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王文祥拒簽遺產協議 二房返南亞遭王文淵否決

2009-01-28  TNM





王文祥 小檔案

生日:1965年3月25日

學歷:美國加州大學柏克萊分校法律及政治學士

經歷:1974年和媽媽楊嬌移民美國;1988年大學畢業,回國在南亞塑膠任職;1989年派往台塑總管理處任職;1990年調到美國JM公司,和父親王永慶、李寶珠在美共同生活1年多;1993年接掌JM總裁;2005年貸款,從王永慶手中買下JM股權,隨即因鼻咽癌赴香港開刀,癒後良好。

現職:JM塑膠總裁

家庭:妻范文華,育有1子1女

在三娘李寶珠與王文洋大和解下,國庫即將有史上最大一筆的王永慶一百四十七億元遺產稅入帳,但完稅之後的遺產分配,卻出現變數。

繼承簽字 么弟觀望

本 刊調查,在遺產分配協議書上,目前僅三人簽名,分別是王文洋、大娘及三娘,其餘九名繼承人尚未簽名,主要關鍵是王文洋弟弟、二房次子王文祥,對於遺產分配 另有主張,也獲得其他二房成員支持,因此均未簽名。三房其他成員也就不急著簽名,「反正國稅局審核過後,遺產稅繳納期限二個月到期後,還可展延二個月。」 一名律師說。

知情人士指出:「王文祥日前開口,要跟大哥一塊分大娘那份一百六十一億元的遺產。這件事,讓王文洋氣炸了。」

但王文洋嚴正否認這項傳聞,他說:「王文祥從來沒有提過這件事,外界的不實傳聞,明顯是不希望二房子女重回台塑核心,才故意放出的假消息。」王文洋有信心在近日內勸王文祥簽名,結束爭議。

一 名王家親友向本刊透露,王文祥自小在美國長大,哪裡管遺產獨厚長子的台灣傳統?在王文祥的想法,哥哥是王家的兒子,他也是王家的兒子,因此主張要平分大娘 繼承的那一份,尤其王文祥兒時,也備受大娘的疼愛。且王文洋共計可掌控一百七十多億元遺產,而其他八名子女只能各拿到約十二億元,相差懸殊。同樣是王家兒 子的王文祥,因而遲遲不願簽字。

但王文洋友人則透露,王文祥暫時不肯在協議書上簽名,其實是因二房子女重回台塑的安排迄今沒有定論,去年十二月間,三房王瑞華曾在七人小組提議,安排王文祥擔任南亞塑膠總經理,但遭七人小組否決,讓王文祥備受打擊。王文洋則傾向力勸弟弟接受「南亞董事長」職務。

安排職務 卡在資歷

在二、三房爭產談判時,曾提及由二房出任南亞董事長職務,王文洋支持由弟弟出任。王文洋認為,王文祥對台灣經營環境較不熟悉,要出任負經營權責的總經理職務,容易引發反彈;但若以創辦人王永慶之子、二房子女代表身分,出任董事長,比較不會有阻力。

據了解,在七人小組討論過程中,王文祥年紀太輕、在台塑資歷不夠,也是多數成員反對他空降擔任總經理的主因。一九六五年次的王文祥今年四十五歲,在美國所主持經營的JM公司,是由台塑轉投資,後來由王文祥接手,並非台塑集團內企業。七人小組會議中,有人認為以王文祥的資歷,在南亞應從協理級幹部做起。

台塑七人小組成員包括:總裁王文淵(王永在長子)、副總裁王瑞華(王永慶三房長女)、王文潮(王永在次子)、王瑞瑜(王永慶三房次女),及老臣楊兆麟(總管理處總經理)、李志村(台塑董事長)、吳欽仁(南亞董事長)所組成。據了解,會中老臣和總裁王文淵都對這項人事案的態度保留。

王文祥已在一月中旬返回美國,目前他的母親楊嬌仍在台灣,也將充當協調的窗口,二、三房子女都希望能在農曆年前完成所有繼承人的簽署。但也有王家成員提議:「他不簽字就算了,乾脆先把他的部分提存起來,趕緊完成遺產分配程序,不要再給人看笑話。」

二房返巢 聚焦南亞

早在五年前,王永慶將名下股票分給各房子女時,王文祥即在父親保證下,取得銀行貸款,購入台塑集團美國投資公司JM,自立門戶,成為南亞的下游廠商。王文祥主掌JM沒多久,美國遭逢卡翠納風災重創,重建過程亟需塑膠水管等,生意大好。

王文祥大賺後,乘勝追擊,併購其他工廠,但投資成本不低,加上二○○八年美國房市急凍,景氣逆轉,JM也難逃金融海嘯波及,營運獲利不如預期,令王文祥傷透腦筋。王家人對王文祥的財務壓力,很能體諒。

然對台塑人來說,王文祥是最陌生的王家第二代,且他的作風迥異於王家人。王文祥在美國住大宅院,不時租賃私人飛機做為代步交通,豪氣的美式作風,讓王家長輩、甚至台塑老臣很不以為然。

二房子女重回台塑管理核心的爭議,儘管有關安排仍未明朗,但焦點一度都集中在台塑四寶之一的「南亞塑膠公司」。使這家市值近五千億元、年賺百億元以上的上市公司成為焦點。現任南亞董事長吳欽仁是台塑老臣,近年來台塑內部頻傳出他有意退休。

瞄準核心 躋身決策

其實,多位二房子女都和南亞淵源很深,王文洋在一九七五年從英國學成返國後,就被王永慶安排到南亞擔任課長,一直到一九九五年,從課長慢慢升到協理;二房長女王貴雲的先生陳徹也在南亞任職,曾擔任南亞董事,退休後才把董事的棒子交給王貴雲,王貴雲現在也還在南亞任職。

據王文洋友人透露,去年的爭產和解協商過程中,擔任協調中間人的表哥周俊雄確曾提議,二、三房未來共同支持王文洋回鍋,擔任南亞董事長,但當時由於爭產訴訟仍對峙中,王文洋未置可否。

友人說:「如果能在十五年後,重回年輕時耕耘的南亞,對王文洋來說,其實是不小的誘惑。」況且,台塑決策核心的七人小組組成,就是由王永慶、王永在昆仲的子女各二人、台塑四寶(台塑、南亞、台化、台塑化)董事長、總管理處總經理共同組成,王文洋若任南亞董事長,就理所當然進入七人小組。

南亞塑膠小檔案

成立時間:1958年

董事長:吳欽仁

主要產品:石化產品、塑膠加工、電子材料及聚酯纖維製品。

員工數:約1.25萬人

市值(註1):4,868億元

EPS(註2):1.14元

註1:依1月26日收盤價計算。

註2: 2009年第3季數字

高層洗牌 言之過早

但王文洋日前在二房子女大團結的耶誕節團聚後,曾對外說,二房將共同支持弟弟王文祥進入台塑,如果台塑高層真能讓出南亞董事長一職,他希望能由王文祥出任,他自己則以其他方式進入七人小組。

王文洋雖有自己的盤算,但台塑決策核心對二房子女的企圖心仍有所保留,台塑總裁王文淵,一月十日參加王泉仁婚宴前說:「現在談這些,還太早。」說明了台塑高層的真正想法。

為了爭取叔叔王永在家族對二房子女的支持,王文洋已安排在農曆年期間向王永在拜年,希望藉親情力量,爭取堂兄王文淵等人未來的支持。

賣股抵稅 國庫豐盈

本刊調查,王永慶在國內約有五百九十五億元遺產,扣掉用於繳遺產稅的一百四十七億元,還有約四百四十八億元,由繼承人分配繼承,依目前大部分繼承人同意的分配方式,王月蘭將繼承約一百六十一億元,楊嬌和李寶珠各約八十六億元,九名子女則各約十二億元。

除 了約八成的股票外,王永慶遺產中還包括部分土地和球證等,同樣依市價納入分配。據透露,愛打高爾夫球的王永慶,生前擁有的球證也成子女們想要收藏的紀念 品,多張球證平均分配給有意願的子女。至於龐雜的股票和土地如何分配,各繼承人意見當然也很多,仍是靠著中間人∣王家子女的表哥周俊雄奔走協商,逐漸達成 共識。

此外,王永慶身後留下的國內遺產,經國稅局計算核定,十二位繼承人須共同繳納約一百四十七億元遺產稅,也創下歷史紀錄。

王永慶繼承人已在日前接到稅單,經律師與繼承人商議後,決定賣股繳稅。也就是以王永慶遺產中的股票,用「變價抵繳」方式繳納稅額,稅務單位事後再處分股票,換取現金。繼承人將在二個月內,將全部稅額繳清,以利接下來的遺產繼承分配。

按今年財政部所編列的遺產稅歲入預算,原只有六十二億元,王永慶一人將貢獻超過二年的稅收,對日益拮据的國庫不無小補。如果政府將這筆台灣經濟成長的遺贈平均用於全民的話,二千三百萬人,每人約可分到六百三十九元。

百億遺產 紀錄難破

據透露,在國稅局核定稅額的計算過程中,對於「配偶剩餘財產分配請求權」,依法仍然只認定大房王月蘭一人,享有剩餘財產請求權。二房楊嬌、三房李寶珠雖沒有這項權利,但同列為繼承人,可以參與分配遺產。

依 據王家繼承人向國稅局申報的遺產內容,王永慶國內遺產,包括台塑企業股票,部分土地和高爾夫球證等,合計總額約五百九十五億元,依「配偶剩餘財產分配請求 權」,王月蘭可請求繼承她和王永慶二人財產總額的半數,不必扣遺產稅,由於王月蘭本人名下財產不多,因此五百九十五億元中約近半數都免稅,剩餘部分則依舊 制稅率課五○%遺產稅,共計約一百四十七億元,約占全部遺產的四分之一。

王永慶生前就經常是國人納稅榜首,去世後遺產稅額仍創歷史紀錄。由於遺產稅率已在去年調降,最高稅率調降為二○%,未來即使有人的遺產金額超越「經營之神」,遺產稅額卻很難再刷新紀錄了。
 



王文祥 王文 拒簽 遺產 協議 二房 南亞 遭王 文淵 否決
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何鸿燊再诉“二房”:禁制转移股份

http://www.21cbh.com/HTML/2011-2-17/2OMDAwMDIyMDc2OQ.html

“我们今日代表何鸿燊博士向‘二房’提出了诉讼,并且申请了资产禁制令。”2月16日下午3时许,赌王何鸿燊的代表律师Gordon Oldham所在的高李严律师行一位内部人士告诉本报记者。

根 据该所向本报提供的呈交香港高院的法庭文件,何鸿燊将“二房”何超琼、何超凤个人以及“二房”五名子女和“三太”陈婉珍控制的两间空壳公司Action Winner、Ranillo Investment,以及已经被转移控制权的控股公司Lanceford均提出诉讼,要求禁止何超琼、何超凤“转移或不适当地影响”包括信德船务在内的 5家公司的股份,又要求“二房”和“三房”尽快归还澳娱的股份予何鸿燊手上。

截至发稿时止,代表“二房”与“三房”的公关公司博然思维没有对Oldham发起的诉讼作出回应。

再次起诉

事实上,这已经是何鸿燊的代表律师在不足一个月内第二次对“二房”与“三房”提诉——1月26日,Oldham就起诉了这两房成员和前文提及的空壳公司,要求后者向何鸿燊交还Lanceford的全部股权,但这一诉讼在1月27日又遭撤销。

这 次发起的第二轮诉讼,根据高李严律师行上述内部人士的解读,除了继续要求归还Lanceford的全部股权,还提出了三点新要求。这首先包括申请禁制令, 禁止何超琼与何超凤对何鸿燊享有权益和投资的公司实体的股份转移或施加不适当影响;同时,又要求何超琼与何超凤由于违背承诺没有将Lanceford归还 而作出赔偿;最后,要求将何鸿燊原本在澳娱中的直接持股自Lanceford重新剥离,回归本来状态。

引人注意的是,何鸿燊所申请禁制令所 牵涉到的5家旗下持有股权的公司,除了信德船务,根据香港公司注册处的信息,还包括兴利嘉地产有限公司(注册于1980年)、方强有限公司(注册于 1984年)、快进投资有限公司(成立于1987年)以及经典精华有限公司(注册于2006年),这些均为私人公司。这揭开了何鸿燊如何持有其庞大私人财 富的冰山一角,而申请禁制令这一举动,亦曝光了“二房”与“三房”自2月8日陷入沉默后可能继续采取的财产转移举动。

而关于“违约”的指控,则曝光了1月27日何鸿燊撤诉的背后原因。根据有关法庭文件,“二房”与“三房”在当日对何鸿燊“口头承诺”将把澳娱的股权交还赌王手中。

不 过根据何超琼在1月30日向本报提供的声明,她否认1月27日在澳门举行的聚会为家族会议。她表示“这只是一个由第三者相约供有关人士讨论 Lanceford事件的机会,在场人士只就Lanceford事件各自发表意见与提出询问,不属于任何谈判,遑论达成任何更新协议,更绝对不能构成本人 已原则上同意将Lanceford的股权均分。”何超琼的理由是,当时“三太”陈婉珍没有获邀参加会议,亦应得到一个表达意见的机会。

至于 对何鸿燊在澳娱的直接持股进行“还原”,则牵涉到Lanceford在1月24日公布的股权转移安排。当时在将Lanceford(彼时持有26.8%的 澳娱股权)的100%股权转移到Action Winner、Ranillo Investment前,先对何鸿燊以个人名义持有的4.84%澳娱股权进行吸纳,令Lanceford对澳娱的持股达到31.6%。

磋商失败

“很 遗憾何(鸿燊)博士被迫采取第二次法律行动,他曾衷心希望避免这一举措,但考虑到何超凤与何超琼对于以归还何博士的股份来解决问题的不情愿,他没有其它选 择。”Oldham说,“毫无疑问我们会看到阻挠或干预有关预订法律程序的尝试,这可能表现为更多的承诺和异想天开(希望能得到宽免),但除非他的股权能 得到归还,否则有关行动将会继续。”

他亦表示,不排除未来会对更多“二房”、“三房”的成员提出个人诉讼,这要视乎有关成员是否愿意在未来合作。被问及这次诉讼会否一如1月27日再次被撤销时,Oldham表示在吸取了上次仅仅听到了承诺就撤销不同,何鸿燊这次将坚持至真正收回股权方会考虑撤销。

在这一最新变局下,博弈的天平似乎再次向在2010年11月已经获得超过7%澳博股权的“四太”梁安琪倾斜。

根 据Inside Asian Gaming在16日提供的分析,在澳博进行IPO之前,“有半个公司向(公司执行总裁)苏树辉报告,而另外的一半则向苏树辉报告”。在澳博进行IPO时 公开发售的25%流通股中,又绝大部分被与苏树辉、梁安琪关系良好的VIP博彩中介人所认购,这一点,此前苏树辉承认,大量VIP中介人手握澳博的股份, 令澳博每日成交量低迷。

