公務員合作社重建
1 :
GS(14)@2013-02-04 23:10:55http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130204/news/ec_gcb2.htm
【明報專訊】公務員建屋合作社部分業主上周建議政府提供免補地價優惠，重建合作社的樓宇，但發展局長陳茂波稱，合作社業主過去已享受低地價優惠，政府要考慮是否有足夠公眾利益理據，支持政府運用公帑補貼業主，但當局會持開放態度，與相關業主溝通。
未打算設先導計劃
陳茂波昨在網誌《局長隨筆》中提到，市建局現階段沒打算為公務員合作社樓宇重建設先導計劃，又強調政府與市建局看待公務員合作社及其他業主，一視同仁，業主可自行與發展商商討重建，當中11個合作社轄下樓宇已重建，包括港島西區寶翠園。
至於公務員合作社居民認為維修資助不足，陳茂波說，他們可向政府、房協及市建局申請資助及技術支援。另外，他指不少業主希望繼續居住安享晚年，但公務員合作社申訴大會召集人黃伯仁反駁，住在樓齡50年及沒電梯樓宇內的退休公務員，大部分渴望重建，又指現補地價條款不合理，否則所有合作社已重建。
2 :
GS(14)@2013-02-05 00:50:32http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130204/18156235
【直擊公務員爛樓】
【本報訊】港九市區餘下227個公務員建屋合作社重建受縛，業主、發展商及政府三方角力。重建這批位處黃金地段的公務員樓，既要補地價，又要補高空，發展商嫌無肉食拒重建。發展局局長陳茂波昨日在網誌態度強硬，講明這些前公務員過去已享受低地價優惠，免補價冇得傾，令到原本可釋放的5,000個公務員單位，或重建成的20,000個500方呎單位變成遠水，不能救近火。
記者：陳家雄
[■發展局局長陳茂波] ■發展局局長陳茂波
發展局局長陳茂波昨日在官網「局長隨筆」表示，對於有人建議就公務員樓重建的補地價給予優惠，甚至免補地價，「業主已在過去享受到低地價優惠，我們有沒有足夠的公眾利益理據去支持政府再用公帑補貼他們呢？」發展局表示會繼續同各持份者溝通和探討。
公務員合作社申訴大會召集人黃伯仁隨後即刻逐點反駁，強調公務員合作社計劃不是享受，而是綑綁式，「公務員一定要工作至正常退休年齡才可以在退休後擁有居住權，我是用一生全部工作歲月換回來的，並非政府恩賜。」
陳茂波說，在市區重建的問題上，政府和市建局對待業主是一視同仁，很多合作社樓宇位置優越而且環境寬敞，不少退休長者都希望繼續居住，所以社會要先弄清楚，有哪一些長者真正希望搬離單位、是甚麼原因、以及重建是否最好的辦法。黃氏反擊指住在50年樓齡而無電梯的絕大部份退休公務員或配偶非常渴望重建，否則沒有這麼多空置單位。並認為政府已免去二手居屋補價，質疑這是一視同仁嗎，隔空動火、態度強硬。
50年舊樓 天花滲水剝落
現時公務員樓樓齡逾50年，日久失修問題嚴重，黃伯仁上周帶同記者參觀長沙灣順寧道的公務員樓。其中一位業主蘇先生是退休懲教署職員，居於頂樓，三年前才花七萬元維修，但單位天花漏水問題仍舊，進入睡房，對正床頭的天花掛置膠袋，「係我自製嘅引水道呀！就算唔落雨，嗰日好潮濕，天花都有水滴落嚟，滴到張床濕晒！你睇，今日咁乾爽，天花仲見到水痕。」他怒氣沖沖說：「呢啲鹹水樓，根本點整都整唔到。」另一位業主曾先生是退休前市政局職員，居於順寧道363號5樓，睡房天花露出鋼筋，「有一日，我同太太瞓緊覺，突然天花成幅石屎跌下來，好彩我瞓一邊，太太瞓另一邊，石屎只係壓中我膊頭，如果唔係，我o依家唔會同你講嘢！」
發展商嫌太貴唔吼
其實該幢公務員樓已分契，曾委聘測量師向39間發展商招標重建，但結果無人問津。地產建設商會執委會主席梁志堅表示，公務員樓不是一般細單位，普遍1,000至2,000方呎，「業主除了想樓換樓，還想換了層樓後，有些餘錢，但發展商無可能offer比市價高兩、三倍的價錢！」梁志堅又說：「重建公務員樓要補兩個地價，一個是贖契，另一個是補地積比，因為公務員樓地積比一般是兩至三倍，現時地積比普遍八倍，發展商要補回多了五倍地積比，令到發展成本高昂，「又要解決業主，又要補兩個地價，所以好多發展商寧願收購唐樓，都唔去收公務員樓。」另長實執行董事趙國雄認同看補地價多少才知道是否可行（收購重建），似乎三方面若未能就如何補地價計算有新突破，這兩萬伙潛在供應只是得個講字。
公務員樓始於1952年
【話你知】
公務員樓，即公務員建屋合作社計劃，始於1952年，屬公務員房屋福利，公務員可自組合作社，政府以市值三分之一的特惠地價批地建屋，讓公務員以合作社形式建屋，並可獲政府貸款支付地價及建築費，為期20年。至1980年代終止，期間先後成立238個合作社，目前有177個已分契，61個未分契。在已分契中，13個已補地價，其中11幢已重建，如西環寶翠園、紅磡漆咸大廈重建為「昇御門」。
以長沙灣順寧道為例，當時地價連建築費約50萬元，由20社員承擔，每人承擔2.5萬元，其中一名業主指，當時月薪260元，樓價等於十年不吃不喝才買得起。他又稱，社員要做到退休，先可以繼續居住公務員樓，若中途離職、辭退、提早退休等，公務員樓必須歸還，由其他公務員入住。
3 :
GS(14)@2013-02-05 00:50:48http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130204/18156236
【如何計價】
公務員樓業主、發展商、政府三方的角力點在於補地價問題，若補地價，業主除換不到同等質素的樓宇，發展商也因無利可圖，拒絕重建。但若免補地價，變相用公帑資助已受惠的前公務員，究竟補地價有幾高呢？
兩個補價 地價加地積比
中原測量師行執行董事張競達表示，重建公務員樓涉及有兩個補價，第一個是補地價，如居屋般，按公務員合作社當年普遍以三分一地價買地，其補地價就是三分之二。第二個補價是補高空（或補地積比），假如該幢重建公務員樓的地積比是三倍，而現時地積比是六倍，發展商就需要補回這多出三倍的可建樓面面積。
張續稱，按他理解首先要用同區新樓呎價做指標，假設佐敦區的一幢公務員樓地盤面積一萬方呎，地積比是三倍，樓面面積三萬方呎；重建的話，地積比可提升至六倍，樓面面積將是六萬方呎。
假如補價時同區新盤是九龍站凱旋門，當時建築呎價為一萬元，以此推算，發展商需補回增加了的三倍地積比（即三萬方呎樓面面積），即補價三億元，這三億元還未計算補地價。
至於為何當年寶翠園可成功被重建，張說：「冇話做唔到㗎！純粹係錢嘅問題，發展商計掂條數，肯用幾多錢，而業主又想收幾多，兩者傾得掂數就行得通喇。」