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太古集團A(19)2011中期分析 金魚佬投資扎記

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太古2011年半年營業總額約171億(同比128億), 股東應占盈利有240億(同比146億). 除去物業和權益重估, 資本項目及遞延稅項等影響後,基本溢利43.8億(同比為49.2億), 降33%, 主要是映國泰航空集團和海洋服務部門帶來的溢利減少. 每股盈利15.92元, 調整後基本溢利每股賺2.91元(同比3.27元),半年派息1.15元(同比1元), 增15%.

因出又一城物業, 額外派發3元的特別股息.

地產分部: 物業租金收入42.23億, 升7%.其中香港寫字樓有22.16億(升4%), 結算時空置率1%, 而零售物業有15.78億(升8%), 空置率為0, 住宅租金有1.52億(升6%); 中國方面, 北京三裏屯Village收入有1.87億(升14%), Village 南區出租率超90%, 北區亦租出87%, 廣州太古匯商場預租已100%出租, 辦公樓有64%. 北京朝陽將台(改名頤堤港)會於2011年下半年啟用, 預租63%. 上海靜安大中裏會延至2015年啟用. 溢利65.53億.

物業買賣溢利0.24億, 香港西摩道33號,63號物業和西灣台項目會於13年至14年才落成,而亞皆老街項目將13年完成; 酒店收入5.18億, 虧蝕0.08億, (同比蝕0.96億).

調整後的基本溢利為23.8億, 降4%, 期內財務支出有12.4億, 投資物業及酒店的資本承擔是61.65億, 而預算2011年和2012年為69.56億和17.69億. 7月, 出售又一城物業, 作價188億.

航空分部: 應占溢利為15.28億(同比56.53億, 撇掉去年出售權益的收入, 溢利下降18%). 主要是期內油價上升加重了國泰的成本, 而貨運需求在第二季大幅轉弱. 國泰航空有12.21億, 下降59%,客運人次和貨運量分別上升1.7%和跌4.1%;

港機工程集團貢獻約5.45億溢利.

飲料部門: 整體銷量微升9.8%, 營業額有42.88億, 升7.3%, 應占溢利2.75億,微升3.4%, 中國內地分部溢利大幅反彈160%, 主因是反映氣候轉佳、重點行銷核心品牌及加強消費市場的推廣工作. 香港,臺灣及美國市場溢利都下降.新成立的金寶湯中國虧損2.6千萬.

海洋服務: 營業總額15.81億, 應占溢利為4.12億跌8.2%. 其中太古海洋集團溢利有3.8億(同比是4.2億), 船隊有75艘船, 船隊使用率有83%, 同比升5%, 但租船收費率跌5%.至2015年, 會再接收35艘船, 資本負擔總約為147億; 香港聯合船塢集團溢利有4.1千萬, 同比升5%.

貿易實業: 營業總額40.85億, 升43%, 溢利2.97億, 除去出售Puma公司權益1.48億, 同比下跌24%. 主要是去年出售了皇冠制罐廠減少了溢利貢獻.太古資源的Columbia分銷業務在中國及香港繼續表現理想. 而太古汽車溢利跌10%. 阿克蘇諾貝爾太古漆油溢利升13%.

每股應占權益是153.26元, 資本淨負債比率微跌0.2%至19.5%.

估值:

香港及中國的租金水準依然可保持, 惟出售又一城後租務收入會減少. 航空業務比預算差, 全年預計回落20%. 貿易實業及飲料分部會有樂觀增長. 海洋服務下半年可能比現輕微增長.

撇掉出售又一城收益, 預計2011年基本溢利每股有7.1元. 而2012和2013後, 太古地產和海洋服務分部的資本開支會大大回落, 盈利及派息可望再提升.

之前, 公司擱置地產分部的上市, 令我失望. 事實證明這幫老外管理眼光很准,如現在的景況上市也討不了好價格,反之出售其中一項物業是個明智的選擇.

八、太古地產

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太古集團的前身是太古洋行，主要業務是航運、貿易，1950年代收購國泰航空擴展至航 空業，但對地產則一直未有沾手。60年代期間，太古還不斷出售所擁有的土地，包括則 魚涌太古宿舍地段，後來建成「海山」、「海景」、「福昌」等擠迫不堪的白鴒式住宅 樓宇，70年代初又將華蘭路東側土地脫手，結果建成皇冠車行、仁孚工業大廈、寶峰苑 及惠安苑等樓宇。 1972年，太古集團眼看香港地產業日漸興盛，而世界航運業則開始不景，遂創辦太古地 產有限公司，向地產業進軍，計劃關閉太古船塢，將其所擁有的龐大土地作地產發展。 初期，太古因感集團缺乏地產專才，為吸收經驗，於1973年與陳德泰旗下的大昌地產聯 合收購小型地產公司健誠置業，改組為太古昌發展，並將太古城第一期地盤注入。後 來，太古高層大概覺得太古船塢再發展的規模實在太大，沒有必要與大昌分享，遂於 1977年收購太古昌發展全部股權，並將太古地產在香港股票市場掛牌上市。太古地產後 來發展成香港著名的地產集團之一。 太古地產創辦後即看手籌劃著名的高尚大型私人屋村太古城發展計劃。1974年，太古地 產宣佈，將在面積達230萬方呎的太古船塢地段興建商業中心、學校、戲院和住宅樓宇 等綜合發展屋村，該屋村將命名為「太古城」，全部共建50幢28至32層高的高尚住宅大 廈，逾10,000個住宅單位，可供4.5萬人居住，以及一個規模巨大的商業購物中心—─ 太古城中心。整個計劃預計需時8年，總投資約13.5億元。 太古城計劃分五階段十期進行，整個工程從鄰近英皇道地段由東而西、由南到北進行， 故每期新建成樓宇均有海景，這是太古地產精明之處。不過，太古城興建初期，太古地 產對地產發展尚未建立信心，經營作風保守，在資金籌集上主要通過將太古地產上市集 資，以及售賣土地進行，先後將賽西湖和太古山谷部分土地出售，售得1.2億元現金， 作為發展太古城初期啟動資金。結果，購買土地的長江實業和南豐集團都從後來發展的 賽西湖大廈和南豐新村中賺取巨利。太古城發展初期，太古地產主要採取與其他財團合 作的形式，如與怡和合組太古施利亞發展，由該公司向太古地產以市價購入地皮，建成 後將利潤分成，這種發展方式一直維持到首四期18幢樓宇建成後才告結束。 太古城計劃從1975年動工，首五期及第十期是28至30層高的雙十型大廈，使每個單位可 獲充足陽光和空氣，又能縮短走廊長度，住宅單位面積由600至900方呎不等，屬中型住 宅樓宇。第六至第九期是30至32層高的鑽石型大廈，俯視海港，故稱為海景花園。每幢 大廈中央核心都設有公共設備，包括剪式樓梯、垃圾槽、水電錶房和電梯。絕大部分住 宅大廈都坐落在寬敞的平台上，平台花園貫通城內各幢樓宇，人車分道，安全方便。太 古城，中部還設有個全港規模最大的購物商場，總面積達300萬方呎的「太古城中 心」，商場內是數百家的精品店、百貸公司、超級市場、酒樓餐廳、電影院以及滾軸溜 冰場等各種娛樂設施，並有一幢高級寫字樓，包羅萬象，應有盡有。由於太古城的建集 比例（即覆蓋率）僅25％，即約有40畝土地闢作花圉、娛樂場和休憩場地，居住環境堪 稱一流。 太古城整個發展計劃，到1985年大體完成，歷時10年。經過80年的滄桑，佔地宏大、遠 東著名的太古船塢，轉眼間發展成居住5萬人口的自給自足社區、港島著名的高尚住宅 區及全港規模最大的私人屋村之一。區內的太古城中心，成為港島東區一個極具潛力的 展覽和購物娛樂中心，到90年代該中心每日人流量高達7萬人次，假日或周末更達15萬 人次，這個數目在外國大型商場差不多是一周的總人數。 太古城住宅單位首期在1976年推出，最早兩幢大廈「洞庭閣」及「鄱陽閣」的售價是每 方呎200至230元。當時，太古地產擔心銷售不佳，優先讓太古集團和金門建築公司的僱 員享折扣認購，以造成「短期內售清」的效應，吸引市民注意。不過，洞庭閣入伙後， 太古城住宅即以其高級住宅形象吸引了不少買家，售價輾轉上升，1977年第四期「唐宮 閣」、「元宮閣」公開發售時，售價已升至每方呎300元，買家和炒家提前48小時排 隊，要勞動警方派員維持秩序。到1981年地產高峰期，太古城住宅售價甚至上升到每方 呎1,300元。當時，即使以平均價計算，太古城因為土地成本低，每方呎樓面地價成本 僅70元，每方呎樓面毛利高達700元。這還不包括可供出租的260萬方呎商場等，其盈利 之豐厚可想而知。太古城成為太古地產引以為傲的傑作。自此，太古地產的實力、經營 手法、聲譽深受行內人士的賞識和稱讚。 太古地產是香港地產業的後起之秀，創辦於1972年，1977年在香港上市。當時因為成功 發展太古城，實力迅速增加，到1979年底，太古地產的市值已達18.7億元，躋身香港十 大地產上市公司之列。1983年底，太古地產市價升至40.1億元，已成為香港僅次於置地 的第二大地產上市公司。當時，太古地產擁有可出租樓宇面積380萬方呎，同年租金收 入1.69億元。1984年，股市低迷，太古地產被私有化，成為太古集團旗下的全資附屬公 司。 踏入過渡時期以後，太古地產在地產市場上日趨活躍。1985年4月，香港地產業因中英 聯合聲明的正式簽署而開始復甦，太古地產以志在必得的姿態，在官地拍賣會上接連擊 敗華資及南洋財團，以7.03億元價格，奪得地盤面積達11萬多方呎的金鐘域多利兵房一 號地段。1986年5月，太古地產再以10.5億元價格投得毗鄰的金鐘域多利兵房2號地段， 面積達17.2萬多方呎。 太古地產實際上用17.08億元購入金鐘黃金地段28.7萬方呎土地，太地計劃在該地段上 發展兩幢商業大廈、3間一流酒店、豪華公寓及全服務式酒店住宅，以及中區最龐大的 購物中心，總樓面面積達500萬方呎，命名為「太古廣場」。太古廣場的發展計劃分兩 期進行，第一期從1985年動工，到1989年完成，第二期則在90年代初相繼落成。整項計 劃的總投資，除17.08億元地價，還包括21.5億元建築費用，以及利息成本及興建酒店 時的巨額裝修費，總額達50億元之巨。太古地產透過對金鐘太古廣場的龐大投資，建立 起其在金鐘地區的領導地位，為集團在地產業的發展奠定了堅實的基礎。 80年代末，太古地產又在港島則魚涌策劃大型地產發展計劃。則魚涌對太古集團其有特 殊的意義，一個世紀以前，太古就已在則魚涌糖廠街28號開設遠東聞名的太古糖廠。不 過，太古地產銳意發展則魚涌更重要的原因，是看好該地區未來的商業發展潛力。有人 說香港每十年就有一幅旺地誕生，百多年前中環一帶極旺，之後中環、灣仔、銅鑼灣相 繼蓬勃發展，則魚涌極可能是下一站。 其實，早在80年代，太古地產已在則魚涌積極收購物業。1992年12月，太地以5億元價 格購入糖廠街南華早報大廈，3個月後再斥資7.5億元收購華蘭路22號凸版大廈。至此， 太古地產在則魚涌擁有物業已達8幢之多，包括德宏大廈、香港電訊大廈、多盛大廈、 和域大廈、常盛大廈、康和大廈，以及南華早報大廈和凸版大廈，總樓面面積接近400 萬方呎。其中，已完成重建的德宏大廈和多盛大廈已相繼出租，每1幢新廈均以行人天 橋或通道與其他大廈相連，再與太古城連接，整個發展計劃將跨越下世紀。太地將這個 商業城堡命名為「太古坊」，太古坊鄰近地鐵站和束區海底隧道出口，交通便利，極具 商業發展潛力，其目標租客將是那些在中環保留一個小型辦公室，但希望在則魚涌找到 一流辦公樓的機構。 目前，太古地產已成為香港著名的大地產集團。據1998年度太古集團的年報，太古地產 擁有的投資物業，總面積達1,120萬方呎，另有160萬方呎正在或有待發展中，並持有太 古廣場三家酒店各20％股權。已建成投資物業中，商業樓宇達887.4萬方呎，工業樓宇 181.1萬方呎，住宅樓宇868萬方呎。換言之，太古地產已與九倉，新地等鼎足而立，成 為香港規模最大的地產投資集團之一。

二、太古

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2.1貿易起家

 

太古的經營作風，素以沉雄穩健著稱，其發展勢頭 雖不如和記黃埔，但是步伐穩健，後勁凌厲。白五十年代起，太古便以香港為基地，以香港太古有限公司為控股公司和總指揮部，重建其在遠東的事業。它將經營的 業務，迅速從航運拓展到航空，地產以及其他領域，成為橫跨海陸空的多元化企業大財團。

 

太古洋行的前身為英國利物浦一家中型地方商行，創辦人約翰．施懷雅（John Swire,1793-1847年），出身英國約克郡一個布商家庭。19歲時，約翰．施懷雅離開家鄉前往利物浦謀生，當時，利物浦是一個充滿商業機會的城市。1816年，約翰．施懷雅自立門戶，在利物浦創辦了一家小型商行，主要業務是從西印度群島和美國出口貨物。1832年，該商行正式命名為約翰．施懷雄父子公司(John Sire & Sons Co.)，公司的業務尚算不錯。1847年約翰．施懷雅逝世，兩個兒子約翰．塞繆爾．施懷雅（John Samuel Swire, 1825-1898年）利威廉．赫德森．施懷雅（William Hudson Swire, 1880-1884年）各繼承了1,000英鎊的遺產，去繼續經營公司。

