舊金山現在的房價可能已經比你想象中的更瘋狂。

2007年11月時，舊金山進入了當時那一輪金融危機泡沫破裂前的最後瘋狂階段，平均每套房的價格達到了89.5萬美元。這個駭人的價格在後來一直被認為是瘋狂至極點的標誌。

泡沫破裂後的大衰退很快隨期而至，但也僅僅是過了四年，舊金山的平均房價又回升31%至2012年的61.5萬美元。

在2012年同時開啟的還有美聯儲貨幣寬松政策及一系列的連鎖反應：股市指數高歌猛進，科技創業公司的大繁榮，旅遊業的興旺帶來全世界的遊客和外國投資者，以及借貸成本幾乎為零的海量資金……所有的元素巧合又完美地湊到了一起，醞釀發酵了大約三年多後終於將舊金山的房價再次推向一個新的巔峰：均價122.5萬美元。這個價格比之前的“瘋頂”價格又高了37%。

根據房產公司Paragon的數據，通常情況下，每年的一月份是都是房價季節波動周期的低谷。但在2014年1月到4月期間，舊金山的平均房價增長了15%，今年同期房價則飆升了驚人的32%。

房價的飆漲直接帶動了租金水漲船高，舊金山今年第一季度的房租均價是3458美元每月、4.15萬美元每年。

當然，具體到單個的社區，不同社區的房子均價差異巨大。同樣是別墅，治安較差的社區只需要幾十萬美元就可以買到，但豪華海景社區都是幾百萬美元的高價。

公寓市場的價格也呈現出兩極分化，但總體而言差距要小於別墅社區之間的差異，分布在幾十萬美元到一百多萬美元之間，

已經燃燒起來的房市極大地刺激了開發商的熱情，進而又帶來了一輪新的建築熱潮。許多開發商都開始在舊金山如火如荼地建造新房。

到處都是一片沸騰的景象：多年未見的起重機像雨後春筍般在舊金山出現，許多已經幾年甚至幾十年沒有見過建築工地的社區現在迎來了熱火朝天的施工隊。Paragon在一篇房屋建設報告中稱，舊金山99%新開的建築工地都是新的豪華公寓。

問題是許多新房的建設周期都長至4~6年，足以穿越一輪房產周期。紐約當年房產高峰期開建的許多豪華公寓，都在剛落成時就遭受泡沫破裂的重擊，只好賤價拋售。所以現在投入重金的開發商，都是把註押在了舊金山的經濟和房市仍將穩固處於向上增長周期這一點上。

暫時還沒有人想過，萬一接下來無法持續向上周期怎麽辦?舊金山的許多工廠區現在紛紛都被重建或者改造成了公寓住宅，許多本地居民都聲稱舊金山已面目全非。

市場分析公司LF economics最近出具了一份報告，算了下在全美各個城市，如果你賺平均工資想買一套平均價位的房子，籌滿20%的房價首付款需要多少年。矽谷所在的聖何塞和舊金山分別占據了第一和第二名，前者需要37年零幾個月，後者需要37年。第三名和第四名分別為南加的聖叠戈和洛杉磯，需要33年和32年。一直被認為寸土寸金的紐約卻排在第五名，只需要25年，遠遠落後於前面四名加州城市。

據房地產研究小組(RP Data)最近發布的數據顯示，自2009年起，悉尼房地產價格上升近60%。

研究還表明，悉尼如今的獨立式住宅的中位數價格是平均工資的13倍。同時，澳大利亞有世界第三高的房價收入比，僅次於比利時和加拿大。因此，對澳地產市場是否出現泡沫化的擔憂也迅速蔓延，而財稅部門財政部和貨幣政策部門央行的看法並不一致。

為應對澳大利亞多地，特別是悉尼房價猛漲危機，今年早些時候，澳大利亞官方提高了住宅房地產投資法律要求提高。

新法律規定，海外投資者在投資二手房時需獲許可，也就是說外國投資者購買二手房過程繁複，但可投資新開發的樓盤，同時海外投資人在購買住宅時需繳納申請費，不然會面臨極重的刑事處罰。

澳財長喬·霍克日前表示，195處由海外投資者購買的住宅房產正接受調查。他鼓勵違規投資者自行向相關部門報告，這些投資者的資產可能會被凍結但不會面臨檢舉控告。同時，Hockey也為地產泡沫化擔心降溫，他表示“現有供應量遠大於需求”。

