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兩岸三地:內房勢危 因念

2010-05-13  AD





 

筆者很少在本欄 談論香港或國內樓市,對於一個在97年7月1日以買樓來「慶祝」香港回歸的人來說,豈敢指點樓房走勢,或者作為「明燈」還說得過去。不過,筆者最近在廣東 的一些見聞,也算是除官方以外的參考資料。

假如看官一直跟蹤國內政策發展,可能已領教過中央今年積極的財政政策。從年頭的1.39萬億元 (人民幣.下同)新增貸款,到4月份逾7000億元,還有今年3次上調存款儲備金率,加上過去幾個月對房地產的重手調控,都意味中央對去年的泵水救市措 施,有了積極轉變。無他,金融海嘯後的寬鬆財政政策,已令物價,特別是房地產價格,猛漲到一個不能不出手的時候。

還記得去年4月,廣東友人 買下佛山一個新樓盤的地舖,單價每平方米1.48萬元。他原邀筆者參與投資另一商舖,但因發展商臨時每方米加價1100元至1.59萬元,筆者建議友人多 等一會,結果這批商舖6月份全部售罄。上月筆者與友人重提他這項投資,商舖二手價已升至每方米3.8萬元,一年內翻了逾倍,看着友人的表情,一邊是喜、一 邊是悲,又一次證明自己對房地產的「獨具慧眼」!

廣州樓價恐再跌逾半

筆者上個月到廣州辦事,經過幾家地產代理門口,注意到位 處廣州新區的樓房價格,當時大約每方米2.7萬元,一個距地鐵口3分鐘步程、不到400方呎的單位,樓齡3年,大概85萬元。

上周筆者路過 同一家地產代理,樓齡更「輕」的樓房價格,一下子調到70萬元,一些大型房地產商也全面調低售價15%,反映這次樓市真的對中央政府作出正面回應。

廣 東友人曾對筆者說,假如這次房價跌多於25%,跌勢應該會持續,而且急速再往下跌超過五成。筆者不敢評價友人的意見,但從房地產跑出來的資金動向,也許股 市已向他們招手,看官認為如何?

因念

yanlim.lim@gmail.com
 



兩岸 三地 內房 房勢 勢危 因念
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中央撲火鎮壓二四房四奶700億王國勢危

2011-2-3  NM




以往風騷周旋於四房之間,盡享齊 人之福的賭王何鴻燊,過去一週終於為風流賬付出代價。何鴻燊手上最值錢、持有澳娛三成一股份的公司Lanceford,被二、三房瓜分,大房、四房繼而聯 手反擊,展開連串「搶人」戲碼,昔日叱咤濠江的賭王,晚年竟淪為妻妾、子女間的扯線公仔。週一,何鴻燊由二太家急送養和,再度入院。

已屆八十九歲的賭王何鴻燊,透過澳娛控制市值七百多億的澳博(880),可謂把持着澳門賭業的命脈。何家爭產爆發,中央早有心理準備;但現時二、三房與四 房陣營以「非常手段」來爭奪利益,可說是中方預期之中最「爛」之局。然而揭開二、三房及四房的陣營,原本四太牢牢控制澳博管理層,在爭產戰中穩佔上風,但 中央見情勢危急,不惜出手撲火鎮壓二、四房;令已含在四太口中的澳博反吐出來。

鬧得滿城風雨的何家爭產風暴,本週一凌晨再有戲劇性發展。以二房及四房為首的兩大陣營,形勢再次大逆轉。原本佔盡上風,手持入稟狀做撒手鐧的四太梁安琪,在中方壓力下,突然「縮沙」,撤銷訴訟。

自知勢危的四太,先於週日深夜,透過律師高國峻,指責二房反口。聲明提到上週四大房何超賢、二房何超瓊及四房梁安琪,曾於澳門召開家庭會議,原則上同意平 分Lanceford的權益。但會後二房再度企硬,而三房更拒絕溝通,令原定於星期五舉行的第二次會議無法進行。但信中離奇地沒有再提及法律行動,只稱何 鴻燊對二、三房感失望,用「任何方法」都要令財產平均分配。週一凌晨一時許,二房以勝利者姿態,宣布賭王已撤銷訴訟。凌晨二時半,何超瓊乘勝追擊,再發聲 明指上週四的「見面」並非家庭會議,否認協議平分Lanceford。律師高國峻回應指未曾代表賭王撤控,今日會與賭王見面。

中央介入

何家爭產,引發四奶以何鴻燊名義入稟法院控告二、三房,是中央最為憂心的局面。事關二房的何超瓊與美資美高梅合作的澳門美高梅金殿,將於今年初招股上市, 而入稟法院內容指二房「搶劫」甚至「偷」股份,可發展為刑事罪行,對信德董事何超瓊及新濠主席何猷龍兩姊弟,作為上市公司董事的資格大有影響,中央恐防會 打散何家作為抗衡美資賭場擴張勢力的部署。

所以在中央施壓下,四奶願意以撤銷入稟狀,換取把Lanceford股份平均分配。但何超瓊似乎未肯罷休,決意打散四太獨霸澳博(880)的局面,知情人 士透露,下一步,何超瓊要想辦法剷走蘇樹輝,逼他離開澳博,令四太在澳博不單少了一隻馬仔,手持的百分之七點三六股份亦未能與蘇樹輝持有的二點六三湊足關 鍵一成、穩操澳博。

不過,四太「讓步」後,二房何超瓊卻再發聲明企硬,據中方消息人士透露,中央對何超瓊此舉感到失望,令局勢再添變數。

賭王告妻兒「搶劫」

何家爭產風暴始於上週一,一封由Lanceford發出的電郵,內容直指何鴻燊將手上澳娛股份平分予二、三房,四太即時透過律師高國峻(Oldham)爆料反擊,稱賭王並不知情。接下來,連成一線的二、三房,與陣前聯手的大房及四房,各執一詞,敲響爭產警號。

先是上週三,賭王何鴻燊於三太家中,在電視機睇「貓紙」,口震震宣讀聲明,同意將持有澳娛三成一股份的Lanceford公司股權分予二、三房後,同日下 午,四太梁安琪兩度到訪三太家,搶走賭王。聲稱代表賭王的律師高國峻,隨即以賭王名義入稟高院,控告二太藍瓊纓及何超瓊等非法配股及轉移資產,另禁制二、 三房成員以任何方式處理有關股份。

入稟狀曝光後,賭王連日來繼續「周遊列房」,疲於奔命,每次出巡,幾乎必有何家成員「夾實」。淪為被告的二、三房,改為採用二十四小時「人釘人」戰術,輪流看守賭王。其間,身穿重重厚衣再搭上披肩的賭王,大部分時間神情茫然,眼睛並無焦點,看來已被「舞」得相當疲累。

不少平日「與世無爭」的子女,亦高調現身,包括喜歡炒樓的大房何超雄,及二房明星女兒何超儀等。上週五晚,何超儀更在網上留言「正邪不兩立」,兩方陣營關係緊張。

腦退化失憶

何家爭產風波峰迴路轉,賭王作出不同、甚至相反聲明時的精神狀態,成為焦點。有接近賭王的醫學界消息人士指出,跌倒撞傷頭部重創的賭王,由於腦細胞受損, 出現腦退化(前稱老人癡呆)跡象,「今日話會炒律師,聽日又委託佢告人,明顯精神狀態出現混亂,賭王現時就好似一隻狗仔咁,聽候主人指令,機械性跟從,但 只屬無意識動作,有需要接受由美國精神科業界制訂的簡易神志測試(mini-mental status examination,簡稱MMSE),確定作聲明或簽署文件時,神志是否正常。」

MMSE是最基本的智能測試,法庭要接納一個人作聲明時的精神狀態正常,一般要取得至少兩個精神科專科醫生的證明。一直對腦退化症有研究的老人癡呆症協會 前會長、精神科醫生余枝勝指出,腦部曾受重創,確實有機會喪失部分腦功能,影響記憶及身體活動能力;加上賭王已經八十九歲高齡,患上腦退化症的機會相當 高,「喺電視見到賭王照住貓紙讀,好似同一般老人家無分別,但中度的腦退化症患者,其實都可以做到,講嘢同樣可以好流暢,只係佢哋無經過思考,根本唔知自 己讀緊咩!」

賭王○九年七月跌倒撞傷頭部重創,導致中風,先後在港安及養和留醫達八個月,引發「急性硬腦膜下血腫」,導致腦靜脈撕裂引起出血,除喪失部分腦部功能,記 憶及身體活動能力一直未能恢復得好。過去一年多,賭王已先後接受至少兩次開腦手術,於腦部鑽小孔引流血水,降低腦壓,避免血腫導致腦細胞功能受損。為他跟 進診治的醫生團隊,全屬醫學界權威,包括腦神經科專家謝勝生、腦外科醫生余仲平和范耀華等;心臟科就由名醫戴有鼎主理,絕對是星級團隊,短短一年間已豪花 三億元保命。

贈股點火頭

引爆這場爭產鬧劇的導火線,正是一個月前,何鴻燊將私人持有的百分之七,市值逾五十六億元的澳博股權,轉贈四太梁安琪,此舉象徵梁安琪獲賭王「欽點」,名 正言順成為澳博揸弗人。梁接受本刊訪問時,風騷地表示:「其實好早安排咗……咁當然開心啦!我喺澳博上市做咗好多工作,出咗好多力,係對我嘅肯定!」

市值逾七百四十億的澳博,是何鴻燊千億賭業王國的大本營,梁安琪突然獲分股份坐正,即時激怒二房何超瓊等人,展開反擊。狗急跳牆,二房極速拉攏牌面較弱的 三房,齊齊向何鴻燊名下,持有逾兩成七澳娛股份的Lanceford埋手。公司註冊處資料顯示,去年十二月二十三日,Lanceford先更換公司秘書, 以及備存公司會議紀錄等重要資料的律師行,再於二十七日發行新股,將股本由兩股增加至一萬股。公司由三太陳婉珍名下的Action Winner,及二房五名子女持有的Ranillo Investments,各佔約五成權益,仍持有兩股的何鴻燊,股權由百分百攤薄至百分之零點零二。

八一年成立的Lanceford,由何鴻燊、二太藍瓊纓及賭王「護法」禤永明任董事,○四年八月,突然加入三太、四太任董事,但不到一年即被「除名」,至 ○九年,再加入何超瓊及何超鳳做董事。上週一,澳博發通告,指何鴻燊已將私人持有的百分之四點八澳娛股份,轉入Lanceford,令Lanceford 的持股權增至超過三成一。與此同時,二、三房以勝利者姿態,廣發電郵,宣示成為Lanceford受益人,正式向四房及同樣「冇份」的大房宣戰。

邊打邊傾

據接近澳門中聯辦經濟部的官員透露:「早年何鴻燊曾經向中聯辦打招呼,有意把澳娛股份平均分予四房人。」

Lanceford股權易手到二、三房的消息公布後,觸動四太的神經。原來,四太梁安琪早於月初已知悉事件,雙方陣營多次埋身角力。先是一月五日,賭王致 函二房何超鳳,稱對股權轉讓一事不知情,要求交代,否則便採取法律行動,更特別在信中註明,名下澳娛股份應由四房平分。但二、三房企硬,並於一月十八日, 正式通知澳博行政總裁蘇樹輝,有關Lanceford轉換股東一事。事件於上週一曝光後,二、三房相繼公開賭王簽名的信件及聲明,梁安琪反常地以「家事」 為由封口,但其實已暗中再出招,於上週二早上,在家中為賭王拍下「追產」片段。

據悉,短片拍攝期間,有醫生及律師在場,賭王在片中要求追回Lanceford股權,直言「Get me back」。至上週三下午,梁安琪奪回賭王後,再發功令何鴻燊簽下入稟狀,並即交予律師高國峻,趕赴高院呈交文件。由高國峻向在法庭守候的傳媒放話,並透 露短片內容,向二房示威。

四太這招訴諸法律,馬上穩住上風,皆因她已穩控何家七百多億賭業王國澳博的經營,官司一打數載,其間二、三房難以動搖她在澳博地位。但這亦觸動了「阿爺」 神經。中方不希望這宗官司,令外資有口實,針對與美高梅合作的二房何超瓊及與澳洲資本合資新濠的何猷龍,顛覆澳門賭業平衡,因而急急出手鎮壓。

目前除了何超瓊想斬斷四太與蘇樹輝連成一線的關鍵一成股權外,阿爺亦會考慮,多派董事入澳博,以平衡四太,為四太在澳博穩操的控制權添變數。

四太玩轉澳博

自上月底,何鴻燊將持有賭牌的澳博全數B類股份,轉入梁安琪名下,並代何鴻燊出任澳博常務董事後,四太澳博「揸弗人」的地位得以確立。

揭開澳博的局面,四太梁安琪手持百分之七點六三股份,是繼澳娛之後的第二大股東,連同其「馬仔」,澳博行政總裁蘇樹輝手頭的百分之二點三七,兩名董事局成員已穩揸一成澳博股權,成為四太的撒手鐧。

因為按照澳博的公司章程,要加入澳博成為董事,須由董事局推薦,以及兩名合共持有不少於一成股份的股東向公司秘書提出,所以在引入董事事宜上,四太能控制 大局。加上,由於二房的何超瓊及何猷龍分別與美資的美高梅及澳洲幫的皇冠有合作,按他們與合作伙伴簽訂的條款,兩姊弟均不能參與其他賭場的管理;據知去年 底二房欲安插何超蕸到澳博任董事,四房「鬧到拆天」,最後不得要領。

歌舞團出身的梁安琪,一度是何鴻燊最寵倖的女人。野心勃勃的四太,自十姑娘與何鴻燊反目後,已乘機在葡京霸地盤,於葡京二樓經營水晶宮賭廳,請來黃金廳出 身的李志強(飛仔強)打理。賭場以外,四太與飛仔強更拍住大搞私幫生意。為鞏固地盤,梁安琪近年繼續積極籠絡澳門賭場元老,包括與黃金集團董事李樹福等, 投資過百億元澳門元,在路氹新城區,興建大型非博彩主題公園及酒店度假村。

不過,澳娛內的股東,包括佔近一成股份的鄭裕彤及兩成六股權的霍英東基金會,都擔心四太管理澳博時「過於進取兼勇猛」。例如○四年她與飛仔強合作的朗盈證券,就一度捲入港澳兩地洗黑錢風波,商業罪案調查科人員曾到朗盈搜查。

二房向澳娛埋手

由於澳博佔整個澳門博彩業收益逾三分之一,中央認為澳博對澳門經濟影響不容忽視,於是去年八月,安排霍英東基金會代表霍震霆加入澳博董事局。但霍震霆加入 澳博只擔任監察角色,綜觀澳娛與澳博的架構,即使二、三房順利取得何鴻燊Lanceford的股權,透過澳娛來左右澳博的話,亦必須拉攏澳娛其他股東。

事實上,何超瓊一早暗地裡出錢出力,拉攏澳娛一眾原始股東,包括何鴻燊已故胞兄何鴻展的一眾子女。當年,何鴻展四名子女分別分得數十股澳娛股份,包括何猷 強。何超瓊為籠絡伯父後人,仍每月透過何猷強在美國的妹妹何翠屏的戶口,轉賬三萬元予何猷強。現時,持有澳娛兩成六股份的霍英東家族,仍未有表態。但手持 百分之九點六股權的新世界主席鄭裕彤,雖然公開表示:「清官難審家庭事」,私底下卻傾向撐二房,因恐防四太做事太辣手。另外,與何鴻燊惡鬥多年的,持有百 分之七澳娛股份的十姑娘,早前亦向本刊表態,指賭王向來愛錫三太及何超瓊,明顯站在二、三房一邊。

何超瓊雖然較得老股東歡心,但形勢一日未定,以利益行先的股東,隨時轉軚。不過,二房手上仍有「最後殺着」,就是二太藍瓊纓的平妻身份。按照法例,平妻的 法律權力與妻子相同,如果何鴻燊沒有立遺囑,或法庭裁定遺囑失效,一旦何過身,妻子可分得一半財產,另一半再由十七名子女平分。如此一來,二房仍是最後贏 家。但有關Lanceford股權轉移的官司一觸即發,可能拖上數年,這期間四太仍穩操市值七百四十億元的澳博,短線盡佔上風。

中央隨時閂水喉

澳博是何鴻燊賭業王國的核心,亦成為各房爭奪的頭號目標。近年在金沙等外資夾擊下,仍保持澳門賭業一哥地位,○九年,澳博的博彩收益高達三百四十億,一○年增長強勁,半年收益已逾二百七十億,較○九年同期急升逾八成,半年已繳稅超過一百億元。

因此,中央及特區政府均十分關注何家爭產一事。本週日,何超瓊便約了中央官員,交代風波始末,並爭取支持。有中方人士更透露,何家成員為爭取中央支持,曾 放風要脅將股票售予美資,令中央大為緊張。現時出現的四房混戰爭產的局面,是中央預期之中最「爛」之局;恐防以何家為首的賭業王國,來制衡美資賭場的策略 會崩潰,據中方官員透露,部分美資賭場的管理層以投資移民身份,成為澳門居民,有資格參與立法會選舉,從而在澳門發揮影響力。未來數星期將成為關鍵,如果 中央出面仍未能調停爭產「爛局」,各房繼續惡鬥,中央隨時出招閂水喉,再度收緊自由行,免局勢失控。

今日咩日子?

