既,之前未可以合法做,大把香港銀行會仆上去開分行做生意,費事再賺香港人既艱難錢,前海會旺起來。第二,香港銀行更有誘因收納你袋中之人民幣,上面借比人平都收7厘年息,香港定期只不過2-3厘,筆者所見,香港人仔定存利率會上調。第三,前海為香港帶來更多跨境工作機會,前進前進進。

 

講返老本行,即樓市。你有冇收過風而家前海樓房賣幾錢呢?即寶安區一帶。你預舊一些星海名城做緊100平方米賣緊300餘萬,新樓80平方米索價400萬人仔。轉換成香港用之呎價,即100平方米約為1000呎,咁即係舊樓HK$3800蚊呎,新樓HK$6250一呎,同天水圍比,邊個平D?

 

留意比價必須用香港之實用呎價同大陸比,因大陸賣樓係100%實用率,不時更有120%實用率。係香港既你同我即時變哂青蛙,見到120%實用率同老李之66下實用率相比,彷彿當火星人去到水星咁,完全唔很明。原因係大陸你間400呎樓,你係收樓時係搵到400個(1 X 1呎)地磚的,冇花假,冇呃呎。友人同我閒談時提及,佢朋友買樓時搵人度呎收樓,發覺只度上398個地磚,但佢就比左400呎價錢。我問? 點先? 係咪補返兩格單車泊位佢? 結果係發展商即退返2呎既錢比佢,所以你話大陸買野唔均真? 睇下你買乜? 香港都唔好成日話自己高水平啦,食水深有時確實辦到。

 

前海現時都未發展,他日升番三到四成,不足為奇。大陸發展有佢一套,你唔使擔心佢發唔起。擔心既係前海已經等於「深圳之九龍灣」,即係樓價已是三線,都去到至少三千幾蚊港銀水平,你話佢落到黎香港,其實佢買間樓真係唔奇。講到呢度你又話:「咪就係大陸大炒貴哂D樓囉!!! 至少佢有份!」諗樣當然收到,就算1%都算有份,但香港樓市全面走高不只是大陸人來港買貴哂一句咁簡單解釋哂,亦唔係乜X野「剛性需求」可解釋,要理解此問題應回基本步,就係兩地(香港及深圳)漸漸融合,深圳平均樓價已達港元7000一呎,那麼富有自由經濟特別既香港,用$7000蚊做起步再叫價又何奇呢?

 

當然,大部份年青人到此都好心傷,認定自己一世都買唔到樓。但樓市不是長升長有的,大陸既股市同樓市,跌下來比誰也兇! 但此時你把深圳樓市行情了解一下,你自然知道點解香港既樓升極都未停。

 

下午更深入去探討樓市與深圳發展之影響。可留言作亙動討論。

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前海專題: 點解香港樓市升極唔停?(下) Home Blogger

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上回提及深圳發展如何影響香港,前海發展更推高兩地樓價。

 

當然政府加左15%BSD係有效抑止內地人買樓的,深圳人現到港買棲已沒有匯水優惠了。不過發展商係推新樓時估計會有對策,化15%BSD為無形。

 

再講國情,現時深圳請一個大學生已經要12000-15000蚊(人仔),比香港仲高。比你係大陸,都會黎香港買正貨啦。朋友係大陸招大學畢業生,有應徵者是搵轉工糟,開價達兩萬(人仔)。此乃有深圳戶藉之居民賺到既價錢,賺幾千蚊一個月只係外省黎既民工,須量大但香港可以唔理佢地。只要一批賺到錢既深圳原居民,已可浸死本港了。諗樣不是在此引發中港矛盾,而係想你了解國情,為港之變數深思一下,就會發覺人地講到咁驚嚇,其他係時代區輪促使之事,不足為怪。有時間返去行個圈,了解一下。

 

當你一出深圳到「二線」,價錢係會下跌的。野食由38人仔午飯跌至15。樓價也平一半。「二線」你當係龍崗再向北之地方。龍崗即富士康之工廠附近。所以電視成日映富士康既工人有幾慘,做十個鐘只得一百幾千,你緊係覺得深圳人工低同困苦啦! 但係班工人唔係深圳人,地方嚴格黎講唔係深圳,所以你我又要再了解一些了。

 

再講深圳人,其實佢地都係覺得樓價太貴,會搬出市中心,搬到世界之窗站或龍崗一帶地方的。地方一係平左,一係住大左。所以每一個城市,均會出現低收入一群,或不願為房付出者,或想住平而大屋者,由市中心搬出偏遠區域之事。由核心地區版迫出偏遠地方居住,不只是香港人。想比平租而又住係方便地方者,係大城市根本係天方夜譚。當然現時樓價已和香港人收入脫節,諗樣同意。所以有此網為大家出謀獻策! 係不合理之商人環伺,民生正被另一城市之掘起大受影響,你我可以自求多福,多由不同渠通收風求變。


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新能源反思之「瘋行十年」專題點評: 新能源賭客絕不能犯的N個錯誤

http://www.infzm.com/content/85718

過去十年內,在新能源投資這場賭局中,職業賭客的風險投資人對賭場風水的判斷、賭桌的選擇上都存在一定失誤。

金融資本和產業資本真正大規模介入新能源領域,是以新能源進入電站的應用為始,時間不超過十年。十年雖不長,但中國新能源產業卻上演了一場瘋狂的「馬術大賽」。

有意思的是,在馬兒飛奔的時候,沒人願意想這馬到底該怎麼養、怎麼騎、怎麼賽,如今馬兒跑癱了,是停賽,殺馬,還是他法?養馬(賭馬)的投資人、騎馬的企業家、賽馬的政府各有想法。

在當今新能源產業哀鴻遍野之際,作為職業賭客的風險投資人,更應回望過去,認真看看在這場「賭局」中曾犯過的錯誤。

首先,對賭場的風水(宏觀環境)的判斷過於樂觀激進,這種激進的預估源於對宏觀政治、經濟環境的超樂觀判斷。

新能源是對傳統能源格局和利益集團的挑戰,可以這麼說,在政府還未向傳統能源公司徵收巨額碳稅、新能源技術尚未取得重大突破之下,新能源必須要認清自己的「小三」地位。相當一段時間裡,新能源還是政府和傳統能源公司應對環境輿論壓力的點綴。別以為大家都說你(新能源)漂亮溫柔,你就以為可以和老大(傳統能源)平分秋色,老大雖然難看粗魯,可現在還得靠她掙錢養家。

從新能源投資路徑來看,外資背景的風險投資和私募基金最早啟動。外資在歐洲看到了市場,返回國內找製造,但外資在2009年之後對新能源投資就開始謹慎了,所以外資對市場的預估並沒有犯太大的錯誤,外資的損失主要是在對早期技術的投資上,他們對新技術在新能源行業所需的產業化週期估計不足。

內資背景的基金在新能源投資上是損失最大的,他們對週期性沒什麼概念,喜歡跟風,喜歡跟政府走,喜歡搞規模,不做產業研究,即便做也做不好,對國外的情況瞭解甚少,吞下苦果是必然的。比如,深圳的幾家著名本土PE(私募基金)都不約而同地在2010、2011年投了眾多太陽能企業,有的還號稱要全產業鏈佈局,他們之所以這麼做,一是因為之前2006年前後投資的太陽能公司在A股上市了,覺得是好行業;二是被太陽能產業在2010年短暫的小高潮給矇蔽了,以為又是好幾年的大高潮,結果2011年下半年一下子就滑下來了。

除了對賭場的風水判斷失誤外,還有就是賭桌沒有選對,也即沒有選擇新能源產業鏈上可持續的一段。中國的新能源投資大多選擇最容易的那一段:製造。這好比去賭場就往老虎機前一坐,不需動腦筋,簡單動動手即可。

這就形成一個現象:投資的公司只要買回來設備,馬上就開始生產、拼成本,而拼成本又不會從技術、材料、工藝上突破,千軍萬馬只搶一條路:規模。結果是只要市場一出現波動,產能開不足,則會立刻帶來規模越大,攤銷越大,成本越高,利潤越低,競爭力越低,產品越賣不出去,現金流越差的惡性循環,再加上高槓桿的固定資產投資,銀行一逼債,想不倒閉都難。

當然,突破性技術研發之路的確不是一般風險投資和小的產業資本能賭得起的遊戲。2011年硅谷那家融了十幾億美金的薄膜太陽能公司Solyndra破產就是一個典型例子。在中國走技術之路可以,但一定是走已經產業化的成熟技術的改良型研發和替代進口的國產化研發,這條路沒有產業化的風險和市場風險,成功的概率要大很多。