 

施懷雅兄弟繼承父業後將生意逐漸拓展到美洲和澳洲，並投資於航運業的股份，這是施懷雅家族與航運業聯繫的開端。1854年，約翰．塞繆爾（後稱老施懷雅）去澳洲發展，澳洲的經歷令他相信，西方商人可在澳洲和遠東找到極佳的投資機會。1861年，美國內戰爆發，戰爭令施懷雅父子公司的主要業務，即從美國南部進口原棉中斷，結果，施懷雅家族轉向遠東發展，經營中國的進出口貿易。這一時期，施懷雅家族與英國紡織商巴特菲爾德（R. S. Butterfield）建立了密切的合作關係，施懷雅父子公司將巴特菲爾德的棉、毛紡織品委托給上海的布魯爾洋行代理銷售，後來，布魯爾洋行陷入困境，它的代理業務無法展開，於是約翰．塞繆爾決定與巴特菲爾德合作，在上海開設一家洋

行。

 

1866年11月28日，約翰．塞繆爾乘坐鐵行輪船公司的「阿登號」抵達上海。他對上海的經濟前景滿懷信心，隨即在收購了瀕臨破產的布魯爾洋行的基礎上，創辦了著名的太古洋行。12月4日，上海《華北日報》報導了太古洋行創立的立的消息。1867年1月1日，太古洋行正式開業，開啟了它在遠東的漫長歷程。洋行命名為「太古」，取「規模宏大、歷史久遠」之意。它的英文名是巴特菲爾德和施懷雅公司（Butterfield & Swire Co.），反映了兩個家族的合作關係。1868年，巴特菲爾德退出太古洋行，不過，洋行的英文名一直沿用。

 

創辦初期，太古洋行只有3個外籍僱員，分別負責處理從英國約克郡和曼徹斯特運來的貨物及管理洋行賬目，威廉．蘭格（William Lang）任經理，他後來成為太古洋行的高級合夥人，直到1888年退休為止。當時，太古洋行的主要業務是經營進出口貿易，將英國的綿毛紡織品運到中國銷售，同時將中國的茶葉、生絲等產品銷往英國、美國和澳

洲。1868年，施懷雅父子公司將總部從利物浦遷到倫敦，並逐步在利物浦、曼徹斯特、紐約和澳洲設立分公司，與上海的太古洋行相配合，這樣，英國太古集團在全球的組織架構趨於形成。

 

在遠東和中國，太古洋行的業務迅速發展，開始主要是進出口貿易，後來逐漸以航運業為重點，圍繞著這兩方面業務的發展，太古洋行開始在主要的通商口岸建立起分支機構。1870年5月1日，太古洋行在香港開設分行，開始了它與香港長達125年的歷史淵源。在此一年前，老施懷雅已預見到：「香港將為未來航務貿易中，最重要的東方碼頭」。香港分行一成立，實際就被賦予與上海總行的同等地位，隨著時間的推進，它逐漸成為太古集團在遠東的地區總部。

 

太古洋行創建不久，即取得了利物浦海洋輪船公司在遠東的代理權，這是太古洋行代理航運業務的開端。海洋輪船公司由著名的藍煙囪輪船公司的大股東霍爾特（Alfred Holt）於1865年1月創辦，施懷雅家族在這家公司作出了投資。當時，代理航運業務僅僅是太古洋行的輔助業務，並經營一些雜貨生意，如從中國運出南北雜貨，從英國輪入洋貨、布匹等。其後，太古洋行的業務發展到航運、船舶修建、製糖、製漆及保險等多個領域，成為與怡和洋行並駕齊驅的英資大行。

 

 

2.2投資船塢

 

能夠與黃埔船塢抗衡的是聞名遠東的太古船塢。正當黃埔船塢在香港銳意擴張之時，太古洋行己提出在香港建這船塢的構想。十九世紀下半葉，太古洋行旗下的太古輪船公司已迅速發展成中國沿海及長江內河航運業的壟斷寡頭，對船舶修這業的需求日益迫切。

1900年，英國太古集團向英國政府提出申請，要求港英政府把它們在香港側魚涌投得的大片土地的租借期從99年延長到999年，以便興建一座規模宏大的這船廠。太古表示，船廠「對帝國來說將是極為寶貴的」，他們的申請獲得了批准。

 

1900年，英國太古集團的施懷雅家族、該集團的資深合夥人I. H.斯科特，以及藍煙囪輪船公司老闆R. D. 霍爾特等合資創辦了太古船塢公司（Taikoo Dockyard Co.），資本80萬英鎊，由太古洋行為其代理人。同年，太古船塢在香港側魚涌太古糖廠附近興建大型船塢，塢內的設備，不但能負擔維修二、三萬噸輪船的任務，而且能建這萬噸級的輪船及生產引擎等多種機器。經過九年多時間，太古船塢終於建成，1910年它為太古輪船公司建這了第一艘輪船。

 

後來，太古船塢有了很大的發展，它擁有當時最先 進的技術設備，可與日本的這船業比媲，而其這價遠比英國本土的低廉。隨著航運業的發展，太古船塢不但為集團內各輪船公司以及香港英國海軍船艦提供了全面的 維修服務，而且逐漸包攬了中國，特別是華南地區的這船業務。太古輪船公司後期新增加的船隻，幾乎全部都是由太古船塢建這的。

太古船塢全盛時期，擁有僱員逾5,000人。1937年抗日戰爭爆發後，中國沿海地區相繼淪陷，許多原來在上海等地維慘的船隻，都要轉到香港，形成了太古船塢以及黃埔船塢的「黃金時期」，這個時期一直延至1941年日本侵佔香港才告結束。

 

 

2.3戰後重建

 

太平洋大戰時，太古財團遭到沉重的打擊，太古在 遠東的絕大部份分行和固定資產，包括上海的國光油漆廠、香港的太古糖廠和太古船塢均落入日軍手中。在戰爭期間，太古糖廠和太古船塢仍然繼續營業，但其後被 美國海軍炮船嚴重炸毀。大陸僅餘的重慶分行，接管了太古剩餘的中國業務。太古在英國倫敦的總部亦遭戰火嚴重破壞，太古將戰時總部建在印度加爾各答，後來遷 移到盂買。

 

香港太古集團的重建工作也在老施懷雅的曾孫約克．施懷雅（John Kidston, "1ock"Swire, 1893-1983年）的領導下以堅定的步伐邁進。施約克預見中國局勢的轉變，在努力恢復太古在中國業務的同時，開始將它的重心轉移到香港。1946年7月，太古在香港創辦太古貿易有限公司（Swire & Maclaine Ltd.），可以說是這一戰略轉移的標誌。

太古貿易有限公司是一家從事進出口貿易代理業務的商行，初期主要經營布匹、棉紗、糖等商品的進出口生意，成為太古集團日後以香港為基地拓展全球貿易的主力。

 

太古船塢和太古糖廠的重建工作也相繼完成。1947年，太古船塢首期重建工程完成，1950年9月，戰後第一艘載重6,000噸的大型遠洋輪船建成下水，太古船塢業務再度恢復。太古糖廠的重建亦於1950年完成，同年9月第一袋原糖被加工生產。與此同時，上海的國光油漆廠恢復生產，1948年它被轉移到香港與永光油漆廠合併。

 

戰後，太古輪船公司的龐大船隊立即重返中國，不過，這時中國政府已收回沿海及內河航行權，太古船隊的航運業務，主要是運載行政院善後救濟總署的救濟物資。太古企圖以載運救濟物資之名，自行恢復在中國沿海及長江水域的航運，遭到中國航運界強烈抗議。1947年，太古鑑於爭取恢復中國沿海及長江航運貿易失敗，轉而著手籌建太古倉埠公司，經營太古沿海及內河各埠碼頭、貨倉，然而業務並不理想。1953年，太古集團與中國政府達成協議，結束在中國的全部業務。自此，太古以香港為其遠東總部，進入新的發展階段。

 

 

2.4一飛沖天

 

二次大戰後，太古開始將其在遠東的業務重心從上 海轉移到香港。當時，全球的航空業起步不久，但是發展神速，在短短的時間裏，航空在遠程客運方面已迅速超過了千百年來發展起來的海陸運輸，取得了驚人的成 就。作為運輪集團的首腦，太古主席施約克敏銳地看到這個前途遠大的發展勢頭。他認為，在遠東以及其他地區，運輸業的前途在航空。早在1939年前，當國際航空業擴展到香港，太古試圖取得英帝國航空公司在香港的代理權時，太古已開始對航空業發生興趣，然而戰爭的爆發中止了該計劃。戰後，太古迅速將觸角伸向遠東的航空業，1948年，太古已成為三家國際航空公司在香港的總代理，並代理六家航空公司的售票業務。同年，太古收購了香港一家規模細小的航空公司──國泰航空公司（Cathay Pacific Airways Ltd.），開始了太古在遠東的航空事業。

 

由於英資的背景，國泰航空得到香港政府的全力支 持，儼然代表香港的航空公司，享有香港航空的專利權，自然鴻圖大展，業務發展一日千里。國泰航空的經營作風亦備受讚賞。為了吸收亞洲地區的旅客，國泰航空 將公司的香港特色改換成廣泛的亞洲風格，其他國家的航空公司，均強調民族特色，如日本航空公司就選身穿長袖和服的日本女性擔任空中小姐、大韓航空公司的空 姐則身穿色彩絢麗的朝鮮服裝。然而，國泰航空的空中小姐卻不從香港挑選，而是從南韓、菲律賓、馬來西亞等亞洲國家徵聘，在語言、生活習俗等方面也盡量適合 各國旅客的喜好，因而博得普遍的好評。

 

隨著航空業務的蓬勃發展，太古將業務拓展到與航空業相關的一系列服務領域。1947年，太古借助太古船塢龐大的工程技術資源，創辦了太平洋飛機維修有限公司。1960年，該公司與怡和飛機維修公司合併，組成香港飛機工程有限公司（Hong Kong Aircraft Engineering Co., Ltd.）。港機工程以啟德機場為基地，為國泰航空的龐大機隊，以及其他往來香港的定期及不定期班機提供維修、保養、翻新、改裝以及各種支援服務，並擔任啟德機場的地面設備保養工作。1965年6月，港機工程公開發售25%股票，在香港上市，集資8,000萬港元用作擴建飛機庫。1975年，太古集團取得港機工程51%股權，令後者成為其附屬公司。

 

七十年代中，香港的航空貨運業開始起步發展，太古聯怡和、和黃、九龍倉合資創辦香港空運貨站有限公司（Hong Kong Air Cargo Terminal Ltd.），太古佔30%股權。香港空運貨站在啟德機場投資興建一座空運站大樓，為各航空公司提供一個全面性的空運貨物處理系統。1976年香港空運貨站與香港政府達成專利協議，開始提供空運服務。

 

此外，太古還先後創辦了太古航空食品供應公司、國泰航空飲食服務（香港）有限公司，香港機場服務有限公司及航空護衛服務公司。其中，太古航空食品供應公司供應了啟德機場班機75%的飛機餐。太古集團的業務全面滲透到航空服務的各個領域，包括地勤服務、機場保安以及機艙膳食等等。

 

 

2.5發展航運

 

航運業是太古的傳統業務，不過，從五十年代起， 太古的航連業發生了深刻變化，從中國的沿海內河航連，轉到以香港為中心的太平洋區深海航運。到七十年代，太古輪船公司發展成一支規模龐大的遠洋船隊，配備 包括客運、散裝貨物、貨櫃運輸以及油槽運輸的各式輪船，其航線從香港延伸到日本、南韓、印尼、澳大利亞、新西蘭、曼谷、新加坡、阿拉伯灣、紅海以至倫敦。 太古輪船公司作為英國太古集團的全資附屬機構，其經營則由香港太古公司代理；香港太古屬下的太古輪船（代理）有限公司至少代理十二家國際船公司的業務，包 括著名的藍煙囪輪船公司和海外貨櫃輪船公司等。從七十年代中期起，太古集團將船務業務向多元化發展，除了繼續從事航運代理、船務管理、船舶拖駁、泊岸以及 倉儲等服務外，又提供海洋開發服務。

 

六十年代末，航運業的貨櫃化革命已衝擊到遠東，英國及歐洲著名輪船公司的貨櫃船已駛入太平洋及遠東地區，興建貨櫃碼頭已成當務之急。1966年，香港總督戴鱗趾成立了一個貨櫃委員會，研究航運新趨勢及香港的對策。委員會選中葵涌醉酒灣沿岸作貨櫃碼頭的選址。當時，醉酒灣仍然是一片樸素迷人的田園景色，不過，它很快將面臨急劇的巨變。

 

1969年，三家行走香港航線的著名歐洲輪船公司：海外貨櫃運輸公司、邊行輪船公司（Ben Line）及德國的赫伯羅德（Hapag Lloyd Group）開始著手籌組現代貨櫃碼頭有限公司（Modern Terminal Ltd.），太古成為最早加入的本地機構，其後加入的是匯豐銀行、捷成洋行、和記洋行以及嘉道理家族。奇怪的是，作為香港第一大行的怡和竟拒絕加入，多年後該集團一直對此決定深感遺憾。在現代貨櫃碼頭公司股權中，海外貨櫃佔30%，邊行和赫伯羅德各佔15%，他們共投資3,000萬港元，而太古、匯豐、捷成、和記及嘉道理共佔40%，投資2,000萬港元。同年8月，以太古為主席的董事局組成。

 

