ZKIZ Archives


新地劈價三成搶客

2013-10-17  NM
 
 

 

剛過去的週末,新地(16)以「幫埋」買家付七成樓市印花稅,即變相減價三成的伎倆,一招炮製天璽二千票入市炒風。幾千個千萬富翁,晨早到九龍站環球貿易廣場(ICC)的售樓處逼餐死,左推右擁,場面猶如昔日的難民營。

現場不單有拿枴杖的老人家在排隊,還有坐輪椅的傷殘人士、等至面容扭曲的暴躁中年、以及想打尖的內地人;箍頸、攝位、爆粗,乜都有。發展商終極貼錢賣樓,引來炒家空群而出,二手業主想套現,除非自劈三成以上。

新地堅決劈價賣樓,早有部署;上月業績會上,新地已揚言「月月有新盤」,首炮是入夥已三年的天璽。負責香港賣樓的郭炳聯兒子郭顥澧,雖患有眼疾,出入要用盲公竹,上週六亦在副董事總經理雷霆陪伴下到場瞭解。新地這次「代付印花稅」的舉動,正是立法會要審議辣招的前夕,正好觸動政府神經,雙方角力再現。但無論如何,新地這一招,再加上炒家自度招數,已成功促銷樓盤、炮製炒風。

新地一招:以本傷人

開宗明義,新地今次開價的確夠平。位於九龍站的天璽,是繼恆隆的君臨天下後,九龍站唯一仍有數百伙貨尾的住宅物業。由於最細單位只有四百多呎,售價一千二百多萬,中產都有條件進場。新地不單定價較同屋苑的二手價低近一成四,還巧立其他優惠,如買家加入新地會及不借二按,減百分之五;提前成交,又減百分之三至九。再加上代付七成印花稅,左減右減,最終即劈價三成!曾於大型發展商售樓部工作的投資者張先生,眼見新地劈得起勁,亦匆匆入市:「我睇樓價未來三年會回三成,新地今日一次過就回三成俾我喎!橫掂我都打算長揸,咪決定去馬。」上週一他已到現樓睇示範單位,「當晚就碌卡俾經紀行出本票,但新地話過咗入票時間唔收,我第二日專登再親自去遞票。」一星期新地便儲足二千多張票,成為本年的「收票王」,至上週六賣樓,張先生終感受到氣氛之「澎湃」。入票者連同地產代理,共五千多人逼在ICC多個樓層,大家箍頸、攝位、爆粗乜都有,男女老幼人貼人。張先生由停車場「打蛇餅」排足四小時,才上到ICC八十六樓,把自己入票籌號放入抽籤箱,「香港地,有錢搵,有機會,去排隊呢啲事好平常。但新地今次安排真係好差,水都無滴都算,幾千人逼嚟逼去,仲要行幾轉扶手電梯,分分鐘人踩人,我當時簡直覺得生命安全受到威脅呀!」不過張先生最終無暈低亦無離開,千辛萬苦放低票「攪珠」,惜最終沒有「中獎」。

炒家自創:無本生利

抽不中籤、無機會揀樓的當然不忿,「俾新地玩咗一日,再加推都唔嚟啦!」就連中籤十名以內、天璽的忠實捧場客陳太亦有怨言,「我由○九年第一次開盤就買,加推我都想再買,不過今次安排真係好麻麻,我由朝早八點幾至揀樓(近晚上七時),一粒米都無落過肚。」不過,獲幸運之神眷顧,陳太揀樓後便笑到見牙唔見眼。新地今次特別推出二十二個單位,容許以公司名義登記。由於「公司客」可透過賣殼促成交易,變相不用繳交「特別印花稅」(最辣為半年內出售物業,須繳稅達樓價兩成),即帶來無限想像。賣樓前數日,有經紀便瘋傳一條「無本生利」大法。原來,炒家可先以空殼公司入票,抽中籤後可利用參觀現樓的時間,即時搵人接貨並進行股權轉讓,最後炒家才與新買家到售樓處簽臨約及最終簽正式買賣合約。這招變相將「摸貨」重現。市場更傳言,有一組投資者入票達一百張,亦有指部分會計師樓手頭的空殼公司,被搶購一空。熟悉物業買賣流程的鍾卓成律師指:「炒家多向空殼公司代理行買入殼公司,『殼』價連相關手續費雜費,一般要五千至六千元。」賣樓後翌日,市場便放風指已促成摸貨成交,賺二百多萬,但傳言未知是否屬實。

