ZKIZ Archives


全台最賺校園合作社 在屏東鄉下


2012-02-13 TCW




當屏東高中展開搶救校園合作社, 反對超商入駐校園的同時,同在屏東的內埔鄉內,卻發生了另外一個奇蹟。

這裡,遊覽車絡繹不絕,所有人排隊進入四十坪大小的商店裡搬貨,熱鬧 景象,不遜於台北一○一大樓或是新光三越百貨。

位在屏東縣內埔鄉,附近人口不超過五萬,距離市區約有二十公里的屏科大內,有一間年營業額破 億元、全台灣最賺錢的合作社。

五年來,全台約有六分之一的消費合作社,由於進貨成本或行銷方式不敵一般商店,撐不到幾年就關了。然而,過去 八年,屏科大的合作社卻能逆勢突圍,儘管淨利率近一成,年營收卻成長了二十倍,去年更突破一億元。

在這個缺乏資源、位在台灣最南端的技職大 學,有兩個人,在市場縫隙中找到別人認為毫不起眼的商機,共同孵出這個破億小金雞。

一位,是屏科大食品科學系教授謝寶全,他開發的薄鹽醬 油,去年就賣了五十七萬瓶,營業額高達五千多萬元,還讓醬油成為屏東名產;另一位,則是負責管理的屏科大合作社理事主席邱武霖。

這樣的好成 績,八年前,沒人預料得到。

研發專利把薄鹽醬油,變屏東名產

邱武霖接手合作社理事主席時,合作社的淨利還不到三十萬元,「繼 續和便利商店、大賣場賣一樣的東西,進貨價永遠比別人高,消費者也不想來,」他體認到,要和競爭者拉開距離,應該從市場區隔著手。台灣大學合作社理事主席 洪泰雄也指出,「BOT商店進駐學校後,對合作社影響真的很大。」

如果,不能只賣便利性,得賣「獨特性」,邱武霖心想:什麼商品是別人沒有 的?重新檢視貨架上的所有產品,有個東西引起他的好奇:不添加鉀離子的薄鹽醬油。

開發出這個醬油的正是謝寶全,從事學術工作前,他曾在食品 廠擔任產品指導,當時就發現業界有許多發酵技術無法突破,因此,鎖定這個市場缺口,長達十幾年的時間,他幾乎「睡」在實驗室和學校工廠,早在民國八十四年 便成功研發了薄鹽醬油。謝寶全手上還有十四張有關產品研發的專利證書,研發項目從乳酸菌到面膜無所不包。

打免費牌四天送四千瓶,做出口碑

然 而,產品再好,不做行銷也沒人知道。當時一瓶六十九元的薄鹽醬油,約比市售醬油貴三成,每天賣不到一百瓶。為了增加產品曝光率,謝寶全從銷售金中提撥三分 之一投入研發和行銷。每年的台北世貿生技展,謝寶全甚至站在世貿門口「送」醬油,四天展期就送出了四千瓶,「北科大校長、景文科大校長,當年全部都吃過我 的醬油,」他笑著說。

免費策略奏效,有些大專院校的教職員「試用」之後主動回購,「謝老師送醬油,一年都花到三十萬元以上,」邱武霖坦白當 時合作社不可能做平面或電視廣告,只能以這種鴨子划水的方式累積產品知名度。

「學校的研發團隊,是合作社和一般商店做出差異的關鍵,」中興 大學前合作社理事主席白火城表示。

靠著主力商品打出口碑,屏科大合作社的年營業額,前三年每年至少都有四○%的成長,光是專利醬油便占總營 收的五成,其他自製商品則約占四成,食品科學系教授研發的產品是大宗,還有農場生產的薏仁漿、牛奶等,僅有一成營收是外來商品。

但,要增加 利潤,也必須引進外來商品。因為外面廠商可以貢獻高管銷費(合作社對自製品收取的管銷費用為售價的一二.五%,外來商品則為售價的二○%到三五%),約為 自製品的兩倍多。

可是過去缺乏管理機制,有些東西放在架上一個月可能賣不到五件,所以合作社學習超商建立一套貨品上架制度,依三個月的銷量 門檻來淘汰滯銷商品,五年來,利用自家產品培養了一群死忠顧客後,才把外來商品的比重調高到五成,雙管齊下來帶動營業額。

鼓勵消費社員買越 多,分紅也變多

為了衝高營業額,合作社甚至訂出新規則:消費額度達全年前一○%的人,可以領到現金股利,藉此鼓勵社員,也就是股東們多累計 消費,以去年的股利分紅來說,每位社員只要繳交五十元的入股金,都能分到至少二千七百元的交易分配金,「過去,我們有時候年終才分到一瓶鮮奶,自從他(邱 武霖)接之後,我們都領上千元的(合作社)福利金,」謝寶全說。這讓社員對合作社的向心力更高。

結合研發專長和行銷通路,小小的合作社,運 用企業經營手法,不但創造商機,也證明了在相對弱勢的環境中,只要善用資源,就能打造出屬於自己的競爭優勢。


全臺 臺最 最賺 校園 合作社 合作 屏東 鄉下
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=31305

江蘇鹽城多家農資互助合作社出現兌付困難

http://www.infzm.com/content/97856

中新網報導,1月24日上午,江蘇鹽城亭湖區新洋經濟區瑞鑫農民資金互助合作社門前,眾多儲戶排隊兌付自己的存款。據瞭解到,包括該合作社在內的當地三家合作社「人去錢空」一事被曝光後,受到社會廣泛關注,相關部門正抓緊落實儲戶存款兌付。

亭湖區委農村工作辦公室主任虞龍壯表示,亭湖區目前只有瑞鑫、東城、新洋三家合作社出現兌付困難問題,但並沒有「人去錢空」,有關部門已經介入,採取措施幫助合作社追要投資資金,保護農民互助金安全。公安部門也已經介入調查合作社運作中是否存在違法行為。

亭湖區有關負責人表示,在政府相關部門介入下,春節前三家合作社都將陸續開門兌付。瑞鑫合作社先兌付存款總額的8%,剩餘款項兌付方案正在協商,爭取一年內結清。新洋合作社先兌付存款總額的10%,剩餘款項將在三年內結清。東城合作社爭取年前開兌部分款項。年後相關部門仍將繼續採取各種措施,盡快按約定及時兌付。

瑞鑫農民資金互助合作社的社員孫賢才說,他在該合作社共存款56000元,目前兌付8%,所以暫時只領到4480元。「雖然拿到的錢不多,但是大家看到了希望,能安心的過個年。」

央廣網1月23日報導,近幾年鹽城市開設了幾十家「農民資金互助合作社」,通過吸儲和放貸的方式經營運轉,向儲戶承諾,存款到期後可得到利息和分紅。

從2013年初開始,該市亭湖區陸續有儲戶反映存款無法兌現。到2014年年初,鹽城市亭湖區東城、環保產業園、新洋農民資金互助合作社已經大門緊鎖,銀聯、鹽東鎮、瑞鑫農民資金互助合作社均已沒錢兌付。在亭湖區鹽東鎮農民資金互助合作社,辦公室的一位值班人員稱,因為取錢的人多,放出去的貸款難以收回,導致資金鏈斷裂。

東城農民資金互助合作社儲戶薛女士稱,銀行的吸儲員告訴她,他這個是政府行為,有政府的公章,給你一定的利息,還有適當的分紅。「因為我們相信政府,所以我們就充分的相信他了,我們就把錢丟進去了,誰想到在11月份,吸儲員就告訴我們說,出事了。」

據《東方早報》瞭解,這些「農資互助合作社」經當地農業主管批準成立,並獲得了由當地民政局核發的「民辦非企業單位登記證書」;合作社的設置從櫃檯、等候區、顯示屏等均與一般銀行無異,但主要通過吸儲和放貸的方式經營運轉,並向儲戶承諾存款到期後可獲得年利率約3.5%的利息和分紅,因此在運營之初頗受青睞。

當地稱違法挪用致資金鏈異常

據前述《東方早報》報導,1月23日下午,亭湖區承認,相關信用社無錢兌付的消息基本屬實,目前鹽城市有關部門已介入調查,並將盡最大努力為儲戶盡快收回存款。

亭湖區委農村工作辦公室主任虞龍壯表示,目前該區涉及無法兌付的儲戶可能有2000多戶。而據儲戶們初步統計,涉及金額或達數億元。

據介紹,在經營運作過程中,部分合作社違法違規操作是導致現在資金鏈異常的根本原因。

虞龍壯介紹,以瑞鑫合作社為例,其負責人羊寧搞了一套假賬對付農村辦等部門監管,實際上卻把資金投到房地產開發上了,目前一時無法收回;東城合作社是負責人跑掉了,自己刻了章印了單據,屬於非法集資,目前公安機關已經立案。

虞龍壯承認,該區委農辦管理經驗不足,在監管上存在漏洞,但會通過資產處置等盡最大努力為儲戶們奪回損失,最晚2015年全部結清。

據瞭解,此前鹽城大豐市也曾出現類似事件。隨後,大豐市相關部門表示,該市已建立相對完善的綜合管理平台,對各合作社的資金進行實時監控,同時該市農工辦將和各鄉鎮簽訂責任狀——一旦合作社出現問題,將由鄉鎮承擔責任。

有輿論把此事和銀行破產倒閉的擠兌潮相提並論,不過《北京青年報》評論指出兩者完全不是一回事。

評論稱,根據《農民資金互助社管理暫行規定》的明確規定:農村資金互助社以吸收社員存款、接受社會捐贈資金和向其他銀行業金融機構融入資金作為資金來源。農村資金互助社不得向非社員吸收存款、發放貸款及辦理其他金融業務,不得以該社資產為其他單位或個人提供擔保。——既然如此,哪來的「儲戶」呢?所謂「眾多儲戶存款無法兌付」,更準確的說法,應該是「股東退股而不得」。

江蘇 鹽城 多家 農資 互助 合作社 合作 出現 兌付 困難
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=89907

