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使費差別大 指數跑贏對沖基金 英之見 - 基金經理黃國英(Alex Wong)的博客

1 : GS(14)@2012-03-27 22:17:51

http://blog.yahoo.com/_QV5MGN2N5 ... ticles/608951/index
使費 差別 指數 跑贏 對沖 基金 之見 經理 國英 Alex Wong 博客
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=278465

名門4100萬沽 連使費蝕1200萬

1 : GS(14)@2015-09-19 19:49:50

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150918/news/ea_eaa2.htm


【明報專訊】美議息前豪宅「流血」個案一宗接一宗,其中一向為「蝕讓重災區」的大坑名門,一名內地業主便以約4100萬元連兩個車位沽出5座高層雙連戶,原業主持貨8年後帳面仍蝕逾1000萬元,連使費可蝕超過1200萬元。

藥房低舊租近三成 租景隆街舖

上述單位實用1738方呎(建築2338方呎),成交價4100萬元,實呎23,590元(建呎17,536元)。原業主為內地人,2007年共斥4934萬元購入單位,期後再以約200萬元購入車位,總購入價約5134萬元,持貨8年後沽出,單計帳面已蝕約1034萬元,若連同使費料實蝕逾1200萬元,為屋苑近年損手最多的單位。

另一邊廂,零售市道下滑,銅鑼灣再有街舖減租租出,消息指,原由鞋店以38萬元租用的景隆街2號地下D號舖,面積約380方呎,最新以約28萬元獲藥房租用,呎租736元,較舊租平26%。

市場消息亦指,宏安(1222)太子銀座式商廈彌敦道724至726號21樓,面積約2200方呎,剛以4350萬元售出,呎價19,773元。上手業主於2013年以5060萬元買入,但至去年撻訂,最新售價較兩年前低約14%。
名門 4100 萬沽 連使 使費 費蝕 1200
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鯉景灣3房900萬沽 連使費實蝕10萬

1 : GS(14)@2016-03-15 13:31:43

http://property.mpfinance.com/cf ... 0315/paa01/lah1.txt


【明報專訊】樓市下滑,港島大型屋苑亦現「流血」成交。西灣河鯉景灣有鳳凰樓層3房戶,以900萬元易手,連使費實蝕約10萬元,為屋苑近年罕見損手成交。

鯉景灣本月暫錄3宗成交,成交量貼近上月全月2宗成交。香港置業高級營業經理布家良表示,鯉景灣4座高層C室,實用678方呎(建築767方呎),3房間隔,以900萬元易手,實呎13,274元(建呎11,734元),撇除景觀計算,做價較去年8月同類單位高位低28%。原業主2012年12月以約855萬元購入,帳面雖獲利45萬元,惟連使費計後實蝕約10萬元或1%離場。

尚賢居1350萬沽 實蝕三成

蝕讓潮延至豪宅,上環尚賢居亦錄「流血」成交,為屋苑近半年來「開齋」成交個案。市場消息稱,尚賢居高層B室,實用658方呎(建築940方呎),3房1套間隔,以1350萬元成交,實呎20,517元(建呎14,362元)。資料顯示,上址於2012年以1807萬元購入,現連使費實蝕約556萬元或三成。事實上,尚賢居對上一宗成交亦為蝕讓成交;去年8月一伙2房連使費計損手約176萬元或16%沽出。

另由投資者許金祥持有的大圍名家匯3房單位,近日淪為銀主盤。市場消息指,名家匯1座高層B室,實用1811方呎(建築2412方呎),銀主現開價2200萬元,實呎12,148元(建呎9121元)。惟許於2011年以3000萬元購入,現開價已較買入價低800萬元或27%。

美孚3房775萬沽 逾3年實賺55萬

另荔枝角美孚新邨有3房僅賺約55萬元離場。美聯營業經理王俊康表示,屋苑4期百老滙街95號中層A室,實用751呎(建築1006方呎),以775萬元成交,實呎10,320元(建呎7704元)。原業主2012年680萬元購入,連使費計料實賺僅約55萬元或8%。
鯉景 景灣 900 萬沽 連使 使費 費實 實蝕 10
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名鑄持貨7年 連使費蝕170萬

