ZKIZ Archives


太古分拆地產上市 「內地病」待解

http://www.eeo.com.cn/2012/0112/219463.shtml

經濟觀察報 特約記者 周禾眠 記者 廖傑華 太古逆市重啟地產業務分拆上市計劃,並將於1月18日在港交所掛牌交易,股份代碼為其成立年份:1972。和2010年第一次嘗試IPO不同,此次為介紹 上市,即新的太古地產公眾股東皆為原來太古A(00019.HK)和太古B(00087.HK)的股東,分拆上市不涉一分錢集資。

雖未盡如太古管理層的原意,但將地產業務獨立上市,是太古夙願。分拆公告向投資者解釋,分拆的好處為日後有需要時,將可於股本市場籌集資金。

在香港項目已成熟的情況下,太古地產未來的驅動力落眼於內地市場。儘管十年前已進入內地,但過於緩慢的開發節奏讓太古失去了許多機會,如何在內地進一步發展是太古必須面對的問題。

太古相關人士對本報表示,由於現在處於敏感期,不便接受採訪,相關詢問參見公開材料。

分拆上市

在香港,老牌英資財團太古素來是「甲級商業地產」的代名詞,它在港島金鐘站的太古廣場綜合體,有商場、三幢寫字樓和三座五星級酒店,投入使用二十餘年仍歷久彌新,光是此項目估值便達300億港幣。

近年來隨著港股V型反彈,金融地產各鏈條蓬勃,寫字樓租金亦水漲船高,已超越倫敦和東京,為全球最昂貴地區,而在2007年時,香港僅排名第七。

高力國際全球寫字樓動態報告顯示,港島中心的甲級寫字樓月租金已由2010年中的每平方米9.7港元,升至13.8港元。即租用5000平方米辦公室,每月需付7萬港元,一年加上管理費,則需近100萬港元。

2011年9月底,在業績記者會上,太古股份總裁郭鵬對記者表示,太古簽下租約期至少為3年,2012年並非重談價錢的續約高峰期,相信「未來18個月內租金可維持穩健」。

有穩健的租金收入,是太古地產最大的賣點。而太古集團旗下的國泰航空(00293.HK)、貨運和飲料部門,一直是「盈利炸彈」,如2008年時國 泰不敵高油價壓力,嚴重虧損,拖累太古全年盈利倒退78%。此次分拆,太古方面不斷在公開場合強調「地產業務獨立上市為集團一貫目標」,而市場更多解讀 為,沒有航空、貨運和飲料業務「負擔」的太古地產,可以更容易地在資本市場融資。

但太古地產上市之路並不平坦。

太古首次宣佈地產業務獨立上市是在2009年,為了上市,太古特意做了一系列重組,至2010年5月公開招股時,招股書厚達734頁碼。

2010年5月,太古第一次嘗試將地產業務獨立上市時,擬集資208億港元,其中七成,即145億港元將用於償還貸款。集資失敗後,2011年7 月,向新加坡主權基金豐樹集團出售位於九龍的又一城商場,作價188億港元,且悉數以現金支付。出售又一城為香港歷史上金額最大的地產項目交易,而出手闊 綽的買家豐樹集團,則是淡馬錫旗下的地產和資產管理旗艦。

交易完成後,太古派發特別息共45億港元,即交易所獲淨額約為143億港元,賣產效果和上市集資相差不遠。一位里昂證券的地產分析師指出,金額和條件皆合太古管理層胃口,相信這亦是交易從6月底磋商,到7月底即「火速成交」的主要原因。

據2011年半年報,又一城的基本盈利(即售價減去原始成本)為86億港元,而撇除各項營運費用和交易佣金,出售又一城的純利約為6.4億港元。

又一城在地鐵和九廣鐵路交匯點,又毗鄰香港城市大學,可謂地處東九龍中心。本報記者於一個非週末的下午到達又一城,聖誕新年的裝飾仍未拆,商場裡人 流洶湧,一些熱門服裝店和食肆甚至需要排隊付款。有分析師估計,又一城每年租金收入超過12億港元,保守估計淡馬錫每年可有6.4%的基本回報,顯著高於 近期香港商舖2%-3%的租金回報。

