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大價樓仲會跑贏細價樓?(問) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=7557

屯門市中心三房欠缺，呎價在2012年跑贏大市，此事在BLOG中前文已有提及。該區因深圳灣大興引流內地居民到當地消費，人多自然生意好，再吸引人開鋪帶動打工仔搬入住，增加住屋需求。當區原本以小家庭，負擔能力較低的人仕搬入，由70年代青山灣開始，一路興建到本年行將八月入伙的瓏門。當年跟父母搬入區的小孩子現已長大成人，當中不少賺錢能力比父母高幾倍，對改善居住環境殷切。因早年所建單位以一到兩房為主，現在市中心三房缺盤，當地時代廣場的592呎細三房，廿幾年樓齡加上7X%實用，都可以去到四百幾萬。

 

 

留意旺地始終在市中心，一到新屯門廣場，脫出可步行距離呎價即時低下兼落後。另一個熱點當然係瓏門，瓏門你可能諗咪又一個商場? 都係個幾十間鋪頭? 而家香港個個商場都差唔多樣。商場鋪頭確實差不多，由沙田新城市中心到較新既MegaBox都係同樣鋪頭，但客路就有不同。做商場MARKETING，最想就係將個場由地膽場升格做橫跨區場，再由跨區升做國際場。沙田新城市就因為晉身國際場，客路及每人頭消費能力，都比其餘商場高很多。你只消比較遊客消費及當地居民消費，SALES CYCLE長短及金額，已經令人流哂口水。講左咁耐，想講瓏門座落的「咩咩vision」，幾可肯定是一個國際場，附近之新城市、時代及錦華就成為伴襯相輝。

 

 

瓏門有七條天橋向三方伸延，駁位在新墟、時代廣場及大興一帶。新墟是另一亮點。商鋪有可能帶旺，而當地租務需求增加已是不爭事實。有意再行尋寶，可到本文提及地方行一轉，了解一下。至於讀者來信問及買入屯門開放單位好冇? 筆者認為區份是對了，但開放式始終不行。你見出面灣仔開放式都賣成五百幾萬，其一原因是該區有商業活動，服務式住宅需求大，業主買入後租予鬼佬簽張短約大把人要。更有人在北角密密收舊樓，放埋上網開服務住宅生意的，當然觸犯條例，但想說明需求面是有點不同，開放單位對公幹人仕較合適，單身而又貴族又想住冇房的，不是找到很多個。就當你間屋是七百幾呎全打通的大開放單位，想要房可以自己間返，買家都會想省下裝修錢，買入原裝單位有齊房是也。所以奉勸如何你想賣返間樓出去，盡量唔好改間隔。

 

 

筆者自己都唔知屯門通常咩人會租開放式單位。先了解客路，方便你日後收租。收租是很重要的，一年十二個月預收到十一個月租已很正常，再少一個月會令你原先預計的回報率大打折扣。

 

移民教父關景鴻：內地人專買大價新盤 沽細價樓轉買豪宅

1 : GS(14)@2010-07-26 19:36:41

移民教父關景鴻：內地人專買大價新盤
沽細價樓轉買豪宅
  2010年7月26日






【明報專訊】有「移民教父」之稱的景鴻移民顧問創辦人兼董事長關景鴻，近年專注幫內地人申請來港投資移民，對於內地人的投資口味自有一番心得。他說，內地投資移民買樓，必定買新盤，特別是九龍站的上蓋物業及其他鐵路沿線物業。

對於整體樓市，關景鴻認為，由2009年以來樓價已升了不少，已經相當危險，特別是二三線細價樓。「美國經濟不是太好，很多不明朗因素，經濟仍未見全面復蘇。」他擔心樓市一旦下跌，近期炒風甚盛的細價樓會無力擋架。

樓價升幅已巨 入市有危險

所以他建議沽出細價樓，待樓市調整完再買。若果資金充裕，可以沽出細價樓，轉買貴價樓，因為內地人的購買力仍然集中在貴價樓，貴價樓的抗跌力會比細價樓高。

關說，內地投資移民，買樓大多數必有兩大條件：「第一是新樓，二手樓不感興趣，特別是揀由名牌發展商發展的優質物業；第二，必揀鐵路沿線物業，因為回鄉探親容易吧！不少同胞鍾情九龍站物業，因為擁有一切優質樓盤所應具備的元素」。