1 : GS(14)@2016-03-18 23:25:52

http://property.mpfinance.com/cf ... 0318/paa01/lab1.txt


【明報專訊】再有九龍豪宅屋苑錄得蝕讓成交。尖沙嘴名鑄本月暫錄兩宗成交,均為蝕讓個案。繼早前有1房單位蝕約300萬元易手後,新近一個位於中層G室,實用1030方呎(建築1427方呎),屬2房1套連儲物室間隔,以2650萬元成交,實呎25,728元(建呎18,570元)。相較原業主2009年2680萬元購入價,帳面已蝕30萬元,連同使費計實蝕170萬元或6%。

天晉額印貨653萬沽 實蝕11%

市場消息稱,將軍澳天晉1座低層D室,實用533方呎(建築692方呎),2房間隔,2月開價698萬元,終以653萬元成交,實呎12,251元(建呎9436元)。原業主於2014年7月以625萬元購入,雖然帳面賺28萬元,惟持貨不足2年,需付10%額外印花稅,連同其他使費實蝕約70萬元或11%。

翰林軒高層1房實蝕31萬元

此外,世紀21創建地產客戶經理余達文表示,西環翰林軒2座高層F室1房戶,實用401方呎(建築529方呎),以585萬元沽出,實呎14,589元(建呎11,059元)。原業主2013年593萬購入,帳面蝕8萬元,連使費原業主實蝕約31.7萬元。

德福最低層實呎8534元2年新低

大型屋苑亦錄低價成交。中原高級分區經理陳鳳霞表示,九龍灣德福花園E座最低層一個兩房戶,實用539方呎(建築647方呎),獲用家以460萬元承接,實呎8534元(建呎7110元),呎價為2014年後屋苑新低。原業主2013年1月以423.8萬元買入,現沽出帳面獲微利36.2萬元,連使費計實賺約20萬元。

盛薈銀主盤開價低買入價兩成

另大圍名城2期盛薈1座南翼一個頂層複式戶,業主於2012年8月以2502萬元一手購入,先後7度按揭借貸,終淪為銀主盤,於本月底拍賣,實用1776方呎(建築2343方呎),開價2000萬元,實呎11,261元(建呎8536元),開價低於買入價兩成。
名鑄 鑄持 持貨 連使 使費 費蝕 170
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丰匯首宗成交 連使費實蝕20萬

1 : GS(14)@2016-09-13 07:53:29

【明報專訊】雖然樓市熾熱,但深水埗丰匯錄得的首宗二手成交卻蝕讓收場,原業主以810萬元售出一個三房戶,雖然帳面獲利約42萬元,但連使費後卻實蝕約20萬元,而新買家需付81萬元額印稅。

買家付81萬額印稅

冠豐地產客戶經理呂澍圻表示,丰匯1座高層A室,實用713方呎,3房連套房間隔,以810萬元連租約售出,實呎11360元。原業主2014年以768萬元購入,持貨不足3年,由買家支付額外印花稅(SSD),但原業主購入時需付雙倍印花稅,連同其他使費後,料實蝕約20萬元或2.6%。以單位目前月租約2.3萬元計,料買家可享3.4厘租金回報。

另土地註冊處顯示,淺水灣福慧大廈中高層A室,實用2539方呎(建築2857方呎),上月以8165萬元售出,實呎32,158元(建呎28,579元)。

福慧8165萬沽 5年蝕1100萬

上述單位原業主於2011年以8800萬元購入,去年底以1億元放售,現時成交價除較開價平1835萬元或18%外,原業主持貨5年,帳面要蝕635萬元或7.2%。若連同使費計,更實蝕近1100萬元,蝕幅12%。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5066&issue=20160913
豐匯 首宗 成交 連使 使費 費實 實蝕 20
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【動畫】999年「無敵契」小心魔鬼使費