苏树辉与“二太”之女何超琼不睦在港澳并非秘密,一般认为他会倾向“四太”梁安琪。

这一力量天平暗含的意味是,即使香港 高院最终裁定Action Winner、Ranillo Investment可以享有澳娱的投票权,“二房”与“三房”亦难以真正掌控澳博,因为在梁安琪与苏树辉加起来合共一成的澳博股权之外,持股可能高达 20%甚至更多的VIP中介人(这些分散的中介人持股均没有达到5%这一上限,因此毋须对港交所作出股权持有的申报),亦很大可能会倒向“四房”。在这一 最坏的博弈结局下,澳博作为上市公司的规则约束,亦难以避免最终的彻底分裂。



何鴻 鴻燊 燊再 再訴 二房 禁制 轉移 股份
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王永慶二房 楊嬌的悲歡人生

2011-3-14  TCW




二○○八年十月二十日,台塑創辦 人王永慶的靈堂上,王永慶二房楊嬌坐著輪椅現身,她感傷說:「時間到了就要回去!他(王永慶)暫時離開,有一天,我會去天堂與他相見。」

兩年五個月後,二○一一年三月三日,楊嬌與王永慶在天堂相會,告別了人生的舞台。

協助丈夫創業時…… 顧七個孩子還要招呼廠商

她,是王永慶家族中,最成功的母親,卻是無聲的董事長夫人。名義上,她當了六十二年的王永慶妻子,實際在王永慶身邊卻只有二十八年,一段與王永慶共艱苦的 歲月。

故事要從一九四六年說起,王永慶還是木材商人時,楊嬌嫁進王家,一年後,在嘉義生下了南亞門窗事業部經理王貴雲,接著又生下了大眾電腦創辦人王雪齡,隨 後,台塑公司創立,王永慶舉家搬到台北,從承德路,又搬到新生北路。

那時的王永慶為生意而忙碌,王永在也還在高雄打拚,楊嬌不只要照顧王永慶,還要照顧王永在的子女在內的七個小孩,包括台塑集團總裁王文淵、台塑化董事長王 文潮。

二○○八年,王雪齡接受《商業周刊》的訪問時說:「媽媽就是每天,就是這麼多小孩,一個一個她帶來洗澡,那時候文潮十歲,還不會洗澡,都是我媽媽在幫他 洗……。我爸爸創業的時候……,十一點、十二點的時候,就一堆人,都是他的廠商啊什麼,就一堆人就回來吃飯。」

楊嬌要幫丈夫應付繁忙的生意,還要注意婆婆的觀感。家裡突然要請客時,「菜準備太多,我祖母說妳怎麼那麼浪費,買那麼多。」王雪齡說。

白天煮完飯帶小孩,晚上則還要洗衣服,在凜冽的寒冬,楊嬌用手洗一家子堆積如山的衣物,這些場景深深烙印在王文洋等子女的身上。

所以有很長的一段時間,台塑大樓的老臣,曾經誤傳楊嬌的出身,說楊嬌原本是替王家洗衣、煮飯的。

其實楊嬌是板橋人,從小送給別人當養女,她的家族還有另一個養女,嫁給了聲寶創辦人陳茂榜,所以當年楊嬌最常做也是唯一能做的事,就是到陳茂榜家走動,跟 自己的姊妹訴苦。

守著丈夫十五年…… 假日全家人會開車回娘家

在台塑集團尚未茁壯時,生活雖不富裕,甚至困苦,卻是王永慶與楊嬌一家人感情最好的時候。

當時王永慶會在假日開著吉普車,帶楊嬌回板橋娘家,全家人塞在一輛車上,王永慶還會讓王貴雲、王雪齡輪流坐在他懷裡,「有時讓我們的小手跟他的大手,一起 握著方向盤。」二房子女依然記憶深刻。

只是時間並不長,只有十五年。在王永慶過世後的第四天,楊嬌出面了,第一次談到這段歲月:「和他奮鬥起頭很艱苦,他很打拚,我也很打拚,一天要到菜市場走 三趟,辛苦了十五年之後,娶了第三房,我們才離開。」

一九七四年,三娘在二、三房中出線了,成了台塑董事長夫人,跟著王永慶一起住進台塑大樓頂樓住家,成了王永慶家的女主人。

遠離丈夫三十年…… 抵押房子,資助子女創業

楊嬌只能帶著九歲的么子王文祥遠走美國,此後長達三十多年,王永慶、楊嬌這對夫妻連一起吃飯的機會都很少。楊嬌從家族競爭中出局,只剩下王永慶小孩母親的 身分。

王文祥曾經回憶跟母親在美國的歲月,「父親真的是沒給什麼錢啦,就是剛剛好,買的房子也是剛剛好在走路可以買菜的地方,所以我們每天都去買菜。」

一邊說著,王文祥還特別說,「每天都要去買菜,一直都沒有庫存,要吃就去買,沒有必要把錢壓在冰箱裡。」節儉、精算到底,楊嬌在美國帶小孩買菜,也不忘王 永慶家族的精神。

直到一九八八年,王文祥大學畢業回台灣到南亞工廠實習,楊嬌也跟著回來了,但跟王永慶卻是越走越遠,他們沒有住進台塑大樓,而是錦州街,後來更發生了王文 洋因呂安妮事件而被迫離開台塑集團,但楊嬌似乎沒有辦法在父子之間扮演加分的角色。

就這樣,跟王永慶更疏離,但二房更加團結。

二○○○年,楊嬌出席大眾電腦耶誕會時,她這樣說:「做事業靠自己就好,不用靠父親。像大眾就是王雪齡跟簡明仁攜手成立;王雪紅成立威盛電子;王文洋創立 宏仁集團,都是自己創業,沒有靠父親。」

回頭看王雪紅創業,楊嬌與二房子女的團結非常重要,當年楊嬌還把房子拿去抵押貸款借錢,王貴雲、王雪齡都曾出錢力挺。楊嬌讓二房子女不必依靠台塑集團龐大 的資源,卻都成功走出一片天。

甚至,在她過世之後,二房子女馬上就宣布,將楊嬌個人約八十多億元的遺產全數捐公益,對照王永慶子女爭產對簿公堂,也沒實現王永慶做公益的願望,二房表現 相當突出。

雖然,楊嬌無法平息王永慶父子間的紛爭,然而,這一切已隨著夫妻兩人離開人間,兩人合葬林口在天堂相聚,隨之淡去。

留給後人最深記憶的卻是,這位非常傳統的中國女性,用六十二年的歲月,身體力行,成功的將「勤樸」這兩個字的精神,完完全全的澆灌入子女的血液裡。


永慶 二房 楊嬌 嬌的 悲歡 人生
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楊嬌告別式 二房抱屈道恩怨

2011-4-14  TNM




上週四,王永慶二房子女替母親楊 嬌舉行告別式,在丈夫王永慶「經營之神」與女兒王雪紅「股王」的光環下,楊嬌的告別式擠滿前往致意的政商名流,二房子女與孫兒輩齊聚,追思緬懷這位「台塑 阿嬤」,但二房子女為楊嬌生前受的委屈抱不平,言談中暗諷三娘,再度道出家族多年的恩怨情仇。

四月七日下午,在台北市木柵靈糧山莊一場告別式,會場布滿鮮花,擠滿絡繹不絕前來致意的人潮,包括馬英九總統、鴻海董事長郭台銘等政商名流,這是王永慶二房楊嬌的追思告別會,她風光走完人生最後一程,所受的關注生前不曾有過。

告別式 新首富哽咽

楊嬌今年三月初去世,享年八十八歲,過去她隱身王永慶背後,之後又默默支持兒女創業,一直是個沒有聲音的人,但丈夫王永慶「經營之神」與女兒王雪紅「股王」的光環裡,卻有她不容抹滅的地位。

楊嬌是虔誠的基督徒,因此告別式採基督教儀式,她生前與三女王雪紅同住,因此由王雪紅一手籌劃。楊嬌的五名子女王貴雲、王雪齡、王文洋、王雪紅、王文祥輪流帶著後輩上台感念母親,他們回憶起和母親的對話,都難掩心中悲痛,數度哽咽。

宏達電董事長,同時是台灣新首富的王雪紅上台感念母親時,更令現場聽眾動容,她語帶哽咽、眼泛淚光說:「我親愛的媽媽,我知道妳現在天堂望著我們。」王雪紅還說,母親是她一生中最重要,影響她最深的人。

王雪紅說,她母親當初抵押房子讓她創業,是她創新與接受挑戰的榜樣。王雪紅締造威盛與宏達電二檔股王,日前宏達電市值超越諾基亞,成為全球第二大手機業者,王雪紅身價暴增,成為台灣新首富。

而最讓王雪紅難忘的是,在病床旁撫摸著楊嬌的頭髮說:「媽媽,妳是我的寶貝。」楊嬌很開心地回說:「我不是妳的寶貝,我是神的寶貝。」還有一次,楊嬌歷經昏迷醒來,但她對死亡一點都不畏懼,對王雪紅說她看到天堂。

王老逝 一言弭家變

王雪紅激動地轉述當時情景:「妳說天堂實在是太美了,我說媽媽妳看到天堂了嗎?那是什麼樣子,妳說那裡有許多房間,銀色發著金光,有樹有花,美得沒話說, 我說再跟我多說一點,妳說就是揪水,水嘎無底共(美到無法形容)。」說完她望著遠方,似乎對楊嬌說:「我們天國再相會。」

王雪紅哽咽地說,媽媽寬宏大度,爸爸過世後發生一些是非,媽媽一句話都沒說,只說:「妳父親建立台塑集團不容易,要祝福那些可以接得好的人。」

○八年王永慶往生,七人小組接班團隊就位,但二房一直未在權力核心,當時,王文祥還提出質疑,「我看不懂七人小組是在做什麼?」還說:「九個子女都應該回去幫忙。」顯然,後來二房子女聽從母親的話,平息一場紛爭。

「母親在她房裡哭泣的次數,比我能夠記憶的要多很多…」輪到王文祥上台發言,一想到母親的委屈,語氣激動了起來,「我也不懂,為什麼母親如此善良、無私、犧牲、奉獻,卻要過這麼辛苦的生活呢?」

王文祥談及自己罹癌時,母親每天為他祈禱六個小時。隨後話鋒一轉,火力全開,「母親曾表示,那真是困難而艱辛的路,特別是讓出摯愛的先生,但我跟著主的腳步選擇原諒,並祝福這些人,為他們禱告。」

三娘來 赴美多吞忍

當著王家親友與外人面前,王文祥在母親告別式,直指楊嬌在王永慶身邊三十年所隱忍的委屈,甚至整個二房在台塑集團受到的不公,頗有替母親出口氣的意味。當王文祥在台上發言時,三娘李寶珠和女兒王瑞瑜就坐在第四排,面無表情。

楊嬌本姓廖,送楊姓人家當養女,她在回憶錄中說,答應嫁給王永慶後,王永慶才告訴她家中已有結婚十三年的太太,因未生育,想再娶一房。王永慶創業之際,工廠有二十多個工人,楊嬌要負責做飯、洗衣,就連往來的供應商也留在公司吃飯,因此一天要跑三趟菜市場。

後來,王永慶做起塑膠生意,楊嬌發現他開始不回家過夜,感覺可能在外面有女人。當她懷了王文祥之後,有一天,王永慶焦躁地對她說:「外面的女人問我:『為 何愛我還讓妻子懷孕。』」楊嬌聽了之後眼淚不自主地掉落,後來她在美國參加王雪齡的婚禮,心中暗下決定,要到美國再也不回台灣。

一九七五年,楊嬌遠赴美國,王永慶接納三房李寶珠進入台塑十三樓,從此台塑王家的女主人變成李寶珠。王文洋說:「當父親事業成功之後,母親順從他的意,退 讓去陌生的美國。」王文祥則在告別式上說:「在我將近十歲那年,不記得為什麼,母親帶我移民美國。」暗批三娘破壞二房的天倫之樂。

護文洋 不滿呂安妮

楊嬌遠赴美國時,身上只有三千美元,「王永慶一個月只給新台幣六萬元,在美國哪夠用,二房子女每個都去打工,連女婿簡明仁都在打工,日子過得苦。」一名王家親戚指出,後來王雪齡經營大眾電腦,負擔楊嬌的生活費,王雪紅也創業成立威盛,楊嬌在美國的日子才好轉。

「楊嬌和王永慶的個性都很硬,二人吵架,王永慶講一句,她就回二句。」一位王家友人說,「但三娘不同,她習慣看人臉色,王永慶罵她,她都不會回嘴,久而久之,在王永慶心中爭取到地位。」

楊嬌雖赴美居住,但與三娘李寶珠的紛爭卻未停息。王文祥說,有一天晚上,楊嬌聽到有個聲音說:「回台灣,回台灣…」楊嬌覺得奇怪,但隔天她還是選擇信服神,買了機票回台灣。

王文祥在告別式回憶:「媽媽對我說,她一到家,大媽哭著對她說:『有人替妳蓋印章把房子賣掉了!』這房子是父親給我大媽及母親唯一房產,也是我們賴以維生 的房子。」王文祥口氣急促地說:「母親聽了立刻放下行李,去找父親了解為何『別人』沒得到她同意,就把房子賣掉。」後來楊嬌登報聲明保留住一部分的產權, 終於讓王永慶改變主意,保住錦州街的房子。

王永慶二、三房互有心結,但一九九五年之前,二房還有王文洋是唯一接班人,但那年發生呂安妮事件,王文洋出走台塑;之後又發生王文洋在南亞辦公室被竊,牽 扯出三娘與王文洋隔空叫陣,結局是王文洋原本在南亞的辦公室被撤,從此台塑大樓再無王文洋容身之處。為此,楊嬌對呂安妮不滿,二人鮮少互動,呂安妮也未出 席楊嬌告別式。

堪安慰 子孫成就高

○三年,三房長女王瑞華入列台塑經營團隊,五人小組改成六人小組,○六年再擴編為七人小組,三房次女王瑞瑜加入,王家半壁江山由三房一系扛起,自此,二房幾乎全軍覆沒。

二房子女雖未在台塑王國卡位,但也各有成就。王貴雲現任南亞塑膠門窗事業部經理;王雪齡與丈夫簡明仁,共同成立大眾電腦;王文洋設立宏仁集團,擔任總裁;王雪紅與丈夫陳文琦,創辦威盛跟宏達電;王文祥長居美國,現任J-M塑膠公司總裁。

二房第三代也不含糊,王貴雲長子陳主望是威望國際董事長 ;王雪齡長子簡民一是KKBOX董事長,次子簡民智為大眾電腦營運長;王文洋長子王泉仁剛拿到英國倫敦大學帝國學院財經博士學位。這應該是在天國的楊嬌最大安慰與驕傲。


