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房企扎堆香港上市 星河集團擬赴港上市

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招商地產和萬科在香港借殼拉開了深圳開發商的新一波上市熱潮,星河集團、卓越集團、光耀地產等深圳二線房企的上市計劃如箭在弦。

一直低調神秘的民營開發商星河集團開始走向前台,與其他房企紛紛收縮過冬恰恰相反,星河集團卻逆勢進行商業地產二次佈局。

5月17日,星河集團總裁姚惠瓊在接受記者採訪時證實,該集團正在調整內部業務架構和戰略佈局為上市作準備。

不為外界所知的是,雖然在全國的知名度表現欠佳,但星河集團在商業地產領域的實力已經可以匹敵中海地產、招商地產、龍湖地產等行業巨頭。

而在內地房地產企業因遭遇調控陷入看空境況下,商業地產二次佈局或將成為星河集團衝刺資本市場的核心概念和成敗關鍵。

隱形商業地產巨頭

姚惠瓊透露,被深圳市政府列為重點項目之一的星河雅寶綜合體項目,計劃總投資將超過130億元,這個巨無霸項目是該集團商業地產二次佈局的重要依託。

公開資料顯示,星河雅寶綜合體項目總佔地面積63萬平方米,總建築面積超過150萬平方米,如此大體量的項目在土地資源稀缺的深圳頗為罕見。

有行業分析認為,萬科在北京、上海、深圳、西安等地對於城市綜合體等商業項目的投資共計約200億元,中海地產力推的環宇城項目單個投資約40億元,星河雅寶綜合體項目投資超過130億,可見星河集團打造商業地產的決心。

姚惠瓊表示,投資近10億元的龍崗COCOPark將在年內開業,而COCOPark商業地產模式將會向江蘇常州、廣東惠州等地複製。

由於「COCO」系列的成熟運營為開發商業地產提供了範例,目前哈爾濱、瀋陽、武漢、長沙等地都希望將「COCOPark」模式複製到當地,集團近年加速商業地產擴張是必然,主要方式是自建、購買其他項目、輸出商業品牌管理模式等等。

星 河集團在商業地產方面的發展起源於2004年,當時星河收購了位於深圳市中心區的原「泰華購物公園」商業用地,並將之註冊為「星河蘇活購物公園」的商業項 目,後改名COCOPark。總建築面積8.5萬平方米的COCOPark自2006年開業至今,在深圳已經成為和華潤萬象城齊名的大型購物中心,更是深 圳CBD板塊商業的代表。

目前,COCOPark每年租金收益超過2億元,按照該地段是商舖價值,該項目估值已經超過100億元。

在星河現有的商業地產版圖中,還包括在深圳最核心的中心區的星河第三空間、星河麗思卡爾頓酒店、星河發展中心等項目。此外,龍崗COCOPark、福田星河中心的商業部分、龍華COCOCity暫未開業。

讓同行最羨慕的是,在深圳CBD核心的福田中心區,星河集團竟佔其四分之一,成為唯一在深圳中心區中產品線覆蓋住宅、商業、酒店、寫字樓等多種形態的專業地產開發商,且產權全部是星河集團持有。

姚惠瓊表示,目前星河集團在運營的商業地產總面積超過60萬平方米。

比較可以發現,星河集團的商業地產經營面積已經超過了同城的金地集團、佳兆業、花樣年、萊蒙國際等上市房企,與招商地產、中海地產、龍湖地產等全國性房企巨頭體量相當。

涉足金融

按照計劃,商業地產在星河集團的收入比重將從目前的20%上升至30%,2011年星河集團的住宅產品銷售接近70億元,該銷售規模超過很多上市房企。

僅在2011年,星河集團就連續在天津、北京、廣州、江蘇常州、廣東惠州等多個城市大規模拿地,區域範圍涵蓋長三角、珠三角和環渤海,土地儲備超過500萬平方米,並計劃進入武漢、重慶、成都等二三線城市,實現全國佈局。

姚惠瓊表示,星河集團早在兩三年前就具備了上市條件,只是因房地產和資本市場宏觀環境欠佳而未急於上市,目前星河集團計劃在香港資本市場進行整體上市,而該上市進程會在2015年前完成。

