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上車換樓(31)：新樓實用率偏低並非無因 脫苦海

http://notcomment.com/wp/?p=1501

據說某新界區獨立屋住宅爆出實用率不足四成，該盤入伙多時，有傳媒訪問業主，表示收樓時十分驚訝，2700呎樓宇室內實用面積只有800多呎，與賣樓時講有千一呎大有距離。

大家可以看到整體規劃圖，清楚地看到，每一個單位均附有獨立花園，屋苑的格式是地下車房、兩層住宅、一層天台。常識告訴我們，如果「實用面積」只計算室內面積，未計花園，兩層住宅減去一層車房及一層天台後，理論上「實用率」是低於50%（因為還要計算樑柱）；再加上獨立單位，攤佔的實用率只有更加低。

如果只計算發展商聲稱的「建築面積」與業主覺得的實用面積，前者約1,100呎，後者約800多呎，粗略地計算一下，800/1,100=72.27%。這與多層式屋村的「實用率」接近，但與較舊的屋村如太古城、美孚，或沒有窗台及會所的居屋便有一段距離。主要原因是要每一個單位攤份公共面積(common area)，如果公共面積越大，要攤分的面積就越大，間接拖低了實用率。

順帶一提「實用率」的計算方法，「實用率＝出售面積／建築面積」。根據消費者委員會，「描述樓宇面積最常用的名詞有「建築面積」及「出售面積」（俗稱的「實用面積」）。住宅物業的「建築面積」，至今還沒有統一的定義，其涵蓋的範圍會因個別建築物而異，一般包括以牆壁圍繞，由個別單位所佔的樓面面積及獲攤分的公用地方面積，例如公用走廊及樓梯等。此外亦可能包括獲攤分的會所、電梯大堂及管理處的公用地方面積。現時大部份售樓書所載的「出售面積」數值，其實是包括了該所物業以牆壁圍繞，由個別單位所佔的樓面面積及連同單位一併出售的閣樓、窗台、平台、天台或花園（有些還包括冷氣機位）等地方的面積的總數值。較常見的現象是把窗台及冷氣機位所佔的面積計算入一個出售單位的總「出售面積」之內。因此，置業人士有意購入的樓宇單位，若是附有窗台、平台或冷氣機位等地方，就不應「照單全收」，把這樣的一個出售面積總數值當作該樓宇單位的「內籠樓面面積」或俗稱的「實用面積」看待。」

就算同一呎數單位，亦會因高低層單位而有別。多層大廈同一座向，低層的牆比高層厚，則高層理論上應比低層實用，但數字上卻是一樣。差距可以有幾大多呢？比筆者低十幾層的單位廚房少半塊磚，高十幾層多半塊，即是大約三十層就差一呎。整間屋的外牆厚度計算，其差異之大可想而知。因為建築時低層牆壁要承受更大壓力，所以較厚。但係呢個世界有時好公道的，低層單位較細，售價亦往往較平。

經常有人例如傳媒等引導觀眾這是「發水」，暗示發展商「騙」了小業主。當然，「發水」很多時是事實，一個幾百呎的單位吹到千一呎，但一個單位本身並不會因為報高或報低導致面積有任何改變，報上800呎每呎是$3,750，報上1100呎每呎是$2,727，但仍然是賣300萬。某些傳媒故意熱炒這類似是而非的質疑，除了同情地了解其「道德良心」之外，一些是貫徹「敵視李」作風，另一些作為另一發展商的屬下機構，難免瓜田李下之嫌，死唔信該發展商會贈送花園、車房、天台，甚至平台會所。

發展商雖然唔一定係騙徒，但肯定唔係開善堂。屋苑有平台、走廊、泳池、公園、私家路，甚至污水處理廠，最後必然是分攤給各個單位，而不是發展商送出來。何況獨立屋物業的獨立花園、車房、天台，業主聲稱這不是實用面積，難道他不會行自己的花園、不泊車、不在天台燒烤望天放狗或晒衫？強調「室內實用面積」，從而去計算出「超低」實用率，嘩眾取寵而矣！

另外一些例子是窗台及環保露台或工作台，並不計入地則比中，是典型的發水行為，但事實上小業主是可以使用的，窗台可視為樓底較低的部份（大約少三呎），露台及工作台只要不違反通風、採光等所謂環保原則，業主也是任意使用，是「利已不損人」。