農業保險與合作社撐起美國農業強國

來源: http://www.yicai.com/news/2015/11/4715786.html

農業保險與合作社撐起美國農業強國

一財網 邵海鵬 2015-11-23 20:14:00

羅素說,現在美國農民基本都不靠政府補貼,更依賴商業性保險。這跟買車要買車險一樣。

今年57歲的羅尼·羅素(Ronnie Russell)是美國密蘇里州的一名農場主,同時也是密蘇里州大豆協會董事會成員。他擁有1500英畝(1英畝約合0.4公頃)的家庭農場,不但種有大豆、玉米、小麥,還養了一些肉牛。這些土地一半屬於自己,另一半是從其他農民那里租來的。

羅素說,現在美國農民基本都不靠政府補貼,更依賴商業性保險。這跟買車要買車險一樣。

美國之所以成為農業強國,補貼、保險、合作社等一系列農業政策都起著重要作用。隨著新農業法案簽署生效,聯邦政府對農業的支持手段作出了重大調整,市場化趨勢更加明顯,比如直接幹預市場、扭曲價格的直接支付(DP)、反周期補貼(CCPS)和平均作物收入選擇補貼等項目被取消,同時加大了農業保險的支持力度和覆蓋範圍。

近日,《第一財經日報》記者跟隨美國大豆協會組織的作物考察團到美國堪薩斯州、密蘇里州、北達科他州實地訪問農場主,深入田間進行作物考察,跟州立大豆協會負責人、州立大學教授就美國農業補貼、合作社等進行了深入探討。

更加市場化的農業法案

“現在農民的補貼非常少。”執教於堪薩斯州立大學的高級農業經濟學家傑·奧尼爾(Jay O’Neil)說。在他觀察,農業補貼占農場主的收入比例取決於實際情況,如果非要提供數據,最好的估計是不到5%,也可能2%。“但這不是官方的數據。”

對美國農場主來說,現在僅存的補貼是作物保險。奧尼爾說,農戶為作物購買保險時,政府會為其支付相應比例的保費。一般來說,很大比例的農民會有好的收成。所以到了豐收的季節,詢問他們獲得多少補貼,他們會回答沒有。

美國農業法案是農業補貼制度化的主要形式。從1933年第一個農業法案實施以來,美國國會一般每5年左右會制定一個農業法案,並經總統簽署後正式生效。最新的農業法案是,2014年2月7日,美國總統奧巴馬簽署的《2014年新農業法案》。這是美國歷史上第16個農業法案。

外界對新法案給予積極評價。除了以上取消、加大的款項之外,法案還另外設立價格損失保險計劃 (PLC)和農業風險保障計劃(ARC)兩個項目,這屬於與生產不掛鉤的補貼形式。

上海匯易咨詢股份有限公司董事長、首席咨詢師李強稱,這表明美國農業支持手段出現由黃箱政策向綠箱政策轉變的趨勢。可以說,美國現在是運用現代金融保險的“間接”方法,代替了過去傳統商品市場補貼的“直接”手段。

黃箱政策是指政府對農產品的直接價格幹預和補貼,包括對種子、肥料、灌溉等農業投入品的補貼,對農產品營銷貸款的補貼等。這些措施對農產品貿易產生扭曲,成員方必須承擔約束和削減義務。綠箱政策是指政府通過服務計劃,提供沒有或僅有最微小的貿易扭曲作用的農業支持補貼。

根據WTO農業協議,在各國國內農業支持手段中,黃箱政策有可能產生貿易扭曲,綠箱政策則不會。

另外,削減占農業法案支出比重最大(約為75%)的“補充營養支持計劃”的項目和其他營養計劃金額。還有,新法案還決定取消每年50億美元的直接支付補貼項目,這讓美國政府的農業支持預算表現出穩中有降的趨勢。

因此,相對於歐洲多國以及東亞的日韓等國家的高補貼,美國取消了絕大部分的補貼。美國為什麽取消補貼,是否因為財政缺乏資金?

對此問題,奧尼爾說,美國農民非常享受現在的自由,自己決定種植任何想要種植的產品,不被約束,看到了市場經濟的好處。“對農民來說,在更具市場導向的道路上農場經營才是健康的。”

奧尼爾說,新農業法案的頒布,農業保險成為農民規避風險的援助手段。如果農民選擇購買保險,政府會承擔約65%的保費,農民只需要支付35%即可。選擇權在農民手中。大部分農民選擇保險,但也有小部分農民不願意辦理保險。

羅素稱,保險公司會先統計這一片農場近年來的平均產量,根據保產量的相應比例,投保60%、70%,甚至80%,然後計算保費。投保的比例越高,相應的費用也越高。政府會負責為基本比例的產量提供補貼,超出比例就會減少甚至不提供。

不過,在北達科他州,運營著2300英畝家庭農場的傑·邁耶斯(Jay Myers)則對《第一財經日報》表示,即使拿到保險,相對於損失也只是很小的一部分。

邁耶斯說,在農業保險方面補貼部分保費之外,如果價格低到目標價格,政府會按照差價給予現金補貼。政府會事先核定過去五年農場的平均產量,然後乘上差價給予農場主補貼。但前提條件是賣價(市場價格)要低於目標價。

他解釋說,這是農業安全網,是為了讓農業生產能夠繼續,但是目標價格都是低於生產成本的。在這個情況下,農民是要賠錢的,只相當於得到低保補助。雖然農民有種植的自由,但有些作物可以直接賣出高價,也就變相激勵農民種植這些作物。

在美國,也走過一段保產量的道路。谷賤傷農,農民收入仍然沒有辦法得到保障。於是,政策取向開始由保產量逐漸過渡到保收入。

李強對本報記者表示,目前,我國相關管理部門仍堅持認為農民收入高低與政府財政“給予”的力度緊密相關。其實,我們可以做到事半功倍,不需要財政持續的巨大投入,農產品市場價格也可以做到更加平穩,農民收入水平也可以更加穩定和合理。

今年8月7日,國務院辦公廳下發的《關於加快轉變農業發展方式的意見》就提到,鼓勵商業保險機構開發適應新型農業經營主體需求的多檔次、高保障保險產品,探索開展產值保險、目標價格保險等試點。

農業合作社的效率與挑戰

除了順應市場變化而不斷調整的農業補貼、農業保險,美國農業合作社強大的服務功能和龐大的規模也支撐著美國農業的發展。

合作社最初是怎麽成立的?北達科他州大學葛瑞格·麥基(Greg McKee)博士說,可能是大家聚在一起喝咖啡的時候討論出來的。如果合作,大家在買生產資料的時候有更多的議價權,賣糧食的時候也會有更多的信息來源,沒準價格可以賣得更高。於是,大家就開始進行合作社的運營。

美國農業以家庭農場經營為主,家庭農場在美國占90%左右。社員組建合作社可以得到如供應農資、銷售產品等其他服務。起初,按照服務功能分為銷售合作社、供應合作社、服務合作社三類。現在多為綜合性的合作社,同時經營這些服務項目。美國跨區域合作社的主要特點是跨區域合作與聯合,以共同銷售為主。

發表於2013年1期《世界農業》的論文《美國農業合作社發展的成功經驗及對中國的啟示》分析稱,由合作社加工的農產品占總量的80%,農民所使用的化肥和農藥中44%來源於合作社,另外農民得到的貸款中也有40%來源於合作社。美國現有農業合作社4000多個,擁有300多萬社員(很多社員同時加入幾個合作社),年營業額達l000多億美元,凈利潤達20多億美元,已成為美國農業的一個重要經濟實體。

北達科他州科爾法克斯縣(Colfax)的農場主保羅·庫默(Paul Kummer)是CHS合作社在當地的董事會成員。CHS合作社是美國最大的會員所有制合作社,也是美國最大的生產商合作社,旗下擁有1100個不同類型、不同規模的合作社、75000個生產商。截至2014 年8 月31 日財年,CHS合作社凈收入427億美元,凈收益11億美元。根據2014 財年收益,2015 財年CHS合作社返還給股東的現金收益為5.18億美元。

麥基說,合作社與公司的作用是相同的,由於合作社要與社員分配利益,所以從長期來看,合作社的效率要好一些。而且,合作社有議價功能,可以要求其他公司提供更好的價格。農民也願意通過合作社銷售經營。

庫默說,CHS合作社有低息、無息的專項貸款計劃,每個農戶可以貸款25萬美元。不過,這是化肥專項貸款資金。此外,合作社有評分制度。社員能否有資格貸到款需要根據社員購買使用本合作社的化肥數量來衡量。

這種貸款對小規模的農場來說,可以緩解燃眉之急。但是,大規模的農場仍需要到銀行去貸款。庫默說,這些貸款只要到期前償還就可以了。“當然也有風險管理的。要求參加這些貸款計劃的農民都去參加作物保險,如果有災年損失,作物保險會覆蓋這部分費用。”

CHS是美國全國性的合作社。庫默說,全國範圍的合作社還有信用貸款部分,不設置上限,而且一旦取得貸款就可以用於任何方面的農業生產。

對於是否可以跨州開辦合作社,麥基稱,只要經營符合州當地的法律要求就可以。

不過,目前,合作社也面臨兩方面挑戰。

一是資金來源,合作社無法從社員那邊得到足夠的資金。麥基說,農場主需要一定的資金投資自己的農場。合作社本身是用多少返還多少,還必須投入生產資金、生產資料。

第二個挑戰是董事會決策速度。環節很多,所以,速度會相對較慢。

此外,有一個關於未來的挑戰。麥基說,目前這一代農民對加入合作社沒有任何猶豫,但下一代農民卻是一個很大的挑戰。所以,教授們正在抓緊為下一代農民做培訓工作。

編輯:楊誌

更多精彩內容
請關註第一財經網、第一財經日報微信號

農業 保險 合作社 合作 撐起 美國 強國
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=171181

農業保險與合作社撐起美國農業強國

來源: http://www.yicai.com/news/2015/11/4715786.html

農業保險與合作社撐起美國農業強國

一財網 邵海鵬 2015-11-23 20:14:00

羅素說,現在美國農民基本都不靠政府補貼,更依賴商業性保險。這跟買車要買車險一樣。

今年57歲的羅尼·羅素(Ronnie Russell)是美國密蘇里州的一名農場主,同時也是密蘇里州大豆協會董事會成員。他擁有1500英畝(1英畝約合0.4公頃)的家庭農場,不但種有大豆、玉米、小麥,還養了一些肉牛。這些土地一半屬於自己,另一半是從其他農民那里租來的。

