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綠城會退出地產界嗎?

http://www.yicai.com/news/2011/10/1145898.html

綠城中國深陷資金鏈瀕臨斷裂傳聞。自「海航以30億元求購綠城」的消息傳出後,業界又瘋傳「銀監會調查綠城有關 信託項目」;9月28日,綠城被認為「將主動退市」;到了10月初,綠城放言「大不了一降到底,退出房地產界」。在不到半個月的時間裡,綠城中國的總市值 蒸發了30億元。

資金緊張是一個不爭的事實。按綠城中國2011年的半年報,截至2011年6月30日,綠城有現金及銀行存款人民幣97.46億元,總借貸人民幣約350億元,淨資產負債率達163.2%。綠城成為大型開發商中負債率最高的企業。

各種「大躍進」貫穿了綠城的公司發展史。綠城中國執行總經理曹舟南認為正是高負債率的發展模式使綠城發展至如今的規模。綠城中國的創始人、董事長宋衛平,素來膽大激進,被視為房地產業內賭徒。

在此前的兩次宏觀調控中,綠城都憑藉好運氣化險為夷。最戲劇性的一次豪賭發生在2009年。當年5月4日,一筆即將到期的4億美元的高息債務,將綠城逼進破產清算的危局。最終綠城通過發行20億元的信託計劃獲取資金,躲過這劫。但有關綠城資金鏈斷裂的傳言,仍然四處流傳。

恰恰在這個月,蕭條的房地產市場發生了大逆轉,各地政府相繼出台了一系列穩定樓市的政策。這些利好信息開始在2009年5月的市場銷售行情中得到體 現。綠城因為擁有大量的可售資源,成為最大的受益者之一。僅第四季度,綠城就賣出229億。至此,年初還瀕臨破產的綠城,卻在這一年年底一躍成為全國亞 軍,僅次於萬科。

此後,宋衛平變得更加豪放。他四處出擊,屢屢高價拿地。在借債方面,宋衛平也更是大膽。根據公開數據統計,綠城集團尚在運行中的信託計劃有14款,公佈募集規模累積約85億元,集團在工商銀行、建設銀行及農業銀行的貸款,都分別有十幾億元的規模。

但是,從2010年9月開始的宏觀調控,打亂了綠城的步伐。綠城所重點佈局的區域,如杭州、北京、上海、南京等,都是限購城市。雪上加霜的是,綠城 的項目定位在高端住宅,而這部分消費群體恰恰是政策限購的對象,這直接導致綠城無法效仿定位中低端的開發商採取「以價換量」的策略。受困於此,綠城的項目 開始賣不動了。

一度,綠城希望通過業務轉型戰略,用合作、代建和拓展新業務等輕資產的發展模式,保持公司未來淨利潤的穩定增長。但無奈的是,房地產調控反而不斷升級,限購城市越來越多。

按標準普爾針對中國房地產企業的壓力測試報告,如果2012年的銷售額同比下降10%,有6家企業的流動性將陷入疲軟——入不敷出,並出現難以償付短期負債的風險。如果下降幅度進一步拉升於30%,流動性壓力將變得更加嚴峻。而這6家企業中便包括綠城。

值得慶幸的是,2008年綠城瀕臨破產清算的事件至今還未重演。宋衛平聲稱,現在綠城沒有拖欠地價款,如果能繼續按新的發展模式運轉下去,「綠城一點問題都沒有」。


綠城 退出 地產界 地產
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朱孟依王國為何盛極而衰 中國地產界「隱形航母」的隱形跌落

http://www.infzm.com/content/93198

九年前,朱孟依麾下的合生創展成為國內首家銷售額超百億的地產公司,被稱為「中國地產界的隱形航母」。但在一系列人事震盪之後,在萬科等追隨者如今已成千億航母時,合生創展卻仍在百億徘徊。朱孟依地產王國的發家和衰落,映射了這個與地方政府關聯密切的行業由亂而治的歷程。

一年零五個月過去了,那把總裁的交椅上仍空蕩蕩的。

合生創展集團(00754.HK)這艘「地產航母」,自2008年就開始顯露衰象。五年間,這裡已換過三任總裁。不管是雄心勃勃的武捷思、臨危受命的陳長纓,還是如履薄冰的薛虎,在董事局主席朱孟依的家族王國裡,都成了匆匆過客。連短暫代理行使總裁職責的張懿也不能倖免。2013年7月11日,合生創展發佈消息,張懿辭任執行董事、副主席兼財務總監。接替張懿擔任董事局副主席的,是年僅24歲的朱孟依之女朱橘榕。

總裁級的管理層如此頻繁地更迭,這在中國房地產上市公司史上亦屬罕見。

朱孟依十幾歲即外出闖蕩,1980年代從廣東豐順一個商業街成功起步,用不到20年時間創造了中國第一家銷售額過百億的房企。

在福布斯富豪榜上,朱孟依一直是以地產富豪的身份上榜。但在朱孟依家族的事業版圖上,地產只是其中的一小部分。其控制的珠江投資集團是廣東省首家本土壽險公司珠江人壽最大股東,珠江投資的產業還遍及高速公路、鐵路、煤礦與電廠等。其大哥朱拉伊(新南方集團董事長)及三弟朱慶伊(廣東珠光集團控制者),亦是各大富豪榜的常客。

過人的商業天賦,敢「捅破天」的強悍風格,讓朱孟依家族在過去三十年混亂無序、缺乏基本規則的商業環境中如魚得水。然而在走過草創期之後,朱氏家族似乎變得力不從心。

「十幾年前剛進公司的時候,老闆當時意氣風發,不怎麼好看的一個人也讓人充滿敬畏。這兩年明顯感覺他的精氣神沒了,一言一行都流露出無比的疲憊。」一位跟隨朱孟依多年的部下對南方週末記者稱。

早在2004年,合生創展已是內地首家銷售額超過100億元的房企,讓萬科、恆大等甘拜下風。但遺憾的是,9年過去了,在曾經的追隨者均已跨越1000億元銷售額門檻時,合生創展仍舊在為150億元的年度銷售目標苦苦掙扎。最新銷售數據顯示,萬科2013年前七月累計實現銷售金額976.5億元,恆大這個數字是527億元,而合生創展僅為62.8億元。

「朱老農」的家族接班人

女兒朱橘榕在她高二時的一篇作文中曾描述過朱孟依的工作狀態:長年累月四處奔波,身邊無親人陪伴,也沒人照顧,有的只是一堆看不完的文件,推不掉的應酬和壓得人喘不過氣的壓力。當時還不滿十八歲的朱橘榕在作文裡寫道:「爸,不用害怕。你老了,現在是我牽著你的手往前走了。」

穿過矗立著阿波羅太陽神與八匹駿馬青銅雕塑的廣場,和一個奢華的古典宮殿式大堂,經過曲曲折折的走廊,到達一個寬敞的空間。這裡是位於北京中央商務區的珠江帝景豪廷酒店3樓,54歲的朱孟依每天在此辦公。

與其旗下樓盤及酒店窮奢極欲的張揚相反,潮汕人朱孟依一直保持刻意低調,未接受過媒體的採訪,也不會在鏡頭裡露臉,甚至曾有報紙因刊登朱孟依的照片而被其要求撤投廣告。這份神秘感使得他成為中國房地產界一個地下教父式的人物,王石一度感嘆朱氏家族的企業才是「中國地產界的隱形航母」。

刻意低調部分來自朱孟依略顯封閉的性格。從外表上看,這位頭髮稀疏、顴骨突出的商人衣著普通,沉默寡言,就像你在鄉下隨隨便便能碰到的農民。不認識他的人,很難把這位其貌不揚的中年人與一位現代大亨相聯繫,這是他被業內戲稱為「朱老農」的原因。不過讓人稱奇的是,這樣一個人開發的房子在北京和上海均賣出了天價。

朱孟依甚至沒有什麼業餘愛好,不打高爾夫,偶爾也只是鬥鬥地主,「他的娛樂很少。如果有一個漂亮女孩子坐在他旁邊,他臉上還會流露出不自然的表情。」熟悉朱孟依的人透露。

另外,巨大財富帶來的不安全感亦讓朱氏家族天然地遠離媒體,在2009年傳出朱孟依因涉及黃光裕案被帶走協助調查的消息後更是如此。

儘管是中國最富有的人之一,朱孟依卻依舊保持著一個潮汕商人的勤奮。他沒有什麼固定的日程安排,常常工作到凌晨,長年在珠江帝景的臥室、餐廳和辦公室三點一線。這位富豪生活很簡樸,吃飯就是白粥青菜參湯,但請客的時候非常豪爽。

