本地地產股跑輸 分析：憂樓價升勢放緩
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GS(14)@2017-07-08 20:49:06【明報專訊】雖然聯儲局縮表時間未定，美國通脹亦放緩，但近期本港地產股及房託走勢卻跑輸大市，恒生地產股指數過去一個月內跌近4.5%，較恒指不足2%的跌幅明顯跑輸（見圖）。有分析員認為市場早已預計儲局加息因素，近期回調主要是因市場憂慮本地樓價下半年增速放緩。
美加息預期之內 樓市影響暫微
過去一個月中，跌幅最大的本港地產股為會德豐（0020），累跌9.14%，新地（0016）跌近6.7%，恒基地產（0012）亦跌6.19%；領展（0823）期內跌3.81%，泓富（0808）與置富產業信託（0778）亦各跌1.48%與1.26%。瑞銀中國內地及香港房地產行業研究主管李智穎表示，本港樓市上半年整體表現較好，中原指數升幅達11%，各開發商銷售數據亦理想，故至下半年市場會擔心能否保持高增長。
至於聯儲局決策是否會影響到港銀加息繼而波及地產股，李智穎認為市場對此早有準備，且現時亦預計加息幅度放慢，故未來相關板塊表現整體仍以基本面為主。
港匯再次跌穿7.81
李智穎續指，預計今年下半年本港住宅銷量將有所放緩，但預料股價不會出現大幅回調；房託等收租物業方面，她看好寫字樓，本港零售市道回暖亦將提升大眾零售舖租，但高檔零售舖租仍有下跌風險。此外，港匯昨日午盤後逐漸走低，至傍晚再度跌穿7.81水平。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7406&issue=20170707
卓百德：樓價或跌兩成 仍買地產股 銷售單位增 利龍頭發展商盈利
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GS(14)@2017-09-07 11:00:33http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2604&issue=20170907
【明報專訊】摩根士丹利前董事總經理、現為Churchouse Publishing出版人、研究亞太區樓市逾30年的卓百德（Peter Churchouse）預測，中央在下月的「十九大」閉幕後料加快收水，以致本港樓價有可能下跌一至兩成。惟他認為，長實（1113）及新地（0016）今年賣樓豐收，已鎖定不少利潤，加上日後可靠售出單位數量的增長，保持盈利表現，即使樓價看跌，這些龍頭地產股仍有投資價值。
明報記者 葉創成
卓百德在2015年8月初曾接受訪問，當時內地A股大跌，港股亦跟隨急挫，本港樓市有山雨欲來、轉勢向下的迹象。不過，卓百德當時卻獨排眾議看好，並且從實質利率、供宅供應、支付首期能力及供樓負擔能力等多個角度分析，指對港樓後市充滿信心。雖然樓價於2015年8月至去年3月曾回落逾一成，惟過去17個月已掉頭回升，目前不單已完全收復失地，而且較2015年8月高位升逾一成，可見卓百德測市準確。
在目前樓價處於歷史高位，大部分人對後市樂觀，逾千名買家去搶購某新盤4個撻訂單位之際，記者再次訪問卓百德請教樓市後向，他再次提出非主流的觀點，料中央於下月「十九大」閉幕後將加大為內地經濟去槓桿的力度，影響所及，本港樓價料從現時高位回落10%至20%，認為目前並非買樓的好時機。
中央料下季收水 調整期或重現
卓百德解釋，過去10年中國整體債務佔GDP比率不斷上升，他相信中央已意識到這趨勢是不可持續的，料在「十九大」人事任命問題麈埃落定後，便會着手解決債務問題。至於具體去槓桿的政策，人行料採取相對偏緊的貨幣政策，尤其是加強監管影子銀行，控制市場流動性，不少缺乏競爭力的「僵屍企業」料因此倒閉，內銀不良貸款比率料大幅攀升，個別中小型銀行更可能出現問題，人民幣亦有機會再次重啟貶值之路。
