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深圳房價暴漲之後 “二房東”這門生意熱起來了

來源: http://www.yicai.com/news/5005549.html

當高房價讓越來越多年輕人的深圳夢遙不可及時,一場租房革命正在深圳發起。

近日,一家名為“合屋”的租房平臺聯合深圳數十家長租公寓品牌,發起了“青年樂巢計劃”,通過對存量房的柔化改造,為青年提升租住空間品質。這項計劃還準備拿出部分房源,為初到深圳的青年免費提供7天住宿,預計在1年內能覆蓋5000人。

這只是深圳租房市場變革的冰山一角。近幾年,深圳湧現了大批長租公寓品牌,有本土的微家公寓、小螺趣租、warm+公寓,也有外來客YOU+、鏈家自如寓,還有萬科這樣的龍頭開發商推出的萬科驛。

“溫度”、“態度”成為這些“二房東”們頻繁提及的詞匯,他們希望迎合85後、90後等一批更追求生活品質的年輕人的需求,圈占未來的租房市場以及消費入口。

萬科高級副總裁譚華傑對《第一財經日報》記者坦言,長租公寓市場未來如果爆發,在體量和營收規模上很可能會追趕上萬科傳統住宅業務。

但在國內,長租公寓市場才剛剛起步,仍然面臨房源稀缺、租金回報率較低、稅負過重、資金成本高企等問題。在爆發之前,這個行業還需要經歷漫長的市場培育期。

長租公寓風起雲湧

“青年樂巢計劃”折射出深圳長租公寓界共同培育市場的訴求。

包括YOU+、同寓公寓、貓寧公寓 warm+公寓、微家公寓、魔方公寓等12家品牌公寓加入“青年樂巢計劃-免費7天公益站”,合計提供30間房源,為符合條件的大學畢業生提供免費7天租房服務。這些房源在1年內計劃將突破50間,每年可覆蓋5000多人。

在4月19日的發布會上,上述長租公寓品牌共同發出了“要為都市青年提供更美好、更有尊嚴,同時又能負擔得起的租住體驗”的聲音,直接戳中了諸多都市青年的痛點。

與上海、北京、廣州相比,深圳年輕人的租房需求更為強烈。根據全國第六次人口普查數據,截止到2010年底,深圳住房自有率為26.9%(包括農民房),而北京、上海的住房自有率在70%左右,廣州為89.9%,遠高於深圳。截至2013年底,估計深圳住房自有率為30%,居民住房自有水平仍比較低,全市有70%的人靠租房來解決住房問題。

同時深圳是全國人口密度最高、最為年輕的城市,實際常住人口已突破2000萬,平均年齡不到30歲。

城中村、農民房成為多數人初到深圳闖蕩的落腳點,幾十年來臟亂差的環境與冷漠的租住關系沒有多大改變。譚華傑回憶,他在2000年初到深圳時正是租住農民房,某天半夜突然被房東趕出,只能臨時借助在附近的工廠宿舍,這個經歷讓他至今難忘。

而隨著深圳房價在過去一年多時間內暴漲60%,更多人買不起房,面臨要麽離開、要麽繼續租房打拼的選擇。

基於龐大的租房需求及消費升級,深圳近年來湧現了一批主打白領階層的長租公寓品牌,並在創立後不久迅速獲得資本支持。

2014年9月,微家公寓創立,在一年內拿下的房源面積就達到了1.5萬平方米,並於2015年7月宣布獲得世聯行1500萬元擬入股。這項投資雖然於近期宣布取消,但微家儼然已成為深圳本土規模最大的長租公寓品牌。

小螺趣租比微家晚2個月創立,到2015年便宣布完成了A輪融資,規模為500萬美元,由光速安振領投,途家跟投。

2015年4月,warm+宣布成立,當年發展的房源逾千套,計劃在2016年拓展至8000套。同年9月,warm+宣布獲千萬級別preA輪融資,由東方富海旗下富海深灣移動創新基金領投,著名投資人、騰訊高級執行副總裁吳宵光跟投。

此外,同寓公寓、貓寧公寓、窩巢夢公寓等大大小小的長租公寓品牌也開始出現。

綜觀上述長租公寓品牌,主要有兩種模式:一種是當“二房東”,直接與業主簽下5-10年甚至更長的合同,經過同意改造後對外出租,獲取差價;另一種是做租房平臺,為各類長租公寓品牌提供展示平臺,導入租客流量,獲取服務費。多數長租公寓品牌屬於“二房東”,小螺趣租、合屋則屬於後者。

稅負高企成絆腳石

各路資本、團隊的進入,讓原本冷門的長租公寓市場陷入了激烈的競爭格局。

房企巨頭萬科在2015年宣布進軍公寓市場,並將其作為萬科轉型的五大新業務之一。在2015年8月的業績說明會上,譚華傑曾透露,萬科推出的公寓品牌萬科驛已開業和籌備開業的萬科驛項目9個,可提供近1萬間服務公寓,計劃2017年提供萬科驛15萬間,會是行業第二名到第十名的總和。

萬科的進入,讓眾多長租公寓玩家倍感壓力,但也有人認為這是好事。V客青年公寓創始人辜月就表示:“長租公寓行業目前最重要的是培育市場,任何一家公寓品牌無法獨立完成,而是需要行業共同努力。當我第一時間得知萬科進入這個行業時,我是非常高興的,這樣的地產大佬會幫助培育市場,也有很多值得我們學習的地方。”

而譚華傑也非常坦承地說,長租公寓不只是一門生意,更是一項事業,希望大家能通過更多合作,共同做大市場。

事實上,當前的長租公寓市場面臨諸多難題,首當其沖的就是高企的稅負。譚華傑告訴《第一財經日報》記者:“二房東”需要交12%的房地產稅、11%的增值稅,其中增值稅基本拿不到抵扣稅項,光這兩項加起來就高達23%。而國內的住宅租金回報率平均只有2%,除去稅收成本,回報率降1.54%,遠遠高於資金成本,投資人很難從中掙到錢。

“長租公寓在一定程度上分擔了政府的住房保障功能,如此高的稅負是不合理的,未來國家能否針對公寓行業出臺稅收優惠政策至關重要。”譚華傑說。

房源是另一大問題。一方面,目前長租公寓市場競爭激烈,導致上遊的房源價格水漲船高,進一步擠壓了利潤空間。另一方面,一線城市的房源稀缺,農民房、廠房成為房源的一大選擇,但廠房性質改造為公寓存在諸多制度問題,比如消防標準無法通過。

YOU+聯合創始人、CEO劉昕就表示,長租公寓剛剛起步,行業沒有任何標準和規範,希望各位做長租公寓的時候,一定要註意消防合格,如果在這個問題不小心,可能讓整個行業遭遇滅頂之災。

還有一個最重要的問題是資本。很多長租公寓尋求風投支持,對資金回報率、回本周期等要求較高。《第一財經日報》記者獲悉,當前很多公寓的回本周期在3~5年,但若出租率不夠理想,周期會被拉長。

譚華傑認為,從長遠的角度來看,長租公寓應該尋求更加便宜的資本,同時行業結成聯盟,共同獲得更多資源和議價能力,推動行業更加規範化發展。他甚至設想,未來政府可能會推出專門用來出租的土地,行業能以更便宜的價格獲取房源。

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