內地客特別愛九龍站物業

「九龍站是他們心水之選，因為交通便利，有直通巴士往深圳機場、搭機場快線往赤躹角機場不需要半個鐘，配套設施齊備，附近有圓方的大型商場，以及未來的西九文化藝術區。上蓋物業如漾日居、擎天半島、君臨天下、凱旋門和天璽，都獲大地產商落力宣傳，被內地同胞認定為名廈。故特別受他們歡迎。」

他說，內地同胞一般會先「進駐」九龍，其後才轉至傳統豪宅林立的港島區。九龍站地標物業「凱旋門」，呎價近期亦反覆上揚(圖1)。

保安局長李少光早前以書面回覆立法會議員提問時說，投資移民計劃，由推出至今年3月底，獲批准的共有6689人，當中78%是擁有外國永久居民身分的中國籍人士，相信大部分是內地人。他們投放在本港的累積投資額為472.6億元，當中143.5億元投資在物業，93%為住宅，絕大部分申請人投資一個物業，平均價值為1000萬元，即較最低規限650萬元為高，顯示投資移民鍾情大價樓。

關景鴻說，以他自己的生意來粗略判斷，貴價新盤隨時有五、六成是由內地人買入，但他沒有任何數據。根據中原地產最新的統計，以金額計，今年上半年內地個人買家在本港所購入的物業，佔本港一手新盤成交總金額22％。當中未有計及以公司名義購買的單位。若單計在市區的貴價新盤，接近五、六成也不足為奇。相反，內地個人買家佔本港二手樓成交總金額只有8.5％(圖2)。

擁港物業有身分象徵

過去數個月，內地收緊信貸，關景鴻說更有利本港樓市。「內地買家憂慮內地的收緊政策，擔心會打擊資產價格，令他們更有意將資金轉到香港，而且本地的按揭息率，普遍較內地為低，內地按揭息率接近6厘，香港不足2厘。同時，內地按揭成數一般只得五成，香港可以做七成。」

關景鴻透露，早前有兩名客戶各以2000多萬元購入九龍站的天璽及君臨天下單位，並成功促成逾10名內地客戶購入大角站的亮賢居。其中一個來自江門的家庭，更一口氣購買5個單位。他們會先買入700萬至800萬元單位收租以符合移民要求，其後在港再作其他投資。他笑言，內地富豪們來港買樓，價錢非首要考慮問題，「內地同胞認為在港擁有物業才是身分象徵，因此愈靚、愈貴、愈有名就愈適合他們」。

自己也是九龍站粉絲
  2010年7月26日

【明報專訊】關景鴻的客戶鍾情九龍站物業，原來他自己也是九龍站「粉絲」，近年分別購入凱旋門及君臨天下的單位，作收租之用。他表示，自己會追求稀有物業，正如山頂只有百多間獨立屋，買一間便少一間，故這類物業抗跌力特別強。
相關分析


買股遇挫後少沾手

關景鴻在1997年前，曾經熱中股票投資，當時買入的都是匯豐控股(0005)、恒生(0011)及和黃(0013)等藍籌股。但是當亞洲金融風暴來臨，他也有羊缌心態，結果「高買低賣」，之後便較少沾手股票。

相反，他在1993年買入的物業，即使在金融風暴期間跌幅也有限，所以1997年後，他轉以物業投資為主。股票投資則交由專業人士打理。他的投資心得是「選擇比努力更重要」，他自己選擇專心發展事業，同時又選擇適合自己的專業人士幫手管理財產，回報會較自己努力研究更好。

內地置業專揀市中心

關景鴻穿梭中港兩地，對中國地產也瞭如自掌，他認為在內地置業，同樣是要選擇稀有的地段，主要是揀市中心地段，因為一個城市只有一個市中心。貪平選擇二三線地段，升得快時，跌得會更快。最好是揀「綜合」地段，即是有地鐵、大型商場、有名發展商及管理公司參與的項目。

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2 : 龍生(798)@2010-07-27 01:20:16

這道理我明啊.......