1970年8月，香港政府在葵涌貨櫃碼頭招標，現代貨櫃碼頭投得葵涌一號貨櫃碼頭，二、三號貨櫃碼頭則分別由日本的大山船務公司及美國的海陸聯運公司投得。四號碼頭則稍後由和記國際組成的國際貨櫃碼頭公司奪得。1972年現代貨櫃碼頭聯同九龍倉再投得五號貨櫃碼頭發展權。1976年，現代貨櫃碼頭公司與國際貨櫃碼頭公司達成協議，以放棄六號碼頭三個泊位的半數發展權交換已被國際貨櫃收購的二號碼頭。至此，現代貨櫃的一、二、五號碼頭連成一體，成為香港經營貨櫃碼頭的兩大巨頭之一。

 

隨著香港航運貨櫃化的進程，傳統的船塢業開始式微。1972年，太古船塢與黃埔船塢聯合創辦香港聯合船塢有限公司（Hong Kong United Dockyards Ltd.），各佔50%股權。聯合船塢投資2.5億港元，在青衣興建一座新型的現代化造船廠，以取代側魚涌的太古船塢和紅磡的黃埔船塢。1978年，太古船塢正式關閉，成為太古集團發展房地產業的龐大資源。

 

 

2.6陸上王國

 

早期，太古集團在亞洲區的主要業務是航運、貿 易，五十年代收購國泰航空後擴展至航空，對於地產則一直未有黏手，僅傾向於出售其所擁有的龐大土地，如六十年代出售側魚涌太古宿舍地段，後來建成「海 山」、「海景」及「福昌」等擠迫不堪的白鴿籠式住宅樓宇。七十年代初又將華蘭路東側的土地脫手，結果建成皇冠車行、仁孚工業大廈、

寶峰園及惠安苑等樓宇。1972年，太古集團眼見地產業日益興盛，而世界航運業則開始不景，遂創辦太古地產有限公司（Swire Properties Ltd.），向地產業進軍，計劃關閉太古船塢，將其所擁有的龐大土地用作地產發展。

 

太古集團首腦因感到集團缺乏地產發展專才，初期想以聯營合作的方式發展，太古看中華資地產公司大昌地產，為了吸收經驗及利用大昌地產在地產面的專業知識，1973年太古與大昌聯合收購了小型地產公司健誠置業，改組為太古昌發展，並將太古城第一期地盤注入。其後，大概太古高層發覺太古船塢再發展的規模實在太大，沒有必要讓大昌分享，遂於1977年收購太古昌發展全部股權，並將太古地產在香港掛牌上市。

 

太古地產創辦後即著手籌劃令日著名的高尚住宅區太古城發展計劃。1974年，太古集團宣佈，將在面積達230萬平方英尺的太古船塢地段興建商業中心、學校、戲院和住宅樓宇等綜合發展屋村，該屋村將命名為「太古城」，全部共建50幢26層至30層高的住宅大廈，逾1萬個住宅單位，以及大型商業購物中心「太古城中心」，整個計劃預計需時八年，總投資約13.5億港元。

 

由於對地產發展尚未建立信心，太古城興建初期，太古集團的經營手法相當保守，在資金籌集方面主要通過將太古地產上市以及售賣土地進行，先後將賽西湖利太古山谷部份土地出售，售得1.2億 港元現金，作為發展太古城初期所需資金。結果，購買土地的長江實業和南豐集團都從後來發展的賽西湖大廈及南豐新村中，賺取巨利。太古城發展初期，太古地產 仍然採取與其他財團合作的形式進行，如與怡和合組太古施利亞發展，由該公司向太古地產以市價購入地皮，建成後將利潤分成，這種發展方式一直維持到完成首4期18幢樓宇才告結束，無形中被其他財團分享厚利。太古城住宅樓宇的售價，從1976年售出首期的每平方英尺200港元，上升到1981年每平方英尺的1,200港元，其盈利之豐厚可想而知。

 

隨著太古城計劃的推進，太古地產的實力迅速增強。上市後的第二年，即1979年底，太古地產市值達18.7億港元，已躋身香港十大地產上市公司之列，僅次於置地、新世界發展、長江實業、新鴻基地產而名列第五位。1983年，太古地產躍升至第二位，市值達40.1億港元，排名僅次於置地。當時，太古地產已擁有可供出租樓宇面積380萬平方英尺，同年租金淨收入1.69億港元，成為香港地產大集團。1984年，太古趁地產、股市低潮，遂將太古地產私有化，成為旗下的全資附屬公司。

 

整項太古城發展計劃終於在八十年代中後期全部完成。經過80年的滄桑，佔地宏大、遠東著名的太古船塢，轉眼間已發展成居住5萬人口的自給自足社區，成為港島區著名的高尚住宅區、全港規模最大的私人屋村。區內康樂場所、銀行、戲院、食肆、學校一應俱全，太古城中心更成為港島東區一個極其潛力的展覽和購物娛樂中心。目前，該中心每日人數流量達7萬多人次，假日或周末更達15萬人次，這個數目在外國的大型商場差不多是一週的總人數。太古城成為太古地產引以為傲的代表作，而太古地產的實力、經營手法、聲譽均深受行內人士的賞識和稱讚。

 

太古還是投資香港工業最多的英資財團。太古對香港工業的投資，包括包裝食糖、汽水、建築材料、玻璃纖維、油漆及化工原料等。太古糖廠是太古集團旗下歷史最悠久的企業之一，百年來，經歷了不少滄桑巨變，自1872年 將生產部門結束後，業務已轉為包裝及銷售糖製品。太古汽水廠是香港最大的汽水製造廠，擁有製造和銷售美國的「可口可樂」、「新奇士」、「芬達」、「雪 碧」、「陽光」等多種牌子汽水的專賣權，所經營的汽水佔全港汽水銷量的五成以上。太古國光工業有限公司是香港的大型油漆生產企業，產品包括高級船舶漆及高 級油墨。太古旗下的彩虹玻璃纖維有限公司則是香港生產玻璃纖維器具的主要廠家。此外，太古還擁有太古洛士利有限公司、太古磁電工業有限

公司、太古金成有限公司等。為了統籌太古在實業方面的業務，1969年太古成立太古實業有限公司並將其上市。

 

 

2.7打破壟斷

 

長期以來，太古旗下的國泰航空公司，作為香港唯一的一家航空公司，一直壟斷著香港的航空業，業務發展一日千里。不過，這種形勢在進入過渡時期即發生變化，1985年5月24日，香港另一家航空公司—─港龍航空公司宣告成立，一舉打破了國泰航空的長期壟斷局面。

 

港龍航空由港澳國際投資有限公司創辦，註冊資本1億港元。港澳國際則成立於1985年3月，股東包括曹光彪、李嘉誠、包玉剛、霍英東、安子介、馮秉芬等31位 港澳著名華商以及中國銀行、華潤公司等中資機構，陣容鼎盛。當時，港龍航空董事長曹光彪曾公開表示：港龍航空創辦的意念，來自聯合聲明中有關香港民航事業 的條文。聯合聲明附件一第九條規定：「香港特別行政區將保持香港作為國際和區域航空中心的地位。在香港註冊並以香港為主要營業地的航空公司和與民用航空有 關的行業可繼續經營。」根據條文精神，在未來香港特區政府的管理下，航空公司的本地色彩極為重要，曹光彪等人顯

然看準此點，希望以一家有中資背景的華資本地航空公司與英國背景鮮明的國泰航空展開競爭。港龍航空一成立，敏感的香港輿論即指出：港龍航空由於中資色彩濃厚，所以此舉可視為，1997年後香港特區政府爭取航空權益的先聲，以使英國政府逐步讓香港獲得更多對外訂定航空協議的自主權。

 

無庸置疑，港龍航空的創辦及其背景引起了國泰航空及香港政府的高度重視。同年7月，市場即有傳聞說香港政府將指定國泰航空為唯一代表香港的航空公司，後經港龍航空向港府交涉，提出強烈抗議，港府否認有關傳聞。港龍航空隨即組成一隊機組人員，租賃了一架波音737客機，向香港空運牌照局申請開辦香港往北京、上海及其他8個 主要國內城市航線的牌照。這時，港龍航空的困難出現了。原來，香港在英國的管洽下，香港與內地的定期航班服務受制於中英雙邊航空協定；因此，要取得航空協 定下英方指定航空公司的地位，港龍航空的主要股權必須由英籍人士擁有和控制。當時，香港民航處曾致函港龍航空，指中國不但在中英航空協定中享用中方的利 益，同時透過港龍航空股本中的中資成份，企圓攫取英方利益。在強大的壓力下，1985年10月，港龍航空被迫重組資本結構，邀請1963年已加入英籍的包玉剛出任港龍航空主席，包玉剛向港龍航空注資1億港元，取得港龍30.2%股權，曹光彪家族成為港龍第二大股東，持24.7%股權，而

港澳國際所持股權則減至24.99%，其餘少數股東共持有20.1%。

 

同年11月20日， 香港政府財政司彭勵治在立法局宣佈香港的航空政策：一條航線由一家航空公司經營，先獲空運牌照局發牌的一家，將擁有所指定航線的經營資格。由於利潤高、容 量大的航線早已由國泰航空經營，該政策實際上令港龍航空無法與國泰在同一航線上競爭，被迫去經營一些利潤低甚至虧損的航線。港府的航空政策暴露了其偏袒國 泰航空的明顯傾向。而彭勵治本人在獲委任為財政司之前，曾任太古集團及國泰航空主席多年，1986年退休返英國後，再出任英國太古集團董事一職。

 

儘管困難重重，港龍航空仍然起步發展。1985年12月，港龍終於獲空運牌照局頒發經營香港至西安、廈門、杭州、海口、湛江、南京、桂林、廣州等8條國內航線的經營牌照，而港龍申請經營香港至北京、上海的航線，則因港府的航空政策而遭到拒絕。1986年5月，港龍為拓展新航線、減少虧損，申請經營香港至泰國4個城市的定期航班牌照，再獲批准。同年12月6日，港龍定期航機首航清邁，成為這家華資航空公司發展的里程碑。

 

 

2.8國泰上市

 

國泰航空在港上市的策略面對港龍航空的崛起，太古顯然如刺在背，難以安枕。國泰航空要在1997年後繼續穩保航空權不失，角色的轉換已無可避免。1986年4月，即港龍航空成立將近一周年之際，太古宣佈將國泰航空在香港上市，以加強其本地公司的色彩。國泰航空在招股書中申明、此舉將令國泰與香港的關係更形密切，並使國泰在處理香港的國際航空事務上更加主動，獲得更直接的裨益。

 

上市前，國泰航空的兩大股東分別是太古洋行和匯豐銀行，各持有國泰航空70%和30%股權。太古洋行和匯豐計劃以每股3.88元價格發售國泰航空22.5%股權，套現23.15億港元。其中，太古洋行佔七成，套現16.2億港元；匯豐佔三成，套現6.95億港元。在發售的國泰股權中，李嘉誠旗下的長江實業、和記黃埔，以及利氏家族的希慎置業各獲配售2.5%股權，投資基金獲5%股權，國泰航空員工獲1.5%股權，其餘的8.5%股權則公開發售。

 

國泰航空股份的發售，恰逢香港聯合文易所開業不久，引起了空前的轟動。申請國泰航空新股的市民在匯豐銀行總行門外大排長龍，形成空前的認股熱潮。在大戶和散戶一致追捧的熱烈氣氛中，國泰航空股份獲56倍的超額認購，凍結銀行資金高達510億港元，成為香港有史以來最大宗的企業售股行動，僅是利息就接近1億港元，成為太古利匯豐的額外利潤。

 

同年5月16日，國泰航空在香港上市，成為香港十大上市公司之一。國泰上市後，太古洋行的持股量減至54.5%，匯豐減至23.25%，股東人數擴大到3萬至4萬人，基礎大為擴闊。國泰從一家純英資背景的公司銳變成一家香港的公眾上市公司。

 

 

2.9中資入股及吞併港龍

 

將國泰航空上市，並未能完全保證國泰的發展前景，太古遂開始實施第二步策略，邀請有實力、有影響力的中資集團加盟，他們的目標是香港中信集團。香港中信是中信集團在香港的全資附屬公司，中信集團全稱是中國國際信託投資公司，創辦於1979年10月4日，屬中國國務院的部級公司，由榮毅仁出任董事長。中信集團創辦後，即在香港成立分公司，並於1985年在香港註冊成立中國國際信託投資（香港）有限公司。1986年，中信香港改組為中信集團（香港）有限公司，由榮毅仁公子榮智健出任副董事長兼董事總經理。香港中信集團直通北京國務院的背景，顯然是太古集團考慮的重要因素。

 

與此同時，正在香港積極物色投資項目的香港中信集團亦看中國泰航空。1987年2月，太古、匯豐、國泰與香港中信達成協議，以23億港元價格向香港中信出售12.5%國泰航空股權。交易完成後，太古洋行持股量減至61.8%，匯豐減至16.6%，香港中信集團成為國泰航空第三大股東，榮智健及香港中信另一位高層管理人員加入國泰董事局。太古邀得香港中信加盟，可以說是一項重大勝利，自此，國泰與港龍的形勢出現微妙變化。

 

自1985年創辦以來，港龍航空的談判能力一直處於不利地位。1986年，港龍航空申請開辦香港至倫敦的航班，遭到國泰的強烈反對。國泰表示，香港至倫敦的航線已有英國航空、英國金獅及國泰航空3家 航空公司提供服務，該航線近年乘客增長接近於雩，故毋須一家新航空公司加入，否則徒使市場混亂、票價下降，令現有航空公司減少收入，而且也不會刺激市場增 加乘客量。結果，香港政府以港龍未有足夠提供長程及新服務設施為由，駁回了港龍的申請。而港龍爭取開辦香港至北京、上海航班的努力，亦一直未有進展。