產業鏈的選擇,除了從改良型技術入手取得競爭優勢以外,還有一個風險小的出路就是選擇貼近用戶那一端。離市場和用戶最近的好處就是可以避免對市場的錯誤預估,市場一有什麼風吹草動就可以馬上做出相應的調整,就可以減少由於錯判市場而帶來的損失。值得注意的是,這一端雖沒有什麼技術壁壘,但有市場壁壘和經驗壁壘。

新能源產業真沒什麼希望了嗎?完全不是!從長遠來看新能源一定是朝陽產業,只是前幾年發展得太猛了,把本該20年穩步走的路用百米衝刺的方式在短短六七年就衝下來了,如此沖法,不死人才怪。未來有兩個因素將會帶來下一輪新能源產業的高潮:一是新能源出現重大技術突破而帶來成本的急劇下降;二是世界出現新的能源危機。不過,即使觸發因素出現了,高潮也不會一下子就來,有足夠的前戲才可能有足夠持久、足夠大的高潮。

現在,這個行業只能該流血的流血,該截肢的截肢,實在挺不過去斷氣了也只能認命,至少行業通過流血犧牲得到了深刻教訓,而不是誰都想跳進來幹幾年就能當個首富、上個CCTV十大經濟年度人物什麼的。

最後,我覺得可以用首順口溜來概括新能源的過去、現在和未來:

「有人歡喜有人哭,命苦不能怨政府,革命戰爭論持久,長征路上兩萬五。」

(作者係青雲創投董事總經理)

新能源 反思 瘋行 行十 十年 專題 點評 賭客 絕不 能犯 犯的 錯誤
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招商證券快消品研究專題報告——打破知易行難的魔咒 初靈日上

http://xueqiu.com/8963169076/25664887
快消品是個「知易行難」的大品類,本文將嘗試以問答的形式理清快消品運作和研究的關鍵點,以打破「行難」的魔咒,還投資者一雙「慧眼」。快消品就是我們日常生活中使用頻率高消耗快的產品,如日化產品、食品飲料等,看似平淡無奇、耳熟能詳,但其實「知」容易、「行」卻難:其一運作難;其二研究難。快消品的生產門檻低、同質化非常嚴重,因此要成功運作一個快消品尤其是成熟品類的快消品相當難;其次,快消品的收入增長來自消費者的購買,這牽涉到消費者購買決策等諸多人的問題,判斷起來總讓人感覺似是而非、心裡沒底,多數時間彷彿只能拍腦袋,因此研究起來困難也不小。本文將結合筆者實業運作及投資研究經驗,嘗試從根本上破解「行難」問題。

快消品要運作成功,有三個關鍵點:1、塑品牌;2、強渠道;3、控新品。由於快消品同質化嚴重,要獲得消費者優先選擇或賣出溢價,則必須要人為塑造出差異化,這就是品牌誕生的根源,也是快消品言必稱品牌的根本,是為最基本的核心競爭力。其次,要實現銷售,必須要有強大的渠道,而好的渠道通常有三個特點:1、物流的通達性;2、價格的穩定性;3、終端陳列的生動性。其中尤其終端陳列的生動性是打動消費者購買的關鍵環節,可謂臨門一腳,也被稱作第一真理時刻,要特別重視。再者,由於快消品的新品很容易被競爭對手模仿,因此要不斷推陳出新才能始終保持競爭優勢,因此高成功率的新品開發管控能力是持續增長的重要保證,本文詳細介紹了新品開發的系統流程以及簡便實用的新品首年收入估算方法。此外,我們還對重點覆蓋的非酒類快消品上市公司的運作能力進行了全面的評價,可供投資者參考。

而在快消品投資研究領域,欲觸及最深層次的基本面,亦有三個關鍵步驟:1、看廣告;2、勤跑腿;3、多試用。快消品大多具有一定的保質期,因此要靠長期壓貨來虛增收入並不容易,所以我們應該牢牢地把握住「消費者是老闆」的快消品本質,以目標消費者的視角重點考察三個真理時刻的購買慾(即:1、看廣告後想不想買;2、進終端後還有沒有買的衝動;3、用過產品之後是否會再次購買),以及商品在重點市場終端的可得性(即鋪貨率及斷貨情況),這樣才能對標的品牌的持續增長性有全面客觀的判斷。尤其需要強調的是,在研究過程中,最好能有目標消費群參與,或至少研究者要對目標消費群有深刻的瞭解,否則極易「失之毫釐謬以千里」。此外,針對電商渠道蓬勃發展的現狀,我們也在文中介紹了評價電商運作水平的框架,供投資者參考。

一、「知易行難」的快消品

快消品就是我們在日常生活中,使用頻率高、消耗快的產品,如日化產品、食品飲料等,看似平淡無奇、耳熟能詳,但實質上是個「知易行難」的大品類,知易不難理解,行難則主要體現在以下兩個方面:

1、運作難:快消品一大特點就是門檻低、易模仿,故而同質化嚴重,要脫穎而出不容易,尤其是在已有強大品牌的領域,則更是難上加難,成本驚人。

2、研究難:表面現象好理解,但本質和要點不好把握,尤其是牽涉到消費者的選擇,總感覺似是而非,一時無從下手。

但是行雖難,並不意味著無章法可循,本文將嘗試以問答的形式理清快消品運作與研究中的章法,還投資者一雙「慧眼」。

二、如何運作快消品——做好三個關鍵方面
查看原图1、塑品牌——建立差異化的品牌資產問題1:首先我們需要思考為什麼會有品牌,而且提及快消品則言必稱品牌?這個問題的答案其實我們在上文已有提及,說白了,就是同質化嚴重,需要通過品牌來塑造出人為的差異化,以獲取超額利潤。

問題2:到底什麼是品牌?所謂品牌,更準確地說,是其背後代表的品牌資產,即消費者看到任何有關該品牌的元素包括廣告、包裝、文字、顏色等,於第一時間在心智中條件反射產生的印象。

由此可以看出,品牌的直接作用就是以廠家期望的形式,牢牢佔據目標消費群心智,從而使自己的產品獲得優先選擇乃至品牌溢價。

查看原图問題3:如何系統化地塑造品牌?相信多數業外人士,在看到這個問題時一定是一頭霧水,即便是有一定經驗的投資者也未必能清晰地說出個所以然。在此我們將參考快消品黃埔軍校——寶潔的經典品牌塑造框架,並結合個人實務經驗,來全面生動地闡釋品牌的系統塑造方法。

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1、環境全景分析

對宏微觀環境進行全面分析,這是塑造品牌的基礎性工作,具體分析領域包括消費者及社會環境、渠道及購物者、競爭對手及公司自身的生意目標等,其中瞭解消費者是重中之重。由於本部分涉及的內容很廣,分析方法也多種多樣,因篇幅所限,在此不多展開。

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2、明確目標消費群(WHO)

消費者的需求是非常多樣性的,不要指望一個品牌能滿足所有消費者的需求,因為要牢牢佔據消費者心智,一個品牌就必須要有鮮明獨特的品牌資產,這就意味目標消費群要「專且精」而非「大而全」。

通常我們把一個品牌的全體目標消費群定義為「戰略目標人群」,但是這個劃分依然很大,要讓生意落地並穩步增長,我們還必須進一步劃分出最具短期生意增長潛力的「短期目標人群」,即飯要一口口吃,每個階段只做透一個子人群。

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一個合理的目標消費群應該有以下三個特點:(1)人群足夠大,其潛在市場容量至少超出生意目標的兩倍以上;(2)是基於需求劃分的,這樣我們才能提煉出相應的賣點並進行針對性的產品設計;(3)是否對該人群有足夠深入的洞察力,並能通過可落地的操作,始終獲得目標人群對產品的優先選擇。



3、定義品牌資產(WHAT)

品牌資產的定義分為三大部分:

(1)一句話品牌資產描述:即對品牌資產的高度概括性總結,也是品牌最終想在消費者心智中留下的總體印記或稱品牌內涵,這是品牌塑造的總綱。

(2)品牌個性:品牌所具有擬人化的性格,且要對目標消費群有強大的吸引力。

(3)品牌資產的構建基礎:包含品牌差異化賣點、品類共同訴求點兩部分,其中前者是尤其重要的,這是塑造獨特品牌資產最為核心的一步,比如除菌是舒膚佳差異化訴求,而其具有的清潔功能則只能算做品類共同訴求點,是該品類必備功能。

