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這是一場十年不變的遊戲，惟一的變化是賭注越來越大。在招商引資的壓力下，地方政府動用所能動用的一切資源來吸引大公司投資落戶，而各類公司也衝著免費派送的資源而來，急速擴張。工業地產的開發，變成了一場以社會資源作交易的圈地運動。

2011年8月中旬的一天，張恆專門從東莞來廣州。這位80後企業主此行的主要任務是：買保時捷。

為了盡快拿到車，當晚，他將賣保時捷的賣車妹約出來，請對方吃飯。飯桌上，南方週末記者問他為何那麼急買車。他說：某工業園有塊地，急著去圈。買車是為裝門面，縣太爺們信這個。

他屬於新創業者，做的是製造業。他邊吃飯邊不停抱怨，上一代製造業主們把廣東的地都分光了，這些人光靠出租廠房業，或者是賣地，就發達了。他們這些二代製造主，苦於找不到地，最近資金緊張，之所以急於圈地，就是想以土地去抵押融資。

在珠三角，像他一樣四處圈地的企業主越來越多。不過，他們大多倒並非僅僅為了抵押融資，而更多是意識到了工業地產的升值潛力。

2008年，廣東提出雙轉移，廣東的一些企業掀起一股內遷潮。在廣東時，他們大多是租的地，或者是租的廠房，而這波轉移潮中，大多數企業選擇的是買地。位於廣東南海的聯邦家具集團就在那一年決定建一個北方基地，在山東臨沂拿了600畝地。

當時正值金融危機，這600畝地，每畝地價不到5萬元，而到今年，當地的土地掛牌價已經翻了一倍。僅就這片土地，三年時間，聯邦家具資產就已增值一倍不止。

富士康、中興ZET開發區分佈圖。

資料來源：根據公開資料蒐集整理。 （明鏡/圖）

眼下，住宅地產被限購限貸搞得不上不下、商業地產籠罩限購傳聞、旅遊地產虛火一片之時，工業地產一時間成了眾人矚目的投資窪地，其平均價格約為住宅用地價格的十分之一。一輪新的工業圈地活動也應運而生。而這恰恰是地方政府樂見其成之事。

去年一年，國家級的經濟開發區就增加了44家，總數過百；而近年來開始承接沿海地區產業轉移的內陸省份，尤為雄心壯志。內蒙古，2011年計劃引進 的項目數是521個，投資總額是1000億元。2011年上半年，全國一共賣了3.6億平方米的工業用地，佔土地供應總量的52%。

因為建工業園區來招商引資可以實現GDP、財政、稅收、就業的全面增加，與政績直接掛鉤。近十年來，地方政府一直絞盡腦汁而又樂此不疲。吸引企業進駐園區的手段，也從最初的免稅收零地價，進一步發展為資源贈送——配套的住宅用地、煤礦等等。

與此同時，形形色色的公司也開始以創意園區、動漫園區等各類名號，圈到低價的工業用地，行開發住宅或商業地產之實。

大公司圈地潮

「醉翁之意不在酒。每一個產業園區，中興都會要求當地政府配備30%的住宅用地。」曾在中興發展工作過的一名中層員工告訴南方週末記者。

受益於近四五年來的產業轉移，全國最大的代工廠富士康搖身一變，成為擁有工業土地最多的工廠。加上早些年在深圳、崑山等地的工廠，如今富士康已在全國二十多個城市建立工業園區，粗略估計佔地2000萬平方米。

富士康在短時間內的大規模圈地，是大規模擴產的需要，是難以抗拒的低廉勞動力成本、低稅收，還是另有所圖？

武漢富士康工業園區5公里外的一個別墅項目「軒盛·灣郡」今年1月的開盤，就暴露了富士康的一點點「企圖」。軒盛是富士康旗下專門成立的一個房地產公司，香港註冊，註冊資本30億港元。

這個總建築面積12萬平方米的樓盤，距離武漢最繁華的商圈之一隻有15分鐘。除去預留給員工的小高層和高層，每平方米售價在1萬元左右。

據武漢當地媒體報導，2006底富士康與武漢東湖高新區簽約。次年6月就幾乎以底價拍到了兩塊地，平均樓面成本不到700元/平米，只佔該項目售價 的8%，扣除2000元的建安成本，毛利率將達到8億—9億元。顯然，這種「投資換土地」，成為富士康的一筆額外收益，也是地方政府最豐厚的一筆「陪 嫁」。

不過，在二十幾個富士康產業園區裡，這是目前發現的唯一一例。而這一套玩法，深圳另一家IT企業中興ZET則早已熟稔，並形成體系。中興ZET旗下 專門成立了中興發展，負責當地的住宅項目開發和產業園區收租。中興發展的住宅項目有一個統一的品牌名稱「中興和園」。哪裡有中興產業園區，哪裡就有中興和 園。

「醉翁之意不在酒。每一個產業園區，中興都會要求當地政府配備30%的住宅用地。」曾在中興發展工作過的一名中層員工告訴南方週末記者。

2009年中興發展的營業收入翻了3倍多，利潤翻了20倍，從1167萬變成2.4億元。這一年，佔地面積最大的南昌中興和園一期開始銷售，有高層有花園洋房有別墅。

重型製造業企業之中，也有同樣的案例。全國行業排名前三的三一重工集團旗下，也有一家地產公司——「上海竹勝園地產」，其運作的項目廣泛分佈於上海南匯新城、浙江湖州、江蘇常熟、湖南婁底、常德等地，與中興相同，這些項目幾乎都在三一集團各個工業園所在地。

