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卓百德:樓價或跌兩成 仍買地產股 銷售單位增 利龍頭發展商盈利

1 : GS(14)@2017-09-07 11:00:33

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2604&issue=20170907
【明報專訊】摩根士丹利前董事總經理、現為Churchouse Publishing出版人、研究亞太區樓市逾30年的卓百德(Peter Churchouse)預測,中央在下月的「十九大」閉幕後料加快收水,以致本港樓價有可能下跌一至兩成。惟他認為,長實(1113)及新地(0016)今年賣樓豐收,已鎖定不少利潤,加上日後可靠售出單位數量的增長,保持盈利表現,即使樓價看跌,這些龍頭地產股仍有投資價值。

明報記者 葉創成

卓百德在2015年8月初曾接受訪問,當時內地A股大跌,港股亦跟隨急挫,本港樓市有山雨欲來、轉勢向下的迹象。不過,卓百德當時卻獨排眾議看好,並且從實質利率、供宅供應、支付首期能力及供樓負擔能力等多個角度分析,指對港樓後市充滿信心。雖然樓價於2015年8月至去年3月曾回落逾一成,惟過去17個月已掉頭回升,目前不單已完全收復失地,而且較2015年8月高位升逾一成,可見卓百德測市準確。

在目前樓價處於歷史高位,大部分人對後市樂觀,逾千名買家去搶購某新盤4個撻訂單位之際,記者再次訪問卓百德請教樓市後向,他再次提出非主流的觀點,料中央於下月「十九大」閉幕後將加大為內地經濟去槓桿的力度,影響所及,本港樓價料從現時高位回落10%至20%,認為目前並非買樓的好時機。

中央料下季收水 調整期或重現

卓百德解釋,過去10年中國整體債務佔GDP比率不斷上升,他相信中央已意識到這趨勢是不可持續的,料在「十九大」人事任命問題麈埃落定後,便會着手解決債務問題。至於具體去槓桿的政策,人行料採取相對偏緊的貨幣政策,尤其是加強監管影子銀行,控制市場流動性,不少缺乏競爭力的「僵屍企業」料因此倒閉,內銀不良貸款比率料大幅攀升,個別中小型銀行更可能出現問題,人民幣亦有機會再次重啟貶值之路。

根據卓百德的分析,若內地經濟再度步入調整期,本港樓市亦會受負面影響,「即使本港經濟本身沒有問題,始終也會受外圍影響,你想想,在1997年金融風暴席捲亞洲時,本港經濟基本面也不差,但由於泰國率先將貨幣大幅貶值後,其他國家亦跟隨,引發連鎖效應,本港股市及樓市亦跟隨大跌。過去20年本港與內地經濟聯繫愈來愈緊密,一旦內地經濟出現波動,本港樓價料亦會出現調整」。他舉例說,於2015年8月至去年3月期間,本港樓價曾從高位回落逾一成,正正便是內地因素所引致,故此,「若有人認為本港樓價只會直線上升、不會下跌,是一個錯誤的想法」。

料美加息周期快完 港樓價難大跌

不過,卓百德預測,美國通脹將繼續保持在低位,料聯儲局即使今年底加息,明年最多再加息一至兩次,加息周期便暫告一段落,故本港現時實質負利率的情况,在可見將來也不會改變,這是支持樓價的重要因素;另外,雖然未來3、4年本港私人住宅年均供應量料較過去10年回升,但與1972年至2003年每年約2.7萬伙的平均數比較,供應緊張的情况其實未有明顯改善;而且本港住宅按揭總額與物業價值的比率低於五成,銀行不存在過分借貸,借錢買樓者具備防守力。綜合上述利好因素,他相信即使內地收水,本港樓價下跌一至兩成後便有支持,不會重演1997至2003年大跌七成的樓災。

發展商已在高位鎖定利潤

既然港樓料有調整無大跌,卓百德相信,龍頭地產股仍有投資價值。他分析,長實及新地今年賣樓豐收(編按:長實今年首8個月料售出逾2750個單位,套現逾405億元;新地期內料售出逾2200個單位,套現逾260億元),已在樓價高位鎖定不少利潤,日後即使樓價略為回落,有關股份藉着出售單位數量的增長,可望力保盈利表現,相信其股價升浪未完,「龍頭地產股股價今年已上升逾三成,估計未來一年仍可錄得單位數增長」。

[名人樓市論壇]
2 : GS(14)@2017-09-07 11:00:54

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3446&issue=20170907
【明報專訊】住宅不只是投資工具,有瓦遮頭,港人才可有尊嚴地生活。根據研究機構Demographia統計,截至去年9月底,本港住宅樓價對比居民收入的中位數為18.1倍,屬全球最難負擔的城市。卓百德表示,本港個人所得稅最高稅率為17%,按揭利率低至2.15厘,均在全球主要經濟體屬最低,作為比較,英國個人所得稅稅率高達40%,按揭利率介乎4厘至4.5厘。他曾計算,考慮上述稅率及利率因素後,某一英國居民的收入要比本港居民高四成,才可應付相同金額的按揭供款。

質疑土地供應小組成效

惟卓百德強調,即使在考慮低稅率及低利率的因素後,目前本港樓價之高仍屬港人所難以負擔的;而即使樓價如他所料將出現一至兩成調整,調整後的樓價對很多港人來說仍屬高不可攀。他認為,解決高樓價問題的最佳方法,是港府應該排除阻力,加快增加住宅土地供應。港府近日成立土地供應專責小組,將制定覓地方案,最快明年第三季提交報告,但卓百德認為,該委員會商議需時,而且最終成效亦存疑,惟覓地其實屬刻不容緩。他建議,港府應該引用《土地收回條例》,收回目前在新界被非法霸佔、更改作貨倉、停車場或其他用途的棕地,這是短期最有效增加住宅土地供應的方法。

[名人樓市論壇]
3 : GS(14)@2017-09-07 11:01:06

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3524&issue=20170907
【明報專訊】卓百德在2015年8月的訪問中,指內地樓市實際需求強勁,加上政策鬆綁,料將出現由跌轉升的拐點,並且推薦買內房股。結果過去兩年內地一線及二線城市樓價普遍勁升三至五成,而今年以來三四線城市樓市則價量齊升,內房股股價基本上全線向好,個別股份升幅更達數倍。

憂明年市况 今年加快套現

在是次訪問中,卓百德強調,內房股股價表現強勁,有基本因素支持,「基本上,最好的內房股都是在本港,而非在A股上市。我個人認為,內房股管理層也預期今年第四季以至明年市場將出現變化,希望在今年首三季盡快賣樓套現,而至今銷售收入亦非常強勁。內房股今年上半年盈利向好外,下半年業績料也不會差,而且隨着賣樓收入回籠減債,估值亦可以提升」。不過,他透露,由於上述利好因素亦已在強勁的股價表現中有所反映,故他已將內房股評級降至「中性」。

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