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台積電分割 引爆接班人競逐

2011-3-3  TNM




全球半導體第三強的台積電日前宣布,下半年將獨立2家子公司,由台積電前CEO蔡力行領銜,發展太陽能與LED。一時間,「有人要把蔡力行趕出台積電」的耳語四起。

然本刊調查,台積電董事長張忠謀與蔡力行的師徒關係依舊,為了台積電成軍24年來的首次分割大業,2人農曆年前即達成共識;一旦達成張忠謀交辦的任務,蔡力行重回CEO大位的機會,也將到來。

上 週四(二十三日),在台積電捐贈台中科博館「半導體的世界」展館儀式上,張忠謀說:「過去有九成的半導體製品是積體電路,但我十幾年前寫的自傳中,就說過 半導體是很奇妙的物質,相信不久的將來,半導體一定會有新發展。沒想到才十幾年的時間,太陽能、LED相關的產品應用通通出現了。」

「從PC、手機到消費性電子,半導體無所不在,我相信以後太陽能、LED也會無所不在。」新開幕的半導體展館中,更把台積電所研發的太陽能與LED成品,全擺放出來,供民眾參觀。

蔡力行新職 掌綠能

台 積電靠晶圓代工稱霸全球,今年初市值衝破二兆元大關,擠進全球半導體前三強,僅次於美國英特爾與韓國三星,技術更超越三星,與英特爾並駕齊驅。「今年台積 電的資本支出及研發費用,不但超越英特爾,率先投資二十奈米的先進製程技術,也比英特爾的二十二奈米更為領先。」資深外資分析師說。

如今,有「晶圓代工教父」之稱的張忠謀,掛在嘴上的則是「太陽能與LED」。事實上,二週前,張忠謀就在台積電董事會上提出,準備分割二家持股百分之百的子公司,用來發展太陽能與LED二項新事業的議案。

「這個分割案是第一次提到董事會討論,決策圈已有共識,為了避免給外界炒作的空間,Morris(張忠謀)要求第一時間公告給投資人了解。」一位參與這場董事會的台積電董事對本刊說。

本刊調查,台積電計畫在今年下半年,將二個新事業體獨立分割成軍,由蔡力行擔任二家子公司董事長,二公司的英文名稱可能分別叫作「TSMC Solar」與「TSMC LED」。

以往,台積電擴充模式多以併購或轉投資進行,張忠謀也說過「台積電不搞集團」;現在卻「出爾反爾」,要將事業部門分拆出去,等於是台積電成軍二十四年來,第一次進行大分割,更重要的是,這還牽動到未來接班布局,格外引人注意。

出走台積電 耳語傳

「台積電營收規模高達四、五千億元,現階段綠能新事業的營收還不滿百億元,而且太陽能與LED業的毛利率都只有二成左右,遠不如台積電本業近五成的毛利率,實在沒必要現在就切割。」外資圈人士觀察。

親近蔡力行的人士則說:「大樹底下好乘涼,Rick(蔡力行)沒必要冒著風險,離開台積電。」台積電內部更是耳語四起,「有人想趁機把Rick趕出台積電。」「奪嫡大戰續集上演。」

蔡力行在台積電有「小張忠謀」之稱,曾是張忠謀一手拉拔的接班人,○五年接下CEO大位,然金融海嘯期間,因處理裁員問題不當,遭到撤換,從掌管二萬人公司的執行長,變成只管十幾個人的新事業群總經理。當時,很多台積人認為,「Rick從此被打入冷宮。」

二 ○○九年六月,張忠謀回鍋總執行長,找回多位老臣,重掌大權,原來被蔡力行提拔的人馬,先後遭冷凍。同年十月,台積電宣布組織改組,恢復廢除四年的營運長 職務,由資深副總劉德音接任。各界因而揣測,「Morris要另覓接班人了!」不少碰到蔡力行的朋友都覺得,「Rick的臉色很臭。」

此後,蔡力行行事更低調。像在台積電運動會上,擔任執行長時一向跑第一的他,換位子後,就隱身在其他主管之後。因此,這次分割消息一出,蔡力行將「出走」的傳言,隨後而起。

然內情並非如此。「Morris與Rick農曆年前就達成共識,分割是非走不可的路。」知情人士透露,台積電近二年資本支出與研發經費大增,為了不排擠綠能事業的資源,讓新事業人馬更專注,才確定走上分割一途。

專家群助陣 謀再起

尤 其為了方便張忠謀就近督軍,免於新竹、台北二地奔波,太座張淑芬在竹北買了建案「極光琉璃」。張忠謀下班後如有需要,還是會找蔡力行到極光琉璃的住所談公 事。知情人士說:「Morris想要了解綠能布局的進度,常常會call Rick到他家聊聊,師徒之情依舊。」「畢竟CEO位子還是由Morris兼任,並沒找別人,等於留給Rick將功折罪、東山再起的機會。」

正因還有重登大位的機會,蔡力行接任新事業群後,找來一群世界級的專業顧問公司,替台積電規劃下一波新事業的藍圖。「Rick桌上隨時放著一堆分析報告,請了一群專家來指導他,從太陽能與LED最基本的ABC開始學起。」知情人士說。

一開始,蔡力行深怕自己做錯決策,很多上門的機會,他都要求不斷評估。「金融海嘯期間,不少主動上門的賣家受不了Rick的遲疑不決,乾脆去找聯電跟友達。」外資圈人士透露。

直到一年多前,台積電宣布以六十二億元入主茂迪,外界才驚覺:「台積電是玩真的!」「一下手就買台灣第一大太陽能廠,而且一開始就能賺錢,才花六十二億元,真的太便宜了。」業內人士形容。

花一年布局 居上風

去 年中,蔡力行又出招,投入各界不看好的薄膜太陽能新技術CIGS(銅銦鎵硒)薄膜電池技術。除了投資美商Stion取得CIGS技術授權外,更耗資近八十 億元在中科蓋薄膜電池廠。「Rick派出三十幾位員工去Stion學技術,今年初更包下所有CIGS設備商的產能,就是要展現決心。」知情人士說。

至 於LED方面,台積電鎖定進軍LED照明產業。去年三月,在竹科設立首座LED研發中心與廠房。同時間,蔡力行四處向LED業內挖角,先後挖來前晶電副總 經理譚昌琳、鴻海集團旗下的沛鑫半導體前總經理林彥良等人。為找訂單,蔡力行還常帶著業務一起飛往歐美各地,親自向客戶介紹台積電的產品。

經過一年多的布局,台積電在綠能的投資已達一百二十五億元。「相對於國內跑最早的聯電,以及跑最快的友達,蔡力行穩固的布局有後來居上之勢。」業內人士觀察。

去 年中科太陽能廠建廠時,隨著綠能事業的能見度大增,蔡力行在張忠謀心目中的地位也越加穩固。「以目前浮出檯面的一線主管,似乎還沒有人超越Rick的地 位。」資深台積人說。況且,過去蔡力行也曾被張忠謀外派到世界先進當總經理,階段性任務完成後,就回台積電一路登上執行長大位。

不少法人質疑,台積電進入綠能事業,賺的錢是蠅頭小利,遠不如台積電本業。未來分割後的台積電綠能事業,能否改寫外界質疑,將是蔡力行重返接班大位的關鍵。

電子大廠 跨足綠能產業現況

★ 聯電:2008年5月轉投資聯相光電,跨入太陽能領域,目前是台灣最大薄膜太陽能電池廠。2010年5月轉投資山東濟寧華瀚光伏能源,取得大陸第1張太陽 能發電站業務許可證,成為亞洲最大薄膜太陽能發電廠,也是第1家在大陸的台資企業發電廠。今年1月另一家轉投資的矽晶太陽能電池廠聯景光電宣布,將斥資 180億元在台南科技工業區設廠。

★友達:2009年6月斥資1.25億美元參與日本太陽能多晶矽及晶圓專業大廠M. Setek現金增資計畫,正式揮軍綠能產業。2010年11月底宣布與德國第5大發電商贏創工業集團策略結盟,鞏固太陽能產品下游出海口。今年2月中港園 區太陽能矽晶片廠動土,預計第4季量產;年底前將進駐中科二林園區,啟動730億元太陽能電池模組廠投資計畫。