羅素說,現在美國農民基本都不靠政府補貼,更依賴商業性保險。這跟買車要買車險一樣。

美國之所以成為農業強國,補貼、保險、合作社等一系列農業政策都起著重要作用。隨著新農業法案簽署生效,聯邦政府對農業的支持手段作出了重大調整,市場化趨勢更加明顯,比如直接幹預市場、扭曲價格的直接支付(DP)、反周期補貼(CCPS)和平均作物收入選擇補貼等項目被取消,同時加大了農業保險的支持力度和覆蓋範圍。

近日,《第一財經日報》記者跟隨美國大豆協會組織的作物考察團到美國堪薩斯州、密蘇里州、北達科他州實地訪問農場主,深入田間進行作物考察,跟州立大豆協會負責人、州立大學教授就美國農業補貼、合作社等進行了深入探討。

更加市場化的農業法案

“現在農民的補貼非常少。”執教於堪薩斯州立大學的高級農業經濟學家傑·奧尼爾(Jay O’Neil)說。在他觀察,農業補貼占農場主的收入比例取決於實際情況,如果非要提供數據,最好的估計是不到5%,也可能2%。“但這不是官方的數據。”

對美國農場主來說,現在僅存的補貼是作物保險。奧尼爾說,農戶為作物購買保險時,政府會為其支付相應比例的保費。一般來說,很大比例的農民會有好的收成。所以到了豐收的季節,詢問他們獲得多少補貼,他們會回答沒有。

美國農業法案是農業補貼制度化的主要形式。從1933年第一個農業法案實施以來,美國國會一般每5年左右會制定一個農業法案,並經總統簽署後正式生效。最新的農業法案是,2014年2月7日,美國總統奧巴馬簽署的《2014年新農業法案》。這是美國歷史上第16個農業法案。

外界對新法案給予積極評價。除了以上取消、加大的款項之外,法案還另外設立價格損失保險計劃 (PLC)和農業風險保障計劃(ARC)兩個項目,這屬於與生產不掛鉤的補貼形式。

上海匯易咨詢股份有限公司董事長、首席咨詢師李強稱,這表明美國農業支持手段出現由黃箱政策向綠箱政策轉變的趨勢。可以說,美國現在是運用現代金融保險的“間接”方法,代替了過去傳統商品市場補貼的“直接”手段。

黃箱政策是指政府對農產品的直接價格幹預和補貼,包括對種子、肥料、灌溉等農業投入品的補貼,對農產品營銷貸款的補貼等。這些措施對農產品貿易產生扭曲,成員方必須承擔約束和削減義務。綠箱政策是指政府通過服務計劃,提供沒有或僅有最微小的貿易扭曲作用的農業支持補貼。

根據WTO農業協議,在各國國內農業支持手段中,黃箱政策有可能產生貿易扭曲,綠箱政策則不會。

另外,削減占農業法案支出比重最大(約為75%)的“補充營養支持計劃”的項目和其他營養計劃金額。還有,新法案還決定取消每年50億美元的直接支付補貼項目,這讓美國政府的農業支持預算表現出穩中有降的趨勢。

因此,相對於歐洲多國以及東亞的日韓等國家的高補貼,美國取消了絕大部分的補貼。美國為什麽取消補貼,是否因為財政缺乏資金?

對此問題,奧尼爾說,美國農民非常享受現在的自由,自己決定種植任何想要種植的產品,不被約束,看到了市場經濟的好處。“對農民來說,在更具市場導向的道路上農場經營才是健康的。”

奧尼爾說,新農業法案的頒布,農業保險成為農民規避風險的援助手段。如果農民選擇購買保險,政府會承擔約65%的保費,農民只需要支付35%即可。選擇權在農民手中。大部分農民選擇保險,但也有小部分農民不願意辦理保險。

羅素稱,保險公司會先統計這一片農場近年來的平均產量,根據保產量的相應比例,投保60%、70%,甚至80%,然後計算保費。投保的比例越高,相應的費用也越高。政府會負責為基本比例的產量提供補貼,超出比例就會減少甚至不提供。

不過,在北達科他州,運營著2300英畝家庭農場的傑·邁耶斯(Jay Myers)則對《第一財經日報》表示,即使拿到保險,相對於損失也只是很小的一部分。

邁耶斯說,在農業保險方面補貼部分保費之外,如果價格低到目標價格,政府會按照差價給予現金補貼。政府會事先核定過去五年農場的平均產量,然後乘上差價給予農場主補貼。但前提條件是賣價(市場價格)要低於目標價。

他解釋說,這是農業安全網,是為了讓農業生產能夠繼續,但是目標價格都是低於生產成本的。在這個情況下,農民是要賠錢的,只相當於得到低保補助。雖然農民有種植的自由,但有些作物可以直接賣出高價,也就變相激勵農民種植這些作物。

在美國,也走過一段保產量的道路。谷賤傷農,農民收入仍然沒有辦法得到保障。於是,政策取向開始由保產量逐漸過渡到保收入。

李強對本報記者表示,目前,我國相關管理部門仍堅持認為農民收入高低與政府財政“給予”的力度緊密相關。其實,我們可以做到事半功倍,不需要財政持續的巨大投入,農產品市場價格也可以做到更加平穩,農民收入水平也可以更加穩定和合理。

今年8月7日,國務院辦公廳下發的《關於加快轉變農業發展方式的意見》就提到,鼓勵商業保險機構開發適應新型農業經營主體需求的多檔次、高保障保險產品,探索開展產值保險、目標價格保險等試點。

農業合作社的效率與挑戰

除了順應市場變化而不斷調整的農業補貼、農業保險,美國農業合作社強大的服務功能和龐大的規模也支撐著美國農業的發展。

合作社最初是怎麽成立的?北達科他州大學葛瑞格·麥基(Greg McKee)博士說,可能是大家聚在一起喝咖啡的時候討論出來的。如果合作,大家在買生產資料的時候有更多的議價權,賣糧食的時候也會有更多的信息來源,沒準價格可以賣得更高。於是,大家就開始進行合作社的運營。

美國農業以家庭農場經營為主,家庭農場在美國占90%左右。社員組建合作社可以得到如供應農資、銷售產品等其他服務。起初,按照服務功能分為銷售合作社、供應合作社、服務合作社三類。現在多為綜合性的合作社,同時經營這些服務項目。美國跨區域合作社的主要特點是跨區域合作與聯合,以共同銷售為主。

發表於2013年1期《世界農業》的論文《美國農業合作社發展的成功經驗及對中國的啟示》分析稱,由合作社加工的農產品占總量的80%,農民所使用的化肥和農藥中44%來源於合作社,另外農民得到的貸款中也有40%來源於合作社。美國現有農業合作社4000多個,擁有300多萬社員(很多社員同時加入幾個合作社),年營業額達l000多億美元,凈利潤達20多億美元,已成為美國農業的一個重要經濟實體。

北達科他州科爾法克斯縣(Colfax)的農場主保羅·庫默(Paul Kummer)是CHS合作社在當地的董事會成員。CHS合作社是美國最大的會員所有制合作社,也是美國最大的生產商合作社,旗下擁有1100個不同類型、不同規模的合作社、75000個生產商。截至2014 年8 月31 日財年,CHS合作社凈收入427億美元,凈收益11億美元。根據2014 財年收益,2015 財年CHS合作社返還給股東的現金收益為5.18億美元。

麥基說,合作社與公司的作用是相同的,由於合作社要與社員分配利益,所以從長期來看,合作社的效率要好一些。而且,合作社有議價功能,可以要求其他公司提供更好的價格。農民也願意通過合作社銷售經營。

庫默說,CHS合作社有低息、無息的專項貸款計劃,每個農戶可以貸款25萬美元。不過,這是化肥專項貸款資金。此外,合作社有評分制度。社員能否有資格貸到款需要根據社員購買使用本合作社的化肥數量來衡量。

這種貸款對小規模的農場來說,可以緩解燃眉之急。但是,大規模的農場仍需要到銀行去貸款。庫默說,這些貸款只要到期前償還就可以了。“當然也有風險管理的。要求參加這些貸款計劃的農民都去參加作物保險,如果有災年損失,作物保險會覆蓋這部分費用。”

CHS是美國全國性的合作社。庫默說,全國範圍的合作社還有信用貸款部分,不設置上限,而且一旦取得貸款就可以用於任何方面的農業生產。

對於是否可以跨州開辦合作社,麥基稱,只要經營符合州當地的法律要求就可以。

不過,目前,合作社也面臨兩方面挑戰。

一是資金來源,合作社無法從社員那邊得到足夠的資金。麥基說,農場主需要一定的資金投資自己的農場。合作社本身是用多少返還多少,還必須投入生產資金、生產資料。

第二個挑戰是董事會決策速度。環節很多,所以,速度會相對較慢。

此外,有一個關於未來的挑戰。麥基說,目前這一代農民對加入合作社沒有任何猶豫,但下一代農民卻是一個很大的挑戰。所以,教授們正在抓緊為下一代農民做培訓工作。

編輯:楊誌

更多精彩內容
請關註第一財經網、第一財經日報微信號

農業 保險 合作社 合作 撐起 美國 強國
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=171182

攻進餐飲業 青松樂活要當蔬果界台積電 策略創新》從合作社變身科技農企 打響第一炮

2016-01-04  TWM

從菜農到合作社理事主席,農二代呂政諺勇於挑戰,不懼改變;他積極開發蔬果裁切業務,攻進大型主流餐廳,誓言做蔬果代工第一把交椅。接下來,更準備策略性籌資,進攻中國市場。

走出高鐵嘉義站坐上計程車,往太保方向開去,一遠離車站,沿路兩邊都是收成過的黃草田景色,偶爾點綴幾畝還沒收成的葉菜田,相似的景觀,讓人一不小心就錯過離大路不遠、掛著青松果菜合作社招牌的目的地。