楊嬌 告別式 告別 二房 抱屈 道恩
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活化辦公室空間 短期租賃逆勢成長 一○一裡的二房東 一個座位月租2.5萬

2013-07-29   TWM
 
 

 

專門服務短期租賃辦公室的德事商務公司,每個座位月租高達二.五萬元,比一般辦公大樓行情貴五倍,在房地產業不景氣之際,生意卻逆勢成長。

撰文‧梁任瑋

全球經濟委靡不振,不少企業持續緊縮辦公室租賃預算,在台北一○一大樓內卻有一家公司的生意不減反增,它是專租短期辦公室的德事商務中心。

隱身在台北一○一大樓內的德事商務,十九年前發跡於香港,在亞太區有五十一個據點,一年營收新台幣三十六億元,谷歌、IBM、臉書都是它的客戶。二○○五年進軍台灣,就直接在台北一○一設點。「一開始僅試水溫承租半層,沒想到一開幕生意就很好,半年後立刻把另外半層也租下來,至今出租率始終維持在九五%。」德事商務中心台灣分公司總經理林沛欣說。

「我們這行就像『旋轉門』,企業要進入新市場,一定會先經過我們。」德事商務中心總裁桑力高說,雖然一個座位平均月租二.五萬元,但租客可省下買硬體設備、裝潢辦公室費用,最小可只租一人辦公室,很多外商公司初期來台設點,都會先到德事籌備辦事處。

德事五星級飯店服務經營的商業模式,也是一大特色。例如他們培養的專業祕書團隊,能替租客以企業名義接聽來電、甚至代收郵件。目前就有五十家公司透過德事在一○一成立「虛擬辦公室」,實際進駐的公司也有二十三家。

創辦德事商務中心的桑力高,當初跨入這行,是來自於親身的經驗。當時他在日本一家房地產公司工作,為開拓大中華區市場被派駐在香港,一開始,公司替他承租了三年辦公室,但沒多久公司就撤出香港,不過,辦公室租約未走完,租金與空間就這樣白白浪費,這件事卻激發他創業的動機,開始投入短期租賃辦公室。

德事去年在亞洲新開了十一個據點,今年上半年也新增八個據點,台灣除了第二個據點遠企大樓之外,今年下半年也將在台北開拓第三個據點。據了解,連台北一○一董事長宋文琪都必須與德事打好關係,因為進駐德事的企業,將來就是承租一○一的潛力客戶。

德事商務中心

台灣分公司

成立時間:2005年

總裁:桑力高

主要業務:服務式辦公室

主要客戶:谷歌、臉書、蘋果

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不顧大房子女反對 87歲張榮發迎娶二房

2014-07-10  TNM
 
 

 

資產高達4千多億元的長榮集團,本週將有新女主人。高齡87歲、以420億元身價名列《富比士》台灣富豪第26名的集團總裁張榮發去年喪偶後,現年66歲的小老婆李玉美即爭取扶正。經過1年,儘管大房子女表示異議,張榮發終於點頭,2人預計本週辦理戶政登記,隨後在家中辦簡單婚宴。

李玉美名分到手,成為正大光明的張太太,也把張榮發龐大王國的接班及財產的分配問題,搬上檯面。張榮發共有5名子女,僅么兒張國煒是李玉美所生。目前張國煒一手掌控長榮航空,隱然有接班之勢。

張榮發佔地百餘坪的八層樓豪宅,隱身在台北市民生東路的一條巷子裡。老人家個性剛強,加上年事已高,本就不喜親友打擾,去年六月原配張林金枝過世後,原就寂靜的大宅邸,略顯清冷。

家庭會議 二房扶正

本週一(七日)下午,車馬稀的門前,突然熱鬧起來,房車一輛接一輛,頻繁進出。因為數天前,張榮發突然要祕書通知他的子女,下午四點回到家中,有重要事情宣佈。張榮發有兩房、共五名子女,與大房張林金枝育有三子張國華、張國明、張國政及一女張淑華;與二房李玉美則育有一子張國煒。子女們心裡有數,父親要宣佈的可能是他即將再婚的事。下午三點半,早上就到這裡探視張榮發的李玉美,先一步離開;而大房子女,只有張國政夫妻一起出現,張國華和張國明都缺席,僅由妻子代表出席。一名知情人士說:「總裁原本要宣佈他與二夫人預計本週登記結婚、宴客,但後來只簡單的說他要娶二夫人李玉美後,就讓所有人離開。」這位人士透露,現場有人先問老先生,能否不要這麼急著辦結婚登記,但張榮發只回說:「就是要娶阿美啊!」還反問大家「有什麼意見?」張榮發向來強勢,晚輩在他面前只能聽話。見沒人發言,張榮發便要大家散會,全程不到十分鐘。

自宅設宴 未邀外賓

本刊調查,大房子女原本就與平時被稱為「李阿姨」的二房極為疏遠,如今自己母親過世才剛滿一年,父親就要續絃,母親地位被阿姨取而代之,讓他們不太能接受。一位張家親友透露,原本今年六月中旬,就在大房忌日週年隔天,早上十點多,住在一江街的李玉美,就瞞著大房子女,跑到民生東路家中,推著坐輪椅的張榮發要到戶政事務所辦結婚登記。未料二人還未走出家門,張榮發就突然感覺暈眩,被送到台大醫院就醫,住院多日才出院。張榮發突然住院,大房子女懷疑可能是二媽「逼婚」所致,對李玉美的動作頗有微詞。知情人士說,二房或許擔心現在結婚會引發大房子女反彈,才安排七日由張榮發自己宣佈婚事。親屬透露,依二房的規劃,由於張榮發的行動不便,家人已向戶籍所在地的中山區戶政事務所申請到府登記,預計本週內,會有二名戶政人員至民生東路幫張、李二人辦理結婚登記。至於婚宴,則在完成登記後隔日舉辦,地點亦是在民生東路自宅,席開二桌,受邀人員僅限於自家親戚,沒有外賓。事實上,兩房疏離的狀況,從大房過世時,子女所發的訃聞就可看出端倪。

關係疏離 公祭洩底

該份訃聞內容長達四張A4紙,說明:「家母(張林金枝)和家父(張榮發)是透過友人介紹認識…,婚後才十五日,家父就上船遠行,家母毫無怨懟…,家父常謂,航海乃其志業,最大遺憾係無暇照顧家庭。婚後子女陸續出生,幼兒成長期間,多在船上航行,教育子女責任,都由家母肩負…。」內容還強調,「長榮集團的創立,是靠父親的篳路藍縷打拚,和母親的無怨無悔持家…。」大房的地位與功勞十分彰顯,最後的署名,則只列了大房的四子女,張國煒則不在其上。對此,民俗專家楊登嵙說:「這代表大房不願承認其他房的存在。因為依照台灣習俗,表面收養、但實際上為他房所生之子女,也會因名義上要稱大房為母親,而被列在訃聞的孝子、孝女欄中。」由於不被認可,大房出殯時,張國煒也未和其他大房兄弟站在一起,只以長榮航空董事長的公事身份出席,公祭完後隨即離開。一名老臣透露,原配的過世,對張榮發的打擊很大,因為在他年輕打拚事業時,都是由小他三歲的原配在家中照顧老幼。因此,原本經常到一江街二房住處的張榮發,在大房過世這一年多來,大部分的時間都待在之前與原配居住的民生東路舊宅。這段時間,張榮發的身體狀況不如以往,仍住在一江街的李玉美非常慇勤,幾乎天天去噓寒問暖。

航運帝國 海洋發跡

一名張家親友說:「大房還在的時候,除非老先生帶她回家,不然二房是不敢走進民生東路舊宅的。如今大房才剛過世,二房就用探望老人家的名義,天天進出,現在又說動老人家跟她登記(結婚),讓人實在不知該說什麼!」長榮海空帝國由張榮發在一九六八年創立長榮海運開始,目前業務網絡遍佈全球八十多個國家,去年營收一三九二億元;長榮航空則創立於一九八九年三月,被專業航空雜誌評為全球十大安全航空公司,去年營收一二四一億元,空運和海運對集團貢獻幾乎平分秋色。祖籍澎湖的張榮發,出生在蘇澳,早年長居基隆,三地都靠海,讓他認為「海洋才是真正的故鄉。」由於是討海人的父親在他十七歲時過世,張榮發一肩扛起家計,上船討生活。他先在「南日本汽船株式會社」工作,一九四四年到「貴州丸」見習,後又在「新台」「明台」「富台」「榮台」等貨輪運送香蕉、木材。一九六一年六月,他以六十萬元和二名合夥人創立「新台海運」,之後內鬨拆夥。一九六五年張榮發與人合組「中央海運公司」,從日本買二手船營運,結果對方趁他人在日本時,開會解除他董事身份。二次合資的不愉快,張榮發不再人合夥,一九六八年他創立長榮海運,靠著日本丸紅商社相助,獲得資金,在五十歲擁有自己的第一艘船,奠定事業基礎。

接班安排 屢生變數

生意做開後,張榮發在應酬場合認識了李玉美,後來李玉美懷了張國煒,被收為二房。在張榮發的五個子女中,最早被栽培的是老大張國華。他早早就進入長榮海運。一九九一年,自美國波士頓大學企管系畢業的三子張國政,也被父親安排回集團歷練,負責航權談判。但隔年,他因擅自接洽一條歐洲航線,被張榮發調職。一名老臣回憶:「當時張國政剛從菲律賓談完航權回國,發現被調職,一氣之下,當天就遞辭呈走人。」直到一九九六年才回鍋。同時,一九九六年接下長榮海運總經理的張國華,因大刀闊斧改革引起反彈,被「升任」長榮海運副董事長後,於一九九八年請辭。張國政補上接管海運,張榮發另安排女婿鄭深池出任長榮航空董事長。在大房全面掌握海空二大事業體時,一九九六年進入長榮航空的二房獨子張國煒,還只是企劃本部經理。但個性豪爽的張國煒,深得張榮發信任與喜愛,逐漸對大房子女產生威脅。張國煒在二○○○年娶了長榮空姐蔡菁珊,不到半年二人分居。○四年底,七十七歲的張榮發主導接班佈局,老三張國政接掌長榮海運董事長,老四張國煒接掌長榮航空總經理,並同時宣佈,張國政是未來集團接班人。

二房獨子 為愛出走

但張國煒不久又戀上自家空姐葉淑汶,並在二○○四年與蔡菁珊離婚,令張榮發很生氣。○六年六月,因張國煒執意再娶葉淑汶,張榮發大怒解除張國煒的總經理職務,自己上第一線。九月,張國煒不顧父親反對,與葉淑汶公證結婚,隔天返美。

當時張國煒為了宣示決心,在他和葉淑汶公證結婚的一個月後,就把名下八萬多張、當時市值達十.五億元的長榮航空股票,以及三.八萬張、當時市值達五億元的長榮國際股票,全部捐給「張榮發基金會」,不久後,也辭去長榮航空的董事。

在外界以為張國煒接班出局的同時,張國政被拔升為長榮集團首席副總裁,在二○○六年還代表長榮集團,與當時的中共國家主席胡錦濤握手長達八秒,風光十足。但○七年他與父親因李阿姨回家過年引起不快,六月間,他突然淡出集團核心,轉調長榮轉投資的中央再保險公司副董事長。

反倒是張國煒,○九年又低調返回長榮航空擔任協理,隔年九月接掌長榮航空首席副總經理,接著迅速接下總經理、董事長大位,全盤掌管長榮航空。

兩房此消彼長,多年來,張國煒在集團扶搖直上,大房兒子卻全部缺席。直到今年六月,長榮海運股東會,張國華才赫然出現在董事名單上。

續絃再婚 父意難撼

一名長榮老臣對此表示,這是為了接班準備。「長榮以海運出身,海運還是集團最穩定的根基,把張國華找回來,就是希望張家後代能保持海運的霸業。」在張家兄弟中,除了二子張國明因身體不好,張榮發覺得對他有虧欠,讓他自行經營電腦公司外,其他儲君都上上下下,接班人始終喬不定,張榮發也遲遲無法退休。今年張國煒代表長榮集團,參加連戰領軍的訪問團在北京見到中國國家主席習近平時,還與習近平握手,接班地位已呼之慾出。儘管大房子女對二房辦理結婚登記之事深感不平,但老爸意志難以撼動。母親已逝,人情不在,身為子女,也只能無奈。

張榮發小檔案

年齡:87歲學歷:台北高等商業學校附設商業實踐講習所畢業、海洋大學航管學榮譽博士、美國南卡羅萊納州州立大學企管學榮譽博士、英國諾丁罕特倫大學企管學榮譽博士事業:擔任長榮集團總裁,旗下有4家上市公司,集團總資產逾4,600億元身價:2014年《富比士》台灣50富豪排名第26,估約14億美元(新台幣420億元)榮銜:總統府資政、巴拿馬駐華名譽總領事,並獲頒荷蘭皇家「奧倫治拿索司令勛章」婚姻:與原配張林金枝育有1女3子,與二房李玉美育有1子

回應

本刊記者致電李玉美女士,向其詢問有關與張榮發總裁結婚之事,她在電話中一開始只說:「沒有啦,哪有…,沒有這回事。」後來本刊又詢問有關家族本週一在民生東路聚會,甚至宣佈將於本週辦理結婚登記一事,她笑著回答說:「沒有啦!是傳言、傳言,那是大家開玩笑的。」臨掛電話時還開心地向記者說謝謝。本刊也另致電長榮集團發言人聶國維,他表示:「根據我的瞭解,沒有要登記結婚的訊息。」

本刊詢間台北市中山區戶政事務所賴姓科長,張榮發有無申請到府辦理結婚登記,賴科長苦笑了一下,未直接否認,他只說:「事涉個資法,不便透露細節?。」只要申請人超過65歲,都可享有這項服務。

壹週刊提醒您:「飲酒過量,有礙健康。」

不顧 大房子 反對 87 張榮 迎娶 二房
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估值8000萬美元的二房東

來源: http://news.iheima.com/html/2014/1014/146745.html

創哥說:做二房東太瑣碎太累,要做成還需要極強的IT系統,入行要慎重啊

口述整理:杜秀

編輯:和陽 武雲蒲
 

劉翔是重慶人,來京創業多年。一個偶然的機會,他受高人點撥,跑到成都創立了“優客逸家”,做起了與天通苑、回龍觀的二房東們一樣的生意:拿房源—整理居住環境—對外出租。

當然,不一樣的人,做一樣的事,結果也會不一樣。劉翔用自己在北京歷練出的數據感、體系性思維、運營等能力,降維攻擊素質普遍不高的傳統中介及二房東群體。

優客逸家目前已被劉翔打造成提供標準化服務和產品的互聯網房屋租賃平臺,而且初具氣象——優客逸家目前僅在成都、武漢兩地開展業務,估值已達8000萬美元。劉翔對《創業家》聲稱,此數據毫無水分。