1 : GS(14)@2016-10-18 08:13:40

2047年香港大部份土地地契期屆滿的問題困擾不少有意置業的市民,認為擁有999年「無敵契」的物業最為安全及保值。不過原來買家要購買一個擁有特長地契的新盤,隱藏使費都比其他年期較短的屋苑多,可以是以倍數計。港英政府時期,土地契約年期分為75年、99年以及999年三種。其中1848至1898年間批出的大多為999年期,多數是港島區土地。而九龍區亦有部份地段為999年期。由於在2047年將有大量土地使用權的批租一齊到期,目前要補地價抑或只交年租才可續期的做法仍未確定,難免對物業的業權造成不確定性。同時過多兩年之後,銀行亦有可能不為2047年到期的屋苑承造30年按揭,都是置業人士需要憂慮的地方。如果基於上述理由,擁有999年期的新盤(全屬重建項目),應該較受買家歡迎。但原來,此類新樓的額外開支,可能較只有50年期的新盤,多超過20倍!因為買家在購買新盤後,發展商都會將土地業權文件一併賣給新買家,若缺少此文件,等同業權不整,影響在銀行造按揭。文件內容的多寡,便決定了這份業權契約的價錢,不是與單位面積及樓價掛勾。基於港九兩區的項目,早於百多年前已開始發展,之前地盤的契約、曾經出現過的業權資料,都會一直累積下來,個別地盤可能已經重建不只一、兩次,甚至合併多個地盤發展,所以業權契約相當厚,最少幾萬頁。不過,一般買家要在簽署買賣合約時,才知道發展商要向買家索價多少,事前無從得知,隨時買家在買樓後會失預算。根據一些律師提供的資料,近年才批地興建的新樓,由於是新地契,內容不多,土地業權契約大約1萬元。但一些舊契項目,土地業權契約最少5萬至6萬元。如近期發售的大角嘴利奧坊•曉岸,屬999年期,業權契約便高達6.5萬元,由於該項目樓價大部份是500萬元以下,故買家在支付釐印及律師費後,要支出的額外使費便超過大部份單位樓價的5%。而個別中上環一帶項目,一份業權文件誇張到超過22萬元。買家想買999年期一手樓買個安心的同時,亦要了解背後潛藏的額外支出。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161018/19804272
動畫 999 無敵 小心 魔鬼 使費
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財經評論:999年「無敵契」魔鬼使費

1 : GS(14)@2016-10-18 08:14:15

2047年香港大部份土地地契期屆滿的問題困擾不少有意置業的市民,認為擁有999年「無敵契」的物業最為安全及保值。不過原來買家要購買一個擁有特長地契的新盤,隱藏使費都比其他年期較短的屋苑多,可以是以倍數計。港英政府時期,土地契約年期分為75年、99年以及999年三種。其中1848至1898年間批出的大多為999年期,多數是港島區土地。而九龍區亦有部份地段為999年期。由於在2047年將有大量土地使用權的批租一齊到期,目前要補地價抑或只交年租才可續期的做法仍未確定,難免對物業的業權造成不確定性。同時過多兩年之後,銀行亦有可能不為2047年到期的屋苑承造30年按揭,都是置業人士需要憂慮的地方。如果基於上述理由,擁有999年期的新盤(全屬重建項目),應該較受買家歡迎。但原來,此類新樓的額外開支,可能較只有50年期的新盤,多超過20倍!因為買家在購買新盤後,發展商都會將土地業權文件一併賣給新買家,若缺少此文件,等同業權不整,影響在銀行造按揭。文件內容的多寡,便決定了這份業權契約的價錢。基於港九兩區的項目,早於百多年前已開始發展,之前地盤的契約、曾經出現過的業權資料,都會一直累積下來,個別地盤可能已經重建不只一、兩次,甚至合併多個地盤發展,所以業權契約相當厚,最少幾萬頁。不過,一般買家要在簽署買賣合約時,才知道發展商要向買家索價多少,事前無從得知,隨時買家在買樓後會失預算。根據一些律師提供的資料,近年才批地興建的新樓,由於是新地契,內容不多,土地業權契約大約1萬元。但一些舊契項目,土地業權契約最少5萬至6萬元以上。如近期發售的大角嘴利奧坊.曉岸,由於屬999年期,業權契約便高達6.5萬元,由於該項目樓價大部份500萬元以下,故買家在支付釐印及律師費後,要支出的額外使費便超過大部份單位樓價的5%。而個別中上環一帶項目,一份業權文件誇張到超過22萬元。買家想買999年期一手樓買個安心的同時,亦要了解背後潛藏的額外支出。記者:程俊華




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161018/19803985
財經 評論 999 無敵 魔鬼 使費
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選舉使費上限1,570萬