由於目前的國際大環境造成股市震盪,同時內地房地產企業也面臨著國家的宏觀調控而暫時陷入低潮,開發商在內地上市道路遇阻,在香港上市之路也越發艱難。自2009年底花樣年、融創中國、萊蒙國際等開發商港股成功上市後,至今國內幾乎沒有房企再登陸資本市場。

但有分析認為,帶有商業地產概念的房企在香港資本市場會相對受到青睞,萊蒙國際上市成功就與其商業地產概念密切相關。

從 目前開發商的路逕取向來看,借助商業地產概念登陸香港資本市場正在成為一種新的趨勢。2012年5月,招商地產宣佈收購一家香港消費電子類上市公司,意在 將旗下商業地產進行分拆上市。不久前的2月份,原本以包裝印刷為主業的華僑城亞洲(03366.HK)也提出發展成為商業綜合開發運營商,意味著華僑城亞 洲有望被打造成華僑城集團商業地產的重要資本載體。

金地集團也曾在去年7月擬通過收購華人置業旗下至祥置業,從而實現其商業地產在香港借殼上市融資的籌劃,但卻意外夭折。

在很多業內人士看來,星河集團上市成敗與否將取決於商業地產給其帶來的未來「想像力」。不過,目前眾多開發商紛紛進軍商業地產,國內排名前20名的房企無一例外地均已進入了商業地產領域,並帶來商業地產投資的一哄而起和模式趨同。

但姚惠瓊認為,星河集團的核心優勢在於金融業務與商業地產的相互支撐,橫跨住宅、商業和金融投資的三元產業架構,將為星河衝擊資本市場提供更大的騰挪空間。

4 月18日,大眾公用(600635.SH)公佈的2011年年報不僅曝光了國內最大創投機構深創投資集團有限公司的盈利狀況,也讓眾多參股公司浮出水面, 其中最引人注目的是頗為神秘的深圳地產開發商星河集團,其以17.391%的持股比例位列第二大股東,從而獲得了高達1.45億元的年度分紅。

在金融領域,除了以第二大股東的身份參股深創投外,目前星河集團還是陽光保險集團第五大股東,同時還是深圳福田銀座村鎮銀行的創始人和第二大股東。截至2011年6月底,陽光保險集團當年保費收入超過160億元,行業排名第八位。

與 這些金融資產產生的巨大溢價相比,星河集團更看重參與金融市場帶來的業務互動效應。姚惠瓊表示,目前金融業務在集團還相對獨立,但集團將考慮在未來實現產 業和金融互動,以金融優勢為房地產尤其是商業地產開發運營提供更多支持,比如打造更多的金融平台,或者成立房地產基金等,這是其他開發商所無法具備的優 勢。

姚惠瓊說,星河集團在住宅開發將繼續堅持走豪宅等高端路線,商業地產更注重資產配置功能而非到處跑馬圈地,而金融則為住宅和商業不斷輸血。


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車企紮堆 成都汽車城崛起

用了不到兩年時間,完成一家大型車企從簽約到正式投產的歷程。神龍汽車成都工廠創造的“成都速度”成為成都汽車城發展的一個縮影。

以成都經濟技術開發區為主要載體,近幾年來,成都汽車產業異軍突起,去年產能突破100萬輛,躋身全國第九。按照規劃,到2025年,成都汽車產業主營業務收入突破6000億元,整車制造能力超過300萬輛,成為全國重要的汽車產業基地。

汽車產業在成都工業強基行動中作為突出發展的產業被寄予厚望,成都希望依托良好的產業基礎,充分發揮比較優勢,按照“成鏈發展、集群發展”的思路,將其打造成為科技含量高、競爭能力強、輻射帶動面廣、具有話語權的產業集群,形成產業倍增升級的中堅力量。

異軍突起

很少人會想到,十年前,成都的汽車產業還是一窮二白。但在2013年,成都實現整車(整機)產量73.2萬輛,增長95.1%。一汽客車(成都)公司高管人士也感到驚訝:成都只用了3年時間就使汽車整車產量達到了70多萬輛,而達到這一數字天津用了10年,長春用了50年。

