當高房價讓越來越多年輕人的深圳夢遙不可及時，一場租房革命正在深圳發起。
近日，一家名為“合屋”的租房平臺聯合深圳數十家長租公寓品牌，發起了“青年樂巢計劃”，通過對存量房的柔化改造，為青年提升租住空間品質。這項計劃還準備拿出部分房源，為初到深圳的青年免費提供7天住宿，預計在1年內能覆蓋5000人。
這只是深圳租房市場變革的冰山一角。近幾年，深圳湧現了大批長租公寓品牌，有本土的微家公寓、小螺趣租、warm+公寓，也有外來客YOU+、鏈家自如寓，還有萬科這樣的龍頭開發商推出的萬科驛。
“溫度”、“態度”成為這些“二房東”們頻繁提及的詞匯，他們希望迎合85後、90後等一批更追求生活品質的年輕人的需求，圈占未來的租房市場以及消費入口。
萬科高級副總裁譚華傑對《第一財經日報》記者坦言，長租公寓市場未來如果爆發，在體量和營收規模上很可能會追趕上萬科傳統住宅業務。
但在國內，長租公寓市場才剛剛起步，仍然面臨房源稀缺、租金回報率較低、稅負過重、資金成本高企等問題。在爆發之前，這個行業還需要經歷漫長的市場培育期。
長租公寓風起雲湧
“青年樂巢計劃”折射出深圳長租公寓界共同培育市場的訴求。
包括YOU+、同寓公寓、貓寧公寓 warm+公寓、微家公寓、魔方公寓等12家品牌公寓加入“青年樂巢計劃-免費7天公益站”，合計提供30間房源，為符合條件的大學畢業生提供免費7天租房服務。這些房源在1年內計劃將突破50間，每年可覆蓋5000多人。
在4月19日的發布會上，上述長租公寓品牌共同發出了“要為都市青年提供更美好、更有尊嚴，同時又能負擔得起的租住體驗”的聲音，直接戳中了諸多都市青年的痛點。
與上海、北京、廣州相比，深圳年輕人的租房需求更為強烈。根據全國第六次人口普查數據，截止到2010年底，深圳住房自有率為26.9%（包括農民房），而北京、上海的住房自有率在70%左右，廣州為89.9%，遠高於深圳。截至2013年底，估計深圳住房自有率為30%，居民住房自有水平仍比較低，全市有70%的人靠租房來解決住房問題。
同時深圳是全國人口密度最高、最為年輕的城市，實際常住人口已突破2000萬，平均年齡不到30歲。
城中村、農民房成為多數人初到深圳闖蕩的落腳點，幾十年來臟亂差的環境與冷漠的租住關系沒有多大改變。譚華傑回憶，他在2000年初到深圳時正是租住農民房，某天半夜突然被房東趕出，只能臨時借助在附近的工廠宿舍，這個經歷讓他至今難忘。
而隨著深圳房價在過去一年多時間內暴漲60%，更多人買不起房，面臨要麽離開、要麽繼續租房打拼的選擇。
基於龐大的租房需求及消費升級，深圳近年來湧現了一批主打白領階層的長租公寓品牌，並在創立後不久迅速獲得資本支持。
2014年9月，微家公寓創立，在一年內拿下的房源面積就達到了1.5萬平方米，並於2015年7月宣布獲得世聯行1500萬元擬入股。這項投資雖然於近期宣布取消，但微家儼然已成為深圳本土規模最大的長租公寓品牌。
小螺趣租比微家晚2個月創立，到2015年便宣布完成了A輪融資，規模為500萬美元，由光速安振領投，途家跟投。
2015年4月，warm+宣布成立，當年發展的房源逾千套，計劃在2016年拓展至8000套。同年9月，warm+宣布獲千萬級別preA輪融資，由東方富海旗下富海深灣移動創新基金領投，著名投資人、騰訊高級執行副總裁吳宵光跟投。
此外，同寓公寓、貓寧公寓、窩巢夢公寓等大大小小的長租公寓品牌也開始出現。
綜觀上述長租公寓品牌，主要有兩種模式：一種是當“二房東”，直接與業主簽下5-10年甚至更長的合同，經過同意改造後對外出租，獲取差價；另一種是做租房平臺，為各類長租公寓品牌提供展示平臺，導入租客流量，獲取服務費。多數長租公寓品牌屬於“二房東”，小螺趣租、合屋則屬於後者。
稅負高企成絆腳石
各路資本、團隊的進入，讓原本冷門的長租公寓市場陷入了激烈的競爭格局。
房企巨頭萬科在2015年宣布進軍公寓市場，並將其作為萬科轉型的五大新業務之一。在2015年8月的業績說明會上，譚華傑曾透露，萬科推出的公寓品牌萬科驛已開業和籌備開業的萬科驛項目9個，可提供近1萬間服務公寓，計劃2017年提供萬科驛15萬間，會是行業第二名到第十名的總和。
萬科的進入，讓眾多長租公寓玩家倍感壓力，但也有人認為這是好事。V客青年公寓創始人辜月就表示：“長租公寓行業目前最重要的是培育市場，任何一家公寓品牌無法獨立完成，而是需要行業共同努力。當我第一時間得知萬科進入這個行業時，我是非常高興的，這樣的地產大佬會幫助培育市場，也有很多值得我們學習的地方。”
而譚華傑也非常坦承地說，長租公寓不只是一門生意，更是一項事業，希望大家能通過更多合作，共同做大市場。
事實上，當前的長租公寓市場面臨諸多難題，首當其沖的就是高企的稅負。譚華傑告訴《第一財經日報》記者：“二房東”需要交12%的房地產稅、11%的增值稅，其中增值稅基本拿不到抵扣稅項，光這兩項加起來就高達23%。而國內的住宅租金回報率平均只有2%，除去稅收成本，回報率降1.54%，遠遠高於資金成本，投資人很難從中掙到錢。
“長租公寓在一定程度上分擔了政府的住房保障功能，如此高的稅負是不合理的，未來國家能否針對公寓行業出臺稅收優惠政策至關重要。”譚華傑說。
房源是另一大問題。一方面，目前長租公寓市場競爭激烈，導致上遊的房源價格水漲船高，進一步擠壓了利潤空間。另一方面，一線城市的房源稀缺，農民房、廠房成為房源的一大選擇，但廠房性質改造為公寓存在諸多制度問題，比如消防標準無法通過。
YOU+聯合創始人、CEO劉昕就表示，長租公寓剛剛起步，行業沒有任何標準和規範，希望各位做長租公寓的時候，一定要註意消防合格，如果在這個問題不小心，可能讓整個行業遭遇滅頂之災。
還有一個最重要的問題是資本。很多長租公寓尋求風投支持，對資金回報率、回本周期等要求較高。《第一財經日報》記者獲悉，當前很多公寓的回本周期在3~5年，但若出租率不夠理想，周期會被拉長。
譚華傑認為，從長遠的角度來看，長租公寓應該尋求更加便宜的資本，同時行業結成聯盟，共同獲得更多資源和議價能力，推動行業更加規範化發展。他甚至設想，未來政府可能會推出專門用來出租的土地，行業能以更便宜的價格獲取房源。