★台積電:2009年12月 以62億元成功入股台灣最大太陽能電池廠茂迪,正式跨足綠能產業。目前已完成LED固態照明與CIGS薄膜太陽能2座廠房。今年2月15日董事會宣布斥資 100億元,將發光二極體(LED)與太陽能二大事業獨立為2家百分之百持股子公司,並規畫上市。

★鴻海:2009年8月宣布將在山東濟南投資5億美元,生產多項LED產品。今年1月宣布以40億元入股國內第5大太陽能廠益通,正式跨足太陽能產業,但不到2天即告破局。

張忠謀小檔案

現職:台積電董事長兼總執行長

生日:1931年7月10日

家庭:長女張孝林為前妻所生,現任妻子張淑芬

學歷:美國麻省理工學院機械學士、碩士;史丹福大學電機工程博士

經歷: 

1985年:辭美國通用器材總裁,回台任工研院院長

1986年:創台積電,任董事長、總執行長

1987~1991年:以經濟部法人代表身分,任聯華電子董事長

1994年:創世界先進,任董事長至2003年

2005年:7月卸任台積電總執行長,4年後又回任

蔡力行小檔案

現職:台積電新事業總經理

生日:1951年4月19日

家庭:父親蔡同璵(歿)曾任證交所董事長,妻子鄺沛泉,育有2女

學歷:台大物理系、美國康乃爾大學材料科學工程博士

經歷: 

1989年:加入台積電,任副廠長

1997年:任台積電副總執行長

1999年:任世界先進總經理

2001年:任台積電總經理暨營運長

2005年:升任總執行長

2009年:轉任台積電新事業處總經理


臺積 積電 分割 引爆 接班人 接班 競逐
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銅鑼灣神話砌低希慎單挑鋪王逆權分割利舞臺


2013-06-06  NM  
 

 

銅鑼灣出現一個神話。一名居住公屋、其貌不揚的裝修工人「阿湯」,以一招「逆權侵佔」,打贏了希慎興業(0014),成功在利舞臺的後巷,獲得兩塊「金三角」土地,估計市值一千八百萬元。 雖然,兩塊「金三角」合共只得二十呎,面積如兩張寫字枱大小,阿湯難以掩飾小市民擊敗大地主的心情,急不及待於週一在「金三角」召開記者招待會分享這場勝利。阿湯說,香港人,要把目光放得更遠。他已決定再下一城,以同一招「逆權侵佔」,單挑毗連波斯富街業主,再次佔領銅鑼灣。而今次阿湯的對手,是在商場上身經百戰、年屆八十,人稱「鋪王」的波叔鄧成波。

本週一,剛晉升為銅鑼灣迷你千萬地主的阿湯(全名:湯華佐),致電各大傳媒到他的「公司」開記者招待會。他所謂的「公司」位於利舞臺重新裝修後大型服裝店Uniqlo旁邊,搭上四個簡陋的紅色帳篷,再以白色木板圍封,圍板上安裝了有鎖木門,防止外人進出。阿湯其貌不揚,留着二撇雞鬍子,一身樸素打扮,牛仔褲加polo恤,踢着人字拖從圍板步出。阿湯宣布,上月二日,高等法院上訴庭判決他勝訴,成功逆權侵佔銅鑼灣黃金地段,獲賠償兩幅三角形的土地,而利舞臺業主希慎興業終於表示,不再上訴。不過他獲判成功侵佔的土地面積只有廿呎,他笑着說︰「以前响度有士多、水族館,可以放一個兩呎闊水櫃賣汽水,而家就算再開士多,根本連雪櫃都放唔到。」有記者建議他開魚蛋檔,他答:「要攞熟食牌喎!很難批……」「不如將三角地賣掉賺大錢吧?」記者又問。他卻陰陰笑回答︰「將來事,將來算啦!」原來,阿湯一手造就的「銅鑼灣神話」,未完。

前鋪後居

阿湯是次「逆權侵佔」獲得的兩幅地總面積二十平方呎。三角形的頂端不多於六吋,底部不多於兩呎,長度約十呎。兩塊三角形土地中間,須騰出三呎闊的行人通道分隔。獲得這「金三角」,殊不容易。全憑湯家五十二年前,在利舞臺旁搭建一間鐵皮屋而起。湯回憶,當年他一家人,正是獅子山下大家庭奮鬥生活的故事。早於二戰後,湯父母從潮州來港。湯父推着木頭車在銅鑼灣附近賣糖果大菜糕,一九六二年,他們一家人從大坑移居,霸佔了銅鑼灣利舞臺宿舍旁邊約二百呎的空地,搭建鐵皮屋,實行前鋪後居,開「湯鴻記」士多、水族館維生。他回憶︰「阿爸同大佬落手落腳搭鐵皮屋,後面更擴充至三層樓高。地下係廁所廚房,二三樓就係阿爸阿媽同八兄妹住。「自六二 年開始有水電費單,旁邊利舞臺大業主沒有出聲或反對,我們亦無交過一塊錢租金。」他形容家庭窮得要唱「落街冇錢買麵包」,「八兄弟姊妹逼晒响唔夠二百呎嘅鐵皮屋入面,要响屋外開枱做功課。我讀到小學六年班就無讀,朝早响鋪頭幫手,晚黑先返夜校。」利舞臺前身是劇院,阿湯說:「李香琴成日去利舞臺踏台板o架!」利舞臺曾經帶給湯家美好的回憶,但利舞臺九一年重建,湯家的噩夢展開。

逆權侵佔

湯家的鐵皮屋被指阻塞走火通道,屋宇署於九三年十月派人拆掉鋪後三層高的居所。翌月,湯家旋即於同一地方重搭鐵皮屋,利舞臺一直重建至九四年才竣工,對再現的鐵皮屋並沒多加理會。當時有傳言利舞臺曾以九百萬「利誘」湯華佐搬出鐵皮屋,湯華佐極力否認。「我聽都未聽過,都唔知係咪『某集團』的策略,想我哋輸官司。」阿湯的鐵皮屋「春風吹又生」,他更乘機將鐵皮屋擴充至原利舞臺宿舍,由二百呎鐵皮屋,擴展至四百呎。父母開設的「湯鴻記」士多和水族館已關閉,留下阿湯一人留守大本營,改裝成裝修公司。○三年,湯華佐及其家人突然收到利舞臺的律師信,要求他及家人立即搬離。於是本來很少看書的阿湯,不斷刨香港法律書籍,看到《時效條例》,指在九一年七月一日前某君完全霸佔該地最少二十年,便可成為該地的新業主。阿湯頓時眼前一亮。有法可循,湯華佐決定放手一搏︰「嗰度明明係我哋嘅地方,搵屋宇署嚟拆我,我就去搵法援,同希慎打官司鬥過。」

法援對大狀

官司排期○九年開審,利舞臺如臨大敵,找來資深大律師陳景生坐鎮。陳景生是前大律師公會主席,曾替陳振聰等富商名人打官司。阿湯一方獲法援受理,找來年資相若的陳志樂大律師對壘。陳志樂也有二十六年大律師資歷,主力打民事案件。由原審到上訴,希慎和阿湯的代表大律師都是陳景生與陳志樂。獲法援署接受處理的案件,通常會考慮到控辯雙方的勝算,所以會為當事人尋找與對方同等資歷的律師團隊協助,但為免無上限使用公帑,會為案件定出一個律師費上限,再作外判,因此代表法援一方的律師,收受的的金額並不會太高。法律界人士表示,以陳志樂的年資,每堂可收三十至四十萬元,但由法援署外判的案件,估計他每日只可收約五萬元,法律諮詢費另計。兩場官司,○九年只打了五日,今年四月的上訴則只審了一天,合共六天。就今次案件,單是堂費涉及公帑約三十萬。是次審訊,湯代表律師以湯氏自一九六一年佔用巷仔為證,引用《時效條例》逆權侵佔利舞臺旁的後巷。○九年八月審訊期間,利舞臺一方找來於七○至九一年在利舞臺宿舍住的梁乃明(譯音)作供,他上庭證供指見過湯家佔用該地方,擺設傢具、神主牌、床褥,有小朋友做功課,又養狗,更曾經營士多,但他卻聲稱未曾目睹湯家居住。湯華佐的代表法援律師,即指該證人的父親曾任職利舞臺經理,其母則在利舞臺經營售賣亭,一家居住的單位是希慎平價租予的,證人一家與希慎關係密切,辯方稱證人的利益衝突,令他的證供不可信。