2014年4月15日,一汽-大眾西南基地累計生產總產量達到100萬輛。一汽-大眾該基地從奠基開始到實現100萬輛的產量僅用了5年時間,而一汽-大眾的第一個100萬輛用了12年。“這是具有里程碑意義的時刻,誕生了一汽-大眾發展的新紀錄。”一汽-大眾董事、總經理張丕傑當時表示。

這個數字還在繼續增長,今年4月,在四川省政府與一汽集團在成都舉行戰略合作框架協議簽署儀式上,一汽集團董事長徐平表示,一汽-大眾西南基地屢次創下行業紀錄,速騰和捷達品牌車型在這里的累計產量已經超過200萬輛。

2016年上半年,成都經開區整車產量首次半年突破50萬輛。成都經開區提出,確保全年整車產能達140萬輛,整車產量突破100萬輛,汽車產業主營業務收入達到1500億元以上,貢獻規上工業增加值增速5個百分點,GDP增速3.5個百分點。

巨大的市場是成都汽車產業突飛猛進的重要原因。公安部交管局數據顯示,截至2015年底,全國機動車保有量已經達到2.79億輛,40個城市的汽車保有量超過百萬輛,成都以366萬輛汽車保有量位居全國城市第二位,僅次於北京。

東風汽車公司董事長竺延風表示,當前中國汽車市場增長重心正從東部地區向西部地區轉移,四川是中國七大乘用車戰略市場之一,成都也已經成為中國汽車發展重鎮。神龍汽車成都工廠是東風公司首家落戶西部的乘用車整車工廠,不僅是神龍公司戰略西進的橋頭堡,也是東風公司布局西部、開拓西部、發展西部的前沿陣地。

因此,汽車產業作為成都突出發展的產業,《成都制造2025規劃》要求把握未來汽車產業智能、安全、節能、環保的發展趨勢,抓住國內汽車產業10~15年發展機遇期,以整車及關鍵零部件為重點,搶占我國汽車產業高地,進入全國汽車產業第一方陣。

《成都制造2025規劃》還提出,以汽車城為龍頭打造“大車城”板塊,以發展汽車、高端裝備產業為主,突出高端引領、品牌帶動和產業融合的大園區。到2025年,預計主營業務收入突破6000億元,打造國際一流的汽車新城。

成都市經信委主任施躍華表示,汽車產能突破100萬輛只是汽車城的初級門檻,2015年成都汽車產量實現100萬輛,在全國汽車城中排名第九位。目前,處於全國第二集團軍,2025年達到300萬輛,將步入第一集團軍。

大量整車企業的入駐,零配件企業也隨之而來,成都汽車城全產業鏈發展已現雛形。成都經濟開發區汽車產業投資服務局汽車電子處處長張高奮介紹,目前落戶成都經開區的整車企業已經有11家,全國各大汽車廠商都有布局。

轉型升級

不過,在成都汽車城快速發展的同時,汽車產業也正面臨著轉型升級任務,如何保持持續快速增長呢?張高奮表示,成都汽車城主要產品方向就是SUV和新能源汽車。

9月7日,總投資123億元,設計年生產能力為36萬輛的神龍汽車有限公司成都工廠正式建成投產,其東風標致4008也正式下線。神龍公司成都工廠首款產品東風標致4008的誕生,填補了神龍公司中高端SUV的空白。

竺延風表示,神龍公司成都工廠導入了PSA全新的EMP2生產平臺,以生產東風標致、東風雪鐵龍、東風三個品牌高端SUV和MPV車型為主。此次下線的東風標致4008,正是面向高端SUV市場推出的首款車型,將改善神龍公司的產品結構,使其更加契合當前SUV車型的旺盛市場需求。

像神龍一樣,2016年,成都經開區車企通過增資擴產、導入新車型等方式,調整產品線,走轉型發展之路,推動汽車產業提質擴量。

成都經開區提供的數據顯示,2016年上半年,區內主力車型繼續保持良好勢頭。一汽豐田普拉多增長98.1%,一汽-大眾速騰銷量同比增長26.7%,捷達增長15.8%,沃爾沃S60L增長12.1%。

同時,新能源車放量擴產。新能源汽車完成量2257輛,同比增長1530輛,實現了倍增發展;實現產值6.7億元,同比增長3.2億元,增幅91.4%。其中,自主品牌川汽野馬電動汽車達到歐洲標準。