但我無錢....怎去買九龍站啊.....

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3 : abbychau(1)@2010-07-28 12:24:52

過去數個月，內地收緊信貸，關景鴻說更有利本港樓市。「內地買家憂慮內地的收緊政策，擔心會打擊資產價格，令他們更有意將資金轉到香港，而且本地的按揭息率，普遍較內地為低，內地按揭息率接近6厘，香港不足2厘。同時，內地按揭成數一般只得五成，香港可以做七成。」

係唔係唔炒會手痕?

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4 : 自動波人(1313)@2010-07-29 09:45:39

他們實在太多錢了

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反彈先選大價股-香港經濟日報20120521

1 : GS(14)@2012-05-23 00:22:11

http://blog.163.com/wang_ya_yuan ... 141201242234139320/

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滬港通利大價股 細價股更難炒 周顯

1 : GS(14)@2014-04-16 12:36:20

http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/en30_en30.htm

【明報專訊】在宣布「滬港通」之前，細價股的熱潮已經減退了，很多隻熱炒過的細價股都不能違反地心吸力，升得高也跌得急。當然了，正如我說過了很多次，在以前有過更癲10倍8倍的細價股熱潮，但卻從來沒有像今次維持這麼久，炒到了今時今日，停一停，一，也是應有的發展。


在宣布「滬港通」之後，資金都去追捧直通車有關的概念股，都是比較大價的股票，細價股又被沽家「再下一城」，更加沒有人炒了。但是這些大價股，一年先至可以發掘出幾隻好股票，但專欄卻要一星期寫五日，邊得咁多題材呢？反而是細價股，細細注大大聲，先可以日日寫架嘛！

不過，家陣個市唔就細價股，睇怕都要番一輪，先至可以再「開工」了。

不識福建幫大佬 未免孤陋寡聞

那天約了朋友Gary在富臨吃午飯，他找秘書訂了位子，但我去到，知客說沒有訂位，Gary的秘書說﹕「我的確是訂了位子，還有訂位巴呢！」

我想，富臨這種高級餐廳，怎會有訂位號碼？回心一想，一定是訂了富臨火鍋。結果是，Gary把秘書也帶來富臨，向我認錯，真的是非常好家教！

由此可以見到，兩間富臨的確是有機會混淆的。睇雜誌見到兩間富臨打官司，我的評語是﹕「阿一鮑魚的富臨老細大把錢，都唔志在區區賠償，呢單官司，肯定打硬下去，絕對不會庭外和解。」

雜誌報道富臨的老闆，都說是邱威廉。邱威廉固然是「太子」，但是他的老爸邱天生是福建幫大佬，雜誌連邱老的名字也沒聽過，只提兒子不提老子，就未免有點孤陋寡聞了！

[周顯 投資二三事]

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2 : sammi9606(46820)@2014-04-22 13:13:50

Thx

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A股散戶愛股仔 大價股難搵食

1 : GS(14)@2014-10-20 12:54:36

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141020/news/eb_eba1.htm




【明報專訊】雖然滬港通能否月內開通仍未明朗，但各方都已密鑼緊鼓。除了憧憬北水可藉滬港通南下，首度容許香港投資者直接投資A股的內地市場亦期待港資可帶來機會；不過，本報訪問了老中青三代內地股民，他們均指出，要在A股獲利只能靠炒細價股或垃圾股，而納入滬港通的大價指數股，多數只適合長線投資。


內地股市向以散戶為主導，大約八成交易額來自散戶，比例與港股以機構投資者為主剛好相反；自4月宣布滬港通以來，A股新增開戶數連續上升，9月新增開戶數更是全年最高(見表)，顯示內地股民也期待滬港通可帶來的投資機會。

少受外圍影響 獲利靠細價垃圾股

「內地股市受外圍因素影響較低，大家喜歡炒作話題，所以要更多留意國策、股市消息等」，現年29歲，已投資A股4年的上海股民吳先生道。他指出，能獲利投資不會來自績佳股或大藍籌，而是隨時破產的細價垃圾股，「因為這類股票一旦傳出重組或注資，就可以連續幾日漲停板，只要趕在前面入股，便可以倍計賺錢」，據他透露，兩年前聽到有一間上海創業板公司將獲注資發展國家大力支持的高新科技，於是大手花上近10萬元(人民幣，下同)買入，之後消息果然屬實，賺了數十萬元。