內地「病症」

儘管在香港分拆上市,但太古地產的未來在內地。

年報顯示,太古地產的2011年資本開支預算為107億港元,其中九成用於內地四個在建項目。太古地產於香港有150萬平方米的商業物業,但現時已 交付使用的內地物業,僅為15萬平方米。論及潛力,香港已無土地儲備,發展中的內地物業則達70萬平方米。其「當家人」主席白紀圖 (Christopher D. Pratt)多次在公開場合解釋太古的發展計劃時,強調「謹慎是我們的DNA」。但2011年中接受媒體採訪時,白紀圖又坦言,錯過了在內地便宜拿地的黃 金時期,而太古開發的步伐又「相對緩慢」。

太古在內地耕耘十載,卻只有兩個項目入市。

2001年,太古地產受廣州日報報業集團之邀,以一方出地、一方出錢的模式發展廣州太古匯項目。但直到2011年9月24日,廣州「太古匯」才正式開業。

與廣州太古匯如出一轍,上海大中裡項目亦是命運多舛:從2002年拿地,2006年開始拆遷,2010年底拆遷工作才基本結束。

北京三里屯Village項目,是太古地產另一個在內地入市的項目。原定該項目於2007年10月開業,但是由於南北兩區定位差異和高租金預期,招租情況不佳,尤其是北區。最終直到2008年12月,三里屯Village南區才正式開業,而北區已經是陸續上市。

一位不願意透露姓名的美資券商地產分析師認為,太古對內地營商環境不熟悉,作風過於刻板,遲遲拿不到政府批文,讓項目開工遙遙無期,如上海靜安區大 中裡項;其次,太古於內地執行力不足,工程進度屢遭拖延;最後,太古選取的內地合作方本身資金鏈緊張,需要太古扮演「救火隊」的角色。

該人士最後一點,為針對其成都項目的合作方遠洋地產。成都大慈寺的重建項目規劃面積為25萬平方米,預計於2014年分階段落成。項目還處於挖地基 的階段,1月6日遠洋地產便發佈公告稱,將此項目的股權由50%降至19%,以換取太古以股東貸款的方式向合營公司注資2.3億美元。最初選擇與遠洋地產 合作,白紀圖解釋為,太古因航運業務一直和遠洋集團有密切聯繫,而旗下兩家地產公司合作,表面上為「水到渠成的雙贏」。

至於仍在拆遷的上海靜安區大中裡項目,根據太古年報,面積為35萬平方米的綜合體計劃於2015年啟用,但「實際啟用時間需視乎附近地鐵站的興建情況」。

主領此次分拆的高盛,在1月9日發佈的最新研報中亦毫不客氣地給了太古「沽售」評級,並「點名批評」太古內地項目執行力弱,交付日期屢屢推遲,令投資者擔心其未來發展能否重拾正軌。

在項目拖延纏身的煩惱下,最近一件「喜事」為歷經十載的廣州太古匯項目終於去年9月25日開幕。翌日,太古即向市場宣告分拆一事,又「大膽」預計北京頤堤港項目可於2011年底落成,以現時情況看,太古又一次「失約」看好其內地項目的投資者。

太古2011年12月21日宣佈分拆地產業務獨立上市前,股價為93.4元,此後一路走低,截至發稿,太古A徘徊在77元附近。換言之,太古地產在投資者心目中的價錢,應為每股16.4元。

在香港投資者心裡,太古的企業管治為上市公司典範,但內地項目屢屢讓人失望,未來能否借太古地產發力,延續香港的成功故事,仍需時間來證明。

太古 分拆 地產 上市 內地 待解
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=30520

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019