拐進短短小路,台灣第一家打著「科技農業」名號,從合作社轉型的青松樂活科技農業公司就到了;眼前是占地一千八百坪的廠辦,廠前的水泥廣場安靜無人,洽公入口處右側的地上,一堆老薑散鋪在防水布上,沒有人來迎接,除了在曬太陽的老薑,甚至看不到半片菜葉。

找會計師協助

與農民往來交易 都理成一套帳這裡卻是台糖、全聯、鼎泰豐、摩斯漢堡、台積電員工餐廳,以及星巴克等企業營業用的蔬果供應中心,每天有六十公噸的青江菜、萵苣、紅蘿蔔、高 麗菜等蔬果川流出入,既是台灣最專業的清洗、裁切蔬果供應大廠,也是太保數一數二的蔬果經銷與物流中心。除了裁切廠,這裡有六座冷藏庫、一間檢驗室,每天 迎接來自超過五百位農民供應的蔬果,經過處理包裝再分送各地。

對負責人呂政諺來說,裁切蔬果只占他掌理農務的近兩成營業量。青松樂活主要的本業是合作社,經銷蔬菜業務,以及打著EasyFarm品牌的「輕鬆食」冷藏 蔬果。近年,他找上安侯建業聯合會計師事務所,協助理帳與財務規畫,正逐步把過去原本隸屬在農場的農產品生產、合作社的銷售業務,轉移到新設的青松樂活底 下,打造成台灣第一家由合作社轉型為公司的農企代表,這也讓青松樂活備受矚目。

由於過去農作物買賣,通常不開發票,也不必繳稅,一旦公司化,第一個面臨的就是發票問題以及營業稅的成本;光是要求農民開發票,及重新建立銷貨單據的系統,就是一樁大工程。如「田間生產作物的分期認列,比較複雜。」安侯建業執業會計師王怡文舉例。

創投公會祕書長蘇拾忠形容,呂政諺有行銷管理概念,不受傳統農家思惟限制,「願意挑戰合作社股份化的困難」。呂政諺義無反顧走上轉型之路,他坦承,合作社 轉為公司是「大工程」,光把與農民的往來交易理成一套帳,少說就耗時兩年,但轉型為企業會帶來成長的契機,這條路他一定要走。

從小奔跑在水田間的呂政諺回憶,父親呂清涼從犁田種菜的菜農、成立合作社,到搖身成為超市蔬菜供應商,見證了超市量販店的興起,家樂福、萬客隆、台糖等曾 是大客戶;隨著時代轉變,父親的蔬果經銷業務與事業投資也歷經起落,唯一堅持的,就是務農這個身分。如今農產品產銷業務交到他手上,除了服務原來的客戶, 更要與時俱進,勇於改變。

關注都會生活

看外食排隊人潮 嗅到餐飲商機二○○八年,呂政諺徵得父親呂清涼同意,引進全台第一套日本清洗設備、投資裁切廠,「○八年是鋼鐵價格最貴的時候,當年蓋這座廠用的鐵皮,現 在可以蓋兩座!」前前後後花了兩億元把廠蓋好,期間更多次專程出國考察,「看看國外的大農是如何handle(掌控)事業的」。他觀察到台灣社會的改變, 外食人口不斷增加,餐廳到假日排隊等用餐成為常態,反觀,載到量販店的總量卻有減少跡象。

嗅到變化的呂政諺,第一個具體行動,便是逐步縮減量販業務,把重心放在開拓餐廳客戶,以穩定價格、供應安全菜貨的模式,開拓新市場。「我知道怎麼賣,怎麼找到有需求的客戶」;而他第一個攻下的客戶,就是鼎泰豐。

啟動轉型的同一年,呂政諺在產地碰到鼎泰豐青菜採購人員。鼎泰豐的青菜採購量大,每次都是一百斤、三百斤下單,然而青菜是誰種的、農藥施肥情況卻不得而 知,鼎泰豐意識到自己與消費者都「高度暴露在食安疑慮中」,呂政諺抓緊機會告訴對方,「我了解這裡農民怎麼種菜,我來幫你處理」。

聚焦服務模式

幫鼎泰豐切菜 協助降低成本他說服鼎泰豐,把採購與裁切交給青松樂活後,洗菜人力、用水成本都省下來不說,更可省下青菜的耗損。以一顆高麗菜為例,冬季耗損率可能高達二 至三成,帶著整顆的物流成本就多二至三成,交給青松樂活處理,即使報價高,總成本節省還是很可觀。幾年來,青松樂活供貨水準穩定又乾淨,終於在兩年前,鼎 泰豐把所有洗切作業全交給它們處理。

呂政諺又舉連鎖漢堡店為例,說明青松樂活如何幫餐廳降低成本。漢堡最主要的青菜之一便是洋蔥,如果每家單店的後台都自行處理洋蔥切丁,呂政諺說,光是請時 薪的工讀生處理洋蔥,兩百家店,一個月可能就要多一、兩百萬元開銷,「切得淚流滿面外,清潔保存問題也很麻煩」,這便是青松樂活的利基。青松樂活甚至「不 特意強調農產品,我們重點在服務模式」。

青松樂活的切洗菜業務最大特色,在於可根據客戶需求,採計畫生產、安全管理。

他依據台積電、鼎泰豐等客戶,不同季節所需的不同菜類需求量,來制定生產計畫;先與菜農談好價格,部分由自家農場供應,其餘採定期契作,價格穩定,對餐廳業者、農民、裁切供應商三方都有保障。

除了裁切業務,呂政諺也看好未來輕鬆煮(easy to cook)、隨時煮(ready to cook)的市場潛力,認為台灣鮮蔬取得容易,隨著鮮食概念的興起,保鮮度好、處理乾淨的真空冷藏蔬果,有機會被都會型消費者接受。

呂文諺想得很清楚,「我要做的是蔬果產業的二三三○(編按:台積電股票代碼)」,根據客戶需求,提供洗乾淨、裁切好的蔬果服務。一六年起,他口中的蔬果專 業代工業務更將跨足中國。為此,他計畫未來資本額將從四千萬元,先在一六年調高到八千萬元,引進策略性股東,並辦理興櫃掛牌,一七年資本額再增資為一億兩 千萬元;估計一六年起,營業額就能因中國布局,「看到具體的躍進」。

作為一家合作社轉型農企的先行者,呂政諺滿腦子的規畫與想法,企圖心十分旺盛。他透露,二哥呂政祐活躍在中國農產批發市場,從事蔬果生產、進出口事業,等 青松樂活站穩中國市場,也考慮未來兄弟事業合流。看來,青松樂活像一支蓄勢待發的箭,呂政諺拉滿了弓,就待出手了!

撰文 / 許秀惠

 
攻進 餐飲業 餐飲 青松 樂活 活要 要當 蔬果 界臺 臺積 積電 策略 創新 合作社 合作 變身 科技 農企 打響 第一 一炮
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=181285

業主同生共死公務員「合作社」揭秘

2016-09-01  NM

沿着微斜的大坑浣紗街向上走,途經一幢幢高尚住宅及食肆,盡頭之處,可見一座只有四層高、外牆已泛黃的建築物──融苑,多少滲出從「歷煉」而來的霸氣。它,是殖民地時代留下的產物。五十年代,政府容許公務員間「合作」、向政府借錢批地起屋。此計劃於一九八○年代告終,其間共成立了二百三十八個「合作社」。「合作社」的住客,如融苑,都是高級公務員,身光頸靚、名車代步,出入皆惹來街坊羨慕。隨着年月洗禮,沖走了貴氣,遺留下來的,是更現實的問題。由於合作社需七成半社員同意才能解散,重建又須補地價,過去只有十一幢樓宇成功拆卸重建。還住在合作社的住客,是「同生共死」的關係;彼此的命運,都在對方手中,比一紙婚書更忠貞不渝!然而望着近年樓市升溫、呎價動輒上萬,對部分深鎖於殘舊唐樓內的居民,這一紙也是怨憤的魔咒。門外有天曾經的風光

就在浣紗街盡頭的融苑,共兩排十六伙,每排只靠一條狹窄的暗黑樓梯通往各層。梯間散發着陣陣潮濕之霉味,夏天時走一趟已汗流浹背。推開已生銹的門鎖,走進陸太位於三樓的單位,才發現門外有天,千二呎的單位內有着高樓底及大露台,分外開揚。陸太父親當年,用六萬元與其他公務員組成了「浣紗合作社」。「以前有四間房兩個廁所,後來大家搬走晒就拆咗間房。」對比現今年輕人連開放式無廳無房的新樓也視為寬敞,這裡的間隔相信會令不少辛苦上車的人眼紅。五十年前,大坑是客家人聚居之地,附近住屋仍以鐵皮屋為主,融苑顯得別樹一幟。「細個周圍嘅樓,全部仲係金字塔屋頂,嗰陣街邊人話我哋係有錢人家,讚融苑好靚,有自己花園。」陸太摸着家貓笑說。雖然花園的大樹早已被砍掉,但回憶總是美好的。在此區長大、有份搞舞火龍的大坑坊眾福利會總務主任陳德輝,也大讚融苑是當年的豪宅。「當時最新最靚就係佢!位置夠入,可以自成一國。」

離家不出走

這裡的十六伙人,因着合作社的契約,未有解散再拆契轉售,五十年來住的都是同一伙人。說是鄰居,其實更像家人。「所有鄰居都係我細個時識,佢哋個個屋企我都入過晒。」八六年結婚的陸太,曾一度搬到葵興一帶居住,在九四年時和丈夫及女兒重新搬回來。「搬出去後我有些少情緒病,醫生建議我返去自己成長嘅環境住,話對病情會有幫助。」其時陸太的父母已不在,但這屋簷仍留着一家八口一起生活過的餘溫。「合作社的房屋在出售及出租的限制很多,社員身份主要都只係傳俾直系親屬。」排行第三的陸太指兩名哥哥早就事業有成搬走了,而她的弟弟和妹妹都移民海外,順理成章就由她承繼了居住權。人去樓未空,屋內大部分的擺設也沒有移動過,伴隨着陸太新成立的家庭成長。「呢幅刺繡係我公公嗰陣入伙收到嘅禮物,掛起咗就無除過。」陸太女兒Esther只有廿四歲,笑指屋內很多物品也比她年長。三合一的舊式組件床、斷了一腳仍不換的木櫃等,全都見證着兩代家庭的點滴。打扮與一般少女無異的Esther,站在青青綠綠的古式馬賽克地板上,雖有點格格不入,但每每談及家中細節時也面露笑容。「我朋友覺得我屋企好有電影《古宅心慌慌》嘅感覺。」對比有人欣賞唐樓的氣質,她更欣賞的是舊樓的實際。「去過人哋屋企先知,唔係度度都有平台天台等等,就算有都唔代表可以俾大家笑住用。」不少屋苑晾衫會被趕、放狗會被投訴;大家居住及享用的,就只有那數百呎的劏房單位。「我哋呢度好自由,晾衫嘅可以落去花園,燒嘢食可以上天台,戶戶都得。細個我仲會上去同其他小朋友一齊放貓,哈哈!」