實際上,建設世界級汽車產業城,成都經開區在新能源汽車的改革發展,已經探索出了一條屬於自己的路徑。在成都經開區,一批新能源汽車企業不斷地改革創新,在新興領域打造出了獨具特色的一片天地。

比如,川汽野馬汽車於2012年開始研發並生產T70EV這款國內首個電動SUV,時速可超過120公里,續航里程超過220公里,外形借鑒自己的產品T70越野車,目前達到國內先進水平。

與此同時,面對汽車產業形勢以及底特律的教訓,成都經開區汽車產業投資服務局有關人士也表示,在發展汽車產業的同時必須考慮長遠,要有前瞻性,產業要有競爭力,要有自主研發的能力,要有創新能力,要進行汽車全產業鏈的發展。

目前,成都經開區以汽車產業為重點的研發機構達160家,高新技術、創新型企業139家。比如,馬爾克斯光電、哈曼多媒體等高端研發項目,孔輝底盤測試中心、四川裝備制造信息中心等公共技術平臺,瑞士SGS、德國TUV等檢測認證服務平臺。

不僅如此,在汽車產業為主導產業的情況下,成都經開區還未雨綢繆,打造除汽車產業外的新經濟增長點,航天九鼎科技、拓鑫玄武巖、陵川特工等企業,結合成都經開區產業實際,轉型與汽車產業對接,將軍品專向民品,加強與航天七院、兵裝集團、中物院合作,規劃建設軍民融合示範園,大力發展航空航天、智能制造戰略新興產業,培育區域經濟新的增長點。

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受困同質化競爭 乳企紮堆推有機奶粉

越來越多的國內奶粉企業盯上了“更值錢”的有機奶粉市場。

11月21日,合生元集團(01112.HK,下稱“合生元”)宣布,將向中國市場推出首款有機嬰幼兒配方奶粉。今年上半年,國內主要奶粉企業業績均出現不同程度的下滑,而有機奶粉則成為各乳企下一個競爭的關註點,目前國內已有33家有機奶粉品牌在銷售。專家表示,價格戰和海淘沖擊了國內普通奶粉的價格體系,有機奶粉受此影響較小,企業紮堆有機奶粉也是為了穩定體系,尋求突圍。

合生元CEO羅飛表示,之所以進入有機奶粉領域,也是看好高端和超高端奶粉市場的高增長。目前國內嬰幼兒奶粉領域高端化和差異化趨勢明顯,有機奶粉行業預計增長迅速,複合增長率或超過20%。

根據合生元提供的數據,2012至2015年,高端(零售價在290~390元/900g)和超高端(零售價大於390元/900g)產品在嬰幼兒奶粉類別的占比不斷提升,前者從2012年的14%增至2016年8月的24%,之後則從13%增至25%。2015年德國有機奶粉的滲透率高達40%,澳大利亞和瑞士分別為22%和19%,而中國僅2%,存在較大的市場空間。

有機奶粉在國內並不是新鮮事物,早在2008年三聚氰胺事件後,部分國內和國外的奶粉品牌就開始推出或標榜有機概念,以爭取消費者的信任,但這也導致有機奶粉市場呈現亂象。

直到2014年4月,新的《有機產品認證管理辦法》正式生效,對有機標識使用嚴格規定,之後有機奶粉市場才逐步規範,但國外的有機奶粉品牌數量較多,尤其是歐洲和澳大利亞的有機奶粉,在國內市場占壟斷地位。

近年來,國內主要的企業也開始密集推出有機奶粉品牌,包括聖元有機優博、貝因美(002570.SZ)有機愛+、蒙牛乳業(02319.HK)瑞哺恩、Arla寶貝與我等,2016年,紅星歐貝星、合生元的Healthy Times等相繼推出。日前伊利股份(600887.SH)收購有機原奶商中國聖牧,而中國聖牧原本就有進軍有機奶粉的計劃。

乳業專家王丁棉告訴記者,有機產品要求相對較高,按照規定,奶牛吃的飼料有機部分要達到95%,因此有機奶粉品牌總數並不多,目前國內市場共有大大小小約33個有機奶粉品牌。