補貼三億「唔入肉」

新地在○○年投得九龍站五至七期項目,計及地價、發展成本及利息等,每呎成本僅約六千元,如今大劈價之後,平均每呎售價仍有約二萬五千元,即利潤仍達三倍!再幫新地計一計數,提供的優惠折扣,現金回贈及印花稅補貼,新地最多只是花了三億,但上週全數售出首批六十伙,已套現十二億元。

三億元的銀彈策略,換來幾千人逼爆ICC。這邊廂,怨聲載道,那邊廂,新地今日已加價加推二十伙,縱然加價最多一成,仍有一千五百票搶住買,樓價仍較二手樓便宜。其他發展商,如尚家生活及德祥地產賣yoo Residence,亦增加補貼本地人全數從價印花稅,及非本地人的一半買家印花稅;而由私人發展商持有的屯門Harrow Hill更回贈全數已付印花稅。

嘉裡的黃大仙現崇山,則於天璽上週六賣樓當日,提高經紀佣金至百分之十二點二五再加獎金搶客。眼見一手樓開始變陣出擊,除非二手業主肯自劈三成,否則與發展商,根本無得鬥。

天璽小資料

發展商:新地及港鐵合作發展

樓齡:3年

樓高:270米,是全港最高的住宅物業

單位:825個

設施:會所「d'Oro」耗資5億建造,設施包括泳池及按摩池、宴會廳、健身室及瑜伽室等

新地 地劈 劈價 三成 搶客
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=77760

新地劈價洗底之作郭炳江炮製黃金雞地

2016-08-25

今年,是新鴻基地產(16)洗去沉寂的一年。先是上月前主席郭炳江成功申請保釋,提早「放監」;再者是新地的重頭戲、元朗新盤Grand YOHO,於今個月低價開售,數日間已收票逾萬張,成為今年新盤之王。Grand YOHO所在的雞地,數十年前只是賣雞鴨鵝的市集,其後被新地睇中,並由郭炳江為首的收地團隊密密部署收購、補地價,經三十年改造,親力親為,變成現今升價十倍的「金雞地」。毗連的貴重地皮,亦由郭炳江兒子郭基煇拍板,慷慨捐出作慈善用途。據知郭氏對於捐地一向保守,四叔李兆基曾慫恿郭老太一同捐地,但被婉拒;今次則足見誠意及慷慨,而且地理位置比四叔所捐的更靚。郭基煇坦言:「是『官民商』合作的好開始!」無論是樓盤開價取態、又或是與政府的合作關係,新地都進入了新章節。

今年的七月十二日,相信是郭炳江最百感交集的一天。他因為許仕仁案、串謀公職人員行為失當罪成,已在赤柱監獄服刑了一年半。由於成功申請上訴,這一天他獲准許以一千萬元保釋,提早「放監」。滿頭白髮的他,步出法院後真情流露,第一時間激動擁抱兒子郭基煇,坦言能夠出獄如同發夢一樣,「唔信自己喺呢度,當你喪失咗啲嘢時,例如你嘅自由,就發覺對你生命有幾大影響。I can't control myself. So excited!(不能自控,非常興奮)」據知出獄後,他第一時間已歎過越南牛肉河及蛋撻;侍母至孝的他,經常與坐着輪椅的郭老太四圍試菜,「佢去過ICC嘅天龍軒食飯,又去吓四季酒店嘅龍景軒,中餐西餐都試。」該食肆的熟客指。九月份,他會繼續完成其神學碩士課程。他於獄中亦留意到新地於九月舉辦單車節,故他亦曾對外透露,要盡快跟兒子學踩單車。

