雖然係2009年做錯決定沽左樓，但因家庭收入不俗，
為何有此建議? 因假設你購入荃灣區三房市值3.50mil至4.0mil樓宇，
有讀者可能諗樣會建議「先買一半」或「租住先」，
三至四百萬沒有大三房選擇，只有八百呎以下既海濱花園、麗城、
另外你既股票，建議把握呢一兩個星期既股市升浪好好部署。
先計算最大購買力
讀者加上太太月入共12萬，係申請按揭時入息夠數上會好少因往後轉職而要收樓。為保守計，假設家庭入息會往後降低至8萬。
太太有8000蚊要幫屋企供，銀行唔太理你要供幾多間樓，只要入息同負債比率不過50%(第一間樓及樓換樓自住者適用)，銀行就會批比你。另外，樓齡同借款人年齡都係考慮因素。一般你四十歲或樓下，做廿五至三十年按揭應冇問題。樓齡當然唔好大於三十年，同埋有lift有馬路到既樓一般問題不大。呢幾年多左人問就係危險斜坡同大廈維修令呢兩樓野，因樓而異。不過只要識字既你知道有以上既野要注意，買幾百萬樓之前我信你一定會問到篤。
講返最大購買力，即係如果你每月可還一萬元既按揭金額下究竟你可以借幾多? 係息口收實2.15%，拉長到30年，應可借2.65mil。而每月還到一萬元既家庭(人)，最少都一齊夾埋搵兩萬蚊啦。
而讀者夾埋80000，減去老婆要供8000蚊樓，每月可還32000，即佢可負擔一間3.2*2.65mil = 8.48mil。係呢段旺市日子，只用你借貸能力一半比較合適，即係應target市價4.5mil既樓。呢個價錢係市淨連何文田都買得到，可以你而家係青衣連灝景灣都冇得諗。而再加碼雖然你有能力，不過市跌你睇住自己蝕然又冇子彈再「溝貨」，會非常冇癮。
呢個budget如果係東九龍如麗港城、德福，將軍澳一帶，會海闊天空，前兩者更附合你保值之意。沙田都保值而大兩房應該係價錢上仲有得諗。麗港城係前十年大幅跑輸個市，但「今時唔同往日」，現時反而較低水，加上用家多係跌市防守力高。青衣或奧海城或西九四小龍，已唔使諗三房，兩房都好勉強，同埋價錢高水。所以要同太太傾下會唔會搬去九龍東或新界東沙田。如可即睇樓及買入樓宇作九成上會，但年期可減低至15年。因讀者入息高，九成上會而年期短可減低按揭保費支出。但會否減低借成數呢? 諗樣認為不必。因政府收緊按揭下你放左入去做首期既錢好難套返出黎，有cash緊係留係身好。而開始做短既年期想往後拉長則十分客易，因拉長左你就還少左錢，幾乎一定批。所以做九成上會，有能力就做短個期，錢「跟身」最好。
萬一你地唔想搬，咁又可以出買半間樓之策。即係某區域買間樓收租，用「租金幫補租金」。咁做既壞處係至少要比三成首期上會，跟足更要比五成首期。其實七成上會因銀行做生意，你不太張揚又準時還佢都唔想告發你。一經發現，九成九都係加息。(咁你你可以轉走)。當然最高懲罰係即時還錢。而九成按揭有半官方按揭證券公司擔保，係而家一咪收緊借貸下咪試。
收租樓買邊? ，除左前文所列，東涌亦可選。升值能力同樣高，而校綱同偏遠係現時障礙，四百幾萬仲有選擇。至於咩都唔做，難免要捱多幾年貴租，冇樓係手等同做空物業市場，相信你已經聽過。
除左解答初心者難題外，諗樣希望再講解冇錢係咪一定要博?
相信八成以上既讀者初出社會都係由零開始，至多好似本文初心者咁好彩父母有樓留比佢。如有名校畢業文憑，事業確實在起步期快人一步，但唔代表可以由頭帶到尾。講返初心者，總括咁講都同其他人一樣都屬冇錢，而大專畢業有幾十萬係袋兼冇卡數係呢個世代值得稱讚。佢睇諗樣講「冇錢者絕對要博」，反而有錢有樓係手應該穩打穩紮行落去。咁講佢應否趁後生利用槓桿係物業市場獲利呢?