女兒朱橘榕在她高二時的一篇作文中曾描述過朱孟依的工作狀態:長年累月四處奔波,身邊無親人陪伴,也沒人照顧,有的只是一堆看不完的文件,推不掉的應酬和壓得人喘不過氣的壓力。當時還不滿十八歲的朱橘榕就在作文裡寫道:「爸,不用害怕。你老了,現在是我牽著你的手往前走了。」

六年後,朱孟依家族史的時間表果真翻到朱橘榕這一頁:2013年7月11日,由於張懿辭職,24歲的朱橘榕接替張懿擔任合生創展董事局副主席。

其實在過去兩年中,朱孟依已經費盡心思為女兒安排了一條成長通道,一點點地將她推向公司重要崗位。因此,當朱橘榕接班的消息真的傳來時,公司內部已經不覺得新奇了。

2009年12月,朱橘榕就開始擔任合生創展總裁助理一職,分管集團財務、人力行政管理等工作。彼時,她才21歲,中國人民大學金融系大三學生。合生創展一位前管理層人士稱,朱橘榕能在2007年去中國人民大學讀書,是因為當年朱孟依捐款幫該校修建圖書館新館及國學館。不過朱橘榕對外稱,自己從華南師範大學附屬中學畢業後,是以港澳生的身份考入中國人民大學,「當時考了六百多分」。

合生創展與朱橘榕共事的一位管理層人士對這位接班人的評價是:聰穎努力,感情細膩。在重男輕女氛圍濃厚的潮汕區域,朱孟依卻對女兒朱橘榕表現出非同一般的疼愛。一進入公司,朱孟依就讓女兒負責全公司的人事。

可想而知朱橘榕當時的壓力有多大,甚至不容有試錯的機會。「一開會,黑壓壓坐了一大堆老男人,沒有在房地產公司幹過一天,就要調配上百億公司的人力資源,當時她沒有一點威信和專業背景,就算有也是父親給的。」一位在朱橘榕手下幹過的人士如此描述。

但朱橘榕顯然比朱孟依更能關注到一些細節,哪個員工需要搬家,她會提前叫物業幫忙;哪個員工太太要生孩子了,會提前叫人事部門找個產科主任,她還經常組織員工去海邊拓展,登山、打球。

朱橘榕以處於半年報發佈的靜默期為由,多次婉拒了南方週末記者的採訪請求。合生創展的一位負責人稱,朱橘榕跟她父親很不一樣,朱孟依可以駕馭很多資源,朱橘榕剛剛「被副主席」,自己也還沒想好說什麼。

職業經理人出走

「朱老農」也曾一度致力於空降職業經理人改造合生創展,但終未能長久。隨著職業經理人的紛紛出走,合生創展此後的家族色彩愈發強烈。

創業初期,朱孟依傳承著潮汕商幫沿襲數百年的「家族模式」,帶著一批老鄉跟隨自己做事。在安排兒女接班之前,朱孟依的妹夫何國華、親戚朱克林分別掌管過珠江投資,2007年法定代表人還曾變更為其三弟朱慶伊,如今珠江投資控股集團的董事長及法定代表人是朱橘榕的二哥朱偉航,而朱橘榕的大哥朱一航,則被朱孟依派往與合生創展並沒有直接架構關係的珠江商貿物流公司擔任董事長。

「朱老農」也曾一度致力於空降職業經理人改造合生創展。2005年前後,一大批房地產行業頂尖人才聚攏在珠江投資和合生創展,包括廣東省前省長助理武捷思、前萬科地產總經理姚牧民都曾被朱孟依高薪招至麾下。

「三年後,合生創展將是國內最大的地產開發商。」這是武捷思2005年4月掛帥珠江投資首次發言就放出的豪言壯語。

武捷思的確協助朱孟依將這家公司帶入新發展階段,他為合生創展引入淡馬錫以及老虎基金,此後又成功通過配股和發行可轉債籌得大筆資金,這是合生創展上市以來最為炫目的一次資本運作。

但到了2008年1月,在離合同到期還差三個月時,武捷思以身體原因辭任總裁,一度令業界疑惑。一位前高管稱,武捷思曾試圖精簡合生創展組織架構,並設計了一整套能把合生創展真正發展為國際化大公司的決策,這其中包括收購當時瀕臨破產的順馳地產,以及旅遊衛視等,「但朱孟依並沒有信任武捷思,這些建議最終都不了了之」。

武捷思走後,工程建築出身卻又擅長營銷的陳長纓接任總裁一職。他是業內知名的營銷高手,在他曾負責的北京區域2004年完成銷售30億。2008年年底,朱孟依受黃光裕案牽連被協助調查,消失了長達9個月,有關商業銀行一度停止對合生創展放貸,到2009年春節期間,沒有老闆決策的合生創展,一度到了生死存亡的關口,此時正值金融危機,臨危受命的陳長纓帶領全公司在春節期間加班賣樓,並在北京及上海地區大幅降價,包括珠江帝景等個別項目降價近40%。當年上半年合生創展銷售將近100億,終於將公司從資金鏈斷裂的懸崖邊上拉回來。

然而,帶領合生創展渡過危機的陳長纓並沒有得到朱孟依的首肯。一位前高管稱,在創始人消失的近一年時間裡,合生創展從財務及運營上平穩過渡,甚至比朱孟依管理下的公司還要健康平穩。然而,正是這種跡象讓剛剛渡過大劫、極度缺乏安全感的朱孟依有一種錯覺,「他會想,這是誰的公司?」而且,2009年下半年樓市行情的突然反轉,讓朱孟依認為陳長纓上半年房子賣便宜了。

2010年1月,陳長纓以「希望有更多時間處理個人事務」為由辭去總裁一職。

隨著職業經理人的紛紛出走,合生創展此後的家族色彩愈發強烈。朱孟依的強勢與不安全感,也讓其周圍有一種揮之不去的肅然氣氛。從公司的總裁,到其他高管人員,無不對朱表現出一種敬畏感。扁平化的管理方式,也讓朱孟依之外的中高層管理人員逐漸成為程序性和事務性的,即使位高如董事局執行董事,亦只是「傳聲筒」。

2012年3月,合生創展第四任總裁薛虎辭職,朱橘榕隨即就任常務副總裁。有知情人士稱,薛虎離職的當天,他給最好的朋友打電話說:「解脫了。」

在薛虎掛職總裁的最後幾個月,他甚至刻意躲著朱孟依,「老朱上北京他就呆在廣州,老朱上廣州他又跑到上海,有一段時間連電話都不接。」上述知情人說。

「什麼事都得負責,你又負不了責,沒有權力。明明不能干的事情都讓你幹,像土地證還沒有拿到就讓開發,出了事都是職業經理人自己承擔,這怎麼弄?」一位前高管向南方週末記者抱怨,合生創展總裁這個位子更像坐在火山口上。

「屬於朱孟依的時代已經過去了」

在那片鹽鹼地上,朱孟依耗費了8年時間,累計投入200億元,建起了數千棟別墅。不過如今,這裡背上了亞洲最大「空城」的名號,而它也成了合生創展的「滑鐵盧」。

沒人能算清合生創展過去五年因過度人事震盪造成的損失。根據中國房地產信息集團最新發佈的國內房企50強的榜單中,萬科、綠地、保利、中海等2013年上半年都突破600億元銷售額大關,萬科更是憑藉830億元的銷售額奪魁——但作為2004年即創下百億銷售額、規模曾經不遜於萬科、中海的合生創展,如今竟然淪落到50名之外,處境著實尷尬。

多位離任高管及接近合生創展決策層的人士對南方週末記者表示,合生創展多年來的土地策略、財務策略、企業領導者的個人風格,讓他們在如今的市場環境中盡顯疲態,「屬於朱孟依的時代已經過去了」。

在地產界,朱孟依走「高層路線」已不是什麼秘密。

朱孟依在房地產行業一戰成名,始於1992年在廣州天河區開發的華景新城項目。當時那裡還是一片農田,合生以極低的價格拿地。不久之後,廣州市政府宣佈城市規劃,天河區成為廣州市中心區域。

此後的駿景花園、珠江帝景、逸景翠園、華南新城這些樓盤的地塊當時都很偏僻,不被市場看好,但朱孟依能先於城市發展規劃一步拿下,除了他大膽外,最關鍵的是他早已獲悉廣州城市的發展規劃是向東、向南,他總可以在城市規劃公開實施前,以極為優惠的價格拿到地塊。