貴氣逼人招賊也招星

貴人招風雨,融苑的貴氣亦招來過血光之災。陸太在二十一歲時,曾因屋苑太招人耳目而在家中遇劫受傷,眉上縫了八針。「嗰陣旁邊係寮屋區,嗰兩個賊仔應該留意咗我哋好一段時間。有日喺廚房個窗度爬入嚟,一入就入咗我間房先。」她指當時兩人拿着菜刀在她頸前脅持,她受驚過度掙扎被割傷。「佢哋整傷咗我眼睛對上,我成塊面都係血,結果佢哋仲驚過我,一仆一碌咁走都走唔切。」憶起驚險事跡,陸太已很輕鬆,指兩個賊仔笨得很,跳露台走都被捉到。她們一家也沒有因此事,而對大坑治安無信心,陸太更為寮屋區平反。「嗰陣係有人吸毒犯事,車房仔有時都會撩吓女仔口花花,但佢哋盜亦有道,絕少會搞區內居民。」她指大家以往對社區極有歸屬感,對朝見口晚見面的街坊很照顧。

難敵時代巨輪

融苑還曾受過電影及廣告商青睞,陸太單位除了是金象米廣告的取景之地外,也曾租給電影《常在我心》及《我的野蠻同學》拍攝。「嗰陣有睇住我大嘅叔叔,問我係咪等錢使,對於我租地方俾人拍嘢有少少不滿。」陸太解釋指為的並非錢,而是希望讓女兒開「另類」眼界。「陳奕迅、容祖兒同阿Sa佢哋都嚟過,次次都拍到好夜,未埋位時佢哋都只係蜷縮喺二人沙發度瞓。」她希望當時年幼的女兒看到明星華麗背後,理解到各行各業的辛酸。記者多次到訪融苑,發現住客大都年紀老邁;據知已有發展商睇中,全面買起合作社權益。其中住客何先生透露,大家將會在二○一七年搬出,「呢類舊樓,拆一間無一間,一直倒數緊!」他不願多談詳情,只表示雖非第一代業主,但住在這裡多年,感情極深。而正忙於準備中秋活動的陳德輝,指該地皮價值極高,加上融苑面對老化問題,有人出手打動到街坊們也不足為奇;只嘆來年舞火龍穿過浣紗街時,已物是人非了。

合作社小資料

公務員建屋合作社始於一九五二年,當時政府以特惠價格批出土地(一般是市價三分之一),讓當時合資格的公務員,以合作社形式興建房屋。合作社擁有有關土地及樓宇的業權,並承擔樓宇管理及維修等責任。合作社社員根據與合作社簽訂的分契佔用有關單位,但他們並不擁有有關單位的業權,政府於一九八○年代終止計劃。及後在一九九三年,推出現行的解散合作社指引,容許只要得到百分之七十五的社員同意,便可申請解散合作社。解散合作社再拆契,轉售仍要補地價。全港共有238個合作社,單位數目達5,000多個。現尚有54個未解散,而在已解散的184個合作社中,13個已就轄下的樓宇向地政總署補地價,當中11幢樓宇已重建。

同樓不同命

過去公務員樓一直被契約及地價問題纏繞,但仍不乏少數投資者,願出資拆卸重建,如有保齡球大王之稱的楊家樹、楊敏健父子,於一三年以一億三千萬掃入土瓜灣美善同道的泳苑十二個單位,申請重建為酒店被拒後,現正出租。同樣位於長沙灣、同是公務員樓的翠華閣,卻從沒有被發展商睇中,命運並不如泳苑或融苑。住客還要面對更大捆綁──全因它是一九五九年制水下的不良產物:鹹水樓。曾任職工商局高級文書主任、並成立公務員合作社申訴大會的黃伯仁,今年七十多歲,正是翠華閣的居民。他指該合作社早於十年前,已獲住戶同意解散,為的是希望得到重建的生機,可惜乏人問津。黃伯仁與鄰居兼好友黃錦怡及區日慶,是後來加入合作社的第二代居民。由於業權在合作社,他們以加入合作社成為社員的形式(類似公司股份轉讓)取得「居住權」。三人閒時大聊「兒孫經」,但一談到該樓問題就立即認真起來。「我哋當年加入合作社都有條件,第一必須係長俸公務員,第二是之前無得到過任何的房屋津貼。」曾是建築署職員的黃錦怡,指翠華閣老化問題多多。「消防處要求我哋改善消防設備,但本身樓太舊,天台根本承托唔到水缸。」而鹹水樓的混凝土受鹽結晶體影響,令樓宇鋼筋生銹、石屎爆裂和剝落,比一般舊樓更危險。

呻政府視而不見

黃伯仁指雙重補地價的做法,多年來嚇退了不少有意收購者。「香港發展商係最聰明的,如果發覺到呢個地盤有利可圖,佢一定會搵上門。」發展商如欲收購公務員樓重建,除了要付單位的樓價外,若想用盡地積比率,更要付出高昂的補地價金額。以位於西半山的寶翠園為例,當年發展商單是補地價,就用了七十億元。在成本效益上,發展商捨難取易也絕不無道理。三十多歲的黃耀生,於土瓜灣的好景地產代理工作多年,他形容位於順寧道的翠華閣,少大車經過夠靜,是當區「地王」。以長沙灣唐樓市價六千元一呎為例,翠華閣千二呎的單位可賣得七百多萬,估計需另外補地價三百七十萬元才可出售。但他認為政府按照多年合約處理是公道。「佢哋(公務員)曾幾何時係以低價買入,只係雙方都無諗過現時樓市咁高要補咁多。」

新舊世代的理解

今年七月,黃伯仁獲得一個可能鬆綁的機會。房協宣布,為推動重建公務員合作社,會推出先導計劃協助重建合作社,但條件是要先取得百分之一百社員的同意,再由房協以市價收購所有單位。黃伯仁直指:「計劃無幫助!」他解釋要得到全部社員同意已極難,其次地盤面積不能小於一千四百米,亦非每個合作社可符合要求,「而賠償額都好唔吸引,暫時未見有合作社有興趣。」「我哋參與過幾次的聽證會,都有團體代表話我們貪得無厭。」黃錦怡認為這是此一代對他們的誤解。「合作社嘅所謂福利,正確嚟講係一個服務條件。係政府同我哋訂下的僱傭條件之一,我哋要用畢生勞動力服務政府直至退休才可換取返嚟。」他們三人表示,一直要求的非細樓換大樓、也不是望搬到貴價地段居住。其實香港大多的鹹水樓早已拆卸重建,翠華閣卻受着公務員樓的「光環」捆綁,「一千呎換取七百呎我哋都願,為的只係唔想喺問題多多嘅舊樓居住!」黃伯仁回憶昔日的美好、視線重返眼前的殘舊時無奈道。

撰文:黃綺敏攝影:廖健昌攝錄:關永浩ed_bn@nextdigital.com.hk

業主 同生 共死 公務員 公務 合作社 合作 揭秘
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=213857

“五證合一”明起全國實施 適用企業和農民專業合作社

“五證合一、一照一碼”登記制度改革將從10月1日起在全國範圍內全面實施,以進一步壓減企業準入環節,提高審批效率,激發市場活力和創造力。

今年6月30日,國務院辦公廳印發《關於加快推進“五證合一、一照一碼”登記制度改革的通知》,並確定從今年10月1日起在全國範圍內正式實施“五證合一、一照一碼”登記制度改革。

工商總局企業註冊局局長周石平30日對記者表示,截至目前,浙江、湖南、河北等19個省區市已提前實施改革,改革進展順利,市場反映良好;另外12個省區市準備工作也已經全部就緒,將按時於10月1日開始實施改革。

按照李克強總理的指示,我國去年全面實施“三證合一”(營業執照、組織代碼證、稅務登記證)改革,針對百姓投資創業面臨的難點問題,減少百姓辦事環節,減少創辦企業成本,提高服務效率。

周石平介紹,實行“三證合一”後,企業登記時間從一個月縮短到幾天,投資辦企業的效率大幅度提升。“這兩年,我國營商便利程度在全球排名每年都提高6個位次,營商環境不斷改善。”

工商總局提供的數據顯示,從去年10月“三證合一”改革到今年上半年,商事制度改革與其他創業創新政策形成疊加效應,對經濟社會發展的促進作用日益突出。新設企業保持旺盛增長勢頭,今年上半年,全國平均每天新登記市場主體4萬戶,平均每天新登記企業1.4萬戶。新產業、新業態蓬勃發展,眾創空間、創客工場以及“互聯網+”等新經濟快速發展,為新常態下的結構轉換提供了新的動力。

從地方實踐來看,“五證合一、一照一碼”改革成效明顯。統計數據顯示,截至目前,浙江省已核發“五證合一、一照一碼”營業執照26.9萬張、長沙市已發放12.69萬張、陜西省已發放2.44萬張、福建省已發放9802張、內蒙古已發放1172張、甘肅省已發放3127張。

“五證合一、一照一碼”改革有效提高了行政效率,減少了重複行政行為,節約了行政成本。以深圳為例,深圳國稅部門受理窗口由200個減少到7個,受理人員由200人減少到27人;采用電子檔案每年節省紙張2800萬張,節省檔案庫房700平米。