其實都係諗樣既錯，講D唔講D。人老確實需要用手上資產錢搵錢，而後生仔必須著重人搵錢，此乃諗樣想講既道理。希望初心者唔好誤會諗樣叫大家趁冇錢時放手係物業市場一博，而放棄進攻自己實務本業。後生仔初出社會一定冇錢，照咁講全部大專大學畢業生都要去「博」? 讀得咁多書父母當然唔想你只靠博去搵錢，所以之前先有庸才之文，叫大家先努力工作了解自己係專才庸才天才後才決定「點入軌」。
另外，千祈唔好建議父母按層私樓比你去作投資(當然如你有必須既自住需要而冇其他方法下按出黎就可以)。就當你靠呢舊錢發左達，我諗你就算唔後悔都難免一生心中有憾。諗樣唔係只講初心者，係要趁呢次發文重申你去打理財富既重點同原由。
講返初心者，未做野先儲到幾十萬非常好。政府現時正設法幫緊佢地上樓，宜在此時靜待政策出籠，做一個冇樓係手既業主。另外就當佢係拚博非常，佢係而家博左買樓反而第時少左個機會。就好似有張大牌係手咁，而家出定留番第時出呢? 建議等待時機，等待都係一種藝術。
所以如果你只有一注錢投資物業市場而沒有居住需要既，都係隔岸觀火為佳。至於之前有建議其他讀者買樓換樓，係因為根據佢地提供既收入計算，及已預留借貸力係淡市入貨之用。如果我係初心者，會將已有約四十萬作低風險投資，努力係呢幾年用人搵錢賺多四十萬。到時父母有間樓比佢，自己又再將儲到近一百萬，及後一拆二於不同時段買兩間樓。淨係三十歲前做到擁有三(兩間買一間)間樓係手已經羨剎旁人。當然「好仔不望爺田地」，集中精力發展事業，靠自己成就事業，呢個過程絕對係無價! 亦都冇人可以比到你既美好記憶。
總括而言小業主想趁樓升套現，將錢放入澳元計的債券基金收取年息十厘，用十厘收息對比套現資金要付的二厘年息，計落都有賺。
問題就係「澳元計的債券基金」究竟要面對咩風險呢? 一是貨幣風險，二是基金自己價格變動。
其實債券基金是集合投資人本金，放於數十至數百隻債券換取穩定利潤收入，而百隻債券出於不同發行人，更可減低倒閉風險。如果債券基金內公司或低評級債券較多，用美元/港元買可達至年息7厘，每月發放。即一百萬每月約派5800。如債券基金內政府或高評級債多，息率降至三厘附近而一般風險相對低。即一百萬每月派2500。由於基金形式買債，持有人可隨時贖回單位，不設固定年期。
隨時攞錢梗係好，但壞處是基金本身有價格變動。如小業主提及的德x債券，可能08年前未面世，但同類型基金可在市況極端時有下跌三到五成冒3風險。不過時至2012年，大部份08年跌到x街既債券基金已返到家鄉仲有賺，比某些股票或股票基金表現更佳。外圍市況會影響基金價格，債券基金本身既平均續存期亦會令價格和外圍息口扯上關係。記得應係續存期長就對息口敏感。
另外投資人可用澳元歐元加元買債券基金都可以，如選澳元一般比美金被多兩厘。所以小業主聽見銀行職員話年息10厘條數就咁黎。當然吸引! 不過如諗樣選就會搵另一隻低波幅既債券基金，港元有5.5厘而澳元約8厘，在此不作推介，無謂踏界。可在版頭既link去 forum PM本人再談。
至於你既部署冇問題，只係今次選擇既投資物要小心。看你在數字上既演繹已知加按及套現既方法了，可供其他blog友參考。你而家要做既係執行套現及等待時機，keep住自住一層去避免樓市大升風險。債券市場在外國十分活躍，可惜在香港始終少人買。相信係香港人喜歡快同博而造成的。
你買大笨象可能因佢信譽超卓加上透明度較高既派息政策，
另外都有基金做呢類野，
講左咁耐，建議S先生再審視現有portfolio，
S先生係穩當投資人，不是諗樣上段個種。
不計你現時所擁有投資及現金，保守去估你的借貸力約為9.