捐地顯誠意

在郭炳江入獄期間,其子郭基煇除了替代處理公務,對慈善亦不遺餘力,兼且,是有過之而無不及。上年新地與恒基合作,捐出了一幅落馬洲的邊境地皮,讓政府興建邊境購物城,並提供二百零八個鋪位,交由非牟利機構營運,以疏導人流,解決水貨客問題。今年新地更放棄YOHO Midtown及Grand YOHO附近一幅一萬平方呎地皮,該地與港鐵元朗站只距離五分鐘路程,位置極靚,原定興建酒店,提供三百個房間,上月五日宣布捐出予聖公會興建十九層綜合服務中心,服務弱智、殘障兒童、提供安老服務及青年宿舍。郭基煇在新聞稿中坦言:「在市中心找一幅附有配套的地皮捐出作慈善用途,並不容易,期望今次是『官民商』合作的好開始。」捐地一向是四叔的招牌菜,一四年他率先表示要捐出石硤尾大坑西邨,配合政府房屋所需。同年警方不再調查天匯造市案。翌年他再捐出元朗馬田壆一幅六萬三千呎農地,以興建青年宿舍。「早年四叔曾叫過郭老太一齊捐地,但郭氏唔捨得,估唔到今次會捐元朗市中心咁靚地皮出來,比起四叔嗰塊馬田壆農地靚好多!」一名知情人士說。商界傳言,郭氏家族以往捐錢銀碼不合比例,多少受到來自中方壓力,自郭炳江出獄後,「底」「面」都會多多益善。新地淡化地產商賺到盡的霸權形象,今年亦籌辦「香港單車節」、以及「方舟小醫生」長者關懷計劃,都是找來下屆特首熱門人選、政務司司長林鄭月娥,出任主禮嘉賓。

掌管建築部

郭炳江雖然聲稱不再理會新地業務,但集團內部的命脈──建築部,仍然牢牢掌握在其派系手中。一二年廉署拘捕郭炳江,其妻子梁潔芹(Ingrid),仍掌管建築部,甚至內有獨立的會計、人事、電腦部門。一向負責財務的郭炳聯,曾安插兒子在建築部,引起員工「恐慌」。郭炳江的女兒郭曉妍也曾在建築部工作,後懷孕淡出,而郭基煇則臨危受命,成為父親的代替董事。根據年報資料,郭基煇原本是新地項目總監,負責香港及珠三角地區部分住宅及商業項目。一四年十二月郭炳江罪成當日,郭基煇由代替董事正式成為新地執董。其後新地發展元朗錦田北峻巒,並找來妹夫家族的呂元祥建築師事務所設計,可惜第一期銷情慘淡,開售近半年只賣出六成單位。換上老臣子、副董事總經理雷霆重新包裝,改名「PARK YOHO」,再推120%借凸按揭計劃,終超額認購近十五倍,成功沽約七百伙,並套現五十五億元。

三十年雞地夢

而緊接推出、郭炳江「雞地夢」的重頭戲Grand YOHO,亦最快於本週開售。這個盤毗連西鐵站,再加上有一百一十萬呎大型商場,首批價單折實,呎價平均只是萬二蚊,與離西鐵站更遠的YOHO Town及YOHO Midtown二手價接近,而最低呎價也不用一萬元,與廿三年樓齡的新元朗中心睇齊,此開價讓市場跌了一地眼鏡碎。郭炳江極睇重此YOHO系列;YOHO所處的元朗鳳翔路以東一帶,俗稱「雞地」,於上世紀六、七十年代以批發雞鴨家禽為主,原先只是一塊平平無奇的新界地皮,其後被郭炳江看中,陸續收地,希望大規模打造成另一個沙田新城市廣場,YOHO Town原名也就是新時代廣場。○一年他公布將投放一百至二百億元發展雞地,其間他多次親自視察地盤。○三年,第一期項目YOHO Town推出,郭炳江為求先聲奪人,以超筍價每呎千五蚊開售,首批單位中最平一個僅需七十四萬元,當時兩日間沽出八百伙。YOHO Town入伙後,郭炳江更特地到屋苑單位家訪,聽取買家意見,並指曾被街坊批評做得不夠好,會力求改進。到一○年,第二期YOHO Midtown開售,呎價五千多元。這兩期都吸引鄉紳入市,其中劉皇發家族掃入YOHO Midtown二十四個單位,兩年後放售獲利過千萬,若持貨至今,可能再賺多一倍!

