美國120年房價的歷史和規律

近年來，國內一線城市房價屢創新高，同時國人海外購房熱情也空前高漲。

複星國際以總價格7.25億美元購得紐約的第一大通曼哈頓廣場，綠地集團以50億美元購得美國紐約布魯克林的大西洋廣場項目，SOHO與巴西財團聯手以7億美元購買了美國紐約通用大樓40%的股權，中國平安以24億人民幣買下了英國倫敦地標性建築勞合社大樓。2013年12月，萬科亦表示將進軍曼哈頓的摩天大樓。

中國企業在歐美大都市的購房狂潮的背後，是中國高凈值人群的移民潮。

根據中國財富研究機構胡潤的研究，64%的中國百萬富翁已經移民或正在準備帶著他們的財富移民，而有三分之一的中國超級富豪（億萬富翁）已經移民。如果假設這個高凈值人群把5%的可投資產投資在海外房地產，將產生上萬億的需求，還不包括其他的配套服務。這種需求，加上人民幣升值的預期，以及國內房地產的限制和風險，構成了海外擴張的主要原因。

熟悉歷史的人會不由自主地想到80年代末的日本。那時的日本正在經歷長期的地產和股票市場的牛市。很多大企業成立了理財部，經營地產和股票投資，其盈利甚至超過了主營業務。日本大東京的地價據說可以買下整個美國。日本的企業和富人，在經歷了房市的大牛市和日元的升值後，把目光投向海外，而投資的一個主要標的就是美國的房地產。其標誌性事件是1989年三菱地產用13.7億美元買下了紐約曼哈頓的一個地標建築，洛克菲勒中心。無獨有偶，20多年後的今天，根據胡潤報告，中國海外購房的第一目標仍然是美國；曼哈頓的地標建築頻頻被國人拿下。中國人已經成為僅次於加拿大的在美國最大的海外購房團體。

做為投資者，很關心的幾個問題會是，美國現在的房價貴嗎？美國房市的主要規律是什麽？現在在美國購房，會有多高的回報率？

美國的房價歷史和規律

根據美國最權威的凱西·席勒房價指數（席勒是2013年諾貝爾經濟學獎獲得者），從1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占23%），95年是上漲的（占77%）。其中跌得最深的是2008年，即金融危機最糟糕的一年，跌幅達18%。連續下跌達到5年的只有兩次，第一次是1929-1933年的大蕭條時代，累積跌幅達26%；第二次是2006-2011年的由房地產泡沫破滅引發的金融危機，累積跌幅達33%。

那麽美國的房價在一個正常的年份漲得會有多快？在過去的123年中，美國房價平均內生（幾何）增長率為3.07%。這個數字的邏輯是從哪里來的？在同樣的123年中，美國CPI通脹率為2.82%。如圖一，美國的房價以高於通脹率千分之2.5%的速度漲了一百多年。一般的常識是房地產是抗通脹的，此言不虛。在扣除通脹率後，房價就基本不漲了。

如果我們看10年的累積漲幅，美國過去123年中發生過3次十年累積漲幅超過100%的階段，分別是在1938-1954之間，1969-1986之間，和1995-2007之間。

1938-1954之間的地產大牛市是因為1943-1947年間由於二戰帶來的工業和消費需求，這5年的年均漲幅為17%，扣除通脹後的平均漲幅仍然有10%；其余年份的平均漲幅只有2%，扣除通脹後是負增長。

1969-1986之間的大牛市主要發生在1974-1979之間，平均年增長為11%，但扣除通脹後年增長只有2%；其余年份的平均增長率為5%，扣除通脹率後為負增長。

1995-2007之間的大牛市主要發生在1999-2005年間，年平均漲幅為11%，扣除通脹後仍然有8%。這個超越通脹的漲幅後來被證明是泡沫，房價從2006年開始下跌，引發次貸危機，到2011年，美國房價在扣除通脹後已經低於一個多世紀以前的1895年。

總結一下，美國過去一百多年曾經發生過三次房產牛市。70年代的牛市完全是被同時代的通脹驅動，90年代末到金融危機前的牛市展示的是一個泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉動的、超過通脹的增長只有1943-1947。長期來說，美國房價的漲幅基本是美國通脹率。​

圖一：美國123年扣除通脹後的房價歷史

資料來源：美國勞動力統計局，威斯康辛大學

美國房價會漲多快？

如下圖一表現出美國房市的兩個規律。第一，美國房價的長期增長率為3.07%，略高於美國通脹率。第二，如果房價變動偏離這條軸線，無論太高或太低，其後的趨勢可以預測，即會回到這條軸線。