此外,品牌資產還包括品牌字體,顏色等品牌資產執行元素,見圖8。

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4、精準的整合傳播(HOW)

品牌傳播的目的就是要讓品牌資產在消費者心智中不斷昇華,其關鍵有二:

1、必須制定一個符合品牌資產定義的統一傳播主題;

2、必須在消費者最能接受品牌信息的時間和地點以最合適的方式進行持續傳播。

傳播媒介中有一點值得特別重視,也是我愈發深刻的感受,那就是包裝其實是一個很好的自媒體,簡單說就是「好的包裝會說話」,美觀僅僅是其極小部分功能,更重要的是必須要讓消費者在貨架前容易看到,並有興趣拿起來,同時通過凸顯的差異化功能訴求及包裝側面背面的詳細說明甚至軟文故事,直接促進消費者當下購買。

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當然除了上面四步驟大框架以外,我們認為還有三個品牌塑造落地的細節也非常值得重視,即「2W1H」——When(合適的時間)、Where(合適的市場)、How much(合適的定價),為方便記憶,我把三者總結為「天時地利人和」,具體詳述如下:

(1)When(合適的時間——天時):包括某個新品牌首次推出或已有品牌新單品推出的時間。天時正如播種要趕上時間一樣非常重要,好的時機主要包括以下兩個時點:1、足夠大的目標消費群存在可靠的未被滿足的需求時(這需要足夠的消費者研究與洞察力);2、已有同類產品上市,市場反響不錯,消費者已得到一定程度的教育,且先驅者尚未做大之時。很多大公司就經常選擇後者,他們可以觀察市場上的潛力新品,然後集中資源快速做大,風險相對來說也較低,尤其如果先驅者實力較弱,甚至會被後來的強者喧賓奪主。

(2)Where(合適的市場——地利):此處合適的市場是統稱,具體包括合適的區域和合適的渠道兩個方面。合適的市場主要從三個方面來考慮:1、短期目標消費群在哪些區域富集、他們在什麼渠道購物?2、廠商在哪些區域及渠道擁有足夠的資源?(如足夠的銷售隊伍、有運作能力的經銷商、現有的品牌認知基礎等)3、哪些區域和渠道性價比最高?(營銷預算總是有限的,應優先選擇市場容量大、人均廣告及地面營銷成本低的地區和渠道)

(3)How much(合適的定價——人和):讓消費者想買並買得到只是品牌塑造的前期工作,在購買環節還有最後一個重要的因素就是價格,只有目標消費群覺得合適的價格才有意義,為便於記憶,在此我將合適的定價簡稱為人和。定價具體又包括兩個層面:戰略上(高中低檔)和戰術上(具體的建議零售價、臨時促銷價的制定)。前者好理解,主要根據目標消費群消費能力及競品定價等情況綜合考慮,而戰術上的具體價格制定同樣也不容小覷,比如一塊肥皂到底是賣2.98元還是3.05元,可能在消費者心中就完全不同,這牽涉到複雜但卻很有趣的消費心理學,建議大家可參閱經典定價書籍《無價》。

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問題4:什麼樣的快速消費品最具有運作價值?這是快消品投資中常見且重要的問題,我認為最具價值的主要有兩大類產品:

第一類是無法快速辨識產品質量差異及原材料成本的產品,如此一來消費者無法形成清晰的價格錨定,在此基礎上,就可以通過獨特的差異化訴求,大幅提升品牌溢價。

其次是能融合情感因素的產品。顯然情感的價值是無法量化的,因此也存在巨大的溢價空間。

查看原图2、強渠道——目標消費群買得到,而且想馬上買問題5:什麼是好的渠道?渠道恰如輸水管道,保證水流通暢是其關鍵。從這個角度看,我認為好的渠道有三大基本要素:1、物流的通達性(水管無堵塞);2、價格的穩定性(水壓要穩定);3、陳列的生動性(龍頭易擰開)。其中尤為重要的是一件商品在店內的陳列表現,我們稱之為第一真理時刻,因為這是消費者直面真實商品的第一時刻,正如男女之間的一見鍾情,可能在數秒之間,便決定了商品的生死,有數據表明,76%的快消品是通過店內的衝動購買達成的,所以尤為重要,這也是第一真理時刻名稱的由來。從另一個角度來說,陳列生動並非只是美觀,更重要的是激發消費者即刻購買慾望。

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問題6:快消品渠道模式的分類及特點?快消品的渠道模式可大致分為四類,見下圖所示,每種各有優劣,適合不同的企業發展特點和品類特性。

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大經銷商制:一般適合於企業成長初期、實力較弱且又想快速擴大銷售規模時使用,弊端是當經銷商收入到達一定規模,對廠家議價能力提高後會形成惰性,不願繼續深耕市場,使得廠家的生意增長限於瓶頸。如廠家要削藩扁平渠道,將會阻力重重,若鐵腕推進或將面臨生意大幅下滑的劇痛,很多廠家最終被迫只能安於現狀。當然若廠家品牌足夠強大,產品盈利豐厚,經銷商將依然會對廠家惟命是從,如著名辣醬品牌老乾媽。

助銷模式:首創於寶潔,主要是與經銷商建立長期共贏的戰略合作關係,廠家通過派駐經銷商人員直接掌控經銷商的銷售隊伍及進銷存,共同擬定生意增長計劃、全面指導經銷商的終端建設,廠家通過借力經銷商資源,實現對終端的可控和管理。但是這需要廠家有強大的運營系統和高素質的人力資源做支持。

深度分銷模式:廠商通過細分市場,招募大量銷售人員直接開發、掌控終端,經銷商淪為區域配送商和資金提供方,以獲取配送差價為主要盈利模式。由於經銷商普遍較小,且廠家對終端有掌控權,廠家處於強勢地位,各種營銷政策將可以快速地貫徹執行。但由於營銷體系扁平,自有營銷人員及經銷商眾多,需要建立起強大的內部管理系統,否則將難免失控成為一盤散沙。

直銷模式:這個主要是直營連鎖店以及垂直電商。廠家對終端可以完全掌控,消除所有渠道差價,提升自己的毛利率並全程控制自己的產品質量,對於即食熟食及冷鏈配送商品來說,可最大限度保證食品安全,缺點是:直營連鎖資本開支較大,擴張速度慢,而垂直電商流量導入成本較高,且面臨其他平台電商的競爭,更適合差異化較為明顯的小眾產品。

3、控新品——高成功率的新品開發體系問題7:為什麼把控新品如此重要?因為通常來說,一個好的新品可以打一時天下,但很難久坐天下,在成熟的品類中尤其如此。這是因為快消品的研發門檻低,好賣的單品很容易被模仿,尤其在大家品牌力旗鼓相當的情況下,單一產品更是難以一統天下。

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所以應對之道,就是不斷推陳出新。但是眾所周知,快消品的營銷費用率動輒20-30%,新品短期可能更高,如果新品失敗率過高對企業價值來說將是極大的毀滅。所以企業內部必須建立一整套完成的新品上市控制流程對新品進行嚴格把控。

這方面,很多外企都有非常完善的體系,比如寶潔的SIMPL流程,一個完整的SIMPL流程走下來要18個月,雖穩健但反應速度較慢。在此我們為大家介紹一個相對本土化的新品開發流程(見圖18),建議國內企業可以按照類似的理念自行進行量身定製新品管控系統,以兼顧成功率和反應速度。同時,也強烈建議投資者在調研時對新品上市流程做重點關注。

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問題8:廠家如何量化評估新品的銷售潛力?新品上市一年內的銷量預測可以用以下公式測算:

新品首年銷量 =戶數×肯定會買率×認知率×鋪貨率×平均購買次數×每次購買量

這個公式中除了戶數是固定數字外,其他數據均需通過消費者定量調查或以往新品歷史數據估算而來,如肯定會買率是通過新品上市前的消費者調查直接得來的,而認知率則是通過新品廣告預計投放量與歷史數據對比估算得出的。

要進行較為準確的新品銷量估計,需要建立起一套完整的消費者研究體系,並積累詳實的歷史數據。對於微小企業來說,成本相對較高,我們建議10億元收入規模的企業應建立起初具雛形的規範化消費者調查體系,每年投入百萬級別的經費進行消費者研究,並著手建立單品歷史數據庫和消費者數據庫,而對於50億元以上銷售規模的企業來說,應有精細化的消費者研究體系和完整詳實的單品及消費者數據庫,力求對新品上市進行較為精確的量化管控,以儘可能提升新品上市成功率。