帶挈埋街坊發達

這塊金雞地,由郭炳江一手湊大,YOHO入伙後,大批中產夫婦、新移民搬入,人口急增帶挈附近商鋪,可謂火乘風勢,附近街坊都有得益,例如是經營地產代理三十年的邱太,九八年已經以一千六百萬買入大馬路同福大廈地鋪,其間多次高峰都忍手不沽,九九年、○四年、一○年,三次更趁銀行估價上升拿去轉按套現再炒,一○年以八千萬放售,勁賺六千四百萬。邱太現時仍持有十多個鋪位收租,她指自己現已退休歎世界,不再理江湖事。而打冷店老闆許文標,更由經營餐廳,改為全職瞓身炒鋪。家住天水圍嘉湖山莊的他,五年前曾接受本刊訪問。他經常腋下夾個黑皮包,搭西鐵到雞地巡視業務。○四年他睇好YOHO Town效應,當時發現雞地地鋪才二千至三千元一呎,於是把心一橫,將餐廳頂手予鄉里套現,掃入多個只是百多萬元的鋪仔,現時每間鋪仔的市價已肯定多一個「零」。於雞地打滾多年的許文標,已有一段時間沒有再買鋪,「元朗鋪位好貴喇,元朗那些橫街窄巷,而家都要上千萬。大街鋪位五、六萬蚊呎,何況依家買鋪只有兩釐幾息。」他短期內沒有再買,反而賣走了又新街一個鋪位,其他鋪位則等收租。他雖然無入市,但都有留意Grand YOHO開售,認為地段好,今次價單開價略低,「呢個盤搏得過,佢質素好過長實的世宙好多,平均萬二蚊真係抵,所以呢一輪應該收很多票,第二輪就會加價。」

谷盡購買力

連日來,Grand YOHO已吸引大量不同臉孔,前來參觀位於九龍站商廈(ICC)的示範單位。場內人龍要延伸至大廈的下層,入場起碼要等一個鐘,有經紀帶着睇樓客想「搏大霧」打尖,但失敗收場。除有父母推着BB車拖着小孩前來,也吸引了新生代以此入市一圓「上車夢」。「本身我都係住元朗,覺得呢個盤夠貼市又啱價。」年約三十歲的嚴先生目標是兩房單位,望能與女友上車結婚。記者留意到睇樓現場不乏新地的「捧場客」,有現居新地出品的將軍澳天晉居民金小姐說:「預咗六百幾萬,其實都決定咗買o架啦。」她指希望購入三房單位作自住。同場亦有元朗區居民,見證同系樓價多年來只升不跌,望購入一兩伙作投資。住了錦綉花園二十多年的劉太,向記者訴說後悔上次無買YOHO Town如同「走寶」。「之前就係有睇到同系列嘅樓,但最後無買到。」她指有足夠現金在手,俾首期及供樓也絕不成問題。久未露面的內地炒家亦過關「出籠」;住在深圳的內地人莊小姐稱,是首次到香港買樓投資,笑笑口指首期也已準備好,對香港後市極有信心。對於後市,紀惠集團CEO湯文亮認為,Grand YOHO在區內有指標性,對二手市場具影響力,「始終係新樓,佢賣得平,二手單位會賣唔起價。另外新地新價單唔減優惠,無加價,即是個市唔好佢要盡快去貨。」他認為價單亦反映新地對後市不感樂觀。另外,他指新地提供供款計劃有兩個目的,第一當然是出貨,第二若然業主供不起單位,退還給新地,新地便不用遵守一手樓條例,能夠再當二手樓賣!

睇樓客心聲

「雞地」變新地天下

2001年,時任新地副主席兼董事總經理郭炳江公布,投資逾100億元落實在元朗發展住宅及商場的「十年發展計劃」,翌年完成雞地項目補地價2.465億元,當中以新地兩朝老臣子、前董事陳鉅源的功勞最大。其在收地上為與元朗原居民達致「同聲同氣」,特意找來荃灣鄉紳陳國鉅作「朝中人」向鄉親埋手、連同政府出口地擺平收地問題,成功令新界西北區成為新地最大勢力範圍。

十五年過去,要令街市之地變成遍地黃金,新地於1995年有份興建的大欖隧道也貢獻不少,其成功打通了元朗「經絡」,一改當區交通不便之形象。去年八月,新地更以較估值上限高出25%的93.2億元投得西鐵元朗站項目,並投資約200億元主力發展中小型單位,進一步鞏固其元朗「一哥」之地位。

撰文:孫樂祈、黃綺敏攝影:鄭樹清攝錄:財經組news@nextdigital.com.hk

新地 地劈 劈價 價洗 洗底 底之 之作 郭炳江 炮製 黃金 雞地
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=213861


ZKIZ Archives @ 2019