圖一：美國123年扣除通脹後的房價歷史

資料來源：美國勞動力統計局，威斯康辛大學

這條軸線也告訴我們，截止到2013年，美國的房價在經歷了2006-2011的下跌，和2012-13的上漲後，已經回到、甚至略高於扣除通脹後的歷史平均價位。這表明美國的房價在將來的漲幅不會高於歷史平均（3%）。其他可以考慮的因素包括由於美國退出量化寬松帶來的融資成本的上升，以及美國經濟回暖；這兩個因素對房價的影響是相反的。

除了看通脹調整後的房價，另外一個公認的衡量房價貴賤和預測房價走勢的重要指標是房租對房價的比率。其邏輯是房租代表了真實的需求（而非投資價值），相對於這個需求的房價就可以衡量房價的貴賤。

如下圖二所示，在1960年第一季度到2013年第一季度之間，美國平均房租對房價比率為4.98%。21世紀初的房地產泡沫，表現在房租對房價比率從1999年初的4.8%下降到2006年第一季度的2.98%，下降比率達38%。​

圖二：美國房租房價比

數據來源：美國勞動力統計局，威斯康辛大學

如果房租對房價比率遠遠低於歷史平均水平，就像一只市盈率很高的股票，要麽相對於房價來說房租太低，意味著房租會上漲得很快，要麽相對於房租來說房價太高，意味著房價會下跌，或者房租漲房價不漲。

那麽到底是通過房租上升還是房價下跌來讓房租對房價的比率回到歷史平均呢？2007年，美國三位經濟學家（Davisa, Lehnertb,和Martinb）發表了一篇研究美國整體房租對房價比率的文章。文章的摘要，現在讀起來讓人凜然心驚，這樣寫道：“根據美國1960年以來數據我們構建了房租對房價比率的時間序列。我們發現在1960到1995年之間美國的房租對房價比率在5%到5.5%之間，但是1995年後很快下降。到2006年末，房租對房價比率已經到了3.5%的歷史低位。如果房租對房價比率要在今後五年回到歷史平均，房價可能會下降很多。”

後來的故事，如圖二所示，是房租對房價比率的大幅度上升，接近歷史平均。這個調整是通過房價的下降來完成的，包括在2008年發生的美國過去100多年最大的單年跌幅。

個別城市的房價歷史 ​

圖 3.1 紐約實際房價

圖 3.2 波士頓實際房價與通脹率

數據來源：美國勞動力統計局，威斯康辛大學

那麽美國的一線城市是否會遵循不同的房價規律呢？現在讓我們來回顧一下美國一些大城市在80年代末以來的房價歷史。

圖 3.1 紐約實際房價

圖 3.2 波士頓實際房價與通脹率

數據來源：美國勞動力統計局，威斯康辛大學

圖三表現了四個美國一線城市：紐約、波士頓、洛杉磯和舊金山從80年代末到2013年的扣除通脹後的實際房價。如果把紐約房價在1988年初的房價折成一塊錢，那麽到2013年紐約房價在扣除美國通脹後剛好是0.99元；換句話說，紐約過去25年的房價增長率非常準確，正好是美國通脹率；其間經歷了90年代房價大幅度下滑，包括三菱地產於1996年宣布洛克菲勒中心項目破產，以3.08億美元的價格，加上8億美元的債務，賣回給包括洛克菲勒家族在內的美國人；紐約房價在21世紀初開始大幅度上漲，到2006年達到頂點的1.5元，到2013年跌回0.99元，完成了25年的輪回。

類似的，如果在1988年初把波士頓的房價折成1元，那麽到2013年漲到1.08元，相當於扣除通脹後以每年0.3%的速度增長，其間也經歷了和紐約一樣的漲跌周期。如果在1988年初把洛杉磯的房價折成1元，那麽到2013年漲到1.12元，相當於扣除通脹後以每年0.46%的速度增長；如果在1988年初把舊金山的房價折成1元，那麽到2013年漲到1.29元，相當於扣除通脹後以每年1%的速度增長。舊金山的房價漲幅是最大的，一個重要原因是矽谷造富的驅動。​