問題9:投資者如何簡便估算已上市新品的銷售額?上文我們雖然給出了一個新品銷售潛力的計算公式,但很顯然,對於投資者來說,其中變量太多,且數據可得性很差,有沒有簡便地估算已上市新品銷售額的辦法呢?答案是肯定的,接下來,我將給大家介紹一個我們在實際研究過程中摸索出來的可操作的新老品對比估算法,計算公式如下:

新品首年銷售額=(新品鋪貨率/老品鋪貨率)×(新品貨架陳列面積/老品貨架陳列面積)×(新品店內銷售周轉率/老品店內銷售周轉率)×(新品單價/老品單價)×老品同期銷售額

這個公式看起來有點長,但其原理很簡單,就是通過對比新品和成熟老品的鋪貨率、店內貨架陳列面積、動銷情況以及零售價格,再借助已有的成熟老品銷售數據估算新品收入。上述公式中括號裡的比值可以看成新老品之間的比例係數,公式可簡化如下:

新品首年銷售額= 新品鋪貨係數×新品陳列係數×新品周轉係數×新品價格係數×老品同期銷售額

看起來上面的係數變量很多,貌似獲取起來很困難,其實不然,這些數據均可以通過終端調研獲取,尤其以商超渠道為主的新品更為適用於上述公式,調研方法如下:



(1)首先瞭解新品上市區域與現有老品銷售區域的分佈。



(2)在新品上市的重點區域選擇均勻分佈的代表性大門店,建議數量至少不低於10家,最好30家左右(數量越多當然更精確,但調研起來工作量也大)。



(3)挨個門店進行走訪,看看每個終端裡老品和新品的貨架陳列面積,由於單個陳列貨架一般是標準寬度,因此可以直接數架面個數作為貨架面積數據。周轉率則主要看生產日期與當前日期之間的間隔天數,兩者是反比關係。



(4)瞭解新老品之間的出廠價關係,若沒有就直接記錄店內所標的零售價。



(5)老品銷售數據一般可以向上市公司瞭解或依據前一年情況估算。



(6)上面數據得到後,即可代入公式計算,下面我們可簡單舉一個例子:

假設A為某公司新品,B為該公司某成熟老品。調研一共走訪了30家店面,其中A有售的店10家,B有售的店有20家;A的店均陳列面積為1個貨架,B為2個;A的出廠日期至調研日間隔時長平均為30天,B為15天;A的零售價15元,B為10元;B上年銷售額10億元,預計今年基本不變。則A的首年銷售額估算如下:

A首年銷售額=(10/20)×(1/2)×(15/30)×(15/10)×10=1.875億元

此外需要注意的是,新品的鋪貨和消費者初步認知有一個基本的過程,建議至少新品上市3個月後再進行上述調研估算,當然如果想要計算更精確,也可以在新品上市首年進行多次終端調研,逐季甚至逐月測算加總。

三、如何研究快消品——把握三個真理時刻在討論如何研究快消品之前,我想先提出一個前提,那就是「消費者是老闆」,這也是在寶潔被奉為絕對真理的一句話。消費者的重要性毋庸置疑,但為什麼是老闆而非上帝,我的理解是:上帝是用來祈求的,而老闆是真正給我們發工資的,消費者不正是用口袋裡的鈔票為我們的產品投票,並最終形成了我們的工資麼?

既然消費者如此重要,那麼要研究消費品,就必須從消費者的視角去調查、分析,尤其要認真評估對消費者產生關鍵影響的三大真理時刻,這樣才能客觀評價標的公司的快消品運作能力,並更深層次地把握快消品的本質。

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1、看廣告(看完想不想買?——第0真理時刻)問題10:廣告的作用是什麼?我認為廣告的主要作用就是傳播品牌資產、提升品牌和產品的認知度、必要時消除消費者的消費隱憂,以達到吸引消費者進店嘗試購買的目的。而對於營銷人員來說,推出一條好的廣告大有運籌帷幄、決勝千里的快感,因此也被稱為第0真理時刻。

問題11:什麼是好廣告?多數人提到廣告首先想到的是創意,但創意好真的就是好廣告麼?非也。

廣告的根本作用是傳播品牌資產,最終影響消費者的心智,我喜歡把廣告比作糖衣砲彈,創意更像是糖衣砲彈的糖衣,主要是從感官上吸引消費者,而更重要的則是傳播的內容,這才是砲彈的彈藥,是真正起到品牌塑造作用的,因此創意與傳播內容是表與裡的關係,兩者的重要性應該是三七開,所以衡量廣告好壞,尤其關鍵的是要看傳播內容是否符合品牌資產的定義、是否精確地表達了差異化訴求點,單純靠創意的廣告正如空殼的糖衣砲彈,消費者雖然愛看,但舔過就化了,不會在心智中留下絲毫印記,這就是燒錢廣告的一大典型。

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問題12:什麼是廣告投放大忌?廣告低效甚至無效投放堪稱司空見慣,我總結了一下,大致有三大主要表現形式:

(1)不經測試:拍攝一條廣告可能花費100萬,但播出的費用可能至少是上千萬。可以毫不誇張地說,中國在播的廣告中至少有一半以上是在做燒錢的無用功;

(2)空想主義:在沒有足夠鋪貨率時投廣告是極大的浪費,因為看了也只能空想,根本買不到,比如某些區域品牌外地根本見不到貨,也去央視大打廣告。

(3)撒胡椒麵:不達到一定消費者到達率(Reach)和到達頻次(Frequency)的廣告投放是浪費,正如水不煮沸永遠也成不了開水,因為不能足夠深刻地影響到足夠多的目標消費群,對銷量的影響將非常有限。那些資金實力不夠的企業,更應該要有聚焦思維,可以考慮聚焦重點區域的重點人群,做多媒體組合、優化投放效率,只有把拳頭握起來,攻擊才會更有力,不要試圖一口吃個胖子。

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2、勤跑腿(進店還有購買衝動麼?——第1真理時刻)勤跑腿主要是指多去重點市場的渠道和終端實地調研,個人認為主要看5個方面:

(1)鋪貨率及缺貨情況:有多少比例的店有貨?這是買不買得到的基礎。此外,看看有沒有經常缺貨的情況,這反應了渠道的基本管控效率。

(2)店內的4個份額:即在同品類中的貨架份額、規格(SKU)份額、堆頭份額、郵報促銷品份額,這是讓目標消費群能快速注意到商品的基礎。此外包裝色彩是否能在貨架上形成一個獨立的色塊,迅速跳入消費者視野,也是需要評估的重要一環。

(3)購買衝動性:對於快消品的購物決定,70%以上消費者是在店內作出的,因此除了確保讓消費者看到商品外,更重要的是必須要有足夠的理由讓消費者當下就決定購買,這個很大程度上取決於店內貨架、堆頭、包裝等處的廣告語對產品獨特訴求和購買急迫性的宣傳。(如除菌用品渲染細菌的危害、以及限時大力度促銷等)

(4)動銷速度:主要看生產日期,這是考察當下所有營銷活動的效果。此外不同品類的周轉速度是不一樣的,因此在看生產日期時應在同一品類中進行橫向比較。

(5)價格穩定性:價格不能經常變動,尤其同一層級的經(分)銷商價格要保持穩定,否則極易產生跨區域竄貨,這是快消品一大忌,極度混亂的價格也是崩盤的前兆。

勤跑腿是獲取一手資料最直接的辦法,尤其是對於新品表現的評估尤其重要。我們曾在2012年2月對豫皖蘇三省的白酒批發渠道及商超終端做了個大面積的走訪調研,其中順便針對洽洽食品的新品嘎吱脆薯片特意走訪了其大本營合肥市場的商超終端,發現店內陳列很差、鋪貨率也一般、動銷緩慢,大本營尚且如此,其他地方可想而知,回來後我們發佈了調研報告《豫皖蘇行思錄之二——洽洽食品:快樂的瓜子vs.猶豫的薯片》,明確表示了對嘎吱脆的不看好,果然其後洽洽的薯片業務12年及13年上半年收入分別同比大幅下滑30%和28%。

3、多試用(用過還想再買麼?——第2真理時刻)產品的使用體驗是品牌打造落地的最後一環,沒有足夠的重複購買率,銷量是無法保證的,更不用說打造紮實的品牌資產了,因此套用毛主席的一句話來說,就是「不試用就沒有發言權」。

