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朱孟依王國為何盛極而衰 中國地產界「隱形航母」的隱形跌落

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九年前,朱孟依麾下的合生創展成為國內首家銷售額超百億的地產公司,被稱為「中國地產界的隱形航母」。但在一系列人事震盪之後,在萬科等追隨者如今已成千億航母時,合生創展卻仍在百億徘徊。朱孟依地產王國的發家和衰落,映射了這個與地方政府關聯密切的行業由亂而治的歷程。

一年零五個月過去了,那把總裁的交椅上仍空蕩蕩的。

合生創展集團(00754.HK)這艘「地產航母」,自2008年就開始顯露衰象。五年間,這裡已換過三任總裁。不管是雄心勃勃的武捷思、臨危受命的陳長纓,還是如履薄冰的薛虎,在董事局主席朱孟依的家族王國裡,都成了匆匆過客。連短暫代理行使總裁職責的張懿也不能倖免。2013年7月11日,合生創展發佈消息,張懿辭任執行董事、副主席兼財務總監。接替張懿擔任董事局副主席的,是年僅24歲的朱孟依之女朱橘榕。

總裁級的管理層如此頻繁地更迭,這在中國房地產上市公司史上亦屬罕見。

朱孟依十幾歲即外出闖蕩,1980年代從廣東豐順一個商業街成功起步,用不到20年時間創造了中國第一家銷售額過百億的房企。

在福布斯富豪榜上,朱孟依一直是以地產富豪的身份上榜。但在朱孟依家族的事業版圖上,地產只是其中的一小部分。其控制的珠江投資集團是廣東省首家本土壽險公司珠江人壽最大股東,珠江投資的產業還遍及高速公路、鐵路、煤礦與電廠等。其大哥朱拉伊(新南方集團董事長)及三弟朱慶伊(廣東珠光集團控制者),亦是各大富豪榜的常客。

過人的商業天賦,敢「捅破天」的強悍風格,讓朱孟依家族在過去三十年混亂無序、缺乏基本規則的商業環境中如魚得水。然而在走過草創期之後,朱氏家族似乎變得力不從心。

「十幾年前剛進公司的時候,老闆當時意氣風發,不怎麼好看的一個人也讓人充滿敬畏。這兩年明顯感覺他的精氣神沒了,一言一行都流露出無比的疲憊。」一位跟隨朱孟依多年的部下對南方週末記者稱。

早在2004年,合生創展已是內地首家銷售額超過100億元的房企,讓萬科、恆大等甘拜下風。但遺憾的是,9年過去了,在曾經的追隨者均已跨越1000億元銷售額門檻時,合生創展仍舊在為150億元的年度銷售目標苦苦掙扎。最新銷售數據顯示,萬科2013年前七月累計實現銷售金額976.5億元,恆大這個數字是527億元,而合生創展僅為62.8億元。

「朱老農」的家族接班人

女兒朱橘榕在她高二時的一篇作文中曾描述過朱孟依的工作狀態:長年累月四處奔波,身邊無親人陪伴,也沒人照顧,有的只是一堆看不完的文件,推不掉的應酬和壓得人喘不過氣的壓力。當時還不滿十八歲的朱橘榕在作文裡寫道:「爸,不用害怕。你老了,現在是我牽著你的手往前走了。」

穿過矗立著阿波羅太陽神與八匹駿馬青銅雕塑的廣場,和一個奢華的古典宮殿式大堂,經過曲曲折折的走廊,到達一個寬敞的空間。這裡是位於北京中央商務區的珠江帝景豪廷酒店3樓,54歲的朱孟依每天在此辦公。

與其旗下樓盤及酒店窮奢極欲的張揚相反,潮汕人朱孟依一直保持刻意低調,未接受過媒體的採訪,也不會在鏡頭裡露臉,甚至曾有報紙因刊登朱孟依的照片而被其要求撤投廣告。這份神秘感使得他成為中國房地產界一個地下教父式的人物,王石一度感嘆朱氏家族的企業才是「中國地產界的隱形航母」。

刻意低調部分來自朱孟依略顯封閉的性格。從外表上看,這位頭髮稀疏、顴骨突出的商人衣著普通,沉默寡言,就像你在鄉下隨隨便便能碰到的農民。不認識他的人,很難把這位其貌不揚的中年人與一位現代大亨相聯繫,這是他被業內戲稱為「朱老農」的原因。不過讓人稱奇的是,這樣一個人開發的房子在北京和上海均賣出了天價。