我心不死

不過,是次審訊,法官判決時考慮到「逆權侵佔」必須要該地段被密封式連續居住在內才作計算,指湯氏一直有讓公眾在後巷通行,直至九○年才完全封閉圍起,故截至二○○三年利舞臺入稟起計,湯家只連續佔用該地十三年,不符合逆權侵佔廿年的要求,○九年十二月一日,判湯華佐敗訴。我心不死,湯不服上訴。「我梗係唔服,個證人講大話,而且我全部有相片,有水電費單做證物。」湯用一個硬皮file把一九六○年開始的舊相、寮屋證件全部收納成一個歷史檔案,方便隨時向外界提供侵佔證供。「所以我死都上訴。」湯咆哮說。今年四月十六日,高等法院就湯的上訴開審。上月二日,高等法院上訴庭重新考慮證人證供,又認為湯氏的確在當年佔用了近勿地臣街經營生意的巷口兩邊賣貨位置,有證據顯示兩邊地方晚上會以物件圍起,以防偷竊,所以屬「逆權侵佔」,故判湯氏上訴「部分」得直,可享該兩處土地業權,但兩邊位置中間讓客人流通買賣的地方,則不在範圍內。法庭判他上訴得直,湯華佐獲利舞臺旁兩個分開的三角形、約二十呎的土地業權。

屋邨仔 VS 大財團

湯終於獲勝,但贏的很少。這場與希慎的官司,一晃眼就用了十年。阿湯心裡當然有恨︰「我以前喺鐵皮屋開裝修公司Style Kitchen﹐○九年政府拆咗我間鋪,扑爛我個飯碗,當時我損失至少五、六萬呀!」失去公司,阿湯亦因為沒有門市,找不到生意。「我本來都算係個小老闆,呢幾年,幫人打工,做裝修。」他嘆氣說:「十年,你估易過?」記者到梅窩銀灣邨找到湯華佐的母親林暹貞。湯母八十三歲,有點老眼昏花。對於利舞臺與兒子湯華佐的官司結果,湯母直言並不滿意︰「賠咁小地方,我好失望呀!個仔做裝修,而家賠嘅地都唔夠佢開鋪做生意,點擺裝修架生?」她說,湯一家都是基層環境捱出來的,十年前,兒子突然要面對財雄勢大的有錢人,她也怕兒子受傷害。「不過個仔話,我哋潮州人,無話驚唔驚,只有做同唔做,場仗決定打,就唔會諗咁多。」不想太多,但記者見湯在接受訪問時,卻不停四處張望,唯恐有人尋仇。「其實我預咗出街被人伏,甚至被人打。你知道,好多業主其實都用呢一招,所以我唔行無人的地方,有人喺街叫我個名,我唔會應。」

關公庇佑

阿湯說,今次與利舞臺打官司期間,早已籌謀另一宗「逆權侵佔」,地點是波斯富街的後巷,亦正是他湯家六十年代前鋪後居時的「後居」位置。現時,阿湯在這舊日的後居位置加建了四個帳篷及一間鐵皮屋,長三十三呎、闊五呎,總面積約一百六十多平方呎。帳篷位置處於銅鑼灣的中心,堵塞了波斯富街八十五至八十九號大廈的走火通道。對面是時代廣場和港鐵站,估計市值近一億元。記者跟阿湯進入帳篷內參觀,發現內裡擺滿貨物,碌架床、水桶、食具,還在入口放了一個關帝像。湯解釋:「我屋企人好迷信,拜關帝、觀音,甚至是齊天大聖孫悟空,總之求個心安理得。好似呢尊關帝,就係我老豆七十年代喺潮州人舉辦的『盂蘭節』會投返嚟。託賴,呢廿幾年打風都冇吹冧間屋。可能係關公保佑。」他要求神好好保佑守住這幾個帳篷,原因帳篷下一百六十多呎土地其實屬於波斯富街八十五至八十九號三幢唐樓,幕後大業主正是坐擁數百間鋪位,身家過數十億、人稱「鋪王」波叔的鄧成波。

十年逆權抗戰

單挑波叔

記者查閱持有波斯富街八十五號至八十九號的公司,發現鋪王鄧成波持有其中八十七號一個物業。八十五號全幢的大業主是「黃藹雲」和「鄧展英」,二人正是鄧成波的大新抱及二新抱,她們代波叔持有波斯富街的物業。波叔○九和一○年共斥資一億一千二百多萬,買下波斯富街八十五號整幢物業和八十七號兩個單位。阿湯升斗市民擊退希慎興業,現在將槍頭瞄準「鋪王」波叔。身經百戰的波叔大嘆「被玩」︰「我哋做唔到嘢!佢(湯華佐)唔淨只玩我(波斯富街八十五號),仲玩埋隔籬兩幢樓(八十七和八十九號)。」波叔表示知悉其物業被湯氏兄弟的帳篷堵塞,他說︰「我未買入(佢哋)已經霸咗幾十年。」波叔表示會向政府投訴和訴諸法律行動,到時「法庭見」。據知波叔雖然對外聲稱退休,已將生意交給第二代接棒。「我而家八十歲,年紀大喇,做事力不從心,交晒俾信得過嘅人打理。」但波叔仍是家族生意的最高決策人。阿湯稱他不知波斯富街業主背景,但將會把戰線伸延至波斯富街八十五至八十九號三幢唐樓。他已入稟高等法院「宣示主權」,聲稱會「逆權侵佔」唐樓後巷,據了解,案件正排期審理。湯華佐聳一聳肩說︰「就算法援唔批,我咪唔請律師,親自上陣!「我唔理業主係邊個,係有錢佬咁又點呀?我攞番自己嘅嘢。」阿湯誓要再創銅鑼灣第二個神話。

近年「逆權侵佔」案件

律師黃國桐指出,根據《時效條例》,私人土地若被人連續侵佔達12年,侵佔者有權從業主手上逆權侵佔土地;1991年7月1日以前的侵佔行為則要按舊例處理,故須侵佔20年。官地的侵佔年期更長,官方提出收回土地訴訟權期限為60年。


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產品觀:網頁設計中的分割佈局

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隨著互聯網的高速發展,各種各樣的網站層出不窮。在這樣的環境下,用戶是如何在浩瀚的互聯網海洋中快速挑選網站的呢?網頁設計師又如何能讓自己的網站在用戶匆匆一瞥後就迅速吸引到他們進一步注意的呢?本文作者向用戶介紹了一種簡單的頁面佈局方式——分割佈局,這種佈局方式試圖讓用戶初覽頁面時感受到一種友好的瀏覽體驗。

下面進入翻譯正文:

作為網頁設計師,我們可以參考的設計範例和佈局原則有很多,比如說:柵格化、縱向一致性、F型佈局、Z型佈局、三分法則、黃金分割法等等。注重這些原則將會給你的設計帶來視覺吸引力和功能性——現在讓我們來看一種簡單的方式,將頁面兩等分。

雖然在一開始聽起來有點傻,但是這種基本佈局確實能起到非常好的效果。當我們通覽一個頁面時,我們的視線常常會沿著一個「之」字形移動。而如果用戶的視線是沿著一條水平線移動時——就像在Z型佈局裡一樣,那麼他/她就會很專注(或者說嘗試著專注)。但由於初來你網站90%的用戶都不會很仔細的去關注你的頁面,因此讓你的設計「瀏覽起來友好」肯定會獲得不錯回報哦!