以下為劉翔口述。
 

我掉進過很多坑

創業這十幾年,我嗆過很多水,掉進過很多坑,積累了很多經驗與教訓。

1998年,我離開家鄉重慶到秦皇島上大學,就讀燕山大學的旅遊管理專業。上學的時候不太安分,不滿足傳統的校內社團,通過QQ串聯北大、山大、南開的旅遊協會,由此也第一次感受到互聯網的力量。

秦皇島的互聯網環境並不好,學校里也沒有電子商務的專業課程,所以我每天至少在圖書館花兩個小時認真看《中國經營報》、《計算機世界》等報刊自學,還做學習筆記。現在回想起來,那個時候積累吸收的知識對自己非常有幫助。

上學時我就到傳統旅行社兼職,積累行業經驗,還發起組織了旅遊電子商務論壇——包括攜程、藝龍、國旅、中旅、中青旅、春秋在內的企業高管都來參會,我也由此結識了許多旅遊電商行業的朋友,攢下了第一撥人脈資源。

出於實踐學習的心態,2000年我拉著一個學計算機的師弟開始做針對秦皇島的旅遊預訂網站。憑著對旅遊業務和互聯網的熟悉,以兩人之力很快在秦皇島做到當地市場第一,暑期時每天能收到一百多個訂單,並且成為攜程、藝龍、中航信的本地業務合作夥伴。

經過兩年多的探索,我發現基於本地的旅遊預訂服務體系,可以與集中式運營的攜程、藝龍們,在非標非單品領域形成差異化競爭優勢。於是,我希望將秦皇島模式用連鎖方式複制到全國,形成分布式旅遊預訂服務網絡。2002年大學畢業後,我想去春秋國旅做這樣的嘗試。那時他們在全國擁有31家全資子公司,本地化服務體系健全。

可是事情並不順利。春秋內部當時還有些部門之間的協調問題需要解決,年輕氣盛的我等不及,只待了一個多月就離開了。

我開始思考別的出路,嘗試先從旅遊信息服務切入。當時我英語不好,不知道國外已經有了先行者,就是憑著原來做酒店和機票預訂的經驗,覺得可以做不同渠道、不同價格的比價搜索,還能把之前認識的旅遊網站的人脈都利用起來。除了比價,我還提供特色內容,把來自旅遊者的鮮活信息做結構化聚合然後重構。事實上,這樣的結構化攻略社區就是後來的螞蜂窩。不過我是在2003年想到的。我的網站叫優客。

接下來的三年成為我人生中最難熬、成長也最快的時光。公司只有我和一個負責搞開發的計算機系校友。我的搭檔負責寫代碼、做開發,另一位校友以項目方式參與幫我們做頁面視覺設計。其它諸如網站策劃、需求分析、原型設計、內容填充、網站測試、推廣運營等,都由我自己負責。

做比價搜索很燒錢,那一點廣告收入是杯水車薪。為了節約成本,我回大學租學生公寓做辦公室。那時候國內沒有酒店、機票比價搜索引擎,也沒有Web2.0的概念和網站推出,我們做了很多開創性的探索,走得也非常慢,整整用一年多時間才最終將網站推出。

為了推廣網站,我自己寫了篇稿子投給《中國旅遊報》,稿子里幹貨不少,最後的版面也很大,後續其它的主流報刊雜誌和網絡媒體也相繼有報道。接下來近一年時間里,每個月都有投資人來找我。當時將百德勤賣給藝龍、還未進入阿里變成合夥人的樊路遠,以及南航、中航信的人我都接觸過。我自己更偏向跟專業的VC合作,但我做的事情處於比較早期的階段,個人和團隊也偏弱,所以VC們一直處於觀望中。

2005年,去哪兒和酷訊冒了出來。坦率地講,那時去哪兒的團隊比優客強,觀望我的VC又一直沒有談成,到2006年市場的窗口期就這麽過去了。跟《創業家》反思當年這段經歷,我的總結是:

1、現金流對一家公司至關重要,商業模式要足夠簡單。

2、客觀的自我認知定位,清楚自己的優劣勢。

3、如果沒有與之匹配的整合掌控資源的能力,再好的機會都不會屬於你。

比價搜索的投入很大,缺少資金的我放棄了維護,就做單純的驢友社區,這樣運營網站的成本比較低。優客在定位上類似於旅遊版的豆瓣,有點陽春白雪。當時中國經濟網的總編、新疆昌吉市的副市長等,都是我這個網站的鐵桿粉絲。

2005年冬天,朋友約我去滑雪。因為16個人就可以買團體票,我就在自己的網站上招募驢友。當時社區里北京註冊用戶數僅700人左右,人不多,但是因為有大量意見領袖和骨灰級驢友的參與,一百多個會員帶動了四百多人參加滑雪,規模遠遠超過同時期搜狐旅遊和新浪旅遊社區組織的活動。

這次活動的效果完全出乎意料,我開始想著組織更多的活動。那時我的技術搭檔已經到微軟上班,他隨公司活動玩過一次真人CS,覺得這個項目不錯,就推薦給我。於是機緣巧合,我跟原來旅遊電子商務論壇的兩位朋友一起投資了真人CS。

那時這個遊戲形式剛興起,我們打造了“鐳戰”概念來包裝這個活動。我們做得很舒服,第一個月就盈利,並且很快成為行業標桿,在全國六座城市開展連鎖。當時在京的世界500強,一多半都是我們的客戶。印象最深刻的兩次,是王小川在搜狐辦公樓里組織的室內反恐戰,還有李開複帶著谷歌400人團隊在鷹山公園的野外戰鬥。

但我們的發展目標並不僅僅是做一家俱樂部,而是打造一個融合軟硬件技術、可以線上線下互動的真人實境遊戲夢工廠。所以研發設備成為我們的發展關鍵。當時提供真人CS激光模擬對抗設備的是一家沈陽的工廠,缺乏創新思維和網絡技術。而且老板偏安一隅,不接受參股合作,我們只好轉為自行研發。

深圳的模具廠、北京小清河邊上的電路板加工黑作坊,都留下了我們的足跡。第一批樣機測試的不穩定性結果,讓我們意識到硬件制造的水很深,必須找專業的硬件團隊來做。於是經朋友介紹,我們找到武漢一家硬件廠商成立合資公司,對方負責研發實施,我們提供產品原型方案和資金。遺憾的是,一年之後,對方背信棄義獨吞了全部研發成果另立門戶。後來我們重新組建團隊,又花了一年時間才終於做出首批產品,此時市場上的設備價格早已大跳水,無利可圖。被合資方背叛後,接踵而來的是合夥人分家和2008年金融危機爆發,整個行業都不行了。我們沒有應對金融危機的經驗,散夥啟用新品牌後還慣性投入,未削減開支,結果是持續賠錢——我又回到了原點。

現在我的總結是:

1、選對項目方向很重要。消費頻次和客單價雙低導致的有限市場規模,無法孕育大企業。

2、可複制、有門檻,是保障連鎖發展的關鍵前提。

3、選擇有共同價值觀和理念、優勢互補、遵守規則的合夥人。

但那時我只是剛開始反省,在旅遊電商這個圈子里自己算是成名早的,大家也都看好我,但幾次創業最終都沒能達成目標。於是我開始考慮找一家公司上班,做一個有上級的人,換個環境來審視自己。

當初做比價搜索網站時,中坤集團曾接觸過我,希望購買搜索引擎技術,所以我對中坤,尤其是中坤的老板黃怒波有過一些外圍的了解。我認為黃怒波是一個集理性和感性於一身的、有傳奇色彩的大佬。而我身上有一些感性的因素可能成為制約企業做大的障礙,所以當我獲悉中坤要投巨資做旅遊網站時,便選擇了加入,以便近距離觀察了解黃怒波,看看他是如何運作企業、化解這些性格上的短板。同時,我也能發揮自己的優勢,幫助傳統企業擁抱互聯網。在中坤的一年,因為公司和個人的原因,基本沒做出什麽有成果的事情,卻感悟了很多。

我對那段經歷也做過反思:

1、一把手的三觀決定了企業文化,企業文化決定了團隊基因,團隊基因決定了企業可做什麽、不可做什麽。

2、互聯網思維很重要的核心是開放、自由、平等。如果企業家本人不能從思想上真正認同這些理念,很難做好、用好互聯網。

3、做企業,一定要足夠豁達與謙和,懂得尊重並信任比自己強的人,去實現一個共同的理想,否則一把手本人會成為企業發展壯大的瓶頸。

2011年初,之前旅遊電子商務論壇的老友、中國入境遊電商的泰鬥人物殷振華,邀我去生活與商業環境更平衡的成都定居,共同創業。另一邊,IT界的仙姑才女梁寧希望邀請我運營即將被騰訊收購的旅人網。

要不要離開北京?老婆的一席話,讓我下定決心前往成都。她說:“你不缺能力,更不缺想法,但你在北京認識太多人,面臨太多機會的誘惑,容易浮躁。到了成都,除了務實的老殷,你誰也不認識,可以靜心創業,專註做事。”

於是,2011年7月,安頓好北京共事的兄弟們後,我和老婆開著車,拉上所有行頭,離開了奮鬥十年的北京,來到成都。

重運營的類金融模式

我和殷振華做了十幾年旅遊電商,還是希望能盡量選擇自己熟悉的領域再次創業。但調研旅遊電商方面的項目時,總覺得到處都是問題,很難有看得上眼的模式和機會。

2011年9月,一個北京的哥們兒到成都找我們喝茶,說起了他們在回龍觀的房屋生意。他們把房子從房東手里租過來,簡單裝修、配置一些家具家電後,再按單間出租。2004年,他們的啟動資金是15萬,2009年,他們的年利潤是1000萬。

他把其中的財務杠桿跟我說明白了。房屋租賃是一門現金流非常好的預收款生意,可以相對快速地回籠資金、擴大規模、滾動發展。這種以房屋租賃為載體的“類金融”觸動了我。

租房領域消費者的痛點不用做調研,大家都知道,我只需要去了解為什麽之前的玩家們沒有做大。我對北京、上海和成都的二房東們做了走訪考察,發現他們有一些共同的問題:

1、從業者的文化素質偏低,沒有信息化管理,經營重心停留在銷售和利潤最大化上。

2、雖然不少人手里已擁有上千間房源,但是產品沒有標準化,沒有附加服務,更沒有自己的品牌。

所以消費者的租住體驗糟糕,二房東們無法擴大規模。同時,市場上還有太多閑置房產,沒有專業機構去協助房東全程打理,提供真正靠譜的服務。

而上述問題,恰恰都是我所擅長的能力,我可以去解決它們。很快,我們在成都創立了優客逸家,開始了新的探索:打造面向房東的不動產增值管理服務商,面向租客的輕時尚長租連鎖公寓。

作為新進入者,房屋租賃管理和設計裝修成為我們首先需要站穩腳跟的領域。我們通過中介、開發商和物業公司渠道與房東洽談,獲得五年的房屋租賃托管權,對房屋進行統一的設計裝修後出租,用保底或分賬的模式與房東分享租金收益。

房東之所以願意與優客逸家合作,源於我們創造了價值,而不是從他兜里掏錢。原來房東需要花錢裝修再出租,但是他可能不懂裝修,或者不是集約化采購,不能降低成本。其次在招租和租後環節,我們提供從圖文包裝發布、租客帶看篩選到房屋保潔維修,再到水電氣費的墊付代繳等全程服務,改善了租住體驗,使租客願意為此多支付租金。結果就是,房東在沒有減少租金收益的基礎上,還享受了一系列的專業服務,省時省心。

在面向租客的產品層面,我們的目標是提供的房子要舒適整潔,家具齊全,有設計感,符合年輕人的調性和支付能力。所以,決定做優客逸家以後,我們邀請了前宜家的王牌設計師加入團隊,打造簡約、時尚、便於成本控制和規模化複制的家居產品。

裝修是管理難度非常大的環節。我們在成都拿到的房源99%是毛坯房,即使是裝修過的房子,也要做標準化的內部改造。為了搞好裝修管理,做好產品體驗,我自己租了一套毛坯房,用優客逸家的材料工藝和工人,裝修自己住的房子,獲得了大量的一手經驗。

我們設計的標準要比北京、上海出臺的房屋租賃政策嚴格許多。一個套四的合租房,最多常住五人,只允許有獨立衛生間或者最大的那間房住兩人,其他單間都只能住一個人。每間房都統一設計風格,配家具家電,寬帶免費,還有半個月一次的上門保潔。因此優客逸家的房子比市場價平均每月貴一兩百元。不過,我在上海做調研的時候,租戶跟我說你這房子每月多出三四百塊錢我也願意。

優客逸家現在跟銀行合作,提供還款擔保並承擔相關手續費,讓租客憑身份證就可以輕松辦理信用卡年付租金貸款,實現分期月付房租。這個舉措在減輕客戶付款壓力的同時,讓公司獲得了銀行的租金貼現,可以迅速回籠資金加快發展。

作為合作方的銀行,也收獲了大量潛力優質的年輕信用卡用戶,還能獲得穩定豐厚的租金貸款收益。這樣一個多贏的金融產品設計,讓財務杠桿效應在優客逸家的商業模式中發揮得淋漓盡致。如果運營節奏控制良好,理論上,優客逸家發展兩萬間房屋需要投入的資金和發展兩千間房屋需要的資金基本一樣。現金流的世界,很奇妙!