貫穿本文的意旨是，既然買樓被視為人生一樣咁重要的事情，為甚麼只是聽信一方之言，而不去找資料及實地觀察？早前有遊戲節目發生「大朋友當眾流馬尿」事件，呢位好像未戒奶的哥哥，事後發現用370萬買了同一發展商的600呎單位，一年後市價跌到298萬，希望拿300萬去填數。用這種輕率的態度置業，才會經當發生「驚訝」事件。

莫講話樓書，網上亦大把詳細資料，筆者隨手就找到四間地產代理公司有資料。既然買樓係咁重要，點解唔去睇清楚自己用緊幾多錢買緊一間乜野屋。到簽約時，係有足夠的資料知道實際上個別單位的面積有幾多。如果有個人話收樓時感到驚訝，相信其他人亦會感到驚訝。實用率低是長久存在的社會現象，當我們無法改變，就要去適應，走去買實用率低的樓又要怨買家就責無旁貸。

某報在大多數報章沒有報導此事之下，為此而寫了一篇報導，以下是對買家的描述：

買家恨錯未細看價單

已接獲收樓通知，但因事務繁忙暫仍未收樓的小業主黎女士，得悉四季豪園實用率不足四成，反應錯愕，強調「唔知（實用率）咁低，知就唔買啦！」她憶述當日買樓時，只見現場墟，「手慢就冇」，心情好緊張，根本冇有時間留意價單所列的各項面積資料。

她補充，當日入市四季豪園，是貪屋苑空氣好，價錢2000多元一呎夠「抵」，在「羊群心態」下入市。黎女士指出，曾到現址睇樓，但只能在外面「望」，覺得用600多萬買入的洋房，「個600呎花園好細」。

──《蘋果日報》2006年12月23日

「又要住HOUSE，又要有前後花園，又要有車房，又要有獨立天台，又想高實用率」是繼「又要有會所，又要有高實用率」之後又一鉅獻。

附錄：「發水」與「實用率偏低」的關係

「發水」是發展商出售的樓宇，部份面積無需計算入「地則比率」，例如窗台、環保露台、工作台等。基本上八十年代發明「窗台」以後，所有私人住宅物業均有發水。會所係要計入地則比率，唔算係發水。

比如有一幅官地，面積十萬呎，地積比例係5倍。理論上，只可以建五十萬呎。
實際上，窗台、冷氣機平台、環保露台、工作台都可以唔計，最後建築左七十萬呎出來，咁呢二十萬呎，就係「發水」。

七十萬呎當中，預左十五萬呎係會所泳池走廊之類的「公共地方」，發展商唔會做善事，用得係五十五萬呎，賣就賣七十萬呎，一計之下實用率只有78.57%。

結果就係發水40%，實用率只有78.57%，原本五十萬呎，變成賣七十萬呎，住戶實際用到五十五萬呎。

仲有一樣野可以玩：如果一幅地有住宅有停車場有商場，仲可以將地積搬去自己果度，發水比小業主。

愉景灣洋房實用率103％

1 : GS(14)@2013-01-24 00:56:24

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130123/news/ea_eaa1.htm

愉景灣洋房多由用家或長線投資者持有，一向較少放盤，圖中所見的1期朝暉徑雙號屋，現時叫價約3800萬元，以實用面積2094方呎計，每方呎叫價18,147元。（葉家豪攝）



代理指出，愉景灣1期不少洋房都設有特大露台，但由於發展商當年售樓並不會把平台、露台計算在建築面積內，令其實用率極高。（葉家豪攝）
官方實用面積 按圖則計算
就上述情，本報曾向差餉署及發展商瞭解，前者回應指出，有關物業的實用面積資料，是根據經屋宇署批核的圖則而計算的，但該署並沒有物業的建築面積紀錄；而香港興業則表示，「當日提供給買家的建築面積的確為3088方呎，亦注意到買賣文件上的實用面積為3175方呎，惟30年前的相關檔案資料已無從翻查，無法評論為何有此分別，亦不想胡亂猜測，但最重要的是，香港興業當日沒有『報大數』、誇大物業面積；而另一方面，買家亦買得面積更大的花園屋」。
業界：情非常罕見
事實上，區內不少代理均知道該6間洋房有上述情，但都不能作出解釋，而不少測量界人士都對上述情嘖嘖稱奇。
香港測量師學會建築測量組主席何鉅業得知有該情都認為相當「驚訝」，並指出有關情非常罕見，「實用率最多都係100%，超過100真係未聽過」。該學會規劃及發展組主席陳旭明亦指出，有關情「好特殊」，但不敢估計其原因。
牆身厚薄柱位等 或影響計算
另一個值得留意的是，由發展商當年提供的資料，與差估署所提供的，上述物業的實用面積存有12方呎的差異，即使市場現時以實用面積作為買賣準則，但市場資訊仍未統一。對此，何鉅業表示，不同測量師根據圖則所計算得來的面積，不時都會出現些微誤差，約在3%以內，而陳旭明則表示，情可能出現於雙方在計算時，在某些因素上有輕微差別，如牆身厚度、柱位、公用地方等。
明報記者 林尚民

