招商地產和萬科在香港借殼拉開了深圳開發商的新一波上市熱潮，星河集團、卓越集團、光耀地產等深圳二線房企的上市計劃如箭在弦。
一直低調神秘的民營開發商星河集團開始走向前台，與其他房企紛紛收縮過冬恰恰相反，星河集團卻逆勢進行商業地產二次佈局。
5月17日，星河集團總裁姚惠瓊在接受記者採訪時證實，該集團正在調整內部業務架構和戰略佈局為上市作準備。
不為外界所知的是，雖然在全國的知名度表現欠佳，但星河集團在商業地產領域的實力已經可以匹敵中海地產、招商地產、龍湖地產等行業巨頭。
而在內地房地產企業因遭遇調控陷入看空境況下，商業地產二次佈局或將成為星河集團衝刺資本市場的核心概念和成敗關鍵。
隱形商業地產巨頭
姚惠瓊透露，被深圳市政府列為重點項目之一的星河雅寶綜合體項目，計劃總投資將超過130億元，這個巨無霸項目是該集團商業地產二次佈局的重要依託。
公開資料顯示，星河雅寶綜合體項目總佔地面積63萬平方米，總建築面積超過150萬平方米，如此大體量的項目在土地資源稀缺的深圳頗為罕見。
有行業分析認為，萬科在北京、上海、深圳、西安等地對於城市綜合體等商業項目的投資共計約200億元，中海地產力推的環宇城項目單個投資約40億元，星河雅寶綜合體項目投資超過130億，可見星河集團打造商業地產的決心。
姚惠瓊表示，投資近10億元的龍崗COCOPark將在年內開業，而COCOPark商業地產模式將會向江蘇常州、廣東惠州等地複製。
由於「COCO」系列的成熟運營為開發商業地產提供了範例，目前哈爾濱、瀋陽、武漢、長沙等地都希望將「COCOPark」模式複製到當地，集團近年加速商業地產擴張是必然，主要方式是自建、購買其他項目、輸出商業品牌管理模式等等。
星 河集團在商業地產方面的發展起源於2004年，當時星河收購了位於深圳市中心區的原「泰華購物公園」商業用地，並將之註冊為「星河蘇活購物公園」的商業項 目，後改名COCOPark。總建築面積8.5萬平方米的COCOPark自2006年開業至今，在深圳已經成為和華潤萬象城齊名的大型購物中心，更是深 圳CBD板塊商業的代表。
目前，COCOPark每年租金收益超過2億元，按照該地段是商舖價值，該項目估值已經超過100億元。
在星河現有的商業地產版圖中，還包括在深圳最核心的中心區的星河第三空間、星河麗思卡爾頓酒店、星河發展中心等項目。此外，龍崗COCOPark、福田星河中心的商業部分、龍華COCOCity暫未開業。
讓同行最羨慕的是，在深圳CBD核心的福田中心區，星河集團竟佔其四分之一，成為唯一在深圳中心區中產品線覆蓋住宅、商業、酒店、寫字樓等多種形態的專業地產開發商，且產權全部是星河集團持有。
姚惠瓊表示，目前星河集團在運營的商業地產總面積超過60萬平方米。
比較可以發現，星河集團的商業地產經營面積已經超過了同城的金地集團、佳兆業、花樣年、萊蒙國際等上市房企，與招商地產、中海地產、龍湖地產等全國性房企巨頭體量相當。
涉足金融
按照計劃，商業地產在星河集團的收入比重將從目前的20%上升至30%，2011年星河集團的住宅產品銷售接近70億元，該銷售規模超過很多上市房企。
僅在2011年，星河集團就連續在天津、北京、廣州、江蘇常州、廣東惠州等多個城市大規模拿地，區域範圍涵蓋長三角、珠三角和環渤海，土地儲備超過500萬平方米，並計劃進入武漢、重慶、成都等二三線城市，實現全國佈局。
姚惠瓊表示，星河集團早在兩三年前就具備了上市條件，只是因房地產和資本市場宏觀環境欠佳而未急於上市，目前星河集團計劃在香港資本市場進行整體上市，而該上市進程會在2015年前完成。
由於目前的國際大環境造成股市震盪，同時內地房地產企業也面臨著國家的宏觀調控而暫時陷入低潮，開發商在內地上市道路遇阻，在香港上市之路也越發艱難。自2009年底花樣年、融創中國、萊蒙國際等開發商港股成功上市後，至今國內幾乎沒有房企再登陸資本市場。
但有分析認為，帶有商業地產概念的房企在香港資本市場會相對受到青睞，萊蒙國際上市成功就與其商業地產概念密切相關。
從 目前開發商的路逕取向來看，借助商業地產概念登陸香港資本市場正在成為一種新的趨勢。2012年5月，招商地產宣佈收購一家香港消費電子類上市公司，意在 將旗下商業地產進行分拆上市。不久前的2月份，原本以包裝印刷為主業的華僑城亞洲（03366.HK）也提出發展成為商業綜合開發運營商，意味著華僑城亞 洲有望被打造成華僑城集團商業地產的重要資本載體。
金地集團也曾在去年7月擬通過收購華人置業旗下至祥置業，從而實現其商業地產在香港借殼上市融資的籌劃，但卻意外夭折。
在很多業內人士看來，星河集團上市成敗與否將取決於商業地產給其帶來的未來「想像力」。不過，目前眾多開發商紛紛進軍商業地產，國內排名前20名的房企無一例外地均已進入了商業地產領域，並帶來商業地產投資的一哄而起和模式趨同。
但姚惠瓊認為，星河集團的核心優勢在於金融業務與商業地產的相互支撐，橫跨住宅、商業和金融投資的三元產業架構，將為星河衝擊資本市場提供更大的騰挪空間。
4 月18日，大眾公用（600635.SH）公佈的2011年年報不僅曝光了國內最大創投機構深創投資集團有限公司的盈利狀況，也讓眾多參股公司浮出水面， 其中最引人注目的是頗為神秘的深圳地產開發商星河集團，其以17.391%的持股比例位列第二大股東，從而獲得了高達1.45億元的年度分紅。
在金融領域，除了以第二大股東的身份參股深創投外，目前星河集團還是陽光保險集團第五大股東，同時還是深圳福田銀座村鎮銀行的創始人和第二大股東。截至2011年6月底，陽光保險集團當年保費收入超過160億元，行業排名第八位。
與 這些金融資產產生的巨大溢價相比，星河集團更看重參與金融市場帶來的業務互動效應。姚惠瓊表示，目前金融業務在集團還相對獨立，但集團將考慮在未來實現產 業和金融互動，以金融優勢為房地產尤其是商業地產開發運營提供更多支持，比如打造更多的金融平台，或者成立房地產基金等，這是其他開發商所無法具備的優 勢。
姚惠瓊說，星河集團在住宅開發將繼續堅持走豪宅等高端路線，商業地產更注重資產配置功能而非到處跑馬圈地，而金融則為住宅和商業不斷輸血。