根據卓百德的分析，若內地經濟再度步入調整期，本港樓市亦會受負面影響，「即使本港經濟本身沒有問題，始終也會受外圍影響，你想想，在1997年金融風暴席捲亞洲時，本港經濟基本面也不差，但由於泰國率先將貨幣大幅貶值後，其他國家亦跟隨，引發連鎖效應，本港股市及樓市亦跟隨大跌。過去20年本港與內地經濟聯繫愈來愈緊密，一旦內地經濟出現波動，本港樓價料亦會出現調整」。他舉例說，於2015年8月至去年3月期間，本港樓價曾從高位回落逾一成，正正便是內地因素所引致，故此，「若有人認為本港樓價只會直線上升、不會下跌，是一個錯誤的想法」。
料美加息周期快完 港樓價難大跌
不過，卓百德預測，美國通脹將繼續保持在低位，料聯儲局即使今年底加息，明年最多再加息一至兩次，加息周期便暫告一段落，故本港現時實質負利率的情况，在可見將來也不會改變，這是支持樓價的重要因素；另外，雖然未來3、4年本港私人住宅年均供應量料較過去10年回升，但與1972年至2003年每年約2.7萬伙的平均數比較，供應緊張的情况其實未有明顯改善；而且本港住宅按揭總額與物業價值的比率低於五成，銀行不存在過分借貸，借錢買樓者具備防守力。綜合上述利好因素，他相信即使內地收水，本港樓價下跌一至兩成後便有支持，不會重演1997至2003年大跌七成的樓災。
發展商已在高位鎖定利潤
既然港樓料有調整無大跌，卓百德相信，龍頭地產股仍有投資價值。他分析，長實及新地今年賣樓豐收（編按：長實今年首8個月料售出逾2750個單位，套現逾405億元；新地期內料售出逾2200個單位，套現逾260億元），已在樓價高位鎖定不少利潤，日後即使樓價略為回落，有關股份藉着出售單位數量的增長，可望力保盈利表現，相信其股價升浪未完，「龍頭地產股股價今年已上升逾三成，估計未來一年仍可錄得單位數增長」。
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2017-09-07 11:00:54http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3446&issue=20170907
【明報專訊】住宅不只是投資工具，有瓦遮頭，港人才可有尊嚴地生活。根據研究機構Demographia統計，截至去年9月底，本港住宅樓價對比居民收入的中位數為18.1倍，屬全球最難負擔的城市。卓百德表示，本港個人所得稅最高稅率為17%，按揭利率低至2.15厘，均在全球主要經濟體屬最低，作為比較，英國個人所得稅稅率高達40%，按揭利率介乎4厘至4.5厘。他曾計算，考慮上述稅率及利率因素後，某一英國居民的收入要比本港居民高四成，才可應付相同金額的按揭供款。
質疑土地供應小組成效
惟卓百德強調，即使在考慮低稅率及低利率的因素後，目前本港樓價之高仍屬港人所難以負擔的；而即使樓價如他所料將出現一至兩成調整，調整後的樓價對很多港人來說仍屬高不可攀。他認為，解決高樓價問題的最佳方法，是港府應該排除阻力，加快增加住宅土地供應。港府近日成立土地供應專責小組，將制定覓地方案，最快明年第三季提交報告，但卓百德認為，該委員會商議需時，而且最終成效亦存疑，惟覓地其實屬刻不容緩。他建議，港府應該引用《土地收回條例》，收回目前在新界被非法霸佔、更改作貨倉、停車場或其他用途的棕地，這是短期最有效增加住宅土地供應的方法。
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2017-09-07 11:01:06http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3524&issue=20170907