以浙江省為例,實施“五證合一”登記改革以來,浙江省新設立企業26.9萬戶,同比增長12.3%,平均每個工作日新登記1067戶,並呈現逐月上升的趨勢,累計為企業減免原組織機構代碼證及其他辦證費用2420.7萬元(按新設企業每戶90元計),平均每家企業節省辦證時間約20個工作日。

周石平介紹,實施“五證合一”後,人力社保部門和統計部門通過信息共享實現全覆蓋,進一步抓實了數據源頭,為推進全民參保、提升統計精度、開展大數據監管與服務等工作夯實了基礎。

北京市將未按時足額繳費、成立30日內未參保企業信息納入信用公示範疇,進一步強化了信用約束的作用,對推進企業社保登記全覆蓋,對完善社保信息采集、維護勞工權益將發揮積極促進作用,對深入推廣北京市“互聯網+政務服務”,為企業後續辦理稅務申報、社保繳費、公積金交存等也提供了更大的便利。

周石平同時表示,目前我國營商便利程度在全球排名仍處中遊,在189個經濟體排名中列第84位,從國際高標準來看,我國開辦企業時間仍有壓縮空間。

“通過推進‘五證合一’改革,進一步壓減準入環節,提高審批效率,壓縮開辦企業的時間,形成具有國際競爭力的營商環境。”周石平介紹,“五證合一”就是在“三證合一”基礎上,把社會保險登記證、統計登記證也整合進來,實現“五證合一、一照一碼”。

周石平表示,“五證合一、一照一碼”改革是進一步推進簡政放權、轉變政府職能的重要舉措,是擴大“三證合一”改革效應、深化商事制度改革的重要舉措,是進一步激發市場活力和創造力、促進經濟發展的重要舉措,也是推進部門信息共享和業務協同的重要舉措。

他說,“五證合一”改革在“三證合一”的基礎上將企業登記數據的共享範圍進一步擴大到社會保障和統計部門,通過明確信息共享項目,運用信息化手段實現共享,逐步建立起互信互助的工作機制。隨著“三證合一”、“五證合一”改革的實施和深入開展,政府部門間各自獨立的“信息孤島”將會逐步被“信息共享”、“業務協同”的新格局所取代。

“不再要求企業重複提交材料,從而推進政府部門公共服務的相互銜接,變‘群眾奔波’為‘信息跑腿’,變‘群眾來回跑’為‘部門協同辦’,通過‘數據網上行’真正做到讓‘企業少跑路’,為公眾提供更加便捷的服務。”周石平說。

30日上午,北京市工商局有關負責人也對記者表示,北京市已於9月27日向8家企業發放了首批“五證合一”營業執照。“此次‘五證合一’改革,全市已經換發‘一照一碼’營業執照的近70萬戶市場主體,按照規定無需重新換發營業執照,視同‘五證合一’。”

這位負責人表示,依托北京市企業信用信息網,北京將持續加強部門信息共享,建立對失信市場主體的聯合懲戒機制,同時加大信息公示力度,加強對失信主體的社會懲戒。

五證 合一 明起 全國 實施 適用 企業 農民 專業 合作社 合作
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=217300

給它一個億也不要!蒜鄉農村合作社熱衷議價成“鴨大王”

“今年年初,我們對合作社社員進行了年度分紅,分紅(紅息)的比例是12.8%。也就是一分多一點(月息)。”日前,山東省金鄉縣京信種植專業合作社理事長楊建強帶著第一財經記者,邊參觀他的冷庫邊介紹去年合作社的“業績”。

冷庫很重要。在金鄉這個全球性的大蒜之鄉,衡量一個人的經濟實力,不是看你有多少銀行存款,而是看你有多少“洞”。“洞”是當地人對冷庫的稱呼,一“洞”的存儲量大概在700~1000噸。

楊建強現在有6個“洞”,他未來的計劃是擴展到12個“洞”。

對楊建強來說,“洞”已經不是衡量他財富的坐標,而是在一定程度上成為他發展農村合作金融的平臺。

這是因為,他的“洞”可以提供給京信合作社的社員存儲農產品,比如大蒜、冬桃等。這就像一條紐帶,將他的合作社和作為社員的農民聯系在了一起。

“入社滿一年而沒有給合作社帶來實體業務的,下一步我們將逐步勸退。”楊建強告訴記者,“如果入社僅是為了分紅,那我們不歡迎。”

在楊建強看來,沒有實體做支撐的農村合作金融是沒有前途的。按照他的話說,農村合作社如果將錢借給人去建房子,那它必“死”無疑。

合作社的“議價權”

“在金鄉縣,你看到的10個鴨棚,其中7個到8個是‘我的’。”楊建強說。他利用合作社這個平臺,在金鄉縣發展了500多個養鴨戶。

最多的時候,楊建強合作社下面的養鴨戶每月可以出棚100多萬只鴨子。後來因為環保原因,很多不達標的養鴨棚關掉了。但即使如此,每月仍可以出棚50多萬只鴨子。

說這個話的時候,楊建強顯得頗為興奮。因為冬天即將過去,很快春暖花開,而此時正是養殖肉鴨收益最高的時候。

一般情況下,一只肉鴨的養殖期在39天,有的更低,只需要29天。養殖期29天的,基本是拿去做烤鴨了。冬天和夏天,因鴨舍增溫或降溫需要用電,加上鴨子這段時期不大長肉,每只鴨子養殖戶的收益是2元左右。而到了溫度適宜時,一只鴨子的收益最高可以到3.7元。

春天要來了,楊建強的“鴨事業”群體又可以增加不少。

一個鴨棚的養殖量大概是6000只,一個農戶至少有2個鴨棚——因為一個鴨棚同樣需要兩個人照看,達不到規模效益。即使鴨棚不能“滿負荷”生產,對農民帶來的收益也是可觀的。

“每年每棚可出肉鴨7~10茬,每個棚利潤在8萬~10萬元。”楊建強介紹說。

養殖戶想養鴨卻沒有本錢,楊建強的合作社會提供資金,月息是6厘,算起來年息是7%左右。

“大銀行對這些業務看不上眼。即使是一些小的金融機構,對此類貸款的月息也會到一分以上。算起來,年息大致在12%。”楊建強介紹說。

借助農村合作社這個平臺“綁定”一個群體,比如養鴨群體,通過群體的規模效應,黏牢這個群體,進而通過增值服務取得收益。這是楊建強合作社的運作模式。

500多個鴨子養殖戶,都集中在合作社這個平臺上,合作社除了提供技術服務之外,還統一提供飼料和防疫藥品。就是因為這一點,楊建強取得了“議價權”。

“我的規模大、用量多,在一定程度上供應商在價格上就需要和我商量了。比如藥品,我不是貨到付款,而是你先給我交押金。現在有5個藥廠給我供貨,我要求每個藥廠先拿20萬元放在我這里,藥品出了問題,先拿這筆錢補償給養殖戶。藥品我是一個月給廠家結一次賬。這樣,藥廠的資金反而沈澱到我的合作社來了。”楊建強告訴記者。

“開始時,老百姓養鴨子用藥是我墊付的,占了不少成本。後來量上來了,我就可以跟藥廠談價格了。”

同樣的模式楊建強複制到桃的種植和辣椒的種植上。

楊建強利用合作社這個平臺,在全縣推廣栽培“京信紅”富硒晚秋桃和“京信紅”朝天椒。現在已在全縣推廣桃樹5000多畝、辣椒30000多畝。

對桃樹和辣椒等的農資供應同樣集中在楊建強的合作社。根據金鄉縣政府提供的資料,去年,楊建強的合作社平均每袋化肥比市場價便宜15~20元,累計供應6000噸,社員節約生產成本210余萬元;按承諾高於市場價0.2元/斤回收社員農戶辣椒1800余噸,社員增收72余萬元;高於市場價0.1元/斤回收成員農戶大蒜3500噸,社員增收70余萬元。合作社通過開展農資供應、農產品收購、肉鴨養殖,全年盈利760余萬元。

楊建強供應的農資為什麽便宜呢?他告訴記者,合作社有30多輛車,負責農資的配送。合作社有一個系統,統計農戶的農資需要量,一個村,或者加上附近村的合作社社員,如果農資需求量到了一車,他就從農資生產廠家直接拉貨送到農戶手中了。這中間少了很多中間環節,農資的價格自然便宜不少。

“有了平臺,才有規模;有了規模,才有議價權。”楊建強認為他的合作社模式對改變農民的弱勢地位有所幫助。

合作社的收益渠道

去年,楊建強的合作社實現利潤1180萬元,今年他的計劃是實現利潤2000萬元。

這個利潤,當然不全是合作社本金創造的利潤。楊建強介紹說,農民入社每戶的資金在200~2000元之間。從合作社成立開始,共計吸收了2000萬元的資金。

這個利潤,是楊建強運用合作社這個紐帶創造的利潤。倉儲物流260萬,大蒜配資500萬,生資植保600萬,生態養殖100萬,電子商務30萬,信用互助10萬,桃果、蒲公英回收200萬,政策扶持300萬:2017年合計2000萬元。

其中可以看出,信用互助的收益是最低的,只有10萬元,幾乎可以忽略不計。這符合農村合作金融微利運行的政策要求。

“信用互助微利定位,不以盈利為目的,作為擴大產業項目規模經營的有效資金供給渠道,解決部分社員項目的融資難問題。計劃2017年為300戶困難社員解決創業資金難題。每戶3萬~5萬元,合作社只收取服務費300~500元。”楊建強說。

這是京信合作社今年在解決困難社員方面的計劃。這與從合作社借款、月息6厘的群體還是有所不同。

主要的收入來自合作社這個平臺之上的“增值服務”。具體來看,最大的一筆利潤收入是生資植保。楊建強又細算了賬目:“我社現有社員2.6萬多戶,金鄉總計耕地面積80萬畝。我社現在總計半托管社員農戶土地12.6萬多畝。對成員農戶施行五統一的管理辦法:統一種子、統一技術、統一使用化肥農藥、統一管理、統一銷售。種植的各個環節我社均高度參與。春季追肥收益10元/畝×12萬畝=120萬元;夏季飛防植保收益20元/畝×6萬畝=120萬元;秋種底肥收益30元/畝×12萬=360萬元。”