  (圖1)

眼動和「之」字形

從雅虎的眼動追蹤研究可以發現:

·人們通過掃視頁面的主要部分去判定這是個什麼網站以及他們是否想在這多呆一會。

·用戶僅僅在三秒內就會對頁面做出決定

·如果用戶決定留在頁面,他們會最關注屏幕頂部的內容。

網站的用戶總是很匆忙,他們有其它的事情要做,你不要指望他們會停下來去欣賞你網站的美學。雖然良好的美學設計是非常重要的,但是這並不能完全激發訪問者去採取行動——去點擊「立即購買」或者「瞭解更多」按鈕。

我們不能去埋怨這些用戶。永遠記住,當你想查詢什麼東西時?你會急著打開谷歌的第一個搜索結果並且火速看完,或者更確切的說,是粗略的瀏覽整個頁面。大多數時間,你甚至是毫不留意就將鼠標滾動到了頁面底部。經過這個階段後,如果你認為這個頁面值得你花時間,你就會又回到頁面頂端並且著實花精力去閱讀和關注。

那麼,用戶初始瀏覽的目的究竟是什麼呢?就是在你最初掃視頁面時,捕捉到儘可能多的信息。如果我們以某種方式「制定」這種瀏覽模式,應該就能夠得到更多訪問者的關注。通過觀察大量網站的熱圖,我得出了一個共通的趨勢。

 (圖2)

在上圖中你會發現,你毫不費勁就能看到那些紅點。奇怪的是,就經驗看來,相比於斜線而言,我們的視線能更輕易的跟隨水平線移動——因為我們都是沿著直線閱讀。但請注意,我討論的是在初始瀏覽階段,並不是你關注網站每個細節時的階段。

每當你不是很專注時,你的視覺流向很自然的就會呈現為「之」字形。除非有對比度更高或者更重要的元素「召喚」你,不然你的視線就將會遵循上圖的模式。你還會發現,這種模式看起來和F型佈局非常相似,並且用戶會在紅色端點有短暫的停留。

你的大腦會在這些「暫停點」生成快照。在之字形佈局裡,在這些「暫停點」佈置一些包含重要信息的元素,用戶的大腦就會很自然的吸收更多的細節,並將這些作為獨立實體存在的「之」形端點聯結起來。

图3

(圖3)

「設計不僅僅是它的外觀怎樣或者感覺如何,而是它是如何工作的。——史蒂夫·喬布斯」

舉例來說,你可以利用半分割佈局的這一特點去有效的佈置你作品集的預覽、你的產品或服務的重要特性,這樣很快就能引起網站訪問者的注意。最終會激勵用戶在您的網站停留更久,並說服他們採取行動。這樣的話,結果會是怎樣呢?將給您的網站帶來更高的轉換率,同時給訪問者帶來更好的用戶體驗。

將分割佈局應用到設計中

  (圖4)

讓你的設計和佈局兼容「之」字形非常簡單。實際上,這和將你的頁面分為兩等份一樣簡單!兩等分的效果很好,因為「之」字形的端點或多或少能對齊到這兩等分的中心。疊加使用,它們能很好的相互呼應。將重要元素放置在你網頁中「之」字形的紅色端點處,這就是分割佈局或者說1/2佈局包含的基本理念。

最近,我致力於設計一個「即將來臨」的登陸頁面。我嘗試了多種佈局,但是沒有一種效果讓我滿意。我幾乎試了每一種——比如柵格化,黃金分割比,F型佈局等。但是僅當我將頁面兩等分時,那一刻有一種強烈的「我找到了!」的感覺。解決的辦法竟如此簡單!它看起來優雅而整潔,並且提醒了我一個重要的事實:簡單不一定是壞事。你看到微軟的新標誌了嗎?

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(圖5)

「簡潔是終極的複雜.——萊昂納多·達·芬奇」

  (圖6,http://www.futfolle.com/)

你能看到兩等分如何體現出一種良好的視覺層次。首先,頂部的「即將來臨」的紅色緞帶很引人注目。其次,標誌也很鮮明。現在,跟隨我之前提到的「之」字形,訪問者看到右半部分的圖片滑塊,最後,到達電子郵件提交表格。

現在讓我們來看一下,分割佈局在一個網頁設計師的作品集頁面中能起到多大作用?設計作品集頁面的目的是為了向潛在顧客快速展示你作品的主體部分。隨著現在這個產業如此飽和,顧客的選擇有很多很多,為什麼他們要付錢給你呢?因此,一個很棒的第一印象將會在你的事業方向中起到決定性作用。讓我們看看,我們可以做些什麼?

7
 (圖7)
上圖的佈局被劃分為兩等分,但是並不遵循我之前提到的「之」字形原則。
 

雖然它看起來是個不錯的佈局並且易於觀看,但是在看完前兩塊元素後就會讓人感到非常沉悶死板。打破這樣的視覺流向並且增添視覺趣味性將會讓之有所改變。不僅如此,當你試著去瀏覽上面這種佈局時,你的眼睛會最先看到第一張圖片,然後跳轉到第二塊的文本上。然而你的訪問者並沒有打算在這個階段閱讀,因此,他們會跳轉到其它的點,或者徹底離開你的頁面!


但是如果你做了這樣一個簡單的調整呢?

  (圖8)

變得更生動有趣了,對吧?簡單的互換每個項目裡文本和圖片的位置來增加視覺上的生動性,這樣,這種一致性就不會讓你的用戶感覺到無聊了。同時,你還能在「之」字模型後放置一個行為召喚按鈕。

9

  (圖9)

這個「聯繫我」按鈕將會有更大的機會被注意到,並且被你更多的用戶點擊(為什麼不進行一個A/B測試去再次驗證一下?)

10

(圖10)

「設計是一項計劃,它將所有元素以最好的方式組織起來去完成一個特定的目標。——查爾斯·埃姆斯」

有效的分割佈局的例子

隨著Facebook新的時間軸的設計,分割式佈局受到了眾人的注目。留意一下,你的視線多輕易就從一個帖子流向了另一個。

11

(圖11,http://www.facebook.com)

Apple公司也採用了分割式佈局。這裡是iPad mini的頁面,看看它是多麼輕易地將每個展示iPad mini不同特徵的圖片聯繫起來的。感覺不錯吧!

12
(圖12,http://www.apple.com/ipad-mini/overview/)
很多人認為,微軟為它最近的品牌重塑鋪設了很多新方式,下圖就是他們Surface的信息頁,這個頁面也採用了分割式佈局。
13

  (圖13,http://www.microsoft.com/Surface/en-GB/surface-with-windows-rt/home)

Stacey是1/2型佈局的極簡寫照

14

  (圖14,http://www.staceyapp.com/)

我很喜歡Quora的主頁,分割式佈局能被示範的更簡單一些麼?

15

  (圖15,https://www.quora.com/)

Consumerbarometer.com 利用動畫將「之」字形提升到了一個新的等級,並且對之進行了三角形變異。

16

  (圖16,http://www.consumerbarometer.com/#?app=home&viewMode=0)

總結:

那麼,我們學到了什麼呢?

·用戶僅在三秒內就能對你的頁面做出判定

·為了吸引訪問者的注意力並且降低頁面跳出率,我們應該試著讓我們的頁面佈局「瀏覽起來友好」

·就在中心位置劃分你的佈局,並且將重要元素調整到「之」字形的端點上,以確保你的訪問者在瀏覽後記住更多的細節

本文僅僅是一個善意的提醒,我們在設計網頁時,不應忘記使用基本佈局和基本設計方法。實際上,如果應用合適的話,這將會提高你的轉換率。

產品 網頁 設計 中的 分割 佈局
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=58289

小面積分割商舖銷售:是高瞻遠矚還是殺雞取卵?

http://www.iheima.com/archives/49156.html

敝人認為商舖分割問題的本質是需要協調幾方利益:

1、投資人的利益。如果商舖不分割,只做成大開間的通鋪,這樣的高總價產品,多數市場投資人買不起。

2、房地產企業的利益。市場投資人買不起,意味著企業銷售困難,無法回現,企業無法滾動發展,僵死在市場上。

3、經營者的利益。所有商業經營者,都不願意看到一僕多主的現象。面對協調多個小業主的麻煩事,多數商家避之不及。

4、政府的利益。如若市場出現經營衰敗,必然會官司無數,最終兜底的還是政府。

企業又要發展,市場又有投資需求,又要保證商業經營者的經營利益,一線操盤手就遊走於這樣的多方矛盾中。

更為關鍵的是,這些問題必須在有限的時間內處理得當,否則市場預期將急劇改變,形成負循環,項目就會崩盤。

在中國商業房地產還沒有發展到歐美成熟市場的財團和基金時代,如今正在草莽間創業的商業地產開發商,從某種意義上說,就是跟時間的競賽。

今天跟大家分享一篇朋友傳給我的文章。具體作者不詳,只從尾部看出這位業內人士出自大摩,也就是摩根斯坦利,國際頂級投行。這篇文章最大特色是從實際一線工作出發,將一個項目開發從銷售到招商的每個過程進行分析。一線操盤手如履薄冰,一著不慎就滿盤皆輸的實際工作狀態在字裡行間裡表現得淋漓盡致。

對於那些剛入行想做開發的投資商來看,誰說商業地產不是技術活?