老人癡呆症協會主席余枝勝醫生指出,要確定賭王是否患上腦退化症,最簡單是要進行MMSE智能測試,計算分數。「這個測試以三十分為滿分,測試記憶力、定 向等,醫生會同病者面談,第一條問題會係:今日咩日子?你識得答:今日係二○一一年一月廿九日星期六,已經有五分。第二條會問,你知唔知自己喺邊?如果你 答得出中環咩咩中心幾多座幾多樓,又有五分,仲會計吓簡單算術同重組三樣物件等,考集中力同記憶力。」

MMSE的分數若只有五至六分,即屬嚴重腦退化;十二至十三分,屬中度腦退化;若有廿七、八分,則可能只是輕微智能缺損,醫生也會為病人進行腦部掃描及磁力共振等檢查,結合客觀的醫學數據及臨床診斷,再作分析,以作呈交報告之用。

余醫生表示,接受測試的人,會因為教育程度及身體狀況不同,有所差異,「好似賭王咁,年輕時接受過大學教育,IQ應該有一百二十或以上,又開賭場,正所謂 十個賭一個贏,佢計數一定叻。三十分滿分係起點,每扣一分,都要分析點解。當然,有啲額外問題,比如我問佢有幾多身家,佢答廿八億,其實係三十億,咁梗無 問題,可能佢錢多到唔記得但如果佢話我只有三百蚊,咁就大件事。」余說。

爭產「羅生門」大逆轉

29/11︰何鴻燊轉讓11.55%信德股權予二房名下公司興利嘉地產,二房控股權增至37.6%,成為信德最大股東。

10/12︰何將7.03%澳博股權轉贈四太梁安琪。

28/12︰何再將持有賭牌的澳博B類股份轉予梁安琪,由梁代何出任常務董事。

24/01︰持有澳娛31.6%股權的大股東Lanceford宣布,何鴻燊已將公司股權平分予三太陳婉珍及二房,何剩下0.02%股份。

25/01︰律師高國峻爆料,稱何鴻燊表示Lanceford股份「被搶劫」,二房何超鳳隨即公開有父親簽名的信件闢謠。深夜十一時,陳婉珍於家中宣讀有何簽署的聲明,指何同意分產安排。

26/01︰賭王在三太家宣讀聲明,確認財產安排,並解僱律師高國峻。下午,由四太高調接回家的賭王突然反口,指使高國峻趕赴高院呈交入稟狀。高國峻大爆 持有錄影片段,指何在鏡頭前表示:「Get me back!(幫我追回)。」另外,大房何超賢發聲明稱利益受損,指父親傾向平分財產,不信他什麼也不留予大房。

27/01︰入稟狀曝光,何鴻燊控告二、三房等人非法配售Lanceford的股份,並禁制各人處置股份及索償。律師高國峻指賭王昨日是在壓力下讀出聲明。同日,大、二、四房於澳門召開家庭會議。

28/01︰二房子女齊集家中舉行家庭會議,賭王中午返回淺水灣一號後,晚上被帶往三太家。二房超儀在網上留言指「正邪不兩立」,三房更已聘請律師應戰。

29/01︰賭王繼續游走各房,二房藍瓊纓出院坐鎮。晚上十時許,八姑娘何婉鴻現身大宅,會晤何鴻燊及梁安琪。

30/01︰律師高國峻深夜發聲明,指曾於上週四答應平分Lanceford的二房突然反口,三房亦企硬。

31/01︰凌晨一時,賭王發聲明撤銷對二、三房的訴訟。二時半,何超瓊亦發聲明,否認同意平分Lanceford。同日,賭王再度入院。

長房

二房

三房

四房

富豪爭產醜聞不絕

近年富豪家族接二連三爆出爭產案。最轟動莫過於涉及已故華懋主席龔如心的兩單爭產風波。先是九七年時,龔如心丈夫王德輝失蹤後七年,家翁王廷歆與媳婦各持 遺囑,展開長達八年的爭產官司。龔如心斥巨資聘用資深大律師李柱銘、郭兆銘、張健利及余若海等團隊,屢敗屢戰,○五年九月,終審法院才宣告龔如心獲勝,律 師費逾九億元。

至○七年,龔如心離世後半個月,風水師陳振聰自稱是龔遺產的唯一繼承人,與華懋展開世紀爭產續集,爭奪超過六百億的資產。華懋繼續起用資深大律師張健利及 余若海等,陳則從英國請來御用大律師Ian Mill等。去年二月,高等法院裁定陳振聰敗訴,須繳付雙方律師費,估計逾兩億元。後陳不服上訴,上訴庭於一月展開四日聆訊,押後判決。

華懋爭產未完,去年十二月,南豐集團家族亦爆出爭產案。創辦人陳廷驊的長女陳慧芳從美國回港,與母親楊福和聯手控告次女,即現任南豐主席陳慧慧,於○三至○五年間,向陳廷驊作出失實陳述,令分家不勻,涉及資產逾千億。


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大股東勢危 李嘉誠食硬亞視

2002-7-25  NM




於本週四正式掛牌上市的 中銀香港,喜獲李嘉誠一份厚禮。他一方面斥資逾五千萬美元(約三億九千萬港元)認購股份,另外又高調公開支持中銀。超人出錢又出力,為中銀製造聲勢,原來 是之前他得中銀送來一件大禮——以超筍價收購亞視三成二股權,為他入主電視台開路。中銀乃亞視第二大股東林百欣所控制的麗新發展的主要債權人。麗展孭重 債,單是未來兩年便要清還高達三十多億元債項。中銀知李嘉誠想買亞視,立即出手協助,令林伯把股權拱手相讓。其實李嘉誠志不在林伯所持的三成多股權,他要 全面控制亞視。而控有亞視四成六的大股東劉長樂,就是他下一目標。劉長樂雖然力撐不會賤賣亞視,但他自身難保。他的大靠山、前中國銀行行長王雪冰,隨時會 因非法貸款而正式被起訴,劉長樂可能受牽連。其實他所持的亞視股份,早於九八年已按予中國工商銀行;而他的旗艦上市公司鳳 凰衛視,大部分股份亦按予中國銀行及中國建設銀行。劉長樂今天看來,幾乎彈盡糧絕。李嘉誠今仗入股亞視許勝不許敗,事關這是測試他在北京領導人心中地位的 溫度計。本週二下午三時,亞視新任行政總裁陳永棋,親自率領四位高層召開記者會,記者會原本以節目變陣作賣點,不過焦點最後卻落在李嘉誠與劉長樂爭奪亞視 之戰上。雖然李嘉誠旗下的TOM.COM,至本週二仍未向工商及科技局提交購買亞視的申請,但有關李嘉誠爭奪亞視控制權的言論來勢洶洶。見慣大場面的陳永 棋,在記者連串追問下,也不禁自亂陣腳,錯把「李嘉誠係我十分尊敬的長輩」,說成「佢係好尊重我嘅人」。

亞視拖欠街數嚴重由於大股東劉長樂 是非纏身,而亞視又不斷傳出財困,令上任只個多月的陳永棋,也要四出撲水。不過,陳永棋在會上不斷為大股東劉長樂辯護,即使劉把亞視股份抵押給中國工商銀 行,只是一般融資,不會影響亞視運作。但事實並非如此,亞視拖欠以下的欠款:(一)錄影帶:亞視一向是新力的長期客戶,主要購買錄影帶及攝影設備,不時可 以賒貨。但自上月劉長樂踢走拍檔封小平,正式主理亞視後,情況有變,亞視一名員工表示,「而家新力已經唔再俾帶我哋,連一啲攝影機及剪片機壞咗,新力都不 供應零件。」亞視新聞部成為重災區,有員工說:「我哋唯有將圖書館的舊帶洗咗,再攞嚟用。」新力公司接受本刊查詢時,表示對亞視拖欠費用不願置評。

(二)配音製作費:亞視這幾年陸續將製作外判,去年更將配音組解散,配音工作外判給一間名為「TV Pro」的公司,老闆周慶樑及大部分員工,原是亞視的職員。據聞亞視拖欠該公司約一百萬元。

(三)片廠租金:租用清水灣銀都製片廠三個廠房費用,半年尚未繳付約一百八十萬租金。

(四)買片費:劇集《穆桂英》製作費及《壯志雄心》買片費全數共數十萬。亞視業務副總裁何乃賢承認,正在解決拖欠的買片費:「呢個好小數目,我哋一路解決緊,安排俾錢佢哋。」

(五)版權費:欠CASH及IFPI半年來共九百萬。

抵押廣播道地皮連最值錢的廣播道總台地皮,原來亦早於三年前,抵押給中信嘉華銀行。而亞視最新的公司註 冊資料顯示,亞視共有三億二千八百萬按揭貸款,當中包括地皮抵押,這還未計及,亞視發予中信嘉華銀行二億五千萬元換股債券的欠款。亞視水緊,有待打救,但 大股東劉長樂亦自身難保,陷入財政困難。本刊獲得一份由劉長樂的代表律師「溫嘉旋、葉智林、梁遠星律師行」,發給代表中國工商銀行的「廖綺雲律師行」的信 件,內容透露劉長樂現時手持的百分之四十六亞視股份(即三億五千八百萬股),連同控股的維龍有限公司,已統統抵押予中國工商銀行。據知情人士透露,貸款連本帶息至今共十二億元。由於貸款於六月中到期,中國工商銀行正與劉長樂商討債務重組事宜。至於劉長樂的傳媒上市旗 艦鳳凰衛視,他所持有的大部分股份,據悉亦先後按予大債主中國銀行及中國建設銀行,動彈不得,而且股價大插水,益增劉長樂的煩惱。最近飽受前中銀行長王雪 冰非法貸款案影響的劉長樂,除了為債所困,政治地位近日亦岌岌可危,幾個月前更盛傳他被北京審查,連往海外也受限制,只可來往香港和北京。內外交困的劉長 樂,要得到其他中資銀行支持談何容易。一直虎視眈眈亞視控制權的李嘉誠,也看準這個大好時機,部署伺機出擊,真正「趁你病攞你命」。而過去廿年,李嘉誠均 有不少趁低執平貨的往績。

周凱旋上京「打招呼」李嘉誠先來第一招:摸「底」。TOM.COM首席執行官王兟,在高人指點下,先找人向劉長樂 探聽出售意向,結果對方以整個亞視值三十億而開價。由於劉氏獅子大開口,李嘉誠的紅顏知己兼TOM.COM第二大股東周凱旋,於六月底親赴北京,與劉長樂 大債主,中國工商銀行及北京相關的部門見面,試探收購亞視的可能性。結果中國工商銀行方面沒有反對,而相關部門則強調政企分家,周凱旋似乎胸有成竹。 TOM.COM進行收購亞視的第二步,便是先向勢弱的第二大股東林百欣下手。林百欣控制的麗新發展,九七年因以六十九億高價買下富麗華酒店,以致債台高 築,令集團過去三年連賬面撇賬,共蝕逾一百億元;而負債亦很沉重,五年過去了,至今仍有四十多億元負債,單是未來兩年須贖回的債券,總額達二十一億元,還 有欠同系豐德麗十五億元,須於今年年底前清還。而麗展的主要債權銀行,是中銀及滙豐。正當林伯為財困大傷腦筋之際,TOM.COM的王兟,向他提出收購亞 視建議,最後以二億九千萬元收購三成二亞視股份(另以七千萬元收購亞視網站股權)。以此計算,即代表全個亞視,只值九億元左右。相比九七年鄭裕彤等富豪出 售亞視百分之二十七時,估值約三十億元計,如今只是三折成交。TOM.COM大執平貨,而收購代價,全數以TOM.COM新股支付而並非現金,但林百欣也 得接受,箇中全因中銀介入,要明益TOM.COM背後的李嘉誠。

中銀爭取李嘉誠為大客中銀香港用林百欣的亞視股權,向李嘉誠送大禮,完全是 基於日後的商業利益。自從成為本港三大發鈔銀行之一後,中銀不斷擴充,客戶不想只限於中資機構,而是本港華資富豪,地位足以與滙豐並駕齊驅;首富李嘉誠, 自然是中銀最想招攬的大客仔。所以TOM.COM有意染指亞視,矛頭直指麗展控有的三成二股權時,中銀自然識趣向林百欣施壓,而林百欣亦在全無討價還價之 下,賤賣亞視。對於中銀,林百欣有點像驚弓之鳥。好像去年初,中銀指他旗下的麗豐,未能如期還錢而要求提早贖回六億元換股債券,林百欣不得不向滙豐借錢贖 身。之後,中銀又曾入稟法庭,高調向林百欣、他的三太太顧瑞英及女兒林明珠,追討共一千二百六十八萬元欠款,後來才撤銷。林百欣一屁股債,加上中銀的壓 力,唯有拱手相讓亞視股權給TOM.COM。難怪他被記者問及要亞視定要錢,他無奈地說:「梗係錢啦。」TOM.COM和林百欣火速於兩週前宣布,達成收 購亞視協議備忘錄,李嘉誠無需付一分一毫,已可挾着這三成多股權,與劉長樂討價還價。而他在宣布協議後翌日,趁在長實的股東特別大會上公開表態,不排除會 進一步增持亞視股份,分明向劉長樂宣戰。李嘉誠擺出志在必得的姿態,可打消任何人想競爭亞視的念頭。由於中國工商銀行借予劉長樂買亞視的貸款已然到期,若 劉長樂無法還錢,銀行便可以接收亞視的股票,所以劉長樂可吊高來賣的時間已無多。換句話說,在銀行壓力下,劉氏分分鐘要平價賣亞視,問題是最終是否賣俾李 嘉誠的TOM.COM而已。

連串變動打毒針其實劉長樂並非拒絕與李嘉誠交易,只是在收購價方面出現分歧。而事實上,劉長樂自知勢危,最近在 亞視作了連串人事及業務上安排,明顯衝着新買家而來。幾日內,亞視一口氣炒了六、七名原有高層,換上劉氏在鳳凰衛視的心腹。亞視這個月來,既要賠一筆錢給 離職高層,而新上場的高層,據說每人月薪亦過十萬,他們不用試用期,即使TOM.COM將來入主,亦要動用千萬元,才能請他們離開。陳永棋並不否認,新聘 的高層每人月薪過十萬元:「總之佢哋好抵請,如果佢哋有十萬,我作為行政總裁無理由少過十萬啫。」每年五月至九月,通常是電視台賣片的高峰期,據聞亞視每 年賣片約有一億二千萬元,其中五千多萬來自內地,一向由亞視旗下的亞視企業負責。但上月劉長樂馬仔余統浩(亞視營運總監),計劃改為透過一家新成立的公司作 中間代理,而其中股東李一萍(別名庄潮),便是余統浩的太太。這變相令亞視賣片多一重成本,亞視的收入又少了一截。面對驍勇善戰的商場大亨李嘉誠,在傳媒 打滾十多年、正處於水深火熱之中的劉長樂,這場亞視收購戰,不易取勝。五十一歲、解放軍出身的劉長樂,由一名藉藉無名小子,搖身一變為傳媒大亨,其間經歷 「貴人」相助。