協議拿地則是合生創展早年騰飛的重要因素。合生創展近年來在土地市場上的動作不大,大部分土地仍舊是它以前握有的大量用協議方式獲得的廉價土地。高盛的一份報告稱,合生創展在上海、廣州、惠州購買的土地,成本是全房地產行業最低的,最典型的是位於天津寶坻區的「京津新城」項目,拿地成本僅為78元/平方米,完全是一個象徵性的價格。

一位合生創展前高管稱,朱孟依2003年能獲得天津寶坻2.5萬畝的土地打造京津新城,也是借助於關係。朱孟依在那投資了6億,做了一個超過900個房間的凱悅酒店。

「當時我們都認為在那片荒地上做酒店一定會虧的,勸老朱做個200個房間的小酒店就行了,結果他還是堅持做一個有900個房間的超大型酒店,結果凱悅酒店這幾年每年虧幾千萬。」該高管稱。

在那片鹽鹼地上,朱孟依耗費了8年時間,累計投入200億元,建起了數千棟別墅。不過如今,這裡背上了亞洲最大「空城」的名號,而它也成了合生創展的「滑鐵盧」。

「政府最開始稱這裡有京津城際,還會有很多配套,結果很多承諾都沒兌現,到後來就是一個民營企業幹了政府所有的活。如果老朱是一個土地的販賣商,他肯定賺翻了,但他還是踏踏實實幹下去——現在看,如果把那些錢投在北京、上海,周轉會更快,利潤會更高。」一位合生創展的高管說。

朱孟依簡介。 (CFP/圖)

走出地產業

以土地「招拍掛」為分水嶺,房地產企業的座次漸次分化。一些此前專門靠倒買倒賣土地生存的公司逐漸萎縮、消失,另一些適應了新規則的公司則迅速擴張。

2004年8月,中國土地市場遊戲規則發生重大調整,土地實行公開「招拍掛」出讓。此後,土地協議出讓雖未絕跡,但逐漸在實踐層面退出。以此為起點,房地產企業的座次漸次分化。一些此前專門靠倒買倒賣土地生存的公司逐漸萎縮、消失,有著較高聲望的房地產企業則迅速適應了新規則,並在資本市場助力下進行規模擴張。

隨著房地產行業越來越規範,利潤越來越薄,朱孟依的重心也開始向其他產業傾斜。早些年在房地產業賺錢堪稱暴利,只要花8%的自有資金就能撬動一個大項目,跟政府關係好就可以隨便囤地、調規、土地變性和更改容積率。「現在的房地產業在老朱看來是辛苦錢,他都不願意掙了。」合生創展的一位前高管稱。

2012年12月,珠江人壽低調開業,朱孟依家族掌舵的「珠江系」加快進軍金融、投資業,構築三大支柱產業的戰略部署初見雛形。此前,泛房地產、基礎設施與能源已成為「珠江系」的左臂右膀。

公開資料顯示,珠江人壽註冊資本為人民幣6億元。朱孟依、朱拉伊、朱慶伊三兄弟旗下企業各持股20%,為珠江人壽實際控制人,另外40%股權由粵財信託與廣州國際控股集團平分。民營資本能拿到壽險牌照並非易事,但朱孟依總能通過各種途徑分食壽險蛋糕。

2000年,珠投集團獲得了為廣州九運會鋪設數據傳輸網絡工程的機會,在不到兩年的時間裡,便在廣東省內鋪設了三千多公里的網絡。珠江投資旗下的廣東盈通網絡通信有限公司成為廣東省內擁有光纖網絡資源最多的公司,後來朱孟依將其在盈通的絕大部分股份,出售給急於介入電信行業的中信集團。

珠江投資集團官網則顯示,其已發展成為集房地產、公路橋樑、通信網絡、煤炭能源、電力水利、商貿物流、管理諮詢、教育、證券等行業為一體的大型投資控股公司,總資產超過200億元,該公司官網預計,僅泛房地產、基礎設施、能源三大板塊,未來10年內,將實現年銷售收入435億元,年利潤達到84億元。

朱孟 孟依 王國 為何 盛極 極而 而衰 中國 地產界 地產 隱形 航母 跌落
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湊份子投資房地產REITs讓中國地產界告別掠奪式開發

來源: http://www.infzm.com/content/110151

(南方周末資料圖/圖)

2015年6月8日,中國大陸第一只公募REITs——鵬華前海萬科REITs(Real Estate Investment Trusts,房地產投資信托基金)成功獲批。個中意義並非推出一個新產品那麽簡單,而是與整個房地產市場的氣候與轉型密切相關。

在過去十余年的地產黃金季,地產公司熱衷於賺快錢,快速周轉,快速暴富。無論是主管部門,還是地產公司,都沒有把依托商業物業長期租金收益的REITs這種投資工具放在眼里,而REITs在成熟國家的房地產市場卻比比皆是。盡管有個別地產公司曾經向主管部門申請放行REITs,但最終也不了了之。

直到地產業陷入寒冬,REITs才真正走到臺前,這意味著開發商不得不告別以往簡單粗暴的開發方式,而轉向長期收益項目。

REITs跟老百姓有何關系?未來將如何改變地產界的生態?我們請來前海開發投資控股有限公司副總裁舒東為大家解惑。他直接參與了鵬華前海萬科REITs的整個籌備過程。

有必要先說說這個令人費解的術語——REITs(房地產投資信托基金)。

這是一種投資於房地產的基金。通俗說就是大家湊份子,交給一個專業的基金管理團隊,委托他們投資房地產,賺到的錢根據出資額按比例分紅。

這種投資方式解決了房地產項目投資巨大、普通人難以參與的問題,相當於把一個房地產項目分成若幹很小的等份,你可以根據自己的能力購買多少不等的份額,豐儉由人。這就是通常說的“房地產證券化”。

而公募REITs就是在交易所掛牌交易的、人人都可以參與的、在交易所開市期間隨時可以買賣的REITs。

我在萬科沒搞成功

我第一次接觸REITs是2000年,當時我在南開大學攻讀博士學位,研究方向正好是房地產經濟學。那時,我的導師郝壽義先生已經從南開大學經濟學院院長的崗位被選拔任命為天津市建委副主任。郝先生雖然是政府重要部門的領導,但他有個好習慣:弟子的課是絕對一堂不落。在導師的課堂上,在導師提供的大量英文書籍中,我認識並了解到REITs這個在全球早已普及、在中國大陸卻少有人了解的房地產金融產品。不過直到多年後我博士畢業輾轉來到萬科集團總部,才真正有機會在實操層面接觸REITs。

2008年,時任萬科集團董秘的肖莉委派我去和某知名證券公司接觸,商談有關公募型REITs產品設計的事宜。其實嚴格意義上說,肖莉並不是我的分管領導,但為什麽要跨部門派活呢?那是因為當時我正在集團內部“上躥下跳”地張羅要搞商業地產、持有型物業運營等等,在當時集團內部REITs研究領域也算是專家級的人物。

萬科的企業文化比其它企業要寬容很多,尤其在總部更是如此,像我這種人在專業化的住宅開發公司里就是典型的“反動派”,但在萬科內部我的生存空間並不小……

直到2010年,王石發表了那段著名的講話,大意是:搞商業地產,我活著不能搞,就算我死了,躺在棺材里我也會伸出一只手來阻止你們搞。我意識到我和我那幫一腔熱血從商業地產圈子跑來萬科發展的小兄弟們終於要撐不下去了……當然,那是後話了。

房地產這個行業發展到今天,被人詬病很多,比較集中的一點就是掠奪性開發、忽悠性營銷,快進快出,一步賺到位,不管後世(後市)洪水滔天。實際上,像萬科這樣的開發商從企業生存出發,玩了命地提高周轉率,賺快錢,這無可厚非,因為開發企業負債都比較高,根本沒可能慢悠悠地開發銷售,更不太可能從容不迫地持有運營。在這個體制機制下,你不能指望開發商會提供性價比多好的產品給你,你甚至不能指望開發商開發的樓盤能在土地使用權到期前屹立不倒,更不要指望開發商會責任滿滿地幾十年如一日地運營和服務。這一觀點,我甚至能用數學模型推導出來。

房地產的這個現狀,體制機制上的根本原因有兩個:

第一點,是土地國有條件下的土地使用權制度。這一點難以改變,我們只好暫且擱置不論。需要進行學術方面討論的話,請搜索我2003年的博士論文:《房地產功能價值論與中國房地產市場行為分析》。

第二點,缺少退出機制。開發商借了錢,蓋了房,除了銷售之外,如果還有別的出路,能夠氣定神閑地持有經營,那我相信很多開發商都不會傻乎乎地剛蓋完房子就急匆匆地銷售。“有恒產者有恒心”,如果沒有還款壓力,我相信這個市場上會有很多人願意好好經營房產,細水長流,過著現金流穩定、長治久安有保障的幸福生活。去那些發達國家看看就明白了。這也就是為什麽REITs產品在全球成熟的房地產市場都很常見的根本原因。

可惜不知什麽原因,多年來我們無論是從學術界還是企業界推動REITs的努力都一再地失敗了,我在萬科參與的那次自然也不能逃避失敗的命運。雖然最近幾年一些私募的REITs基金產品不斷設計出來,但真正意義上的公募REITs一直不能獲得監管部門的認可。私募和公募,不僅是一字之差,前者仍然是小圈子,而後者,意味著大眾均可參與,這是本質的不同。

在前海卻實現了

2015年6月8日,中國大陸第一只公募REITs——鵬華前海萬科REITs成功獲批,我恰恰是這個項目的參與者。

2012年2月,我受前海改革開放精神的感召,經過嚴格的公開招聘程序,受聘於前海管理局旗下前海開發投資控股公司(以下簡稱“前海投控”),負責投資和產業用房開發業務。我為我分管的投資部門同事安排的重要任務之一就是持續搜集國內外資料,學習並研究開發真正的REITs產品的可能性——盡管當時的前海還沒有一個像樣的物業,盡管很多同事甚至從未聽說過REITs這個名詞。

2013年8月,我和REITs的故事似乎出現了可以進一步發展的曙光。由於前海前景被廣泛看好,大批企業,特別是金融企業踴躍進駐,但彼時的前海甚至連完整的道路都沒有,根本沒有承接企業入駐的能力。前海局決定突破常規,提出“1.5級開發”的理念,將一塊9萬平米的土地以租賃方式授予前海投控,租期10年,要求我們尋求成熟的開發企業合作,快速建造,在短期內建成一批高大上的寫字樓物業。

不久,“前海企業公館BOT招商”公告出現在政府在線和前海管理局官網上,這成為前海在國家推廣PPP模式之前的一次“嘗鮮”。投資8億、經營8年,然後物業移交給我司,這樣苛刻的條件讓很多企業望而卻步。或許冥冥之中有定數,最後竟然是老東家萬科中選。這時,驚訝的我才了解到,萬科的企業戰略已經調整為:做城市配套服務運營商。萬科,似乎在下一盤很大的棋。

2013年12月7日,企業公館展示區對外開放,萬科的產品能力得到完美的詮釋。客戶反響強烈,租金標準瞬間走高,由幾個月前項目開工時的預測值100元/平米迅速上升到超過200元/平米的水平,預約的客戶需求量大大超過了實際的公館面積。

2014年2月,中國證監會主席肖鋼考察前海,在聽說我們正在研究REITs產品後,公開表態支持前海試點REITs產品。這是我接觸REITs產品以來,監管部門發出的最強的正面訊號。

2014年6月,前海企業公館西區神速竣工,企業反響的熱烈程度超乎想象,租金標準躥到了近300元/平米,直逼福田中心區甲級寫字樓水平,盡管這樣,出租率也照樣毫無懸念地達到了100%。郁亮當初接盤時“大義凜然、慷慨就義”的樣子還歷歷在目,恍如昨日——一個區域的財富預期能夠如此快速顯著地影響到物業收益,實屬罕見。在我眼里,再沒有一個指標能比客戶願意支付的租金標準更能反映物業價值了,正如我後來對深圳衛視記者說的,這不是普通的房地產營銷講故事,這里有真實的需求。

至此,我認識到,前海第一個符合REITs要求的物業出現了!

就在我帶領投資部門閉門研究方案時,兄弟公司前海金融控股公司(以下簡稱“前海金控”)也同樣關註到REITs領域的創新,並正在聯合合作夥伴鵬華基金積極尋找合適的項目……這就是中國人最喜歡的情境了——天時,地利,人和。

現在想來,創新這東西,獲得一個idea相對容易,真正落地卻非常難。在中國大陸,房地產行業沖擊REITs已經至少十年了,多少業內精英前僕後繼,都沒有成功打開公募的大門。我們幾個團隊的精英雖然都在產品設計和激烈談判中絞盡腦汁,但無一例外心里都是惴惴不安。即使有肖鋼主席的公開支持,但產品設計得如何還有待檢驗。我們也都做好了變成“先烈”的心理準備。

為了確保一擊必勝,不僅萬科集團、區域和深圳公司各層面的大佬、專業精英傾巢而出,其他幾家參與單位,鵬華基金、前海金控以及我所在的前海投控也是從老總到部門專業團隊,精英盡出,毫無保留。事後我掰了掰手指:這些參與者的年薪加在一起估計應該都過億了。

這一輪的改革開放和三十多年前的那次改革開放完全不同。現在的社會環境非常開放,信息不對稱現象大為減少,全社會知識和技術積累、財富積累都達到很高的高度,市場得到較為充分的發展,人們也不再像以前那麽單純,利益關系錯綜複雜了許多,做事情的技術難度也增加了許多……

在這樣的環境中,且別說大的社會改革,即使是小的產品層面的創新都有可能因為考慮不周密或各方利益難以達成一致而失敗。前海這只REITs也是如此。由於國內並沒有專門的關於REITs的法律,在稅收方面,國內的REITs又暫時無法避免被重複征稅的局面,這就大幅度壓縮了參與各方操作騰挪的空間。

到2015年3月,最終的產品方案終於在參與的四方決策層都達成一致並獲得市政府主管部門以及前海局的首肯。方案正式提交中國證監會。

放棄掠奪式開發

不管怎麽說,我們走出了第一步。解決好未來運營模式的公募REITs不同於一般的金融產品,我相信全社會可能會因認識到REITs背後真正的社會意義而寄予更高的期望。從專業上講,公募REITs的存在至少有三個非常重要的意義:

第一,它降低了房地產投資的門檻,讓絕大多數人都有機會分享房地產市場收益。這對於精英階層或許不重要,但對於大多數中等及以下收入階層的人來說有著非凡的意義。

第二,它能有效激活市場的價格發現能力,用市場化手段就能達到“宏觀調控”的目的。開發商和基金管理者銷售REITs產品和銷售樓宇雖然都是回籠現金,但性質完全不同。

銷售REITs產品你不可能只講故事,你需要拿出實實在在的租賃合約,拿出租金標準、年限、遞增比例等關鍵數據來證明真實需求的存在,投資者會據此判斷你的產品有沒有投資價值;而銷售物業,你只需要聲情並茂地講一個未來預期的故事就可以搞掂客戶了,所以,如果這個市場REITs產品或類似產品比較多的時候,房價就不那麽容易大起大落了,炒房客也就沒有那麽大的騰挪空間了。

第三,REITs產品在國內房地產市場還有一個顯而易見的好處,那就是,盡管開發商已實現現金回籠,但原先的運營方仍需依據合約長期為投資者服務,努力提高收益回饋投資者。以前海企業公館為例,假如REITs已經發行成功,萬科和前海投控都獲得了現金回籠,但萬科作為運營方仍然必須負有盡心運營、服務好租戶、最大化物業回報的責任和義務。在產品設計時,我們不僅界定了運營團隊的責任和義務,也為團隊設定了激勵機制,以鼓勵他們努力提高運營收入,回饋投資者。我們前海投控作為業主,自然也會履行自己的義務,全力支持運營方,以確保物業保值增值。

實際上,這個創新的故事還遠未結束。在我看來,“新常態”下的創新,似乎更加傾向於對原先掠奪式發展模式的修正,至少,在產品層面,REITs就是這樣。如果沒有REITs,或許我們開發企業活得更滋潤一些,很多物業直接把產權或收益權賣掉走人就好了,完全不必承擔物業存續期這麽多年戰戰兢兢運營物業、伺候客戶的責任。革自己的命,這種事情總要有人做,也一定會有人做。

盧梭說:“你要宣揚你的一切,不必用你的言語,要用你的本來面目。”房地產行業,究其本質還是服務業,這一點很多業內人士都有共識,也一直在強調,但是,授人以魚不如授人以漁,在這一點上,我始終是技術決定論者。