但需要強調的是,上述三個步驟,尤其是「看廣告」、「多試用」以及店內購買衝動評估的環節,最好是要有目標消費群來參與,或者至少研究者要對目標消費群有足夠深刻的瞭解,否則「想當然」的研究很可能會「差之毫釐謬以千里」,也與我們「消費者是老闆」的大前提相違背。

以上我們介紹的三步驟研究方法主要是針對快消品傳統的線下運作模式,在電商風起云湧的當下,不少品牌也開始觸網,利用互聯網平台進行傳播和銷售,雖然較之傳統銷售方式,電商總體比例尚小,但發展卻異常迅猛,因此如何評估電商的營銷能力,也成為投資者極為關心的內容。在此,我們建議可借鑑寶潔的4C電商運作框架來進行評估,詳見下圖,具體細節較為龐雜因篇幅所限不再展開。

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四、快消品運作與研究總結「塑品牌」、「強渠道」和「控新品」是快消品運作的三大核心競爭力,因此快消品的研究必須牢牢圍繞這三個方面的能力來考察。而眾所周知,快消品運作的所有一切就是為了最好地滿足目標消費群的需求尤其是從未被滿足的需求,為此,在研究過程中,投資者必須始終以「消費者是老闆」作為研究前提,堅持以目標消費群的視角來逐一審視標的公司的三大運作能力,對應的研究方法就是「看廣告」、「勤跑腿」、「多試用」,我想這樣的研究結果將會更接近快消品真實的基本面。

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五、重點覆蓋的非酒類快消品上市公司運作能力綜合評價為了便於讓投資者對食品飲料板塊主要快消品上市公司運作能力有一個系統的瞭解,我們在此將從「塑品牌」、「強渠道」和「控新品」三個快消品運作的關鍵方面對我們重點覆蓋的非酒類上市公司進行一個運作能力的綜合評價。而之所以去掉酒類,主要是因為在當下的中國,因為某些歷史國情的原因,酒類尤其是白酒並未充分體現其快消品屬性,因此可比性不強故暫不納入本次評價範圍。

評價方法:本次評價採用星級打分制,星的數量越多代表運作能力越強,5顆星代表所有待評價上市公司中的最高水平。評價方法依據上文中提到快消品研究三步驟框架,評價內容為最近1-3年內表現出來的實際運作能力,其間固然不可避免地存在一些主觀因素,但這並不妨礙評價結果的整體可讀性。

兩點重要提示:其一,所有公司的運營情況都是動態的,因此評價只代表當下的情況,切莫刻舟求劍;其二,快消品運作能力僅是反應公司基本面好壞的一個重要方面,不能單憑此做投資決策,還應綜合考慮改善預期及估值高低等多方面因素。

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招商 證券 快消 消品 研究 專題 報告 打破 易行 難的 的魔 魔咒 初靈 日上
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【專題·樓市驚魂】房價下跌的拐點

http://www.infzm.com/content/98460

當前房地產已經捆綁了中國經濟,投資者預期中央政府不會出台嚴厲的房地產調控政策,而地方政府更不願意打壓房地產去斷送土地收入來源,這就是房價繼續攀升的原因——大而不能倒。但要知道,行政調控對於資產價格的波動而言,最終是失效的,久漲必跌的房地產泡沫破滅案例,在全球屢屢可見。

若今後三年內出現金融危機,則危機級別相對低,有利於中國加快改革步伐,中國今後還有希望跨入到高收入國家行列。

房價下跌的五因一果

下行週期一旦開始,就很難改變它的發展趨勢。

我對房價走勢的判斷是明年或者是後年全面下跌,房價下跌的拐點或已到來,這是一個多因一果的累積的過程。這個過程或者可以放緩,但卻無法避免。

主要的理由來自以下5個方面。

首先中國的建築週期早在2010年就已經見頂。建築週期又稱庫茲涅茨週期,一般15-25年為一週期。比如美國上一輪建築週期2000年見頂,由於美國採取了寬鬆貨幣政策,故2005年才出現房屋銷量回落,到2006年房價才出現下跌,直至2009年初建築週期觸底。

中國的情況估計也不能例外,建築週期為中週期,實際上也可以看成是房地產週期,若以20年為一個週期計算,上去10年,下來10年,而我們中國經濟增速也在2010年與建築週期同步見頂了,一旦進入下行趨勢將持續10年左右,這階段即使出現庫存調整的回升,也改變不了下行大趨勢。

儘管2010年之後,房價總體大幅上行,但房地產投資增速卻已在2010年見頂。從邏輯上講,量比價先行,只要今年房屋銷量回落,則明後年房價將全面下跌。

如今,人們已經普遍開始擔憂三四線城市的房地產過剩問題,事實上,在過去十餘年中,城市人口增長0.5倍,而城市建成區面積增加了接近1倍,很多三四線城市都存在建設用地過度開發問題,城市建設空有架子卻沒有產業支撐,最終只能是人去樓空、當地政府負債率大幅上升。

第二個理由和人口遷移速度與人口老齡化有關。具體的表現是,一方面是三四線城市人口快速流失,同時一線城市人口流入。總體上勞動力供給不足,人口老齡化。

仔細分析,首先從人口角度來講,中國的人口紅利已經比原先預期的提前三年結束了,從2012年開始,中國勞動力已經開始減少了。日本房價下跌,和中國一樣,也是從勞動力減少開始。表現就是勞動力淨減少,勞動力增速下滑。這是從勞動力供給的角度來說。

其次,從人口流動的方面來講,農村人口流到城市人口已經減少了,農村現在基本上沒有什麼年輕人了。農村人進城少了的話,連租房需求都會下降了。所以人口對房地產價格的影響主要就是兩個方面,一個是勞動力供給不足,人口老齡化,一個就是人口流動。

第三個理由是從資產的角度,房地產作為資產價格的一種,隸屬於實物資產。2011年三季度可以看成是實物資產(對應虛擬資產)價格的趨勢性拐點,首先是黃金價格出現大幅回落,之後銅鋁、鋼鐵、煤炭等價格也紛紛回落,並擴大到藝術品/高檔白酒等子行業,大量實物資產的價格都往下跌了。

下跌的原因,因為整個債務水平過高,產生去槓桿的需求。去槓桿的過程就會引發價格下跌。

第四是從債務的角度分析。債務增長必然會牽扯到利率,債務規模越大,還本付息壓力就越大,利率越高,資產價格越低;反之,利率越低,資產價格越高。現在對購房者來說,房價越高,則負債越高。

2008年以後,中國經濟整體負債率進入加速上升階段,總負債/GDP從2008年的197%升至2013年三季度的286%,其中企業部門負債/GDP從85%升至121%,金融部門非存款負債/GDP從62%升至88%,政府部門負債/GDP從31%升至43%(其中地方債以官方公佈的10萬億計算),居民部門負債/GDP從18%升至35%。

這裡需要說明的是,總負債規模與發達國家相比,並不算大,而且其中也有重複部分。且從經濟整體來看,負債率肯定低於100%,因為其等同於社會金融資產在總資產中的佔比。

但這裡有兩方面需要引起重視,一是2008年前總負債/GDP的變化不大,幾乎是一條平走的曲線,但2008年至今的短短五年中,總債務增速居然超過名義GDP的45%,如此高的債務增長速度,屬全球罕見。

二是由於金融負債的分佈失衡,會使得某一經濟主體金融負債過多,導致債務利息超過資產收入,會使得其現金流變負從而失去造血能力。2013年6月份一度出現的「錢荒」危機,其本質也是金融產品期限錯配導致結構失衡而引發的。

由於負債總是與資產相對應的,企業、政府與居民的負債,在中國以銀行為主的金融體系下,對應的大部分是銀行的資產,而銀行的資產構成與質量,決定了銀行風險的大小。目前銀行獲得的資產抵押物中,主要是房地產。

據海通證券銀行業研究員統計,銀行表內貸款中,按揭貸款佔13%,開發貸和建築貸佔10%,地方政府融資平台佔15.2%,故38%的貸款直接與房地產和融資平台相關;在表內貸款中,54%是抵押貸款。銀行的表外貸款預計為13萬億-16萬億,其中70%左右投向房地產和融資平台。由此可見,土地與房產的未來價格變化,基本決定了銀行資產的風險度。

最後從匯率的角度看,現在人民幣還在繼續升值,但也不是無限的。隨著中國經濟的下滑,競爭力的減少,勞動力薪酬的提高,這些因素都將影響匯率的走勢,人民幣還是會貶值的。人民幣一旦貶值的話,就導致了熱錢流出。這個時候房價就會下跌了。