所以市場上出現大面積死掉的項目太正常了,因為真正懂行、懂得把握度和操作節奏的專業人才太少。

房地產開發,即將進入2/8市場規律階段。這行業的贏家將只屬於少數派的真正專業的公司。


《小面積分割商舖的銷售——是高瞻遠矚還是殺雞取卵?》

隨著近年來商業物業的大規模興建,房地產市場尤其是中小城市的房地產市場出現了「商業物業投資熱」,也就是我們常說的「投資商舖」。這種投資熱現象至今為止都受到熱捧,在很多中小城市內認購一兩間商舖作為家庭長期投資的狀況屢見不鮮,一時間開發商們一擁而上,各種類型的商舖遍地開花。不可否認,在短期內,小面積分割商舖的銷售在快速回籠開發商資金上功不可沒,但是從整個項目發展的長期角度來看,此舉在一些綜合類項目的操作上無異於殺雞取卵。

以一個我之前操作過的北方三線城市綜合類項目為例,總體量二十餘萬平方米,物業類型涵蓋了住宅公寓、寫字樓、酒店、住宅商業配套。其中商業部分規劃為7萬平方米左右,主要由寫字樓底商及酒店底商部分組成。

在項目操作之初,我們為其設定了以主體商業部分(酒店底商)為整個商業部分的中心,引進大型連鎖超市作為主力店,再配以其他多種業態,打造該城市尚不存在的一站式購物中心的策劃方案,並著手開始了具體的招商工作,項目前途被業界及該區域品牌商戶一致看好。但是好景不長,由於開發商看到了發展前景,認為大局已定,急於回籠資金,不顧勸阻地將沿著主要道路一側的所有一樓底商全部小面積分割出售,這一舉動確實在短時間內在該地區掀起了一陣瘋搶商舖的熱潮,所售商舖的價格一升再生,表面看來風頭一時無兩,但是很快,弊端接二連三,接踵而至。

首先,所售商舖區域內的非沿街商舖自出售之日起便乏人問津,沿街商舖銷售一空後更加陷入一片寂靜。原本已經規劃好的品牌客戶由於沿街形象店舖全部轉入小業主手中,今後的經營難以把控,紛紛退場。內街店舖的目標商戶由於主力品牌的離開,也立即表明立場,迅速離去。

其次是整個商業項目的關鍵,主力店的進駐受到了直接影響。主力店由於簽約期長且前期投入大,項目是否具有的長期可持續發展的能力是其決定是否在該項目開店的重要判定因素之一,而購物中心的規劃及經營的狀況直接決定著整個項目是否具有長期競爭力。當同類型主力店在該店周邊區域內出現時,該店所處的商業物業,無論是購物中心或是其他商業類型,參與競爭的主要力量是主力店以外的其他部分。是兩個商業物業間業態、品牌、規劃、管理的比拚,而不是全靠主力店本身的互相競爭和比拚。在這個案子中,考慮到沿街的形象點已經全部出售轉入小業主手中,也就是說今後的購物中心的「門臉」是什麼樣都已經不可預測,遑論長期發展?主力店也選擇了退出。整個商業部分的發展頓時陷入一片愁云慘霧。

然而,這些都還不是最糟的,綜合類項目的一大特點就是商業唱主角,一榮俱榮,一損俱損。當該項目的商業部分被一片看好之時,住宅公寓及寫字樓的售賣由於受到商業利好的刺激,形勢一片大好,投資的業主們普遍認為由於商業的大力介入,項目整體物業升值指日可待,所以銷售狀況堪稱火爆。然而當商業部分出現了大變動的消息一經傳出,各項銷售迅速下滑,甚至出現階段性停滯。

就這樣,短短的三、四個月,一個本來很有前景的綜合類項目由於商業部分的決策失誤,造成了整個項目的停滯不前。原本被一致看好的項目由於不能將商業部分的附加值發揮出來,整體價值大打折扣,原本的商業部分策劃方案全部洗牌,重新規劃。但是先機已失,項目的整體形象和口碑大大降低,很多商戶對該項目不再抱有當初的熱情和信心,報觀望態度的居多,這對招商工作的推進產生了很大的負面影響,使得整個招商周期向後拖延,租金收入回報的時間也相應延長。這一切災難性的後果只是因為開發商一時貪圖眼前小利,喪失了大好商機,殺雞取卵,因小失大,真可謂是大大的得不償失!

以上這種案例不單只在中小型城市頻頻出現,北京的商業地產界這樣的事例也不勝枚舉,即便是極具知名度的開發商也會在一些項目上因為商舖分割銷售引發的問題遭遇尷尬。

比如萬通新世界中心,定位為甲級寫字樓,一切硬件及配套設施都以甲級寫字樓為標準,但是其商業部分二萬餘平方米大部分割出售給了小業主。在商業規劃定位方面就失去了主動權,小業主的意願和開發商無法統一,也就無法按照既定的商業規劃操作實施。最終結果就是甲級寫字樓的商業部分變成了小商品批發市場,嚴重的商業錯位導致寫字樓的出租和售賣很難向前推進。小商品市場各類人群混雜的嘈雜環境和樓上甲級寫字樓的規劃可謂相去甚遠,真正大型公司或是對周邊環境有一定要求的知名公司都不會選擇這樣的寫字樓作為辦公場所,所以很快就出現了甲級寫字樓無法招來甲級商戶的問題,甲級的硬件辦公設施等於白白浪費了。不但沒利用到商業部分的附加值為項目增值,反而深受其害,被其牽制,這也是一種變相的物業貶值。在這個項目的操作上,開發商也嘗到了因小失大的後果。

再比如以新銳路線著稱的SOHO系列,我們都知道SOHO的項目在售賣這個環節上一向被各類小業主看好,投資SOHO商舖被看作是一種可靠的商業投資。可是近年來,小業主們發現,投資SOHO的項目屢遭「滑鐵盧」,甚至出現了大批小業主商舖租不出去聯名抗議的事件,所謂的SOHO神話將會就此放緩腳步,甚至停下嗎?

追根溯源,我認為問題還是出在業權分割上。隨著北京的商業項目越來越多,市場越來越成熟,越細分化,商業項目的操作勢必要越來越規範化,規模化,以往被大多數開發商忽視的商業規劃會越來越顯示其重要性,最終會成為一個商業項目成功的重要組成因素。而商業規劃最需要的就是業權的統一,只有在這個前提下,才能實現根據市場統一規劃佈局,安排不同業態,不同區域租金拉開檔次,最終達到平衡,得到收益。而目前SOHO商舖分割的業權根本無法實現任何真正的規劃。

以尚都SOHO為例,沿著金桐西路的街麵店應該是該項目的亮點之一,按照其策劃部的規劃應該是做成品牌形象店一類的「臉面」工程,可是最終還是租給了銀行和洗衣店,距其初衷相差甚遠。把銀行放在一個商業項目的門面位置可以說是標準的「殺雞取卵」行為,不可否認銀行確實是可以承擔較高的租金,但是人們的銀行行為是目的性行為,銀行通常是作為一種配套便民的設施存在於商業項目中的,在人流引導和項目形象上完全不可能有任何貢獻,甚至是起反作用。試想,晚間8點左右,商業項目人流最多的黃金時間段,整個項目的形象入口一片黑暗寂靜(銀行下班了),完全沒有任何氣氛,這種情景難道會對消費者導入項目起到幫助作用嗎?