從技術進步的角度來看,產品層面的成功固然可喜,但如果後來者紛至沓來,不斷有人跟進,不斷有人踩著我們的肩膀向上攀登,那才算真正有了成就感。

以上就是一個可能還未完結,可能還會不斷演進的創新故事。

(作者簡介:南開大學經濟學博士,現任前海開發投資控股有限公司副總裁)

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萬科產業地產“雲”試驗:做地產界Uber

來源: http://www.yicai.com/news/2015/09/4689636.html

萬科產業地產“雲”試驗:做地產界Uber

一財網 吳斯丹 2015-09-22 23:13:00

每個萬科雲有鮮明的主題產業,比如設計或建造、工程技術、設備采購,以最大限度共享資源。但一組萬科雲拼合在一起,又是一條完整的產業鏈,實現彼此的分工與協作。

沒有人能阻止萬科(000002.SZ),這次它準備做地產界的Uber。

9月19日,萬科“設計公社”正式亮相,建築設計師們為此興奮不已。“設計公社”為他們提供的不僅僅是物理空間,還有Uber化的平臺和服務,建築設計需求將通過互聯網全面開放,能者勝任之。

這將帶來更高的效率。萬科高級副總裁、萬科廣深區域本部首席執行官張紀文說,萬科五年前某個建築設計方案動用了上百號人、四個多月時間,現在可能只需要10個人、更短的時間做出更好的方案。

而“設計公社”僅僅是萬科產業地產產品線萬科雲旗下的一個作品。萬科雲將創造一種全新的產業地產模式,為不同的主題產業進行聚集、融合、重構。

萬科雲得到了管理層的高度重視。萬科總裁郁亮與全部副總裁悉數出席了發布會,萬科董事會主席王石也通過視頻為其站臺,如此高規格產品發布會在萬科實為罕見。

扛著Uber的大旗,萬科將在產業地產掀起一場怎樣的革命?

設計公社試驗

當建築設計遇見Uber,將會擦出什麽火花?萬科給出的答案是設計公社。

在深圳留仙洞總部基地,一個由萬科與建築設計產業鏈公司共同構建的設計公社正在誕生。設計公社的目標是要孵化設計產業生態系統,成為全球設計領域最有影響力的產業集群。

早在8月7日,王石在哈佛大學的一次分享中就透露出想將Uber思維應用到建築設計領域。他給出了一組數據:(中國)80%的建築設計事務所集中在北上廣深一線成市,而其中60%又集中在深圳,排在第二第三的分別是北京、上海,而廣州更少。借用Uber思維,萬科作為一個社區的連接者,能否做成建築設計師的支撐平臺?王石認為完全有可能。

“阿里巴巴、騰訊對我的刺激,都不如Uber。因為Uber思維不是大小通吃,而是在諸多領域,都能各自打造一個生態系統。”王石說道。

設計公社就是將建築產業上下遊的要素進行聚集,進而對產業鏈進行重構,形成新的生態系統。

萬科方面稱,一個項目從投資者到使用者要經歷研究、設計、建造等多個環節,設計公社將匯聚“設計階段”的所有機構及個人,包括規劃設計、建築設計、室內設計、景觀設計、工程設計等。同時,設計公社也會邀請研究階段、建造階段的研發機構及個人加入。

設計公社的Uber思維首先體現在資源的共享上。在設計公社里,參與者只需要占有最核心的辦公空間,而前臺、會議室、儲藏、非核心設備和人員都可以Uber化共享。這能為參與者最大限度降低成本。

其次是平臺化服務。借助互聯網和移動設備連接人與空間、人與項目、人與人,設計公社將原本封閉的設計資源尋找過程完全開放,競爭更為公平,工作更為高效。

“路由器計劃”是實現上述連接的工具,它不僅能讓需求被人們看見然後搶單,還提供一定“算法”, 更深刻的從用戶的角度理解需求和對服務提供方的歷史信用及公開渠道信息進行分析,提供推薦和匹配。

說的通俗一點,在設計公社,任何機構或個人都可獲得公平競爭的機會,誰最有能力、最合適,就會成為最終的“接單”者。就像用Uber打車一樣,哪個司機離客戶最近,就由他接單。

據悉,從9月開始,路由器計劃已經上試運營,9月19日發布時已產生近200次設計需求發布和近2億元設計費。從10月份開始,設計師便可以在線上平臺註冊並申請承接項目任務。同時,平臺可以提供線下聯合辦公空間及線下空間的租賃服務。

“建築行業需要平臺的提供者和內容的提供者。”一位建築設計師認為,設計公社是萬科主動結合新的市場方向,對自己的一次變革。

王石表示,設計需求的開放只是開始,未來萬科工程、采購、物業管理都將是信息開放的、平臺化的,而萬科是其中的參與者,也是用戶。

合夥共建“輕”產業園

設計公社僅僅是萬科在產業地產創新上的一小部分,它歸屬於一個叫“萬科雲”的產品線。

萬科雲是萬科廣深區域“八爪魚”的觸角之一。萬科從去年開始提出要由傳統開發商向城市配套服務商轉型,廣深區域作為創新試驗田,在消費地產、產業地產進行了多重創新,八條創新產品線被成為“八爪魚”。

按照萬科的介紹,萬科雲是為選定的主題產業聚集、融合、協同提供空間和服務的產業地產全新模式。萬科雲強調效率提升,通過空間共享、分時使用、優化資源配置等手段,為使用者提供集空間、服務、資源及“+互聯網”的線下工作雲平臺。

值得一提的是,萬科雲將采用合夥共建模式。萬科雲的設計、建造、驗收,將由萬科和客戶共同完成。正式營業之後,經營業績突出的客戶,將從萬科雲的運營收益中獲得一定分紅權。

萬科雲項目的股權結構也將體現合夥共建。作為持有經營類的資產,萬科將在萬科雲項目中引進優先級投資人,而業務團隊將作為劣後級合夥人共同參與投資,以激勵他們實現更高的經營效率,並為萬科股東創造更高的收益水平。

某產業園區運營人員林強(化名)對《第一財經日報》記者表示:“萬科雲合夥共建的模式是一種流程創新,讓客戶提前介入產品的前端設計。對於產業地產來說,前端的產品設計往往是最重要的,產品的好壞、是否適合招商產業,決定了今後的租金和空置率水平。”

林強認為,合夥共建的另一個好處是可以解決產業園區重資產的難題,讓萬科雲變得更“輕”。

“一個園區的開發周期一般需要7~8年,期間會沈澱很多資金,對開發商的資金能力要求很高。合夥共建可以在很大程度上減輕資金壓力。”林強告訴記者。

而萬科想要做的不僅僅是傳統產業園,其目標是要做革命性的、超越地域限制的“雲平臺”產業群落。

據了解,未來的萬科雲體系將分布在各個城市,它們不是孤立的,而是一起構成一個開放和智能的工作平臺,成為一個有機的整體。每個萬科雲有鮮明的主題產業,比如設計或建造、工程技術、設備采購,以最大限度共享資源。但一組萬科雲拼合在一起,又是一條完整的產業鏈,實現彼此的分工與協作。

目前,萬科雲已經在廣州、深圳、廈門、東莞、福州等6個城市落地。

林強認為,產業地產運營的關鍵就在於對產業鏈的打通,萬科雲抓住了這一點,構建了比較好的模式。萬科的優勢在於資源整合和成本控制,但缺乏運營經驗,這一塊仍需加強。

克而瑞研究中心研究經理朱一鳴對《第一財經日報》記者表示,由於中國經濟增速和城鎮化的需求,產業地產還有巨大的發展空間。不過,產業地產已經有比較成熟的玩家,如華夏幸福、天安數碼城,萬科在產業地產方面還是“新手”,萬科雲等項目也只是處於嘗試摸索階段,能否進一步規模化尚難定論。

編輯:彭海斌

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萬科 產業 地產 試驗 地產界 Uber
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正式殺進地產界 京東房產的冰與火之歌

來源: http://www.iheima.com/zixun/2017/1025/165700.shtml

正式殺進地產界 京東房產的冰與火之歌
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正式殺進地產界 京東房產的冰與火之歌

“京東房產要做大蛋糕,而不是分這個蛋糕。”

來源 | 鳳凰科技(ID:ifeng_tech)

文 | 管藝雯

經歷了幾個月的傳聞和猜測之後,10月24日,京東正式宣布進軍房地產市場,覆蓋住宅、商業地產、特色地產三大市場,並放出豪言,稱將在5年內實現流量、線上交易量的雙料冠軍。