 

在此種形勢下，港龍航空一查無法打開局面，平均每月的虧損額高達數百萬港元。到1989年，港龍的虧損累積達到23億港元，大股東漸感無力支撐，遂萌退意。1989年底，港龍航空股權發生重大改組。11月初，大股東包玉剛將其所持股權全部售予曹光彪家族，曹氏股權增加到64.33%，而已轉變成中資公司的港澳國際亦將其所持26.53%股權售予香港中信集團。至此，港龍航空三大股東已去其二。不過，這實際上僅是一種過渡性部署。1990年1月17日，由香港中信牽頭，太古洋行及國泰航空分別向曹氏家族購人5%及30%港龍航空股權，香港中信持股量也增加到38.3%，曹氏家族持股量降至21.6%。這樣，國泰成為港龍的第二大股東並接管港龍航空的管理權，國泰兩名要員加入港龍董事局並分別擔任財務及營運職責。國泰並將其經營的國內航線轉撥港龍，將港龍定位為專營國內航線的香港航空公司。至此，國泰成功鞏固其在香港航空業無可挑戰的地位。

 

1992年7月，匯豐控股宣佈以33.9億港元價格將其所持有的最後10%國泰航空股權分別售予中國民航局附屬的中國航空公司及香港中旅集團（在此之前，匯豐已將另外6.6%國泰股權分別售予希慎置業及機構投資者），太古進一步邀得兩大中資機構加盟國泰。據買賣雙方及國泰等4家 公司發表的聲明指出，中航及香港中旅曾向國泰洽商，表示有意購入其股票，國泰對此表示歡迎，認為對該公司及香港未來而言均屬正面的發展。國泰因此與匯豐接 觸，詢問其是否有意將所持國泰股權出售，匯豐表示該行雖有意把國泰股權視作長線投資，但航空業務並非其核心業務，故同意出售。該交易完成後，中資在國泰

所持股權增加到22.5%。

 

 

2.10新機場爭霸戰

 

進入過渡時期，太古面臨的另一個重大挑戰，就是 興建赤臘角新機場所帶來的轉變。香港新機場的興建問題，其實早在七十年代末、八十年代初已經提出，傳聞在太古的反對下及種種政經原因終被擱置。到了八十年 代末，隨著香港航空業的急速發展，啟德機場原有設施已不敷應用。啟德機場位於九龍半島人口稠密地區，只有一條伸延到海面的跑道，然而每天從早上7時到晚上9時，平均每小時就有29架飛機升降，繁忙時期一日升降的飛機高達400架次。1993年，啟德機場的年客運量已達2,450萬人次，超過了機場設計時最高限量，已成為僅次於倫敦希思羅機場、德國法蘭克福機場的全球第三繁忙客運機

場，並成為僅次於日本成田機場的第二繁忙貨運機場。近10年來，香港的空運量以每年10%的速度增長，啟德機場已無法應付急劇增長的客貨運需求。

 

1989年10月，港督街奕信在其施政報告中宣佈，將斥資1,270億港元在大嶼山北面的赤臘角興建新機場，並配合發展港口，即提出了所請的「千億玫瑰園計劃」。1991年7月4日， 中英兩國政府就香港新機場的選址、規模、投資以及財務安排達成協議，簽訂了《關於香港新機場建設及有關問題的諒解備忘錄》，備忘錄聲明：「兩國政府考慮 到：香港迫切需要一個新機場，以保證並發展其繁榮穩定，為此，香港政府將在九七前最大程度完成新機場核心工程，中國政府對此將予以支持」。自此，新機場工 程起步開展。

 

這時，太古對新機場的立場已經轉變，興建新機場已成燃眉之急，否則將扼殺正在高速發展的航空業。太古洋行及國泰航空主席薩秉達（Peter Sutch）公開表示：「香港新機場對國泰至關重要，如果不能按時交付使用，而要拖至1998年以後，那麼香港的經濟將受到嚴重打擊。」隨著新機場工程的展開，香港及多個國際資本財團對新機場各項經營專利權的爭奪戰亦拉開序幕並迅速白熱化。太古集團更是全力以赴，與臨時機場管理局展開多輪談判。在各項經營專利權中，太古最重視空運貸站服務和基礎性飛機維修服務。1992年新上任的太古主席薩秉達就多次明確表示，基礎性飛機維修服務不宜引入新競爭者，因為該行業投資大，引入競爭將推高營連成本從而失去競爭力；而空連貨站服務引入競爭需小心處理；至於其他服務，包括特快空連、飛機膳食供應、地勤服務、行李處理等則可放開。

 

香港空運貨站是太古的聯營公司，受港府利潤管制計劃管制，專利權將於1997年6月27日屆滿。空運貨站在啟德機場共有兩個貨站，第一個貨站於1976年落成，第二個貨站於1991年落成。1993年香港空運貨站處理的貨運量超過100萬公噸，約佔香港對外貿易量的兩成，是世界上處理空運貨量的最大集團，而服務水平更是全球第一，以處貨失誤率計算，空運貨站的失誤率僅為一萬三千分之一。據香港臨時機場管理局的預測，香港空運貨物數量在2040年將增加到900萬公噸，空運貨業將是香港未來的一個高增長行業。

 

1992年，香港空運貨站為加強爭奪新機場貨運服務，經營專利權的地位，增加奪魁籌碼，進行了連串股權結構變換。當時，空運貨站的股權結構是：太古、怡和各佔30%，九龍倉、黃埔船塢各佔15%，其餘10%由外匯基金持有。1992年7月，在怡和的牽線下，外匯基金以1.06億港元價格將其所持空運貨站10%股權售予中國航空公司。中航是大陸6家地區性航空公司在香港的總代理，早已是空運貨站的主要客戶。當時，中航在香港的投資已相當活躍，年初才增持怡和航空服務公司股權至40%，不久前又購入國泰航空5%股權，顯示出將在香港航空業大展拳腳的態勢。

 

同年8月，國泰航空宣佈與空運貨站現有股東，包括怡和、九龍倉和黃埔船塢簽訂一項附帶條件的協議，購入空運貨站10%股權；其中，5%來自怡和，另外5%分別來自九倉和黃埔船塢，總代價為9,500萬港元，收購行動將於1995年1月5日之前完成。這樣，空運貨站兩大客戶，包括中航和國泰均成為公司股東，此舉無疑有利於鞏固該公司的市場佔有率。

 

為了加強與香港中信的合作，1993年11月，太古洋行透過出售一間附屬公司股份，將空運貨站10%股權轉售予香港中信集團旗下的上市公司中信泰富，代價1.2億 港元。中信泰富總經理范鴻齡表示，香港中信集團原有意競投新機場貨運牌照，現在選擇入股空運貨站後，已打消該念頭。他並強調，中信不排除日後與太古再度攜 手合作，競投其他新機場專營合約的可能性。太古洋行表示，太古在多項業務，包括國泰及港龍航空均有與中信合作的經驗，轉讓空運貨站股權是這種合作的延續。 太古出售股權後，在空運站的持股量降至20%，但隨著國泰航空入股，仍能保持大股東地位。此舉不僅有利進一步加強與香港中信的合作關係，保證空運貨站奪標成功，而且連消帶打除去一個潛在的競爭對手。

 

1995年6月，在中英聯合聯絡小組簽署確認新機場及機場鐵路財務支持協議的聯合公報，最終消除彼此在新機場財務安排上所存在的分歧後，該小組同時同意批出兩個新機場空運貨站專營權牌照，分別由香港空運貨站和香港機場服務公司（新加坡政府間接持有49%股權）分別奪得。其中，香港空運貨站計劃投資75億港元興建新機場的貨運站，年處理貨物量達260萬公噸，而香港機場服務公司將計劃投資6.6億港元，建立年處理量為34萬公噸貨運站。太古的部署再獲成功。

 

參加競投新機場飛機維修專營權的是太古旗下的港機工程。該公司的基地設於啟德機場，分維修、大修和支援三大部門，主要客戶是國泰航空，約佔六成營業額，其他客戶包括港龍航空、Lowa航空等，大約為40架航機服務，是被波音公司批准的對飛行逾1萬小時飛機進行全面檢查的世界6家飛機維修公司之一。

 

太古集團強烈反對港府在新機場飛機維修服務方面引入競爭。1992年太古主席薩秉達就公開表示：港機工程所提供的專利服務是在飛機庫內進行的基本維修，一般需2、3天到2週，這項服務投資巨大，包括器材設施及人才培訓。他強調：如果港府批出多一個牌照，由於培訓一個全面的技術人材需時6年至7年，新公司根本無法在1997年時訓練足夠人手，必定向港機工程挖角，推進營運成本，令香港的飛機工程業失去競爭力。他又指出：由於港機工程的客戶來自國泰，已獲得固定的維修生意，任何新加入的競爭對手均難以獲得足夠的生意額支持。

 

不過，從客觀現實看，港機工程在新機場的業務很可能面對激烈競爭。參加競投飛機維修牌照的財團，除港機工程外，遠有新加坡航空公司的附屬公司—新加坡航空工程有限公司，以及一家由英航、中航（香港）及和黃組成的財團，名為China Aircraft Services Ltd.。由於港府已表明準備發出3個牌照，故3財團同時獲准經營的可能性頗

大。港機工程將面臨新競爭者的挑戰。

 

 

2.11面對競爭

 

踏入九十年代，國泰航空面對的競爭更加激烈，由於全球經濟持續不景，世界航空業經歷了一個最困難的時期。據國際航空運輸協會（IAIA）的統計，在九十年代初的3年間，全球航空公司已把過去74年中賺取的利潤化為烏有，在國際航線的虧損高達115億美元。全球最大的飛機出租公司GPA集團的上千架飛機閒置在美國的亞里桑那州。西方不少航空公司都被迫重組，據估計在未來5年至10年內，全球約有10%的航空公司將面臨被淘汰的厄運。

 

國泰亦面臨空前的困難：香港通脹持續高企，員工 薪金大幅上升，經營成本空前高漲；與此同時，競爭趨向白熱化，不少航空公司增闢或延長亞洲航線，如美國的西北航空將飛往東京的航線延長至香港，並設有「里 程累計」優惠；英國維珍航空開闢倫敦至香港直航等。激烈的競爭直接影響到國泰的利潤。1993年度，國泰航空綜合純利大幅下降了23.8%。

 

面對經營成本的上漲和激烈競爭，國泰在九十年代開始勵行開源節流，在經營成本中佔重要部份的薪酬開支成為首要控制目標。該公司在較早前已將資料處理中心遷往澳洲，又把會計部搬到人力資源較便宜的廣州，同時決定暫緩行使購買波音747客機選擇權等。國泰的種種開源節流措施釀成了近年罕見的工潮，1993年底至1994年初，國泰的空中服務人員罷工長達17天，造成了2.4億港元的額外損失。幸而，亞洲區內的航空事業乃處上升軌道，全球盈利最高的25家航空公司中，亞洲佔了10家，國泰航空仍高踞次席，僅次於新加坡航空。

 

1994年3月，國泰航空在稱霸香港航空業方面再奏凱歌，國泰宣佈斥資2億港元購入華民航空75%股權。華民航空是香港第一家貨運航空公司，創辦於1986年11月， 其後由華商何鴻桑旗下的信德集團介入，業務取得較大發展。該公司一直銳意增闢新航線，擴大空中運輸網絡，但一直受到國泰及港龍航空的激烈競爭，雙方多次為 開闢新航線的利益問題發生衝突，甚至對薄公堂。由於屢受挫折，華民航空長期處於虧損狀態，大股東信德集團遂向國泰及其他航空公司提出收購建議。初時，國泰 提出以1億港元收購華民80%股權，後來中國南方航空公司介人，提出以1.17億港元收購華民航空49%股權，國泰自然不希望中國南方航空藉此打入香港市場，遂將收購價大幅提高，以2億港元購入華民航

空75%股權，進一步壟斷了香港的航空業。

 

不過，國泰航空面對嚴峻挑戰的日子終於到來。這次的挑戰者，是中國航空公司（香港）有限公司，簡稱香港中航。早在1994年初，香港中航決意與國泰競爭香港航空市場的意圖已露端倪。當時，香港中航已擁有數架波音747客機及數名機師和工程人員，並成功向國泰挖角，聘請前國泰及港龍高層管理人員Lew Roberts為香港中航的航線經理。1995年4月， 香港中航向港府申請航空營運牌照。面對這一突變的形勢，太古主席薩秉達即展開反擊，他公開表示：香港中航的母公司是中國大陸的航空公司，不符合中英聯合聲 明的要求，聯合聲明指明本地航空公司牌照只發給以香港為主要營運地的公司，如果中航有權申辦本地航空權，則其他外國航空公司一樣有權照做。

 

不過，香港中航的回應是：香港中航早已是香港的航空公司，目前的做法只是恢復原有的業務。中航全稱中國航空公司，創辦於1929年5月1日，抗日戰爭爆發後，中航幾經遷徙，逐步將機務和航空基地轉移到香港。1947年底，中航已開設以上海和香港為中心的國內小航線36條，在香港註冊的飛機數十架。1949年11月9日，中國航空公司和中央航空公司的數千名員工在香港舉行了震驚中外的「兩航起義」，將12架飛機駛返大陸，奠定了中國民航事業的基礎。1949年6月7日，中航曾以中航香港辦事處的名義在香港註冊，可見中航在香港確已有悠久歷史。

 

1978年，中航正式開闢內地到香港的航線，並重開香港辦事處，作為中國民航總局屬下各航空公司在香港的銷售代理。自1992年起，中航在香港的投資轉趨活躍，同年4月購入中環的中航大廈，7月斥資16.9億港元購入國泰航空5%股權，8月正式在香港註冊成立