正因A股充斥「政策」、「消息」，吳先生說他每日都留意財經網站新聞，亦會花時間上一些股票討論區，看看有什麼傳言；但他也直言，萬一消息出錯，垃圾股反彈無望，結果就是資金被套牢，無翻身之日。

另有10多年A股經驗的深圳股民羅先生表示，現已不喜歡投資垃圾股，因為他更喜歡香港投資者那種研究公司業績，投資好股的方式；所以現時他持有的A股以內銀為主，難短炒但較穩健，部分資本則投放在中央支持的行業板塊，例如新能源股，而不沾手新股、細價股或垃圾股。

內地獲港股資訊渠道少

本身亦有投資港股的羅先生笑言，雖然港股投資風格較健康，但他反而交了更多學費，原因是內地要獲取香港股市的資訊渠道不多，無法掌握即時信息。

年過70歲的李婆婆差不多每天都會去家附近的證券行看股價，她手上股票以內銀和大國企為主，偶爾才買些熱炒題材，像年初的保健板塊，李婆婆笑言，有時也會聽到街坊說甚麼細股可以買，但她不太敢，因信錯了便會有很大損失。

有本地基金經理稱，近年內地投資者佔港股市場成交比例日益增加，不少內地投資者主要透過財經網站、微信、微博，他建議投資者可參考這些渠道，因網站及微博等都同時有提供A股資訊。

(滬港通特輯)

明報記者 陳子凌 陳偉燊

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2 : GS(14)@2014-10-20 12:55:03

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141020/news/eb_eba2.htm



專家解讀A股風格：非理性投資


2014年10月20日





【明報專訊】對於內地股民指出A股是個炒垃圾的市場，銀河證券執行總經理吳春龍表示認同，「這確實是內地股市的風格，也是一種不理智的投資方式」。他指出，由於A股比例以散戶為主，很自然地會有偏向散戶市場的特徵，就是容易受「消息」影響及一窩蜂心態。


受政策傳聞影響 不應跟風

「由於A股股民看得更多是政策、消息之類，與香港股民會考慮公司價值不同，因此其實有不少穩健的公司估值被低估，例如內銀於A股估值便偏低」，吳春龍認為，港人要投資A股，不應該跟風、內地股民慣性，反而可以繼續從公司本身價值去「尋寶」，發掘一些定價不高而又健康的企業去投資，讓這些被低估企業回升合理價格。

愛投資成長股 風險較高

英大證券研究所所長李大霄亦提醒，A股股民非常喜歡成長股(規模較細，業務增速較快企業或業務增速優於同行平均值企業)，例如創業板，但其實這些成長股的利潤很低，估值溢價卻可能比藍籌更高，一旦其業務增速不及預期，美好表象撕破，投資風險便會很大。他也認為，滬港通開通後，港人「買好股」的特點，可望令A股市場的根本性出現改變。

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3 : GS(14)@2014-10-20 12:55:17

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141020/news/eb_eba3.htm



內地私募基金購港股 掀炒作


2014年10月20日





【明報專訊】近期市場熱論「滬港通」，連帶內地傳統買賣A股及參與上市前新股投資的私募基金，亦首度南來購入名不經傳的港股。翻查資料顯示，在內地專門投資A股及上市前新股的私募基金昆吾九鼎投資，手上投資估值超過250億元(人民幣，下同)。其同系公司在內地新三板公司北京同創九鼎，更於今年4月份在內地新三板市場融資35.37億元，並且與九鼎投資，聯手組成內地首家由私募基金發起的基金公司九泰。


參與上市前新股中盛 帳面賺3倍

專在內地「搵食」的九鼎，自2011年首次涉足上市前的港股投資，其第一隻及至今唯一在港股市場參與買賣的股份，為過去三個月股價曾大升兩倍半的中盛資源(2623)。九鼎在中盛2012年上市前，投資約1125萬美元(約8752.5萬元)，到上市後佔股8.2%，按上周五收市價計算，大賺3倍。根據《格上理財》資料顯示，九鼎退出的16個投資項目，多以新股上市形式進行，帳面回報由0.32至8.82倍不等。