另外請勿一注獨贏，有子彈都拆幾間樓買。因為之前住開宿舍，
答:
安信兄開口埋口物業都幾千萬，屋企有米自己人工不俗，實在令人羨慕。佢提出了一個香港好常見既情況，就係老媽間屋「賺到開巷」，但係一聽見你賣樓即刻眼有淚光，何解呢? 老人家相信唔係因個戶口將有多幾千萬cash而喜極而泣，係因為舊居住開有感情，有佢同老爸幾十年既回億。所以佢寧願租出去，點都唔肯賣，因賣左有可能買唔返。咁如果自己或屋企人有間賺緊錢既樓，而家應該點做呢?
首先梗係睇下間屋張契係邊! 「1.建議將現金盡量套出，2.加強自己借貸能力，3.考慮自己持貨有幾滿倉，4.再伺機等跌市放膽買入。」先講屋契，如果你按左比銀行張契就梗係比人收起左，快睇自己間樓仲有冇得按錢出黎! 如果你係一個討厭借貸既人，可能你與本網常提既原則有出入。本網鼓勵盡早利用借入美元(港元)及買入為你提供月入既有形資產。
而家點講都仲係旺市，係旺市盡量增加現金等淡市出擊符合低買高賣原則。安信兄如將價值3000萬既物業A加按，理論上可盡套五成現金但因個人月入未及HK$112,000(假設本身零負債)，所以未能盡套。以佢本人計可套約七百萬元，想要更多就要提供更多收入證明(例如先將屋租出先套現，或提交差餉單證明租值)或加入更多借貸人。
安信兄諗過自己可住一間值千八萬既屋(B)，而租出三千萬既現居(A)，用現居收回租金去抵銷千八萬屋租乃提高自己借貸能力之舉。即係你住係租值幾萬蚊既樓，而將十幾萬月租既別墅租出，「突」左既錢就變成自己收入。有公務員就用此法，為自己退休前累積十幾間樓收租。當然咁就要計到好盡，配合銀行批貸既鬆緊循環加上既樓市走勢有充份掌握。
係現時旺市適宜持貨半倉。安信兄間A屋租出六萬蚊一個月未係合理既租金回報。如仲要加五至六十萬裝修先租得出，條數真係唔知點計。建議再搵估價行清楚衡量A屋既估值及租值。假設A屋真係租出六萬元一個月，加上自己每月五萬元收入，不計其他家人月入，其實套出七百萬現金已用去安信兄一半借貸力。現持有現金者宜買入較低風險債券收息。因過去一年債市大旺，而近日幾隻債券既ETF均出現大量贖回，向好去睇係資金由債市流返入股市，但係眼看實體經濟不斷變壞既情況下，宣步步為營。
套出現金當然要收息，如果唔係多出既供款真係全靠自己人工支付咩? 最保守既，莫不過向按揭銀行申請靈活按揭戶口，可提供相同於按揭息率的活期存款利息，最多可提供相當於借貸額一半既金額收息。真係要買債或債券基金宜選擇息率3-4%而發行人評級較高既債券。再唔係，搵一部份換做人仔收3%年息啦!