【明報專訊】卓百德在2015年8月的訪問中，指內地樓市實際需求強勁，加上政策鬆綁，料將出現由跌轉升的拐點，並且推薦買內房股。結果過去兩年內地一線及二線城市樓價普遍勁升三至五成，而今年以來三四線城市樓市則價量齊升，內房股股價基本上全線向好，個別股份升幅更達數倍。
憂明年市况 今年加快套現
在是次訪問中，卓百德強調，內房股股價表現強勁，有基本因素支持，「基本上，最好的內房股都是在本港，而非在A股上市。我個人認為，內房股管理層也預期今年第四季以至明年市場將出現變化，希望在今年首三季盡快賣樓套現，而至今銷售收入亦非常強勁。內房股今年上半年盈利向好外，下半年業績料也不會差，而且隨着賣樓收入回籠減債，估值亦可以提升」。不過，他透露，由於上述利好因素亦已在強勁的股價表現中有所反映，故他已將內房股評級降至「中性」。
[名人樓市論壇]
湯文亮：從地產股表現看樓市
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GS(14)@2017-09-16 22:29:45【明報專訊】世事如棋真的是沒有錯，林太的置業上車計劃只不過是剛開始談談，市場上已經有反應，首先受惠的竟然是持有大量農地的地產商，市場上憧憬地產商會加快申請補地價，政府亦因為要增加土地供應，可能在補地價方面鬆一鬆章，並不一定降低補地價費用，但就會加速進行。
生意人都知道，執輸行頭，慘過敗家，當搵地小組仍然搵地的時候，地產商已經將農地變成住宅用地，繼而建房開售，盈利將會反映在資產負債表內，股票投資者預計到這個連鎖反應，股價又怎能不升？
有分析家亦考慮到，如果搵地小組真的是搵到地，地產商的農地豈不是會作廢？這應該是一個不利消息，地產股應該下跌才對，當然有這個可能，但大前提是搵地小組是否可以搵到地。老實說，如果一個無權無勢，拉雜成軍的搵地小組都可以搵到地，歷屆房屋官員的顏面將何在？如果仍然在職的應該辭職，搵地小組最主要工作就是逼地產商將手上農地轉變成住宅用地，在短短一個星期，就已經見到成績，嚴格來說，搵地小組亦有部分功勞，最大功勞是提議成立搵地小組的人，我有多少奇怪，點解梁特在搵地搵到「粒粒皆辛苦」都唔願意成立搵地小組來分擔他的工作。
發展商倘不接受農地補價 政府將劍指郊野
我估計政府亦有兩手準備，倘若地產商依然故我，唔肯補地價，政府就會劍指郊野公園，到時候，就算有人要反對都敵不過民生需求。不過，在大地產商之中，亦有人反對覓地，正確做法應該是壓抑需求，這名發展商手上的農地不多，如果其他地產商將農地轉變成住宅用地，他的狀况便不妙，競爭力一定不及其他地產商，公司股價會裹足不前，所以他反對亦是表現出人不為己的人性而已。
事實上如果供應充足，樓價就算下跌亦只不過是將以往過度升幅回復正常，當樓市回復正常，政府便可以考慮撤招以及放寬逆周期措施，到時候，成交量就會增加，無論是否持有農地地產商甚至用家都是利好消息，見不到反對理由，不過，若果以個人利益為大前提，反對亦是無可厚非。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3989&issue=20170911
市場憧憬首置盤利發展商轉換農地地產股發威恒地飆5.8%新高
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GS(14)@2017-09-17 14:48:20【本報訊】特首林鄭月娥提出，擬以公私營合作模式推港人首次置業上車盤，詳情將在下月的《施政報告》公佈。市場炒作首置上車盤或加速農地轉換，地產股昨發威，持有農地最多的恒地（012）大升5.8%創歷史新高，市值單日進賬116億元，四叔李兆基賬面身家增85億元。記者：黃尹華