在實際的運營中,這個項目涉及到的鏈條很長,從收房談判、簽約、設計、裝修、招租、租後管理,任何一個環節沒有抓好都會導致效率拉低、收益損失。因此,是否具備高效精細化運營能力,成為項目成敗的關鍵。

找錢不難,但要提高警惕

優客逸家最初的啟動資金只有60萬,這些錢對於要大量裝修房子的項目而言只是杯水車薪。我們精打細算,外加借貸,跌跌撞撞堅持了一年,做出了80間房子。

我們也參加過《創業家》組織的黑馬大賽,沒有拿到好的名次。一來比賽時的陳述時間太短,語言組織不夠精煉的人很難向評委完整描述項目的要點;二來不少評委其實不太理解我們這個行業。我說這個,是為了鼓勵那些在黑馬大賽中沒有獲得名次的創業兄弟們。

2013年1月,我們獲得了源渡創投300萬人民幣的天使投資。源渡創投的合夥人戴建春,我和他是通過微博上的朋友介紹認識的。所以,有個開放私信的實名認證微博挺有必要。直到現在,都還有很多VC和合作夥伴是通過微博私信聯系到我。

我們用源渡的300萬做到300多間房後,再次彈盡糧絕,那是2013年9月。幸好我們的運營數據良好,之前一直有接觸的君聯資本主動提出了投資意願,並且快速達成合作,向優客逸家投入了400萬美金。

還有兩家VC想投優客逸家,但因為對君聯“知人、知道”投資理念的認同,我毫不猶豫地選擇了君聯資本。聯想在柳總的帶領下,是一家充滿正氣、受人尊敬的公司,這與我所追求的價值觀非常一致。選投資機構,和選擇創業夥伴一樣,價值觀趨同非常重要,未來更容易建立信任,減少很多不必要的溝通協調成本。

由於是美元投資,需要到海外辦理VIE架構。我們碰到了聖誕節和春節,從簽署投資協議到真正用上投資款,我們花了整整6個月時間,公司的發展速度也因此多多少少受到些影響。我建議還沒有融資的創業者們,如果確定要拿美元投資,可以考慮提前註冊離岸公司,加快融資後的交割進程。

跟君聯簽完A輪投資協議後,某國內金融機構旗下的創投公司也聯系到我們,表達了投資意願,希望對公司做進一步了解。性情直爽的我很開放地跟對方交流了項目思路和運營情況,並把商業計劃書發給了對方,建議他們下輪再投。可他們等不及,拿著資料轉身找人在上海做了一家類似的公司。

說這一段是想提醒創業的兄弟們,不是所有VC都講職業道德的。尤其到了B輪融資階段,你需要接觸大量VC,在他們面前“脫光衣服”。那些看好項目方向、跟你深度接觸的機構如果投不了你,就會投你的競爭對手。所以,你和競爭對手之間其實沒有秘密可言。建立好的企業文化,練好內功,持續打造公司核心競爭力才是關鍵。

永遠不用擔心那些抄襲你的人。他們好比嗅覺靈敏且行動力超強的狗,聞著味道就去了你要去的方向。但它們高度有限,往前跑時並不知道拐角處有沒有坑,是否要提前做些什麽準備。而你,如果對項目發展規劃的思考足夠通透,則如鷹在高空盤旋,更容易看清目標和路徑,以及路徑中的障礙。但創始人要保持開放心態,多與外界交流,因為你收獲的遠比可能泄露的信息更有價值。

基於上述的考慮和紮實布局,憑借漂亮的經營數據和先進的IT系統(某美國頂級PE合夥人用“震撼”來形容他了解過我們這個系統之後的感受),到今天我們進行B輪融資時非常受歡迎。前後十多家頂級VC/PE專程到成都去做項目考察,並且以同行中最快的速度和最貴的單位估值完成了B輪投資意向的簽署,連為我們做FA的華興資本都派出直投基金合夥人前往成都,只為能在本輪投資中爭取到100萬美金跟投份額。

講個段子,姚勁波提出10億美金投資O2O的計劃後,58投資部門的朋友打電話到我們公司希望洽談投資事宜,我們接電話的小姑娘一聽是58的,瞬間腦補出勤奮的58銷售員在電話那頭的光輝形象,果斷掛了電話。

降維攻擊

2012年參加《創業家》黑馬大賽時,評委看完我們的項目,覺得我是個純粹的二房東,生意沒有門檻。其實那時我們還處於試驗階段,才幾十間房,把生意翻到線上也就是做一個簡單的網頁展示一下,意義不大。通過58同城等第三方渠道,足夠我解決招租和找房的問題。

我是用60萬元,在一座陌生城市,一個陌生領域,一個鏈條超長的項目上熬一年的人。我需要分辨輕重緩急,把所有的資源放到刀刃上。在經營發展策略方面,我給優客逸家定了產品標準化、服務品牌化、居住社交化三張牌,按順序一次打一張。

第一張牌只打產品標準化,也就是現在的二房東階段的模式。房子舒適整潔,精裝全配,一下就比原來市場上的房子高出一等。然後才是服務品牌化,簡而言之提供規範、保證體驗的服務。既幫租戶改善居住體驗,又幫房東管理好房產。同時,逐漸引導改變房屋租賃行業的遊戲規則,讓租後服務變成租房標配,那些傳統二房東和小公司將被迫開始提供服務,並且因為不具備IT應用能力而陷入運營泥潭。第三張牌是居住社交化,它將是我們產品體驗的一部分,並且在未來會衍生出更多令人興奮的新業務模式。

關於居住社交化的產品,我們在一年前其實就可以上線了。但用戶基數未到,放上去速度很慢,只會給別人足夠的時間研究我、抄襲我。你只要比對手領先半步就可以了,不要一下把所有牌都打出來。

線上的人做O2O一定把線下先夯實。線上諸如流量之類是可以花錢快速搞定的,前端網站也是容易被模仿的,但線下的標準化體系建設和業務流程打磨就沒法靠錢快速解決。線下最臟最累的活咱們先幹掉,做好積累,是020領域低起點的草根創業者最明智的選擇。否則,你就只能淪為巨頭們的炮灰,在大風來時被吹得煙消雲散。

2013年5月優客逸家開始組建IT部門,我們自己叫ET部。除了網站自行設計開發外,後臺業務模塊用的是第三方的項目管理軟件,名字都記不住的那種。我之所以並不著急,是因為整個工作流並沒有固化,開發自己的業務系統意義不大。

隨著業務流程逐漸成熟,2013年底,我們開發了自己的業務管理系統,命名為“波多野結一號”。我們的IT團隊希望開發出一個大家都喜歡“上”的系統。你可以把它想象成一個大型的訂單系統。從業務層面看,優客是三個不同類型的公司(中介、裝修、物業管理),我們把三種公司ERP都融合進來,並且完全打通。如果只是單線程的業務流轉很簡單,但一個房子到了某個狀態可能產生分支,還有可能發生逆向流轉,所以導致系統的多線邏輯非常龐雜。

我不覺得在中國類似的系統中有比優客逸家更複雜的。從收房評估、設計裝修、出租帶看、租後管理,一套房子有近300個狀態節點。單開發完成後的部署實施,就耗費了將近一年時間。我們的系統已經很接近我的理想狀態了。

比如我們房源部拿下一套房子,系統會通知運營部門組織接收物料,通知設計部門開始設計,設計部門圖紙完成後該套房源會自動發布到網站上開始預租,並通知到工程部門及時開工,操作全是一環扣一環。每位同事進入系統,就會顯示當前的待處理任務,點擊後進入到具體頁面做及時處理。每一級管理者看到的信息是不一樣的,某一套房子某一個流程超時,相應的負責人就會收到提醒。

我們也開發了微信服務,在微信公眾服務號里搜索優客逸家,租戶可以查找房源信息並進行報修、查帳單、投訴等操作。我們也正在與思科合作,想利用專利技術開發通過手機即可完成視頻簽約的服務。

對於管理團隊,當優客逸家未來發展到管理數萬間房屋時,我們能通過系統知道哪些環節超時或者有問題,知道公司應該往哪方面投資源。當企業內部的運營信息高度透明時,就可以做數據挖掘與分析,而且實時反饋。後端全部打通意味著公司360度無死角,所有的事情都信息化,高度開放和透明,它的效率傳統企業根本無法想象。我們把這一套用到很low的二房東生意里的殺傷力非常強。就像《三體》里的降維攻擊,我現在幹的就是這個事。

有很多年輕的互聯網創業者找到我,說這個項目很好,自己也想做。我以朋友的身份勸他們,如果沒有強大的運營能力,不要做,絕對會陷進去。有的項目看起來是非常好的機會,但它不屬於你,因為你沒有匹配的資源和能力,不能建立起有效的壁壘,你就不要去玩它。


劉翔擅長采集數據

口述/經緯創投副總裁 錢坤

北京待出租的房子至少超過一百萬套。房東會把房間的運營管理委托給第三方,省時省力。北京人口還在增加,有這麽多年輕人在北京買不起房子,都要租房,這個市場永遠都存在。

但我們很多人都有不愉快的租房經歷,因為二房東的素質參差不齊。而且他們他們的管理能力有限,生意都做不大。比如用Excel管理房屋,平均一個人管兩三百套,並沒有太多技術含量。但要做上規模就不能再用Excle表格,需要靠系統和團隊解決了。

如果這個領域里有一家專門提供長租公寓,有統一的市場價格和服務標準,無論尺寸大小,提供的保潔、寬帶、維修和管理都是統一的,這還是比較稀缺的項目,所以無論是市場還是產品我們都看好。

現在各地都有做升級版二房東生意的。按房間數來說,應該是自如做得最大。在北京,我愛我家、中原、思源都在操作類似的項目,每一個連鎖性品牌手上都有幾萬套房源。這些產品之間只有細微的差別。但是提供的服務和體驗不同,這就是各公司能力的體現。

這個生意,獲取房源的能力是第一要務。地理位置是租戶最先考慮的因素,他可能願意租一個離地鐵更近、但是房子相對差一些的房間。而在位置相同的地段,比如同一個小區里,大家的收房價和出房價相差不大,這時誰服務好、口碑好才能獲得優勢。

像優客逸家這樣做長租式公寓、重點在運營上的項目,從打法、品牌形象到消費者觀感其實都是有獨特性的。從基本的運營數據上來說,優客逸家對數據采集的細節處理得比較好。

首先優客逸家能提供很細節的用戶數據,比如從不同渠道獲得一個租客有多少錢,客戶來詢問了解情況、客服帶客戶去看房、看完選擇到成交,這些環節每一步的轉化率,他們都能把握得很清楚。這看上去是很簡單的事情,但是對於大多數的企業家來說,每天日理萬機,不一定每個人都把通過數據量化和考察這些東西看得很重。

舉個例子,二房東手里有點現錢就會收一套房子,收房的標準大多拍腦袋憑感覺。但是運營好的房子有一些基本要求,要綜合預估房租、收房成本、可用空間和裝修費用,從而評價這套房子的盈利能力,這不是每個創業家都能做到的。把房子收進來、租出去,還有很多的服務保障,這本身就是一個運營生意。

我記得2012年底時優客逸家還只有幾套房。那樣的規模沒必要把時間、精力、金錢浪費在系統和網站上。要先讓這個生意跑起來,到一定規模的時候,再提升形象,讓網站成為主要的數據來源,讓租客通過網站來進行交流、建社區。

對更多創業幹貨感興趣的人,請加微信korchagin。我會把你拉入創始人雲集的微信群。

加群時,不註明“姓名+公司名+職位”,不會通過初審。

估值 8000 美元 二房東 二房
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海運衰退,大房、二房挾近半股權布局空運 長榮接班戲可能結局:兄弟共治

2016-02-01  TCW

隨著航運巨人張榮發辭世,未來的接班團隊將如何帶領長榮集團,是集團超過二十六萬名股東最關心的議題。

從股權結構、兄弟分工,以及產業趨勢來看,未來最有可能的模式是兄弟共治,藉由航運業具備明日之星的架式,重壓航運、航太,一起帶領長榮集團邁向另一個高峰。

多年來,家族裡大房、二房在集團內的權力分布向為外界關心話題,而大房的三個兒子因為個別原因,久未在集團內擔任重要角色,反而是外界認為張榮發最疼愛的么子張國煒,目前擔任長榮航空董事長,近年在集團扶搖直上,於二○一四年九月接任長榮集團副總裁,被外界認為是未來集團接班人。

儘管張榮發遺囑尚未公布,「但誰能主導上市企業,都是從股權結構來論實力,」一名長榮的老臣分析,從股權結構來看,張家大房已經坐上長榮集團共主的大位。

大房動作:長子回歸集團凸顯有意繼承父業,鞏固海運王位依據年報,張榮發生前就已將持股陸續轉移到兒女名下。長榮海運方面,張榮發名下持股剩下六%,另外擔任巴拿馬商長榮國際有限公司代表人,持股比率一〇.六二%,英屬維京群島商友華國際投資公司持股四.二四%,代表人為二房獨子張國烽,而大房派系總持股則超過二八%,兩房持股比率相差懸殊。

海運為長榮集團的根基,大房子女握有海運主導權並不讓人意外,在張榮發重病後,據了解(側訪得知),長子張國華回歸集團內部,也凸顯張家後代承繼父業,保持海運霸主的企圖心。

而長榮航空近年辦理現金增資,資本額已提高至三百八十五億八千九百萬元,超過海運的三百五十一億二千四百萬元,成為長榮集團旗下資本額最大的公司;加上這些年一路追趕,去年營收、獲利都已超過海運,也展露了張國偉的雄心和治理能力。

根據一位老臣分析,張榮發向來親力親為,張國煒相對願意遵循父親意志,在集團事業進行布局,才會得到父親歡心,取得航空董事長一職。到了張榮發晚年,身體比較不佳的情況下,張國煒終於有展現自我的舞台,「找金城武代言,在以前的長榮根本是不可能的事,」這種相對大膽開放的行事手法,被外界解讀為張國煒走出父親框架所展現的自我風格。

在張國煒的帶領下,長榮航空近年表現亮眼,不僅讓長榮航太轉型成為亞洲最賺錢的飛機維修公司,任內長榮航空加入星空聯盟(Star Alliance),成為全球航空界最大聯盟的一員,朝國際級航空公司邁開腳步。

外界認為,如果陸客中轉能有所突破,長榮航空將成為長榮集團最具經營潛力的一家公司,這也為張國煒在集團內的分量加分不少。

不過,從股權結構來看,目前長榮航空的最大股東是長榮海運,持股比率達一六.三一%,另一大股東為長榮國際(業務涵括旅館業、廣告業、印刷業、船務代理業及管理諮詢顧問業),持股達一二.一七%。

張榮發透過旗下公司交叉持股,確保家族成員主導權,但是也讓兩大板塊所屬的界線無法分得很清楚。攤開長榮海運的年報,張榮發名下持股剩下六%,大房子女合計握有二八.四七%的持股,二房則透過英屬維京群島商友華國際投資公司,持有四.二四%持股,大房在海運這塊的實質主導權已經確立。

而長榮國際公司方面,主要股東也以大房子媳為主,持股比率超過五成,因此長榮國際公司實際也由大房所掌控,間接也掌控其對長榮航空股權。

由此判斷,大房子女在長榮航空的持股比率,至少達三三.二一%,二房持股僅一 一.四五%,張榮發個人持股為二.九二%。也就是說,海運、航運的最大掌控權目前是落在大房子女的手上。

就現有情勢看,未來張榮發子女勢必得大家坐下來談集團的重心該往哪裡去,而張國煒負責的航空這一塊市場,也必然是討論重心。目前為搶攻航太商機,長榮集團除長榮航空外,也積極布局航太事業,包括負責飛機修護的子公司長榮航太,另成立長榮航宇精密,負責航太製造,現已進入量產階段。

二房回應:有人做主比較重要

公開對兄長喊話,有助協力接棒

經濟部官員指出,過去長榮航太與波音簽約,執行波音74——400LCF(波音夢想運輸者)計畫,專營客機改裝貨機業務,不僅成為波音全球唯一供應商,也打響了長榮航太在國際上的名號。

另外,在「國機國造」政策支持下,未來十年台灣航太產業的整體商機上看兩千億元,相較於進入寒冬的海運業,大房子女不會不了解空運比海運更有獲利空間,在握有長榮航大部分持股下,雖然目前是由弟弟張國煒在經營,未來仍有可能是兄弟共治,或是其他的選項,類似大房子女共同治理海運,航運繼續交給張國煒負責,或是大房基於股權上的優勢,在航空這塊也將參與經營,都是可能的發展。