中國航空公司（香港）分公司。1995年4月香港中航正式向港府申請航空營運牌照時，實際上已成為香港航空市場的有力競爭者，它不僅設有完善的票務部門，而且持有多項香港航空業務的投資，包括5%的國泰航空、10%的香港空運貨站、40%的怡中航空服務公司、55%的中航假期旅遊公司，以及51%的澳門航空公司股權。香港中航還積極部署參與赤臘角新機場的營運，跟不同公司籌組財團參與競投飛機維修、空運貨站、航空膳食及航空燃料等經營專利權。

 

同年10月，香港民航處處長表示，香港中航將可於1996年取得航空營運牌照。此舉無疑令香港中航參與香港航空事業的努力邁進了重要一步。香港有評論認為，市場已覺察中航對國泰存在的威脅，只不過沒有意識到挑戰會如此早來臨。很明顯，如果香港中航能符合聯合聲明的規定，成為一家「以香港為主要營業地」的航空公司，1997年後將可能成為國泰航空強而有力的競爭對手。屆時，失去英國政府庇護的香港「一條航線、一家航空公可」的政策將可能發生動搖，國泰航空能否繼續維持其原有航線的專營權將成為疑問。難怪有關消息外洩後，國泰航空的股價應聲下挫。

 

環顧當令世界航空業，競爭已成時代趨勢。英國飛往香港的航線，過去由英國航空壟斷，現在維珍航空已加入競爭；澳航經營的至香港航線，如今安捷航空已可分一杯羹；日本、南韓也打破了一家壟斷的局面。1997年後，國泰航空將可能與其聯營公司香港空運貨站、港機工程一樣，被迫面對競爭激烈的航空市場，這一點大概是太古集團所不願面對的嚴酷現實。

 

幸而，國泰航空仍其有強大的競爭優勢，法國經濟月刊Challenge曾發表評論認為，「國泰的特點是亞洲的笑與英國式的嚴格管理相結合」，這並不是所有航空公司都能做得到的。踏入九十年代，國泰決定重塑公司形象，以迎接新的挑戰。繼1991年國泰決定除去機尾英國國旗的標誌之後，1994年國泰決定斥資2,300萬港元，用4年時間更換機隊的標誌。同年8月31日，國泰航空在新購買的第一架「空中巴士」（Airbus）上首次刷上公司的標誌「翹首振翅」，以取沿用了20年的綠白相間的舊標誌。新標誌既是中國書法蒼勁的筆觸，又像騰空展翅的飛鳥。國泰主席薩秉達認為：「新標誌極具亞洲特色。」對太古集團而言，新標誌顯然寓然深遠，正如國泰總經理艾廷俊（Rob

Eddington）所說：「這是國泰的轉捩點」。

 

 

2.12投資物業

 

進入過渡時期，香港太古集團除積極拓展航空業之外，在地產業也大舉出擊，與怡和系的置地公司形成鮮明反差。1985年4月，就在中英簽署聯合聲明不久，太古集團旗下的全資附屬公司太古地產即以「氣吞牛斗，志在必得」的姿態，在官地拍賣會上擊敗華資及南洋財團，以7.03億港元價格，投得面積達11萬多平方英尺的金鐘域多利兵房一號地段。1986年5月，太古也產再接再勵，以10.05億港元價格，擊退新世界發展、新鴻基地產、長江實業、南豐等華資集團，投得毗鄰的金鐘域多利兵房二號地段，面積達17.2萬平方英尺。

 

太古地產在金鐘域多利兵房一、二號地段發展起設備完善、規模宏大的綜合商住物業「太古廣場」。整項計劃分兩期進行，耗資逾50億港元，包括2幢高級商廈、3間一流大酒店、豪華公寓及全服務式住宅以及中區最龐大的購物中心，總樓面面積達500萬平方英尺。到九十年代中期，太古廣場相繼落成，旋即成為中區新的商業樞紐。太古透過對金鐘太古廣場一、二期的龐大投資，建立起其在金鐘地區的領導地位，為集團在地產業的發展奠定了堅實的基礎。

 

然而，太古的雄心遠不止此，八十年代末期以來，太古地產又在側魚涌銳意發展，時至今日已初具規模，成為繼金鐘太古廣場之後另一龐大發展計劃。太古對側魚涌一帶的物業情有獨鍾是可以理解的。追溯到一個世紀以前，太古糖廠就在側魚涌糖廠街28號製糖（糖廠街就是以此命名的），難怪太古對這塊發跡之地特別眷戀。不過，太古地產銳意發展側魚涌的另一個重要原因，就是看好該區未來的商業發展潛力。

 

早在八十年代，太古地產已在側魚涌積極收購物業，1992年12月，太古地產以5億港元價格購入糖廠街南華早報大廈，相隔3個月再斥資7.5億港元購入華蘭路22號凸版大廈。至此，太古地產在側魚涌擁有物業已達8幢之多，包括德宏大廈、香港電訊大廈、多盛大廈、和城大廈、常盛大廈、康和大廈，以及南華早報大廈和凸版大廈，總樓面面積接近400萬平方英尺。其中，已完成重建的德宏大廈和多盛大廈已相繼出租，每幢新廈均以行人天橋或通道與其他大廈相連，日後再與太古城連接，整個發展計劃將跨越九七。

 

太古地產總經理詩柏（Stephen Spurr） 表示，太古地產將為這個升格的側魚涌商業城堡建立一個新名字—太古坊。他表示，太古坊管理比之太古廣場亦毫不遜色，其租客將是那些在中環保留一個小型辦公 室，但希望在側魚涌找到一流辦公樓的機構。太古坊鄰近地鐵站利東區海底隧道出口，交通便利，因而極其商業發展潛力。可以預科，1997年之後太古地產將在側魚涌太古城地區建立起其無與匹敵的地產王國。

 

1994年1月，太古與香港中信集團的合作從航空擴展至地產業，兩集團首次在官地拍賣會上聯手，以28.5億港元購入又一村達之路商業地區，各佔50%股權。兩集團計劃斥資50億港元，將該地皮發展成大型商場，總樓面面積達120萬平方英尺。該計劃預計4年內完成，由太古地產擔任發展經理。這項合作無疑將有利於進一步加強兩集團的多方面合作。

 

目前，太古地產已成為香港有數的大型地產集團，據1994年度太古洋行的年報，太古地產擁有的投資工商住宅物業，總面積達912萬平方英尺；其中商業樓宇646萬平方英尺，包括太古廣場一、二座及購物商場，太古城中心，太古城中心三、四座，太古城一至十期商業單位，太古坊德宏大廈及多盛大廈等；工業樓宇183萬平方英尺，包括太古坊和城大廈、康和大廈及常盛大廈；住宅樓宇83萬平方英尺，包括太古廣場曦暹軒和柏舍等。而太古地產發展中或有待發展的投資物業則有243萬平方英尺，包括太古城中心一座、太古坊南華早報大廈、凸版大廈以及又一村新九龍內地段等。換言之，太古地產在未來4年內，投資物業樓面積將高達1,155萬平方英尺，僅次於新鴻基地產和九龍倉而排名第三位。太古地產已成為太古集團的重要收益來源。

太古分拆地產上市 「內地病」待解

http://www.eeo.com.cn/2012/0112/219463.shtml

經濟觀察報 特約記者 周禾眠 記者 廖傑華 太古逆市重啟地產業務分拆上市計劃，並將於1月18日在港交所掛牌交易，股份代碼為其成立年份：1972。和2010年第一次嘗試IPO不同，此次為介紹 上市，即新的太古地產公眾股東皆為原來太古A（00019.HK)和太古B（00087.HK)的股東，分拆上市不涉一分錢集資。

雖未盡如太古管理層的原意，但將地產業務獨立上市，是太古夙願。分拆公告向投資者解釋，分拆的好處為日後有需要時，將可於股本市場籌集資金。

在香港項目已成熟的情況下，太古地產未來的驅動力落眼於內地市場。儘管十年前已進入內地，但過於緩慢的開發節奏讓太古失去了許多機會，如何在內地進一步發展是太古必須面對的問題。

太古相關人士對本報表示，由於現在處於敏感期，不便接受採訪，相關詢問參見公開材料。

分拆上市

在香港，老牌英資財團太古素來是「甲級商業地產」的代名詞，它在港島金鐘站的太古廣場綜合體，有商場、三幢寫字樓和三座五星級酒店，投入使用二十餘年仍歷久彌新，光是此項目估值便達300億港幣。

近年來隨著港股V型反彈，金融地產各鏈條蓬勃，寫字樓租金亦水漲船高，已超越倫敦和東京，為全球最昂貴地區，而在2007年時，香港僅排名第七。

高力國際全球寫字樓動態報告顯示，港島中心的甲級寫字樓月租金已由2010年中的每平方米9.7港元，升至13.8港元。即租用5000平方米辦公室，每月需付7萬港元，一年加上管理費，則需近100萬港元。

2011年9月底，在業績記者會上，太古股份總裁郭鵬對記者表示，太古簽下租約期至少為3年，2012年並非重談價錢的續約高峰期，相信「未來18個月內租金可維持穩健」。

有穩健的租金收入，是太古地產最大的賣點。而太古集團旗下的國泰航空（00293.HK）、貨運和飲料部門，一直是「盈利炸彈」，如2008年時國 泰不敵高油價壓力，嚴重虧損，拖累太古全年盈利倒退78%。此次分拆，太古方面不斷在公開場合強調「地產業務獨立上市為集團一貫目標」，而市場更多解讀 為，沒有航空、貨運和飲料業務「負擔」的太古地產，可以更容易地在資本市場融資。

但太古地產上市之路並不平坦。

太古首次宣佈地產業務獨立上市是在2009年，為了上市，太古特意做了一系列重組，至2010年5月公開招股時，招股書厚達734頁碼。

2010年5月，太古第一次嘗試將地產業務獨立上市時，擬集資208億港元，其中七成，即145億港元將用於償還貸款。集資失敗後，2011年7 月，向新加坡主權基金豐樹集團出售位於九龍的又一城商場，作價188億港元，且悉數以現金支付。出售又一城為香港歷史上金額最大的地產項目交易，而出手闊 綽的買家豐樹集團，則是淡馬錫旗下的地產和資產管理旗艦。

交易完成後，太古派發特別息共45億港元，即交易所獲淨額約為143億港元，賣產效果和上市集資相差不遠。一位里昂證券的地產分析師指出，金額和條件皆合太古管理層胃口，相信這亦是交易從6月底磋商，到7月底即「火速成交」的主要原因。

據2011年半年報，又一城的基本盈利（即售價減去原始成本）為86億港元，而撇除各項營運費用和交易佣金，出售又一城的純利約為6.4億港元。

又一城在地鐵和九廣鐵路交匯點，又毗鄰香港城市大學，可謂地處東九龍中心。本報記者於一個非週末的下午到達又一城，聖誕新年的裝飾仍未拆，商場裡人 流洶湧，一些熱門服裝店和食肆甚至需要排隊付款。有分析師估計，又一城每年租金收入超過12億港元，保守估計淡馬錫每年可有6.4%的基本回報，顯著高於 近期香港商舖2%-3%的租金回報。

內地「病症」

儘管在香港分拆上市，但太古地產的未來在內地。

年報顯示，太古地產的2011年資本開支預算為107億港元，其中九成用於內地四個在建項目。太古地產於香港有150萬平方米的商業物業，但現時已 交付使用的內地物業，僅為15萬平方米。論及潛力，香港已無土地儲備，發展中的內地物業則達70萬平方米。其「當家人」主席白紀圖 （Christopher D. Pratt）多次在公開場合解釋太古的發展計劃時，強調「謹慎是我們的DNA」。但2011年中接受媒體採訪時，白紀圖又坦言，錯過了在內地便宜拿地的黃 金時期，而太古開發的步伐又「相對緩慢」。

太古在內地耕耘十載，卻只有兩個項目入市。

2001年，太古地產受廣州日報報業集團之邀，以一方出地、一方出錢的模式發展廣州太古匯項目。但直到2011年9月24日，廣州「太古匯」才正式開業。

與廣州太古匯如出一轍，上海大中裡項目亦是命運多舛：從2002年拿地，2006年開始拆遷，2010年底拆遷工作才基本結束。

北京三里屯Village項目，是太古地產另一個在內地入市的項目。原定該項目於2007年10月開業，但是由於南北兩區定位差異和高租金預期，招租情況不佳，尤其是北區。最終直到2008年12月，三里屯Village南區才正式開業，而北區已經是陸續上市。

一位不願意透露姓名的美資券商地產分析師認為，太古對內地營商環境不熟悉，作風過於刻板，遲遲拿不到政府批文，讓項目開工遙遙無期，如上海靜安區大 中裡項；其次，太古於內地執行力不足，工程進度屢遭拖延；最後，太古選取的內地合作方本身資金鏈緊張，需要太古扮演「救火隊」的角色。

該人士最後一點，為針對其成都項目的合作方遠洋地產。成都大慈寺的重建項目規劃面積為25萬平方米，預計於2014年分階段落成。項目還處於挖地基 的階段，1月6日遠洋地產便發佈公告稱，將此項目的股權由50%降至19%，以換取太古以股東貸款的方式向合營公司注資2.3億美元。最初選擇與遠洋地產 合作，白紀圖解釋為，太古因航運業務一直和遠洋集團有密切聯繫，而旗下兩家地產公司合作，表面上為「水到渠成的雙贏」。