然而這些問題卻不是小業主關心的問題,小業主作為商舖出租方,都希望自己的商舖出租給經營穩定,承租能力強的租戶。而大部分銀行作為一種國有資產,經營都十分穩定,租金的承受能力比一般的品牌客戶也都強,正是小業主心中的黃金租客。所以在出租過程中,小業主一旦有選擇餘地,一定是毫不遲疑的選擇類似銀行這樣的租戶。至於自己的租戶會對整個商業項目造成什麼樣的影響,由於利益關係,不在小業主考慮的範圍之內。

一個小業主這樣做可能不會造成太大的影響,一個項目沒有規劃也許不會對整個系列產品產生影響,但是,如果這種小業主現象稱為普遍現象,這種無規劃的發展走進死巷呢?那勢必會導致整個SOHO模式的進入瓶頸狀態。目前整個SOHO系列產品的「叫好不叫座」狀況已經是非常明顯,銷售狀況好但商業做不好,店舖出租率低,已是業界盡知,這種局面還會持續多久,這種業權分割操作商業的模式最終將走向何方,我們拭目以待。

那麼,真正好的商業項目要怎樣做呢,怎樣操作才能形成一個投資和收益的良性循環呢,在大摩工作這幾年,接觸了大量的上海商業項目操盤手,他們的操作模式給了我啟發和觸動。在上海,由於商業地產市場已經發展的相對比較成熟,商業項目之間的競爭非常激烈,可以說達到了白熱化的程度,項目之間比拚的不止是硬件,更多的是商業概念,商業佈局,商業規劃等軟件。在這種局面下,開發商們鮮有將商舖分割出售的,保持業權的統一性以便可以長久的發展是他們考慮的首要因素,努力的目標就是花大量的人力物力在策劃和招商及推廣的環節上以保證最終出爐的項目可以有良好的形象和口碑,吸引到目標消費群,在一定區域內成為商業中心。

以位於長寧區的「虹橋上海城」項目為例,開發商在項目啟動初期也遇到了資金的問題,但是他並沒有選擇靠出售小面積分割商舖這種辦法來走出困境,相反地,他增加了招商環節的人員投入和資金投入,吸引了一批熟練的商業操盤手對該項目進行規劃和招商,迅速引進了百盛購物中心作為項目主力店,發展以餐飲為龍頭的多業態商業模式,規劃了餐飲街,服裝區等人流的易聚集點,保證了聚客力,引導了人流動線。很快,這個項目在區域內聲名鵲起,人流如潮,大量的租戶資源慕名而來,租金水漲船高,良好的租金回報很快解決了資金的問題。然而這個開發商並沒有就此停步,一方面積極調整商舖,務求在租金和形象上都達到最高點,另一方面積極尋找國內外的合作夥伴進行融資,由於該項目的良好經營狀況,很快得到了國外商業基金的垂青,最終以高於成本價近10倍的價格售出了該項目。該開發商利用這筆資金再投入到了其他的商業項目中,按照「上海城」模式繼續操作。

這樣的案例和項目操作模式在上海及周邊地區很常見,一個成功的商業項目最終或是通過融資上市出售一部分股權或是整售來取得收益和再度發展所需的資金,無論最終通過什麼什麼渠道獲得收益,開發商們在最初操作該項目時追求的都是長期效益而並非靠售賣商舖來解決一時的燃眉之急,所謂的看問題的高度決定了最終的結果。

面積 分割 商舖 銷售 是高 高瞻 遠矚 還是 殺雞 取卵
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購併不如專注本業 歐美企業流行分割風

2014-10-20  TWM
 

這一季,大企業忙「瘦身」!近一個月來,企業分割部門儼然成了最新流行。包括照明及家電大廠飛利浦、黑石集團、防毒軟體品牌賽門鐵克、PC大廠惠普及網拍業者eBay,先後宣布分割業務,在購併當道的管理思惟底下,一連串企業分割案出現,代表逆向的組織再造思惟崛起。

標普統計,今年來美國已出現五十七件非金融業分割案,超過二○一三年的四十四件,和一二年的三十三件。分割企業主要目的,通常是為呈現各部門的真實價值。但諷刺的是,○二年eBay以十五億美元購併Paypal以前,它們本來就是兩家公司;如今eBay董事會宣稱,「分割將為兩家公司更聚焦在核心策略。」似乎也說明,當年以購併追求綜效,還是不如專注本業來得實在。

另一方面,一度拒絕分割案的惠普執行長惠特曼(Meg Whitman),終究決定將惠普一分為二,成為主打個人電腦及印表機業務的惠普公司(HP Inc),及企業伺服器業務的惠普企業(Hewlett-Packard Enterprise),也是同樣道理。

分割企業固然可以吸引市場注意,但並不保證原有的文化、規模經濟,也能在新公司完整重現,能不能達到宣稱效益,還得觀察一段時間。

(周岐原)

購併 不如 專註 本業 歐美 企業 流行 分割
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國家測繪地理信息局副局長李維森:智慧城市建設要打破條塊分割

7月29日,第二屆中國智慧城市國際博覽會在北京展覽館開幕。國家測繪地理信息局副局長李維森在致辭中表示,智慧城市建設應當實現信息資源的協同共享,打破行業、領域、部門的條塊分割,實現效益的最大化。

李維森認為,智慧城市契合國家整體的發展戰略,是實現城市讓生活更美好的重要途徑。

開展智慧城市建設是黨中央、國務院立足我國信息化和新型城鎮化發展的實際,促進城市科學發展而作出的重大戰略決策,是推動城市創新、協調、綠色、開放、共享發展的積極的實踐。

今年的政府工作報告中指出,我國“十三五”期間要深入實施創新驅動發展戰略,促進大數據、雲計算、物聯網的廣泛應用,推進新型城鎮化,打造智慧城市,改善人居環境,使人民群眾生活更安心、更省心、更舒心。

2016年出臺的《國務院關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若幹意見》強調,到2020年要建成一批特色鮮明的智慧城市。

目前,全國所有地級以上市和400多個縣級市都已經開展數字城市的建設,其中70%以上的地市級已經完成了數字建設,預計到2016年底將全面完成地級以上的數字城市建設。

李維森在發言中指出,測繪地理信息將按照十八屆五中全會提出的創新、協調、綠色、開放、共享五大發展理念,重點做好以下六個方面的工作:

一是紮實做好頂層設計。智慧城市建設需要統籌謀劃,著眼城市發展的戰略全局,以城市發展的需求為導向,客觀分析數字城市建設的成果、成效,科學研判智慧城市建設的基礎條件,突出城市特色,因地制宜確定智慧城市的發展目標、發展路徑和重點任務,科學規劃建設藍圖。

二是特別註重技術創新。智慧城市建設需要測繪地理信息的技術與當前的信息化的高新技術緊密結合,形成地理信息獲取的實時化、立體化,處理的自動化、智能化,服務的網絡化、社會化。

三是做好基礎服務保障。強化與各個部門、各個市、各企事業單位的溝通協調,推進試點城市建設,不斷提升智慧城市時空信息的水平。

四是強化成果的推廣應用。智慧城市時空信息雲平臺是開放基礎性平臺,服務各個行業、各個領域的實際應用是開展雲平臺建設的根本目的。

五是圍繞新的需求拓展服務領域。充分整合目前已經完成的地理國情普查數據,豐富信息內容,把多維合一信息平臺建設、生態文明建設、生態紅線保護、領導幹部自然資源離任審計等與地理信息相關的工作,納入到試點工作中。讓時空信息最大限度地與城市的經濟建設發展相結合。

六是提升信息共享與交流。

國家 測繪 地理 信息 局副 局長 李維 智慧 城市 建設 打破 條塊 分割
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房企正在告別土地紅利 股權分割或成常態

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-12-10/1169843.html

2015年和2016年出現的30宗高價地中,除北京與上海個別項目入市較早外,普遍面臨入市難題。有房企人士認為,調控政策的常態化傾向,將從根本上改變房地產項目的核算模式。土地投入產出比下降,加之房企融資難度增大,將使這些高價地項目面臨“夾縫中求生”局面。

進入四季度,土地交易明顯冷卻,但早前成交的高價地,已經進入開工階段,最快將在明年入市。這些高價地的命運如何,可從此前的項目中找到參照。

近日,中原地產對最近三年產生的50宗高總價地塊進行統計,發現有32宗地塊產權在拿地後出現變動,多數變動是為引進合作方,分擔資金風險。其中,2015年和2016年的30宗高價地,入市部分甚少,銷售規模僅相當於總地價款的11%;與潛在貨值相比不足一成。

易居克而瑞此前的一份報告也得出類似結論,該機構發現,去年成交的50宗“高價地”,到今年11月中旬有14宗尚未開工、29宗已開工未開盤;已開盤的7個項目受困於限價政策,去化表現平平。