有機奶粉在國內還是一個小眾品類。根據資深乳業分析師宋亮統計,國內全渠道有機奶粉的市場份額2015年約為30億元。

為何國內奶粉企業密集推出有機產品,這或與普通奶粉業務增長乏力有關。

宋亮告訴記者,由於連續價格戰,以及網購、跨境購的沖擊,導致目前國內配方奶粉市場價格體系被破壞。嬰兒配方奶粉價格出現下行,進而導致各乳企的奶粉業務業績受到了影響,和渠道的關系也變得不穩定。

2016年上半年,國內奶粉企業整體業績出現下滑。財報顯示,貝因美陷入巨虧,上半年銷售收入同比下降23.23%,歸屬於上市公司股東凈利潤虧損2.14億元,同比下降108.07%,第三季度,貝因美的虧損進一步擴大到4.1億元;上半年蒙牛乳業奶粉業務品牌雅士利銷售收入同比下降21.7%,毛利下降19.6%;伊利股份的奶粉及奶制品銷售收入同比下降24.05%;合生元奶粉銷售收入下降14%;而聖元等乳企業績較去年同期也有所下滑。

合生元嬰幼兒營養與護理用品事業部總經理朱定平告訴第一財經記者:“目前國內普通奶粉行業有所下滑,主要是由於新興消費者的需求發生了細微的變化,也就是消費升級,事實上目前不只是奶粉,消費品行業都有這種趨勢。”

下一步普通奶粉行業的競爭或更加激烈。目前國內市場上嬰兒配方奶粉共有2000多個品牌。配方註冊制實施以後,現有奶粉品牌將消減超過2/3,品牌集中度將會提高,隨著大量中小品牌和貿易商品牌被淘汰,產業集中之後面臨的競爭也將從大品牌與中小品牌競爭,逐步轉為大品牌之間的貼身肉搏。

乳業專家李茂銀此前在接受記者采訪時表示,目前中國奶粉市場產能嚴重過剩,產品同質化嚴重,行業毛利快速下降,惡性競爭加劇。

“嬰幼兒奶粉市場除了高端化,差異化的趨勢也越來越明顯。”朱定平告訴記者,隨著嬰幼兒奶粉註冊制新政的實施,嬰幼兒奶粉市場大洗牌在即,明年中小品牌奶粉企業拋售庫存的局面會進一步加劇。而此次介入有機奶粉的爭奪,也是尋求與普通奶粉產品差異化和業務新增長點。

宋亮告訴記者,在現有產品的基礎上,各乳企一直在尋找差異化競爭的出路,有的企業選擇做有機,有的選擇做了羊奶粉,這些品類價格與國際不接軌,而且產品和市售普通產品有較大的差異性,價格可以保持穩定,也有利於提升渠道和企業的業績。

受困 同質化 同質 競爭 乳企 企紮 紮堆 堆推 有機 奶粉
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酒企紮堆健康標簽 創富還是套路?

深耕保健酒多年的勁酒,繼續保持業績增長,而更為精細劃分的健康白酒市場,誰是老大的座次尚未被排定。茅臺、五糧液、瀘州老窖、洋河、古井等名酒企業爭相逐鹿健康白酒,已是定局。

正一堂營銷咨詢機構董事長楊光在接受第一財經記者采訪時表示:“消費者對健康品類產品的巨大需求和傳統保健酒的瓶頸成為健康白酒快速崛起的深刻背景。白酒行業座次幾定,保健酒一家獨大,健康白酒缺乏真正的領導者。”

本屆春季糖酒會上,眾多健康白酒紛紛亮相。記者留意到,山西杏花村集團旗下的竹葉青品牌推出了葛根竹葉青,以進軍健康白酒市場,相關負責人介紹,葛根竹葉青以汾酒為基酒,融入了葛根等健康食材。

據了解,這是竹葉青品牌雙線發力的舉措之一,在做好傳統保健露酒的同時,發力健康白酒。通過葛根竹葉青系列健康白酒激活竹葉青品牌,從而帶動竹葉青養生露酒。                                                                                                          

事實上,白酒行業內早在2001年就打出了健康牌,提出了“白酒健康新主張的倡議”。但主要專註在白酒本身的功效和改善品質上。而以勁酒、椰島鹿龜酒為代表企業,是明確了添加功能成分而達到保健功效的“健”字號保健酒,主要集中健康小酒層面,這就給健康白酒留足了創新的空間。