排在第二位的是大蒜配資。這一點與金鄉縣是全國最大的大蒜集散地密切相關。這也是楊建強首先帶領記者參觀他的“洞”的原因。

楊建強介紹說,金鄉為全國大蒜交易市場,客戶眾多。合作社在金鄉縣各鄉鎮共有冷藏庫16余座,共計12000噸儲存量。通過為信譽較好的客戶提供50%~70%的大蒜收儲資金,配資規模達到4800萬元,收取一定的服務費。

“客戶的大蒜儲存在我社自有冷庫中,倉儲費用和服務費用為共同收益。而且沒有風險,如果價格較低時候,我社可自行出售貨物以確保資金安全。倉儲費300元/噸×12000噸=360萬元;大蒜配資服務費:貨幣差額收益60元/萬-月×4800萬×6個月=172.8萬元。”

這里有一個類似“強行平倉”機制。在金鄉縣的大蒜收儲環節上,金融機構也有類似的機制。你要存儲大蒜,金融機構可以給你五成的配資,但大蒜是作為抵押物的。大蒜價格漲了,皆大歡喜;如果跌到一定價位,金融機構會出賣大蒜,斬倉止損。

另外的一塊大頭是政府補助資金。這一塊是300萬元。“根據中央文件精神和縣里的發展規劃,爭取政策扶持資金,建設一、二、三產業融合的現代農業示範園區。”

給一個億也不能要

雞年春節剛過,2017年中央一號文件發布,共提出6個方面33條舉措。其中一大舉措便是推進農村金融體制改革。積極探索新型農村合作金融發展的有效途徑,穩妥開展農民合作社內部資金互助試點,落實地方政府監管責任。

新型農村合作金融改革,山東是全國範圍內唯一的試點省份。

農村合作金融的實質是農民專業合作社內部信用合作。2015年年初國務院批複山東省的“試點方案”規定得很明確,其原則包括:堅持服務“三農”本質要求,著力解決農民生產經營活動中“小額、分散”的資金需求,促進農業農村經濟發展;堅持社員制、封閉性原則,不吸儲放貸,不支付固定回報,不對外投資,不以盈利為目的;堅持社員自願,互助合作,風險自擔;堅持立足農村社區,社員管理,民主決策,公開透明。

但農村合作金融也蘊藏著很大風險。

北京大學經濟學院教授王曙光曾在《第一財經日報》撰文,提示農村信用合作的7大風險:第一,社會資本的逐利動機強烈,扭曲其合作金融的初衷和宗旨,使得資金互助不是為農民服務,而是為投機資本服務;第二,有些合作社治理結構不規範,影響到信用合作的效率和決策的穩健性;第三,有些合作社基本以信用合作為唯一業務,其信用合作的產業基礎不牢固;第四,風險防範機制和內部流程不完善不規範,隱含著大量操作風險;第五,農民對金融業務不熟悉,導致操作風險;第六,農民信用合作經營者的道德風險隨著合作金融規模擴大而增大;第七,某些地區地方政府存在過度介入行為,極大地影響了農民信用合作的信貸質量。

楊建強是一個心里“很有數”的人,他也不貪心。他說,如果放開社員的入社資格,現在籌集的資金就不是2000萬元,而是一個億以上了。但這些資金如果真的都入了社,也是很燙手的。

楊建強在合作社內部成立了“保險公司”。養殖業的風險很大,一場動植物病害下來,養殖戶可能血本無歸。楊建強曾以合作社名義到保險公司申請入保,但保險公司拒之門外。於是,楊建強想了一個辦法:養殖戶每只鴨子提2分錢,合作社負擔3分錢,收購鴨子的公司承擔5分錢。這樣,每只鴨子就有1毛錢的保險基金了。現在,已經歸集到40多萬元的基金,萬一養殖戶發生重大損失,符合條件的養殖戶是可以通過這筆基金渡過難關的。

采訪中,楊建強告訴記者,合作社對社員發放借款,是有嚴格程序的。其中,有不良嗜好的沒有借款資格。

楊建強的合作社嚴格規定了互助金的“5個不借”:借款人及擔保人的信用償還能力有問題的、有不良嗜好的、家庭不完整的、年齡超過55歲的、在銀行有不良信用記錄等情況,都不予以借款。

楊建強說,這些規矩都是他自己琢磨出來的。他深知基層農村的人員構成,有的人就是“二流子”,有了錢就去喝酒、賭博。這樣人具有很大風險,所以他特別強調了有不良嗜好的人不能入社,更不能從合作社借款。

來看一下楊建強合作社的風控機制:嚴格執行信用互助業務“借前調查、借中審查、借後跟蹤”的流程環節。在互助金發放前、中、後皆制定了嚴格的流程和書面材料,即事前申請、調查,事中錄音錄像、面談、面簽、會審,事後跟蹤服務。借款的錄音、視頻、照片等影像資料齊全。

此外,請法律專家完善、規範信用互助金發放合同,完善手續;每筆信用互助金采取一戶兩保制,即一戶社員需要資金,需要另外兩戶社員提供擔保,確保互助金的安全性。

所有投放的信用互助金按每筆70元保費,最高保額5萬元,都繳納了商業保險,確保互助金的安全;成立風險基金,保障社員利益,通過主營的養殖業務中間產生的服務費,提取了一部分資金作為風險金。

在采訪中,第一財經記者有一個很深刻的印象,就是農村合作金融是農民“聯合自治”的一個平臺,而不是利用合作金融這個渠道去圈錢、去賺錢。

“我看中的是合作社這個平臺。說實話,我現在並不缺少資金,我有好幾個‘洞’呢。但我覺得合作社這個事兒有意義。最簡單的例子,農民之間的借貸,有兩種情況:一是高利貸,二是礙於面子不收利息。通過合作社這種方式,該收的利息就收啊。”楊建強總結道:“這對民間借貸其實是一種規範。”

“我現在最大的收獲是,通過信用合作的開展,拉近了合作社與社員之間的關系,帶動了合作社其他業務的蓬勃開展。通過合作社的規範,也帶動了我們自身的規範,從業務到管理都上了一個層次。這對企業自身來說是很受益的。”楊建強最後說,“一年一兩千萬元的利潤,對大企業是九牛一毛,但對我們這麽一個農村合作社來說,大家都很興奮,都很有滿足感。”

給它 一個 億也 不要 蒜鄉 農村 合作社 合作 熱衷 議價 大王
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=241992

公務員合作社重建

1 : GS(14)@2013-02-04 23:10:55

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130204/news/ec_gcb2.htm
【明報專訊】公務員建屋合作社部分業主上周建議政府提供免補地價優惠,重建合作社的樓宇,但發展局長陳茂波稱,合作社業主過去已享受低地價優惠,政府要考慮是否有足夠公眾利益理據,支持政府運用公帑補貼業主,但當局會持開放態度,與相關業主溝通。
未打算設先導計劃
陳茂波昨在網誌《局長隨筆》中提到,市建局現階段沒打算為公務員合作社樓宇重建設先導計劃,又強調政府與市建局看待公務員合作社及其他業主,一視同仁,業主可自行與發展商商討重建,當中11個合作社轄下樓宇已重建,包括港島西區寶翠園。
至於公務員合作社居民認為維修資助不足,陳茂波說,他們可向政府、房協及市建局申請資助及技術支援。另外,他指不少業主希望繼續居住安享晚年,但公務員合作社申訴大會召集人黃伯仁反駁,住在樓齡50年及沒電梯樓宇內的退休公務員,大部分渴望重建,又指現補地價條款不合理,否則所有合作社已重建。
2 : GS(14)@2013-02-05 00:50:32

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130204/18156235


【直擊公務員爛樓】
【本報訊】港九市區餘下227個公務員建屋合作社重建受縛,業主、發展商及政府三方角力。重建這批位處黃金地段的公務員樓,既要補地價,又要補高空,發展商嫌無肉食拒重建。發展局局長陳茂波昨日在網誌態度強硬,講明這些前公務員過去已享受低地價優惠,免補價冇得傾,令到原本可釋放的5,000個公務員單位,或重建成的20,000個500方呎單位變成遠水,不能救近火。
記者:陳家雄
[■發展局局長陳茂波] ■發展局局長陳茂波

發展局局長陳茂波昨日在官網「局長隨筆」表示,對於有人建議就公務員樓重建的補地價給予優惠,甚至免補地價,「業主已在過去享受到低地價優惠,我們有沒有足夠的公眾利益理據去支持政府再用公帑補貼他們呢?」發展局表示會繼續同各持份者溝通和探討。
公務員合作社申訴大會召集人黃伯仁隨後即刻逐點反駁,強調公務員合作社計劃不是享受,而是綑綁式,「公務員一定要工作至正常退休年齡才可以在退休後擁有居住權,我是用一生全部工作歲月換回來的,並非政府恩賜。」
陳茂波說,在市區重建的問題上,政府和市建局對待業主是一視同仁,很多合作社樓宇位置優越而且環境寬敞,不少退休長者都希望繼續居住,所以社會要先弄清楚,有哪一些長者真正希望搬離單位、是甚麼原因、以及重建是否最好的辦法。黃氏反擊指住在50年樓齡而無電梯的絕大部份退休公務員或配偶非常渴望重建,否則沒有這麼多空置單位。並認為政府已免去二手居屋補價,質疑這是一視同仁嗎,隔空動火、態度強硬。
50年舊樓 天花滲水剝落

現時公務員樓樓齡逾50年,日久失修問題嚴重,黃伯仁上周帶同記者參觀長沙灣順寧道的公務員樓。其中一位業主蘇先生是退休懲教署職員,居於頂樓,三年前才花七萬元維修,但單位天花漏水問題仍舊,進入睡房,對正床頭的天花掛置膠袋,「係我自製嘅引水道呀!就算唔落雨,嗰日好潮濕,天花都有水滴落嚟,滴到張床濕晒!你睇,今日咁乾爽,天花仲見到水痕。」他怒氣沖沖說:「呢啲鹹水樓,根本點整都整唔到。」另一位業主曾先生是退休前市政局職員,居於順寧道363號5樓,睡房天花露出鋼筋,「有一日,我同太太瞓緊覺,突然天花成幅石屎跌下來,好彩我瞓一邊,太太瞓另一邊,石屎只係壓中我膊頭,如果唔係,我o依家唔會同你講嘢!」
    