此前在堪培拉一媒體會議上，澳財長喬言論飽受批評，他說“民眾應該找一份薪水高的好工作”，這樣才可以貸款買房。但公眾輿論指責其脫離實際，不了解大眾苦衷。

墨爾本銀行經濟學家漢斯質疑泡沫化言論，認為推動泡沫化的動因，如低利率和人口增長，“並不能快速起作用，這也就意味著如果真存在泡沫，人們也不會如此迅速感覺到”。他還指出，海外投資需求在未來一段時間里仍會保持強勁。

不過，在政府加大力度打擊海外投資者的非法購買行為的同時，澳大利亞國內投機者似乎更加猖獗。據ABS本月9日發布的數據顯示，四月份新增貸款為135億美元，而向房產業主的貸款額為近127億美元。另外，房貸總額四月份上升至126.331億美元，比三月份增加了3.5%，不僅如此，今年的貸款總額比去年增長了23.44%

此外，值得關註的時澳大利亞房屋租賃市場，CoreLogic RP Data的數據表明，澳大利亞租賃市場似乎並未從繁榮的地產買賣市場中“受益”。澳各大城市的房租今年5月只上漲0.1%，而房屋總租金收益率自2010年年末起，就低於最低水平，房租年增長也低於近十年的平均增長率。

6月10日下午，一則突發的消息吸引了全香港人的眼球。

一名22歲香港女生在6月10日上午，前往位於香港青衣港鐵站的一家醫療機構掛號求診，由於她曾經在5月底到過韓國首爾，近日出現發燒現象，疑似感染中東呼吸綜合征(MERS)。除此之外，香港尖沙咀、中環等地的醫療機構也稱，有類似疑似感染MERS患者，全部送往醫院進行隔離檢驗。

消息一出，原本對“新非典”有著近似偏執的緊張感的香港人，竟然意外地調侃了起來，“難道這是上車（即“買房”）的良機?”“可以儲首期買青衣城了!”不少“無房一族”都開始暗自竊喜，回憶起2003年非典時期，香港樓市的情景，他們覺得這下總算可以上車了。

受心理作用影響，香港青衣地區的個別樓盤價格確實有所松動，有不少準買家原定於6月10日晚上看房，最終全部爽約，而有賣家略顯著急，趕緊將房價調低20萬港元，以求在真正的“暴風雨”來臨之前盡快出手。

然而，這一切只是虛驚一場，6月11日，香港衛生防護中心宣布，過去一天的33宗中東呼吸綜合癥懷疑個案，包括青衣的22歲疑似女病人，經初步化驗後全部呈陰性反應，並非感染MERS。

中小樓盤近日暴升

沒有上車的香港人對樓市降溫的期望又一次破滅了，另一方面，屢創新高的樓價也在不斷刺痛著香港人敏感的神經。

根據香港差餉物業估價署最新數據，4月份私人住宅售價指數為297.1，環比上升1.9%，已經連續上升13個月，創下了新高，而這一指數同比升幅已經達到21.3%。

在這些上升的私人住宅中，被香港人俗稱為“上車盤”的房子升幅最大，其中，實用面積430.6平方呎(約40平方米)以下的小單位售價指數為325.7，創下了歷史新高，環比升幅達到2.2%，同比上升23%。

緊跟升幅榜之後的是中型單位，數據稱，實用面積在1075平方呎(約100平方米)及以下的中型單位售價指數為298.1，環比升2%，同比升幅為21.7%，而大型單位還落後於這些“上車盤”的漲幅，使用面積在1076至1722平方呎或以上的大型單位售價指數報274.5，環比升0.8%，同比升幅為11.7%。

長和(00001.HK)主席李嘉誠多次在公開場合表示，由於香港的建築成本非常高，所以樓價也很難下跌，加重了香港無房一族的焦慮心理。

最壞情況跌10%至15%

而且，當眾所期盼的“黑天鵝”事件來臨時，香港樓市的跌幅也比想象中要小得多。

根據美聯物業發布的最新報告，綜合2003年非典及2009年豬流感兩次疫情對香港樓市的影響，美聯物業首席分析師劉嘉輝預計，即便在最壞的情況下，樓價也可能只會下跌10%至15%。而根據香港差餉物業估價署的數據，2015年4月香港的私人住宅指數同比上升了21.3%，意味著樓價即便下跌10%至15%，樓價也回不到2014年的價格了。