至於仍在拆遷的上海靜安區大中裡項目，根據太古年報，面積為35萬平方米的綜合體計劃於2015年啟用，但「實際啟用時間需視乎附近地鐵站的興建情況」。

主領此次分拆的高盛，在1月9日發佈的最新研報中亦毫不客氣地給了太古「沽售」評級，並「點名批評」太古內地項目執行力弱，交付日期屢屢推遲，令投資者擔心其未來發展能否重拾正軌。

在項目拖延纏身的煩惱下，最近一件「喜事」為歷經十載的廣州太古匯項目終於去年9月25日開幕。翌日，太古即向市場宣告分拆一事，又「大膽」預計北京頤堤港項目可於2011年底落成，以現時情況看，太古又一次「失約」看好其內地項目的投資者。

太古2011年12月21日宣佈分拆地產業務獨立上市前，股價為93.4元，此後一路走低，截至發稿，太古A徘徊在77元附近。換言之，太古地產在投資者心目中的價錢，應為每股16.4元。

在香港投資者心裡，太古的企業管治為上市公司典範，但內地項目屢屢讓人失望，未來能否借太古地產發力，延續香港的成功故事，仍需時間來證明。

太古分拆 蔡東豪

2012-03-01  NM

股票市場古怪事天天發生，真真假假，大部分財技動作我已沒興趣深入了解。不過最近一個令人費解的企業行動牽涉一間行事正派的藍籌公司，我想知多一點，我說的是今年1月太古（0019）分拆太古地產（1972）上市。

2010 年中，太古曾計劃分拆太古地產，集資逾200億元，做了一大輪功夫，只欠最後一腳，但太古在最後關頭宣布擱置上市，當時提出理由是，對定價不滿意，太古不 願賤賣。那時市況不壞，有其他大型企業成功上市，太古之解釋有點牽強。今次捲土重來，上市形式不同了，太古以介紹形式分拆，不牽涉集資，把太古地產股份分 派予太古股東。太古地產上市後，太古仍持83%權益，10%派予太古公眾股東，7%派予太古大股東凱瑟克家族。即是說，太古地產上市沒集資，是紙上動作， 由一間上市公司變了兩間上市公司。 上市公司進行分拆，主要有四個原因： 一、市場不懂分拆或誤解了公司的真正價值。以和黃（0013）為例子，市場不時傳和黃計劃分拆赫斯基石油獨立上市，原因是和黃是綜合性企業，估值跟資產值 經常出現大折讓，赫斯基作為一間獨立能源公司，或可吸引到更多對資源有興趣的投資者。赫斯基的估值埋藏在和黃眾多資產之中，可能是被低估了，分拆上市，可 釋放赫斯基的估值。 二、獨立融資。這個原因跟第一個有關，又以和黃和赫斯基為例子，赫斯基或者有個別融資需要，作為獨立上市公司，可在股票和債務市場提升知名度，減低融資成 本。 三、有需要從母公司剝離。最經典的例子是上世紀末美國綜合食品集團把煙草業務分拆上市，不少投資者因道德理由，不能或不願投資煙草業務，把煙草業務分拆上 市，可把業務分清楚，由投資者自行選擇。

四、離離合合。綜合企業講潮流，一時流行，一時不流行，流行的時候管理層 大談協同效應，一加一等於三，不同業務互相扶持，不流行的時候改口簡約是美。 把分拆太古地產的個案套進以上四個例子，好像格格不入。太古一向是備受投資者擁戴的優質藍籌，估值之高是綜合企業之冠，股價相對資產值折讓不高。太古地產 埋藏在太古之中，估值隨時有賺冇蝕，分拆之後能獲取更高估值的原因不大站得住腳。 高盛剛剛為太古地產做了一份三十頁紙的研究報告，巨細無遺地分析太古地產的前景，投資級別是中性（Neutral），即係無意見。太古地產逾七成收入來自 香港的收租和酒店業務，穩陣過穩陣，地產發展項目不多，大部分是現有項目的延伸，內地佔收入不足兩成，驚喜和風險同是有限。報告刊出當日太古地產股價是 19.3元，高盛的一年目標價是20元，這種投行報告真搞笑，明顯的是分析員不大願意下注，一定要寫又不知怎寫，唯有寫完等於無寫。

作 為太古旗下其中一項業務，我看不到太古地產有什麼蝕底的地方；換句話說，太古地產作為一間獨立上市公司，沒有明顯的新增好處。太古的形象一向非常好，太古 地產旗下的商廈、商場、酒店管理可能是香港地產商中管理得最出色，市民清楚看得到，不存在價值被隱藏的問題。太古地產可獨立融資這理由也不大成立，太古地 產大型發展項目不多，融資需要有限，況且以太古的實力，銀行爭住借錢。 講來講去，太古為什麼要分拆？太古並不是慣玩財技的公司，管理層偏向保守，這麼大的動作不會是貪得意，必有後着。以太古的正派作風，後着不似是一些騙小股 東的行為，我傾向相信這是太古大股東凱瑟克家族的財務安排。

太古地產市值1100億元，凱瑟克家族直接持股市值近 100億元，把這部分在市場出售，可套現可觀金額，但不影響太古持股，也不會被市場視為看淡太古地產前景。相反，太古不分拆太古地產，凱瑟克家族想套現， 唯有出售太古股份，形象上不討好。這一招以介紹形式分拆上市，為凱瑟克家族製造有體面的套現機會。太古多年來沒有大舉投資中港地產，可能反映了凱瑟克家族 對中港地產業務長遠的看法。

蔡東豪 Tony Tsoi
現任上市公司精電國際行政總裁，他曾任職投資銀行，在《信報》以筆名原復生撰寫財經專欄，對投資及求知有無限渴求，習慣早上四時起床寫作找樂趣。

聊天室選股（2）：# 1972 太古地產 港股博弈

http://clcheung.wordpress.com/2012/01/25/%E8%81%8A%E5%A4%A9%E5%AE%A4%E9%81%B8%E8%82%A1%EF%BC%882%EF%BC%89%EF%BC%9A-1972-%E5%A4%AA%E5%8F%A4%E5%9C%B0%E7%94%A2/

 

太古地產上星期以介紹形式上市，收市報17.32港元，較公司截至六月底止每股帳面資產淨值29.3港元，折讓41%。

 

 

海通國際證券中國業務部副總裁郭家耀指出，以太古 A 這次 10 派 7 股太地，而太古 A 在 1 月 4 日除淨股價跌 13.1 元計，當時市場認定的太地作價為 18.71 元，再加上月初至今港股與香港地產股普遍已累積一定升幅，上述 18.71 元參考價或應再加 10% 溢價，相信太地或可見 20.58 元。豐盛金融資產管理董事黃國英表示，除了參考月初太古除淨得出的太地理論價 18.71 元外，應再考慮太地資產淨值約 30 元 (根據太古不久前向投資者提供資料及太地招股書，太地去年 6 月底每股經調整的備忘有形資產淨值為 29.2 元) ，以及其他香港收租股現約較資產淨值折讓幅度，以此推算，太地股價應約達 18-20 元。至於里昂證券則在昨天發報告，預測太地掛牌初期股價或介乎 17-18 元，年底目標價則為 21.5 元。

 

 

黃國英指出，太地以介紹形式上市，除了已承諾半年不會減持、持有太地 82% 的太古外，太地的少數股東基本上是太古股東，當中包括不少只可持有恒指或大摩指數等指數成分股的基金，這批基金勢要沽出獲派的太地，對太地短期股價構成技術壓力；長遠來說，太地前景不俗，與除淨後股價曾進一步調整的太古，目前均可持有。

 

 

林少陽出報告指出，從表面數據看，太古地產的資產淨值折讓較大，或有較佳的潛在上升空間。然而，每家上市公司的帳面值計算基準，有所不同。我們不妨用他們最新的上半年基礎股東資佔溢利，計算其股本回報率，看看他們的資產淨值相對是高估了，還是低估了。

 

 在扣除物業重估增值部份後，太地、九倉及希慎三家公司去年上半年的基礎股東應佔溢利，分別為27億港元、33億港元及6.63億港元，或以年率計算，全年基礎溢利約54億港元、66億港元及13.3億港元，股本回報年率分別為3.1%、3.5%及2.9%。 由於希慎的核心資產希慎廣場於期內重建，並未能為集團帶來收益，其較低的股本回報率，只是因為期內資產未能全面產生現金回報而已。

 

 依此推論，我們認為太古地產的資產淨值，在三家公司之中，可能是稍為被高估的一家，其較高的資產淨值折讓，可能反映其較為進取的資產估值。

 

 在三家公司之中，我們認為現價估值差距合理，現價買入太古地產，未必一定跑贏其餘兩家包租公。不過，太古地產的管理層質素較佳，加上施懷雅家族主要收入，來自太古(19)的利息收入，而太古的主要收入來源，將來自太古地產的派息。我們相信太古地產，將繼續維持較高的派息比率，以維持太古目前的高息政策。

 

 

以太古通告計：緊接於分拆完成後，公司的公眾持股量約為 10.28%。即是601M股。

 

頭3日交投：51.7, 42.8, 24.1 M股，共118.6M，佔流通股數19.7 %。上市3日收市前均可見明顯波動，應該是有指數基金被動清貨有關。

 

 

近日匯豐及一眾地產股已上升不少，可能是有「需要」吧。太古地產相對是落後，被動清貨應該接近完成階段，希望今後股價有預期表現。

 

（筆者持有# 1972 太古地產）

偏遠的太古城 人在中環

http://manincentral.blogspot.hk/2012/07/blog-post_25.html
呢個有關打風既小故事，我記得以前寫過架啦。當日呢件事，曾經讓我發過一場好大既脾氣，但同時亦讓我學到更多。

應該大約係四、五年前，同樣係一個準備掛八號風球既下午。同事們響朝早返工既時候，早就「收到風」個風球似乎真係會有料到。包括我自己在內，個心早就唔響office裡面，每隔幾分鐘就響電腦reload天文台個網頁，留意住幾時會掛八號。

記得大概係下晝三點左右，天文台就發出左「八號預警」，宣報將會響兩個鐘頭之後會掛八號風球。我響房間裡面，聽到外面同事既一片「歡呼聲」。

我既公司屬於服務行業，同客人簽訂左服務合約：我地如果響天文台仍未正式掛八號風球之前，私自停止對客人既服務，客人係有權告我地違約。然而我亦都清楚，八號預警一出，九成九既客人都會選擇飛番屋企啦，仲有邊個咁得閒響呢個時候call你要service？

做生意要講誠信，總唔可以「估」班客人唔搵你，就私自違反合約提早收工掛？然而響「預警」發出之後，當時仲響度做既Kelly同我就決定，跟隨天文台建 議，放果啲住得比較遠既同事返屋企先，住響市區同地鐵沿線既同事就留守office直至兩個鐘後，八號波正式掛先離開，萬一真係有客響呢兩個小時內 call in，都唔會provide唔到service。

問題就係咁樣出現。天文台發出「八號預警」既原意，係希望打工仔分批咁離開，唔會響同一刻一齊放工搞到交通大混亂。原意係好。佢地suggest僱主應該 先放住響偏遠地區既同事離開，其實亦好合理。但係，點樣先算係偏遠地區？係咪一定住離島先叫做偏遠地區？一個同事要轉三程車先返到屋企又算唔算偏遠？

當日我既諗法係咁既，反正呢段時間，唔會有太多客人call in，我就盡量唔留咁多人響office啦，總之夠人應付就算。天真既我以為咁樣應該有「最多」既同事「受惠」，但結果係，被要求留多兩個鐘既同事，向我 大發雷霆，認為我妄顧佢地安全，為左「賺多一單半單」生意要佢地冒生命危險芸芸。

最記得當時有位情緒失控既年輕女同事鬧我：「我都住響偏遠地區架！你知唔知由中環返太古城，要搭好多個站架！」

*****

星期一既下午，當天文台宣報，預計會響下午五點至八點之間掛八號既時候，呢件「舊事」既畫面忽然又響我腦袋裡面閃過。

當年果件事，我事後去諗，自然明白同事向我「怒吼」，怨我唔俾佢響掛八號前兩個鐘頭就閃，真正原因並唔係覺得我妄顧佢既人生安全。令佢不滿既，其實係我 「不公平」既處理。點解我隔離果個同事可以早走，而偏偏我就要留守到最後？莫非佢真係天真到覺得住響太古城真係算得上係「偏遠地區」？當然唔係啦。令佢憤 怒既，係覺得我呢個老細「唔公道」，同「偏心」。當然，果一刻我以為自己既決定係「合情合理」，而且盡可能讓最多同事能夠「受惠」，但所謂「公道」與否， 當你有自身既利益牽涉其中既時候，就只會各說自己既道理。

呢件事俾我既教訓同記憶都好深，自此之後，我亦經常提醒自己做決定既時候要諗清楚一啲。好多時候，響自己既角度睇以為冇問題，但即使係合情會理既決定，亦同樣會引起無限既矛盾。

果一次之後，我發左一次好大既脾氣，讓同事們都嚇親。我響打風之後果日就落左order，以後我話之你住響火星都好，總之天文台一日唔official掛個八號風球出黎，大家都唔駛旨意有得走。

同事收到我呢個「憤怒」既order，當然好唔高興。除左暗地鬧我仆街之外，佢地私底下響搵，當日究竟係邊個同事「咁唔識做」激嬲左老細，搞到全公司陪佢 地一齊受罪。我冇公開當日邊個同我發瀾渣，但同事們自然估到，必然係當日「被遲放」既其中一個(或多個)同事所為。於是乎所引致既結果係，早走果班同事， 同當日「遲走」既果班同事出現左啲完全冇必要既誤會的芥蒂，一切都只係由一個八號風球開始。