1 : GS(14)@2016-10-27 05:51:18

【話你知】明年特首選舉候選人開支上限為1,500多萬元,歷屆當選人的經費不斷上升,由首屆花費不足300萬元,到上屆花費逾1,000萬元,增幅近3倍,已退休的胡國興要真金白銀投入選戰,相信所費不菲。1996年首屆特首選舉不設開支上限,當選的董建華共花273萬元。政府在2001年定出特首選舉候選人開支上限為950萬元,2002年董建華自動連任,亦花了687萬元競選經費。2005年選舉曾蔭權自動當選,共花412萬元。2007年選舉,曾蔭權勝出,花費835萬元。對手梁家傑則花了約400萬元。2011年特首選舉開支上限增至1,300萬元。2012年選舉,梁振英及唐英年分別花費1,120和1,097萬元,何俊仁只花了129萬元。今年初政府再調高上限至1,570萬元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161027/19813737
選舉 使費 上限 570
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【紅色炸彈】結婚使費少咗 人情反而升咗?!

1 : GS(14)@2016-12-11 14:13:20

又到年尾,街裏愛人個個要結婚,未知大家有否存足錢付人情呢?



又到年尾,街裏愛人個個要結婚,未知大家有否存足錢付人情呢?



經濟轉差,結婚資訊網站生活易於10月公佈的「2016年結婚消費調查」顯示,新人的結婚平均開支自2009年來首次錄得下跌數字。2016年新人的結婚平均開支為302,226元,較去年下跌4%,回落到2013年的開支水平。不過人情公價就增加了16.7%,不知道大家現在人情給幾多呢?



結婚資訊網站生活易於10月公佈,新人的結婚平均開支較去年下跌4%。

不過一般酒樓人情公價,就由去年600升至700元,增加了16.7%。

記者到銅鑼灣街訪,發現市民給人情大多1,000元起跳,視乎地點和與新人的交情。周小姐:「通常會畀1,000元,關係好就畀夠1,500。」陳小姐則更豪爽,「普通同事我會畀1,200元左右。」不過一山還有一山高,溫哥華回流的Eileen直言1,500-2,000元是心目中公價,親戚會給10,000元左右。事實上,一般酒樓婚宴的公價人情,已由去年600升至700元,去酒店更可能畀1,500元都不能打和。結婚理財網愛家計算過,去半島、四季及洲際等這些高級酒店,要畀近2,000元人情,新人才可回本。有些人不想付太多人情,會選擇送禮物代替現金人情。Sam會送人情加小禮物,「我會另外再買情侶錶,或者小飾物送畀新人。」方先生同樣表示會買禮物,「例如會買金器,好朋友應該會鍾意。」不過,孫小姐卻直言,香港人始終實際,還是較需要錢,收人情會比收禮物開心。



記者到銅鑼灣進行街訪,發現市民給人情大多1,000元起跳,視乎地點和與新人的交情。周小姐:「通常現在會給1,000元,關係好的會給1,500。」

有些人不想付太多人情,會選擇送禮物代替現金人情。Sam會送人情加小禮物,「我會另買情侶錶或小飾物送給新人。」

不過,孫小姐(右)卻直言,香港人始終實際,還是較需要錢,收人情會比收禮物開心。

年尾又是結婚季節,未知給幾多人情的你,就參考一下大家意見吧!記者:黃凱婷攝影:鄧鴻欣




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20161211/19861586
紅色 炸彈 結婚 使費 費少 少咗 人情 反而 升咗
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尚匯連使費蝕逾60萬離場

1 : GS(14)@2017-08-18 08:39:53

■尚匯高層B室以1,050萬元交吉成交。 資料圖片



【本報訊】灣仔單幢樓尚匯見血。物業的高層B室一房單位,以1,050萬元成交,原業主賬面虧損約12.2萬元,連同使費,實蝕逾60萬元離場。利嘉閣地產何嘉信表示,灣仔尚匯高層B室,實用342方呎,一房間隔,外望維港海景,原叫價約1,100萬元,經議價下減約50萬元或5%,以1,050萬元交吉成交,實用呎價30,702元。據了解,原業主於2011年4月以1,062.2萬元買入,賬面虧損約12.2萬元,跌幅約1%。連同使費,實蝕逾60萬元或4.7%。荃灣新盤日前開價,同區二手樓灣景廣場趁新盤開價前沽出。美聯物業梁仲維表示,荃灣區有業主趁新盤開價前沽出灣景廣場三房物業,單位為低層G室,實用面積530呎,以733萬元成交,實用呎價13,830元,買家為用家。原業主於2011年1月以約399萬元購入上述物業,是次轉售賺約334萬元,物業升值約84%。