有分析員指，市場對林鄭土地政策的執行力更有信心，持較多農地的地產股有機會再上。新地（016）昨升4%，新世界（017）亦漲5.6%，長實地產（1113）亦升3.5%。總計6隻主要本地地產股，昨市值合共增加468億元，6大股東身家亦合共進賬215億元，當中以四叔最勁，而年內恒地累升逾四成，四叔身家亦增加449億元。
大行看好新地恒地新世界
恒生地產分類指數昨大升868點或2.3%，升至39254點，逼近2007年12月創下的歷史高位39539點。在地產股帶動下，恒指昨早輕微高開48點後，升幅擴大，全日保持過百點升幅，收報27668點，升145點；H指全日升50點，報11149點，主板成交縮減至832.95億元。全周計恒指仍跌284點。對於地產股升勢，資深分析師林一鳴表示，政府擬推出的首置盤計劃只是部份推動原因，主要因為新一屆特區政府的土地政策有變，力求增加土地供應，預料將令農地加快變住宅地，補地價方面亦可能放寬，對擁有較多農地的地產商有利，股價應未升完。美銀美林指，首置上車盤計劃對本港地產股影響大致屬於正面，因或會加快發展商把手持農地轉換為住宅地。基於本港累計住宅單位供應短缺及政府覓地困難，措施短期內不會導致住宅單位供應過剩。該行給予新地、恒地、新世界「買入」評級，並視該等股份為本港發展商中的首選股，基於有關公司持有大量農地。瑞信發表報告表示，港府擬推首置上車盤，若同時繼續推行居者有其屋計劃，則資助房屋政策將惠及本港約85%家庭。基於家庭收入中位數，假設目標可負擔比率40%，以及考慮到未來按息上升，該行預計首置上車盤定價將較目前私樓價格低23%至45%。房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝前日透露，首置盤申請條件將不會設入息下限，即綠白表申請者也可申請，被批評與林鄭指明首置盤對象是不合資格申請居屋人士的政策矛盾。黃遠輝昨出席電台節目後回應稱，若為申請者的入息設下限，可能令部份有需要幫助的夾心階層未能得到幫助，政策或出現不公，而且設置下限亦須更多審查。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170909/20147596
本地地產股 恆地長實最穩
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GS(14)@2017-09-25 04:08:43【明報專訊】全球低息環境持續，現時投資者都致力尋找高息或穩定派息的股份，而本港地產和公用股是較受歡迎的選擇。本欄比較了最近兩周除淨的五大地產股，不包括上周才公布全年業績的新地（0016）。有專家較看好長實地產（1113）和恒基地產（0012），認為恒地股價潛力和爆炸力較高，長實為穩健收息選擇。
明報記者 王俊騏
地產股向來為退休投資組合首選之一，因為派息相對穩定。自長和系兩年前世紀重組後，分拆後的長實派息平均有30仙以上，最新派中期息42仙，按年增加10.5％。「四叔」李兆基旗下恒地繼3月派發末期息1.13元，以及10送1紅股後；中期再派息48仙，略高於去年的42仙。四叔向來重視派息，甚至認為投資股票時，股息收益較股價升幅更重要。
九倉派息之餘兼分拆九倉置業
在今次中期業績中，派息最高的是於4月出售有線寬頻的九倉（0004），除了派發中期息64仙 ，每股更建議派一股九倉置業地產股份，以及每100股派48.91股有線寬頻股份作為特別息。九倉正準備以介紹形式，分拆香港投資業務九倉置業地產上市。至於九倉旗下會德豐 （0020），派息同樣吸引，中期息47.5仙，略高於去年同期45仙，而且每100股獲分發44.82股有線寬頻股份。
早前獲麥格理調高評級至跑贏大市的嘉里建設（0683），派中期息45仙，高於去年同期的30仙。公司自2007以來，派息未曾低於30仙，當中以今年5月派發80仙最高。近年積極擴展內地市場的恒隆集團（0010）派中期息19仙，與去年持平，集團由2010年至今的中期息金額都維持在19仙。