背後財神王雪冰八六年他與世界傳媒大亨梅鐸合作鳳凰衛視,九八年再進軍亞視,表面上是一個傳媒大亨的神話,其實他一直靠中方資金,背後的大靠山,是前中國銀行行長王雪冰。兩人於九四年認識,自此劉氏無論搞石油貿易抑或是鳳凰衛視,中銀都給予不少貸款。前年鳳凰衛視上市時,劉長樂找來王雪冰的親信、中銀集團第一副總經理梁小庭當董事, 可知劉、王兩人的關係。當王雪冰前年二月,被調任中國建設銀行行長時,劉長樂的債權銀行,亦轉移至建行,例如他將所持鳳凰衛視的七千萬股,抵押給建行香港 分行,獲四百五十萬美元循環貸款;之後再抵押七千二百萬股換取融資。原來,劉長樂多年來透過與王雪冰關係,從中銀獲得大量貸款,傳言累積達五億美元;而劉 長樂則把部分貸款,存入王雪冰太太宗琭琭在紐約的戶口。結果王雪冰出事,劉長樂受牽連。劉長樂入主亞視,原來也和王雪冰有關。據聞王雪冰當年來港視察中銀 業務時,經常入住林百欣家族擁有的中區麗嘉酒店頂樓的總統套房,和林家關係很密切。九八年林伯受困於台灣,次子林建岳想出售亞視股權套現,王雪冰向劉長樂 報料,而劉亦即時向北京相關部門高層反映意見,結果中央首肯,並由中國工商銀行出面貸款。由於劉長樂持有百利茲護照,在港未住滿七年,並非香港居民,不符 合廣播條例擔任電視台大股東,遂找來老友封小平代為出面,而營運則由吳征主理。吳征任內,不單不能將亞視轉虧為盈,高層更認為他管理不善,他堅持新聞部購 買他介紹的新佈景,令使費較一般「貴」了一百萬元。

「隱形」大股東亞視高層前年踢走了吳征,改由封小平親自處理,但只是掛名,實質決策由劉 長樂決定。當時劉長樂立即安排自己人關偉,由鳳凰衞視過檔主管亞視新聞部。當時林百欣曾表示,跟封小平談亞視問題時,他每遇大事,均表示要向劉長樂匯報。 封小平主政後,不時親自率團到各省市拜會領導人。去年已曾到過重慶、哈爾濱等多個地方,並規定新聞部隨行,採訪報導。有記者表示:「我哋同攝影師亦要陪同 吃飯及卡拉OK等活動,唔鍾意都唔得。」市場部要求新聞部前往採訪某些招商活動,亦不敢不去,這顯然是封小平為自己的業務鋪路。封小平羽翼漸豐,和劉長樂 漸多衝突,封小平主催亞視在東莞塘廈開辦「廣東亞視演藝專修學院」,至今虧損六千萬,引起劉長樂極之不滿。劉長樂索性在上月踢走封小平,自己出面擔任亞視 最大股東。劉長樂深知自己受王雪冰事件影響,處境不妙,趁着七日一日香港慶祝五周年回歸,國家主席江澤民來港,希望接近江總說情,劉長樂以主席身分,親自 在埸打點回歸直播,奈何不成功。翌日有報章更爆出鳳凰衛視新聞總監龐鍾,是法輪功信徒,對劉長樂來說,更是雪上加霜。而他旗下持有亞視的百分之四十六股 權,現更成為李嘉誠的狙擊目標。

李嘉誠志在必得「李家天下」,多年來唯獨傳媒未落在李嘉誠手中,近十年只有由長實及和黃全資擁有的新城電台。自九九年底TOM.COM於創業板上市後,不斷在本港、大陸和台灣收購雜誌、廣告公司和 印刷媒體,令李家的傳媒王國逐漸成形。一旦坐擁亞視,李嘉誠將成為兼擁本港電台、電視台和雜誌的傳媒大亨。所以,今仗收購亞視,李嘉誠特別緊張,他在長實 股東會上回答記者有關此項交易的提問,之後還接受《文匯報》訪問,大談他的傳媒大計。「傳媒是世界上的大工業,今天全球對資訊科技的需求愈來愈大,所以長 和系擁有新城電台,TOM.COM亦有自己傳媒業務,亞視和TOM.COM的結合,對TOM.COM現有的傳媒業務及出版業務都好配襯。」李嘉誠本週二接 受報章訪問時,從容地表示「買到亞視開心,買唔到也開心」,一副穩操勝券的模樣。他的鴻圖大計,只待中國工商銀行首肯,而李嘉誠的政治地位將是重要因素。 其實中央向來對香港的「李家天下」略有微言,甚至認為這是董建華推波助瀾所致,這股勢力主要來自港澳辦。爭奪亞視一役的成敗,亦可反映李嘉誠受中央重視的 程度。

老董兩度照顧劉長樂劉長樂入主亞視所引起的爭議,已非首次。九八年六月,劉長樂聯同陳永棋及封小平購入亞視四成六股權,根據《電視條例》,劉長樂當時已是鳳凰衛視董事局主席兼行政總裁,根本不能再對另一間電視廣播牌照公司「作出控制」。不過,當時董建華認為亞視確認劉長樂不會參與亞視日常運作管理,加上劉在亞視實質擁有的表決權股份只有十三點七九,較《電視條例》所訂的百分之十五為低,故認為劉不會因擁有兩間電視廣播公司股份而壟斷市場,最後劉順利出任亞視董事。四年後的今天,董家班再為劉長樂開綠燈,破例准許非本港永久居民的劉長樂,購入封小平手上餘下的亞視股權,使他成為最大單一股東。此舉完全無視《廣播條例》,該條例列明持有本地電視牌照人士,須符合「通常居於香港」的規定。廣管局指亞視十二名董事中只有劉長樂及余統浩居港不足七年,因此相信亞視仍會由熟悉香港觀眾口味的人士所控制。據說,今次亞視行政總裁陳永棋在背後大大出力,而老董與陳永棋世交的關係居功不小。

劉長樂背後財神受查中銀香港在上市招 股書中,詳述有報導指王雪冰在八八年至九三年擔任中國銀行紐約分行總經理,及九三至前年擔任中國銀行行長期間,未經授權批出貸款,涉及金額達56億港元。 招股書中更罕有地透露王雪冰「目前正涉及中國內地的檢控訴訟,而且可能因違反法例及條例而受到懲罰。」劉長樂九六能夠與梅鐸合作將鳳凰衛視上市, 背後的「大水喉」便是王雪冰。現年四十九歲的王雪冰向被視為是朱鎔基人馬,擔任中銀行長時在經濟領域上呼風喚雨,在仕途上亦平步青雲,九七年時更一度傳獲 晉升中國人民銀行行長一職,及後躋身中共第十五屆中央候補委員。但前年違規貸款的事件漸次曝光,他被調任為中國建設銀行行長,直至今年一月中建銀行才正式 表示王雪冰已被撤職。

超人專執筍嘢李嘉誠過去在多次重大收購戰中,奏凱而歸,也是得收購對象的債權銀行協助,或趁大股東勢危時,平價奪取獵物。

179 年收購和黃和黃原是一間有百多年歷史的英資洋行,原名和記洋行。受七十年代石油危機拖累,財政周轉不靈,七五年被滙豐收購,滙豐注資一億五千萬元收購和記 逾三成三股權,成為大股東。當時由塑膠花廠老闆,轉型為地產商的李嘉誠,剛成立長實不久,便覬覦和黃。七九年,他和滙豐秘密洽談收購計劃,九月談判完結, 李嘉誠以低價每股七元一角收購九千萬股和黃,滙豐又提供優惠付款方法,先付兩成,其餘分期兩年。滙豐此舉正是為了培養華資富豪而邁出的第一步,此後多年李 嘉誠亦成為滙豐董事,關係非常密切。

285年收購港燈八五年李嘉誠吼正置地因地產項目上損手爛腳、滙豐狂追債之機,出手收購旗下港燈。原先置地提出高於市價百分之十二作價,但李嘉誠見置地勢危,不斷還價,最後以市價八成半收購港燈近三成五股權,成交額二十九億元。


股東 勢危 李嘉誠 李嘉 食硬 亞視
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靠山曾慶紅勢危成龍找數


2014-08-28  NM  
 

 

成龍兒子房祖名吸毒在北京被捕後,官媒《新華網》記者大玩熱爆冰桶挑戰,淋冰後點名叫近日在「習近平名單」榜上有名者接棒找數,其中一個就是成龍。過去十年,成龍這位港產國際巨星全力北上銀,為擦中共鞋不惜瞓身唔顧形象,講完「中國人要管」、「香港變遊行之都」、「國家太不嚴」等謬論,轉個頭又話「中國電視機會爆炸」,語無倫次令他不單成為香港人箭靶,更同時入選強國網民的中國人渣榜。成龍滿口鞋油,令他做到全國政協直通中南海,而他的靠山,是隸屬江澤民系統的國家前副主席曾慶紅人脈網。曾慶紅胞弟、掌控國家文化部的曾慶淮,因捲入薄熙來周永康案,近日被指是習近平的頭號目標。他與一直照住成龍的楊受成、同樣被指捲入周案的娛樂大腕董平,是大陸演藝界近年最具影響力的「娛樂大亨鐵三角」,而成龍就是三人在台前的頭號王牌。

成龍送給房祖名的北京六千呎豪宅內,被公安搜出相等於二百五十支分量的大麻,他被捕後至今仍未獲釋,並自爆已吸毒八年。本刊獲悉,大陸公安線眼原來已目及實房祖名一段時間,最終選擇在成龍不在北京時拉人,原因是以防有人藉着其個人網絡反撲。據悉,公安上週一發布房祖名被捕消息前三日,成龍已知道兒子出事,曾經透過其直通官場的富商巨頭,以及一眾人大政協好友奔走,甚至有人希望出價擺平。據悉,大陸有人不滿成龍至今,未有主動辭去「中國禁毒宣傳形象大使」,該名銜是○九年,由隸屬公安部的國家禁毒委員會辦公室授予成龍,正是周永康主理政法系統之時。三十二歲的房祖名,隨時坐監之餘,其市值一億五千萬人民幣豪宅亦可能會按大陸法律被沒收,星途危在旦夕。一眾「剝花生」網民以至牛頭角順嫂,對國際巨星的兒子,在人治強國被捕都嘖嘖稱奇。成龍近年靠把口出盡鞋油,最終習近平打老虎完全無面俾,令人聯想到真正惹禍的,會否是成龍瞓身擦鞋的同時,捲入了大陸複雜的官商政治。

撐薄瓜瓜強吻「國母」

房祖名出事令人想起兩幅成龍的經典照片:一張是○八年,成龍應當時在英國牛津大學就讀的薄熙來兒子、年僅廿二歲的薄瓜瓜邀請,專程飛到牛津為「瓜」站台演講。另一張令人過目不忘的,是成龍今年三月在政協會上,大庭廣眾之下從後撲向宋祖英,再來一招面貼面似要吻她,但身穿軍服的宋祖英一臉尷尬側頭避開。宋祖英不單是大陸知名的解放軍女高音,她更「尊貴」身份是江澤民紅顏知己,成龍這舉動被人嘲笑「在太歲頭上動土」。宋祖英以往多次與成龍同台演出,她在薄熙來當紅時,經曾慶淮安排到重慶唱紅歌。這兩張相,揭示了成龍在大陸依附的靠山網絡。薄熙來二○一二年被捕後,有傳成龍曾被當局請飲茶,但他以「成龍集團」公司名義否認,指有心人故意炒作來牽涉他。但同年起,成龍卻成為了大陸官媒的起底對象,揭了他入行四十年來從無對外講過的家底背景,及他一些不為人知的醜事。

揭秘一

成龍在大陸的慈善基金會,被網絡知名爆料人周筱贇質疑,與另一慈善組織中華兒慈會捲入洗錢案,涉事金額達一千八百萬人民幣,多個官媒都有跟進引述,但兩個會都否認。此前,《南方都市報》亦質疑成龍慈善基金會,聲言會捐到汶川地震災區的五百萬款項下落不明。記者上網欲調查更多成龍慈善基金會的財務,卻發現基金會的網站,不知從何時起已關閉。而基金會微博最後一次更新,是成龍今年四月七日慶祝六十大壽前一天,此後再無發帖。結果成龍生日籌得八千萬元,他說會捐到基金會,但基金會卻突然「失蹤」,錢銀去向因而未明。

揭秘二

去年三月,成龍被網民揭發,他出入的Audi黑色坐駕,掛有「軍B」字頭車牌,網民追查下發現,這個車牌屬於解放軍總政治部,解放軍的文工團話劇團,都隸屬這個部門,習近平老婆彭麗媛就曾任歌舞團團長,而剛落馬的中共中央軍委前副主席徐才厚,○二至○四年曾任總政治部主任。成龍的「軍車」照在網上流出後,隨即遭大陸人在微博質疑他為何有特權坐「軍車」、他與軍方有何關係,這些批評都沒有被刪。而本刊其實早在二○一○年,已拍得成龍在北京坐「軍車」,顯示他數年前已得軍方勢力照。

揭秘三

去年九月,成龍的父母突然被《大連晚報》起底,之後《人民網》、《中新社》等隨即圖文並茂轉載,指原名房道龍的「龍父」陳志平,原來曾任國民黨軍統特務,母親陳麗麗就曾偷運鴉片,之後在美國駐港總領事館任清潔工,後來被總領事帶到澳洲工作,並與丈夫移民留下成龍在港。成龍出道多年,今時今日父母特殊家底才突然被揭,又再引起揣測,而上一代運毒對照房祖名當下的處境,尤其諷刺。

揭秘四

成龍慶生前夕,官媒又替他的身家算賬。多個官媒大字標題:「成龍資產不輸馬雲」,內文盤點成龍曝光的資產包括:三十輛價值千萬跑車、二億元私人飛機、數以萬件價值數億元的紫檀木、十多棟在全球各地的房產(包括:香港、大陸、美國加州比華利山)、七間安徽派古屋、二百多萬元的馬鞍、百萬元地毯等,估計超過二十億。生日當天,成龍被記者問及身家時,心情靚爆說:「這個問題,你們去想吧,一定沒有馬雲多,但我也不少,說我窮你們也不相信。」習近平的打貪行動正如火如荼,官媒毫不忌諱力數的同時,成龍也無避忌,可見用慣把口獻媚的他,腦袋政治敏感度其實不足。

妻兒任生意代理人

成龍身家雄厚,有傳他在大陸的片酬高達五千萬人民幣,緊接居首李連杰的六千萬。但央視去年底批評一些香港紅星片酬過高後,成龍便急急為自己澄清,自己經常都是「零片酬」。那麼,「我也不少」的身家究竟何來?答案是成龍紮根香港及大陸的生意網絡,並可用兩個字形容:多、雜。首先,在香港,成龍一家三口合共登記了逾四十間公司公司註冊處記錄揭示,房祖名已是成龍生意的繼承者,以原名陳祖明,持有其中三十三間公司,大多由他與母親林鳳嬌共同出任董事,部分則由成龍以陳港生之名,幕後任股東。林鳳嬌與房祖名旗下公司,大多屬投資及影視牌頭,也有成龍商標、在東南亞的成龍咖啡等。而他們的生意拍檔部分很神秘,股東包括西非利比里亞公司(該國近年積極與中國建交,正由中國協助對抗伊波拉疫情),以及一些查不出背景的離岸公司。林鳳嬌亦有跟法國製片公司Airstar合作,在港成立分部。目前成龍以原名持有的公司,都屬他在七十至九十年代初的早期投資,但大部分九七後成立的公司,都由房祖名及林鳳嬌之名持有。公司申報地址主要有兩個:一是西貢清水灣道上洋柏濤徑的大哥片場,二是九龍塘窩打老道一個獨立屋地段,都由陳祖明以公司名義持有。香港公司由妻兒出面,成龍搵銀的大茶飯,其實是他在強國的業務,而他主要泊住的大碼頭,就是與他稱兄道弟的英皇集團主席楊受成。