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2 : GS(14)@2013-01-24 00:56:52

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130123/news/ea_eaa2.htm


面積有異 間接影響樓價
  2013年1月23日

【明報專訊】雖然政府推行以實用面積計價，目的是要統一市場資訊，但現時由發展商向土地註冊處提供資料，與差估署所提供的仍未完全統一，而地產代理監管局亦表明，兩者所提供的數字都可接受。

換言之，即使真金白銀買入物業，業主亦不完全知悉物業的實用面積，間接影響物業價值。有業內人士亦擔心，今年4月一手亦推行實用面積措施，屆時會否更令市場混亂。

地監局﹕兩者數字均可接受

以愉景灣一期朝暉徑93至103號單號屋為例，差估署提供之實用面積為3187方呎，土地註冊處的買賣紀錄則為3175方呎，就有關差異會否影響買賣雙方或涉及之代理，本報向地監局查詢，該局發言人稱，無論代理在俗稱Form 1的「物業資料表格」上所填的是哪一個面積，只要標明出處，有關代理日後即使收到投訴，亦可作為抗辯理據。

此外，兩種實用面積亦有機會令買賣其中一方出現「損失」，以去年以8500萬元售出的朝暉徑101號屋計，當時建築呎價為27,526元，以物業現時市值實用呎價約2.7萬元，實用面積3187方呎計，物業價值8604.9萬元；但以3175方呎計，物業市值則為8572.5萬元，兩者差距32.4萬元。

中原住宅部亞太區總裁陳永傑對此稱，「法例鮋№無話可說」，只要滿足到法例要求便可。

律師謝偉俊稱，即使買賣雙方日後可能發現市場存有兩個實用面積並出現損失，亦必須證明在過程中有人刻意計錯數、誤導，或疏忽，才有機會要求踢契。

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3 : GS(14)@2013-01-24 00:57:11

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130123/news/ea_eaa3.htm


【明報專訊】由香港興業發展的愉景灣，為本港著名的低密度住宅區，最新一期的愉景灣14期津堤，去年開售首批建築呎價9711元，實用率78%至80％，已遠不及30年前區內單位的實用率。另據中原統計，去年愉景灣合共錄得535宗二手成交，現時區內分層單位平均實用呎價7500元(建築呎價6300元)，過去一年升幅高達31％，升幅媲美去年「樓價升幅王」天水圍嘉湖山莊。

屋苑向來吸引不少名人、影星捧場，連現任金管局總裁陳德霖，早年亦買入3個分層單位收租，估計現時市值4800萬元，較買入價升近1倍。

過去一年 區內樓價升逾三成

據陳德霖2007年出任行政長官辦公室主任時申報利益顯示，早年以公司名義買入3個愉景灣物業，包括在99年以925萬元買入4期碧濤軒高層B室，及後在00年及03年分別以738萬及830萬元買入1期的海馬徑極低層B室單位。據代理指出，碧濤軒分層單位現時市值約1200萬元，海馬徑連花園單位更已升至1800萬元，3個單位共值4800萬元。

高球車連牌 炒至200萬破頂

另外，愉景灣不乏藝人聚居，如歌星關淑怡自2004年起入住。

中原創辦人之一王文彥及妻子周春嬌早年亦大舉入貨，據悉他個人或有關人士由85年起至90年代，總共買入愉景灣不同期數近40個單位，其後陸續放售套現，料現時至少仍持有10多個單位收租。

另一方面，有區內代理透露，不少區內居民、商戶代步的高爾夫球車連牌費，已由20年前的十多萬元炒高至200萬元，創歷史新高，平均月租更達8500元水平，以此計算回報率高見5.1釐，比本港去年通脹率4.7%還要高。

該名代理解釋，由於愉景灣發展至今已有30多年，住宅單位數目亦大增至逾8000伙，而屋苑亦擴展至二白灣一帶，令高球車市場需求大增，但由於該類車輛的牌照已停發，整個屋苑只有500個牌照，令車輛同樣出現炒風，而車輛只可由屋苑業主購買，租戶及商戶都只能向業主租用，故出現上述情。

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