面對接班問題,張國煒在二〇一三年剛接下長榮航董座,接受《商業周刊》獨家專訪時,聽到本刊記者問他「二代接班」問題,他這樣認真回答:「我沒有接班呀,我是被人請(台語:聘雇)的而已……我整天都在做事情,這叫打工,這叫上班,不叫接班。」

張國烽對大房一向尊敬,言必稱大媽、哥哥,近年接受媒體專訪,也曾表明對海運事業沒興趣,「我不在意接不接班,有人做主比較重要,若有人有興趣、又有能力run(營運),也是很好的事情。」被外界視為是公開向兄長喊話,應該有助於未來兄弟協力接下棒子。

從長榮海運、長榮航空的前十大股東來觀察,張家在海運的持股比率超過四九%,在長榮航的持股比率也達四七%。

法人認為,即使創辦人張榮發辭世,在長榮集團股權結構單純、股權又很集中的情況之下,經營權仍將握在張家人的手上。

「長榮集團以縝密的制度見長,可補人治之不足,」前交通部航政司司長朱永荃說,長榮集團的文官制度有其章法,成為長榮集團「守成無虞」的關鍵。

至於,誰會是長榮集團未來的接班人,是兄弟共治,還是張國華三兄弟、張國煒各自管理一塊版圖,都將是後張榮發時代小股東最關心的話題。

海運 衰退 大房 房、 二房 挾近 近半 股權 布局 空運 長榮 接班 可能 結局 兄弟 共治
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深圳房價暴漲之後 “二房東”這門生意熱起來了

來源: http://www.yicai.com/news/5005549.html

當高房價讓越來越多年輕人的深圳夢遙不可及時,一場租房革命正在深圳發起。

近日,一家名為“合屋”的租房平臺聯合深圳數十家長租公寓品牌,發起了“青年樂巢計劃”,通過對存量房的柔化改造,為青年提升租住空間品質。這項計劃還準備拿出部分房源,為初到深圳的青年免費提供7天住宿,預計在1年內能覆蓋5000人。

這只是深圳租房市場變革的冰山一角。近幾年,深圳湧現了大批長租公寓品牌,有本土的微家公寓、小螺趣租、warm+公寓,也有外來客YOU+、鏈家自如寓,還有萬科這樣的龍頭開發商推出的萬科驛。

“溫度”、“態度”成為這些“二房東”們頻繁提及的詞匯,他們希望迎合85後、90後等一批更追求生活品質的年輕人的需求,圈占未來的租房市場以及消費入口。

萬科高級副總裁譚華傑對《第一財經日報》記者坦言,長租公寓市場未來如果爆發,在體量和營收規模上很可能會追趕上萬科傳統住宅業務。

但在國內,長租公寓市場才剛剛起步,仍然面臨房源稀缺、租金回報率較低、稅負過重、資金成本高企等問題。在爆發之前,這個行業還需要經歷漫長的市場培育期。

長租公寓風起雲湧

“青年樂巢計劃”折射出深圳長租公寓界共同培育市場的訴求。

包括YOU+、同寓公寓、貓寧公寓 warm+公寓、微家公寓、魔方公寓等12家品牌公寓加入“青年樂巢計劃-免費7天公益站”,合計提供30間房源,為符合條件的大學畢業生提供免費7天租房服務。這些房源在1年內計劃將突破50間,每年可覆蓋5000多人。

在4月19日的發布會上,上述長租公寓品牌共同發出了“要為都市青年提供更美好、更有尊嚴,同時又能負擔得起的租住體驗”的聲音,直接戳中了諸多都市青年的痛點。

與上海、北京、廣州相比,深圳年輕人的租房需求更為強烈。根據全國第六次人口普查數據,截止到2010年底,深圳住房自有率為26.9%(包括農民房),而北京、上海的住房自有率在70%左右,廣州為89.9%,遠高於深圳。截至2013年底,估計深圳住房自有率為30%,居民住房自有水平仍比較低,全市有70%的人靠租房來解決住房問題。

同時深圳是全國人口密度最高、最為年輕的城市,實際常住人口已突破2000萬,平均年齡不到30歲。

城中村、農民房成為多數人初到深圳闖蕩的落腳點,幾十年來臟亂差的環境與冷漠的租住關系沒有多大改變。譚華傑回憶,他在2000年初到深圳時正是租住農民房,某天半夜突然被房東趕出,只能臨時借助在附近的工廠宿舍,這個經歷讓他至今難忘。

而隨著深圳房價在過去一年多時間內暴漲60%,更多人買不起房,面臨要麽離開、要麽繼續租房打拼的選擇。

基於龐大的租房需求及消費升級,深圳近年來湧現了一批主打白領階層的長租公寓品牌,並在創立後不久迅速獲得資本支持。

2014年9月,微家公寓創立,在一年內拿下的房源面積就達到了1.5萬平方米,並於2015年7月宣布獲得世聯行1500萬元擬入股。這項投資雖然於近期宣布取消,但微家儼然已成為深圳本土規模最大的長租公寓品牌。

小螺趣租比微家晚2個月創立,到2015年便宣布完成了A輪融資,規模為500萬美元,由光速安振領投,途家跟投。

2015年4月,warm+宣布成立,當年發展的房源逾千套,計劃在2016年拓展至8000套。同年9月,warm+宣布獲千萬級別preA輪融資,由東方富海旗下富海深灣移動創新基金領投,著名投資人、騰訊高級執行副總裁吳宵光跟投。

此外,同寓公寓、貓寧公寓、窩巢夢公寓等大大小小的長租公寓品牌也開始出現。

綜觀上述長租公寓品牌,主要有兩種模式:一種是當“二房東”,直接與業主簽下5-10年甚至更長的合同,經過同意改造後對外出租,獲取差價;另一種是做租房平臺,為各類長租公寓品牌提供展示平臺,導入租客流量,獲取服務費。多數長租公寓品牌屬於“二房東”,小螺趣租、合屋則屬於後者。

稅負高企成絆腳石

各路資本、團隊的進入,讓原本冷門的長租公寓市場陷入了激烈的競爭格局。

房企巨頭萬科在2015年宣布進軍公寓市場,並將其作為萬科轉型的五大新業務之一。在2015年8月的業績說明會上,譚華傑曾透露,萬科推出的公寓品牌萬科驛已開業和籌備開業的萬科驛項目9個,可提供近1萬間服務公寓,計劃2017年提供萬科驛15萬間,會是行業第二名到第十名的總和。

萬科的進入,讓眾多長租公寓玩家倍感壓力,但也有人認為這是好事。V客青年公寓創始人辜月就表示:“長租公寓行業目前最重要的是培育市場,任何一家公寓品牌無法獨立完成,而是需要行業共同努力。當我第一時間得知萬科進入這個行業時,我是非常高興的,這樣的地產大佬會幫助培育市場,也有很多值得我們學習的地方。”

而譚華傑也非常坦承地說,長租公寓不只是一門生意,更是一項事業,希望大家能通過更多合作,共同做大市場。

事實上,當前的長租公寓市場面臨諸多難題,首當其沖的就是高企的稅負。譚華傑告訴《第一財經日報》記者:“二房東”需要交12%的房地產稅、11%的增值稅,其中增值稅基本拿不到抵扣稅項,光這兩項加起來就高達23%。而國內的住宅租金回報率平均只有2%,除去稅收成本,回報率降1.54%,遠遠高於資金成本,投資人很難從中掙到錢。

“長租公寓在一定程度上分擔了政府的住房保障功能,如此高的稅負是不合理的,未來國家能否針對公寓行業出臺稅收優惠政策至關重要。”譚華傑說。

房源是另一大問題。一方面,目前長租公寓市場競爭激烈,導致上遊的房源價格水漲船高,進一步擠壓了利潤空間。另一方面,一線城市的房源稀缺,農民房、廠房成為房源的一大選擇,但廠房性質改造為公寓存在諸多制度問題,比如消防標準無法通過。

YOU+聯合創始人、CEO劉昕就表示,長租公寓剛剛起步,行業沒有任何標準和規範,希望各位做長租公寓的時候,一定要註意消防合格,如果在這個問題不小心,可能讓整個行業遭遇滅頂之災。

還有一個最重要的問題是資本。很多長租公寓尋求風投支持,對資金回報率、回本周期等要求較高。《第一財經日報》記者獲悉,當前很多公寓的回本周期在3~5年,但若出租率不夠理想,周期會被拉長。

譚華傑認為,從長遠的角度來看,長租公寓應該尋求更加便宜的資本,同時行業結成聯盟,共同獲得更多資源和議價能力,推動行業更加規範化發展。他甚至設想,未來政府可能會推出專門用來出租的土地,行業能以更便宜的價格獲取房源。

深圳 房價 暴漲 之後 二房東 二房 這門 生意 起來
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二房東迎來翻身解放,租房市場“大B化”勢不可擋

來源: http://www.iheima.com/zixun/2016/0615/156556.shtml

二房東迎來翻身解放,租房市場“大B化”勢不可擋
李星 李星

二房東迎來翻身解放,租房市場“大B化”勢不可擋

長租市場創業者要想突破中國式租房困局,唯有借力打力、順應房源大B化趨勢。

文 | 李星

據住建部房地產市場監管司介紹,當前我國租賃市場涉及人口在1億以上,年租金已突破1萬億。與旺盛的租房剛需相比,房源存量嚴重不足,增量遠落後於城市新增人口速度。因而,住房居住市場是典型的“賣方市場”,租客的話語權比較微弱。

長租市場的房源主要包括:(1)把自有房屋出租的個人房東,被稱之為“C端房源”;(2)為租客提供住房租賃服務的職業二房東,被稱之為“小B”;(3)集中出租整棟標準化房源的公寓管理公司,被稱之為“大B”。小B和大B屬於廣義的“二房東”範疇。

所謂“得房源者得天下”,過去二十多年,中介不斷囤積C端房源而獨大;如今,移動互聯網的蓬勃發展及人們消費主權的複蘇,房源開始向B端集中,在多重合力助推下,一場“去中介化”大幕正悄然拉來……

中介在市場博弈中占盡上風

租客要租到滿意的房子,要麽找房東直租,要麽通過中介或者二房東轉租。然而多年以來,中介 、房東、二房東、租客之間相互博弈,使得中國式租房陷入剪不斷、理還亂的重重困局之中。

傳統中介擁有星羅密布的實體門店,以及以門店為據點穿梭在大街小巷的房產經紀人,他們遊走於房源和客源兩端,本應是租房市場的服務者。在PC時代,中介在58同城、搜房網等媒體平臺批量發布C端房源信息,形成了一套組織多人帶看,催促租客簽定租賃合同的打法,其成交速度比房東招租更快,因而所囤積的C端房源越來越大,競爭優勢也淩駕於租客與房東之上。

一些個人房東傾向於把住房租賃業務交給信得過的二房東全權打理,而不是任由中介公司處置。二房東是住房租賃業務的經營者,是 “代理房東”,被平臺視為自帶貨源的“商戶”(B端)。二房東同樣需要囤積C端房源,是制衡中介滲透和擴張的主要力量,以昌平區天通苑為例,大約500個二房東控制了當地80%的可出租房源,該地區的房屋租金要比中介壟斷房源的其他地區低廉很多,因而成為北漂的重要聚集區之一。

近些年, 58同城收購安居客,搜房轉型房天下,鏈家、我愛我家等中介公司自建房產O2O,愛屋及屋等互聯網中介異軍突起,租客通向房源的流量入口被中介壟斷,房東和二房東不得不依賴中介平臺發布出租信息,並向中介繳納大筆傭金;這種畸形的市場局面也助長了虛假房源泛濫、黑中介坑蒙拐騙等亂象的囂張氣焰。

眾望所歸,二房東漸成“去中介化“主力

國務院在2016年6月初印發的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》罕見地把“住房租賃企業”作為首要的市場主體,其次才是“房產開發商”、“中介機構”及“個人房東”,並強調要“通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源,提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平,形成大、中、小租賃企業協調發展的格局”。

對政府而言,在房價高開高走的形勢下,鼓勵民眾租房而非買房無疑是務實之舉。政府希望看到,租房市場逐漸從C端房源過渡到B端房源占主導,以便進行有效的監管,並可以向住房租賃企業征收稅費。

對於租客來說,二房東比中介更有誠信、更加穩妥。二房東為租客提供的是持續的全天候、多維度的租賃服務,而中介經紀人的頻繁流動也不能保證租客在住期間的服務,更像是一錘子買賣。這也是由各自經營性質所決定,二房東的收入主要來源自房屋租賃(含居住)服務,而中介則主要以交易傭金謀利。

小B化的職業二房東、大B化公寓管理公司正迅速成為突圍中介把持的租房市場的希望,而長期以來被中介邊緣化的二房東終於迎來“翻身”機遇。

那麽,二房東如何另辟蹊徑獲取新的免費流量入口呢?移動互聯網不斷進步也為B端房源線上化積蓄了足夠的勢能。以去中介化的房屋租賃B2C+C2C全價值鏈管理技術平臺房總管在企業端的運營為例,小B化的職業二房東或大B化的公寓管理公司貨源多,把B端房源成批量的上線,平臺的貨源問題迎刃而解;即便在單次成交後,二房東的使用仍然非常高頻。在其用戶版則按“滴滴模式”搭建租客與房東純直租平臺,由於單個房東的房源有限,產品的使用黏性、用戶忠誠度比企業版稍弱一些。

政府的大力支持、百姓的呼喚、再加上移動互聯網提供的技術和流量保障,讓二房東盼來崛起的大風口。

二房東在“大B化”中的困難

據統計,一些發達國家的長租公寓產業占據約占整個租房市場份額的50%,而我國公寓占有率不足10%,發展潛力巨大。國內房產開發商開拓住房租賃業務直奔“大B”租房,一些中介公司也在加緊布局B端房源,成立公寓管理公司變身“二房東”。

鏈家的自如友家、我愛我家投資的相寓都推出了小戶型、標準化的精裝公寓;青年YOU+、寓見等長租品牌公寓贏得資本垂青。這些新興公寓多地處繁華地段、上班便利,有專門“公寓管家”提供長租服務以滿足新中產年輕人對居住品質的追求。由於定位於都市白領單身公寓,原則上要求每戶入住不超過2人,無形中把帶小孩、老人的家庭用戶擋在門外。

要想真正充分滿足大眾的長租剛需,還得寄希望於“小B”逐漸成長為“大B”。一些有商業頭腦的職業二房東正朝公司化、品牌化方向運作,以服務口碑穩住客源,強化對“一房東”的議價權和續租能力,兼並一些經營不善的二房東,成為初具規模的住房租賃企業。