孖楊受成與軍方合作

楊受成與成龍合作的生意遍布各地,例如:○二年建成的大埔樓盤龍成堡、○六年開業的澳門英皇娛樂酒店。○八年,楊受成與具軍方背景的保利集團,旗下之博納影業,聯同成龍在大陸共同開設經理人公司博納英龍,由成龍出任董事長,羅致的藝人有范冰冰、袁泉等。除了泊得軍方碼頭,早在十年前,成龍與楊受成共同成立「成龍英皇影業有限公司」,製作發行成龍主演的電影,例如:《新警察故事》、《寶貝計劃》、《新宿事件》等。但本刊查冊發現,成龍原來去年三月已將股份賣給英皇,而公司亦已易名為Joy Performance Limited,網站已被剷除。成龍為何與合作多年的老友突然分家,未見有對外解釋,本刊向成龍及英皇查問亦未獲回覆。楊受成在大陸搭通天地線,他兩年前出版自傳《爭氣》,就晒冷他跟多位國家領導人的合照,卻未見他與習近平合照,而其中一張就有他、成龍、曾慶紅。而曾慶紅胞弟曾慶淮,在掌控娛樂圈的國家文化部有極大勢力。文化部專門審查藝術團體可有「政治不正確」,手握電影電視牌照批文的生殺大權。曾慶淮在其兄長服侍江澤民的年代,靠其關係獲中港娛圈老闆紛紛靠攏。而曾慶淮其中一個嗜好,就是流連澳門賭場,有地盤的大亨便識做向他「拋媚眼」。七十三歲的曾慶淮,九五年以文化部特派員身份被派駐香港,早就取得香港身份證,在港留有不少腳毛。近日,他被揭與薄熙來、周永康案的關聯人物有合作,因而傳出他是習近平打虎的頭號目標,意味整個大陸文藝界亦受牽連。楊受成說過,他與曾慶淮相熟友好,兩人幕後策劃多個國家級藝術演出。去年曾慶淮女兒、上市公司花樣年(1777)大股東曾寶寶在成都贊助的音樂會,便由曾慶淮親自出任藝術總監,楊受成則率領一眾英皇歌手如容祖兒等助陣,「國母」宋祖英亦有演出。

「鐵三角」勢力

楊受成與曾慶淮的圈子,還包括另一娛樂大亨、文化中國傳播(1060)董事長董平,他近日亦被指捲入周永康案,文化中國傳播在本月十五日起停牌至今,有報導說與財務問題有關。今年初,董平成功引入馬雲的阿里巴巴,以六十二億元購入近六成股份成為大股東,改名阿里影業,股價一度颷高四點三倍。同樣持有香港身份證的董平,有「民營電影」教父稱號,九六年由貿易商人突然創辦華億影視,並得到曾慶淮照住,九八年投資由鞏俐主演的《荊軻刺秦王》,就由曾慶淮一手策劃。進軍影視圈後,董平出錢拍過不少街知巷聞的電影,最出名是揚威海外的《臥虎藏龍》。○三年底,同樣是具軍方背景的保利集團以六千一百二十萬元,買入華億超過一半股權,公司易名為保利華億,○五年即向蔡東豪老闆高振順,成功買殼上市。董平是在○九年創辦文化中國傳播,重施故技買殼上市,之後與楊受成合作投資兩部電影:一是擦鞋片《建黨偉業》,由曾慶淮擔任該片總顧問;二是由周潤發、姜文、葛優三大影帝合演的《讓子彈飛》。

靠攏紅色財團及央視

楊受成、曾慶淮、董平這「娛樂大亨鐵三角」關係密切,成龍兩年前亦夥拍董平拍《警察故事2013》扮公安。電影開拍時周永康仍未落馬,得到公安部大力支持,時任部長為孟建柱,是江澤民派系的另一代表人物,副部長李東生同為周永康的頭馬,現已被革職調查。除了「鐵三角」,成龍亦跟其他大陸財團合作,其中一個緊密拍檔,是在北京代理勞斯萊斯、賓利汽車、多款名貴紅酒手錶奢侈品牌的耀萊集團(0970)。耀萊大股東綦(音:其)建虹,睇中成龍的名氣進軍影圈,在全國十三個省市,開設「耀萊成龍國際影城」戲院。四個月前,耀萊宣布孖住官方機關,成立二十億人民幣的文化產業投資基金,首部開拍電影《天將雄獅》就由成龍擔正。耀萊在港的股價,在二○一○年大陸打貪未出現時,瘋狂炒高至一點六七元,週二收報四毫二仙。截至一四年三月,耀萊的溢利大跌七成,至一千七百萬元。此外,成龍近年頻頻亮相中央電視台,今年春晚更是重頭表演嘉賓,並破例參與演出多個綜合節目。近日,央視成為習近平劍指文藝界的重災區,有指是因周永康妻子賈曉燁曾任職有關,而女主播葉迎春亦被指是周永康的「後宮」。另一落馬金牌主持芮成鋼,二○一○年曾向成龍提問:「眼下美元貶值,你想對美國總統奧巴馬說什麼?」成龍竟然答:「我只要兩個條件,今後我在好萊塢拍片,要麼提高片酬,要麼直接付我人民幣。」可見人民幣在大哥心目中有幾重要。

四千萬上海建館

成龍慶祝六十大壽,由房祖名替他一手籌辦五日活動,在北京搞完演唱會、拍賣會,再到上海搞私人派對,極為高調,身為政協卻偏離阿爺要節約的主調。而多名大陸當紅頂尖藝人都有俾面出席,除了楊受成,還有:趙本山、姜文、馮小剛、葛優、李冰冰等,而這些大陸當紅巨星,都與楊受成旗下的英皇有合作,又是董平的愛將。成龍在上海江系地盤慶生時,主持他獲上海政府批地、由他斥四千萬,花五年時間興建的成龍電影藝術館開幕。他說,將豪擲三億五千萬人民幣,在北京建「成龍世界」放他的珍藏。但隨着他要為埋錯堆「找數」,這些項目隨時有變數。成龍話「中國人要管」,諷刺地,如今他成為了「被管」的目標。此外,與他友好的另一大陸政協紅星、曾主演《鐵齒銅牙紀曉嵐》而為港人熟悉的張國立,其子張默原來早前亦因吸毒被捕。習近平近日瞄準以曾慶淮為首的文化線全面打老虎,不單成龍,近年搵人民幣至上、靠拉關係搵食的一眾香港影藝紅星,隨時因埋錯堆人人自危,由他們領銜主演的幕幕政治好戲,大概陸續有來。

成龍靠把口出鞋油

成龍家族香港資產

新蒲崗祖屋未賣

成龍芸芸富貴資產中最突出的,是他以原名陳港生,獨自持有新蒲崗舊樓崇齡大廈一個單位,原來那是「龍爸爸」陳志平生前的祖屋,成龍一直沒有賣掉。崇齡大廈樓齡四十三年,內有安老院、教會等,出入不用登記,但品流不算複雜。陳志平七二年買入高層一個四百多呎單位,○八年離世後由成龍繼承。記者到單位拍門,發現大閘壞掉沾滿灰塵兼沒有上鎖,亦沒有人應門。記者向大廈老看更查問,他說:「成龍個單位嘛,佢喺度大啊,呢度係佢嘅發跡樓,點會唔知啫。」老看更又記得,陳志平在生時,成龍不時上門探望:「以前佢(成龍)老豆喺度住,佢有時都有嚟打牌,不過佢老豆死咗之後就冇見過佢啦,亦從來冇見過佢個仔。」看更又指,單位平日有人打理,估計是成龍公司職員,目前市值達三百二十八萬元。

 
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位高勢危乎? 易明的生活點滴

來源: http://eming620.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=20175016

  港股自去年十二月十五日開始至今約個半月的時間一直在上升,期間只象徵式的跌了三天而已,這樣的升法真是幾十年難得一見。

  這一浪恆指自28135開始爬升,升至今天最高的33484共升了5349點,被認為是歷史性高點的31958不但輕易地被突破了,而且至今已經於其上守了近兩周,該歷史高點已經由阻力轉化成了支持點,只要港股不跌破該支持點,後市仍然是大漲小回、反覆上升的格局。

  經歷過無數次股災的股市老兵對於創了新高的股市自然戒心甚重,可能早已把手上的貨沽得七七八八,手上仍然持有的可能是仍然未見家鄉的「蟹貨」,所以說,面對這樣的大升市,真正能夠賺大錢的股民並不多。

  然而,處於33000之上的股港股是否真的位高勢危了?

  若是按傳統智慧而言,當身邊的朋友又再爭相談論股市、不少新丁趕住開戶口入市、連最穩健及從不沾手衍生產品的投資者亦開始染指窩輪及牛熊證,這些現象近期頻頻出現,從這些現象看的確是股市即將見頂回落的先兆。

  不過,細心地想一想,港股又不似快將見頂,後市似乎仍有一定的上升空間。

  港股升至目前的水平主要是集中於部份藍籌股,騰訊(700)、平保(2318)、港交所(388)及近期的四大內銀股正是最大的功臣,雖然上述股份屢創新高,可是只要望一望,仍有大量股份遠低於當年的歷史高位,中石油(857)、中海油(883)及中石化(386)正是典型的例子,其他的更不用多說了。更何況低於0.1元的股份仍然有數以百計,而低於1元的股份更是多不勝數,這一批股份至今仍然了無生氣,證明散戶仍未瘋狂入市,而且目前仍然有不少市場人士「知驚」,所以,港股似乎未到見頂的時候。

  早於1987年曾經有人預計恆指可以升至四萬點,料想不到事隔三十多年預言才有可能成真。若以恆指破頂之後仍有機會抽升四、五成計算,恆指真的有可能升至45000-48000之間,美股自從早年破頂之後不又是升至現在嗎?

  據報章的報道,近幾年北水在密密吸納港股,最明顯的莫如匯控(005)了,除了平保已經持有逾5%之外,不少股份亦已落入「大媽」之手,相信其他不少股份亦被北水靜悄悄地在收集,北水只多買少賣,日後股份會否因此而漸漸貨源歸邊,導致港股升至不合理的地步?一如樓市般,論基本因素,樓市已經與生活脫了節,非一般人能夠負擔,可是在北水的狂吸之下樓價一直居高不下就是一個例子。 

  當然,港股近期累積的升幅的確不少,隨時出現大幅調整亦屬正常,縱使有望升逾四萬點亦不可能一條氣直上,必定是起起伏伏地運行。

  所謂「居安思危」,縱使對後市如何樂觀,還須步步為營,以免「陰溝裡翻船」。 

 

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租金狂加,回報勁跌舖市 價高勢危

1 : GS(14)@2010-10-01 16:14:30

http://www.eastweek.com.hk/index ... ail&article_id=8459

自政府針對住宅樓市連環出拳,樓價稍稍降溫,但舖位市場卻益發瘋狂。旅客必到的銅鑼灣,近月先有廠佬以三億元買入不足八百方呎的恩平道地舖,呎價接近三十八萬元,後有鱷魚恤(0122)以呎租一千元租用羅素街商舖。
雖說現時訪港遊客人次屢創新高,帶動零售業生意興旺,加上息口低企,舖市前途似乎一片光明,惟舖價接連破頂,部分一線區的租金回報率下跌至僅得一至兩厘,投資回報乏善足陳,倘零售業增長略為放緩,租金升幅未如理想,舖市隨時逆轉。
過去一年於舖市不斷摸出摸入的「神奇小子」黃海明坦言,「買舖一定要睇厘數,租金回報率太低時,就是危險訊號亮紅燈!」
近期舖位摸貨成交頻頻,「荃灣荃興徑二線區地舖剛摸出,『神奇小子』黃海明四個月賺七百七十萬元。上星期,『藥房張』張偉強摸出佐敦北海街舖,持貨個零禮拜竟然勁賺六百萬元,計及他月前向恒地(0012)購入的馬頭角道金都豪苑地舖,摸售又執近三千二百萬元,兩個月間,藥房張獲利約三千七百八十萬元,還有……」一名經紀數近日的摸貨成交數到口乾。
踏入下半年,舖市交投旺盛,最矚目的要數首次進軍香港的美國時裝品牌Forever 21,為打響頭炮,竟以「天價租金」每月一千一百萬元,承租銅鑼灣京華中心地庫、地下及一至三樓共五萬多呎樓面作為香港旗艦店,較現時分散租予大家樂、Giordano、屈臣氏等商戶的舊租約,租金高出一倍,全年單就租金開支就達到一億三千二百萬元。
Forever 21以一千一百萬元承租京華中心整個商場,出手之闊綽,整個舖市嘩然。

多次對舖租抽升大表憂心的零售管理協會主席麥瑞琼表示,零售業付租前,最緊要是考慮可否將租金加幅轉嫁到顧客身上。


舖王回報    只有一厘六受自由行帶動,商戶義無反顧搶租,舖價已然飛升。購物黃金區的銅鑼灣,其舖價早已升破九七高峰價位,舖王接二連三誕生。美聯旺舖董事長盧展豪指出,「現時除因利息太低,資金又太多外,還因為盤源少,尤其是銅鑼灣,不少黃金地段的商舖業權已歸邊,一線區每有放盤,投資者就如收集古董般,高價承接。」他拍心口道:「開高市價兩三成都一定有人接!」
月前恩平道一個建築面積僅得八百方呎的地舖,以三億元易手,每方呎要近三十八萬元,僅次於英皇國際(0163)去年底以呎價五十三萬元購入的尖沙咀廣東道舖王。新誕生的港島區舖王,目前由資生堂以月租四十萬元租用,租金回報率僅得一厘六。
熟悉舖位的人士也清楚,舖位價格上升,背後動力是要有租金回報支持,租金的上升,又要看商舖的生意,商舖生意好景,很大程度倚仗零售業的增長。然而,近期舖租飆升,令行內人也感到擔憂,生怕零售市道增幅稍為放慢,店主隨時無利可圖,甚至有所虧損。
尖沙咀廣東道一帶近年雖成為內地自由行掃名牌的熱點,惟並非每日都可以見到大排長龍的盛況。


消費走勢比較 舖租與零售


舖租升幅    超逾零售增長舖位成交屢創天價,舖租回報率卻愈見新低,就算旅發局每月公布的訪港旅客數字每有突破,零售業亦難以付得起動輒四五成,甚至逾倍的租金升幅。零售管理協會主席麥瑞琼便直指租金是零售業的炸彈,又坦言「好擔心」,因為本港零售業已被歪曲,「有任何風吹草動,別說經濟逆轉,就是一個流感爆發,遊客量下跌,市況無法於一至兩個月內回復,以高價承租的店舖,就會面臨好大壓力。」
事實上,整體零售消費的增長,遠遠落後於三大遊客區舖租的升幅。美聯工商舖及政府統計處數據顯示,銅鑼灣、尖沙咀及旺角的舖位呎租升勢,較香港零售業總消費額(反映遊客消費的重要數據之一)的走勢要高。舖位呎租自去年二月走出金融海嘯谷底後,節節上升,反而零售總銷貨額則到去年第四季才顯著反彈。
藥房張持貨個多月的金都豪苑地舖,摸出賺近三千二百萬元。

自由行最愛到港買珠寶金飾,惟賣金的六福亦坦言舖租壓力愈來愈大。


貼錢供舖易出事另外,九七年由經紀變身舖位炒家的「神奇小子」黃海明,今年又再出動「搵食」,近月密密手摸出摸入約三十個舖位。惟他亦認為,現時部分舖位已亮起紅燈,「買舖最緊要是睇租金回報率及價錢,目前部分一線區舖位厘數僅得一兩厘,較銀行實質按揭利息兩厘多還要低,代表危機訊號的紅燈經已亮起!」他強調,租金回報率一定要比實際按息高,否則要每月貼錢供舖就會「出事」。
過去一年投入約十億元炒舖的神奇小子謂,雖然現時炒股、住宅、寫字樓等投資者全都進入舖市爭貨,又不會有人將資金放銀行收零息,但買舖一定要有兩至三厘回報才考慮,「厘數太低點摸得走?」
據差餉物業估價署的零售業樓宇回報率數據,截至今年六月的數字,商舖的平均回報率約為三點五厘。根據經絡按揭指出的市場平均實質按息不足一點一厘,仍有兩厘四的距離。惟息口何時抽升無人有水晶球,而商舖的平均租金回報率,卻已達九○年有紀錄以來的低位,舖位市場長遠而言,顯然已埋下風險。
近期摸貨頻頻的黃海明表示,舖市租金回報率太低,就是危險訊號亮紅燈之時。