報告稱，根據美聯樓價走勢圖顯示，2003年非典暴發後，樓價兩個月累計下跌9.3%，而在豬流感暴發時段，樓價不跌反升。

不過，在過往疫情暴發期間，都是私人住宅的供應開始減少的時候，2003年的私人住宅落成量為2.64萬個單位，而到2009年，僅為7200個單位。今年的情況與過去已經大有不同，政府近年以來已經開始大肆提倡加大供應。

2015年5月7日，香港行政長官梁振英曾撰文表示，差餉物業估價署預計2016年的私人住宅落成量為20140個單位，較2005至2014年每年平均落成量11728個單位，高出了71.7%，比2015年的預測落成量高51.5%，也比2014年的實際落成高出28%。

在供應量開始逐步加大的情況下，劉嘉輝認為，一旦疫情爆發，樓價調整的壓力也會遞增。

香港樓市難有大跌

盡管樓價確實有調整壓力，卻有非常強勁的支持位，美聯物業稱，香港樓市以本地需求為主導，香港結婚數目連續6年達到超過5萬宗，本地出生數字也維持在高位，意味著未來不乏上車及換樓用家的需求，成為支持香港物業成交量及樓價走勢的主力軍。

美聯物業稱，目前香港業主的財務狀況比2003年非典爆發期間好得多，供完樓的業主比率持續增加，以政府統計處人口普查計算，自置物業並沒有按揭的比率由2001年48.5%持續上升至2011年60.1%。

此外，香港人口袋里的錢也比過往兩次疫情暴發時要多不少。根據香港金管局數據，今年4月，存款金額高達10.5萬億港元，遠遠高於2003年中的3.3萬億港元。而且香港金管局多次收緊房貸按揭比例，業主如果需要買房要交更多首期，所以樓價即便回調，出現負資產的情況也不可能像當年。

而且，新增房貸的金額也在逐步減少，根據香港金融管理局最新數據，4月份新增按揭貸款環比下跌29.4%至206億港元，其中新申請住宅按揭個案環比減少4.1%至10007宗，而一手樓房的貸款減少11.5%至61億港元，二手市場減22.3%至121億港元。目前，香港按揭貸款的拖欠比率維持在0.03%的低位。

越來越多的銀行調高房貸利率，成為深圳樓市最近的焦點。《第一財經日報》從深圳多家銀行獲悉，迄今為止，至少已有10家以上的銀行，在近期不同程度提高了首套房貸利率，個別銀行雖仍執行此前標準，但卻提出了附加條件。

“基本都已經收緊了，特別是二手樓，給的那點折扣，可以忽略不計。”多名深圳銀行業人士稱，銀行房貸政策收緊，現在已是普遍現象。如果深圳房價繼續上漲，銀行房貸政策也將持續收緊。

集體收緊

根據融360最新監測數據，近期深圳有8家銀行調整了首套房貸政策，其中7家利率上調，包括中行、建行、交行等3家國有大行，招行、民生、渤海等3家股份制銀行以及郵儲銀行。

實際上，已經上調房貸利率的銀行，並不止於上述7家。《第一財經日報》多方調查得知，近期深圳上調房貸利率的銀行，至少已經超過10家，呈現出總體收緊的態勢，而且幾乎全部達到基準利率的95折以上。

作為房貸的主要資金來源，部分國有大行的利率水平，甚至已經超過股份制銀行。某國有大行深圳分行人士告訴《第一財經日報》，該行的首套房利率，采取根據客戶資信狀況定價的策略。一般情況下，最低為96折，最高則為98折。而在5月份，其利率水平尚在95折以下。

“利率有個隨行就市的問題，而且也要控制風險，現在別的銀行都漲了，我們不漲也不行了。”另一家國有大行深圳分行人士亦稱，該行首套房貸利率目前實行統一定價，一手樓全部為96折，之前則為93折。