要得知股票的實際回報，只觀察每股派息並不足以反映，需要同時考慮股價成本，因此，參考股息率相對合適。在以上地產股中，股息率最高為嘉里建設的3.9厘，其次是九倉的3.1厘，恒隆和恒地同樣約2.8厘，長實和會德豐同約2.3厘。以嘉里和長實為例，嘉里全年派息1.1元，低於長實的1.5元。不過，嘉里上周五股價為31.8元 ，遠低於長實的66.9元，每手同為500股，嘉里派息率高於後者，意味投資者購入長實成本較大，回報相對較低。
不能單看股息金額 要看股息率
「除淨」指的是公司將在現有股價上扣除派發給股東的相關權益，包括股息、現金紅利、紅股等，隨後會造成股價自然下調。部分投資者期望財息雙收，博取股價回升到除淨前高位後，即時沽出，同時賺取差價和股息，但實際操作起來非常困難，除淨後股價可能持續下跌。
五大地產商踏入除淨日之後，大部分股價均相應下跌。以各公司除淨日計算，以恒隆累計跌幅最多，跌1.39%，其次是長地和九倉，分別下跌0.37%和0.21%；升幅最大為恒地，累升9.2%，而嘉里亦上升2.76%。作為持有全港最多農地的地產商，恒地最近亦受到大和「祝福」，該行認為集團能受惠於政府加快
轉換農地，並將目標價由58元調高至63.5元。
新鴻基金融財富管理策略師溫傑表示，在以上地產股中，他比較偏好恒地和長地，認為恒地擁有較多農地，有利股價和具潛力，並指其爆炸力勝於長實。若從收息角度出發，他認為長實是相對穩健選擇，因為近年未有投地，財務比率理想。他指出，長實可以上周四收市價66.5元買入，恒地可待股價貼近10天線，即51元左右買入。
辣招增新盤購買力 新地料受惠
至於上周公布截至6月底全年業績的新地，派末期息3元 ，除淨日11月13日；全年共派4.1元，按年增加6.5%。溫傑續稱，今年新地佔一手樓出貨量近四成，隨政府推樓市辣招將購買力推向一手，在集團保持「月月有樓賣」的情况下，將有助盈利。
[金融超市]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7442&issue=20170918
本港地產股受壓 美股破頂
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GS(14)@2017-09-25 04:17:00【明報專訊】聯儲局公布議息結果後，掃除市場的不明朗因素，周三晚道指及標指亦齊創新高，但昨日港股仍窄幅上落，收市輕微下跌。投資者仍然觀望周日德國大選及內地下月召開的「十九大」會議。
高盛：港股12個月可見31000
高盛亞洲董事總經理劉勁津表示，預計縮表會令美國10年期國債孳息率上升0.2厘，意味對中港股市估值帶來3%負面影響。他認為，每月縮表規模不大，對流動性影響輕微，因此料中港股市未來仍有上升空間，MSCI中國指數料於未來12個月升約12%，按此潛在升幅推斷，相信恒指於未來12個月有10%上升空間，即有望升至31,000點。
他較看好科技、金融、保險、內銀等板塊，現時高盛亦保持對這些板塊「增持」評級，原因為現時估值較低，而且海外投資者對有關股份興趣較大。而受惠於內地推出更多環保政策及「供給側」改革，他亦較看好能源板塊。
恒指昨日早段最多跌81點，其後一度倒升57點，全日高低波幅138點，收市報28,110點，跌17點，全日成交增至1084.6億元。受美國加息預期增加影響，本地地產股普遍受壓，長實（1113）跌2%，恒隆（0101）跌1.5%，剛公布業績的新世界（0017）跌3.5%。
瑞士寶盛私人銀行高級證券分析師周雯玲表示，港元拆息連日抽升，供樓負擔上升影響樓價預期，對地產股有直接的負面影響。但中長線而言，未來樓市供應勢增，下月的施政報告亦可能反映政府在樓市擔當更主動角色，投資者正在反映更大的風險溢價。