英皇國際近年密密手增持舖位,於七月中斥資十一億元收購羅素街二十二至二十四號後,已成為該處的第二大業主。


金舖都畀唔起租現時舖租勁升已對零售業構成壓力,對被視為最付得起貴租的珠寶金行,亦開始感覺吃不消。六福集團(0590)財務總監羅添福表示,現時是歷年來租金開支佔營業額最多的時候,「九六至九七年咁旺市,租金成本只是佔收入的百分之二至三,但截至三月底的年度,租金已佔百分之四點幾,集團會盡量控制此成本比例不多於總收入的百分之五。」
每年均有三分之一分店要續租的六福,今個財政年度暫時已落實一間彌敦道分店的合約。羅氏透露,加幅約為百分之十,「若然業主加幅太誇張,最多咪搬舖!」他舉例,就如位於尖沙咀清真寺對面不可以掛外置招牌的分店,業主要求加租,六福最終決定「換舖」到斜對面,即海防道與彌敦道交界的轉角位。
九七年上市的莎莎國際(0178),租金成本佔營業額的比例更誇張,達百分之十點六。「四月開始的財政年度,本港營業額暫錄得同比增長一成九,同期續租分店的平均租金則上升約一成五。」主席兼行政總裁郭少明希望,全年的平均租金升幅不多於一成五,而舖租的總開支可以控制於營業額的百分之十一之內。
然而,從舖位代理所收集到的數據,卻顯示莎莎要有效控制租金成本非易事,皆因今年以來,莎莎已有兩間分店新續租金加幅大增逾七成!根據土地註冊處的資料顯示,位於廣東道佔地逾一千五百方呎的莎莎分店,五月中新續租金每月達一百五十九萬元。經紀表示,該舖舊租金僅約七十萬元,即莎莎多付約一點二倍租金續租。面對租金急速上揚,零售市道又未必同步上升,未來舖價能否續有支持教人疑慮,特別是明年息口有機會調頭上升,那時不要說一厘回報,就算有三厘都可能被息口蠶食。
對於急升的舖租,郭少明坦言,「最緊要計數,無理由做蝕本生意!」


商場拆細轉勢徵兆?恒業地產代理聯席董事蔡浩成表示:「舖價不斷狂飆,自去年尾開始,投資者慢慢接受一線區的回報得兩厘。」他指出,去年海嘯後展開的這股舖租升浪,至今未止,過去一年舖租的平均升幅達一成半,較○四及○七年的升勢更強勁。
經紀又表示,當商場拆細之風再出現,就可能是舖市炒至尾段的「凶兆」,五年前拆售旺角東京銀座的神奇小子亦不諱言,「個個拆細場都無好結果!」回顧過往,九二年明星搶購佐敦廣場後,政府便出手打壓樓市;九六年神童輝拆售旺角星際城市、九七年深水埗新高登電腦廣場等,都是樓市巔峰急挫前的產物。
○五至○六年間的分拆潮,不論是由黃海明推銷的東京銀座、或尹柏權拆細的深水埗「深之都」廣場,甚至由禹銘主理位於銅鑼灣的Timeplus,最終都是「無好下場」,故不少經紀都視拆細舖為樓市轉勢的其中一個徵兆。

舖位厘數較 按息仍高兩厘
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叱咤賽果率先爆菀之領先祖兒勢危

1 : GS(14)@2014-11-09 13:34:44



臨近年尾又是樂壇頒獎禮舉行的時間,每年接近這個時間網上例必有一名聲稱是商台女員工,會率先爆出明年1月1日舉行的《叱咤樂壇流行榜頒獎典禮》的賽果,前晚身為容祖兒diehard fans的網民「高登天后瓊姐」在網上貼出這份得獎名單,名單中指男歌手金銀銅為周柏豪、許志安和陳奕迅(Eason),而女的就是容祖兒、薛凱琪(Fiona)和連詩雅。


祖兒未有出新碟

不過商台標榜播放率來計分,據知實情祖兒今年形勢險峻,皆因她今年未有推出新碟,只有廣告歌《布穀鳥大反擊》、為電影《竊聽風雲3》翻唱《共你痴痴愛在》、跟古巨基合唱電影《北京愛情故事》的歌曲《愛情也有生命》、主唱電影《一生一世》主題曲《讓我們走下去》,不過播放率一般,直至最近才推出新歌《天然呆》和鄭希怡及Twins合唱的《最近比較煩》,據悉暫時播放率不及有兩首冠軍歌《天堂有路》和《好時辰》的王菀之(Ivana),而謝安琪和楊千嬅則緊隨Ivana之後,故此祖兒如果要再奪女歌手金獎,要趁剩下來個多月急起直追。



■王菀之目前有兩首冠軍歌在手,走勢強勁。資料圖片

■謝安琪今年唱了多首社運歌,不知能否助她奪獎。資料圖片


周柏豪暫贏Eason

相反男歌手走勢則比較貼近名單,頭兩名的確是柏豪和早前為商台演出《拉闊音樂會》的安仔,至於第三位目前是Eason和方大同叮噹馬頭,但有指四人播放率分數相當接近,有傳Eason為保金獎之位,即將會推出新廣東歌搶播放率,若果屬實排位隨時有變。至於至尊歌曲大獎和至尊唱片大獎,網上名單指是安仔的《流淚行勝利道》和RubberBand的大碟《Frank》奪得。採訪:唐寶妮



■早前在紅館開個唱的周柏豪,今年成績不錯。資料圖片

■有傳陳奕迅將會推出新廣東歌以搶播放率。資料圖片

【三個粉絲去首爾】追星實錄,即上韓劇讀:http://hk.apple.appledaily.com/kstar




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20141109/18928408
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港樓位高勢危 轉戰海外磚頭

1 : GS(14)@2015-10-05 23:47:07

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebh1.htm


【明報專訊】傳統上本港股市及樓市是最受港人歡迎的投資工具,惟受內地經濟增長放緩拖累,港股過去幾個月持續受壓,而本港樓市升了十多年後亦位高勢危,漸露疲態,港人資金苦無出路。因此,今期《Money Monday》專訪全城海外物業投資專家,與讀者衝出香港,蒐羅美國、日本、英國、加拿大、澳洲及馬來西亞物業的投資機會。

明報記者 葉創成

胡孟青除了是著名股評人外,原來投資海外物業亦甚有心得,她多年前曾在英國以4萬鎊購入一個小型住宅,目前該單位已升值1倍至8萬鎊。她認為,目前是港人投資海外物業的好時機:「衡量匯率及樓價水平後,一定是海外物業比本港物業抵買。因為本港樓價已經見頂,而且是泡沫化後見頂。例如在我所居住的港島東屋苑,其一個車位售價達100萬多元,有關金額已經足夠在東南亞一些國家買入一個兩房連露台的住宅單位加車位,到底是本港或海外物業抵買?投資者大可自己衡量。」

港車位價格 東南亞可買兩房連露台

根據美國研究機構Demographia今年初公布的年度國際樓價負擔能力報告,統計全球378個城市數據,以當地的住宅價格與居民年入息中位數比較,香港有關比率為17倍,成為全球樓價最難負擔的地區(見表)。

與此同時,美元自從去年下半年開始轉強,今年升勢更加快,過去15個月美元兌主要貨幣匯價升值13.1%至36.9%不等(圖1),提升港人對海外物業的購買力,故港人投資海外物業的趨勢料方興未艾。

在本港代理銷售海外物業的SQFT,2013年舉辦10場海外物業展銷會,去年已增至30場,今年料取得逾30個海外樓盤銷售權,上月便租用銅鑼灣信和廣場千多呎單位作為寫字樓及展銷廳作擴張,並提供客戶親身到海外考察服務。

SQFT國際銷售副總監區愷恩表示:「港元強勢,加上全球各地息口持續低企,有利港人購買海外物業。例如過去加拿大元匯價最強時,1加元可兌逾8港元,目前只兌5.9港元左右。換言之,以港元買加拿大樓便宜了三、四成,好處顯而易見。」

資金轉投海外物業 助分散風險

區愷恩認為,就本地投資者來說,目前海外置業需求主要來自兩方面:「第一批是買不到香港樓上車的人,因為政府推出辣招未能令樓價下跌,但將按揭成數由七成降至六成,結果他們更難儲到首期在港買樓,唯有轉投海外物業;第二批是資深投資者,他們覺得目前本港買樓銀碼大、成本重、風險高,不如將部分資金轉投海外物業分散風險,避免將所有雞蛋放在港樓這一籃子上。」

(封面故事)
2 : GS(14)@2015-10-05 23:48:29

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebh2.htm
覓優質盤 看人口基建經濟
  2015年10月5日

【明報專訊】除了港人外,海外物業另一個購買力來自在港做生意或工作的外籍人士。由英國人Tim Murphy於2005年成立的IP Global,定位是向本港、新加坡及中東高資產值客戶銷售海外物業。IP Global高級投資經理朱潔瑩透露,受惠於眾多利好因素,集團去年海外物業銷售額按年升30%至4.3億美元(圖2),今年目標是按年再上升16.3%至5億美元。

朱潔瑩表示:「我們老闆Tim Murphy是英國人,在香港居住逾20年,他發覺很多在港居住的外國人希望投資海外物業,惟無時間作盡職審查,故10年前便成立IP Global為其代勞。我們的商業模式是向發展商支付按金,保證一段時間內可銷售某一數目的單位,若有關單位最後未能向外銷售,便由IP Global買入。」

富戶棄中港股 換外地樓

自2013年加入IP Global以來,朱潔瑩在全球飛來飛去物色優質海外樓盤,她表示可以簡單的「PIE」法則來決定哪一城市的物業值得投資,她以東京為例解釋道:「第一是人口(Population),若某一地方有人口增長,例如近年愈來愈多其他城市人口湧入東京,其樓價有『剛性』需求,自然看好;第二是基建(Infrastructure),東京將舉辦2020年奧運會,將興建很多公路及鐵路,交通方便自然吸引更多人入住;第三是經濟表現(Economy),若有很多人在某一城市工作,自然有居住需求,空置率便會低,租金回報率便有保障。」

除了息口及匯價因素外,朱潔瑩認為,海外物業亦受惠於資產轉移的趨勢。她解釋,近日中港股市大幅波動,很多高資產值的投資者聞股色變,轉買磚頭保值:「很多有錢人目前不敢再買股票,但持有現金收息回報又超低,所以最好都係買樓收租。何借七成按揭買樓很平常,但若投資者早前以同樣槓桿倍數買A股,過去幾個月已被斬倉,所以都係買樓穩陣。但近年本港政府推出辣招後,外國人在港買樓要繳交很多稅項,加上香港樓價格高企,所以他們近月已增加轉買外國樓。」

經濟轉差 港樓宜減磅

房地產私募基金安泓投資總監楊書健則表示,一般投資者都有本土偏好,即只在自己居住及熟悉的城市買樓。不過,他認為美國加息在即,反映經濟轉強,料在當地加息周期初期其樓價仍可繼續上升;相對之下,香港經濟現正跟隨內地經濟處於下行周期,日後加息只是因應聯繫匯率要跟貼美息,屆時本港樓價將有頗大下跌壓力。因此,楊書健建議若投資者目前持有一籃子本港住宅物業,應趁目前本港樓價處於歷史高位,加上港元跟隨美元兌其他貨幣大幅升值,沽出部分港樓轉買海外物業。

楊書健總結:「本港樓市像其他資產一樣,一定有升跌周期,我個人認為樓價今年不跌明年亦會跌,所以投資者若希望持有房地產長線收租,目前應盡量投資不同地區的物業。」
3 : GS(14)@2015-10-05 23:48:39

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebh3.htm
宜以當地貨幣借按揭
  2015年10月5日

【明報專訊】SQFT國際銷售副總監區愷恩預測,美元短期及中期仍然處於強勢;港人目前在某一地方購買物業後,若日後當地貨幣匯價下跌,其折算為港元的價值亦會下跌。他教路,可以當地貨幣借入按揭,對畄匯率下跌的風險。

不過,區愷恩亦提醒本港按揭利率僅2厘,在全球屬偏低水平,例如在英國及泰國向當地銀行借按揭利率分別達4厘及6厘,因此海外置業的供樓利息負擔相對較高。
4 : GS(14)@2015-10-05 23:48:50

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebi1.htm
利物浦樓價相對低水 成英國新興物業市場
  2015年10月5日

【明報專訊】位處英格蘭西北部的著名港口城市利物浦(Liverpool),由於物業樓價較低,呎價約介乎200至500英鎊(折合約2385至5962港元),在區內大型基建及英國推行的企業家投資移民政策推動下,近年來成為海外投資物業買家另一新興市場。

明報記者 劉詠怡

近年倫敦以外的城市續受投資者關注,其中利物浦為英格蘭西北部經濟重鎮,距離曼徹斯特僅40多分鐘車程,而往來倫敦則需2小時,近年起陸續有發展商在港推介利物浦樓盤經緯物業國際房產部項目經理陳詠芝稱,早年利物浦樓價升幅較慢,不過由於近年來多個大型基建例如Liverpool Waters的大型海濱發展區落實,令投資者關注區內物業投資潛力。

樓價中位數約倫敦四成

據英國房地產統計公司Hometrack今年8月份最新統計數據顯示,利物浦平均樓價中位數約11萬英鎊(折合約129萬港元),按年升3.9%;期內倫敦平均樓價中位數為43.8萬英鎊(折合約515萬港元),按年升幅約為10%,數據反映利物浦平均樓價中位數僅為倫敦的25%。

該統計數據又顯示,目前倫敦平均樓價中位數早已超越2007年最高點約30.9萬英鎊(折合約363.5萬港元)水平,反之利物浦現時的樓價中位數則僅為2007年最高點12.6萬英鎊(折合約148萬港元)的87%;陳詠芝認為,倫敦樓市近年來已有顯著升幅,相信未來倫敦樓價升幅將會放緩,相反利物浦樓價仍在「追落後」。租賃方面,目前利物浦市中心內物業租金回報最高可達6至7厘,與倫敦淨租賃回報率約3%比較,利物浦物業升值潛力可看高一線。

降低移民門檻 刺激就業

她指,英國政府近年在全國推行企業家投資移民政策,並於2013年降低申請門檻,亦是另一個吸引海外投資者投資倫敦以外城市。事實上,英國於2011年起推出Tier 1企業家投資移民,並於2年前降低居住時間及語言能力等門檻,要求申請人須擁有20萬英鎊(折合約235萬港元),符合英語要求、並有意在英國創業或投資企業人士申請,為當地創造就業。

陳詠芝表示,由於Tier 1企業家投資移民下申請人可在當地購買舖位營運業務,故此市場上的住宅連舖位物業,可為有意在英國申請企業家投資移民提供選擇。

「雖然企業家投資移民申請者除可以用現金投資外,亦可以股權或擔任公司董事的方式參與企業家投資移民,但『買磚頭』始終較實際,加上利物浦生活消費指數較倫敦低,在多個因素下目前在港推介位於利物浦的North Point舖位連住宅物業銷售反應不俗,單位及下層舖位入場價分別為12.91萬英鎊(折合約151萬港元)起。」

可透過買舖申請創業移民

不過值得留意,英國企業家移民主要吸引高淨值的企業家到英國創業或投資英國企業,以促進英國的經濟發展,申請人必須全職在英國經營其生意,同時為業務提供的就業機會亦設有下限,申請人亦要通過「真實企業家測試」(Genuine Entrepreneur test);購置物業方面,如申請企業家投資移民,申請人需以現金投資方式、且不可按揭貸款購入舖位,另外購置英國住宅樓價高於10萬英鎊的物業才可承造按揭貸款,與本港情有別。
5 : GS(14)@2015-10-05 23:49:01

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebi2.htm
英國買樓稅務繁多
  2015年10月5日

【明報專訊】事實上,在英國投資買賣物業,需要繳付多個稅項目,但有業內人士表示,雖然稅項較多,仍未有打擊港人參與英國物業投資的興趣。

據了解,英國現行的印花稅是根據物業價值分為5級別,免稅額為12.5萬英鎊(約149.26萬港元),超過免稅額而低於25萬英鎊,需繳納2%印花稅,此外如物業價值高於92.5萬英磅、150萬英磅以下與150萬英磅以上,稅率則分別為5%、10%及12%。

出租房屋需繳所得稅

作為海外業主,其物業多會選擇租出,不過如果選擇出租房屋,則需要繳付所得稅。所得稅亦採用分段式稅率,收入低於31785英鎊需按基本稅率20%徵收,超過該額度而低於15萬英鎊的部分再徵收40%的高等稅率。若收入超過15萬英鎊,則超過部分亦需再徵收45%的額外所得稅。

此外,由2015年4月1日起,非本地居民出售物業時需繳交資產增值稅,個人名義買家最高更需要付28%,公司名義則為20%。另外,如價值100萬英鎊或以上由企業持有的物業須繳交年度住宅物業稅。