雖然“高價地”項目的操作難度本就大於普通地塊,但在歷史“大年”仍然入市艱難,似乎是一種不好的預示。上述兩機構都認為,從目前的政策指向來看,今年新出爐的這批高價地前景難言樂觀。

有房企人士認為,調控政策的常態化傾向,將從根本上改變房地產項目的核算模式。土地投入產出比下降,加之房企融資難度增大,將使這些高價地項目面臨“夾縫中求生”的局面。

高價地得主“獨木難支”

據中原地產統計,最近三年來,單宗地塊成交金額超過65億的地塊合計有50宗。其中有20宗是2017年成交,2016年也成交了20宗,另外有10宗成交在2015年。

高總價地塊因體量龐大,往往會給企業帶來資金壓力,加之熱點城市的嚴厲調控,這種壓力尤其明顯。對此,企業往往通過引入合作方來緩解。

上述機構分析顯示,有32宗地塊的產權在拿地後出現了變動,占比高達64%。其中,引入更多資金分擔市場風險成為市場主流,主要表現為,由拿地時的單體操盤變成聯合體操盤。

2016年8月,福建房企融信以110億元的總價拿下上海中興地塊,可售部分實際樓板價達到14.59萬元/平方米,刷新全國紀錄。就在外界猜測融信如何操作這一天價“高價地”時,萬科宣布以54億元的代價獲得項目49%股權,時間是當年12月。

類似的案例,還有信達引入泰禾,共同開發以72.99億元奪得的上海新江灣城地塊。保利和首開以64.83億獲得的北京孫河地塊,此後也引入龍湖、平安集團共同開發,“後來者”龍湖還成為最終操盤者。

部分項目的股權經歷了多次變更,原得主甚至最終放棄。2015年10月,華僑城、華潤、招商以83.4億元的價格競得北京豐臺區槐房A地塊。但華潤和招商很快退出,理由是“地塊最終成交價格超出授權價格”。今年8月,華僑城將該項目49%的股權出讓給泰禾。11月,華僑城又宣布掛牌出讓項目剩余51%股權,意欲全盤退出。

“高價地”項目的操作難度通常大於一般項目,因此部分得主會引入實力強勁的合作方進行開發。近年來,合作開發的現象越來越多,在一線城市,“強強聯合”的局面也屢見不鮮。有分析認為,這主要是出於分擔資金風險的考量。

華僑城在8月的一則出讓公告中道出其中原委:“本次股權轉讓有利於公司快速回收現金流”。

但即使引入合作方,“高價地”項目的進展仍然難如人意。

中原地產統計顯示,過去兩年(2015年和2016年)30宗高價地的土地成本為2576.8億(貨值在4000億以上),截至目前獲得的網簽銷售額僅277.5億。按照總貨值計算,銷售規模不足一成。除北京與上海個別項目入市較早外,高總價地塊目前普遍面臨入市難題。

易居克而瑞統計了2016年的50個典型“高價地”(既有高總價地塊,又有高單價地塊)。截至今年11月中旬,有14宗尚未開工(其中2宗土地閑置超過一年)、29宗已開工未開盤。已開盤的7個項目受困於限價政策,去化表現平平。

去年和今年將是有史以來銷售規模最大的年份,為何這些“高價地”項目難以入市?

中原地產表示,一些企業拿地時過度樂觀,但此後調控力度明顯加強,市場降溫,導致“踏空”現象的出現。“2016年下半年集中出現的部分高價地,恰好分布在調控最嚴格的15個核心熱點城市。”

易居克而瑞認為,“限價令”極大擠壓了項目的利潤空間,導致企業出現觀望心態,從而延緩了入市步伐。部分項目在拿地時,已經出現“面粉貴於面包”現象,入市難度可想而知。

此外,調控政策使得房企資金回籠速度受到影響,尤其對於部分區域性中小企業;而“高價地”項目開發無疑需要高成本投入,資金不到位也造成工期拖延。

“土地紅利已消失”

這種情況也昭示了“高價地”未來的命運。

在采取了多項抑制地價的措施之後,下半年熱點城市的土地溢價率已明顯降低。但大部分分析人士認為,由於限價政策仍然嚴厲,且短期內幾乎沒有放松的可能,因此這些項目的利潤空間仍然很小。

“很多地方在土地出讓中設置最高限價,但同時又要求競拍配建保障房面積。一旦出價突破上限,配建保障房面積越大,商品房部分受到的擠壓也越大,商品房部分的土地成本也越高。”北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示,今年前三季度,高單價的地塊仍然大量存在。到第四季度,很多土拍已經觸及不到價格上限,土地單價才有所控制。

易居克而瑞也表示,雖然今年以來“高價地”已不常見,但三四線城市已經成為新的戰場,300城平均地價相比年初增長105%。這既預示著房價存在上漲動力,也暗含了土地入市的風險。

上述房企人士表示,歷史上的大部分“高價地”,都很少在短期內解套,相反卻經常成為企業的負擔。因為“‘高價地’主要在市場高點出現,要想解套,往往需要等到下一個高點。”

實際上,調控政策的常態化傾向,正在從根本上改變這些項目的核算模式。

綠城中國總裁曹舟南近日在接受媒體采訪時表示,在房地產黃金時代,土地款投入與銷售貨值之間產生的配比關系是1:3。如果是好地,配比關系是1:2。但如今北京有些地塊的配比關系已經降至1:1.3或者1:1.4。

他表示,這意味著在地產黃金時代,10億元買來的土地可產生30億元銷售貨值的量,10億元買來的優質土地可以產生20億元銷售貨值。如今在北京、深圳等城市,10億元買的地只能產生13億元左右的銷售貨值,“土地紅利已經消失”。

即便如此,這並不能阻止房企對土地的熱情。其中,優質地塊仍然能贏得更為激烈的爭搶。

根據國家統計局的數據,2014年至2016年,房企購置土地面積的增速分別為-14.0%、-31.7%和-3.4%,連續三年負增長。今年以來,房企購地面積首度轉正,前10月該數據增幅為12.9%。機構普遍認為,在經歷兩個銷售“大年”後,房企的補倉需求仍然存在。

上述房企人士還表示,在房地產市場進入優勝劣汰階段時,企業對規模的追求更甚。規模不僅意味著市場占有率,而且有利於估值的提升和融資成本的下降。

他認為,對於優質地塊,企業仍會冒著高負債率的風險來競爭。但在拿地方式上,會更依賴股權並購,因為並購拿地的成本通常要低於招拍掛方式。

今年以來,陽光城因拿地規模較大而出現短期負債上升的情況。針對這一問題,陽光控股執行董事、陽光城集團執行副總裁吳建斌上月向21世紀經濟報道記者表示,只有擁有了土地才有核心競爭力,買到好的土地才有未來的增長。吳建斌還強調,負債增加的同時,資產規模也在增加。因此,相對資產負債率並沒增加多少。

吳建斌表示,陽光城的土地大多集中在一線和二線城市。在這些地方,隨時都可以找到合作夥伴,因此,這些地塊屬於松動資產。“需要的話,明天拿出來賣就可能賣掉,換成現金。”

這或許能反映出房企的普遍心態,也預示著未來趨勢。中原地產認為,隨著房企融資難度越來越大,過去兩年拿地過於激進的企業將可能選擇賣股求生。其中,不排除高價地項目納入股權交易的範圍。

(來源:21世紀經濟報道 記者:張敏

房企 正在 告別 土地 紅利 股權 分割 或成 常態
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35年前創下亞洲首宗成功分割先例連體嬰弟弟迎娶俏護士

1 : GS(14)@2014-11-10 08:19:27




■曾為連體嬰的弟弟忠義(左三)結婚,哥哥忠仁(右二)擔任伴郎。



35年前亞洲第一對成功分割的連體嬰張忠仁、張忠義,弟弟忠義前日小登科,在台北舉行婚禮,迎娶任職護理師的妻子蔣文燕,由兄長忠仁擔任伴郎。只有一腿的忠義表示,最令他感動的是妻子體諒他,而文燕指縱然丈夫身體和常人有區別,兩人今後也要扶持一輩子。



原為三肢坐骨(坐骨相連、只有三條腿)連體嬰的忠仁、忠義兩兄弟,在只有3歲時進行分割手術,是亞洲第一對、全球第四對成功分割的案例,當時更創下三肢坐骨連體嬰兩人均存活的世界紀錄。