朱孟依甚至沒有什麼業餘愛好,不打高爾夫,偶爾也只是鬥鬥地主,「他的娛樂很少。如果有一個漂亮女孩子坐在他旁邊,他臉上還會流露出不自然的表情。」熟悉朱孟依的人透露。

另外,巨大財富帶來的不安全感亦讓朱氏家族天然地遠離媒體,在2009年傳出朱孟依因涉及黃光裕案被帶走協助調查的消息後更是如此。

儘管是中國最富有的人之一,朱孟依卻依舊保持著一個潮汕商人的勤奮。他沒有什麼固定的日程安排,常常工作到凌晨,長年在珠江帝景的臥室、餐廳和辦公室三點一線。這位富豪生活很簡樸,吃飯就是白粥青菜參湯,但請客的時候非常豪爽。

女兒朱橘榕在她高二時的一篇作文中曾描述過朱孟依的工作狀態:長年累月四處奔波,身邊無親人陪伴,也沒人照顧,有的只是一堆看不完的文件,推不掉的應酬和壓得人喘不過氣的壓力。當時還不滿十八歲的朱橘榕就在作文裡寫道:「爸,不用害怕。你老了,現在是我牽著你的手往前走了。」

六年後,朱孟依家族史的時間表果真翻到朱橘榕這一頁:2013年7月11日,由於張懿辭職,24歲的朱橘榕接替張懿擔任合生創展董事局副主席。

其實在過去兩年中,朱孟依已經費盡心思為女兒安排了一條成長通道,一點點地將她推向公司重要崗位。因此,當朱橘榕接班的消息真的傳來時,公司內部已經不覺得新奇了。

2009年12月,朱橘榕就開始擔任合生創展總裁助理一職,分管集團財務、人力行政管理等工作。彼時,她才21歲,中國人民大學金融系大三學生。合生創展一位前管理層人士稱,朱橘榕能在2007年去中國人民大學讀書,是因為當年朱孟依捐款幫該校修建圖書館新館及國學館。不過朱橘榕對外稱,自己從華南師範大學附屬中學畢業後,是以港澳生的身份考入中國人民大學,「當時考了六百多分」。

合生創展與朱橘榕共事的一位管理層人士對這位接班人的評價是:聰穎努力,感情細膩。在重男輕女氛圍濃厚的潮汕區域,朱孟依卻對女兒朱橘榕表現出非同一般的疼愛。一進入公司,朱孟依就讓女兒負責全公司的人事。

可想而知朱橘榕當時的壓力有多大,甚至不容有試錯的機會。「一開會,黑壓壓坐了一大堆老男人,沒有在房地產公司幹過一天,就要調配上百億公司的人力資源,當時她沒有一點威信和專業背景,就算有也是父親給的。」一位在朱橘榕手下幹過的人士如此描述。

但朱橘榕顯然比朱孟依更能關注到一些細節,哪個員工需要搬家,她會提前叫物業幫忙;哪個員工太太要生孩子了,會提前叫人事部門找個產科主任,她還經常組織員工去海邊拓展,登山、打球。

朱橘榕以處於半年報發佈的靜默期為由,多次婉拒了南方週末記者的採訪請求。合生創展的一位負責人稱,朱橘榕跟她父親很不一樣,朱孟依可以駕馭很多資源,朱橘榕剛剛「被副主席」,自己也還沒想好說什麼。

職業經理人出走

「朱老農」也曾一度致力於空降職業經理人改造合生創展,但終未能長久。隨著職業經理人的紛紛出走,合生創展此後的家族色彩愈發強烈。

創業初期,朱孟依傳承著潮汕商幫沿襲數百年的「家族模式」,帶著一批老鄉跟隨自己做事。在安排兒女接班之前,朱孟依的妹夫何國華、親戚朱克林分別掌管過珠江投資,2007年法定代表人還曾變更為其三弟朱慶伊,如今珠江投資控股集團的董事長及法定代表人是朱橘榕的二哥朱偉航,而朱橘榕的大哥朱一航,則被朱孟依派往與合生創展並沒有直接架構關係的珠江商貿物流公司擔任董事長。

「朱老農」也曾一度致力於空降職業經理人改造合生創展。2005年前後,一大批房地產行業頂尖人才聚攏在珠江投資和合生創展,包括廣東省前省長助理武捷思、前萬科地產總經理姚牧民都曾被朱孟依高薪招至麾下。