據公開信息介紹,健康白酒是在白酒中加入有某種功能的原料,有滋補功能甚至可做藥用的白酒。盡管目前尚未有相關實驗論證相應功效。但行業內人士表示,要讓健康白酒的功能顯現出來並得到發揮,需要一定時間,飲用者也需要飲用一定的數量。不過無論是普通白酒還是健康白酒,其本質都是酒,長期飲酒都有損健康。

此外,藥酒或其他健康酒中所含成分,都有特定的適用人群。根據國家規定,酒中加入藥品,就需要對其作用做出詳細說明,同時禁用人群也需要標註。

記者在采訪中還獲悉, 2015年7月底,國家食品藥品監督管理總局發布《關於51家保健酒、配制酒企業69種產品違法添加行為的通告》(下稱《通告》),包括椰島鹿龜酒(600238.SZ)、三九企業集團旗下的蘭考地久酒業有限公司等51家企業,在69種保健酒、配制酒中涉嫌違法添加“偉哥”等化學物質。

該通告的發出,無疑是讓高速發展的保健酒行業被迫“急剎車”。但整頓和洗牌後,更加個性化和標簽化的形象逐漸顯露出來。根據勁酒公司公布的最新數據顯示,2016年,勁牌公司實現銷售收入92.15億元,同比2015年上升8.42%。其中,旗下的健康白酒毛鋪苦蕎酒銷售額接近16億元。

據了解,2013年8月毛鋪苦蕎酒上市,僅僅用了短短一年點多的時間即達到了3億元的銷售規模,2015年上半年銷售額為3.92億元,同比增長了167%。2015年全年完成8億元到10億元銷售。按照勁牌公司剛交出的成績單,2016年營收16億元,同比增速達到60%—100%。

中國酒業協會常務副理事長王琦介紹,2015年我國養生酒領域規模企業196家,虧損僅8家。“2015年1月~12月,規模以上其他酒企累計完成銷售收入328.72億元,與上年同期相比增長18.37%。利稅共計46億元,上繳稅金增加16%。”

健康白酒潛力巨大,作為行業龍頭的茅臺、五糧液等自然不會缺位,均專門成立了各自的保健酒公司。此前茅臺就先後推出了茅臺白金酒、不老酒等產品,在本次春糖會中更是重磅推介了旗下健康白酒臺壺春,發力健康白酒中的高端市場。

此外,也有相當一部分酒企借助於健康類企業合作,通過跨界合作的方式來進行產業布局。比如青青稞酒、稻花香等。據了解,2015年12月底,廣藥集團就和稻花香集團聯合攜手推廣包括王老吉涼茶、白雲山神農酒在內的大健康產業。

這樣的市場格局主要得益於消費者對於健康飲酒的愈加重視,近兩年來白酒行業主打“健康飲酒”的白酒、保健酒數量突飛猛進,尤其是一線企業不斷加大對保健酒的推廣力度,也影響酒行業的產品流通格局。

然而酒企紮堆健康標簽,以保健、養生為賣點,但其保健功能與市場前景仍受到業內質疑,恐涉嫌概念炒作。

一位酒類流通渠道負責人對第一財經記者表示:“喝酒的人就不是沖著健康來的,喝酒是為助興,酒精含量能使人血液噴張,多數人在選擇喝酒這件事的時候就不會去考慮健康,為喝酒改善健康的人群一定是很小眾的。酒企推崇健康白酒主要還是商業技巧,現在哪家企業能拿出確切的實驗數據呢。”

健康白酒的市場規模在不斷擴張,但在國家及行業的相關標準中,均沒有“健康白酒”的明確定義。上海市食品藥品安全研究中心副所長高惠君曾公開表示:“要是是食品,要麽是保健品,功效食品是企業自己建立的概念,沒有專門的國際按分類標準認可。”

不過,隨著越來越多企業的加碼進入健康白酒市場,以及消費者對其辨別能力的增強,待行業及相關法規的落地完善後,健康白酒或將能實現從小眾到大眾的轉變,從而為企業創富。

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