*****

對於呢件事，我既九流處理引發左公司既一場小風波，對我黎講係個極深刻既教訓。後來呢件事，都係靠Kelly週圍拍膊頭擺平。之後Kelly諗左個方法出 黎，每次風季來臨之前，HR都會發email俾同事，聲稱公司為左能「更有效」地安排惡劣天氣時既工作人手，請佢地如果認為自己係住響偏遠地區，當天文台 發出兩小時「八號預警」既時候，需要提前放工的話，請預先同HR登記。登記左既同事，當真係有天文台預警出現既時候，就可以先行放工離開。

結果係點？太古城只會響情緒失控既時候先會忽然變成偏遠地區。事實上，我覺得呢個方法其實有啲卑鄙，事關我好清楚，響無風無雨既日子，跟本唔會有人願意做第一個自稱「住得遠，要早走」既同事。幾年下來，預先「登記」既人數，依然係零。

星期一既下午，我望見一班等待天文台掛八號先走得既同事，心裡面總覺得有點點歉疚。

留意太古、渣打 艾薩

2012-10-11 NM

本欄投資組合將有以下變動，買賣 以本週三（10/10）收市價計算。沽出：15,000股太古地產買入：20,000股葉氏化工八月份，太古大股東施懷雅家族罕有沽出手頭股份，令人非常 驚訝。怎料上週又再沽出手頭約百分之七太古地產股份。太古地產在今年初分拆上市，並發行股份予太古投資者以股代息，設有禁售期。大股東透過太古持有太古地 產八成三股份，我們可以看見為何他們欲清理業務。不過市場流言滿天飛，記者們多數相信一些可疑的原因，但未必是真確的。誰來接貨？ 我同意施 懷雅家族應該在八月份時一次過賣掉股份，不過有投資者會認為他們希望等待股價再升而獲利。這或許正確，但我認為他們不想一次過沽貨是因為怕影響股價表現。 這股票已由上市時的十六元，升至二十四元。我的疑問是由誰來接貨？為什麼他們不在太古地產上市時，以更平的價錢買入？事實上，太古地產的業務一直沒變，假 如當初大家有細心睇其招股文件，就會發現太地無論在中國或者香港都會成為贏家，何況股價在十六元時，有約五成折讓。不過，當同時持有太古B及太古地產，就 變得重複。假如你把太古地產、國泰及香港飛機工程的市場價值計算在內，太古B就相當便宜。太古債少，其資產負債是有史以來最健康。我相信太古將有巨大的架 構重組，包括國泰及中航的整合，港機私有化，下一步或將售予由國泰及中航整合而來的公司，這些都會提升太古的價值。無論如何，我選擇沽出太古地產，而繼續 持有太古B。它已跑贏了組合中原本有的股票。我將收起現金，期待其他機會。 看緊渣打或有併購 我說要睇緊渣打（2888），並 不是鼓勵大家買這股票，而是我相信這公司將會有些收購動作。淡馬錫持有的一成八股份，並不能在市場拋售或配售予投資者。總值一百一十億美金，太多了，這會 令渣打股價下跌。取而代之的是，要找一個善意買家於合理價買入這批股份。工行（1398）和建行（939）正在尋找海外併購機會，但我們持有的農行，也是 理想的買家。它沒有在海外做過買賣，有相對企理的資產負債表，即使撥備並非準確。它與渣打早有些合作關係，包括互相持有對方些少股票。作為中國第四大銀 行，它絕對有能力維持渣打在香港的發鈔銀行地位。假如全面收購，作價每股兩百元，收購的總數將達六百億美金，或須以換股方式進行。不過，農行股票必須升至 四元，才能令淡馬錫或其他渣打股東接受換股方案。淡馬錫還要繼續持有渣打一段日子直至它能夠沽售之前。那時候，內地銀行的問題或已解決，股價將隨之上升。 這對農行來說，是一份大禮，因為渣打是全球最好的銀行之一。很多獨立銀行面對成本上升，激烈競爭，更高的資本需求，而投資銀行收入卻減少。渣打只是在香港 管理得好，並非全球最好，但市賬率一點五倍，比其他西方銀行高兩倍，我認為價錢並不特別吸引。祝君好運！艾 薩[email protected] 艾薩 Tony Measor的好友及舊同事，本身是特許會計師，有逾三十年投資實戰經驗，現於力寶證券負責管理私人客戶的投資戶口，並在Quamnet撰寫艾薩日誌。其管理的環球投資組合，在91-00年間增長達十四倍。讀者對港股有任何疑問，歡迎致電郵本刊，中英亦可。

ZZ：太古系 200年低調 信璞上海

http://blog.sina.com.cn/s/blog_a3453d2201018iik.html
2010年06月13日 13:35英才 文|羅聲

太古集團旗下最知名的產業之一——太古地產，於2010年5月3日公開招股。這家香港老牌地產商已是第二次計劃上市。早在33年前，剛成立5年的太古地產就在香港和倫敦兩地證券交易所上市交易。1984年，在資本市場持續低迷的時候，母公司太古集團將其私有化。如今，事隔26年後重新計劃上市，太古地產吸引了不少目光。

遺憾的是，由於恰逢全球股市大跌、中國內地銀根收緊、地產行業前景不明，太古地產在其全球路演和公開配售中，遭到了冷遇，機構投資者的認購額不足。在刊發招股章程4天后，太古集團宣佈取消太古地產的分拆上市計劃。

對於此種冷遇，太古集團或許並不會太在意。近200年來，這家老牌英資家族企業一向保守、低調，很少跟風炒熱。

太古與怡和、和記、會德豐曾被併稱為「香港四大洋行」。20世紀80年代前，這四家洋行的主人都是英國人，分屬於施懷雅家族、凱瑟克家族、祈德家族與馬登家族。

此後，和記與會德豐先後被李嘉誠與包玉剛收購，怡和則在把註冊地遷往百慕大後，在香港的影響力逐漸式微。只有施懷雅家族的太古集團依舊沿著既有的軌道發展。

今天的太古集團，旗下產業包括航運、航空、地產、交通運輸、冷藏、貿易及實業、保險、農業、零售……其中，僅在香港上市的公司總市值就超過2000億港元。而太古系非上市公司的規模，連業內分析師也搞不清，有香港分析師表示：「龐大的太古系究竟多大，估計只有其家族嫡系能說清楚。」

中國根基

「香港地方太小，家族事業的重點只能放在上海。」

時間回溯到200年前，太古的創始人約翰·施懷雅是英國約克郡一個羊毛貿易商的後代。18世紀90年代，隨著美洲新大陸的崛起，英國的羊毛行業面臨著從美洲進口的廉價棉花帶來的競爭壓力，不少羊毛商人宣佈破產，約翰·施懷雅的祖父和父親也不例外。

1816年，23歲的約翰·施懷雅在英格蘭西北部著名港口城市利物浦開了一家小小的紡織廠，經營羊毛紡織業務的同時，還在英國與西印度群島、美國之間做進出口貿易，生意不錯。1832年，公司名稱改為約翰·施懷雅父子公司——今天太古集團在英國的母公司仍然叫這個名字。

1847年，約翰·施懷雅去世。家族生意由其兩個兒子約翰·撒繆爾·施懷雅和威廉·哈德遜·施懷雅打理。當時年僅22歲的約翰很有經商天賦，接手公司短短數年，就成功地將家族生意國際化——在美國阿肯色州和澳大利亞墨爾本設立了分公司。

1861年，美國內戰爆發，施懷雅父子公司的棉花貿易受到了沉重打擊。於是，施懷雅兄弟開始轉向對華貿易，做起了歐洲和遠東之間的茶葉、絲綢和紡織品的進出口生意。

第一次到上海，撒繆爾就發現長江流域的航運業務很有發展前途——當時長江是西方與中國內陸通商的唯一通道。恰在此時，一位利物浦造船工程師阿爾弗雷德·霍特找到施懷雅兄弟。霍特設計了一種新式汽船，航速快且耗油少。他建議施懷雅兄弟用這種船運輸往來於利物浦與遠東之間的貨物。撒繆爾果斷答應下來，投資了霍特朋友的「藍煙囪」輪船公司。

此後，施懷雅兄弟又在上海收購了瀕臨破產的布魯爾洋行，在此基礎上成立了「巴特菲爾德與施懷雅公司」(中文名即為「太古洋行」)和太古輪船公司，控制了舊中國的長江航運。很快，太古輪船公司開闢了遠東的海參崴、日本、菲律賓、馬來亞、印尼、泰國的航線，加上原有的歐、美、澳各洲航線，很快成為全球最大的航運公司之一。

1870年，太古洋行在香港開設分行。英殖民地的環境讓它如魚得水，太古很快成為香港的四大洋行之一。此後的一個多世紀，香港始終是太古集團最重要的業務地。

約翰·撒繆爾·施懷雅極為看重中國市場。在他看來，雖然香港與上海都可成為溝通世界的紐帶，但香港只能輻射到南中國的兩廣，而上海則差不多可以覆蓋整個中國。去世前，他對兩個兒子說：「香港地方太小，家族事業的重點只能放在上海。」

據說，「太古」這個中文名字也是約翰取的。每到年節，中國人家喜歡在門上貼「大吉」二字，撒繆爾看到後，認為這兩個字肯定是中國人都喜歡的，於是決定將它作為公司的中文名字。沒想到，因為筆誤，「大吉」變成了「太古」，倒暗合了「規模龐大、歷史悠久」之意。

慢功細活

只做長期投資是太古一向的傳統。施懷雅家族現任繼承人說：「考慮一個項目的時候，我要看50年。」

業界對香港四大洋行曾有過這樣的評價：怡和鋒芒最露，和記積極進取，會德豐內訌頻起，而太古則內斂保守，是埋頭做事的典型。

以太古地產為例。這家1972年成立的地產公司，做的第一個大項目就是香港太古城。太古城於1976年開始首期銷售，此後短短5年間，價格上漲了6倍。至今，太古城已有30多年樓齡，樓價卻能保持與周邊的新盤不相上下。

如此受投資者青睞，除了獨一無二的地理位置，太古城過硬的配套設施、優質高端的物業服務也是重要原因。有香港地產分析師表示：「香港再也找不到第二個太古城。」

太古地產在香港總共只有三四個核心項目，這些項目一般都是只租不售、長期持有。這讓太古能夠更好地對項目周邊的環境做投資和提升。它往往在剛開始建造一個項目的同時，已經考慮好這個區域在5年、10年後需要什麼樣的購物廣場了。

習慣「慢功出細活」的太古，在香港商界顯得有點另類。20世紀90年代，中國內地的地產行業逐漸升溫，恆基、恆隆、新世界、新鴻基等香港地產商紛紛來到內地投資，但太古地產遲遲不動。直到2001年，它才在廣州開發了第一個商業地產項目——「太古匯」，此項目歷時10年，到今年1月才封頂。

「在香港，我們花了30年成就了今天的太古地產，所以我們會看北京、看上海的未來10年、20年。我們不想在兩年裡投資二三十個城市，這太有野心了。有時太急就難以保證品質。建一座大樓很容易，但要使它變成一個成功的項目，取決於最後人們如何使用它。」太古地產中國區常務總裁安格里這樣說。

只做長期投資是太古一向的傳統。施懷雅家族第六代繼承人更加秉承、發揚父輩的長遠眼光：「考慮一個項目的時候，我要看50年。」

 

財富漣漪

施懷雅家族很少進入陌生領域。太古集團今天的龐大產業群，往往都是一環套一環衍生來的。

保守風格的另一個體現是，施懷雅家族不相信「商者無域」，它很少進入完全陌生的領域。太古集團今天的龐大產業群，往往都是一環套一環衍生出來的。

當太古輪船公司的規模日益擴大時，它需要自設維修設施。由於香港是個優良的深水港，是理想的修船地點，因此太古於1900年在香港東區魚湧買下一塊地，興建太古船塢。

1972年，原先位於魚湧的太古船塢關閉，太古與黃埔船塢聯合創辦香港聯合船塢有限公司，投資2.5億港元，轉而在青衣興建了新型現代化造船廠。此時，香港的地產業逐漸興盛，太古船塢舊址上的大片土地就成了集團發展房地產業的現成資源。

早在1872年，約翰·撒繆爾·施懷雅就看好空中航運。在他看來，空中航運與海運都是世界貿易逐漸繁榮後的受益產業，而隨著時代的發展，空中航運的前景更為廣闊。

然而，直到76年後，撒繆爾的這一想法才得以如願。1948年，香港空難頻繁，剛剛成立兩年的國泰航空陷入危機，施懷雅家族趁機購入其45%的股權。經過數十年的發展，今天的國泰航空已經成為香港的航空業霸主。

隨著航空業務的蓬勃發展，太古開始將業務拓展到與航空業相關的一系列領域，包括地勤服務、機場保安以及機艙膳食等。

1947年，借助太古船塢豐富的工程技術資源，太古集團成立了太平洋飛機維修有限公司；1960年，該公司與怡和飛機維修公司合併，組成香港飛機工程有限公司。該公司以啟德機場為基地，為國泰航空的機隊以及其它往來香港的班機提供維修、保養、翻新、改裝以及各種支援服務，並擔任啟德機場的地面設備保養工作。

20世紀70年代中，太古又聯合怡和、和黃、九龍倉合資創辦香港空運貨站有限公司，太古佔三成股權。

此外，太古還先後創辦了太古航空食品供應公司、國泰航空飲食服務有限公司，香港機場服務有限公司及航空護衛服務公司等。其中，啟德機場所有班機上的飛機餐，有3/4由太古航空食品供應公司提供。

政商合作

中英聯合聲明發表後，太古集團兩次巨資拍得香港土地，以實際行動表明對香港經濟的信心。

2003年9月，時任香港太古集團CEO的何禮泰在為香港大學所做的講演中說道，在中國做生意既不需要「本地合作夥伴」，也無須過分將精力放在「搞關係」上，甚至不需要遵循所謂的「潛規則」，只要按照規矩辦事，在中國做生意也是可以賺錢的。