劉勁津則認為，臨近「十九大」市場亦持觀望態度，因會議舉行前，經濟政策以維穩為主，有投資者擔心會議後經濟放緩，及出現去槓桿與市場監管等問題。但他傾向相信，「十九大」會議後有新景象，難出現顯著經濟下行風險或真空期。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5223&issue=20170922
地產股指數創歷史新高
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GS(14)@2017-10-09 02:51:02【本報訊】中港地產股輪流炒，地產股指數創歷史新高！繼本地地產股炒農地轉換後，內房昨再落鑊博調控鬆手，龍頭潤地（1109）及中海外（688）分別飆7.5%及4.8%，帶挈恒指地產分類指數一度升2%越四萬點關，收市報39956點，升692點或1.8%，即市及收市均超越2007年高位，創歷史新高。
北水普遍沽出內房股
國統局昨公佈內地70大中城市房價走勢，路透社按數據測算出，整體8月內地新建住宅銷售價格按年升8.3%，雖然已連升23個月，但升幅連續9個月收窄，並為去年7月以來最低。市場解讀為中央短期出手調控樓市機會低，內房股昨落鑊，花樣年（1777）、佳兆業（1638）及富力（2777）飆逾一成。不過多隻瘋炒內房昨尾市升幅大收窄，一度飆7%的恒大（3333），收市升幅只有3.7%；融創（1918）更一度由大升9%倒跌，收市再倒升2.8%。按港交所收據，昨日北水普遍沽出內房，融創上海港股通沽額達7.25億元，較買額多82%；恒大沽額亦達2.5億元，買額不足1.6億元；深圳港股通方面，亦有1.65億元資金沽出萬科（2202），較買額多3倍。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170919/20157128
林鄭沒提補地價 地產股急插 拖累恒指挫逾百點 夜期跌幅擴大
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GS(14)@2017-10-15 15:17:22【明報專訊】北水昨日資金轉向，多隻北水愛股如吉利汽車（0175）、融創（1918）、恒騰網絡（0136）等，均錄得資金流出，其中恒騰的股價更急跌逾一成，融創亦跌7%。 不過由於同日不少資金重新流入匯控（0005）及騰訊（0700），致整體透過港股通淨流入逾22億元。礙於施政報告隻字未提補地價政策，本地地產股在特首林鄭月娥宣讀報告重點的40分鐘內急插（見圖），周二炒上的恒地（0012）半日由升轉跌，收市挫近半成，其餘地產股亦普遍下跌，拖累恒指全日跌101點。
明報記者 陳偉燊
近期獲內地投資者熱捧的吉利、恒騰等大幅炒高後，昨日均錄得資金淨流出，分別涉資最少0.69億及0.59億元。即使融創在滬港通渠道，獲得2.75億元資金淨流入，但是在深港通則淨流出1.08億元。
長汽飈14% 惟錄大額流出
另長城汽車（2333）更罕見股價大幅托高14.37%，但是錄得1.69億元資金淨流出，反映投資者有戒心。反之北水換馬湧入重磅股如騰訊、工商銀行（1398）及匯豐控股，三者最少獲資金淨流入4.18億、6.19億及3.69億元（見表）。
在北水出現換馬之時，近日借新界農地加快補地價轉用途消息炒高的本地地產股，亦因為施政報告對補地價政策隻字未提，紛見獲利回吐。當中恒基地產股價跌4.88%；新鴻基地產（0016）亦跌1.75%。地產股拖累恒指全日跌101點，收報28,389點，成交額1122億元。
北水換馬湧入重磅股