在京東房產的發布會上,京東集團副總裁、京東商城居家生活事業部總裁辛利軍表示,“一個以運營為核心競爭力的大地產時代已經到來。”而他認為,這個時代背後的三個主要特征,則是“住宅進入租賃時代”,“商業地產功能變遷”,“特色地產將出現爆品”。

在這個大地產時代里,京東房產想通過建立連接、運營賦能、打造爆品來打造一個完全的服務平臺,“我們是做大蛋糕而不是要去分這個蛋糕。”京東房產業務負責人曾伏虎表示。

公開資料顯示,曾伏虎於1999年加入搜狐,歷任搜狐新聞中心總監、商務拓展部總監、搜狐焦點網總經理等,2014年晉升為搜狐網副總裁。2016年,曾伏虎從搜狐離職後出任海航雲商運營總裁,今年7月離職,並於7月25日加入京東。

值得註意的是,今年9月底,支付寶的租房業務正式上線,10月10日又在8座城市開啟支付寶信用租房;融創、萬科數十億元的斥資,也將鏈家這家中國最大的房產中介推到了聚光燈之下。

京東房產能給開發商帶來什麽?面對同為互聯網巨頭的阿里,以及中國存量房時代的主角鏈家,京東房產的優勢在哪里?深耕地產這個線下最重的領域,京東房產要跨過哪幾道坎?

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京東房產能給開發商帶來什麽?

此次發布會上,京東房產與房地產企業碧桂園、藍光地產等眾多開發商和戰略夥伴達成合作。碧桂園集團營銷6區大區營銷總經理莫遲表示:“房地產行業需要技術創新的驅動,我們願意成為行業先行者,與京東房產一同在行業內率先構築‘互聯網+房地產’線上線下融合的新模式。”

房產業務的正式上線,也是曾伏虎加入京東一個季度以來的第一份成績單,他笑稱自己要“抓緊時間爭取早日轉正”,曾伏虎透露,在住宅領域,目前一期上線的是新房業務,二手房和租賃業務會陸續上線。

目前,京東房產已上線京東商城,而此前推出的京X計劃,京東與騰訊、今日頭條、百度、網易、360等流量中心建立起的連接也將成為京東房產項目的流量源,讓眾多開發商推出的房源可以通過各種渠道觸達消費者。

在曾伏虎看來,京東建立的連接並非簡單的信息告知,而是通過整合京東營銷、服務、供應鏈等能力,為購房者打造的一站式體驗,與京東房產合作的項目在與其他項目競爭時,獲得的額外價值將是服務於購房者的全周期服務。

一位京東內部人士告訴鳳凰科技,京東房產業務隸屬於京東居家生活事業部,而該事業部同時還包括家裝、家具等品類,這也就意味著,消費者在京東平臺購房,還可以獲得家裝、家具的購買優惠。

在曾伏虎的觀察中,京東房產的三個核心業務,即住宅、商業地產、特色地產,其中“建立連接”可以幫助房地產商完成獲客,而對商業地產的賦能和特色地產的反向定制,這兩者解決的正是目前地產運營的難點。

商業地產方面,京東將會有更多線上線下結合、自帶流量和人氣的產品在商業區域落地,曾伏虎舉例,比如京東無人超市,京東之家等;另一方面,商業地產作為線下實體承接方,可以共享京東的招商資源、會員運營管理體系。

由於京東的房產業務尚處於早期,曾伏虎將盈利模式相對籠統得分為三個方面,廣告模式、銷售傭金,以及商業地產的運營收入。他認為,房子靠房價本身的增值所能支撐的已經有限,未來要靠運營的力量來去支撐。

京東還將利用自身積累的消費行為數據,來判斷用戶未來的消費趨勢,反向定制房地產行業的爆品,據悉,京東房產將圍繞商業地產、產業地產、旅遊地產、養老地產以及海外地產等領域搭建專屬團隊,與開發商、代理商進行深度合作定制,開發品類爆款。

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巨頭們的新戰場?

鏈家研究院數據顯示,2016年全國房產銷售總規模在20萬億,其中二手房規模在6萬億左右,二手房租賃占2萬億,而新房的交易規模達到12萬億左右,規模占比最大。而鏈家在2016年,其交易額超過1萬億元,巨大的市場空間,成為京東、阿里等互聯網巨頭的必爭之地。

今年9月底,支付寶的租房業務正式上線,10月10日,支付寶又宣布已有超過100萬間公寓正式入駐支付寶,並在8座城市開啟支付寶信用租房。螞蟻金服創新及智能服務事業部總經理王博在接受媒體采訪時表示,“我們給自己定的目標是,把它放到戰略高度,要做成中國最大的租房平臺。”

而在新房市場,2010年淘寶房產頻道正式推出,曾一度陷入困境,並於2014年並入虛擬及生活服務事業部後重新包裝上線。

另一頭,認識到用戶的需求已經不再是簡單購物,而是更多的體驗和樂趣,蘇寧開始與萬達、恒大合作,將聯合定制蘇寧廣場、生活廣場、蘇寧超市、紅孩子母嬰、蘇寧影城、蘇寧小店入駐國內主流的商業廣場、各類住宅小區等。

實際上,京東在此次房產業務發布之前,也有過多次房產電商業務的嘗試。2014年雙十一期間,京東金融聯合遠洋集團開展互聯網營銷,試水房地產眾籌;2015年,京東又在6.18店慶當天,推出千套特價房。

而作為在商業地產中擔任吸引客流角色的創新模式,京東將會推動無人超市、無人便利店、生鮮超市7 fresh、京東之家、京東母嬰體驗店等多種線下爆款形態的落地。

這其中將充分運用到京東的大數據能力,以京東之家為例,此前在36氪的報道中,京東之家門店的選品和陳列都依靠京東平臺上的大數據來決定,舉個例子,京東可以從自身的物流數據中得出門店附近消費者的數碼購物習慣,喜歡消費的品類和價位,來決定門店中所展示的商品。這種數據分析能力,反過來又可以給整個商場的商戶提供參考。

巨頭們已經吹響了進軍地產的號角,可以預見的是,巨頭們在房產市場的後續布局,未來一定會產生正面競爭。

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京東房產面臨的幾道坎

當被問及京東房產是否與鏈家這些房產中介存在競爭時,曾伏虎強調,“京東房產要做大蛋糕,而不是分這個蛋糕。”他認為,鏈家最大的優勢是擁有15萬人的經紀人團隊,是典型的線下打線上模式,而京東房產要做的,是將擁有良好服務能力的經紀公司引到平臺上,幫助購房用戶得到更好的服務。

公開資料顯示,鏈家最引以為傲的是其擁有業內最大的房源數據庫,即鏈家所稱的“樓盤字典”。2017年4月,鏈家創始人左暉透露,鏈家在10年前就已開始做“樓盤字典”,截至目前,有8000萬套住宅數據,覆蓋30個城市,大約有11萬個小區、60萬棟樓、60萬個戶型。

坐擁如此龐大的樓盤資源,鏈家自身也在積極得線上化,如何說服這些房產中介將其擁有的資源引入到京東房產的平臺,怎樣平衡雙方的關系,或許是京東房產要考慮如何跨越的第一道坎。

目前房產電商面臨的最大難題是,如何將線上流量轉換為線下成交,這背後需要有大量的線下團隊來做支撐,也就意味著將會做得很重。是做純服務平臺,還是會在後期招募線下團隊介入到銷售服務環節,這其中應該如何平衡,也是京東房產未來需要考慮的問題。

不過至少在目前,曾伏虎想得很清楚,“京東目前還是平臺的思路,會幫助開發商一起開發系統,提供展示、服務跟蹤評價、服務商篩選比較等多維度功能,給消費者提供足夠的信息,來消解其中存在的信息不對稱。”

另外,虛假房源是房產電商平臺的一個頑疾,曾伏虎表示,京東最大的核心競爭力就是對於正品行貨的保障,這套正品行貨的保障辦法同樣適用於房地產業務,包括有怎樣的進駐要求、對哪些部分做核驗和管理、如何通過第三方數據和反饋做管理和監測等,“京東在這方面是具備解決問題的能力的”。

身處地產大時代,政府和機構都處在解決問題的風口之上,京東房產的入場踏上了恰當的時間點,其技術和平臺能力將幫助解決行業痛點,而這個征途上,將面臨的對手和坎也不在少數。