股份制銀行、城商行等中小銀行同樣如此。據融360監測，在股份制銀行中，上調幅度最大的是民生銀行，首套房利率由95折提高至基準上浮5%。而一家北京股份行深圳分行人士亦稱，從5月底開始，該行一手樓首套房貸利率，就已由93折上調到95折，即便是合作樓盤和長期合作客戶，也沒有任何優惠空間。

部分股份制銀行提高利率之後，雖然也提供優惠，但卻提出了一定附加條件。據《第一財經日報》調查，某股份行就明確規定，只有在該行賬戶內新增10萬元以上存款，首套房貸才能享受92折利率。如果沒有新增存款，即便賬戶存款已超過此數，也只能執行95折利率。

一些資金規模有限的城商行，更是已經停止房貸業務。某上市城商行深圳分行人士表示，由於無法與大行競爭，除了為內部員工提供部分二手房貸款外，該行已經停止對外開展房貸業務。

房貸政策尚未調整的銀行，亦有上調之意。某國有大行深圳分行人士說，其首套房貸利率目前仍按93折執行，最終要以實際審批情況為準，但審批結果以上漲居多。“別的銀行都調了，我們早晚也要調整。”

“有些銀行雖然沒有明確上調，但內部對房貸業務采取不鼓勵不提倡的態度，業務人員考核受到影響，也就沒有什麽積極性了，等於變相把房貸業務收緊了。”某股份制銀行深圳分行中層說。

背後動機

今年4月份以來，深圳樓市猛烈上行，出現量價齊升的局面，這是觸動銀行房貸政策收緊的直接動因。

“深圳房價漲得太兇了，最近十多年都沒出現過這種情況，簡直太瘋狂了。”上述北京股份行深圳分行人士說，經過最近兩個月的上漲，深圳房價基本追平北京。面對房價短時期的兇猛上漲，銀行有必要對貸款進行控制。

“現在樓市總體畢竟不是上升期，深圳的房價點位已經有點高了，這麽短的時間漲這麽多，風險也在積聚。”上述國有大行深圳分行人士認為，快速上漲的房價，已經引起銀行對於風險的擔憂，房貸政策略微收緊，也在情理之中。

今年以來，隨著各項政策陸續出臺，推動樓市逐步回暖，5月份一線城市房價漲幅明顯，深圳更是遙遙領先，甚至出現了深圳樓市熱過股市的說法。

6月18日，國家統計局發布5月份70個大中城市住宅銷售價格，當月70個大中城市新建商品住宅價格環比綜合平均漲幅，比上月擴大0.7個百分點。這是自2014年6月以來，環比價格迎來第二個月回升。其中，5月新建商品住宅價格環比下降的城市43個，持平的7個，上漲的則有20個。

在上述房價上漲的城市中，深圳的漲幅更是居於全國首位。今年5月，深圳新建商品住宅價格環比上漲6.7%。而上海、北京、廣州三個一線城市，環比分別上漲2.6%、1.4%、1.4%，漲幅遠較深圳為低。

2015年4月下旬開始，購房者搶先搶購，深圳樓市猛烈升溫，出現量價齊升的局面。來自深圳規土委的數據顯示，今年5月，深圳一手商品住宅成交面積環比上漲50.1%，同比上漲151.1%;成交均價則環比上漲8%，同比上漲18.8%。漲幅最大的南山區5月，房價更是同比上漲了85%。

在一些業內人士看來，銀行收緊房貸政策，並非因為風險上升，而是受利益驅動。上述股份行深圳分行中層就認為，央行不對稱降息之後，房貸年化基準利率只有5.65%，如果按低於9折執行，則首套房貸實際年化利率甚至不到5%，而存款利率則要上浮30%左右。

“房貸的風險其實很小，從風險管理角度來看，可以說是優質業務。退一步來講，如果覺得風險大，貸款的時候控制一下也不難。”該人士說，利潤空間受限，才是銀行上調房貸利率的根本原因。

不過，亦有觀點認為，深圳地區房價經過快速上漲，確實積累了一定風險。深圳某銀行中高層向《第一財經日報》分析，房價過快上漲，實際上也抑制了一部分購房需求，後續上漲幅度可能會放緩，其中潛在的風險也不能忽視。