所以房價下跌將是一個多因一果的過程。雖然從政府到銀行都不想看到房價的劇烈波動,但是下行週期一旦開始,就很難改變它的發展趨勢。

金融風險和資產價格的關係

如果不敢在三米跳板上跳水,則注定要站上十米跳台。

如果再採取老方法——比如說政府要穩增長,再通過增加投資,增加負債的方式循環——負債增加後,你的投資沒有效率,財務成本太高,遊戲就很難持續下去。因為,有效的投資必須要有現金流支撐,如果只是每年借,還,再借,再還,就很難持續。

另外,房地產出現拐點的時間,基本上也對應中國發生債務危機的時間。或許是基於房地產對中國經濟的舉足輕重影響,政府在房地產調控政策上,也愈發小心翼翼,唯恐一著不慎,滿盤皆輸。

回顧中國曆次制定的五年規劃,都是將GDP的增速目標設得比較低,目的是為了調結構、轉變經濟發展方式。但落實到每個年份,則又將GDP增速目標調高了。比如,2014年是「十二五」規劃執行的第四年,頭兩年的GDP增速都超過或接近8%,高於規劃預期目標一個百分點,而2013年卻又將穩增長的目標定在7.5%。在這個目標下,調結構幾乎是不可能實施的,且企業、政府及居民債務規模的增速仍將維持較高水平,這又在積聚金融風險。

當住房作為自住的消費品時,其價格水平更多與購房者收入水平或租金水平相關;而當住房變為投資品時,其價格則更多受各種預期影響。

當前,房地產已經捆綁了中國經濟,故投資者也預期到中央政府不會出台嚴厲的房地產調控政策,而地方政府更不願意打壓房地產去斷送土地收入來源,這就是房價繼續攀升的原因——大而不能倒。但要知道,行政調控對於資產價格的波動而言,最終是失效的,久漲必跌的房地產泡沫破滅案例,在全球都是無一倖免的。

所以,風險越早釋放,會越有利於經濟的復甦。如果不敢在三米跳板上跳水,則注定要站上十米跳台。

隱形擔保、剛性兌付,是可以讓債務風險延後,地方債也可以讓中央埋單。但即便你控制住負債端的風險,你能控制得住資產端的價格下滑嗎?即便你能左右利率,你還能永久控制住匯率嗎?故障如果只是一個部件引發的,好解決;但如果是整個機體都出了問題呢?

因此,金融風險的發生時間,未必取決於債務規模有多大,卻主要取決於負債所對應的某類資產的價格波動拐點何時出現。而金融危機爆發的深度和廣度,則取決於這類資產價格波動的幅度和所對應的負債槓桿率水平。

若今後三年內出現金融危機,危機級別相對低,則有利於中國加快改革步伐,中國今後還有希望跨入到歐美日等高收入國家行列。例如,日本上世紀70年代也出現了房價回落,但由於經濟轉型成功,城市化進程的推進,則在1980年代繼續保持繁榮,房價也創出新高。中國若在今後堅持全方位改革,讓市場來決定資源配置,則中國即便經歷了房地產的回落,仍然可實現轉型成功,則中國也同樣會有下一輪類似日本1980年代的經濟繁榮。但如果為了穩增長而繼續採取政府主導投資模式,繼續加大債務規模,一直拖到五年後才出現房地產泡沫破滅,則消費剛需基本耗盡,城鎮化步伐也放慢了,中國步入中等收入陷阱的概率大大增加,中國經濟或許只能成為1990年代後的日本和如今的拉美了。

(本文由南方週末記者舒眉採訪整理)


專題 樓市 驚魂 房價 下跌 拐點
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【專題·樓市驚魂】杭州砸盤,樓市分化危機預演?

http://www.infzm.com/content/98459

杭州一起因樓盤降價引發的砸盤事件,讓猶如驚弓之鳥的開發商、金融界和購房者感到陣陣寒意。越來越多的跡象顯示,中國房地產市場延續一年有餘的上行週期已接近強弩之末,而中國樓市也將進入一個極度分化的階段。

下午三點多,樓盤模型被憤怒的人群掀翻了。買房人都身穿印有「香榭裡:欺詐銷售,我要退房」字樣的T恤衫,把一腔怒火發洩在沙盤上,即使二十多個警察和三十多個保安都沒法阻止他們。

這一事件肇始於馬年伊始杭州房產商的降價促銷。浙江天鴻房地產開發有限公司於2014年2月19日將旗下杭州香榭裡項目的起售價每平方米劇降6000元,至11800元。砸售樓處事件在天鴻降價的第三天發生了——之前以較高價格買入該樓盤物業的業主對此憤怒不已,其中有人的房子一夜之間貶值了50萬元。

對5萬多家中國房地產開發商來說,發生在杭州的砸盤事件像是個不祥的開端。2008年和2012年中國樓市的下行,都曾伴隨著杭州地區令人驚悚的業主砸盤行為——通常都是房屋銷量大幅下降,開發商信貸突然枯竭,一些新盤開始降價,「房鬧」接著登場,中國樓市隨即顯露疲態,步入拐點。

國家統計局2月24日發佈的數據亦顯示,1月份中國70個大中城市新建住宅價格的上漲速度一年來首次放緩。國家統計局的數字通常滯後且相對真實市場表現更為保守。

由於擔心可能出現不良貸款,銀行對房地產行業的態度越來越謹慎。興業銀行證實已暫停辦理部分房地產新增授信業務。壞消息的接踵而至,讓中國房地產上市公司的股價在過去兩天亦大幅蒸發。萬科(股票代碼:000002)在2月24日大跌6.6%,業務集中於浙江的綠城中國(股票代碼:03900.hk)市值在兩天內蒸發超過13%。

越來越多的跡象顯示,中國房地產市場延續一年有餘的上行週期已接近強弩之末,房價漲勢趨緩。綠城集團行政總裁壽栢年向南方週末記者稱,杭州及周邊城市出現的樓盤降價,表明中國樓市正在接近拐點,「北上廣樓市依然好賣,但大部分三四線城市住宅供應過剩,而這種情況可能會逐漸蔓延到其他大城市」。

杭州過去三年供地量和新房銷售量。 (李伯根/圖)

久違的「房鬧」

也許連德信地產也沒有想到,他們這個僅有12幢高層公寓樓的項目,猶如蝴蝶效應般波及杭州樓市,甚至震驚了整個中國房地產市場。

打響中國樓市馬年降價第一槍的,並不是杭州天鴻香榭裡,而是同處於杭州橋西的另一個項目,德信北海公園。

2月18日晚,沉寂了一個月的杭州樓市,迎來了馬年首個開市樓盤德信北海公園。這家總部位於杭州的這家房地產開發商稱,為了購買更多地塊,清空庫存,決定特惠促銷北海公園,均價從每平米人民幣18000元降至人民幣15800元,降價近兩成。

也許連德信地產也沒有想到,他們這個僅有12幢高層公寓樓的項目,猶如蝴蝶效應般波及杭州樓市,甚至震驚了整個中國房地產市場。

第二天,僅一街之隔的天鴻香榭裡,開盤直降三成。降價潮隨即蔓延開來。陽光郡從均價17500元/平方米降至13800元,運河協安藍郡從16800元/平方米降至14400元。協安紫郡、保利·梧桐雨、天陽半島國際、萬科·北宸之光等都在遮遮掩掩地打折暗降。

久違的「房鬧」也來了。2月21日,70名老業主聚集在天鴻香榭裡,提出退房或爭取補償,場面一度失控,沙盤模型被推倒。這一場景,幾乎與2008年如出一轍。

2008年9月,萬科杭州四個樓盤226套小戶型房源以最低「7.5折」集中面市,就在萬科杭州樓盤宣佈降價銷售的第二天,萬科在杭州的辦公區被砸。業主拉起橫幅,高舉「萬科退房」的標語,並有過激業主在樓盤售樓處亂砸東西。

萬科當時在長三角區域的降價,也直接把2008年的中國樓市拉成了一條長長的陰線,即使如龍湖、綠城等實力雄厚的大房企,也一度被逼到了懸崖邊——如果沒有政府隨後的救市,大部分開發商很可能熬不過第二年春天。

幾乎是風向標一般,樓市的2012年,同樣驚悚的一幕再度上演。史上最狠的房產調控冰封杭州樓市,「房鬧」再度出場,「假跳樓」、「拉橫幅」、「擺花圈」、「扔雞蛋」、「砸沙盤」各種橋段層出不窮。杭州綠城深陷債務危機,以致不得不出讓股權斷臂求生,在彼時更讓中國房地產感覺到一陣陣寒意。