發展商嫌太貴唔吼

其實該幢公務員樓已分契,曾委聘測量師向39間發展商招標重建,但結果無人問津。地產建設商會執委會主席梁志堅表示,公務員樓不是一般細單位,普遍1,000至2,000方呎,「業主除了想樓換樓,還想換了層樓後,有些餘錢,但發展商無可能offer比市價高兩、三倍的價錢!」梁志堅又說:「重建公務員樓要補兩個地價,一個是贖契,另一個是補地積比,因為公務員樓地積比一般是兩至三倍,現時地積比普遍八倍,發展商要補回多了五倍地積比,令到發展成本高昂,「又要解決業主,又要補兩個地價,所以好多發展商寧願收購唐樓,都唔去收公務員樓。」另長實執行董事趙國雄認同看補地價多少才知道是否可行(收購重建),似乎三方面若未能就如何補地價計算有新突破,這兩萬伙潛在供應只是得個講字。
公務員樓始於1952年

【話你知】
公務員樓,即公務員建屋合作社計劃,始於1952年,屬公務員房屋福利,公務員可自組合作社,政府以市值三分之一的特惠地價批地建屋,讓公務員以合作社形式建屋,並可獲政府貸款支付地價及建築費,為期20年。至1980年代終止,期間先後成立238個合作社,目前有177個已分契,61個未分契。在已分契中,13個已補地價,其中11幢已重建,如西環寶翠園、紅磡漆咸大廈重建為「昇御門」。
以長沙灣順寧道為例,當時地價連建築費約50萬元,由20社員承擔,每人承擔2.5萬元,其中一名業主指,當時月薪260元,樓價等於十年不吃不喝才買得起。他又稱,社員要做到退休,先可以繼續居住公務員樓,若中途離職、辭退、提早退休等,公務員樓必須歸還,由其他公務員入住。
3 : GS(14)@2013-02-05 00:50:48

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130204/18156236


【如何計價】
公務員樓業主、發展商、政府三方的角力點在於補地價問題,若補地價,業主除換不到同等質素的樓宇,發展商也因無利可圖,拒絕重建。但若免補地價,變相用公帑資助已受惠的前公務員,究竟補地價有幾高呢?
兩個補價 地價加地積比

中原測量師行執行董事張競達表示,重建公務員樓涉及有兩個補價,第一個是補地價,如居屋般,按公務員合作社當年普遍以三分一地價買地,其補地價就是三分之二。第二個補價是補高空(或補地積比),假如該幢重建公務員樓的地積比是三倍,而現時地積比是六倍,發展商就需要補回這多出三倍的可建樓面面積。
張續稱,按他理解首先要用同區新樓呎價做指標,假設佐敦區的一幢公務員樓地盤面積一萬方呎,地積比是三倍,樓面面積三萬方呎;重建的話,地積比可提升至六倍,樓面面積將是六萬方呎。
假如補價時同區新盤是九龍站凱旋門,當時建築呎價為一萬元,以此推算,發展商需補回增加了的三倍地積比(即三萬方呎樓面面積),即補價三億元,這三億元還未計算補地價。
至於為何當年寶翠園可成功被重建,張說:「冇話做唔到㗎!純粹係錢嘅問題,發展商計掂條數,肯用幾多錢,而業主又想收幾多,兩者傾得掂數就行得通喇。」
公務員 公務 合作社 合作 重建
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=282270

推合作社房屋供青年租住

1 : GS(14)@2016-09-14 05:34:24

【本報訊】房屋問題是今屆政府的重中之重,研究房屋政策多年的姚松炎提出興建「合作社房屋」,由下而上推動計劃,目標在任期內尋找地主捐出土地,舉辦建築比賽,鼓勵建築師及住戶一同設計單位,希望在新界荒廢村校小規模實踐計劃。


民間覓地探討可行性


姚提出的合作社房屋由政府提供土地,市民付建築成本享居住權,產權則屬合作社。姚指要政府接受新概念不容易,故會先在民間探討可行性,物色地主或善長捐土地或舊唐樓,政府亦可提供荒廢校舍,「對後生仔可能係出路,儲首期都可能要100萬,但如果畀咗100萬可住50年,只需交管理費,可能佢哋會揀」。姚松炎亦提及發展單車徑,「政府話港島人多路窄不宜起單車徑,其實唔一定要成本好貴嘅單車徑,之前我去荷蘭考察,其實馬路劃兩條邊線就係單車徑」。他計劃在港島舉辦天光ride,早上7時召集同行者由上環踩車到北角,「若100架單車遵守交通規則咁行,啲車輛會讓單車行,單車徑就自然形成」。■記者鍾雅宜




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160914/19770281
合作社 合作 房屋 青年 租住
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=308976

前身為公務員合作社房屋

1 : GS(14)@2016-10-01 12:51:42

【明報專訊】香島位於筲箕灣柴灣道,前身為公務員合作社藹寧園,於1960年代落成,為本港歷史最悠久的公務員合作社。藹寧園分5座發展,由5座約5層高的住宅組成,僅提供約100伙,屬低密度設計。重建後的香島,則分4座發展,平均每座樓高約30層,提供470伙。

南豐約於2010年開始收購藹寧園的業權,完成收購所有業權後,於2011年進行首次補地價程序,涉及5億元。惟因打算將地積比率由1.4倍放寬至8倍,因此需要進行第二次補價。

地政總署曾於2012年批出每方呎近1萬元補地價金額,惟南豐不願接納。直至去年,政府再批出30億元補地價金額,即每方呎地價約8000元,較2012年低約兩成,發展商終接納補地價。市場估計,連同收購成本,香島的總地價成本約41億元,每方呎地價成本約8966元。項目料於2019年1月入伙,近日已經公布價單,首批折實呎價約1.94萬元。

[睇樓手冊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2676&issue=20161001
身為 公務員 公務 合作社 合作 房屋
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=310789

雅居樂4億收購鰂魚涌舊樓 原為公務員合作社 每伙2500萬實呎逾2萬

1 : GS(14)@2017-12-10 13:43:08

【明報專訊】近年內地發展商大舉在港買地,除官地外,就連公務員合作社重建項目,都以高價落入中資發展商手上。其中雅居樂(3383)便以4億元購入鄰近太古坊的鰂魚涌英皇道992至998號舊樓,以現狀樓面計,每實呎收購價高逾2萬元,項目於補地價後,估計可發展成8萬方呎商住物業。

明報記者 林尚民

土地註冊處資料顯示,鰂魚涌英皇道992至998號地下至3樓合共16個單位,以每個2500萬元售出,以住宅部分實用面積每伙1227方呎計,實呎20,375元,16個物業總價達4億元。

有關物業佔地約1萬方呎,若發展商向政府補地價,可把物業重建成8萬方呎商住物業,補地價前折合每方呎樓面地價約5000元,若參照同位於港島東的南豐筲箕灣藹寧園(兩年前完成補地價、即現正發售的香島)每方呎補地價約8000元水平,相信物業完成補地價後,連同今次購入價在內,每方呎樓面總地價將逾1.3萬元水平。

連補地價料每呎逾1.3萬

資料顯示,登記買家為名峰發展有限公司(Prestige City Developments Limited),董事包括陳卓喜、陸倩芳,陳卓喜為雅居樂主席兼總裁陳卓林弟,亦是雅居樂地產執行董事和高級副總裁,而陸倩芳則為陳卓林妻,同時為雅居樂集團副主席兼執行董事。

估計可重建8萬呎商住樓面

雖然雅居樂之相關人士,過去數年都有涉足官地市場,但大多為公司高層私人名義持有,如該公司副主席陳卓賢,於2012年便以約7億元購入西貢碧沙路住宅官地,其長子陳思銘,則於2014及2017年,分別以2100萬元及2.1億元購入坪洲教育路前坪洲志仁學校(北面部分)住宅官地及大嶼山長沙住宅官地。但據悉,今次收購的英皇道992至998號,為集團的收購項目。

料為集團首個市區收購項目

事實上,近年內地資金涉足本港不同類型物業,內房公司除以高價吸納官地外,亦會從私人市場增加土地儲備,今年最大一宗應為碧桂園(2007)於9月份以24.42億元從宏安集團(1222)、宏安地產(1243)手上購入馬鞍山耀沙路地盤六成權益,以該公司應佔比例計,每方呎樓面地價達1.05萬元,較該地皮第一手買家俊和(0711)(現已改名亞洲聯合基建控股)及中國城市建設(國際)於2014年購入時的每方呎樓面地價5517元高出九成。

另外,華融今年亦以8.2億元向金朝陽(0878)購入西半山摩羅廟街14至18號地盤,以可建樓面約4.9萬方呎計算,每方呎樓面地價約16,734元。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8076&issue=20171205
居樂 收購 鰂魚 魚湧 舊樓 原為 公務員 公務 合作社 合作 每夥 2500 萬實 實呎 呎逾
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=344996

公務員合作社物業 重建需補地價

1 : GS(14)@2017-12-10 13:43:10

【明報專訊】公務員建屋合作社物業是本港早期的房屋福利,始於1950年代,是當時政府推出的長俸公務員房屋福利計劃,以特惠價格批地予合作社興建,公務員可擁有樓宇業權,此計劃在1980年代中期終止,其間成立238個合作社,單位數目達5000多個。

眾多合作社重建項目中,最大型要數共提供2213伙的西環寶翠園,為本港首個合作社建屋計劃,至1989年與信德(0242)達成協議,邀請新地(0016)、新世界(0017)等共同發展,每戶合作社可得搬遷費及兩伙新建成單位。

至於較近年的有南豐筲箕灣藹寧園重建項目,即現時的香島,以及「保齡球大王」楊氏家族發展的美善同道80號翰畋。由於合作社買賣涉及補地價,即使大部分合作社位於市區優質地段,重建項目所佔的比例不多。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0416&issue=20171205
公務員 公務 合作社 合作 物業 重建 需補 地價
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=344997

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019