元朗溱柏開放式售410萬

美聯物業張啟文表示,元朗溱柏9座低層F室,實用面積301方呎,開放式間隔,以410萬元成交,實用呎價13,621元。買家為同區新盤向隅客,回流二手承接。原業主於2013年9月以約274.5萬元購入上述物業,是次轉售獲利約135.5萬元,物業升值約49%。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170818/20125164
尚匯 匯連 連使 使費 費蝕 蝕逾 60 離場
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投資移民台灣 使費要計清

1 : GS(14)@2017-08-29 01:45:55

【明報專訊】80後夫婦Peter及Mary育有兩名分別1歲及4歲的小孩。為了孩子的將來,兩人最近考慮投資移民日本沖繩或台灣。由於Peter夢想是開設自己的攝影工作室,Mary亦想轉為全職媽媽同時發展網上手做飾物生意,故他們希望了解更多有關移民申請要求,同時因他們只有一層還有按揭的自住物業,亦想知道財務上的安排可以怎樣處理。

35萬可申沖繩經營管理簽證

首先,不同國家或地區的投資移民政策不同。在沖繩,外地人入場門檻較低,只需於當地投資最少500萬日圓(約35萬港元)便可申請經營管理簽證。但要留意業務每年需繳交毛利的40%作稅收,這簽證需要續簽至第10年,投資者才有「永住權」(「永住權」不代表擁有日本國籍)。政府續簽要求申請人有能力經營並管理公司,起步期後,如公司有一定的營業額證明公司的經營情况,能續證的機會就更大。如生意不成功,審批機關有機會在第二年或其後拒絕發出居留簽證,能成功移民的風險比較大。

至於投資移民台灣,香港永久居民要最少投資600萬新台幣(約155萬港元)資本開設公司。通過審查後便可攜配偶及20歲以下的未婚子女到台灣居留。獲得居留證後,申請者符合政府的居留條件便能申請定居證,可取得身分證及護照。

投資移民台灣最少需155萬

綜合以上條件,筆者建議夫婦二人可考慮移民台灣。如申請移民台灣,Peter或Mary要先匯155萬港元到台灣設立公司。雖然他們的物業現值500萬,選擇加按物業套現資金,銀行最高總貸款額只有六成,故他們最多只可再借100萬元。加按後的每月按揭還款要由7,500元增加至11,500元。

另外,台灣政府不允許投資移民申請人在台灣打工,故在台灣開設新公司初期,收支可能失衡。在移民初期收入不穩定下,如果樓市有大調整,或租金收入下跌,現金流就會大受影響。雖然移民後可把香港的房子租出,以抵消每月還款,但加按後連同其他資產也不足150萬作投資移民,而且他們要額外準備一筆流動資金應付日常家庭開支或突發事件,預計需要額外30萬至50萬,所以加按未必為最佳方法。

加按行不通 可考慮賣樓

如果加按行不通,Peter及Mary可考慮賣樓。由於房子已購入超過三年,不用支付額外印花稅,如以現價500萬賣出,扣除200萬銀行貸款,可套現300萬。150萬可用於申請投資移民,其餘30萬作為流動資金,10萬用作初期安排移民、交通、住屋等開支,還剩下110萬可作其他用途。

筆者建議Peter及Mary不用急於在台灣置業。目前在台灣,可接受香港人按揭的銀行並不多,台灣物業升值相對較慢、租金回報也不高。他們可考慮用這筆錢投資於亞洲債券基金,預期聯儲局加息步伐將會循序漸進,下半年或再加息一次,同時開始縮減資產負債表。雖然短期利率有上升壓力,但由於亞洲企業債券擁有信貸息差作為緩衝,防守力較高,而且當地經濟勢頭良好以及通脹壓力溫和,亞洲債市孳息率較高,預計將會繼續吸引資金流入,長線看好亞洲債市前景。亞洲債券基金屬於低風險投資類別,每月派息,現時孳息率為6.4厘,人民幣對冲類別派息更達8厘。如以年派息率6厘計算,每月可收取約5500港元利息,足以用來支付在台灣的租金,而且資金可隨時贖回,無論日後要擴充業務還是添置物業都更具彈性。

康宏理財服務有限公司聯席董事

[梁惜君 理財信箱]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8863&issue=20170822
投資 移民 臺灣 使費 費要 要計 計清
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=340458

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