租房市場的競爭越充分,資源越向優勢方聚集,最終形成新的B端房源壟斷新局面,而在房源“大B化”進程中,肯定會有一批二房東跟不上形勢被迫淘汰,具體存在以下三大困難:

(1)落後的管理手段:不少二房東仍然事無巨細進行手工記賬,既不便查詢,也容易遺忘出錯,一旦進入高速擴展階段,房源量和租客量劇增將帶來繁重的工作量,主觀經驗管理已經落伍;

(2)高額的推廣費用:無論是整租房,還是合租房,房源的閑置都意味著可變現資金的流失,二房東往往要不斷付費置頂導入客流,據了解,僅上海市場職業二房東在58同城及其他中介平臺的年推廣費用就高達5億元;

(3)單一的資金來源:房東的資金來源於租客傭金,然而需要提前大筆墊付給房東,資金周轉成為職業二房東的“命門”;在二房東之間兼並之戰中,誰出的租金高、墊付金額大,誰就在整合房源中更有優勢,不少二房東因資金鏈跟不上而出局。

SaaS平臺和消費金融是二房東的兩大推手

想要攻克上述的難關,職業二房東既要強化租賃管理“內功”,又要大膽引入金融“外援”。

目前房產開發商和中介公司旗下公寓管理公司都有ERP系統,職業二房東要想實現“彎道超車”,必須把將SaaS(軟件即服務)嵌入到租房業務方方面面之中,實現租房業務的數字化、智能化管理躍變。

SaaS平臺要想做到簡便實用,就得把租房業務場景與移動互聯網技術友好結合,譬如在SaaS工作平臺即時提醒二房東將閑置房源出租並予以發布;通過移動端可以與租客在線溝通;所有“帶看”記錄可在移動端查詢;與租客在線簽訂電子版合同,並支持移動支付轉賬;催繳租金以短信通知租客;退租的押金自動返回等功能一鍵完成。據國內首個純移動端房屋租賃管理SaaS系統房總管創始人、CEO林當清(超大型ERP系統“新中大”軟件聯合創始人)介紹,SaaS為商戶的房源管理、發布房源、租客管理、合同管理、財務管理提供了一個閉環平臺,此外,平臺基於租房的交易大數據還可以衍生買房、裝修、家政等業態服務。

如果把SaaS平臺比作二房東的“武器”,那麽消費金融則是租賃市場的“糧草”。針對剛走向社會租不起房的年輕人,平臺可以接入“螞蟻金服”的征信系統為租客提供的“分期貸”服務。房產是居民最大的固定資產、金融屬性極強,尤其在北上廣深等一線城市的房屋租賃業務的回報相當穩健;目前“魔方金服”就把公寓的“經營性預期收益”打包成理財產品放在平臺購買,贏得投資人的追捧;而將小B房源的“預期收益再證券化”成為緩解職業二房東資金周轉難題的可行出路。

而讓職業二房東習慣基於SaaS平臺開展業務,鼓勵二房東利用金融杠桿盤下更多的房源,需要一批專業的服務人員和線下地推團隊深耕長租市場。

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鑒於過去租房市場糟糕的服務體驗,本文認為理想的住房租賃商業模式需回歸用戶本位,在C2B端(租客to二房東)利用SaaS閉環平臺提升租賃管理效率,以消費金融激活租賃市場市場潛能;在C2C端(租客to房東)釋放移動互聯網“連接”優勢,讓租客與個體房東借助免費平臺自主直租,形成C2C+C2B良性循環。

租房是人們生活常態,也是關乎民生的大事,長租市場創業者要想突破中國式租房困局,唯有借力打力、順應房源大B化趨勢,以移動互聯網的普惠助推二房東們走向歷史前臺,才有望重塑人們的租房體驗,改寫萬億級住房租賃市場的競爭格局……

二房東 租房
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二房東 二房 迎來 翻身 解放 租房 市場 不可
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$20億基金突冧棚霍英東二房長子返港逍遙

2016-07-28  NM

四年一度的奧運在即,除了霍震霆和郭晶晶,再度令霍英東後人站在鎂光燈下的,卻是一單二十億元騙財醜聞。近日網上流傳多段短片,有數百名苦主舉着「霍文芳還錢」標語示威。苦主聲稱,霍英東二房長子霍文芳,在內地成立私募基金,再用霍家後人的牌頭,加上超過十釐的回報,吸引大批人投資,但最後本金無法歸還。有傳郭晶晶前男友田亮,以及藝人吳啟華前女友金巧巧,都是受害人。後者接受本刊訪問,坦言損失慘重:「是富豪家的兒子,我才買呀!」霍文芳否認是基金法定代表,撇清關係。但本刊發現該基金疑點重重,而追查霍文芳香港足跡,發覺他住半山、坐郵輪,繼續逍遙。

霍文芳的確是名門之後,屬已故愛國商人霍英東與二房馮堅妮的長子。不過有關他的新聞,負面居多,當中香港人最熟悉的,是他曾經賣軍火。九一年,他在美國非法販賣一萬五千支AK-47自動步槍。據當時報導,他曾向美國海關派出的臥底密探稱,是中共國防部屬下一個機構代表,曾與伊朗皇家衞隊、巴基斯坦及斯里蘭卡泰米爾游擊隊洽談過軍火交易。最後他在美國服刑,由於認罪及轉做控方證人,霍英東用五十萬擔保他回港。由這時開始,霍老發聲明與這名兒子劃清界線,指一切只是霍文芳的事。後來更傳出,霍文芳是馮堅妮改嫁霍家時帶回來的,霍文芳身份由兒子變成「養子」。

霍文芳內地搵食

不過,內地人卻未必查到咁仔細。近年霍文芳轉到內地搵食,創辦了六寶基金。買了這隻基金的吳啟華前女友金巧巧,就只知道有霍家後人參與。金巧巧說:「北京有很多基金,就看你選擇哪一家,那我們就選擇了霍文芳。」她續說:「他家是有頭有臉的人呀,不會有騙的可能才買的,肯定做的項目是好項目。」根據六寶基金的網站,項目入場費最少幾百萬元,故客人非富則貴,金巧巧亦前後投資了過千萬元人民幣(下同)。她回憶說,是透過朋友介紹,當日上六寶基金位於北京朝陽區的寫字樓。當時基金經理即拿出一份營業執照給她看,而上面寫着「法人」就是霍文芳,「(霍文芳)香港很出名呀,富豪家的兒子,就增加了我買這隻基金的可信度。」金巧巧○二年曾與香港藝人吳啟華拍拖,後來分手。三年前與博納影業總裁于冬結婚,丈夫曾出品《竊聽風雲3》。金巧巧除了拍戲,在北京亦有投資火鍋店。她於前年先以四百萬元,投資六寶基金一個年息達十釐的計劃,「在北京,這種基金很多的,都是在百分之十左右,所以不會覺得回報特別高、風險特別高。」一年後,她成功拿回本金連利息近四百四十萬元,於是在第二次,她決定加碼至七百萬元,投資期三個月。她坦言其實沒有見過霍文芳本人,「整個樓層都是六寶的辦公樓,看起來也很有氣派。雖然合約也不太正規,但嘗試過了,把本金拿回了,還有利息回到賬戶上,當時就什麼都相信!」

項目介紹不清不楚

不過,一如所有引人加碼的案例,今次出事了,「這次當到期時,他們說:『沒有,現在有點問題,需要等。』一直無還錢,就找人去他們公司盯着,搞不了我們就起訴,那他們就先給一一百萬、又給了五十萬,一點一點,終於打回來了四百萬,但還有三百萬的本金和一百萬的利息追不到。後來有一次再上到他們的辦公室,所有東西已經被搬走了。」金巧巧於是報警,「我們去公安局,公安說已知道這件事,因為已經有很多人來了報案。」六寶基金○九年成立後,牽涉的金額已經超過二十億元。據金巧巧所知,有很多人根本一毫子都拿不到,甚至聽說有人因虧損而輕生。金巧巧坦言,基金集資做什麼項目,她並不清楚:「這個……你問我……當時是……這個我看一下再回覆你。」她再想了一回,「實際上做什麼項目不重要,我買這個項目,最重要是看中霍文芳這個名字。」

不要問只要信

記者根據網站資料,六寶基金在證監會下的中國證券投資基金協會註冊。基金其中一個投資項目:「霍氏天然氣特殊目的公司」,投資規模達四億,回報十至十八釐。然而最重要的資料——天然氣究竟位置在哪裡?網站並無列明。另一個「六寶定向增發專項投資基金」,「投資於A股上市公司定向增發項目進行專項投資」,講完都唔明,不過回報高達四成,似乎是「不要問、只要信」。即使有具體地址,如投資於北京銀凱綜合樓,但銀凱綜合樓的公司在出事後,拒絕承擔責任;案件由北京法院審訊,至今仍然難分真與假。除了霍文芳,網站顯示亦有六寶基金職員來自香港,包括總監孫華庭,翻查資料,一名叫孫華庭的人,九八年曾被香港證監會釘牌,指他當時為順隆外匯公司代表,藉着客戶買賣盤獲取的資料,買賣兩隻股票,從而賺取利潤總額達四十多萬元。常務總監謝登宏,同名人士曾則於○四年,被一間叫香港泰信國際網絡的公司入稟,指他與另一董事沒有履行董事責任令公司蒙受損失,因而向二人追討二千多萬。

幾個月無回家

有內地傳媒報導,六寶基金的總裁已被拘捕、亦有高層失聯,而基金的錢依然下落不明。關鍵人物、即霍文芳,已置身事外。他在內地透過律師表示,六寶基金股東一直未經他同意,偽造他的簽名騙取工商登記,成為法定代表人,已經報案。本刊翻查北京工商局資料,至今仍然由霍文芳出任法定代表人。在六寶基金的網站內,亦有多張照片,清楚見到霍文芳出席由六寶基金舉辦的活動。事實上,網站內還有介紹六寶是「霍氏實業成員企業」,打着「霍氏」旗號,旗下多間公司包括北盟能源、霍氏慈善基金及霍氏中國策略等等。翻查在香港公司註冊處,均由霍文芳持有,並出任董事。有指霍文芳已離開內地回港,他旗下所有公司,都報用一間位於尖沙咀的秘書公司作聯絡地址。記者後來根據一家多年前的公司資料,發現他報住一個位於半山黃泥涌峽道的高級住宅。記者前往找他,樓下保安透露他已多月沒有回來,「霍太都上咗郵輪喇。」 記者在停車場發現一部紅色波子,登記車主就是霍文芳現任太太張玉節,不過車子已被一塊大布蓋住並綁好,估計車主已打算長時間出門。

多次令霍家蒙羞

身為霍家公子,霍文芳並不算富貴。霍氏香港資產逾一百億元,但霍英東的遺囑顯示,每名子女在他死後,只一筆過分得數百萬至三千萬元現金,並每月支取零用。其中最得寵的霍震寰每月分得十萬元,而不得霍英東歡心的霍文芳,每月只有五千元!就算按通脹調整,現時每月亦只取約五萬元。事實上,霍氏家訓規定,除了長房外,其餘各房不得經商,不過霍文芳卻有自行做生意。記者曾找霍家長房兒子回應,霍震寰的秘書一聽見霍文芳三個字,似乎已知何事,表示霍震寰已交帶不會回應。而霍震霆表示自己身在英國,叫記者留低訊息,但之後一直未有回覆。除了曾經賣軍火,霍文芳過去多次令霍家登上報紙。他早年與祥嫂細妹十一姨洪國華結婚,並育有一子,○一年兩人離婚,最後因爭拗離婚贍養費五百萬元及兒子撫養權問題,鬧上法庭,曾勞煩霍英東親自出庭作供。今次霍文芳捲入二十億基金詐騙案,為霍家家醜,又加了一筆。

撰文:梁佩均、黃綺敏攝影:財經組攝錄:財經組news@nextdigital.com.hk

20 基金 霍英東 霍英 二房 長子 返港 逍遙
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估值160億美金的“二房東”生意,你看得懂嗎?

來源: http://www.iheima.com/zixun/2016/1012/159179.shtml

估值160億美金的“二房東”生意,你看得懂嗎?
範宇 範宇

估值160億美金的“二房東”生意,你看得懂嗎?

房價飆升,調控新政出臺,做個“二房東”也不錯。

推薦指數:★★★★

閱讀時長:全文4700字,閱讀時間預計 5 分鐘。

推薦理由:孵化器、聯合辦公、商務中心……黑馬哥猜你很可能分不清這些概念。眾創空間又是什麽東東?為何Wework為何估值160億美金?聯合辦公的商業邏輯是什麽?黑馬哥帶你一探究竟。本文系企業盒子創始人&CEO範宇(微信ID:qiyehezi168)i黑馬的投稿。

“這地以前就是個飯館,稍微改造下就可以了,價格合適,一個4人間辦公室報價才3000元/月”

說這話的,是某創業社區的王老板,以前在中關村做蘋果配件生意的他,從海龍鼎好大廈的舊業態清退,嗅到了商機,在西三旗低價格盤下了一家半死不活的飯店,也做起了“眾創空間”的生意。

“眾創空間”一詞,最早於2015年1月28日由中央文件第一次提到,來源於政府號召的“大眾創業,萬眾創新”。其最初的本質就是孵化器,但現今含義已大大延展。

其實國外並無“眾創空間”一詞,或嚴格的對標,此類空間在國外的存在的形式主要有四種:

1、Rocketspace,YC等為代表的孵化器,專註於高科技創新與未來獨角獸的孵化;

2、以500Startups為代表的加速器,數量極少,只占矽谷地區孵化空間的5%左右;

3、 Wework為首的聯合辦公(co-working space),在最近的一次由聯想弘毅資本領投的4.3億美元融資完成後,已估值160億美元;

4、還有一種相對較少,也比較有趣的“創業社區”模式,如“1010社區”,可理解為國內共享辦公和You+公寓的結合體。

在中國,隨著以優客工場,P2,納什空間,方糖小鎮等眾創空間為代表的崛起,引來的辯論與爭議也絡繹不絕,有人欣然投入,有人懷疑唱衰。在今年初(2016)的全國科技工作會議上,中國科學技術部部長萬鋼披露,據保守統計,全國各類眾創空間已超過2300家,科技企業孵化器、加速器2500多家,共計約4800家。當然,這只是在官方登記在冊的數量,實際規模遠超於此。

下面我們從如下幾個層面,為讀者解讀國內的“眾創空間”:

眾創空間到底是什麽?

