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移民教父關景鴻:內地人專買大價新盤 沽細價樓轉買豪宅

1 : GS(14)@2010-07-26 19:36:41

移民教父關景鴻:內地人專買大價新盤
沽細價樓轉買豪宅
  2010年7月26日






【明報專訊】有「移民教父」之稱的景鴻移民顧問創辦人兼董事長關景鴻,近年專注幫內地人申請來港投資移民,對於內地人的投資口味自有一番心得。他說,內地投資移民買樓,必定買新盤,特別是九龍站的上蓋物業及其他鐵路沿線物業。

對於整體樓市,關景鴻認為,由2009年以來樓價已升了不少,已經相當危險,特別是二三線細價樓。「美國經濟不是太好,很多不明朗因素,經濟仍未見全面復蘇。」他擔心樓市一旦下跌,近期炒風甚盛的細價樓會無力擋架。

樓價升幅已巨 入市有危險

所以他建議沽出細價樓,待樓市調整完再買。若果資金充裕,可以沽出細價樓,轉買貴價樓,因為內地人的購買力仍然集中在貴價樓,貴價樓的抗跌力會比細價樓高。

關說,內地投資移民,買樓大多數必有兩大條件:「第一是新樓,二手樓不感興趣,特別是揀由名牌發展商發展的優質物業;第二,必揀鐵路沿線物業,因為回鄉探親容易吧!不少同胞鍾情九龍站物業,因為擁有一切優質樓盤所應具備的元素」。

內地客特別愛九龍站物業

「九龍站是他們心水之選,因為交通便利,有直通巴士往深圳機場、搭機場快線往赤躹角機場不需要半個鐘,配套設施齊備,附近有圓方的大型商場,以及未來的西九文化藝術區。上蓋物業如漾日居、擎天半島、君臨天下、凱旋門和天璽,都獲大地產商落力宣傳,被內地同胞認定為名廈。故特別受他們歡迎。」

他說,內地同胞一般會先「進駐」九龍,其後才轉至傳統豪宅林立的港島區。九龍站地標物業「凱旋門」,呎價近期亦反覆上揚(圖1)。

保安局長李少光早前以書面回覆立法會議員提問時說,投資移民計劃,由推出至今年3月底,獲批准的共有6689人,當中78%是擁有外國永久居民身分的中國籍人士,相信大部分是內地人。他們投放在本港的累積投資額為472.6億元,當中143.5億元投資在物業,93%為住宅,絕大部分申請人投資一個物業,平均價值為1000萬元,即較最低規限650萬元為高,顯示投資移民鍾情大價樓。

關景鴻說,以他自己的生意來粗略判斷,貴價新盤隨時有五、六成是由內地人買入,但他沒有任何數據。根據中原地產最新的統計,以金額計,今年上半年內地個人買家在本港所購入的物業,佔本港一手新盤成交總金額22%。當中未有計及以公司名義購買的單位。若單計在市區的貴價新盤,接近五、六成也不足為奇。相反,內地個人買家佔本港二手樓成交總金額只有8.5%(圖2)。

擁港物業有身分象徵

過去數個月,內地收緊信貸,關景鴻說更有利本港樓市。「內地買家憂慮內地的收緊政策,擔心會打擊資產價格,令他們更有意將資金轉到香港,而且本地的按揭息率,普遍較內地為低,內地按揭息率接近6厘,香港不足2厘。同時,內地按揭成數一般只得五成,香港可以做七成。」

關景鴻透露,早前有兩名客戶各以2000多萬元購入九龍站的天璽及君臨天下單位,並成功促成逾10名內地客戶購入大角站的亮賢居。其中一個來自江門的家庭,更一口氣購買5個單位。他們會先買入700萬至800萬元單位收租以符合移民要求,其後在港再作其他投資。他笑言,內地富豪們來港買樓,價錢非首要考慮問題,「內地同胞認為在港擁有物業才是身分象徵,因此愈靚、愈貴、愈有名就愈適合他們」。

自己也是九龍站粉絲
  2010年7月26日

【明報專訊】關景鴻的客戶鍾情九龍站物業,原來他自己也是九龍站「粉絲」,近年分別購入凱旋門及君臨天下的單位,作收租之用。他表示,自己會追求稀有物業,正如山頂只有百多間獨立屋,買一間便少一間,故這類物業抗跌力特別強。
相關分析


買股遇挫後少沾手

關景鴻在1997年前,曾經熱中股票投資,當時買入的都是匯豐控股(0005)、恒生(0011)及和黃(0013)等藍籌股。但是當亞洲金融風暴來臨,他也有羊缌心態,結果「高買低賣」,之後便較少沾手股票。

相反,他在1993年買入的物業,即使在金融風暴期間跌幅也有限,所以1997年後,他轉以物業投資為主。股票投資則交由專業人士打理。他的投資心得是「選擇比努力更重要」,他自己選擇專心發展事業,同時又選擇適合自己的專業人士幫手管理財產,回報會較自己努力研究更好。

內地置業專揀市中心

關景鴻穿梭中港兩地,對中國地產也瞭如自掌,他認為在內地置業,同樣是要選擇稀有的地段,主要是揀市中心地段,因為一個城市只有一個市中心。貪平選擇二三線地段,升得快時,跌得會更快。最好是揀「綜合」地段,即是有地鐵、大型商場、有名發展商及管理公司參與的項目。
2 : 龍生(798)@2010-07-27 01:20:16

這道理我明啊.......

但我無錢....怎去買九龍站啊.....smiley
3 : abbychau(1)@2010-07-28 12:24:52


過去數個月,內地收緊信貸,關景鴻說更有利本港樓市。「內地買家憂慮內地的收緊政策,擔心會打擊資產價格,令他們更有意將資金轉到香港,而且本地的按揭息率,普遍較內地為低,內地按揭息率接近6厘,香港不足2厘。同時,內地按揭成數一般只得五成,香港可以做七成。」


係唔係唔炒會手痕?
4 : 自動波人(1313)@2010-07-29 09:45:39

他們實在太多錢了
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