時隔兩年,天鴻香榭裡的房鬧事件,再度引發了外界對中國房地產市場健康狀況的擔憂。

但在海通證券研究員涂力磊看來,此前兩輪下跌均為先出現成交量萎縮後出現價跌,此次成交量並未萎縮,開發商主動降價避險意識更強。

天量供應壓頂

到2014年1月底,杭州商品房庫存已突破12萬套,加上二手房庫存10萬套,如今杭州樓市庫存達到了創紀錄的22萬套。而在2014年,還將有超過100個純新盤上市。

而在杭州土地市場,土地從眾人追捧的香餑餑,到開發商不再踴躍接棒,只用了一個春節的時間。

2月18日,在杭州馬年首場土地拍賣上,5幅土地僅成交4幅,其中兩宗地塊接近底價成交,出讓現場顯得較為冷清,並未出現高溢價的激烈競爭。不管是綠城還是濱江地產,均表示在2014年將謹慎買地。

2013年,杭州土地從年初就一路上揚。全年土地出讓總收入高達1326.9億元,這個數字不但比2012年的611億元翻了一倍還多,同時也刷新了杭州近4年以來土地出讓收入的最高紀錄。

從2013年夏天開始,在長達半年多的時間裡,儘管地產界已經出現風險提示,「寧可踏空,也不要激進」,但外地開發商在2013年向杭州土地市場的大舉進軍,導致杭州土地市場持續升溫。

由於太過火熱,2013年10月,杭州國土資源局還曾一次性叫停6個地塊的出讓。

步入2014年,杭州政府的賣地熱情依然高漲。1月份杭州單月土地成交達到了340億,再創歷史同期最高。濱江房產集團副總經理朱立東對南方週末記者表示,「我們實在也很看不懂,為什麼庫存壓力這麼大的情況下,土地市場還那麼熱,很多地塊拍出荒唐的價格,而且主要是外地開發商在買地。」

在一輪土地供應的高峰過後,必然是新一輪樓盤供應高峰的到來。一直唱多樓市的華遠地產董事長任志強也口風一變:今年房地產市場增速將有所放緩。「去年的土地增長,供求關係已經發生變化了。」他在2月22日的一次論壇上稱,並提及2013年高達49295萬平方米的商品房待售面積。

浙江透明售房網的數據顯示,到2014年1月底,杭州商品房庫存已突破12萬套,加上二手房庫存10萬套,如今杭州樓市庫存達到了創紀錄的22萬套。而在2014年,還將有超過100個純新盤上市,源源不斷注入的新房源,讓很多區域面臨房子越賣越多的窘境。

杭州市場過去兩年的消化能力都為每年8萬套左右,這意味著消化這些存量房源需要近3年時間。上海和北京市場的庫存比仍保持在1左右,即存量房可供一年的新增市場消化。

統計數據顯示,2013年11月杭州主城區商品房成交3236套,位列近五年來倒數第二的月份,進入2014年,杭州商品房成交業績也毫無意外,1月份僅成交2631套,比2013年1月的4635套下跌了43%,在馬年春節期間,杭州樓市幾近「休眠」,主城區的成交記錄僅有兩套。

一份杭城降價名單已經在網上流傳開來,不只是上述橋西兩家開發商,就連萬科、保利這樣的房產大鱷也赫然在列。保利·梧桐雨從16200元降至12800元,萬科·北宸之光從16800元降至13000元。

廣發證券一位分析師認為,杭州市場2013年成交增長6%,房價整體基本保持平穩,而庫存則持續增長,去庫存週期由年初的不到10個月增長至17個月。因此,杭州降價不會是個例,未來會有更多的樓盤進行打折促銷。

杭州部分樓盤降價引發對高庫存下房價脆弱的擔憂。但在政策面相對平靜的情況下,杭州遠不及北上廣深一線城市供不應求,表明中國房地產正在發生分化,地區差異今後愈發明顯。

A股房地產上市公司的收益狀況持續惡化。 (何籽/圖)

樓市分化年

與金融危機那一波下跌相比,中國城市間的差異越來越明顯。就在杭州、常州等地出現降價樓盤的同時,北京、上海仍在湧現「地王」和「日光盤」,廣州新近拍賣的土地也依然還在刷新地價紀錄。

四年多來,中國政府一直在努力為樓市降溫,以防高房價的泡沫最終破裂,引發金融和社會危機。在全國兩會即將舉行之際,他們也許更樂意見到房地產市場放緩的信號。

但與金融危機那一波下跌相比,中國城市間的差異越來越明顯。就在杭州、常州等地出現降價樓盤的同時,北京、上海仍在湧現「地王」和「日光盤」,廣州新近拍賣的土地也依然還在刷新地價紀錄。

對於人口淨流入的部分熱點城市而言,供不應求的難題仍待解決。而庫存壓力凸顯的城市,則基本上以本地需求為主,外地購房者相對較少,或者因為限購造成外地需求難以釋放,支撐不了這些城市的大量新增供給。

杭州樓市危機亦是浙江房地產市場危機的延續。浙江人均居住面積水平較高,富人購房多為投資之用,故而更看重未來的增值,在樓市投資財富效應銳減甚至消失之後,他們投資意願大幅降低,造成市場需求明顯減少——泡沫最先在溫州破裂,隨後蔓延到寧波,直到浙江最後的避風港杭州也都淪陷了。

「浙江經濟過去兩年相當不好。以前杭州需求大,因為省內老闆,像義烏、溫州人都到杭州買房子,一度是杭州需求的主力軍,如今經濟不太好,這些人生意不好做了,同時該買房的都買了。」壽栢年稱。

杭州重災區在天鴻香榭裡與德信北海公園所在的橋西板塊——2012年杭城樓市價格大戰也是始於橋西的名城公館與吉祥半島之爭,後來蔓延到板塊內的其它樓盤。

被「砸盤」的天鴻香榭裡由浙江天鴻房地產開發有限公司開發,是浙江省紹興市新昌縣一家開發資質為三級的開發商,董事長為梁鴻眉。梁鴻眉以銷售電腦起家,2001年進入房地產業,2009年經過67輪競拍,以6581元每平方米的樓面地價,刷新了當時同地段的價格紀錄,進入杭州市場。

梁鴻眉對媒體稱,迫於銷售壓力,同時為了回籠資金以及公司計劃在杭州再拿土地,公司決定跟進降價。

多位杭州房地產人士都認為,浙江天鴻及德信此番樓盤大降價,背後或暴露出中小開發商現金流壓力。壽栢年亦指出,這一輪調整對房地產圈將重新洗牌,大公司、大城市將得到更多的銀行及政策傾斜,大城市與小城市開始分化,大公司與小公司開始分化,「現在銀行都是名單制,不在名單之列的公司和城市貸款很難。」

即使如此,壽栢年亦稱,綠城在2013年開始即開始謹慎買地了,2014年的主題是穩健經營,同時向品牌管理輸出轉型,向養老產業、教育醫療等政府支持的產業轉型。

幾乎和杭州樓盤同步,在常州,雅居樂星河灣項目也宣佈降價5000元每平米左右。廣發證券一位分析師認為,杭州、常州降價的蝴蝶效應在未來將逐步體現,過剩的供應最終引發房價大幅回落,尤其是在三線城市,未來會有更多樓盤出現打折促銷,這包括青島、寧波、南昌、溫州和無錫。

至於銀行會不會進一步收縮房地產貸款,杭州濱江房產集團副總經理朱立東對南方週末記者表示,銀行的做法,目前看來是個別行為,不太擔心。因為畢竟不是來自政策層面的收緊,而是個別銀行的商業化的舉措。不過,可以肯定的是,未來指望銀行繼續對房地產行業有極大的支撐,不太可能了。

而海通證券的一位地產分析師判斷,行業直接進入斷崖式下跌概率很小,2014年市場風險來自局部爆破。他的依據是,從全行業資金槓桿率(行業土地購置金額比行業商品房銷售金額)來看,2013年均值為15.86%,遠低於前三年20%以上的均值,也低於2008年24%的高位數據。因此,當前行業資金面程度和風險承壓能力好於2008和2012年。

專題 樓市 驚魂 杭州 砸盤 分化 危機 預演
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【專題·樓市驚魂】 中國樓市,跳水還是跳高?