2008年時，三一還只有長沙、蘇州、北京、上海、瀋陽、長沙六大工業產業園；2009年，三大風電項目為三一集團圈到超過1000畝地。今年三一又在新疆烏魯木齊和湖南懷化新上馬了兩個項目。

早在三一集團2004年度經營發展報告中，董事長梁穩根就明確提出，三一的三大協同產業為：租賃、金融和房地產。2008「三一節」慶典晚會上，梁穩根暢想道：「2012年，三一集團將突破千億收入，其中180億元來自投資與地產。」

正在加大的遊戲難度

即便沒有配套住宅，沒有政策擦邊球，土地紅利的誘惑仍在。

不過富士康在武漢的這個黃金項目，就在要大賺特賺之時，遭受了「意外」。

2010年7月，有媒體報導了富士康這一「暴利項目」，質疑其以投資之名，行地產開發之實。引發軒然大波。

據一位接近東湖高新區領導的人士介紹，管委會為此專門召開會議，尋求對策；而富士康也意識到，此事對其影響不好。最後的處理辦法是：由開發區接手，將這一項目收回。

9月8日，南方週末記者在這個項目地看到，所有的宣傳廣告都已更名，「軒盛·灣郡」中的「軒盛」兩字被去掉，取而代之的是「光谷地產」。光谷地產是東湖高新區下屬的一個房產開發國企。

售樓人員特別向記者強調，這個項目已經與富士康沒有關係。事實上，項目易主背後，具體是何協議，外界也無從知曉。南方週末記者致電武漢富士康對外宣傳負責人董永，其稱自己「未參與這個項目，不瞭解經過」。

而中興ZET的那一套成熟模式，也正在遭遇政策的收緊和政府的「幡然醒悟」。前中興發展中層員工當時參與的中興燕郊產業園區，在操作過程中趕上了政 府換屆，新任領導似乎不太認可這種交易，最終沒有提供配套住宅用地，中興和園也變成了員工內部集資房。「從那以後，就很難從地方政府手裡換來這麼高比例的 配套住宅了。」

除了製造業企業，一些專業產業地產公司同樣感受到了遊戲難度的加大。

高策地產顧問董事長李國平曾為京津多家產業地產公司、工業園區擔任過顧問。其中有公司是在工業用地上蓋一千平米以上的「企業獨棟」，出售給高科技企業、文化企業等。在他看來，這也是符合京津地區產業發展的一種做法，只是需要政府放寬政策限制——分割工業用地產權證。

不過從2009年開始，京津地區的政策收緊，一些項目已經無法再做分割，給企業帶來的不利影響就是要從一次性獲利改為長期持有。

李國平並不認為這是一個壞事。「我們可以去做城市綜合體這種更先進的產業地產形態，而以往的少數偷樑換柱、背離了產業地產本質、又破壞了住宅地產市場規則的做法，將會越來越少。」

不過，即便沒有配套住宅，沒有政策擦邊球，土地紅利的誘惑仍在。今年7月，富士康出售旗下一家子公司富泰宏房產，報價8.79億。該公司的主要資產 是少量銀行存款和原本要作員工宿舍但一直沒開發的一塊土地，2006年富士康曾花4.3億元買下這塊地，時至今日，價格已經翻番。

住宅地產商仍在觀望

在中國，標準的工業地產商跟地方政府談判的籌碼，也顯然沒有一家大型工業企業多。

儘管房地產調控毫無放鬆跡象，住宅市場僵持不下，並沒有多少傳統的住宅地產商盯上工業地產這塊肉。中國排名前二十名的地產商中，公開的，唯有萬通選擇在2008年進入了這一領域。

2008年房地產低迷之時，萬通董事長馮侖和他的EMBA同學——TCL董事長李東生聯手成立了萬通新創工業地產公司。萬通新創買下TCL位於無錫27萬平方米的工業園區，然後回租給TCL。

馮侖用來說服李東生的，是TCL可以輕資產運行，專注主營業務。而馮侖用來說服自己的，是中國未來的實業地產的前景。

「在發達國家，由於專業化程度較高，分工較細，大部分企業不自建廠房和園區，而採取租賃經營的模式，這種模式應是一種趨勢。」萬通新創工業地產公司總經理劉昱告訴南方週末記者。

而在中國，標準的工業地產商跟地方政府談判的籌碼，也顯然沒有一家大型工業企業多。萬通和TCL的合作，似乎是進入這個領域最合適的方式，經過3年的培育，萬通新創剛剛實現了中國會計準則上的盈利。

至於下一步，「我們正在慢慢培育品牌，並讓地方政府意識到我們一樣可以帶來更多的企業投資。」按照劉昱的說法，將來萬通並不排除招拍掛的方式獲取工業用地，獨立操作。

但在高策顧問董事長李國平看來，這種模式可能成功，但並不好走，而且也不會有更多的傳統住宅開發商介入。「短平快的賺大筆的錢，絕大多數住宅開發商目前還只會這個模式。」

(文中張恆為化名)