後續演變

盡管大多數銀行都上調了房貸利率，但卻並非各家銀行一致行動，不同銀行間的策略也出現了些微分化，個別銀行的政策還有所放松。

據融360監測，興業銀行深圳分行已將首套房貸利率，由此前的95折，下調至92折。而個別外資銀行的二套房貸首付，也已下調至四成。

上述業內人士認為，各家銀行經營策略不同，興業銀行的做法不具太多代表性。如果深圳房價仍然快速上漲，不排除存在銀行房貸政策繼續收緊的可能性。而部分尚未收緊的銀行，也有調整之意。

實際上，在分行業務權限上，國有大行、股份制銀行、城商行之間存在顯著差異。據上述深圳銀行人士介紹，在深圳，國有大行分行基本擁有全部權限，股份制銀行基本自主經營，但總行會給予一定指導意見，城商行則需要總行授權。

“深圳的情況有一定特殊性，要根據市場情況決定策略，各家銀行分行權限比較大，所以操作起來比較靈活。後續政策會不會繼續收緊，要看市場走勢，現在還很難判斷。”上述股份行深圳分行中層說，未來各家銀行的策略，在具體執行中可能會繼續分化。

而一致的看法是，如果深圳房價繼續上漲，銀行房貸政策繼續收緊將是大概率事件，但收緊幅度可能不會太大，而且二手房政策會比一手房嚴苛。一方面，深圳的樓市未來不太可能出現較大風險;另一方面，房貸政策過度收緊也會對銀行產生不利影響。

上述股份行深圳分行中層說，新建樓盤一般都有開發貸款，銀行通過房貸才能收回前期貸款。如果房貸政策過緊，開發貸款回收難度加大，會對銀行不利。此外，房貸政策收緊，會抑制購房需求，對開發商銷售產生沖擊，進而威脅銀行資產質量，這是銀行所不願意看到的。“後續政策即便是有所調整，變化也不會太大，大家的利益捆綁在一起。”

西南財經大學中國家庭金融調查中心(CHFS)8日發布的《2015年二季度家庭股票投資報告》顯示，炒股家庭盈利持續下滑，未持股家庭普遍看跌股市，這一波“瘋牛”行情已經收尾，與此同時，股市資金助推房市跡象顯現持股家庭轉而看漲房價。

2015年6月15日至7月2日，中國家庭金融調查對全國有代表性的5000戶家庭進行了季度電話回訪。根據CHFS統計結果，2015年二季度，我國有8.8%的家庭參與了股市，持股家庭約為3700萬戶，如此龐大的群體沒有出現恐慌性拋售，形成了維護我國股市穩定的重要支柱。因此，CHFS認為，後期的救市政策應充分保護普通散戶的切身利益。

報告顯示，2014年一季度到2015年一季度，我國炒股家庭的盈利比例不斷上升，但在2015年二季度首次出現下滑。6月19日股市暴跌前有73.8%的炒股家庭盈利，而6月19日到26日股市再次暴跌前, 該比例降為56.2%, 6月26日後, 該比例已降為40.5%。隨著股市的進一步調整，炒股盈利家庭的比例將繼續下降。

另外一方面，從2014年三季度開始，未持股家庭普遍看漲股市，大量新股民進入股市，2014年四季度未持股家庭的股市預期指數上升到113.5，但2015年一季度該指數出現下滑，到了二季度則進一步下降至90.5，說明目前未持股家庭已經普遍看跌股市，後市缺乏新鮮註力。

與此相吻合的是，近期滬深兩市新增投資者開戶數也出現明顯下降。

基於以上數據分析，CHFS認為，始於2014年下半年的這一波“瘋牛”行情已經收尾。另外，調查還發現，股市資金助推房市跡象顯現，兩市之間再次出現蹺蹺板效應。

報告顯示，在這波牛市行情中，持股家庭的房價預期指數普遍小於100，表明持股家庭看漲股價的同時對房價持看跌態度。但到了2015年二季度，持股家庭的房價預期上升到了111.8，而股市預期指數下降至110.0，說明受到近期股市暴跌的影響，持股家庭轉而看漲房價。

家庭股票投資行為對房地產市場的影響不僅體現在房價預期上，也體現在其購房行為中。數據顯示，2015年二季度，炒股家庭的購房比例由一季度的2.3%大幅上升至3.7%，而未持股家庭的購房比例弱有下降。總體來看，股市資金撤出轉而流向房市的跡象已經顯現，或將成為助推房市發展的又一動力。