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任志強(華遠地產董事長)

鼓吹房價大跌是危言聳聽,房地產行業趨勢不會改變。

且不說去年到位資金八萬多億只完成投資六萬多億,手中尚有餘錢。僅一月購地的成倍支出和天價,也證明尚不存在行業缺錢。個別企業的缺錢現象永遠存在,更不可能出現需求一日消失的現象。涉及城鎮化,戶籍改革,住房保障措施等相關政策尚未明確。

根據去年的數據和宏觀經濟運行趨勢,在現政策條件不變的情況下,銷售、價格、投資三個增幅都會下降,但仍是上升。去年土地供給增加會短期改變市場供求關係,部分地區庫存有待消化。但並未改變預售遠大於竣工的比例關係。

楊紅旭(上海易居房地產研究院副院長)

全國房價整體下跌三成以上,下跌持續三年以上,就可稱為崩盤。1997年後的香港,1990年後的日本,2006年後的美國等等,即如此。五年內中國房價不會崩盤。三四線城市也不會崩。中國的城鎮化、人口紅利、住房飽和度等現況,決定了2020年之前,鐵定不會崩,2025年之前,不太可能崩。

王石(萬科董事會主席)

反腐是最大的調控。現在最有效的對市場調控就是反腐。高級餐館受影響了吧,奢侈品受影響了吧,難道房地產不受影響嗎?第一,受影響,第二,會很受影響。這是最有效的調控!所以從這個角度來講,我非常歡迎反腐。因為房地產相當的一部分,是留著讓很多根本不需要的房子在那兒。只要不反腐你會發現,越高級的還是越好賣。

謝國忠(玫瑰石顧問公司董事)

當今的高房價是很多因素作用的結果,泡沫總有一天會破,現在已經開始破了。最後一波房地產泡沫是靠高利貸推起的,現在高利貸出了問題,房價也支撐不住了。這個下跌不是一步到位的,先期先下跌20%-30%,之後可能會有反覆,到2014年會出現房價下跌50%。

馬佳佳(90後創業者)

房地產遲早被顛覆,「90後」不會再為了買房而買房,他們需要的是一種身份認同感和歸屬感。

(顧策根據公開資料整理)

專題 樓市 驚魂 中國 跳水 還是 跳高
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【女生節專題】合夥人的故事:過於信任也會導致分手

http://new.iheima.com/detail/2014/0307/59305.html

合夥:相識於火車上

很多年前,我還在一個軟件公司做銷售負責人。在一趟回鄉的火車上,我認識了我後來的合夥人張勇,我回四川,他回重慶。當時我們聊了幾句,得知他是我同事,公司的研發負責人,技術能力很強,拿到過很多項國外的專利。我們相談甚歡,甚至開玩笑說

沒有工作了可以共同創業。

2004年,我從公司離職,既是想給自己放假,也想多陪陪兒子。閒了一段時間後,又想找點事做。思來想去,覺得可以利用自己在軟件銷售上的經驗和資源,去賣軟件,但是我並不想找個公司上班,而是想找個產品來代理銷售。

期間找了一些人聊,張勇是其中一個。我跟他提了兩個方案:一是他負責開發產品,我付錢買斷產品版權;二是我們合夥,他做研發,我做銷售,掙了錢共同分。他選擇了方案二。他無條件的對我的接受,奠定了我們後續合作堅實的信任基礎。就這樣,我們在零投入的情況下開始了合作。當時他研發的是一款針對企業級的數據備份及恢復軟件,為很多大企業需要的產品。

產品銷售出奇地順利,當年銷售額就做到3 0 0萬元。到了2005年,我們正式成立公司,取名路模思。當年我27歲,張勇23歲,大家都非常年輕,既沒有經營公司的經驗,更沒有合夥股份的概念,雙方一人一半把股份分了,不設核心控制人。

由於天然的專業之別,從創業伊始,我們的分工非常明確,一個負責技術,一個負責市場銷售。然而,一個公司不僅僅只需要這兩種人,尤其是隨著公司的擴大,在運營和管理上都需要投入。他對我有一種完全的信任,研發之外的所有事情,他都聽我的。我每

次跟他商量管理、市場等問題時,他最喜歡說的一句話就是:聽你的。久而久之,我也不問他了,我的性格也變得越來越強勢。現在回過頭來想,公司在最關鍵的幾年沒能沖上一個新台階,一個很大的原因就是研發和市場分居兩地(2005年下半年,研發中心遷到重慶)。張勇是重慶人,家在重慶,他喜歡那裡的工作和生活節奏,而我當時已在北京安家。

儘管我們都考慮到了分居兩地可能對公司發展不利,但誰也不能說服誰。中途我們曾嘗試過幾次,他駐北京或者我駐重慶,力圖去適應,但是不出兩三個月,我們都受不了。後來我們又搞過電話會議、視頻會議等,也都不了了之。所以重慶研發中心基本

是按照北京公司給出的產品需求來開發。

那幾年軟件行業市場火熱,很多創業公司都能活得好好的,包括路模思。有很多問題,發展卻沒有受到太大影響,至少營收數字很漂亮。


分手:當公司發展遇到問題時

當公司發展順利的時候,一切問題都不是問題。一旦發展遇到問題,合夥人之間的矛盾很容易被激發出來。我們之間一帆風順的合作開始遇到挑戰。我對他事事都由我做主的態度,開始有微詞。

首先是在引進投資上。2008年,微軟和英特爾均有意投資我們。由於利潤很好,日子過得很舒服,我們從一開始就沒有考慮過把公司做到多大的規模,所以對引進投資的態度不是很開放。我記得特別清楚的是,英特爾總裁問我是否有壓力時,我回答沒有,當他們跟我聊完投資時,我每天都睡不著覺,想著我拿你1塊錢,怎樣才能還你10塊。我試圖尋求張勇的幫忙,但結果並不理想。

其次,市場在不斷變化,而我們卻因為研發和市場的日漸脫節,產品從完全不愁市場到開始需要去尋找客戶。我的市場銷售壓力越來越大,有一段時間,我時常通過郵件把這種壓力轉嫁到他的身上。從他的郵件回覆「我懂,我改」中可以看出,他同樣承受著壓力。但我們並沒有為這種壓力找到一個合適的出口。

2009年,為了加快公司發展以適應當時風雲突變的市場環境,我引入英特爾的投資,對方持股5%,不干涉公司具體業務。次年,我又引進了一位自然人股東,具有跨國公司高管經驗,精於管理和戰略,不過是以顧問的身份,不負責具體業務。公司的發展遇到了問題,尤其2009年金融危機後。我們都想過要退出,甚至考慮把公司賣掉。說實話,關掉公司,對我們沒什麼影響,但對於那些跟了我們好幾年的員工,於心不忍。曾經有一次,我去重慶,準備裁員,有一位員工這麼對我說:我們都是張勇在路上撿來的「小貓」、「小狗」,我們把這兒當成家。我到現在做公司都記得這句話。所以,我和張勇第二次做了共同決策,不關公司,也不賣,繼續做。但是桌面軟件市場已經有了很大的

改變,如何讓公司轉型,是我們一直討論的問題。張勇是產品方向的主導者,當整個公司的發展壓在他肩上時,壓力可想而知。

到了2011年,我的丈夫做了卓美教育——兒童英文戲劇培訓學校。我經常帶著孩子去上課,對卓美逐漸產生興趣,以至於後來慢慢就想去參與管理,花在卓美的時間也隨之增多。為了保證路模思的發展,我們商議之下決定引入職業經理人,而後我逐漸淡出,只有在談重要客戶時參與。

半年後,張勇提出退出公司,他通過MSN跟我說這件事,態度堅決。當時,我正在海南陪父母度假。後來我去重慶勸阻他,他也答應留下,但在2012年,他最終還是離開了公司,沒有保留股份。我想,他選擇離開是由於責任和壓力已經大到難以承受的地步。

我和張勇合作了8年,我相信我們之間存在一種類似於親情的東西,以至於他離開公司後,我再也不用MSN。雖然公司分居兩地,但是我們從來沒有發生過信任危機,也沒有因為財產問題引起爭執。就個人而言,我和他都不是看重錢的人。我本不是家裡的經濟來源,財務壓力較小;他又是一個對物質沒有過多追求的人,創業很多年後,我甚至還能看到他穿著幾年前的衣服。

但從商業的角度分析,過度信任和依賴,沒有規範合夥人的責任和溝通規則,大家的壓力沒有出口發洩,是導致我們分道揚鑣的重要原因。

女生 專題 合夥人 合夥 故事 過於 信任 也會 導致 分手
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