■忠義感激文燕多年來的體諒。台灣《蘋果日報》

■兄弟剛出生時身體相連。


完成新娘母臨終託付

當年為他們進行手術的主診醫生、台大醫院前院長陳維昭前天亦有前來祝賀,他當時預計兩兄弟只能存活到20歲,想不到他們現在已經38歲,忠義還結婚了。兩兄弟在分割前,坐骨、肝、腸、輸尿管等器官都連在一起,分割後也有不少問題,現在他們均脊椎側彎,忠義更有巨腸症,稍為多吃一點就會腹絞痛。文燕也沒有介意丈夫身體的問題,她指兩人11年前在朋友的婚禮上認識,6年前開始交往,過不久她的母親卻患癌,當時忠義每天前往醫院照顧母親,在她的母親臨終前,囑咐忠義要「好好照顧她」,如今丈夫也做到了。演藝組合S.H.E的任家萱(Selina)前天也有參加婚禮,她表示2010年在上海被嚴重灼傷送回台灣,當時照顧她的就是文燕。台灣《蘋果日報》




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20141110/18929854
35 年前 創下 亞洲 首宗 成功 分割 先例 連體嬰 連體 弟弟 迎娶 護士
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【網上爆Post】Android N新功能似足iOS?夜讀Mode視窗分割齊晒

1 : GS(14)@2016-03-13 02:41:04

當大部分Android用家仍未升級至6.0(Marshmallow)之際,Google已於近日發佈了Android N的Developer預覽版本,外國更有媒體率先安裝了這個即將於夏天正式發佈的全新Android系統。新版本最大的改變可算是通知欄,部分app如Gmail、messenger等能在通知欄回覆,毋須另外開啟應用程式;用家亦可直接按通知欄查詢電池用量清況,令通知欄變得更加實用。
Android用家十分期待的視窗分割功能亦在這個新版本登場,用家能同時使用兩個應用程式,系統會根據手機旋轉的方向,從而作出上下或左右分屏。新功能還包括減少藍光的夜讀模式及全新設計的設定版面。新版本的Android系統將以英文字母N開始的甜品命名,不過名字仍未確認,大家會想是朱古力榛子醬〈Nutella〉、鳥結糖〈Nougat〉,還是其他呢?記者:容逸富資料來源:9to5google


部分應用程式支援用家在通知欄直接回覆。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20160312/19526106
網上 Post Android 新功能 似足 iOS 夜讀 Mode 視窗 分割 齊曬
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連體孖女捱過分割手拖手準備開學

1 : GS(14)@2016-09-01 06:11:49

英國倫敦一對孖生姊妹,出生時腹部相連,醫生也稱她們未必可以活下去。不過她們捱過一關又一關,如今已4歲大,更可一同手挽手快樂上學去,立下人生另一個里程碑。4歲的福爾摩莎姊妹(Rosie and Ruby Formosa)未出世就已遇上重重困難,媽媽懷孕16周時發現她們是連體嬰,醫生指胎死腹中的機會很高,即使繼續成長出生時也可能夭折,即使不夭折也未必捱得過分離手術。福爾摩莎媽媽說:「我真的非常、非常、非常害怕又沮喪……我沒想過可帶她們回家。」出生不到數小時,15名醫生就為小姊妹進行長達5小時手術,幸成功令她們分離,二人情況良好,留院3周後就可回家。福爾摩莎姊妹之後繼續健康成長,媽媽說:「時光飛逝,她們對開學感到非常興奮,她們的姊姊也在學校,所以她們急不及待。她們見過老師幾次已經愛上了他,她們期待繪畫課也愛閱讀。」媽媽形容一對寶貝非常活潑、固執又堅決,這些特質正正支撐她們一路走來。「當我懷孕時我真的沒想過會見到她們第一天上學。這真的非常美妙,感激醫院的醫護人員。」媽媽感激地說。英國《每日郵報》




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160831/19755479
連體 孖女 女捱 捱過 分割 手拖 拖手 準備 開學
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黃金分割比率 測金價反彈阻力

1 : GS(14)@2016-10-21 04:34:34

【明報專訊】Ichimoku(一目均衡圖)在黃金1小時圖再次發揮作用, 在17日(星期一)晚上,金價於每盎司1255美元出現突破而發出買入信號, 再加上當其時RSI已出現超賣信號,金價隨後持續向好。翌日星期二,10天移動平均線更在日線圖裏面出現向上突破,並扭轉過往弱勢。金價現正處於關鍵水平,而在日線圖裏,MACD昨日已向上突破當時的阻力位1270美元,今次成功再向上突破 ,相信反彈勢頭會持續。投資者可以用黃金分割比率,作為其中一種判斷後市反彈上方阻力位的工具。

可預計支持位阻力位

黃金分割比率(Fibonacci Retracements)可以用作判斷大跌市後,價格會反彈到什麼阻力位,又或者大升市後,價格會回吐到什麼支持位之用,是非常普及、有效兼準確度高的判斷工具。黃金分割比率的百分比,已是固定的系數,投資者毋須自定修改有關之百分比。若以今次金價由高位1343.72美元跌至低位1241.36美元計算,金價的反彈初步已突破第一阻力23.6%即1265.51美元,將挑戰下一個目標第二阻力38.2%,即是1280.46美元,若果再向上突破的話,第三個阻力位50% 即1292.54美元。

反彈超過61.8%即調整告終

不過,估計今次反彈的最大阻力為第四個阻力61.8%,即1304.61美元,假若今次成功向上突破此61.8%阻力的話,很大機會是次金市調整已經告一段落,並會進一步向上邁進,展開全新升浪,而再一次挑戰1340美元水平,甚至7月高位1375美元,讀者們請密切留意。

[天王國際金融 回測煉金術]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4505&issue=20161021
黃金 分割 比率 金價 反彈 阻力
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=312935

的士車廂纏綿難分割王曼喜女密友 啜住返屋企

1 : GS(14)@2017-08-06 11:39:00

【搵食】■王曼喜(前)與女密友當晚結伴食甜品後,直踩回王曼喜的住處。



王敏德和名模老婆馬詩慧所生的大女王曼喜(Kayla)向來言行大膽,除了在網上大晒跪浴缸全裸背相,去年更加勇敢宣佈出櫃,又公開有外籍女友Lia,可惜兩人因為分隔異地,最終分手收場。


主動捉手臂

不過,Kayla回復單身後,去年被發現有中性打扮密友,但Kayla當時堅稱對方非新歡。惟本報日前影到Kayla和這位中性打扮女性密友,在車廂擁吻,大玩纏綿遊戲,情境就如大前年傅嘉莉在車廂中啜爆富商肥叔叔一樣。



【拖手】■王曼喜(左)離開甜品店後,主動拖着女密友的手。

【激咀】■王曼喜和女性密友在的士車廂內咀嘴,十分親暱。

【玩狗】■女密友在王曼喜寓所樓下見到狗即上前逗玩,與街坊頗熟絡。

當晚10時許,《蘋果》發現Kayla和女性密友現身中環歌賦街一間甜品店,二人在店內交談不多,但步出店後,Kayla即主動捉實密友手臂,行去路口截的士。或許上車後只有司機一位「外人」,二人的心情更加放鬆,除了身貼身黐到實外,女性密友不時嘟嘴錫Kayla的臉,甜蜜指數爆燈。
Kayla的女密友似乎頗健談,上的士後幾乎未停過嘴說話,又多次轉身,將頭擺落Kayla的臉錫錫,由中環到大坑的車程,二人未停過sweet,女性密友更一度將Kayla擁入懷。



■早前王曼喜在Instagram放全裸露背相,成為網民熱話。資料圖片

玩鄰居隻狗

的士抵達Kayla與父母同住的大坑柏麗園,密友付車資及率先落車,Kayla緊隨其後,當Kayla打開屋苑大閘時,密友發現有鄰居帶狗散步,即上前打招呼及逗玩狗狗,見Kayla等了良久,才急急轉身離開。採訪、攝影:吳耀輝、孔志豪




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170805/20111891
的士 車廂 纏綿 分割 王曼 喜女 密友 啜住 住返 返屋 屋企
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