海一居風波響警號 澳門樓花爆爛尾危機
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GS(14)@2015-11-02 00:35:542015-10-21 EW
澳門樓宇在過去容許以「遠期樓花」形式銷售，發展商取得臨時批地後，即使現場只是爛地一塊，也可搶閘賣樓。雖然有關狀況於一三年《土地法》及《樓花法》修改後已經絕跡，惟早年埋下的危機，最近終告爆發。
由香港上市公司打造的樓盤「海一居」，臨時批地限期將於十二月屆滿，惟至今連地基亦未完成，以致約三千戶業主大失預算，紛紛向議員求助、上街示威，甚至直闖發展商香港總部追究。
事件引起廣泛爭議，有議員及民間團體贊成政府企硬執法，就算不收回土地讓發展商埋尾，亦要跟足法例徵收溢價金，涉及款項最少十多億元。
當初決定購入海一居的樓花單位，主要因為發展商隸屬大集團，加上當時樓價升得好快，怕不上車再沒機會；而賣樓廣告標明一五年第三季入伙，但這幾年每次經過地盤，都甚少見到有人開工，已經知道不妙，結果真的出事！」一名海一居業主向本刊說。
曾是澳門最大型樓盤的海一居，由香港上市公司九龍建業（0034）擔任大股東的保利達集團發展，一○年開售樓花時仍未定名，僅以「東方明珠區P地段」作登記，規劃中有十八座大廈，提供近五千三百個單位，後來發展商改口表示完工日期為一八年。由於海一居位處港珠澳大橋落腳點附近，佔盡地利，故即使樓花呎價逾四千元仍被瘋搶，共售出約三千個單位。
發展限期二十五年
資料顯示，該地皮早於九○年獲發臨時批地文件，發展限期二十五年，土地用途為住宅、商業及工業用地。無論舊版或一三年修改的新版《土地法》，均列明若果限期內未能完成發展，政府可以收回，以免寶貴的土地資源遭到囤積。
知情人士透露：「回歸前澳門經濟欠佳，縱然獲得地皮，亦非發展時機；直至賭權開放，發展商紛紛啟動項目；由於工業式微，很多用地都申請更改為純住宅用途。東方明珠區P地段，○六年已成功修改為純住宅用地，就算要等待政府一○年初公布該區『街線圖』（等同規劃限制），亦應有足夠時間完成項目，但發展商卻要到上年才動工，當然趕唔切。」
海一居所處土地的臨時批給期限，將於今年十二月二十六日屆滿。雖然保利達今年二月已向政府申請延長土地使用期，但一直未獲批准。及至本月初，運輸工務司司長羅立文明言，按照《土地法》，期限一到就不能再續。
銀行拒做按揭
消息引起海一居小業主恐慌，數百名業主向立法會議員及民間團體求助，又到政府總部及保利達澳門總部示威。業主代表說：「絕大部分苦主事前對海一居地皮有限期一無所知，甚至有人剛剛才入市購買其樓花，但被銀行拒絕做按揭，極為無奈。」
年輕酒吧東主黃小姐，一二年購買海一居樓花，迄今繳交的首期及供款近二百萬元。她早前手持買賣合約，直闖保利達香港總部、上市公司九龍建業的辦公室。接待處職員原本表示會有人當面交待情況，但最終只安排她與澳門公司負責人透過長途電話對話。
黃小姐轉述該名女負責人說，公司今年初曾向小業主發出短訊，表示在該月內接受業主退回單位，但結果收不到任何申請，「她又表示預計海一居可於一八年落成，要求我靜心等待。雖然對其答覆並不滿意，但我只想盡快收樓，因為現時附近新樓呎價平均要七千多元，取回原價根本無可能上車。」
保利達曾經解釋，工程延誤源於圖則審批太慢，單是環評報告已糾纏了三年多，直至一四年八月才獲發開工准照。該公司發言人稱，海一居自動工後一直加緊人手進行，目前已完成七成地基，有信心可於一八年落成。不過工務局城市建設廳代廳長區炳堅卻否認批則緩慢，指當中涉及不同範疇。
本刊邀請專業建築師到海一居地盤觀察，以分析其工程進度。現場所見有大批工人在工作，惟建築師指其打樁及地基工程仍屬起步階段。不過他亦同意，如果工程進度理想，特別是天氣配合的話，有機會在一八年落成。
澳門房地產聯合商會副會長關偉霖認為，工程出現延誤，發展商肯定有責任，而政府批則效率亦有關鍵性影響，「發展商就好似茶客，一早去酒樓開位，但落單的餸菜等極都未上，這種情況是否茶客的責任呢？近年當局審批圖則嚴謹，態度值得認同，問題是未必有足夠人手處理大幅增加的工作量。」
針對今次風波，有商界人士建議政府再次修改《土地法》，例如設立過渡期，讓臨時批租期將滿、但未完成發展的批地自動續期。然而大部分民選議員及民間團體，均認為不能動輒修改《土地法》。
涉及溢價金逾十億
工聯會立法會議員關翠杏批評，海一居事件中，發展商難辭其咎，政府宜應企硬執法，包括收回土地重新公開競投，讓中標公司接手發展；如考慮再次批給原發展商埋尾，也必須收取溢價金，保守估計涉及款項逾十億元。
聚賢同心協會副理事長林宇滔說：「目前發展商售出的三千個單位，絕大部分只收到三成首期，一日不交樓都收不到尾數，所以發展商應該最心急。繳交合理溢價金，可以讓樓宇順利完成，發展商除了賺取利潤外，還可維持商譽，是一個雙贏方案。」
澳門在一三年修改《樓花法》前，發展商取得臨時批地後，就算爛地一塊亦可預售遠期樓花，且搶購者眾。今次海一居事件，也令不少購入其他樓花的業主擔心不已。
根據土地工務運輸局公佈，同樣於今年內臨時批地期滿的地皮，還包括氹仔和小潭山腰的豪宅項目，以及偉龍馬路的酒店項目，據悉上述三個項目的工程進度良好，應可趕及完成發展。
不過有知情人士透露，臨時批地期稍後屆滿、惟幾乎全未動工的地皮，在澳門仍有不少，擔心有爛尾危機，「例如筷子基一幅九十年代批出的地皮，規劃可作兩座二十八層高的商住大廈連停車場，土地使用期同樣為二十五年，即二○一八年屆滿；惟該地皮最近才開始動工，連地基也未打，如不特別趕工，到期時未完成發展，便有機會被當局收回。」
寬限執法有先例
一三年修改的《土地法》，出台才一年多即受到海一居風波的挑戰，有聲音要求法例暫緩執行、給予過渡期甚至直接再修改。事實上，澳門政府針對新法例實施可能帶出的問題，寬限執法已有先例。
同為一三年，房屋局推出《房地產中介業務法》，要求經紀最少具備高中學歷，以及必須接受專業培訓和考試，而店舖亦不准再於家中或在其他商舖掛單營業。
然而法例生效時，地產業界發出強烈反響，指經營環境未能追上法例的嚴格要求，結果獲當局給予五年過渡期適應，舊從業員可以申領臨時牌照，但期間要盡力達到領取正式牌照的要求。中介法實施至今，有一千多人考獲正式經紀牌照，另有五千多人基於法例的寬限，獲房屋局簽發臨時牌照，暫保飯碗。
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撰文：社會組︱攝影：社會組︱設計：張文彪