從事鈦礦投資項目的中盛資源，9月起受惠於內地炒賣軍工概念股，估值被推高至30至40倍市盈率，儼如炒賣A股般，上周五市值達42億元。有趣的是，內地私募基金投資一間上市公司作為旗艦，再與同行業上市公司產生協同作用的手法，亦如出一轍地複製到香港。

正與金達鈦業磋商合作機會

根據中盛在9月16日的公布顯示，公司現正與金達鈦業進行有關鈦金屬業務的磋商，探討合作的機會。本報翻查《格上理財》顯示，昆吾九鼎原來在2012年11月參股金達鈦業，涉及投資額2200萬元。有趣的是，九鼎有份參與投資的中盛資源，合作方竟然是金達鈦業。

近年內地私募基金透過上市平台，將投資項目及資源整合，尋求協同效應，然後沽貨退市。九鼎對中盛這唯一境外投資長達三年，或因為中盛透露與金達鈦業合作的信息，可表明九鼎的投資轉到境外平台。

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盧志威﹕兩手準備 美股宜選大價股

1 : GS(14)@2017-03-03 00:43:26

【明報專訊】美股進入「牛歡喜」狀態，愈來愈多人談論美股牛市，個個賺到笑口常開，筆者不知道香港有多少人真金白銀下注，但報章專欄出現美股兩字的次數增加，雖然大多指美股突破，有利港股再上，不過情緒過分偏向樂觀，總是令人要小心提防。

特朗普首次國會演說，並未提出實質計劃，只是重申會向國會拿取1萬億美元做基建，減稅正在做，未知何時會推出，「奧巴馬醫改」會大改，又未有確實消息，整體來說講完等於無講，所以不能當利好消息炒。

特朗普國會演講未有具體計劃

如果政策無特別，焦點會放在聯儲局3月會否加息，執筆之時利率期貨顯示加息的機率約50%，如果3月初的通脹和就業數據理想，相信會更確定加息。一直以來大家都當耶倫是紙老虎，就看今次會否堅定立場，比預期偏快加息，若果發生將利好銀行股，至於受害股應以公用股為主，但如經濟向好，高息股和債息的息差會收窄，公用股未必會跌太多，所以可挑選為低吸對象。至於所謂的財政懸崖，相信最後會靠增加債務上限解決，應該不會有人真心相信美國政府會不出糧，如果因此而有震盪，將是低吸良機。

銀行股受惠加息 公用股可候低吸

板塊方面，三大指數全面接近新高，不過羅素小型股指數仍然偏弱，反映升勢不太全面，因此在選股上要多留神，盡量以大股為主，而日圓近期偏強，亦反映投資者態度審慎，故此要有心理準備一旦調整，先選好會吸納的股份。

[盧志威 美股搏擊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9118&issue=20170302

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湯文亮﹕大價股升得不合理 就會變細價股

1 : GS(14)@2017-12-03 18:12:01

【明報專訊】有年輕朋友話我是單蹄馬，只識樓唔識股，就算講股市都不離港交所（0388）與匯控（0005），未能與時並進，現在應該講騰訊（0700）。他身體力行，在440元的時候入了不少騰訊，並且表示有很多專家話騰訊可以輕易去到500元，然後一拆五，每股100元，又會被炒一轉，去到140元是絕無難度，即是等同現股價700元，700（騰訊上市編號）見700絕非空談，仲叫我入番多少。

騰訊港交所亦可歸細價股

我當時話唔會投資細價股，年輕朋友不明白，騰訊怎可以說是細價股，應該是超級大價股，他聽到我講一個無厘頭答案，認定我不識股票，並沒有追問下去。

我唔知道股市是否受到曾淵滄教授話爆煲抑或是迷網50塵爆影響，連日急跌，騰訊跌至405元，年輕朋友哭股喪，問我是否應該放了騰訊，我話唔玩細價股，所以，不能夠給他任何意見。年輕朋友仍然不明白，但今次佢問我點解會話騰訊是細價股，我話，當大價股升得不合理就會變細價股，並不是該公司的資產淨值甚至盈利能力，如果港交所去到1000元，匯控見500元，我都會將這兩隻股票歸納為細價股。