諗樣其中一個在blog既主張，係趁後生借入美金去買有形資產。
家庭女仕就所提及資產約港幣二千三百萬，樓房佔當中約半(一千一
人民幣同樓都可按兵不動，
再講股市，而家幾倍市盈率既內銀股確實抵買，你見香港某大「
其實理財確實係一樣好個人化既事，同一個資產組合，
至於參加投資課程，確實可令自己知識增長，
在此僅建議所有首次置業既業主: 請勿為你購入後的物業豪裝, 認為打算長住豪裝冇緊要。因如你期盼左好耐既新居終於買入左，心中總會擁有搞靚搞好佢既期望，仲諗住係入面住一段長時間。同一道理等於你終於排除萬難同你心愛既人一齊後一樣，個一刻既感覺是美妙而想同佢天長地久的! 可惜時間一來，對心愛既人同物總會有點厭惡，或會因眼前利益而想放棄當前事物，見異思遷，對人對樓源自同一道理。
咁當然唔係話心急媽媽有問題，只不過係比錢裝修前，真係要認真格價，同埋再三思考佢呢個裝修會「用」幾多年。另一件更慘既事，係你比幾十萬既金錢，只係買到值幾萬蚊既料同埋差劣既裝工，仲要比裝修佬激到一肚氣。呢個經驗有不少人試過，所以裝修師傅要慎選，同埋點先可以搵到又平又靚既材料呢? 可知你係旺角買塊六十蚊既地磚，來貨價只係六蚊! 諗樣有機會會再談師傅點搵你錢。 心急媽媽而家面對既，等於入左件質素差既貨而又趕住要出。因大市向上，就算低層樓都有錢賺，可惜最低層既樓例牌比人壓價，同埋買入一般為自用者。因除非極大折讓，否則稍有經驗既投資人都唔好買入屋苑中最低層既單位，除非單位向海無阻塞一望無際咁先可作別論。原因係有人鐘意低層望海，覺得比高層更靚。而心急媽媽最低層既單位贂黎唔係呢類，價錢比人壓完又壓。
建議心急媽媽趁而家仲係高位放售低層樓，賺少左當換件靚貨算數，唔好肉痛冇左個裝修，始終計埋有賺。如跌市一黎，最低層想搵人睇都難，因買家明知好難沽出。有冇留意agent帶你行屋苑睇樓都係搵間吉屋同你review下有冇心水，而吉屋梗係係底層樓，原因為低層多為吉屋，唔少業主放左盤好耐到心灰意冷就交低條匙比經紀。 自己搬返去A住唔建議，萬一遇上跌市可能令價錢打回原形。究竟係死守A等A到價，定係搵返舊錢博市跌買條靚D既貨?
答呢條問題係你要認真咁諗住後樓市升定跌機會較大。現時樓市就算升都有限，始終政府工作係打擊樓市。諗樣建議讀者買入，都係一些有超額能力及有居住需要既讀者。比為對應你問題中點二及三之要訣。 另一個考慮要素你自己都講出左:「如果唔賣(A), 繼續住(B), 又好似唔明咁買(B)做咩?」係架，搞咁多野都係想感覺良好，既然搞左一半不如搞埋落去啦! A樓點都對你「有恩」，幫你手賺左間DREAM HOUSE B嘛。
入左男女校，好事自然黎。我既初戀比左小儀，小儀老豆係一個「裝修佬」，我成日笑小儀身上香水成浸天拿水味，不如改埋名叫Tina。高中既日子過得好快，成績出左我冇得直入大學。阿媽知道我高考得兩科合格之後，問我做咩唔好好讀書? 我只係知阿媽問完我呢句洗完碗返房之後，成晚都冇好似平時咁出房睇電視。第二日，字都唔識多隻既佢話要同我搭車去會展睇海外升學展。我不禁問:「阿媽」，你有錢咩?
去到升學展，我越行越內疚，阿媽用佢半桶水既廣東話同我問完又問，間間學校都要十幾萬蚊，媽眉頭一皺又再問比錢方法。我一方面真係唔想用左阿媽既棺材本，二來我想留返係房陪小儀。最尾我都係帶返阿媽走，同埋佢一齊去cityu。到步聽見副學士佢話要讀就讀大學，做咩要副咩士? 經過職員細心解釋後，知道副學士是「有途徑」升做大學生的! 阿媽放心番，話你咁後生一定要讀多d書! 媽, 乜係真架咩??