最後,若業主不幸過世,則其所擁有的物業便需徵繳遺產稅。英國對海外人士同樣實行32.5萬英鎊的免稅額,而超過部分的遺產稅稅率則為40%。
6 : GS(14)@2015-10-05 23:49:12

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紐約樓升幅巨 邁阿密更抵 海嘯跌幅僅收復一半 回報達6厘
  2015年10月5日

【明報專訊】港元匯率與美元掛鹇,美元強勢,到美國置業沒有這方面的好處,但美國經濟始終是全球火車頭,而美國的二線城市樓價仍處於歷史上較低水平,不失是一個投資好選擇。資深房地產投資專家、《買起美國樓》作者官永寧表示,美國買樓還是位置最關鍵,紐約作為國際金融中心,尤其受捧。不過亦有專家認為,近年紐約樓價已返回金融海嘯前水平,邁阿密回升幅度未及一半,故更具升值潛力。

明報記者 龍彩霞、尉奕陽

官永寧表示,若港人做純投資用途,建議買公寓房(Apartment),因其與獨立或聯排別墅(House)等相比維修較少,不需要屋主花費太多費用。現時在氣候宜人的洛杉磯與適合度假養老的邁阿密置業,租金回報率可達6厘至7厘,而在紐約,雖然租金回報率略低為4厘至5厘,但官永寧稱其為「貴買貴賣」,論升值潛力還是紐約最高。

此外,中原地產項目部(中國及海外物業)營業董事許大衛表示港客投資額介乎數萬至數十萬美元不等,大多抱尋寶心態,看準收租吸引,打算長線持有。不過,若以收租為主,因為紐約、洛杉磯等大城市樓價已升值了很多,現時租金回報只屬單位數字,吸引已略為下降。

留意各州稅制各異 買樓前宜做足功課

美國各地物業價格差距非常大,紐約一間獨立屋最平300萬港元,底特律則最平33萬港元,租金回報率還可達十多厘。有公司甚至將未發展的地皮分割出售,即使只有數十萬元在手,亦可以購入業權。許大衛續稱,近年紐約樓價累積升幅已返回金融海嘯前水平,反之邁阿密只回升至2008年的一半,相信仍具上升潛力。

由於2008年金融海嘯後,美國銀行收緊了海外買家的按揭貸款,故現時海外買家在美國置業也需要一筆過付清款項,當然個別地區銀行也接受海外買家申請按揭,但都會較以前審慎。

美國買樓亦涉不少稅項,許大衛提醒,美國各州的稅制各異,買家最好請專業會計師幫手計稅。
7 : GS(14)@2015-10-05 23:49:30

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多倫多樓價 10年升八成 鐵路沿線 租值潛力佳
  2015年10月5日

【明報專訊】作為港人長期以來移民或升學的熱門選擇,加拿大投資置業一直備受港人追捧,其中以多倫多、溫哥華等氣候宜人與發展較為完備的大城市為主,近年樓價穩步上升,亦為投資者帶來穩定的租金回報。儘管如此,目前在加國依然可以通過相對低價購入豪宅。而在挑選物業之餘亦要留意簽證、匯率與稅收等問題,以幫助自己能夠更好的在加國投資與生活。

明報記者 尉奕陽

加拿大多座城市長期排在世界最宜居城市前列,而前往加國置業的港人亦多青睞氣候最和暖的溫哥華、發展成熟的多倫多以及資源豐富的卡加利。最新數據顯示,多倫多樓價指數上月達185點,比十年前升77%。而溫哥華與卡加利多年來樓價亦勁升,只是走勢大上大落難以預測。

人口稠密 宜買樓收租

雖然多倫多物業的租金回報率或未及其他城市高,但曾於加拿大居住、本身亦有投資多倫多物業的卓凌地產行政總裁鍾維傑表示,若港人打算跨國買樓,發展完善的多倫多會較適合。事實上,多倫多由多倫多市及周邊數個市鎮組成,而大部分的就業機會也是來自多倫多主市,因此該處居住人口最為稠密,較適合買樓收租。

鍾維傑表示,投資鐵路沿線的物業最「穩陣」,而在眾多鐵路中,作為多線交匯站且毗鄰全市經濟及政府中心的布羅爾-央街站(Bloor-Yonge)附近的物業,擁較佳的租值潛力。另外,以多倫多的二手樓價而言,猶如裵魚涌太古城級數的物業,亦只需約230萬港元,便可購得一個約800至1000方呎的2房單位。鍾維傑指出,在加國置業會涉及每月管理費、委託代理代收租金以及地稅與維修等多項開支,故實際租金回報率取決於扣除各項雜費後的租金收入,實際租金回報率可達4厘。

千萬港元可進駐洋房

如果是希望移居加國,而資金又較為充裕的買家,亦可嘗試購置當地「獨立屋」。多倫多市內不乏豪宅地段,約1000萬港元在多市已能購得一間逾2000呎的洋房,而在香港卻只能購得太古城的一間2房細戶。但鍾維傑表示,要留意洋房分為多種類型,包括獨立式、排屋式等,買家最好親身視察物業後才作選擇。

以多倫多市最頂尖的豪宅地段跑馬徑(The Bridle Path)為例,此區級別相當於香港的山頂。據多倫多房地產協會資料顯示,該區8月獨立屋樓價指數高見229點,冠絕多倫多市,而獨立洋房的中位數樓價則約720萬港元,排屋式的洋房中位數樓價,則為約560萬港元。

加元或下探1.35

加元匯價,往往是港人在當地買樓的重要考慮因素。星展香港財資市場部董事總經理王良享表示,預計國際油價短期內難見大幅反彈,加之中國經濟不穩定引發金融市場出現資產價格波動,預計加元會受到打壓,料加元有機會下探至1.35水平。而交銀香港首席經濟師及策略師羅家聰對加元則不算悲觀,他認為,加拿大再減息機會不大,而美匯指數亦稍見回落,預期加元已見底。

除了匯率問題,海外投資另一項重點便是簽證。近年加拿大政府對各類移民政策愈發收緊,不過現時有另類途徑可助港人長居加國,那便是申請「超級簽證」(Super Visa)。

「超級簽證」實際上就是探親簽證的升級版。一般探親簽證最長有效期為10年,期間可以多次往返,每次入境停留時間為半年,而超級簽證的單次停留時間則可長達兩年。但需要邀請人必須為加拿大公民或永久居民,且年收入須達一定額度(若供養三人則需達3.6萬加元以上,約21萬港元)以上。
8 : GS(14)@2015-10-05 23:49:45

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主辦英聯邦運動會 帶動住屋需求 布里斯本樓價追落後
  2015年10月5日

【明報專訊】每逢舉辦大型國際運動會,對相關主辦城市的經濟、樓市前景,總會帶來一定「畄喜」作用。將於2018年4月舉行的英聯邦運動會,主辦地點雖然是以澳洲昆士蘭省旅遊勝地黃金海岸為主,但代理業界估計,運動會將可帶動昆士蘭省會布里斯本的房地產發展;事實上,相對悉尼和墨爾本,布里斯本整體樓價仍然低水,以實用面積50方米(約538方呎)的一手一房單位為例,最低入場費34萬澳元(折合約184萬港元)已有交易,除相對悉尼同類單位低約四成之外,租金回報率普遍逾5厘,吸引力不俗。

明報記者 林可為

昆士蘭將是2018年英聯邦國家運動會的主辦地區,令市場對當地的經濟、樓市和就業前景,增添一份憧憬;事實上,根據過往2012年倫敦奧運會、2008年北京奧運會的經驗,當有關地區獲批主辦權後,房地產市場都會處於升軌。澳洲當地傳媒曾報道,估計2018年英聯邦運動會可為布里斯本、黃金海岸一帶,帶來21億澳元(折合約113億港元)的經濟效益。

環球資產總經理梁智立認為,由於昆士蘭省將會主辦英聯邦運動會,料帶動省內主要大城市的基礎設施建設,以及住屋需求。他稱,雖然港人、海外投資者首次入市澳洲房地產物業,依然是以悉尼、墨爾本兩大一線城市為首選,但布里斯本因樓價相對低水,兼屬毗昆士蘭省會,亦屬可留意的城市。

1房單位 入場價200萬

梁智立稱,布里斯本實用面積約50方米的1房單位(約538方呎),普遍入場費約40萬澳元(折合約216萬港元),部分較優質物業,每周租金可介乎350至380澳元(折合約1890至2000餘港元),業主可享租金回報5.2厘至5.5厘,表現稍勝悉尼及墨爾本。

另一方面,泛亞環球物業顧問行區域銷售總經理鄭偉文亦表示,位處澳洲東北部的昆士蘭省會布里斯本,既是澳洲第三大城市,整體樓價水平亦較悉尼及墨爾本為低,亦是港人值得留意的城市。

鄭偉文表示,與昆士蘭省國際級旅遊勝地黃金海岸、開恩茲(即大堡礁所在)一樣,布里斯本擁有氣候宜人、日照時間長的優點,但城市化程度更高,與澳洲國內各大城市、外國的交通聯繫亦相當方便,但相對悉尼、墨爾本,布里斯本樓價相對依然低水。

租金回報約5厘 略高悉尼墨爾本

鄭表示,布里斯本市中心一手1房單位(實用約50方米起、即約538方呎起),入場門檻約由34萬澳元起(折合約184萬港元起),相對悉尼、墨爾本同類型單位入場費60萬、38萬澳元起(折合約324萬及205萬港元),布里斯本1房戶的最低消費,較兩大都會分別低逾四成和一成。此外,在布里斯本,售價在50萬澳元的1房單位(折合約270萬港元),一般而言已屬質素上佳的類別。至於租務市道,鄭偉文指布里斯本市中心1房單位,每周租金約300澳元(折合約1620港元),業主可享租金回報率約5.1厘,略高於悉尼、墨爾本的4厘至5厘。
9 : GS(14)@2015-10-05 23:49:54

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澳洲全年樓價 料升6.1%
  2015年10月5日

【明報專訊】據澳洲國民銀行研究報告指,澳洲5大一線城市於2015年下半年的樓價升幅,依然以悉尼最強勁,預料下半年茘10.2%;排名第2的墨爾本,預料下半年可升6.5%;布里斯本排第3位,估計下半年升幅為4%。至於南澳省會阿德萊德,估計下半年樓價僅上升0.9%,唯獨西澳省會珀斯估計下半年整體樓價會下跌3.8%(見圖),是唯一樓價呈跌勢的一線城市。

事實上,澳洲政治及經濟穩定、法律制度完善成熟,加上氣候溫和宜人,即使冬天亦不會如英國、加拿大般嚴寒,且同樣是以英語為主流,故當地的房地產物業,向來備受包括香港在內的海外投資客歡迎。根據澳洲國民銀行進行研究預測,澳洲整體樓價在2015年全年可上升6.1%,升勢不俗。

據泛亞環球物業顧問行表示,今年上半年經該行促成的澳洲一手物業成交,共有218宗,相對去年同期錄得的125宗,大幅上升74%,顯示澳洲物業甚受海外投資客歡迎;而經該行代理的澳洲一手住宅物業,平均呎價介乎743至1115澳元(折合約4000餘至6000餘港元),比去年同期上升8%至10%不等。
10 : GS(14)@2015-10-05 23:50:04

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奧運效應 東京樓料旺到2020
  2015年10月5日

【明報專訊】安倍晉三於2012年底出任日本首相以來,大印銀紙刺激經濟,加上東京成功申辦2020年奧運,未來幾年當地料大興土木增加基建,交通更加便利,吸引更多來自日本其他地區的人口進駐,故專家普遍看好東京樓市前景,至少可旺到2020年。有日本發展商指出,東京優質住宅物業的淨租金回報率3厘,屬穩健投資之選。

明報記者 葉創成

《Landed Japan》作者Christopher Dillon在2010年出版該書後,當年身體力行購買東京多個小型住宅物業,該一籃子物業中部分物業至今升值逾六成,租金亦同步向上,最新租金與當年買入價計算的淨租金回報率達9厘至11厘。

Dillon指出,2020年奧運令東京成為市場焦點,惟作為長線投資者,更應關注人口結構走勢。從這角度分析,東京亦是投資日本房地產的首選城市。他解釋,雖然日本整體人口持續減少,老化問題嚴重,惟日本其他城市的人口不斷向東京轉移,以尋找更好的工作、教育、醫療、文化及退休服務,東京人口仍然錄得增長。

另外,日本人英語水平普遍不高,而東京作為首都,東京人的英語能力在全國屬最佳,對外國人亦最友善;加上東京是日本最大及流動性最高的地產市場,對海外投資者來說均屬正面因素。

其他地區人口 不斷流入東京

住友不動產香港辦事處銷售及市場推廣經理Maggie Chan則透露,自從安倍晉三上任首相以來,推出寬鬆的貨幣政策,當地樓價開始回升,而該辦事處於2013年起在港銷售日本物業的收入亦按年穩步增長。

曾有報道指在日本買樓收租回報率逾8厘,惟Maggie指有關物業是否真的可租出實屬疑問。作為比較,Maggie指出,住友不動產香港辦事處在港銷售的東京物業,均屬處於黃金地段新樓,業主收樓後放租一般可在3個月內租出。住友亦會提供一條龍的買賣、放租、收租及管理服務,扣除有關收費,淨租金回報率約3厘。

品川擁鐵路概念 升值潛力佳

至於在東京哪一地區置業最具升值潛力呢?Maggie推薦新區品川。原因是日本首條磁懸浮商用線——中央新幹線,首段將連接品川至名古屋,而日後品川亦會連接東京鐵路網絡,由當地到羽田機場只需3分鐘,到市區涉谷及新宿分別只需13分鐘及19分鐘。隨覑該區鐵路網絡啟用,交通更加方便,樓價上升可期。住友不動產本季擬在港推出品川新樓盤,700呎單位售價約400萬港元。

若讀者希望以較低入場費買日本樓,可考慮東京以外的城市,例如位處日本西面九州地區的福岡縣600呎單位售價約100萬港元。惟Maggie指出,日本銀行一般只會為客戶磘造物業價值逾3000萬日圓(約200萬港元)的按揭貸款。換言之,港人購買福岡物業,料難以磘造按揭須有一次過現金付款的準備。
11 : GS(14)@2015-10-05 23:50:12

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投資日樓 要找可靠代理
  2015年10月5日

【明報專訊】Dillon指出,雖然日本樓市中、長線睇升,惟對於外國投資者來說,投資當地物業仍有不少挑戰,從買入、放租到出售均有很多難題需要解決。他舉例說,日本樓市透明度不高,不少物業出售予外資的「零售價」,是本地「批發價」加某個百分比,這樣的話,外國人買日本樓相對當地人一開始便輸在起跑線。

收租方面,非當地居民是不可以在日本開設銀行戶口的,投資者必須委託代理處理收租事宜。有關代理的工作包括尋找租客、填報稅表、交水電費及代收租金等,責任重大,故物色優質代理十分重要。另外,與本港實行普通法不同,日本實行大陸法(civil law),後者對租客有較大保障,換言之,業主加租時將面對較大阻力,日常維修費用亦會較高。

須委託代理收租

另外,投資者買入日本物業後五年內賣出,如有盈利須繳付30%的利得稅;若持有5年以上,有關稅率則減至15%。綜合上述分析,港人若有興趣投資日本物業,須物色可靠的代理及發展商,並且有持貨逾五年的心理準備。
12 : GS(14)@2015-10-05 23:50:22

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令吉大貶值 七折買大馬物業 吉隆坡食正一帶一路商機
  2015年10月5日

【明報專訊】除了已發展國家外,華人比例在東盟十國之中最高的馬來西亞,也是不錯的物業投資地。馬來西亞受惠中國「一帶一路」政策,近日獲多家中資機構進駐,有助帶動當地經濟起飛。首都吉隆坡樓市長遠看升,加上該國貨幣令吉匯價去年下半年以來大跌逾三成,港人買樓變相打七折,締造低吸良機。

明報記者 葉創成

汎華集團總裁伍安琪目前身兼馬來西亞入境旅遊協會入境部理事長,主力從事旅遊及房地產工作,對當地樓市前景有透徹分析。她表示,馬來西亞有800至900萬華人,佔當地人口近三成,有關數量及比例在東盟十國中均為最高,故最受惠中國的「一帶一路」商機。