不過，這只是給我自己用作參考，騰訊超過400元，我不敢話不值，而是我唔識睇，既然唔識就唔應該投資，所以，我視騰訊為細價股，就一定唔會人買我買，做錯決定而遭受重大損失，今次年輕朋友話明白，他亦一向不會投資細價股，但想唔到大價股升得不合理就會變成細價股，今次輸得不值，我話有賭未為輸，如果不是買騰訊，根本不會知道大價股隨時可以變成細價股。

納米樓呎價相等於豪宅

年輕朋友又問，點解現在那些200多呎納米樓，地產商又夠膽稱之為豪宅？地產商有兩個理由，首先以呎價而言，那些納米單位的確可以稱為豪宅，其次是反映出買那些納米樓的人相當豪氣，地產商用豪宅來形容實不為過，今次年輕朋友不同意，他認為不是豪宅，買那些納米樓的人應該是豪擲，學得真快。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2988&issue=20171129

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楊書健﹕年底買大價股

1 : GS(14)@2017-12-26 14:07:20

【明報專訊】香港散戶都知道「聖誕鐘，買匯豐」。以前這句話是基於巿場的微周期，一般在12月買大型股份，次年上升的機會不低。不過隨着香港巿場發展愈趨成熟，投資者的種類愈來愈多，這類微周期會逐漸消散。但是年底買大型公司股票，仍然是個不錯的選擇。

龍頭股票長期表現掛鈎經濟周期

首先，除了希望以短期波幅炒上炒落獲利之外，投資股票的時候亦可將部分持股看成長期組合。例如匯豐等龍頭股票，長期表現往往跟經濟周期掛鈎，投資者選擇幾隻來長期持股，總比單靠定期存款或買樓收租穩定。尤其香港稅制沒有股息稅，這些公司更願意派發較高的股息，這些長期持股甚至有望製造現金流，幫補投資者的現金需要。

一般做長期投資，除非先前有所獲利，需要一次過將資金投入這類長期股票，否則大部分投資者都只能夠以儲錢的形式逐漸累積資金。理財專家經常說投資要遵守規律，就是指投資者應該先決定儲錢計劃，指定每個月收入的某個百分比為投資資金，然後定期買入先前決定的股票。

投資如馬拉松 長期穩定增長更重要

這種投資方法，尤其適合年輕人，因為投資回報都以息計算，時間愈長，所賺的金額愈高。城中某富豪曾在大學研討會之中向在場學生問道：「假如我告訴你，過去20年我每年投資回報能做到24%，你知道20年前我的財富是現時的百分之幾？」讀過金融科的同學都知道，答案是百分之一。

投資並非短跑，而更像馬拉松。能保持長期而穩定的增長，最終結果將比單次買中高增值股票更好。當然能持續穩定做到每年增長24%，是極其困難的事情，大部分投資者都不會達標，但是就算最終只能做到較低的回報，能夠持之有恒的話，10年或20年後的回報，仍會以倍數計。例如，能以每年10%的速度，投資20年的話，回報將會接近八倍。

每半年或一年入市 已經足夠

以香港的實際狀况而論，大部分人靠儲錢投資，每個月能投資的金額不多。故此筆者都會建議身邊朋友，與其每個月入巿，倒不如每半年或一年才入巿，以省卻功夫。大部分的機構投資者，亦是每季或每半年一次審視投資組合，似乎已經夠頻密。

機構投資者的季度檢討，一般在季尾進行。這主要是因為審視完畢之後，可以在季度會議之中，建議或落實更新後的投資策略。一般投資者不需要每季匯報，那當然不需要在季尾投資。反而選擇對巿場並無意義的日子投資，避開其他基金的作業，成績或會更好。我有朋友就選擇了自己的生日和結婚紀念日，一年兩次將用作長期投資的資金入巿，幾年以來，成績亦算不俗。

「聖誕鐘，買匯豐」用以短炒的作用或者已經減弱，但是如果每年年底，將一年所儲下的資金和短炒所贏的投資收入，轉成長期組合，似乎亦合乎長線投資的心法。

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1750&issue=20171225

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