「三年後,合生創展將是國內最大的地產開發商。」這是武捷思2005年4月掛帥珠江投資首次發言就放出的豪言壯語。

武捷思的確協助朱孟依將這家公司帶入新發展階段,他為合生創展引入淡馬錫以及老虎基金,此後又成功通過配股和發行可轉債籌得大筆資金,這是合生創展上市以來最為炫目的一次資本運作。

但到了2008年1月,在離合同到期還差三個月時,武捷思以身體原因辭任總裁,一度令業界疑惑。一位前高管稱,武捷思曾試圖精簡合生創展組織架構,並設計了一整套能把合生創展真正發展為國際化大公司的決策,這其中包括收購當時瀕臨破產的順馳地產,以及旅遊衛視等,「但朱孟依並沒有信任武捷思,這些建議最終都不了了之」。

武捷思走後,工程建築出身卻又擅長營銷的陳長纓接任總裁一職。他是業內知名的營銷高手,在他曾負責的北京區域2004年完成銷售30億。2008年年底,朱孟依受黃光裕案牽連被協助調查,消失了長達9個月,有關商業銀行一度停止對合生創展放貸,到2009年春節期間,沒有老闆決策的合生創展,一度到了生死存亡的關口,此時正值金融危機,臨危受命的陳長纓帶領全公司在春節期間加班賣樓,並在北京及上海地區大幅降價,包括珠江帝景等個別項目降價近40%。當年上半年合生創展銷售將近100億,終於將公司從資金鏈斷裂的懸崖邊上拉回來。

然而,帶領合生創展渡過危機的陳長纓並沒有得到朱孟依的首肯。一位前高管稱,在創始人消失的近一年時間裡,合生創展從財務及運營上平穩過渡,甚至比朱孟依管理下的公司還要健康平穩。然而,正是這種跡象讓剛剛渡過大劫、極度缺乏安全感的朱孟依有一種錯覺,「他會想,這是誰的公司?」而且,2009年下半年樓市行情的突然反轉,讓朱孟依認為陳長纓上半年房子賣便宜了。

2010年1月,陳長纓以「希望有更多時間處理個人事務」為由辭去總裁一職。

隨著職業經理人的紛紛出走,合生創展此後的家族色彩愈發強烈。朱孟依的強勢與不安全感,也讓其周圍有一種揮之不去的肅然氣氛。從公司的總裁,到其他高管人員,無不對朱表現出一種敬畏感。扁平化的管理方式,也讓朱孟依之外的中高層管理人員逐漸成為程序性和事務性的,即使位高如董事局執行董事,亦只是「傳聲筒」。

2012年3月,合生創展第四任總裁薛虎辭職,朱橘榕隨即就任常務副總裁。有知情人士稱,薛虎離職的當天,他給最好的朋友打電話說:「解脫了。」

在薛虎掛職總裁的最後幾個月,他甚至刻意躲著朱孟依,「老朱上北京他就呆在廣州,老朱上廣州他又跑到上海,有一段時間連電話都不接。」上述知情人說。

「什麼事都得負責,你又負不了責,沒有權力。明明不能干的事情都讓你幹,像土地證還沒有拿到就讓開發,出了事都是職業經理人自己承擔,這怎麼弄?」一位前高管向南方週末記者抱怨,合生創展總裁這個位子更像坐在火山口上。

「屬於朱孟依的時代已經過去了」

在那片鹽鹼地上,朱孟依耗費了8年時間,累計投入200億元,建起了數千棟別墅。不過如今,這裡背上了亞洲最大「空城」的名號,而它也成了合生創展的「滑鐵盧」。

沒人能算清合生創展過去五年因過度人事震盪造成的損失。根據中國房地產信息集團最新發佈的國內房企50強的榜單中,萬科、綠地、保利、中海等2013年上半年都突破600億元銷售額大關,萬科更是憑藉830億元的銷售額奪魁——但作為2004年即創下百億銷售額、規模曾經不遜於萬科、中海的合生創展,如今竟然淪落到50名之外,處境著實尷尬。

多位離任高管及接近合生創展決策層的人士對南方週末記者表示,合生創展多年來的土地策略、財務策略、企業領導者的個人風格,讓他們在如今的市場環境中盡顯疲態,「屬於朱孟依的時代已經過去了」。

在地產界,朱孟依走「高層路線」已不是什麼秘密。

朱孟依在房地產行業一戰成名,始於1992年在廣州天河區開發的華景新城項目。當時那裡還是一片農田,合生以極低的價格拿地。不久之後,廣州市政府宣佈城市規劃,天河區成為廣州市中心區域。