京東房產
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正式 殺進 地產界 地產 京東 房產 的冰 冰與 與火 火之 之歌
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焦點故事--地產界:樓市看跌 後生仔女上車有希望

1 : GS(14)@2013-04-13 15:36:52

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130413/18226624

【CASE1:模特兒Ceci】

                                      年齡:21歲
職業:模特兒
月薪:1.1萬至1.5萬元
買樓目標:堅尼地城泓都兩房海景戶
每月儲蓄:約5,000元

21歲模特兒 鍾情泓都海景戶

                「o依家除咗食飯搭車,幾乎冇乜點使錢!」不要看畢業才三年的21歲模特兒Ceci,年紀輕輕已有買樓目標,兼且身體力行儲錢。現在與家人居住的Ceci表示,自小在西環私人物業居住,將來買樓也希望「近屋企」,她的dream house是位於堅尼地城海旁的泓都,8至9年樓齡,會所設施齊備,附近又有個小公園,交通工具選擇多,同時具備港鐵西港島線概念,升值潛力料不俗。
不過,現時泓都樓價已水漲船高,Ceci鍾情的建築面積600餘方呎兩房海景戶,實用面積400餘方呎,入場費已升至800萬元,同類面積山景單位也要700萬元。美聯物業營業經理馬宏恩說,對年紀輕輕的Ceci而言,入市泓都相對「吃力少少」,若果目標是在堅尼地城置業,區內大批舊樓會較易負擔,像荷蘭街、33年樓齡的珍珠閣,建築面積約500方呎單位,實用面積400餘方呎,420萬元已可入場。
物業前臨卑路乍公園及堅尼地城游泳池,公眾休憩設施就腳,可以彌補物業的不足,購物方面可到鄰近的西寶城,旁邊設有港鐵西港島線香港大學站出入口,預期最快明年落成。

最細一房520萬入場

                                    若想買較新型物業,10年樓齡,在北街的采逸軒,也有450萬元的選擇,建築面積500餘方呎,實用面積300餘方呎,是區內較新兼較平的上車盤。物業鄰近興建中的堅尼地城站,跟前往堅尼地城市政大廈的步程相若。
如果堅持要買泓都,平少少的,就只能選擇買建築面積約400方呎的一房戶,實用面積300餘方呎,入場費約520萬元左右。

【CASE2:健身教練Ernie】

                                      年齡:29歲
職業:健身教練
月薪:5萬至6萬元
每月儲蓄:2萬至2.5萬元
買樓目標:元朗300萬元舊樓

29歲健身教練 想買300萬元朗盤

                剛以9,800元租住九龍灣得寶花園一個建築面積390餘方呎、實用面積280餘方呎單位的Ernie,任職健身教練,租樓年資長達10年,因為在元朗長大,首次租住的單位,也選擇元朗區舊樓,當年月租約4,000元,近年搬出旺角,以每月3,800元租住100餘方呎的劏房,因地方實在太細,又準備明年中與女友結婚,所以最近決定搬往鄰近上班地點的九龍灣。

單幢舊樓選擇多

                                    屬高薪一族的Ernie,目標並非豪宅區,而是老家住所──元朗,他的樓市哲學是:「o依家物業唔抵買,準備等多兩三年,樓價再跌多少少至買。」希望儲多一些錢,屆時在元朗買300萬元舊樓,儲夠100萬元至上車,縮短供款年期。
美聯物業助理聯席董事林振華稱,以Ernie的儲錢能力,買300萬元物業絕對輕鬆,而在元朗區此價位的選擇亦多,區內熱門屋苑有21年樓齡的怡豐花園,位處元朗主渠以西,附近是元朗劇院,徒步往食肆商舖林立的教育路僅數分鐘。物業平台花園有泳池、羽毛球場及兒童遊樂場等,兩房單位建築面積400餘方呎,實用面積300餘方呎,不乏300萬元以下的選擇,建築面積600餘方呎、實用面積400餘方呎的三房一廁戶型,300餘萬元已有交易。
另外,元朗市中心大量單幢舊樓,建築面積一般400餘至500餘方呎,實用面積約300至400方呎,300萬元的選擇頗多,預算多一點,甚至可以購買正發售中的全新物業尚悅細碼單位。元朗區近幾年樓價波幅少於30%,如果未來博樓價跌的話,預算兩三年後才上車,屆時可吸納的物業,以至入市的負擔能力一定不可同日而語。
焦點 故事 地產界 地產 樓市 看跌 後生 仔女 上車 希望
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預算案前 地產界施壓鬆樓按 施永青﹕樓市已轉勢 不應再食退燒藥

1 : GS(14)@2016-02-18 22:29:57

【明報專訊】財政預算案將於下周三出爐,眾多地產界代表近日紛紛呼籲政府減辣。金管局總裁陳德霖早前亦表示,當樓市進入下行周期,金管局會適時放寬樓按措施。事實上,近月樓市價量齊跌,面對樓市寒冬,五大發展商猴年擬推售伙數卻達1.6萬伙,甚至較羊年多16%。除了多家發展商建議政府檢視樓市逆周期措施外,中原集團主席施永青昨亦指出,辣招只為樓市「發燒」時所下之藥,現時快要發冷,沒可能還吃「退燒藥」,呼籲政府應全面減辣。



明報記者 方可兒、林可為

金管局昨日回應鬆綁要求時說,對該局總裁陳德霖周一的說法沒補充。

業內指樓市跌勢已成,認為現時應為撤招時機。據差餉物業估價署資料顯示,私樓樓價指數自去年9月高見306.1點歷史高位後,第4季隨即下跌,按季累跌近7%,其中11月單月更下跌3%。不過,目前樓市跌勢仍未及金融海嘯期間、2008年11月單月的8.2%跌幅。

上季官方樓指急跌7%

樓價下跌,交投量亦同告下挫。土地註冊處顯示,上月整體住宅註冊量錄約2045宗,為1996年有紀錄以來新低。樓市交投萎縮下,拖累代理行佣金同告下跌。中原及利嘉閣兩大代理,上月合共已蝕約6000萬元,虧蝕金額同為歷史新高。據悉,中原每月佣金收入需達1.6億元才能收支平衡,惟2月至今暫僅錄約4000萬元,料繼上月之後,本月很大機會再要蝕本。過去兩個月內,美聯亦自然流失達200名代理。

代理料連續兩月虧蝕

中原集團主席施永青昨於集團團拜上表示,目前樓市轉勢已經「百分百確定」,即使政府撤招亦不會令樓價反彈。除了三項辣招之外,亦應考慮放寬按揭成數。因收緊按揭成數後,市民要以高利息向財務公司借貸,並非有利市民置業。他又指,由於地價較樓價敏感,隨著近日地價回落,料發展商亦要面對現實,調整一手價格,整體樓價由高位下跌15%最快於首季尾出現。

另利嘉閣地產總裁廖偉強亦稱,過往樓市過熱,政府「加辣」;現時樓價下跌,亦應「減辣」。美聯住宅部行政總布少明更認為,若經濟進一步轉差才真正撤招,屆時便已太遲。

另一邊廂,今年將有多個新盤推售的發展商亦表示,目前為合適的減辣時機。長實地產(1113)執行董事趙國雄日前已稱,政府掌握市場數據,過去數年市民及換樓客在按揭上都有困難,減辣有助市民置業。另嘉華國際總經理(香港地產)溫偉明昨日亦稱,港府可放寬對市民置業的壓力測試,又指上半年整體樓價有機會下挫一成,惟本港經濟基調依然良好,相信樓市可於下半年「雨過天青」。



來源: http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160218/news/ea_eaa1.htm
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地產界料樓價跌5%

1 : GS(14)@2016-11-29 00:07:21

【本報訊】政府突然加辣,將熾熱樓市降溫,地產界人士普遍認為,是次辣招為樓市帶來短期陣痛,明年農曆年後,待市場累積一定購買力後,又會回復過來。龍頭代理行之一的美聯物業(1200)主席黃建業上周曾指,樓價短期內跌3%至5%,一手及二手成交跌60%,脫歐後平均每月7,000宗,跌至平均每月3,000宗。黃建業近年鮮有表達對樓市看法,三年前曾透過杜氏理論,指樓價已見頂,並指樓市會衰三年,樓價會跌三成。而反映樓價走勢的CCL指數,則由黃氏當時發表樓市看法的120.86點,升至上周最新144.08點,累升19%。另一邊廂,中原地產住宅部董事總經理陳永傑於加辣後亦預期,整體住宅成交量料跌六成,樓價年內下跌3%至5%,重回今年4至5月水平。資深投資者林一鳴亦認為,辣招對樓市起短期影響,料樓價於半年內跌5%至10%,樓市寒冬會持續一段日子,料明年農曆年後會開始回升。