此外，資金轉投落後的內地銀行股，包括重慶農村商業銀行（3618）及交通銀行（3328），兩者分別升1.6%及0.8%。
港股收市後，外圍股市乏善足陳，夜期時段低水，較日間期指低水76點進一步擴大到96點，低見28294點，後市波幅正在擴大。
第一上海首席策略師葉尚志指出，由於北水此前已在黃金周長假結束前偷步炒高吉利等股份，因此即使得到9月份銷量創新高的消息支持，投資者反而獲利回吐。內房股及本地地產股亦紛見下跌，致港股出現高開低走格局。若後市短期未能夠快速升回28,600點，將意味回吐形勢將會延續，要重回27,700至28,200點支持區內整固。
分析：倘未能回升 回吐將延續
銀河證券業務發展董事羅尚沛則指，就算多隻北水熱捧股昨日獲利回吐，加上內地A股熱炒5G概念股不再，但是該等股份經整固後或再吸引北水重回，港股在A股未見反彈下，未至於要大跌。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3468&issue=20171012
投資導航：施政報告無提農地轉換 市場急降溫四大地產股 新世界長實秤先
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GS(14)@2017-10-15 18:28:15林鄭首份施政報告上周三出爐，但萬眾期待的首置盤計劃細節欠奉兼未提農地轉換，早已偷步興奮的本地地產股旋即急降溫。今期投資導航綜合大行近日報告比併四大地產股，普遍認為在樓市短期供應續緊張下，投資者仍不宜太淡，雖然率先炒高的恒地（012）要較審慎，但新世界（017）及長實（1113）仍值得看高一線。
綜合大行德銀、高盛、瑞信及花旗在施政報告公佈後發表的地產股報告，新世界及長實分別有兩份及三份報告點名看好，相反大行齊齊唱淡擁多幅農地及已率先因農地轉換憧憬而炒上的股份，矛頭直指恒地。
大行唱淡恒地
四大地產商中以恒地擁有4,480萬平方呎農地儲備最多，在9月6日傳出林鄭有意在施政報告中推出首置盤計劃後，恒地及至周三報告出爐前已累升12.5%。雖然首置盤計劃或要待2018年中才有細節，但德銀相信計劃會減低私樓需求，尤其是小型單位最受影響，而以銷售細單位為主的恒地自然最受累。事實上，整體大行予以恒地「買入」評級的比例只有50%，而其每股資產淨值（NAV）較股價只有25%折讓，均是四大地產商中最低。至於大行看好新世界的理由離不開基本因素，瑞信認為農地轉換仍然是政府主要增加土地儲備的渠道，新世界農地儲備不少之餘，小型單位及非香港業務亦較少，是看好的理由；花旗亦指投資者要從農地概念中分散持股，擁強勁銷售渠道的新世界及新地（016）都是選擇。撇除業務，新世界NAV折讓幅度高達42%、農地轉換對NAV影響幅度達4%，以及今年預測股息率仍有3.9厘，均為四大地產股中最標青，難怪大行籲「買入」的比例高達九成，可謂大行集體愛股。近月大幅跑輸的長實，仍有高盛、瑞信及德銀做捧場客，普遍就是看中其股價未有炒起的「優勢」。雖然長實亦有1,340萬平方呎農地儲備，但瑞信指其未有因農地轉換概念而炒起，具防守性；德銀亦指長實擁有同業中最高的售樓量，政策穩健而予以看好。長實今年累升37%，但首置盤消息傳出後反而逆向跌1.1%，近一個月更逆市跌3.6%大落後，但獲大行唱好比例仍多達75%，平均目標價75元，較上周四潛在升幅15%，最牛估92.35元，潛在升幅42%，均為四大發展商中最高。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171015/20183679
林少陽﹕應逐步退出地產股