精通7種語言的伍安琪說:「馬來西亞的華人一般精通廣東話、英文、福建話,部分更能講東南亞各種方言,所以近月很多中國公司到馬來西亞開設地區總部,以此作為樞紐向其他東南亞國家發展。中國人與馬來西亞的華人合作,語言上有依靠,可一起做生意,所以『一帶一路』最受惠的是馬來西亞。」伍安琪又稱,馬來西亞華人一般聚居吉隆坡,故若因為看好「一帶一路」政策的機遇而投資馬來西亞樓市,吉隆坡屬首選。

建隆新鐵路 吉隆坡往星洲僅1.5小時

中國近年推動「一帶一路」國策,增加基建投資,與周邊國家加強聯繫,而馬來西亞亦採用類似國策。伍安琪透露,連接新加坡及吉隆坡的隆新鐵路料於2021年啟用,屆時來往兩地的時間將由4小時大幅縮減至1個半小時,兩地將形成「1個半小時生活圈」,對馬來西亞旅遊業及房地產有非常正面的影響。伍安琪解釋,「去年馬來西亞的旅客約2700萬人次,待2021年隆新鐵路落成後,有關人次料將增至3500萬。另外,目前吉隆坡樓價僅為新加坡三分之一,兩地基建互連互通後,料水向低流,故吉隆坡樓價長遠仍有很大升值空間。」

馬來西亞正與印尼磋商,以當地馬六甲作為落腳點興建跨海大橋,最終目標是東南亞各國可以在最短時間內抵達吉隆坡,「馬來西亞政府對自己很有信心,相信只要交通進一步便利,日後不止新加坡,印尼、越南、泰國以至緬甸的有錢人都會來吉隆坡買樓」。

雙子塔地段住宅 租金回報達6厘

除了上述中、長期利好因素外,由於去年下半年以來令吉兌港元貶值逾三成,惟當地樓價卻變化不大,故港人目前投資馬來西亞樓市,與去年6月底比較,變相七折掃貨。

由巴比倫建商興建、21世紀不動產代理銷售、汎馬久久集團負責後續物業管理、位處吉隆坡核心區摩天大樓雙子塔黃金地段的住宅物業「帝堡」,8月推出38伙單位在大中華銷售,至今已售出31伙,反應理想。帝堡一個700呎標準單位,包精裝修家私電器,目前售價約200萬令吉,折合約354萬港元。有關單位料可每月收租約1萬令吉,即每年租金收入12萬令吉,租金回報率達6厘。惟伍安琪提醒,投資者在馬來西亞買樓收租,扣除維修費及其他開支後,須繳付20%入息稅;以此推算,上述單位的實際租金回報率約5厘,仍然吸引。
13 : GS(14)@2015-10-05 23:50:32

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebn2.htm
高生育率利好經濟
  2015年10月5日

【明報專訊】伍安琪表示,「馬來西亞政府過去幾十年推出多項德政,例如12年免費教育,醫療及房屋政策亦到位,目前人民豐衣足食、生活得很開心,普遍欣賞政府的執政水平,社會氣氛不差。8月29及30日民眾上街34小時,他們表達訴求後已和平退場,整個政局仍十分穩定。綜合來說,馬來西亞仍然是一個很值得生活及投資的國家。」

伍安琪又說,正正由於房屋政策到位,大部分馬來西亞人可以低價住大屋,故居民生育率亦偏高,「目前馬來西亞一個家庭平均生2至3個小孩,早期我們更生4、5個小孩」,因此,未來十年大馬年輕人口佔整體人口比例料持續上升,出現人口紅利,屬另一利好樓市的因素。
14 : GS(14)@2015-10-05 23:50:41

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebn3.htm
港股樓困局 資金去哪兒?
  2015年10月5日

【明報專訊】《明報》財經版將會在10月17日(周六)舉辦「打破香港股樓困局 為資金尋出路」暨馬來西亞房產投資研討會,除了邀得胡孟青分析港股會否在第四季大翻身外,還有《明報》投資及地產主編陸振球先生等專家,分析強美元下的投資部署,以及知名投資者湯文亮博士為何在考察馬來西亞後買入當地物業。內容豐富,不容錯過,有興趣讀者可登入以下網址:link.mingpao.com/32003.htm
港樓 樓位 位高 高勢 勢危 轉戰 海外 磚頭
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=292742

新西:民主黨合併名單勢危

1 : GS(14)@2016-07-15 05:06:32

上屆民主黨分兩張名單在新界西「全軍覆沒」,今屆則以副主席尹兆堅(圖)領一張名單參選,但根據是次民調結果,尹的支持度得4%,仍然未達入閘門檻,未能收復江山。民調顯示,支持度最高的是新民黨田北辰名單,有18%,有望在9席中連取兩席;但田上屆新西僅得37,808票,得票排第6。至於上屆有黨主席余若薇「抬轎」而成為新西票王的公民黨郭家麒,今次支持度僅次於田,有10%,其餘有望入局分別是工黨李卓人、工聯會麥美娟、民建聯陳恒鑌等,支持度分別為9%、8%及7%。



社民連黃浩銘有機會


最後3席則有望是支持度均為6%的社民連/人民力量黃浩銘、陳偉業名單、民建聯梁志祥及民協馮檢基。青年新政的黃俊傑則在各名單中排第9,暫未爭到尾席。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160715/19695681
新西 民主黨 民主 合併 名單 勢危
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=303744

滾動民調 建制3名單起孖 青政 熱普城 或奪4席 民主黨勢危

1 : GS(14)@2016-08-13 14:31:47

【立會選戰】【本報訊】距離立法會選舉只餘下3周,根據港大民意研究計劃進行立會選舉滾動民調數據,經首兩周選舉宣傳,泛民選情並不樂觀,民調推算傳統泛民只取得15席,未能佔立會過半直選議席,當中又以民主黨選情最嚴峻,個別建制政黨除了取得較上屆更多席位,更有名單足以連取兩席。有學者認為,由於泛民碎片化,有機會爭最後一席名單支持度相若,建制派只要穩住鐵票,足以取更多議席。記者:陳雪玲



民主動力聯同4間傳媒機構委託港大民意研究計劃進行立會選舉滾動民調,根據至昨日結果,建制派有望取14席,當中民建聯有7席,在新西競逐連任的梁志祥在尾席徘徊,九西的蔣麗芸支持度高達24%,足夠令名單第二的葉傲冬當選。新民黨直選議席也有望翻一番,葉劉淑儀及田北辰分別在港島及新西支持度最高,他們名單排第二的陳家珮及王威信亦有望取得議席。



公民黨可全取5席

泛民方面,選情最嚴峻首推民主黨,3名首次參選的接班人選情一般,新西的尹兆堅在最新民調終於打入有望當選範圍,但支持度排尾二,而在新東林卓廷則與獨立鄭家富及青年新政梁頌恆的支持度咬緊,爭奪最後一席。港島的許智峯支持度最低,僅得3%,在15張名單中排第8。反而公民黨選情被一致看好,民調顯示5張名單可全取5席,名單的支持度亦相當高。至於早前遭政府禁止參選的本土民主前線梁天琦,他表明支持青年新政梁頌恆後,梁在最新民調首次上榜,有望在新東爭最後一席,連同新西參選的黃俊傑,青政有機會取兩席,而熱普城除九西黃毓民外,亦有望在港島多爭一席,政府打壓變相為他們助選。理大社會政策研究中心主任鍾劍華分析,各陣營支持度分散,本土派搶佔傳統泛民選票,可見各區除了支持度較高名單外,其餘名單支持度只差1、2個百分點。由於今屆建制派出名單數目傾向保守,非建制陣營鬆散下,「佢(建制)只要等泛民出錯,就有機會一張名單帶多個入去」。他認為傳統泛民陣營,以民主黨選情嚴峻,因接班安排過急,而民主黨新人的條件及「台型」也不及公民黨新人,故較輸蝕。不過鍾指是次滾動民調抽樣數目不大,誤差偏高,加上參選名單太多,調查時只可讀出名單首位,他以尹兆堅名單為例,如果選民知道何俊仁及李度達排名單之後,相信支持度會大增。民主黨港島候選人許智峯認為,民調未完全反映該黨支持度,但承認選情艱難,內部討論後決定打告急牌,加強團隊宣傳攻勢。該區其他參選名單,請參閱本報立會選戰網站http://hk.apple.nextmedia.com/legco2016/region




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160812/19733303
滾動 民調 建制 名單 起孖 青政 熱普 普城 或奪 民主黨 民主 勢危
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泛民功能組別勢危

1 : GS(14)@2016-09-04 15:45:25

【本報訊】立法會選舉今日投票,多張名單分散下,非建制要守住直選過半議席十分艱難,而要保住議會三分一否決權,則需要守到功能組別幾個泛民「橋頭堡」。資訊科技界莫乃光(圖)、會計界梁繼昌、法律界郭榮鏗、社福界邵家臻、教育界葉建源,以及建築、測量、都市規劃及園境界姚松炎,今午會聯合宣傳,呼籲專業界別選民踴躍投票。


「真IT人要抗衡操控」


早前有傳媒揭露,5位北京市政協常委向40位港區委員發信,呼籲在會計界、資訊科技界、建築測量界及工程界動員票投愛國愛港候選人,甚至要求提交動員名字。面對建制派力撐的對手楊全盛,於資訊科技界爭取連任的莫乃光選情未穩,他指泛民若在功能組別失守,或失去關鍵否決權,指建制報章近日針對他「高調抹黑,低調澄清」的報道,傷害已造成,加上早前被揭有人涉種票,但選管會未有及時取消不合資格人士的投票資格,選情凶險,「所以真IT人一定要出來抗衡操控」。而欲搶攻建築、測量、都市規劃及園境界的姚松炎昨特意和幾位年輕專業人士到新界,了解合作社房屋的概念實行、河溪活化及棕土現況等,他指菜園新村正是一個合作社模式經營的社區:「菜園村的居民用上6年時間去實踐一個夢想、達成一個希望。『建測規園』的您,明天便有這麼一次的機會,您會點揀?」會計界另一候選人為陳弘毅;法律界另一候選人為文理明;社福界其餘候選人為關銳煊、黃成智、曾健超及葉建忠;教育界另一候選人為蔡若蓮;建築測量界其餘候選人為謝偉銓及林雲峯。■記者陳雪玲




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泛民 功能 組別 勢危
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人民幣倘見底 港樓勢危

1 : GS(14)@2016-10-29 12:48:18

【明報專訊】早幾天同長實趙樓神和同屬樓神級的湯文亮一起飯局,自然談到近期熾熱的香港樓巿,趙樓神說在6月英國公投脫歐後看到歐洲資金東流,樓巿轉勢向好,之後人民幣加快貶值,內地資金蜂湧來港買股買樓,尤其在10月1日人民幣正式納入SDR以後,人們原預期人民幣會企穩甚至反彈,豈料卻跌破6.7的重要關口,出現內地人恐慌性將資金調來香港掃樓的場面。

筆者查看統計資料,確也發覺去年人民幣急跌後反彈,反彈過程中中原樓價指數延續調整勢頭,但在今年3至4月開始,人民幣重新展開跌浪,相若時間香港樓價開始拗腰彈升,當人民幣跌得愈急,香港樓價升得愈快(圖1)。

發展商專人服侍內地客碌卡

根據趙樓神描述,現在新盤售樓處,會有專人服待內地客碌銀聯卡買樓,由於銀聯限制每次只可碌5000元,對於數百萬以至上千萬元的物業,可能要碌卡數百至上千次,蔚為奇觀。如果香港樓價今次升浪真的與人民幣貶值有關,那他日人民幣跌定甚至回升,會否便是香港樓價再見頂之時?當日同一飯局的湯文亮並沒即場對香港樓巿後向作出預測,不過筆者卻收到風,在現時差不多人人看好樓巿之際,他反而覺得要審慎,並會在短期內撰文指香港樓價將跌兩成!

筆者記得,去年初香港樓巿也是極度熾熱,當時湯文亮卻發表「細價樓爆煲論」,預測3個月內樓價指數會見頂,但最終樓巿升多半年才出現拐點,現在人人看好樓巿的情况下,湯又預測樓價會跌兩成,又會何時兌現?

財仔大做二按 樓市積壓風險

其實,除了現在香港樓價欲再升破去年9月高位,美國樓巿也在升溫,樓價指數剛重返數年前次按爆煲,又或金融海嘯出現以前水平(圖2)。美國樓巿重返泡沫水平,相信和香港有所分別,就是供應不會香港過去數年般緊絀,卻又和香港相似,就是在聯儲局QE下,造成低利率和借貸寬鬆,資金湧入如「磚頭」一類的實物資產巿場。

其實,資金成本低廉,也造就了近年財務公司如雨後春筍般急增,以遠高於銀行的利率提供二按或加按貸款。根據經絡按揭轉介研究部統計,以2016年為例,物業加按用途以備用資金佔比例最高,達58.9%,其次為置業用途的20.4%及償還貸款的12.1%,隨後還有金融投資、生意周轉、物業裝修及教育資金(圖3)。

經絡表示,正因為有龐大的需求,大量的財務公司應運而生,根據公司註冊處的數字顯示,放債人牌照數目由2008年的760個,急升至今年9月30日的約1800個,升幅超過一倍。

靄華:港樓與經濟「冰火二重天」

大家可以想像,財仔做二按或加按,也面對激烈的行業競爭,而為求有生意,或會容許業主不通知一按銀行下私下承做二按或加按,一些時候,甚至可能有業主刻意隱瞞,同時向多家財務公司進行加按,如此便會造成重大風險。金管局近日便宣布,會在明年起要求土地註冊處有二按登記,便會主動知會一按銀行,以防止亂加按的個案出現!

其實,財仔看似可以輕易賺高息,也有心知現時這個遊戲只有在大升巿才可長玩下去。日前公布中期業績的靄華押業(1913),有參與不少二按業務,靄華主席兼行政總裁陳啟豪便表示,年初至今樓市儼如「過山車」,時好時差,而且樓市與實體經濟猶如「冰火兩重天」,質疑現實環境是否具條件支撐目前的樓價,故集團將繼續持保守態度,並將頭按及二按貸款比例維持在75%與25%,貸款價值比率(LTV)維持在55%(一年前約60%),直至確認樓市的確轉好,才有機會調整策略。

■新書助你放眼海外磚頭

香港樓巿熾熱,海外置業是否合適時機﹖《明報》投資及地產版資深主編陸振球將出版新書《海外置業 王者天書》(圖),幫助大家透切了解多個海外熱門置業國家的經濟和樓巿,並會在下周六(11月6日) 在九龍灣舉辦的《明報》高中生多元升學資訊日2017同時舉行講座,出席讀者有機會免費獲《海外置業 王者天書》乙本。

詳情可參閱以下網址:http://link.mingpao.com/47393.htm

[陸振球 樓市解碼]


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人民幣 人民 倘見 見底 港樓 樓勢 勢危
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中證監整頓在即 A股勢危

1 : GS(14)@2016-12-24 10:51:25

【本報訊】內地資本市場近期爆出多宗醜聞,當局擬出重手整頓。中證監昨在新聞例會通報與公安部聯手打擊利用未公開信息交易(內地稱為老鼠倉)的情況時,罕見地以強烈用詞,指有從業者為害群之馬,要求「立即收手,儘快向公安機關自首」。有分析指,根據以往慣例,中證監之後可能有辣招整頓市場,A股下周再迎震盪,港股可能亦受拖累。之前在12月3日,中證監主席劉士余突然炮轟,指「有資產管理人是土豪、妖精、害人精,用來路不當的錢從事槓桿收購,挑戰法律底線」。在劉士余嚴厲發話後,內地連番整頓之前大肆買股的險資,A股開始大挫。