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地產界 地產 樓價 5%
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代理難撈「地產界小強」轉戰日本

1 : GS(14)@2016-12-07 07:52:53

■楊官華三年前無心插柳拓展日本樓,現時竟然變成主要業務。 何柏佳攝



【地產專題】政府加辣令成交萎縮,代理業迎冷風。經紀開拓香港以外市場求生,像中小型代理行世紀21中華老闆楊官華,自比「地產界小強」,捱過2008年海嘯,就算月月蝕百萬元,仍打不死,但最終被辣招辣死,四間分行縮剩兩間,半數員工流失,營業額只是辣招前的四分一。三年前無心插柳拓展日本樓,當日配菜今天變主菜,甚至養住香港爛攤子。楊官華2003年創業,高峯期尖沙嘴四間分行,前線30人,算中型行。過去不斷加辣,他憶述:「最差時都捱過,2008年9月雷曼爆煲,半年內每月推一部法拉利落海。成交急跌三成,無人買樓,當時連同大角嘴、土瓜灣共十多間分行,每間舖蝕10幾萬元,咁仲唔係等於每月推一架法拉利落海咩!」


「反過來養住香港分行」

六年間,尖沙嘴分店減縮到兩間,人手由30人走剩目前15人。上月九龍站二手成交約25宗,「柯士甸道地產代理400人,瓜分25宗買賣,以前四間分行每月營業額普遍都400萬元,目前兩間分行每月營業額有時40萬元也不夠」。本港生意慘淡,但楊官華仍頂住招牌。慶幸2013年恒隆(101)大角嘴浪澄灣賣樓,大行打本票用幾億元,但他們只屬中型行,「籌3,000萬元乜嘢身家抬晒出來」,觸發他覺得:「呢個遊戲已唔係我哋中小型行玩……」當年一個業主話想買日本樓,飛過去睇過,發覺日本樓銀碼低、回報高,索性做日本地產代理,與當地世紀21洽談。「初時租務成本低,幾十萬元起步,後來東京成功申辦奧運,啲客排住隊來」。2013年9月份後,每月平均逾50宗成交,買家全部為香港人。截至2014年9月,全年成交約600宗,營業額是2,000萬元,於是加碼開大阪分行,「原本日本市場只是油菜,而家變咗做主菜,仲反過來養住香港嘅分行」。至於有地產街之稱的柯士甸道,中原目前以月租14萬元租用的柯士甸道33號舖,面積約700方呎,業主加租三成至20萬元,中原決定棄租。而Q房網租用的柯士甸道3號偉安大廈B座地下A舖,現場所見空空如也,據悉已棄租一段時間。記者:陳家雄




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代理 難撈 地產界 地產 小強 轉戰 日本
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晤民建聯地產界曾俊華箍建制票

1 : GS(14)@2017-02-08 22:08:53

■曾俊華昨到樹仁大學演講時,有學生拉起橫額抗議。易仰民攝



【特首戰開打】【本報訊】特首選舉提名期下周二開始,曾俊華昨晤民建聯及地產建設商會力爭建制選委提名。地產建設商會執委會主席梁志堅表明不會綑綁提名。而曾昨到樹仁大學與學生對話時,被問到人大委員長張德江挺林鄭報道,曾表示知悉這個消息,他估計可信性「都幾高」,又指部份選委可能會受到這個消息影響,不過他揚言不知何謂知難而退。記者:陳雪玲手握逾百選委票的民建聯連日與各參選人對談,昨大約70人與曾俊華會面近個半小時。民建聯主席李慧琼開場發言時刻意提到有報道指曾的政綱是「梁振英2.0版」,她於會面後表示,黨員就有就中港關係、理財哲學等與曾交流,而民建聯將召開中委決定提名及投票意向,強調「冇人指示我哋(如何提名)」。


梁志堅:不會綑綁提名

對於外界批評曾俊華在政綱提出負入息稅及累進利得稅,但他擔任財政司長時卻不推行,他於會後解釋有關構思與政府福利政策重叠,「我哋冇機會同一個時間推出嚟,令到呢樣嘢做唔到」。其後曾俊華拜會手握18張選委票的地產建設商會,本身是林鄭競選辦資深顧問、地產建設商會執委會主席梁志堅會面後表示,會聽取所有參選人意見後開會研究取態,被問到地產界18名選委會否綑綁提名時,梁表示「肯定唔會」,又指他早前出席林鄭分享會,但仍要聽取其他人意見才決定,「因為我嗰一票係地產商會嘅,喺商會裏面啲人意見點樣,我哋都要大家一齊聽,聽咗之後,或者個別有意見都唔同」,指自己暫時未決定提名取向,商會稍後會再約見林鄭等參選人。曾俊華昨晚又與民主派選委,建築、測量、都市規劃及園境界的Covision16會面。曾俊華昨到樹仁大學演講時,回應民建聯指其政綱是「梁振英2.0版」:「佢哋好支持梁振英㗎喎,咁我唔知道佢哋意思係唔係好支持我呢?」其間有學生反對8.31框架,曾指8.31框架是人大常委設立,或需作一定修改,一旦當選會收集不同意見如實向中央反映。至於《基本法》23條,他稱知道很多港人有陰影,但立法是香港憲制責任,相信採取高透明度做法,內容上保障港人自由,港人會接受。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170208/19921354
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藝員投身地產界賺夠首期

1 : GS(14)@2017-06-18 11:09:22

【本報訊】今年新盤售樓處萬人空巷,大眾爭崩頭,有買家抽中前籌難掩興奮地形容「好似咗中六合彩咁」。入市者的觀點大可歸納為3大信條:物業供不應求長遠升值、低息環境供樓壓力輕、自住樓不怕跌。80後首置客許明志(Archie,圖),4月時以約680萬元購買保利置業(119)啟德新盤龍譽一個一房戶。


「自住唔使諗咁多」

無父幹的Archie置業路非坦途,回歸後投考大台藝員訓練班,順理成章加入演藝界,曾經轉會香港電視(1137)參演《警界線》。星途不順,輾轉到2015年初加入地產代理行列,捱過頭3個月「無單開、咬老底」的艱苦時光,至今促成多宗大額成交賺夠首期。「以前做幕前都幾被動,要等電話又唔係成日返工,個人冇咁積極。做代理雖然精神壓力大、工時長,但有番主動權喺手。」Archie形容兩種職業分別。
Archie憶起身邊朋友數年前置業被形容為高位入市,如今回望頓成低價撈貨,「呢刻你買樓會覺得『嘩好貴、破頂呀』咁,但自住唔使諗咁多啦,因為你唔會住三、五年就走,起碼住番十年八年」。另一個回歸前後樓差異在於按揭息口,「97年嗰時爸爸供緊樓,利息係十幾厘,見到佢辛苦」。Archie眼中1997與2017年分別還在於炒家絕迹,「?家(SSD)點都要綁你3年,97嗰時,今日買完、過幾日摸貨就賺幾十萬」。■記者陳東陽



97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁:http://hksar20.appledaily.com.hk




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170618/20059478
藝員 投身 地產界 地產 賺夠 首期
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薛世恒擲4億進軍地產界

1 : GS(14)@2017-06-19 11:38:55

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5372&issue=20170619
【明報專訊】Neway卡拉OK太子爺薛世恒,近年開設地產投資公司20 & CO進軍地產界,目前在旺角、汀九,分別打造兩個商場和住宅項目;其中前身是Neway旗艦店的旺角豉油街舖位,原租客實惠家具遷出後,商場已改名為LOFT by 20,預計9月正式開幕,整體翻新及改裝工程約6000萬元,連同汀九桂盧住宅重建計劃,薛預計兩項目總投資額近4億元。

薛世恒的豪宅發展大計,是把青山公路汀九段370號屋地桂盧,改建成2至3幢洋房,計劃明年推售。薛是於2014年底以近1.1億元購入上述屋地,桂盧現為一幢樓齡約60年別墅(實用面積逾4400方呎),地盤面積約1.27萬方呎,以地積比0.8倍至0.9倍計,提供逾1萬至1.1萬方呎樓面,即各幢洋房平均實用3000餘至4000餘方呎。
薛世 進軍 地產界 地產
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