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GS(14)@2017-10-22 14:04:23【明報專訊】特首林鄭月娥上周發表首份施政報告，市場反應冷淡，尤其事前市場熱切期待的房屋政策，更加是雷聲大雨點小，不禁令一眾準置業者大失所望。向來認為市場力量高於政府干預的本欄，反而認為這份四平八穩的施政報告，才是驚喜所在。試想想，本港樓市自2003年見底以來，至今這場地產牛市歷時已達14年之久，現時政府若大規模採取措施「協助」實力不足的市民置業，那其實是等同推他們落火坑，假如不幸樓市掉頭向下，林鄭未來將很難洗脫罪名。
過去幾年，本欄多次提出，買港樓不如買香港地產股，背後的看法是不看淡本港樓價，但自兩三年前開始投資物業回報已經太低，投資價值遠低於股價較資產淨值存在巨大折讓的上市地產股。然而，隨着今年地產股股價急升，港樓又已屆高處不勝寒的水平，過去幾年買樓不如買地產股的看法，或有需要逐步修正。今年餘下的時間，或是投資者逐步退出投資地產股的時機。
股票印花稅可減半或單邊收
上屆特首任內經常引以自傲的德政，是多次加強樓市辣招，以抑制樓價升幅。究竟樓市辣招是否有效壓抑樓價，由於很難同步在香港做另一個沒有辣招情况下的社會實驗，其成效根本就無從稽考。市民的眼睛是雪亮的，本欄留待讀者自行判斷好了。我只知，樓市辣招一個最顯而易見的結果，是政府庫房因為樓價多年持續急升，令印花稅稅收大豐收。
上周末，市場傳出港交所（0388）正考慮向政府申請減免股票印花稅。作為其中一個活躍於本港的專業股票投資者，我當然舉腳贊成港交所的決定。事實上，全球大部分主要證券交易市場（如美國及日本），大多已全線取消股票買賣印花稅。香港是少數仍然向投資者徵收印花稅的證券市場，近年港股成交金額長期停滯不前，或多或少與此有關。然而，畢竟股票投資並不是必需品，而印花稅亦是其中一個政府主要收入來源之一，相關的減免措施，不必一刀切全線取消（例如可以將印花稅減半，或只收單邊費用）。
自住物業是必需品 不宜徵重稅
反而，本欄認為政府當務之急，其實是盡快修訂本港的物業買賣印花稅率。對很多準置業者來說，擁有自住物業其實是生活必需品，政府向首次置業人士收取印花稅幾乎等同向接近一半有能力置業的市民收取人頭稅。這批有能力自食其力的市民，不單未能享用政府廉價的公屋服務，卻因為他們自身努力的成果要被政府抽重稅，於理不合。
一直以來，政府向置業者徵收的印花稅具採取累進稅制，交易金額愈高稅率愈重。不過，相關稅率多年來未有因應樓價急速上升而修訂，令稅率變得極之不合理兼不合時宜。2003年的時候，有能力購置一個市值600萬元住宅單位的置業者，已算是社會中的少數精英分子。在能者多付的原則下，他們很可能會不介意支付樓價6%的置業印花稅。不過，目前600萬的價錢只能買一個蚊型上車盤的年代，政府竟然要向這批置業的青年收取樓價6%的物業印花稅，這同向生活拮据的小市民打劫有何分別？
600萬以下物業應一律免稅
現時二手市場冰封，可說是極高從價印花稅率兼樓市辣招雙重打擊的結果，二手業主不願意放盤，準置業者惟有以高價向有能力提供二按的發展商買樓，對準置業者極為不利。如現任政府真的有心回應市民訴求，為一批正在努力儲錢置業的市民着想的話，當務之急不是減股票買賣印花稅，而是大幅修訂目前極不合時宜的置業從價印花稅。計我話，600萬以下物業應一律免稅，600萬以上物業才開始起跳，以累進稅率原則徵收從價印花稅，但上限應以不高於樓價5%為限。
假如政府認為物業是生活必需品，不鼓勵投機炒賣，可考慮改為徵收增值稅，向出售物業獲利者徵收資產增值稅便可。
（作者客戶持有港交所）
以立投資董事總經理
[email protected]
[林少陽 細味投資]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5250&issue=20171016
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