較為官方的定義是:眾創空間是指為創業者提供包含工作、網絡空間、交流與資源共享空間在內的各類創業場所,為創業者提供低成本、便利化、全要素的創業服務平臺,並開展社會化、專業化、市場化、網絡化的特色創新創業服務,是合法註冊的獨立法人。

這個解釋未免有些高大上,為了讓讀者更易理解,我們用一個音量條來進行比喻:

Min:音量條的最小處為孵化器,重商業模式為投資孵化優質的創業項目,一般投資數十萬元占股10%以下,順便提供實體的辦公場地,也是為了幫助項目在初期最薄弱的時候快速成長,場地一般免費或收取極低的費用,項目最多可在場地里孵化3-6個月,即啟動下一輪融資,成功便可出孵,以此循環往複資本投資的經營主線。由於其核心為篩選優質的初創項目與投後管理,故難以規模化複制,批量擴展。典型代表為創新工場,車庫咖啡等,經營多年,閱項目無數,但無需更多的物理空間。

Max:音量條的最大處為商務中心,在很好的地段(各城市CBD,中心廣場),裝修精良,商務風濃重,即租即用的高檔辦公室,最小單元按辦公位/月出租,價格不菲,服務為簡單的接收快件,電話傳真等。知名的商務中心如世鰲國際,雷格斯等老牌巨頭,也已遍布全球。

Medium:音量條的中間處即為聯合辦公,簡單而言就是“整批零租”的模式,將舊廠房,超市,傳統商業等地產整塊大面積租下,進行改造,裝修為可拎包入住的獨立辦公室或開放式工位,對外出租,價格適中,既不像孵化器的免費場地也不比商務中心高端昂貴。同時,聯合辦公運營商會註重對入駐企業的服務,但大都為第三方的服務商引入對接。在此之上,聯合辦公空間更強調“商業社交”,會經常性的組織各類活動,如講座,公開課,節日party等等。

聯合辦公以其標準化的經營模式,空間位置靈活可選(高大上的寫字樓,老舊廠房,亦或地下室均可),運營方式可複制,容易形成較大的規模,不難想象wework遍布全球的辦公場所也在只經歷了5、6年的發展時間。

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嚴謹起見,以上提到的國外與國內所有情況,我們統稱為“空間運營商”,即基於實體物理空間進行各種業務或場地經營的服務提供商。當然如上所提到的比喻,只是簡單的以經營模式劃分,沒有孰優孰劣之分,因為現在很多的空間可能會兼備多種功能為一體,複合經營,很難嚴格區分定義其為某一種模式。

但可以清晰的看出,單純打“創業”牌無疑是步履艱難的,畢竟創業者與初創團隊數量有限,相比較而言,聯合辦公是其中較為可行之路,畢竟有前輩Wework的160億美金估值對標。

另一方面,我們從客戶分類的維度來劃分不同空間的受眾,以期讀者對不同類型如下圖:

恩恩

160億美金-Wework為何估值那麽高?

聯合辦公本質就是共享經濟,共享經濟的概念近年來被炒的尤為火熱,大家熟知的Uber,滴滴,Airbnb等巨頭都是共享經濟的傑出典範,其實共享經濟不僅僅是簡單的打個車,訂個房間,其主要可分為如下三種模式,

1、以產品為中心的模式

用戶可通過共享使用某物品,但無需要擁有它(例如房子、汽車等),典型代表如Airbnb、滴滴拼車等。

2、再分配市場的模式

把一種某人暫時不需要的物品轉移到另一個需要它的人手中,例如二手市場,有些轉移是免費的,或進行物物互換。典型代表如PP租車,閑魚等。

3、協作型的模式

擁有共同需求或者利益的人聚集在一起分享或者交換例如時間、空間、技能、知識等無形資產。典型代表如Wework、在行、UGC領域等。

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不難看出,Wework或者說聯合辦公空間,即為典型的協作型模式的共享經濟,所以也可以稱之為共享辦公。當然,其高估值絕不是簡單的因為共享經濟,後面的諸多因素我們簡要歸納幾點分析如下:

1、以美國為代表的發達國家,整體的經濟比重以第三產業為主,一般而言,服務業占比GDP達到70%-80%或以上,我國該比重為50.5%(2016年初政府工作報告數據),仍有很大差距,即發展中國家大多以資源、勞動密集型產業為主。而發達國家以知識、科技密集型產業為主導,這就自然產生了數量龐大的依靠知識與技能為生的自由職業者。據美國最大的風險基金KPCB的報告指出,以自由職業為工作的在美國約有5300萬人口,約占總人口的34%,而到2020年,這個數字將會上升至40%。這些自由職業者,正是共享辦公空間的完美用戶。

2、美國城市與商業的發展相對較為平衡,除去紐約,曼哈頓,矽谷等超級IP,不乏有大型企業分布在各州縣,經常可以看到某行業著名巨頭坐落在xxValley,xxTown。商業的分布式,很多大公司的外派機構,子公司,乃至一個部門都會選擇這種靈活的共享辦公入駐,試想在你所住的城市中,1、2個街區外就有很好的拎包入住辦公室,誰不想省去交通的時間與成本呢?

3、美國等發達國家的商業基礎設施平均發展水平較高,在進行共享辦公的改造時,前期耗費的成本相對較少,據統計在每家共享辦公空間的平均開業成本上,國內是400萬元人民幣,而國際是10萬美金左右。

4、文化上,西方社會對social(社交)的能力尤為看重,從小就會安排孩子參加童子軍露營等活動,所以對很多公司在一個屋檐下辦公接受度頗高,同時很容易也很願意結識新朋友,Wework每周五的BeerDay非常符合老外的have a drink and make friends的習俗;另一方面,美國存在一大批願意為品牌與價值付費的中產階級。

談完上述這些,可能有人會說,你忽略了最重要的一點,就是美國的辦公樓房租都很貴,Wework價格便宜,所以才廣受歡迎。確實記得在一次與金沙江創投朱嘯虎老師對話中,他也指出,聯合辦公就是二房東買賣,Wework能火起來,就是因為美國的房租太貴。

故筆者特意仔細研究了一下美國的商業地產租金,從第三方地產機構披露的數據來看,全美CBD寫字樓在2015-Q3,平均年租金約為$29.61美元/平方英尺(1平方英尺=0.09290304平方米),約合5.8元/㎡/天,其中紐約的租金最高,為$59.9美元/平方英尺,折合11.8元/㎡/天,基本與北京的平均租金持平(331.6元/月/㎡,數據來源:高力國際市場分析報告2016.4)。

所以對比國內一線城市,不能簡單的判斷Wework的成功就是因為其價格便宜,畢竟相比上述租金,wework從350美元-750美元/月的租金(14~28元/天/㎡),溢價一般都在30%-50%,有的地區相比周邊辦公樓甚至溢價70%以上。

但針對小微企業與初創團隊而言,按需(按工位)所租還是非常劃算的,Insight雜誌為我們提供了一組統計數據(全球聯合辦公與傳統辦公室的價格對比,4個工位辦公室vs 55㎡辦公室):

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以北京中關村地區為例,4人辦公室$101,111/年 = 1411元/月/工位;而如果按傳統寫字樓租賃為$39,090/600平方英尺/年 = 12.87/天/㎡;作為對比,我們不用表中的55㎡辦公室,按一個4人辦公室加上會議室等面積≈40平米(10平米/人國際慣例)計算,則需15447元,折合3861元/人/月。

如此,不難看出Wework的盈利核心,雖然換算成平米數價格昂貴,但對於中小微企業而言,還是相當的劃算。

小結:絕佳的地理位置,舒適輕松的環境,豐富的活動與社交,高性價比的租賃模式,這些都是成就了Wework的核心因素。

傳統寫字樓的轉型之路,為什麽會是聯合辦公?

首先我們先看兩組數據:

1、截至2015年底,全國實有各類市場主體7746.9萬戶。2015年全國新登記註冊企業443.9萬戶(96%屬於小微企業),平均每天新登記企業1.2萬戶,比2014年增長21.6%。2016年截至7月份,新增企業數量已與2015年同比持平。

2、商業地產供給量持續增加,2015年全北京市的寫字樓供給量約為560萬㎡,2016年預計新入市面積55萬㎡,預計至2018年,僅北京地區商業地產的供給量比2016年將翻番。

可以看到,小微企業數量與商業地產供給量均在攀升,對於增量供給而言,出路無非有3種:

1、改變產品性質,比如現在的很多傳統商業的變革,融入了IP,社群等內涵;

2、降價促銷,當然這最不可能發生,會引發一系列連鎖反應;

3、產品升級,也就是習大大提倡的“供給側改革”,蘋果賣不掉沒關系,可以改果汁,做蘋果派。

顯然對於商業地產如此龐大的市場存量,產品升級是最佳出路,而聯合辦公這種業態模式,正是寫字樓(商業地產)目前可見的最佳產品升級方式。

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同時,隨著社會分工的顆粒化,垂直化,專業化,大公司將會越來越少,筆者認識的不少朋友已開始從大公司離開自主創業,或嘗試自由職業,更多的中小微企業將會誕生,這些以第三產業為主,知識、服務、科技型引導的中小微企業,正式聯合辦公龐大的受眾群體。

聯合辦公會如同水、電、網絡一樣,成為未來商業生活的標配嗎?

很不幸,是的。

辦公服務是巨大企業服務市場中的一個領域,如同生活中的水、電、煤氣,互聯網公司所需的雲服務一樣,是必需品也是基礎服務。幾乎所有此類基礎服務都有2個共同的特點:

1)剛需,只要開公司就需要辦公室(喬布斯也不能一直堅守在車庫里);

2) 微利,水電煤氣永遠不可能讓老百姓消費不起,Amazon的雲服務,其最低價格曾經有過1.2美分/小時,因為其電費成本約為1美分/小時(算上折舊與人工,不賠錢就不錯了)。

經過市場教育,未來的聯合辦公將會逐漸成為商業社會的標配,成為基礎服務IAAS層(Infrastructure As A Service),但如同其利潤會持續降低,作為聯合辦公的空間運營商,最終比拼的就是運營效率,誰的運營做的好,成本控制低,誰就正盈利並活下去;反之,高成本的粗獷運營肯定會造成負利潤並最終崩塌,如同現在的廉價連鎖酒店行業一樣。

未來在IAAS層之上,一定會出現相對應的PAAS層(比如為空間運營商提供設計、裝修、桌椅,綠植等等),SAAS層(管理軟件,企業服務)與之配套發展。

結語

未來,越來越多小企業會走進聯合辦公,享受其帶來的便利,當企業人數在4、50人以下的時候,你會發現自己租辦公室並進行裝修是件及其不劃算的事情。未來,每個地鐵站出口可能都會遍布數家聯合辦公空間供你選擇,而你需要的就是挑選你最喜歡的位置與空間風格,然後全身心投入到你的工作中去。這一切,都將是大勢所趨。

二房東 眾創空間
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估值 160 美金 二房東 二房 生意 你看 看得 得懂 懂嗎
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劏房二房東扮新業主收租

1 : GS(14)@2012-03-13 23:40:10

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=16151493

簡以署方通知太倉卒,他需時搬貨,又說業主向他口頭承諾約滿後可續租。但本案業主遺產執行人伍大華妻楊月華(伍太)昨供稱,去年 12月 29日,得悉署方會申請封閉令的兩日後,已與簡會面兼簽名中止租約,今年 2月 8日約滿,簡須還原單位並歸還物業。簡稱會跟進,但指「政府都係做吓樣,一定拆唔成嘅」後更強行交租。伍太遂發信提醒簡要拆僭建物,惟致電他不果,後更得知他向居民聲稱是新業主,可繼續收租,她遂找人向居民澄清。
法官周兆熊終不接納簡的版本,認為簡非租戶,裁定他無法律地位剎停署方申請。
二房東 二房 新業 主收 收租
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台長榮航空演「溏心風暴」張榮發大房將二房連根拔

1 : GS(14)@2016-03-13 02:39:21

■張國煒遭大房逼宮,撤換其長榮航空董事長職位。


台灣豪門上演「溏心風暴」!港人熟識的長榮航空創辦人張榮發去世不到兩個月,其二房獨子張國煒自行宣佈依遺囑,獨享父親的所有財產,並升任長榮集團總裁,拉開兩房之爭的序幕。處於下風的大房隨即部署反制措施:先是解除張在集團的總裁職務,昨日更突擊發動「宮廷政變」,乘張國煒前往新加坡,將其連根拔起,解除他在長榮航空董事長的職務。身在異鄉的張對此表示無奈:「將退出航空業!」今年1月20日,長榮集團兼長榮航空創辦人張榮發離世;2月18日,貴為張家第四公子、二房獨子的張國煒(45歲)自行公佈:根據遺囑,他獨享父親所有財產,包括536億元新台幣(約127億港元)存款、股票及不動產,並升任集團總裁。大房三子分文未得,因此對張逕行片面宣佈升任總裁、將私密遺囑公諸於世之舉感到遺憾。大房三子張國華、張國明和張國政隨採取反制措施,先解散長榮集團的「總管理處」,解除張國煒總裁職務。





■大房長兄張國華(左)曾代表亡父,接受馬英九總統頒發的褒揚令。 資料圖片

■張榮發(右)生前立遺囑,指定由張國煒(左)擔任長榮集團總裁。





張國煒被撤董事長職兼停飛

繼而在昨日,長榮航空舉行臨時董事會,大房控制的張榮發基金會突然撤換現任董事長張國煒的法人董事身份,改派兩席法人代表,由長子張國華與長榮航空前董事長林寶水接任,而張國煒則以華光公司法人代表身份擔任董事。長榮航空董事會通過表決時,張國煒正駕機剛飛到新加坡。他昨日親自執行長榮航空台北──新加坡飛行任務,上午9時55分起飛,下午3時11分落地。長榮航空下午4時30分臨時召開董事會,集團也在下午5時20分召開記者會,宣佈由長榮鋼鐵董事長林寶水,接任長榮航空董事長。根據長榮航空的班表,張國煒回程任務班機,是今天下午1時10分從新加坡起飛,預定下午5時40分回到台灣。至於是否仍由張國煒親自駕機?或臨時更換機師?民航局說,尊重公司決定。長榮航空昨晚稱,基於安全考量,認為張不宜駕駛飛機,因此今天不能執飛。也就是說,張不但被拔掉董事長一職,也遭停飛。據悉,張將於今日搭機返台。




問心無愧將退出航空業

對於大房發動突襲,將他連根拔起,張國煒昨日接受《蘋果》專訪時表示,自己事先完全不知情,他是給人請的,他將退出航空業先休息一陣子。他還無奈地說:「接任集團總裁是父親的安排,不是自己要的,我只是遵照父親的遺願,我已經努力過了,且問心無愧。」他是因為爸爸的栽培和期望才回來打拼,把長榮航空帶到全球最安全的航空公司第三名,已經了無遺憾了,他無怨無悔,「人家股權比較多,我也沒辦法了」。不過,張國煒的委任律師指此董事會程序不合法,不僅影響長榮航空的經營,亦未顧及公司及股東權益。不過,台灣證券交易所表示,長榮航空在資訊揭露上,目前看來無瑕疵。台灣《蘋果日報》/中央社





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160312/19526471
長榮 航空 溏心 風暴 張榮 發大 大房 房將 二房 連根拔 連根
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