不過，何禮泰的話可能並不是太古生意經的全部。至少，太古在香港一向很注意與港府的關係。

早在設立香港分行之初，約翰·撒繆爾·施懷雅就僱用了一位深諳國情的廣州商人莫仕揚作為買辦。此時，莫仕揚已在香港經商10年，與各國商人交際甚廣，精通英語。他建議撒繆爾在與港府的關係上多下功夫。此後，凡是港督重視的公益慈善事業，太古都會表示支持；只要港府的政策不嚴重損害太古利益，太古總是投贊成票。

這種感情投資，在數十年後獲得了巨大的回報。

在國泰與港龍的競爭中，香港財政司於1985年頒佈了一項政策：一條航線由一家航空公司經營，先獲空運牌照局發牌的一家將擁有所指定航線的經營資格。而此時，大部分利潤高、容量大的航線牌照早已由國泰航空獲得，此政策令港龍航空只能去經營那些利潤極低的航線。20年後，港龍最終被國泰收購，成為後者的全資附屬公司。

時任香港財政司的彭勵治爵士此前曾任太古集團及國泰航空主席多年。1986年退休後，他又重新擔任太古集團董事。事實上，太古集團的高層中，有很多人曾擔任過港英行政局或立法局議員。

1984年中英聯合聲明發表前後，很多洋行紛紛將註冊地或實際業務重心遷出香港。太古集團卻反其道而行之，更緊密地與中資企業合作，表現出了對港府的絕對支持。

在中英聯合聲明簽署不久，太古在拍賣會上以7.03億港元價格，投得面積達11萬多平方英呎的金鐘域多利兵房一號地段。一年後，再以10.05億港元價格，擊退新世界發展、新鴻基地產、長江實業、南豐等集團，投得面積更大的金鐘域多利兵房二號地段，以實際行動表明對香港經濟的信心。

現任太古集團名譽主席艾德里安·施懷雅是家族第五代繼承人。目前，施懷雅家族的大部分成員仍居住在約克郡等地，從小接受標準的英國式貴族教育，其男性成員均擁有英王授予的爵士銜位。

來源：http://finance.ifeng.com/hk/gs/20100613/2311935.shtml

閒聊太古地產（連載1）______坐地收錢

http://xueqiu.com/6103044983/23646182
2012年1月18日，太古集團分拆的的太古地產（01972）正式在聯交所掛牌買賣。太古地產作為一家老牌的商業地產公司開始了獨自的資本市場之旅。

商業地產，百度百科對商業地產的解釋是：商業地產廣義上通常指用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閒等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別於普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產範疇，也可以單列。國外用的比較多的詞彙是零售地產的概念。泛指用於零售業的地產形式，是狹義的商業地產。

太古地產的生意沒有脫離以上定義的範圍，說白了就3個生意：1、我蓋房，然後租出去，坐地收錢；2、我蓋房讓後賣出去，一次性獲得利潤；3、既然大家都來租我的房，證明我的房子還是蠻有人氣的，我就自己在我的房子裡開個買賣或者找個合作夥伴來一起開個買賣，太古地產目前針對這種模式進行酒店經營，後文會有提及。

那就讓我們來看看，第一個生意，也是太古最拿手的，最賺錢的，最為依靠的收入來源——坐地收錢。

先讓我們來看一張圖：

查看原圖上圖是3年內，太古地產營業收入的組成情況。其中的物業投資就是坐地收錢，其主要來源就是租金。可以看出物業投資部分一直是太古地產的主業，也是收入的貢獻大頭。2012年太古地產向豐樹產業（淡馬錫的地產業務）出售了香港的太古又一城項目，使物業投資佔收入總額下降了25.37個百分點。但考慮到又一城出售意願其實在2011年已經談妥，而2011年又是太古地產上市的關鍵之年，所以不排除為了上市所做的戰略安排。而坐地收錢仍會是太古地產的支柱業務。

而為了進一步瞭解這一太古地產的支柱業務，讓我們來看看太古地產的坐地收錢到底有什麼樣的結構，未來是否可以提供穩定發展的業績呢？

仍然是看圖說話，讓我們來看看太古的物業投資主要所持有的物業品種：

查看原圖2012年太古地產坐地收錢一共收到房租91.23億港元，同比上漲5.46%。而這91.23億的房租中，辦公樓租金和零售物業租金一共佔到了95.17%的比重。從2010年以來的數據也可以看出，辦公樓和零售物業一直是房租中的大頭。這兩項的開支情況直接影響的太古地產的業績。

那神馬叫做辦公樓，神馬歸到零售物業呢？

簡要的說，你在一個寫字樓裡上班，下班後去旁邊的樓裡面吃飯、買東西，上班的樓就是辦公樓，而吃喝玩樂的就是零售物業。太古的辦公樓組合主要是太古廣場、太古城中心、太古坊辦公樓、港島東中心等。而零售物業組合則是太古城中心購物商場、東倉城名店會等。

從地域上看太古地產目前所持有的物業主要還是集中在香港和內地，如下圖：

查看原圖那麼下一個問題就來了，太古地產坐地收錢的生意是否可以保持穩定增長呢？

很多人認為坐地收錢這個生意想要增長主要看租金是否可以保持穩定增長。但我覺的，如何確保你的租金上漲才是關鍵。因此我對於太古地產業績能否穩定增長的看法主要取決於2點，1是有沒有更多的新項目開盤，以提供更多的收入來源；2是最為關鍵的租用率是否可以保持較高水準。只要你的項目足夠好，租用率足夠高，你就擁有租金的定價權。單純的討論租金問題是過於片面的。

為了讓我們更好的分析以上兩個關鍵點，先讓我們來看看，香港和內地市場對於太古地產總體租金收入的貢獻。

查看原圖從上圖可以看出，從辦公樓的租金來看，香港市場在了絕對的地位，而零售物業市場香港和內地基本一致。

那就先讓我們看看香港的辦公樓市場的情況：

查看原圖上圖來自於太古地產2012年年報，從這個統計可以看出，香港市場的租用率很高，最低也為97%，盈利能力良好。而租用香港辦公樓的企業由金融業居多，如韓國外換銀行、Bank of Japan、Erste Group Bank、金英證券、大都會人壽、中信銀行（國際）、蘇格蘭皇家銀行、皇家太陽聯合保險集團以及香港聯交所。其他的知名企業包括：麥當勞、尼康、諾基亞、北京保利國際拍賣行、聯想等。租用太古所持物業的基本都是較為知名的公司，基本屬於租金支付能力高，合約履行情況良好那類，沒有國內很多那種1個老闆1個秘書外加1個辦事員的皮包公司。當然由於金融公司佔了的租戶的一定比例，所以世界經濟復甦的情況直接決定了太古地產的辦公樓業務是否可以穩定發展的關鍵。而對經濟復甦的判斷則基本屬於仁者見仁的了。你要看好世界經濟復甦，看好香港在亞洲金融世界的地位，那麼就可以關注一下這家老牌的地產商了。
閒篇不扯了，讓我們再看下圖：

查看原圖這是香港市場辦公樓的續租情況，可以看到2013年和2014年到期率均不超過20%，表示一般考慮到太古地產所持物業的特殊位置，續租率是很高的。

辦公樓情況基本是這樣了，那另一個收入來源，零售物業的情況呢？

那就讓咱們look at here：
查看原圖這個租用率就更高了，達到了100%，沒啥可多說的了。由於太古地產在開發時的考慮，太古廣場購物商城是和上面的太古廣場配套開放的，就是辦公樓和零售物業的結合。太古廣場可以向購物商城提供穩定的客源。其中有租戶較為有名的有連卡佛、Burberry旗艦店、The Beauty Gallery（這個似乎是個美容品牌，大老爺們不太瞭解）。

與辦公樓業務收經濟環境影響較為緊密不同的是，零售物業端對此相對來說就沒有那麼密切了，用老百姓的話就是：啥時候都有有錢銀。尤其考慮到香港依靠著內地這個市場，作為亞洲購物天堂的香港仍然具有不可小視潛力。

查看原圖租約期滿情況和辦公樓差不多，主要到期集中在2015年及以後，屆時的續租情況仍和當時的經濟環境關係較大，無法預測，但是13年和14年情況穩定。

由於內地的零售物業在2012年也貢獻了11.79億港元的收入，再讓我們看看內地的情況。

查看原圖內地的零售物業主要集中在廣州和北京，其中最為有名的就是三里屯VILLAGE。其中入住的商業品牌最為著名的莫過於近期雪球上大火的蘋果了。但是從太古公司2012年年報上看，公司對於廣州太古匯和北京頤堤港項目的是比較看重的。因為三里屯VILLAGE嚴格意義上只能歸入到零售物業，而廣州太古匯和頤堤港更加符合太古地產傳統的商業地產開發模式，就是太古廣場的模式——辦公樓和零售業務結合，形成一個區域性的商務、購物、休閒娛樂的中心。同時兩個項目都配套了太古地產酒店業務（三里屯VILLAGE也有，但是屬於後期加上的），頤堤港是東隅，而廣州太古匯則更加高端，直接和東方文華酒店管理集團合作，直接將定位指向了高端人群。

但從目前內地這三個項目的運行看，三里屯VILLAGE基本進入成熟期，周邊商圈已經形成並且較為穩定，和相鄰的三里屯SOHO相比有一定的優勢。而頤堤港的定位於北京的朝陽、望京及順義區，從周邊來看，像頤堤港這樣集辦公+零售這樣的商業地產，周邊尚沒有同級別的競爭對手，太古2012年年報顯示，頤堤港辦公樓出租率已達95%，其中不乏戴姆勒、雀巢、阿爾斯通這樣的大公司。而寄予厚望的太古匯則沒有頤堤港這樣好的環境，2012年珠江新城落成，讓周邊的辦公樓供給量上升，因此租金的定價權就沒有北京、香港那麼強，出租率只有79%，其中包括匯豐銀行等大租戶，但是東方文華酒店將於2013年1月正式開業，將是對廣州太古匯周邊業態的重要補充，太古地產公司也對2013年的出租率保持樂觀。具體情況仍需要在2013年中報時再做考察。

以上的幾張圖表說明了2個關鍵點中的一個，太古地產的房子還是有很多企業願意租的，根本原因就是地段好，這個條件無論是商業地產還是住宅地產最為關鍵最為首要的因素。

其次就是太古的商業地產經營模式，現在基本形成了辦公樓+零售+商務酒店的一套模式。

那下面就讓我們來看看第二個關鍵點，既然有人願意來租太古的房子，那麼太古有足夠的房子來租嗎？

看下面這張圖表：
查看原圖上圖是太古地產2012年與2011年比新增物業地產的面積的區域佔比。我們可以很清楚的看到太古的大本營香港的增速很低，只有0.7％，而內地增加了27.66％，表明太古地產的業務開始向由香港本地向內地傾斜。
查看原圖上圖我們可以看到，2013年至2016年，成都大慈寺項目和上海大中裡項目將陸續投入，而者兩個項目的投資面積僅次於廣州太古匯項目，遠遠超過了北京的三里屯VILLAGE和頤堤港。
查看原圖上圖可以看出成都和上海項目的規模之大，並且兩個項目太古地產都聯手了內地的遠洋地產共同開發，以彌補自身不善與內地政府和相關部門打交道這一弱點，將重點放在了自身擅長的項目管理上。

可以看到在2013年至2016年，太古地產在內地的物業投資面積將比現在擴大將近一倍。這也說明太古地產將準備足夠多的房子來迎接租客。

現在1是租客們都很喜歡租太古的房子，2是太古也將有足夠的房子來出租。現在只剩下一個關鍵問題了：會有足夠的租客嗎？

從上面的分析中我們看到，太古地產的戰略重心已經向內地轉移，主要的資金也都投向了內地。因此，是否會有足夠租客的問題更多的是投資者是否繼續看好中國經濟，中國經濟是否可以繼續健康穩定的發展，是否可以繼續吸引優秀的外國企業在上海、廣州、成都設立分公司，是否國內可以誕生諸如聯想這樣的優秀企業來租太古的房子。一切的關鍵都依靠這中國，這個世界第二大經濟體是否可以繼續保持活力。而這個問題則有些大了，因為中國經濟的發展涉及的問題太多，太廣，本人無法給予解釋。但是可以看出的是，太古，這個歷經了2次世界大戰洗禮的老牌英資洋行似乎是很看好中國經濟的繼續發展，並且切切實實的投下了不少真金白銀。

歷史無法證明未來，歷史只能說明過去。從太古地產過往的物業管理水平看，但凡經營的物業都會取的持續穩定的租金回報。包括賣掉的香港又一城項目其實也是有著相當出色的盈利能力的，賣給豐樹產業也是溢價出售的。所以從歷史經驗看，似乎廣州、成都以及上海項目都有著光明的前景，而一旦這些項目可以達到預期，那麼目前太古地產的估值顯然就是相當具有吸引力的，太古地產也是算是一個標標準准的價值成長股的坯子。何況太古地產目前的股息政策是股東應享利潤的50％用於支付股息。無論從成長還是派息太古地產都相當惹人喜愛。

但是回到那句話：歷史只能說明過去，歷史無法證明未來。未來，包括中國經濟在內都充滿來不確定性。如何抉擇，考驗著你我這樣投資人的眼光和膽略。

附屬的廢話：原本以為關注太古地產的人不多，但是此貼一發，發現有很多朋友都關注著這個頗有些貴族氣質的地產股，提出了很多想法，使我受益匪淺。也給了我繼續寫下去的動力。本人業餘投資者一個，如有不妥處，請多多執教。

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