入到大學，讀最易入既電腦工程，適逄2000年後tom.com爆左冇人再讀電腦。我入到班房成班男佬，自此我係大學三年都好「忠心」咁跟住小儀。係大學第一生完左，GPA到3.6以上可以apply升上去讀學位課程。到個一刻我先知比大學個職員昆左，跟本去到3.6你唔係全級第一就係第二。不過我讀書比以前勤力左，唔想阿媽再為我操心。我同小儀了解加深左，仲被迫咁見左佢做裝修生意既老豆，佢老媽子都係公司幫手。我發覺佢老豆真係好優閒，都唔知幾時開工定放工，有時下午突然閃出黎同我同小儀飲荼都可以。淨係知佢唔落工場做野既時候會去炒下股票。
我都有試下玩股票，仲用左grant-loan去玩。你知grant-loan錢入到戶口都係開學前，我咪抽其中三份一試下學人買股票，同其他人一樣，我開頭都羸過錢，當時係2004年，我4.5買857中石油，升到4.9放左，一個星期賺左成萬蚊! 我心諗上年沙士個d畢業既師兄都係搵八千幾蚊個月，猛下手我下次一q係股票賺左，讀書做乜春呢?
之後到year2更心雄，係信用卡套埋錢出黎玩。我綜合左2004年贏錢皆因炒國企股，係year1贏左十幾萬之後，我認為自己深得炒股之道，逐大舉套玩離場，只投資A股既ETF。即係咩?? 咪2823即係A50新華乜X野富時基金啦! 我知佢同上證指數掛勾，又覺得基金適合我呢D「贏大錢」既豪客。Well，我開頭「一炮」買左廿萬，點知個上證由04年呢1800點跌到得番1500，我心諗已跌兩成，除非進入熊市，個市P/E咁低「邊有得輸呀」! 我係信用卡透知錢，入2823窩輪希望可以反底!
相信你搬去居屋最大要點係想慳返$12000月租，用同樣錢去供樓仲可以還本變相「儲錢」。比做法正確! 資助房屋最好用黎住，投資價值稍低。你同女友既負債比率確實偏低，有能力買多一或二間三百萬左近既樓。由於泰利年到35仲未有樓係手，不如細細地開始供番間。他日(總之十幾年後)父母百年歸老，你同女友(太太)夾埋有三間樓係手供滿，一間自住兩間出租，起碼生活唔會太大壓力。
至於租樓定買樓好，諗樣係前文講過，可以咁睇: 一般香港人租樓支出約為樓價的5%，如果你睇樓價黎緊兩年跌超過一成(5% x 2)，咁都係租樓好。如果睇持平或升，咁就要買樓係手啦。
因為以泰利情況，似係腳踏實地形(當然係靠估! 泰利如果係進取型可在blog中澄清)，唔會出現中額流動現金去等終極大跌，咁情況下不如乖乖地買多間，減省租金支出，同時間做朋友，更可早日供滿樓享受生活。
乜x野「同時間做朋友」? 你估星爺d戲咩? 其實睇開本blog既朋友可能都知，筆者提過時間可幫你搵埋通賬去減省你攤還月供按揭所需成本，即係隨時間一過，你開頭買落間樓最終都可用好平代價咁還。再唔明搵一個有樓而要供既uncle問一下。當然你會話通賬唔一定出現，你唔比通縮咩? 學特首咁講: 「係美元同港幣續掛勾既前設下，諗樣睇唔到通縮取代通賬此肯定發生可能的未預見性。」希望學得似啦，佢個double-negative真係用得好熟架。
另外時間都可以幫你消除部份投資風險，雖然樓唔可以有效去平均投資，但時間一耐自己知樓股債邊樣投資物最適合你!
至於現時是否時機? 應該今個月不是，施政報告已出，樓又癲。當然係報紙猛吹，賣定例牌反價而出現零星高價成交而矣。因諸家都對今年樓市頗為睇好，加上連街市阿姐都講緊銀行水浸，筆者估計今年樓市會有一個反高潮，微微向下調整。資深投資者已將大部份錢移離住宅市場。諗樣給予讀者既係理財方法，唔係同你估升跌。泰利如緊守穩當理財方法，合女友之力，先攪好退休買落三層樓格局，應可輕鬆生活。
相反如有讀者不先審閱自己財政而妄自出擊，樓市一跌就抵擋不住。係樓市一輸，就要輸十年!