港股逼近250天線

除中證監可能出辣招外,A股下周亦面臨諸多不利因素。下周將有市值1,550億元股票解禁,是今年解禁壓力最大的一周。人民幣兌美元滙價連跌不止,下周極可能跌穿7算關口,造成市場心理壓力。年底錢荒讓市場持續水緊,債市持續波動。另繼國海證券假圖章事件後,內地債市再現假文件驚魂。浙商財險與廣發銀行簽署的反擔保協議被揭發為假造,導致無法賠償已經出現逾期的兩隻共11億元債券。內地股市昨日反覆向下,滬綜指收市跌29點或0.94%,報3110點;深成指收報10199點,跌107點或1.04%;創板指數亦跌21點,報1964點。滬深兩市成交4,047億元人民幣。港股則繼續陰乾式下跌,港股低開82點後持續向下,並一度穿21500點,低見21491點,逼近250天線(21448點),埋單跌61點,報21574點;H指跌19點,報9181點。全日成交503億元。新鴻基財富管理策略師溫傑指,中央剛剛開完中央經濟工作會議,定調明年主要是防範金融風險和去槓桿,而不是刺激經濟和股市。在政策方向確定下,近期債市及險資一而再、再而三出事,中央一定會出手整治。他預計下周A股上升空間不大,滬綜指將在3100點附近徘徊,港股在餘下3個交易日亦難望轉勢,預計將跌穿250天線,但在21400點附近會有支持。上周國海證券稱因公章偽造,所以簽署的近200億元債券協議無效,以圖逃避巨額虧損。事件導致內地國債期貨歷史性出現首次跌停,造成資金市場恐慌,並拖累中港股市。其後中證監介入干預,國海證券終於表示願意承擔損失,但昨日市場再傳出廣發銀行擔保文件偽造,溫傑指事件揭露內地債市亂象橫生,如再出現類似事件,大市更可能急轉直下,他建議投資者要留意內地10年期國債期貨走勢。




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證監 整頓 在即 股勢 勢危
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特朗普上台 人民幣跌勢加劇 外儲警戒線勢危 專家:改革開放讓路

1 : GS(14)@2016-12-29 08:10:09

【明報專訊】特朗普意外當選美國總統,當地資本市場在短暫驚嚇之後,以出乎意料的高漲熱情開始了與新任總統的蜜月期。美股屢創新高,美元持續走強,新興市場卻劫數難逃。打貿易戰的姿態,挑機一個中國的論調,特朗普讓人民幣雪上加霜。中國唯有緊急收緊資本管制,暫緩開放本帳,甚至有「開倒車」的迹象。

明報記者 顧冷冰

11月8日,美國出現歷史性的「黑天鵝」,真人騷主持人、地產大亨特朗普爆冷擊敗民主黨候選人希拉里,成為新一任美國總統。共和黨同時贏得參眾兩院及白宮的話事權。以真人騷節目《飛黃騰達(The Apprentice)》走紅的特朗普,其實正是美國財赤擴張、拉高經濟增長的忠實「推手」。他的這一政策立刻被資本市場炒熱,美匯指數1個多月時間裏由98爆升到103,道指、標指和納斯達克三大美股指數屢創歷史高位。

新興市場資金外流嚴峻

另一邊廂,新興市場面對着嚴峻的資金外流。國際金融協會(IIF)的資料顯示,特朗普當選至今,外資已自新興市場撤出超過180億美元,這波撤資潮也成為2005年IIF開始發布資金流動警示以來,持續最久的「轉向警示」。

人民幣跌勢加劇,由特朗普當選當日的6.78兌每美元急跌至6.94。一個多月的時間裏跌了2.3%,年初至今累跌7%。

中國11月的外匯儲備單月急跌近700億美元,結餘逼近3萬億美元警戒線,是自2011年4月以來新低。前人民銀行貨幣政策委員會委員李稻葵等人都曾表態,一旦失守3萬億美元關口,將引來極大貨幣貶值恐慌。

經濟學家﹕外儲難守3萬億美元

不過,摩根大通中國首席經濟學家朱海斌、渣打中國首席經濟學家丁爽均表示,隨着美元走強、美債利率持續走高,資本不斷外流,中國外匯儲備難以守住3萬億美元。

資金管制持續升級,人行上月通知,「人民幣」納入監管範圍,嚴控境外放款;6類對外直接投資到明年9月前階段性暫停。

繼銀聯暫停境外碌卡購買非消費保險產品後,又傳出Visa信用卡同樣受限制。有學者指,中國資本帳項的改革必須暫時讓位。

特朗普勢針對中國增加關稅

然而,特朗普給中國的「厚禮」還不止於此:他與台灣總統蔡英文直接通話,又稱美國不受一個中國政策的約束。

特朗普團隊則威脅將中國列為匯率操縱國並針對中國施加高額關稅。中國正謀劃如何反擊,然而,任何反擊都將是雙刃劍。特朗普當選衝擊了原有的世界秩序,人民幣在這一輪衝擊當中會跌得多深,尚未可知。

(再戰2017系列之一)


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特朗普 特朗 上臺 人民幣 人民 跌勢 加劇 外儲 警戒線 警戒 勢危 專家 改革 開放 讓路
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美減稅在即 中國製造業勢危

1 : GS(14)@2017-01-27 07:38:26

■特朗普(左)利誘製造業回流美國,將令中國製造業雪上加霜。



【財經專題】「用美國貨、聘美國人、美國優先」,是特朗普上周就職演說的重點內容,上任後他一再會見美企巨頭,威逼利誘製造業回流美國。手機代工龍頭富士康已率先回應,宣佈擬在美國設廠。特朗普的激進政策正一步步成為現實,令處於困境的中國製造業雪上加霜。上任不足一周,特朗普已分別召見美國汽車、鋼鐵、電子、化工多家巨企高層,敦促製造業回流。會面中,他重申將把美國企業稅率,由目前35%最多降至15%;除誘之以利外,更威脅將對非美國境內製造的產品徵收邊境稅。雖然尚未有實質政策,但美國商界已馬上「畀面」,美國第二大汽車公司福特宣佈取消在墨西哥建廠計劃,改而在密歇根州投資7億美元(約54億港元)。


特朗普利誘企業回流

特朗普曾多次表示,蘋果應該將iPhone的製造工廠搬回美國。手機代工龍頭富士康在1月22日宣佈,擬投資70億美元(約543億港元)在美國設廠,總裁郭台銘表示,在合作夥伴日本軟銀集團的行政總裁孫正義與特朗普在去年12月商談後,公司才考慮這一計劃,暗示是受到特朗普壓力。澳新銀行大中華區首席經濟學家楊宇霆表示,特朗普政策看似激進,但成事機會越來越高。中國製造業面臨越來越大壓力,特別如富士康遷移美國,將帶動上下游大量手機、電子產業撤出中國。中國製造業成本日益高昂,目前已有大量企業搬至美國。福耀玻璃(3606)董事長曹德旺去年在美國投資10億美元(約78億港元)設立工廠,並公開炮轟中國製造業成本遠高於美國,引起轟動。他指中國製造業的綜合稅務比美國高35%;設廠土地基本免費;電價是中國一半,天然氣只有中國五分一,美國高速公路不收費,運輸成本遠低中國。瑞穗證券首席經濟學家沈建光表示,中國企業稅負高,如果美國企業所得稅再大幅降至15%,對美國製造業是很大推力,對中國製造業是很大壓力。他指手機、電子、鋼鐵、機械等行業高危。記者:黃尹華




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170127/19910581
減稅 在即 中國 製造 業勢 勢危
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原擬收肉商9億 助解決稅務問題被控受賄 巴西總統勢危

1 : GS(14)@2017-07-01 10:29:14

巴西總統特默(Michel Temer)涉貪案迎來關鍵分水嶺,聯邦檢察官前日向最高法院起訴他受賄罪,是當地首位在任總統被刑事起訴。眾議院將表決是否將他送上法庭受審。就算他逃過審訊,檢方料會窮追不捨,逐項起訴他敲詐勒索等更多罪名,總統地位岌岌可危。聯邦總檢察長雅諾特(Rodrigo Janot)向最高法院呈交64頁起訴書,指控特默收受巴西JBS肉品商50萬雷亞爾(約118萬港元)賄款,未來9個月共計劃收取3,800萬雷亞爾(約9億港元),以換取協助JBS解決稅務問題、獲國營銀行批出貸款等優待。雅諾特直斥特默「愚弄巴西人民」。


支持者料否決審訊

根據JBS老闆巴蒂斯塔(Joesley Batista)向當局提供的錄音,特默涉及縱容賄賂一位潛在證人,警方前日宣佈復原部份聽不到的錄音內容,顯示特默聲稱是受巴蒂斯塔影響,才任命梅雷萊斯當財長。根據巴西法律,眾議院要有2/3人投贊成票,才可以啟動審訊特默,一旦獲通過,審訊期間他將被停職180日,由議長兼特默盟友馬亞(Rodrigo Maia)代理職務。現時眾議院513位議員中,250至300人是特默的支持者,料會否決審訊。然而,雅諾特計劃對特默採取「車輪戰」策略,逐項控告他妨礙司法公正、敲詐勒索、參與犯罪組織等罪名,若議員一而再地為特默護航,勢必引起民憤,危及他們在明年國會選舉的選情。一位屬特默陣營高層的議員預料「有人會倒戈,夥伴們可能會開始轉軚反對特默」。特默去年才接替被彈劾下台的前總統羅塞夫,但長期受政府貪腐醜聞困擾,支持度只得個位數字百分點,反對派不斷要求他下台。他否認自己有貪污或任何行為不當,「我們不會被摧毀,我和部長們也不會」。巴西目前沒有副總統,若特默最終被起訴及定罪,將沒有法定繼任人選,學者普遍相信會由馬亞完成任期,但也有人認會重選新總統。美聯社/路透社/法新社




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原擬 擬收 收肉 肉商 解決 稅務 問題 被控 受賄 巴西 總統 勢危
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孭飛劇收視仆直橋本環奈勢危 隨時被消失

1 : GS(14)@2017-08-19 19:08:01

年僅18歲的人氣偶像橋本環奈橫掃日本影壇,今年她分別為三套新片擔任女主角,繼賣座電影《銀魂》後,夥拍山崎賢人的新作《齊木楠雄的災難》緊接10月21日於當地上映,可惜其擔正日劇《警視廳生物系》卻收視仆直,新一集更跌至5.3%新低,被批三年內會在藝能界消失。



■橋本環奈在2013年表演時被拍後,憑這張照片走紅網絡。

■《警視廳生物系》成績欠佳,更錄得5.3%收視新低。

■橋本環奈戴上金色長髮cosplay成蔓雪莉公主造型。

人氣動漫《銀魂》拍成真人版今年夏天搬上銀幕,由小栗旬、橋本環奈、菅田將暉飾演三位主角銀時、神樂及新八,加上長澤正美、堂本剛、岡田將生、柳樂優彌、吉澤亮、菜菜緒等紅星助陣,該片在當地上映一個月已累積31.15億日圓(2.18億港元)票房。《銀魂》本周在港開畫,收43萬港元排票房榜第五位。橋本環奈在《銀魂》中表現受讚賞,她靠可愛樣貌亦深受電視台及廣告商歡迎,不過首次孭飛劇集《警視廳生物系》收視強差人意,開播以來一直只得單位數收視,日前播出的第六集更低至5.3%收視,有圈中人擔心橋本環奈星途只是曇花一現,有人指她真人欠缺星味,加上身高只得1.52米高,身形也逐漸發福,擔心影響其演藝事業,說不定三年內便會成過氣偶像。


cosplay撐海賊王

另外,為紀念大熱動漫《海賊王》20周年,富士電視台在台場舉行活動,展出多個角色的一比一模型,電視台更製作一個cosplay節目,邀來橋本環奈變身當中角色蔓雪莉公主。撰文:哥羅




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飛劇 收視 僕直 橋本 環奈 奈勢 勢危 隨時 消失
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盧楚仁:超級星期四後美元勢危

1 : GS(14)@2017-12-18 03:35:06

【明報專訊】美國與朝鮮之間的緊張氣氛持續升溫,戰雲密佈整個東北亞,特朗普一意孤行承認耶路撒冷為以色列的首都,在兩股地緣政治緊張氣氛夾擊下,再加上周初環球股市受壓,金價卻不升反跌。英國與歐盟的脫歐談判亦傳來好消息,最終雙方達成第一階段協議進入第二階段談判。消息傳出後英鎊卻借勢回落,那麼黃金和英鎊是轉勢還是調整後再上呢?我有以下的分析和見解。

記得剛好一年前獲邀出席一個大型投資講座,當時金價一直下跌,徘徊在每盎司1150美元左右,氣氛也相當悲觀。當中有人問金價會否再跌?我答差不多了,就算金價再跌但空間也不多,我更強調若果以實金投資來說,不涉及槓桿成分絕對是可以趁低吸納的良機,因為1150美元這個價位不會一去不返,不管跌到什麼價位或捱幾多價位,1150美元始終會重返。及後金價跌至1122美元見底後,便反覆回升至今年9月的1357美元高位。

長線美元不敵歐元 金價試底後料回升

金價這一波下跌,估計是美元反彈及在期金市場有大額沽盤所導致,另一個可能是投資者借比特幣期貨上市前,換碼沽金套現買比特幣。無可否認美元短線可能繼續做好,但長遠而言應該不敵歐元而回落,所以這次金價試底後便會回復升勢。上周金價最低見1243.8美元,不排除下破此阻力會試1228美元,甚至1217.3美元支持位(圖1)。相對強弱指數RSI也反映了金價已經出現超賣,若金價見1228美元,不妨在此吸納黃金,破1217美元止蝕,短線在1260止賺。若實金投資,或明年有嫁娶要買金器,現在的價位也是不會一去不返的。

英鎊方面,第一階段脫歐談判成功,雖然總算避過硬脫歐的風險,但投資者藉此好消息出掉英鎊好倉,令英鎊兌美元開始由高位回落。估計這回落的勢頭會短期持續,令英鎊匯價受壓而下試1.32或1.317支持位(圖2)。但英國經濟亦持續復蘇,再加上有惡性通脹,估計英倫銀行會在2018年繼續加息,及讓英鎊有一定的升值空間來對抗惡性通脹,所以我對英鎊後市仍然樂觀。在技術上,若下破1.317便可能下試1.3087至1.3027的支持位,若真的到此水平,到時也不失為趁低吸納的良機。

加息壓力增 英鎊升勢或加劇

最後提醒大家,本周四為超級星期四,有4間主要央行議息(即聯儲局、歐洲央行、英倫銀行及瑞士央行,其實還有墨西哥和挪威央行)、加拿大央行總裁波洛茲發表演說和召開記者招待會,以及歐盟召開峰會。由凌晨開始有美國聯儲局議息,之後到黃昏就分別有歐洲央行、英倫銀行及瑞士央行進行議息。最後就是歐盟領袖峰會,商討是否接受第一階段脫歐談判協議。

我個人心水而言,儘管現任聯儲局主席耶倫會後放鷹,美元應會在議息及宣布加息後回落,因為大家均明白她任期已屆滿,所以大大削弱了她鷹派說話的權威,加息亦已消化了,固到時美元應會有沽壓。歐洲央行和英倫銀行亦不排除會後暗示明年加息令歐元和英鎊匯價雙雙向上。尤其是英倫銀行總裁卡尼早前表示,他說未來英倫銀行的加息步伐,會觀望脫歐談判是否順利。如今第一階段脫歐談判已經成功,所以不排除他會改口轉為鷹派,令英息向上的壓力加劇,歐盟峰會通過接受第一階段談判協議或更令英鎊升勢加劇。

■財經節目「技術分析1分鐘」

盧楚仁主持

的《明報》財經節目「技術分析1分鐘」,與讀者分享以圖表分析各類市况的秘訣。欲收看最新一集內容,可登入:link.mingpao.com/50720.htm

iBEST FINANCE高級副總裁

[盧楚仁 金匯商情]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2707&issue=20171211
盧楚 楚仁 超級 星期四 星期 美元 勢危
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料加大去槓桿 內銀內房勢危

1 : GS(14)@2018-03-06 03:49:07

【本報訊】兩會過後,中國金融監管部門將大執位,新人事新作風,預料將加重去年十九大提出的加大去槓桿政策,屆時內銀、內房板塊可能再迎來新一波衝擊。人事方面,已任人行行長15年的周小川將會卸任,他在任時,中國創出史無前例的放水紀錄,M2增長率年年高企,新任行長必然需要抑制這種狂印銀紙行為。

或設新監管部門

另外,有消息指中央準備成立國家金融業監督管理總局,將現有的中銀監、中保監及中證監合併,三會不再保留。以內地慣例,新機構成立及新領導上任,將會下發大量文件以樹立權威。去年3月郭樹清新任中銀監主席後,曾在一個月內連發七份文件做下馬威,當時掀起一場監管風暴,令內銀股大跌。目前內地金融監管存在大量灰色地帶,造成影子銀行問題。自去年起,中銀監不斷加強監管銀行理財產品,避免資金變相流入樓市、股市。新監管部門成立之後,打壓力度將加大。另外,為抑制樓市過熱,新金融班子亦都可能出招,包括再收緊房貸和增加首付比例等。



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