太古地產上星期以介紹形式上市，收市報17.32港元，較公司截至六月底止每股帳面資產淨值29.3港元，折讓41%。
海通國際證券中國業務部副總裁郭家耀指出，以太古 A 這次 10 派 7 股太地，而太古 A 在 1 月 4 日除淨股價跌 13.1 元計，當時市場認定的太地作價為 18.71 元，再加上月初至今港股與香港地產股普遍已累積一定升幅，上述 18.71 元參考價或應再加 10% 溢價，相信太地或可見 20.58 元。豐盛金融資產管理董事黃國英表示，除了參考月初太古除淨得出的太地理論價 18.71 元外，應再考慮太地資產淨值約 30 元 (根據太古不久前向投資者提供資料及太地招股書，太地去年 6 月底每股經調整的備忘有形資產淨值為 29.2 元) ，以及其他香港收租股現約較資產淨值折讓幅度，以此推算，太地股價應約達 18-20 元。至於里昂證券則在昨天發報告，預測太地掛牌初期股價或介乎 17-18 元，年底目標價則為 21.5 元。
黃國英指出，太地以介紹形式上市，除了已承諾半年不會減持、持有太地 82% 的太古外，太地的少數股東基本上是太古股東，當中包括不少只可持有恒指或大摩指數等指數成分股的基金，這批基金勢要沽出獲派的太地，對太地短期股價構成技術壓力；長遠來說，太地前景不俗，與除淨後股價曾進一步調整的太古，目前均可持有。
林少陽出報告指出，從表面數據看，太古地產的資產淨值折讓較大，或有較佳的潛在上升空間。然而，每家上市公司的帳面值計算基準，有所不同。我們不妨用他們最新的上半年基礎股東資佔溢利，計算其股本回報率，看看他們的資產淨值相對是高估了，還是低估了。
在扣除物業重估增值部份後，太地、九倉及希慎三家公司去年上半年的基礎股東應佔溢利，分別為27億港元、33億港元及6.63億港元，或以年率計算，全年基礎溢利約54億港元、66億港元及13.3億港元，股本回報年率分別為3.1%、3.5%及2.9%。 由於希慎的核心資產希慎廣場於期內重建，並未能為集團帶來收益，其較低的股本回報率，只是因為期內資產未能全面產生現金回報而已。
依此推論，我們認為太古地產的資產淨值，在三家公司之中，可能是稍為被高估的一家，其較高的資產淨值折讓，可能反映其較為進取的資產估值。
在三家公司之中，我們認為現價估值差距合理，現價買入太古地產，未必一定跑贏其餘兩家包租公。不過，太古地產的管理層質素較佳，加上施懷雅家族主要收入，來自太古(19)的利息收入，而太古的主要收入來源，將來自太古地產的派息。我們相信太古地產，將繼續維持較高的派息比率，以維持太古目前的高息政策。
以太古通告計：緊接於分拆完成後，公司的公眾持股量約為 10.28%。即是601M股。
頭3日交投：51.7, 42.8, 24.1 M股，共118.6M，佔流通股數19.7 %。上市3日收市前均可見明顯波動，應該是有指數基金被動清貨有關。
近日匯豐及一眾地產股已上升不少，可能是有「需要」吧。太古地產相對是落後，被動清貨應該接近完成階段，希望今後股價有預期表現。
（筆者持有# 1972 太古地產）