圖 3.3 洛杉磯實際房價與通脹率​

圖 3.4 舊金山實際房價與通脹率

結語

        作為結語，我希望讀者能夠記住這樣幾個規律。

        美國的房價在過去的100多年中的年平均增長率約為3%，略高於美國的通脹率（2.8%）。如果漲幅遠高於通脹率，後面就會沒有增長，或下跌。

        這個規律是如此的精準，以至於在這100年中只有1943-1947是唯一的明顯跑通脹又沒有跌回去的階段。這個規律不僅適用於美國平均，而且適用於一線城市。到2013年，美國的平均房價已經超過扣除通脹後的歷史平均，並不是便宜貨，意味著將來房價的年平均漲幅應該會低於3%。這個回報率是否足夠高，是否能達到分散投資的目的，見仁見智。但是中國投資者應該知道這個規律。

長江商學院

1月中國百城房價告別八連跌 一線城市環比普漲

2015年1月，中國100個城市新建住宅均價在八個月連續環比下跌後首次止跌，環比微漲0.21%，其中包括一線城市在內的十大城市均價同樣環比止跌回漲，但100個城市和十大城市均價同比跌幅均較上月擴大。發布數據的中國指數研究院（中指院）預計，政策和貨幣的環境都趨於寬松，市場信心增強，樓市將進一步回暖，價格平穩回升。

中指院認為，在政府“微刺激”推動下，主要城市的需求平穩釋放，加之春節臨近主要城市供應減少，短期內庫存壓力稍有緩解。在政策面，李克強總理首次對房地產市場的表態使市場信心有所增加。預計一線和部分二線城市在利好政策疊加作用下價格趨於企穩，多數三四線城市短期需求飽和，過剩風險突出，去化壓力較大，未來房價仍存下行壓力。

中指院數據顯示：

    · 1月44個城市新建住宅價格環比上漲，56個城市環比下跌。與上月相比，1月價格環比上漲的城市數量增加14個，其中漲幅在1%以上的城市有9個，較上月增加6個；1月價格環比下跌的城市數量較上月減少14個，其中跌幅在1%(含1%)以上的有16個，較上月減少11個。

    · 1月含北上廣深在內的十大城市新建住宅均價環比0.59%，其中6個城市環比上漲，較上月增加1個，依次為北京、上海、重慶(主城區)、深圳、杭州、廣州。其中，北京住宅均價環比上漲1.15%，漲幅居十大城市首位。

    · 1月100個城市新建住宅均價同比下跌3.09%，跌幅較上月擴大0.4個百分點。十大城市住宅價格同比下跌1.23%，跌幅較上月擴大0.62個百分點。1月，十大城市中3個城市同比上漲，與上月持平，其中上海上漲1.92%，漲幅居十大城市首位。

    · 1月十大城市主城區二手住宅均價環比由漲轉跌，環比下跌0.53%，僅深圳、南京和武漢環比上漲，其余均跌，漲幅最大的深圳漲1.02%，較上月收窄0.01個百分點；1月十大城市主城區二手住宅均價同比下跌2.41%，跌幅較上月擴大1.36%。

以下圖表數據均由中指院發布。

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房價跌、外商撤　逼星國貶值救經濟

1月房價環比總體下滑 城市間呈現分化

1月70個大中城市房價環比整體下滑，城市間呈現分化：一線城市初步止跌回穩，二線城市降幅緩慢收窄，三線城市降幅略有擴大。

受去年同期基數較高影響，房價同比繼續下降。

據國家統計局，1月70個大中城市中，價格環比下降的城市有64個，上漲的城市有2個，持平的城市有4個。環比價格變動中，最高漲幅為0.3%，最低為下降1.7%。

二手房方面，70個大中城市中，價格環比下降的城市有61個，上漲的城市有6個，持平的城市有3個。環比價格變動中，最高漲幅為0.6%，最低為下降1.9%。

以下是國家統計局的新聞稿：

一、新建商品住宅（不含保障性住房）價格變動情況（詳見附表2）

（一）與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有64個，上漲的城市有2個，持平的城市有4個。環比價格變動中，最高漲幅為0.3%，最低為下降1.7%。

（二）與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有69個，上漲的城市有1個。1月份，同比價格變動中，最高漲幅為0.8%，最低為下降10.5%。

二、二手住宅價格變動情況

（一）與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有61個，上漲的城市有6個，持平的城市有3個。環比價格變動中，最高漲幅為0.6%，最低為下降1.9%。

（二）與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有67個，上漲的城市有3個。1月份，同比價格變動中，最高漲幅為1.5%，最低為下降13.9%。

