http://www.eeo.com.cn/2012/0112/219463.shtml
經濟觀察報 特約記者 周禾眠 記者 廖傑華 太古逆市重啟地產業務分拆上市計劃，並將於1月18日在港交所掛牌交易，股份代碼為其成立年份：1972。和2010年第一次嘗試IPO不同，此次為介紹 上市，即新的太古地產公眾股東皆為原來太古A（00019.HK)和太古B（00087.HK)的股東，分拆上市不涉一分錢集資。
雖未盡如太古管理層的原意，但將地產業務獨立上市，是太古夙願。分拆公告向投資者解釋，分拆的好處為日後有需要時，將可於股本市場籌集資金。
在香港項目已成熟的情況下，太古地產未來的驅動力落眼於內地市場。儘管十年前已進入內地，但過於緩慢的開發節奏讓太古失去了許多機會，如何在內地進一步發展是太古必須面對的問題。
太古相關人士對本報表示，由於現在處於敏感期，不便接受採訪，相關詢問參見公開材料。
分拆上市
在香港，老牌英資財團太古素來是「甲級商業地產」的代名詞，它在港島金鐘站的太古廣場綜合體，有商場、三幢寫字樓和三座五星級酒店，投入使用二十餘年仍歷久彌新，光是此項目估值便達300億港幣。
近年來隨著港股V型反彈，金融地產各鏈條蓬勃，寫字樓租金亦水漲船高，已超越倫敦和東京，為全球最昂貴地區，而在2007年時，香港僅排名第七。
高力國際全球寫字樓動態報告顯示，港島中心的甲級寫字樓月租金已由2010年中的每平方米9.7港元，升至13.8港元。即租用5000平方米辦公室，每月需付7萬港元，一年加上管理費，則需近100萬港元。
2011年9月底，在業績記者會上，太古股份總裁郭鵬對記者表示，太古簽下租約期至少為3年，2012年並非重談價錢的續約高峰期，相信「未來18個月內租金可維持穩健」。
有穩健的租金收入，是太古地產最大的賣點。而太古集團旗下的國泰航空（00293.HK）、貨運和飲料部門，一直是「盈利炸彈」，如2008年時國 泰不敵高油價壓力，嚴重虧損，拖累太古全年盈利倒退78%。此次分拆，太古方面不斷在公開場合強調「地產業務獨立上市為集團一貫目標」，而市場更多解讀 為，沒有航空、貨運和飲料業務「負擔」的太古地產，可以更容易地在資本市場融資。
但太古地產上市之路並不平坦。
太古首次宣佈地產業務獨立上市是在2009年，為了上市，太古特意做了一系列重組，至2010年5月公開招股時，招股書厚達734頁碼。
2010年5月，太古第一次嘗試將地產業務獨立上市時，擬集資208億港元，其中七成，即145億港元將用於償還貸款。集資失敗後，2011年7 月，向新加坡主權基金豐樹集團出售位於九龍的又一城商場，作價188億港元，且悉數以現金支付。出售又一城為香港歷史上金額最大的地產項目交易，而出手闊 綽的買家豐樹集團，則是淡馬錫旗下的地產和資產管理旗艦。
交易完成後，太古派發特別息共45億港元，即交易所獲淨額約為143億港元，賣產效果和上市集資相差不遠。一位里昂證券的地產分析師指出，金額和條件皆合太古管理層胃口，相信這亦是交易從6月底磋商，到7月底即「火速成交」的主要原因。
據2011年半年報，又一城的基本盈利（即售價減去原始成本）為86億港元，而撇除各項營運費用和交易佣金，出售又一城的純利約為6.4億港元。
又一城在地鐵和九廣鐵路交匯點，又毗鄰香港城市大學，可謂地處東九龍中心。本報記者於一個非週末的下午到達又一城，聖誕新年的裝飾仍未拆，商場裡人 流洶湧，一些熱門服裝店和食肆甚至需要排隊付款。有分析師估計，又一城每年租金收入超過12億港元，保守估計淡馬錫每年可有6.4%的基本回報，顯著高於 近期香港商舖2%-3%的租金回報。
內地「病症」
儘管在香港分拆上市，但太古地產的未來在內地。
年報顯示，太古地產的2011年資本開支預算為107億港元，其中九成用於內地四個在建項目。太古地產於香港有150萬平方米的商業物業，但現時已 交付使用的內地物業，僅為15萬平方米。論及潛力，香港已無土地儲備，發展中的內地物業則達70萬平方米。其「當家人」主席白紀圖 （Christopher D. Pratt）多次在公開場合解釋太古的發展計劃時，強調「謹慎是我們的DNA」。但2011年中接受媒體採訪時，白紀圖又坦言，錯過了在內地便宜拿地的黃 金時期，而太古開發的步伐又「相對緩慢」。
太古在內地耕耘十載，卻只有兩個項目入市。
2001年，太古地產受廣州日報報業集團之邀，以一方出地、一方出錢的模式發展廣州太古匯項目。但直到2011年9月24日，廣州「太古匯」才正式開業。
與廣州太古匯如出一轍，上海大中裡項目亦是命運多舛：從2002年拿地，2006年開始拆遷，2010年底拆遷工作才基本結束。
北京三里屯Village項目，是太古地產另一個在內地入市的項目。原定該項目於2007年10月開業，但是由於南北兩區定位差異和高租金預期，招租情況不佳，尤其是北區。最終直到2008年12月，三里屯Village南區才正式開業，而北區已經是陸續上市。
一位不願意透露姓名的美資券商地產分析師認為，太古對內地營商環境不熟悉，作風過於刻板，遲遲拿不到政府批文，讓項目開工遙遙無期，如上海靜安區大 中裡項；其次，太古於內地執行力不足，工程進度屢遭拖延；最後，太古選取的內地合作方本身資金鏈緊張，需要太古扮演「救火隊」的角色。
該人士最後一點，為針對其成都項目的合作方遠洋地產。成都大慈寺的重建項目規劃面積為25萬平方米，預計於2014年分階段落成。項目還處於挖地基 的階段，1月6日遠洋地產便發佈公告稱，將此項目的股權由50%降至19%，以換取太古以股東貸款的方式向合營公司注資2.3億美元。最初選擇與遠洋地產 合作，白紀圖解釋為，太古因航運業務一直和遠洋集團有密切聯繫，而旗下兩家地產公司合作，表面上為「水到渠成的雙贏」。
至於仍在拆遷的上海靜安區大中裡項目，根據太古年報，面積為35萬平方米的綜合體計劃於2015年啟用，但「實際啟用時間需視乎附近地鐵站的興建情況」。
主領此次分拆的高盛，在1月9日發佈的最新研報中亦毫不客氣地給了太古「沽售」評級，並「點名批評」太古內地項目執行力弱，交付日期屢屢推遲，令投資者擔心其未來發展能否重拾正軌。
在項目拖延纏身的煩惱下，最近一件「喜事」為歷經十載的廣州太古匯項目終於去年9月25日開幕。翌日，太古即向市場宣告分拆一事，又「大膽」預計北京頤堤港項目可於2011年底落成，以現時情況看，太古又一次「失約」看好其內地項目的投資者。
太古2011年12月21日宣佈分拆地產業務獨立上市前，股價為93.4元，此後一路走低，截至發稿，太古A徘徊在77元附近。換言之，太古地產在投資者心目中的價錢，應為每股16.4元。
在香港投資者心裡，太古的企業管治為上市公司典範，但內地項目屢屢讓人失望，未來能否借太古地產發力，延續香港的成功故事，仍需時間來證明。