此後的駿景花園、珠江帝景、逸景翠園、華南新城這些樓盤的地塊當時都很偏僻,不被市場看好,但朱孟依能先於城市發展規劃一步拿下,除了他大膽外,最關鍵的是他早已獲悉廣州城市的發展規劃是向東、向南,他總可以在城市規劃公開實施前,以極為優惠的價格拿到地塊。

協議拿地則是合生創展早年騰飛的重要因素。合生創展近年來在土地市場上的動作不大,大部分土地仍舊是它以前握有的大量用協議方式獲得的廉價土地。高盛的一份報告稱,合生創展在上海、廣州、惠州購買的土地,成本是全房地產行業最低的,最典型的是位於天津寶坻區的「京津新城」項目,拿地成本僅為78元/平方米,完全是一個象徵性的價格。

一位合生創展前高管稱,朱孟依2003年能獲得天津寶坻2.5萬畝的土地打造京津新城,也是借助於關係。朱孟依在那投資了6億,做了一個超過900個房間的凱悅酒店。

「當時我們都認為在那片荒地上做酒店一定會虧的,勸老朱做個200個房間的小酒店就行了,結果他還是堅持做一個有900個房間的超大型酒店,結果凱悅酒店這幾年每年虧幾千萬。」該高管稱。

在那片鹽鹼地上,朱孟依耗費了8年時間,累計投入200億元,建起了數千棟別墅。不過如今,這裡背上了亞洲最大「空城」的名號,而它也成了合生創展的「滑鐵盧」。

「政府最開始稱這裡有京津城際,還會有很多配套,結果很多承諾都沒兌現,到後來就是一個民營企業幹了政府所有的活。如果老朱是一個土地的販賣商,他肯定賺翻了,但他還是踏踏實實幹下去——現在看,如果把那些錢投在北京、上海,周轉會更快,利潤會更高。」一位合生創展的高管說。

朱孟依簡介。 (CFP/圖)

走出地產業

以土地「招拍掛」為分水嶺,房地產企業的座次漸次分化。一些此前專門靠倒買倒賣土地生存的公司逐漸萎縮、消失,另一些適應了新規則的公司則迅速擴張。

2004年8月,中國土地市場遊戲規則發生重大調整,土地實行公開「招拍掛」出讓。此後,土地協議出讓雖未絕跡,但逐漸在實踐層面退出。以此為起點,房地產企業的座次漸次分化。一些此前專門靠倒買倒賣土地生存的公司逐漸萎縮、消失,有著較高聲望的房地產企業則迅速適應了新規則,並在資本市場助力下進行規模擴張。

隨著房地產行業越來越規範,利潤越來越薄,朱孟依的重心也開始向其他產業傾斜。早些年在房地產業賺錢堪稱暴利,只要花8%的自有資金就能撬動一個大項目,跟政府關係好就可以隨便囤地、調規、土地變性和更改容積率。「現在的房地產業在老朱看來是辛苦錢,他都不願意掙了。」合生創展的一位前高管稱。

2012年12月,珠江人壽低調開業,朱孟依家族掌舵的「珠江系」加快進軍金融、投資業,構築三大支柱產業的戰略部署初見雛形。此前,泛房地產、基礎設施與能源已成為「珠江系」的左臂右膀。

公開資料顯示,珠江人壽註冊資本為人民幣6億元。朱孟依、朱拉伊、朱慶伊三兄弟旗下企業各持股20%,為珠江人壽實際控制人,另外40%股權由粵財信託與廣州國際控股集團平分。民營資本能拿到壽險牌照並非易事,但朱孟依總能通過各種途徑分食壽險蛋糕。

2000年,珠投集團獲得了為廣州九運會鋪設數據傳輸網絡工程的機會,在不到兩年的時間裡,便在廣東省內鋪設了三千多公里的網絡。珠江投資旗下的廣東盈通網絡通信有限公司成為廣東省內擁有光纖網絡資源最多的公司,後來朱孟依將其在盈通的絕大部分股份,出售給急於介入電信行業的中信集團。

珠江投資集團官網則顯示,其已發展成為集房地產、公路橋樑、通信網絡、煤炭能源、電力水利、商貿物流、管理諮詢、教育、證券等行業為一體的大型投資控股公司,總資產超過200億元,該公司官網預計,僅泛房地產、基礎設施、能源三大板塊,未來10年內,將實現年銷售收入435億元,年利潤達到84億元。

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