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美國12月大城市房價同比增4.5% 高於市場預期

12月美國大城市房價增幅加速，這表明美國經濟複蘇，以及有限的供給正加速推高房價。

據華爾街見聞實時新聞：

美國12月S&P/CS20座大城市房價指數同比+4.46%，預期+4.30%，前值+4.31%。 
 
美國12月S&P/CS20座大城市未季調房價指數環比+0.87%，預期+0.60%，前值+0.74%。 

美國12月S&P/CS10座大城市房價指數同比+4.30%，前值+4.17%。

美國12月S&P/CS10座大城市未季調房價指數環比+0.1%，前值-0.26%。

具體到各個城市看，所有20個城市房價12月份均同比上漲，其中舊金山上漲9.3%居首，邁阿密上漲8.4%其次。漲幅最小的芝加哥上漲了1.3%。

S&P/CS房價指數由經濟學家卡爾·凱斯和諾貝爾經濟學獎得主羅伯特·席勒等人開發，是衡量美國房地產價格的一項重要指標。

房價溫和上漲能意味著有房者的資產升值。但房價漲幅超過工資和物價漲幅，意味著年輕人和首套房購買者將面大的壓力。

FTN Financial公司分析師Sophia Kearney-Lederman在數據公布前對彭博新聞社表示：“房價上漲成為了年輕人和首套房購買者的進入樓市的壁壘，現在房價漲幅超過了工資漲幅。”

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遏制房價升溫 澳大利亞擬收緊外資購房限制

利率並不是唯一在起作用的因素，海外投資也被視為推高澳房價的重要因素。

那些覬覦澳大利亞房產的土豪要註意了，澳大利亞政府準備收緊外國投資者購買該國房產的限制。

一直以來，房價是澳大利亞的一個敏感話題，尤其是近幾年在悉尼等大城市，房價不斷高企的局面使得澳大利亞政府不得不出手幹預。近日，澳大利亞政府考慮出臺對策，對購買本國房產的外國投資者收費，而拒不繳費的外國投資者將面臨一定的懲罰。

其中，購買超過100萬澳元以下房產的外國投資者須向澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）繳納5000澳元的費用；對於有意購買100萬澳元以上房產的外國買家，購買房產的價格每增加100萬澳元，須增繳1萬澳元費用。

此外，澳大利亞政府還將對外國投資者購買不動產的情況進行登記，違法者將被處以最高達房產價值1/4的罰款，並可能被強制出售所持物業。

自2月初澳大利亞央行宣布降息後，對於澳大利亞房地產市場泡沫的擔憂便開始增加。匯豐銀行的報告認為，除了澳大利亞央行降息的因素外，著眼於不動產的海外投資，蜂擁而至的外國買家，尤其是來自中國的買家，也是推升澳房價的因素之一。

地產泡沫近在眼前

據匯豐的報告，在過去兩年半的時間內，澳大利亞房價增長了23%，預計今年將增長8%。澳大利亞央行寬松的政策立場帶來的紀錄低點按揭利率將很可能刺激進一步增長，同時目前廣泛預計澳大利亞央行還將進一步降息。

但利率並不是唯一在起作用的因素，海外投資也被視為推高澳房價的重要因素。匯豐經濟學家在2月10日的一份報告中稱：“雖然外國需求進一步推升了房價，但低利率仍是澳房價上漲的主要動力。”

當地時間2月3日，澳大利亞央行意外宣布降息25個基點至2.25%，這是自2013年8月以來澳大利亞首次降息，不但利率水平創歷史新低，澳大利亞也成為“寬松俱樂部”的新成員。澳央行表示降息旨在提振經濟、刺激商業和家庭開支。

匯豐認為，外國需求一直在上升，反映了投資者在全球搜索回報，同時也反映了外國投資者對當地房地產市場興趣不斷增加的趨勢，尤其是來自中國的投資者。

不過，匯豐警告稱，令人擔心的是，高漲的價格增加了房地產市場過度膨脹的風險。房價增長將繼續超過家庭可支配收入的增長，如此時間越長，泡沫形成和膨脹的機會越大。

美媒引述匯豐駐澳大利亞首席經濟學家布羅翰（Paul Bloxham）的話稱，悉尼房價很容易過熱，當利率開始再度上升時房價很可能崩潰，房地產市場的某些方面可能正在形成泡沫。

但並不是每個人都如此擔憂房地產泡沫的問題。“我認為澳大利亞家庭過高的財務杠桿效應的故事誇大了。我們並不認為那對經濟增長和前景來說是巨大的消極因素。”西太銀行高級外匯策略師卡夫納說，“當然，市場的某些口袋有些過火，但另一個問題是家庭部門實際上同時在提高儲蓄率。現在的儲蓄率比五六年前要高很多。”

中國買家推高澳房價？

根據中國房地產網站居外網最近的統計數據，近年來中國已經成為澳大利亞房地產外國投資的主要來源，預計2015年來自中國投資者的需求將進一步增長。該網站將澳大利亞作為僅次於美國的中國投資者的頂級投資目的地。

匯豐指出，在過去3個月中，澳元對人民幣匯率下跌近8個百分點，澳大利亞住宅房地產對中國內地投資者來說更加便宜。匯豐報告稱：“最近澳元對人民幣匯率的下跌進一步鼓勵了中國人購買澳大利亞住宅房地產。”

同時，有分析認為澳大利亞政府推出的高端投資者簽證（PIV）也在一定程度上刺激了中國人在澳大利亞投資買房的熱情。

去年10月，澳政府宣布推出PIV，根據新政策，在澳大利亞投資額超過1500萬澳元的投資者能在12個月後就獲得澳永久居民身份。此舉是為了吸引更多海外富豪在澳大利亞投資、安家，為澳經濟尋找新增長點，推動當地經濟增長。澳大利亞總理阿博特在一份聲明中稱：“澳大利亞政府鼓勵更多高凈值個人在澳大利亞安家。”雖然PIV投資金額比之前的重大投資者簽證（SIV）增加了兩倍，但等待時間卻縮短了3年。該簽證將從今年7月1日起實施。

有業內分析人士稱，一旦PIV開始實施，很可能進一步令澳大利亞房地產價格上漲，進而可能引發關於擔憂中國買家令澳房地產價格高漲的爭論。

原文鏈接：http://house.people.com.cn/n/2015/0226/c164220-26597517.html

復甦！西班牙房價指數七年來首漲

去年第四季度，西班牙房價指數升速創六年新高，全年錄得2007年以來首次年度上漲，釋放了該國房產市場走出衰退低谷的復甦信號。

西班牙國家統計局今日公佈，去年第四季度，房價指數（HPI）同比上升1.8%，升幅創2008年年初以來新高，該指數環比升0.2%。去年全年，西班牙房價整體較上年上漲0.4%，2013年還全年下降了10.6%。西班牙統計局的下圖展示了HPI同比增長變化。

在2008年房產泡沫破滅以前，西班牙國內房產市場的繁榮期曾長達十年。泡沫破滅後，西班牙經濟增長持續下滑，失業率創新高，兩年前申請歐盟救助本國銀行系統。路透報導稱，在國內需求增長推動下，去年西班牙實現五年來首次全年經濟正增長，今年GDP有望增長2.5%。那將是本世紀全球金融危機以來西班牙最高的經濟增長。

彭博報導認為，由於出口增加、投資增長反彈，西班牙已成為歐元區經濟增長最快的國家之一。不過，該報導提到，西班牙最大的房屋評估機構Tinsa上月表示，去年全國房價下跌2.7%，使2007年房價巔峰期以來的跌幅達到將近42%。

華爾街見聞今日文章提到，西班牙是除美國外高盛旗下私人財富管理公司強烈推薦的兩國股市之一，另一個是日本股市。但日本股市有吸引力和該國經濟基本面的關係不大，看好西班牙股市倒是因為國內經濟確有起色。

打房雙箭齊發　北市房價估跌一成

近五年房價走勢：廈門領跑 6城跌回五年前

近五年房價走勢：廈門領跑 6城跌回五年前

一財網 林小昭 2015-03-16 20:14:00

通過對2010~2014年全國房地產市場價格走勢進行分析發現，在70個城市中，有6個城市的房價已經跌回到了五年前。而廈門、深圳等城市的房價增幅總體偏高，說明市場的區域分化愈加明顯。

近五年房價走勢：廈門領跑 6城跌回五年前

近五年房價走勢：廈門領跑 6城跌回五年前

一財網 林小昭 2015-03-16 20:14:00

通過對2010~2014年全國房地產市場價格走勢進行分析發現，在70個城市中，有6個城市的房價已經跌回到了五年前。而廈門、深圳等城市的房價增幅總體偏高，說明市場的區域分化愈加明顯。