今天剛收樓,經過三年零八個月既奮鬥我終於成為業主! 回想過去幾年,我每晚留係公司跑數,十點幾我都價單解釋呢個盤有幾正有幾好有幾快會走,講到喉嚨痛都仲要再講,收鋪仲要留係公司call客,第日起身再返工。好不容易,我先同小儀儲到幾十萬首期買樓。我而家話比你聽,由你簽臨約比細訂,到等待漫長既成交期完結,當中不斷睇傢俱去幻想第時dreamhouse點去裝修既時候,個種感覺真係勁興奮! 到收屋匙打開門口一睇,一個複雜既感覺即刻湧上心頭….
我係一個標準既八十後,讀書談唔上好叻,不過總算生活在一個小康之家,父母同我家姐一齊住都算融洽。讀書勉勉強強,中學既時候都係渾渾噩噩咁渡過,最記得既都係同班同學一齊玩四驅車,打下波之類。我諗我唔係讀書既材料,讀左十幾年書都諗唔到邊科最有興趣。我只係知我要讀書,唔讀就會比阿爸阿媽鬧! 為左「應酬」佢地,我考試成績盡量中規中矩,到放學時候,我只係想盡量拖延由學校門口行到返屋企既時間,同班friend傾多一兩句,減低留係屋企既可能。
我媽咪原本係酒樓樓面,到我升中學個年佢唔做留係屋企「睇實我」。我個刻真係覺得好大壓力,點解人地同學有得放學返屋企睇電視打機我就冇得玩? 可能因為咁我盡量利用係學校既時間,借同學gameboy玩,睇公仔書而唔聽書; 我覺得還掂返到屋企都要讀,點解唔趁阿媽唔係度時relax下~? 係「缺乏同阿媽溝通」下,我讀書既時間就咁浪費,返學時就做緊第樣野,到返工企又唔係溫書加休息,仲要夜晚偷偷地起身開電腦打半個鐘機,好讓自己同friend打埋同一隻game,唔使傾計冇話題! 有時班友打得勁快,攪到我要「加班」趕進度。 雖然係遊戲世界既成功感比現實生活大,不過我都用九分一既能源去攪掂學校考試。
千禧年除左狂玩ICQ之外,最值得紀念既係同班「老死」一齊唱K,第二朝蕩返去學校收會考成績表。極受班PK同學歡迎既我,係我行出去同阿SIR收成績表時大叫:「7分! 7分」我將張野好似平時扮賭神睇牌咁「係咁甩」,真係比我甩左7分出黎! 仲要平均到有五科合格Full-Cert! wao,不幸中之大幸,我諗返轉頭,都唔明點解個陣仲有時間同班友仔吹水,比較下有幾多人咁「好彩」似我5科合格加埋中英文有D有E咁醒! 不過講還講,阿媽電到我咪又要去搵學校。我呢d 「柒(分)人」選擇既唔多,我一出學校上的士,司機已問我去田家炳定胡漢輝,我反問佢邊間好,佢同我講咁就不如田家炳啦,司機就咁就決定左我未來十幾年既光陰。
一則寓言故事說，有一天，神對人說：「我喜歡你，我要獎賞你，我要讓你許一個願，隨便你想要什麼都會實現。」
「真的嗎？」人開心的問。
「真的，不過不管你許什麼願，你的鄰居都會得到雙份。」
意思是說，如果這人要一座金山，鄰居會得到兩座；如果他要一打美女，鄰居會有兩打。
人想了很久，終於說：「那我的願望是要失去一個睪丸！」
這不是玩笑，這是人間現形。
因為人喜歡比較，不管自己得到多少，如果周圍的人比我們得到的多，我們就不開心、痛苦，就會做出瘋狂的事。
比如說，你工作表現好，老闆給你加薪5,000元，本來你很高興。
可是如果你發現同事加薪5,250元，你的高興馬上變成被針戳破的氣球，破洞的氣球掉落在地上，你呼吸的是失落的空氣。
因為老闆「比較」肯定你的同事。本來你一個月領5萬塊，你很滿意。
可是當你發現比你晚進公司的同事比你多領1塊錢，你就對公司心懷不滿，因為公司怎麼可以認定你「比較」差？
那「比較」是錢創造出來的嗎？
不，比較是人造的。
錢只是讓人比較容易「比較」。
同樣是抽象畫，趙無極畫的好還是朱德群畫的好？
這很難比。
可是趙無極的拍賣價2億，朱德群2千萬，一旦用錢衡量之後，比較就變簡單了，只要會算錢，不必懂畫。
「比較」會衍生「嫉妒」，嫉妒就會帶給你痛苦，而且會讓你瘋狂。
為什麼每隔幾年就會有金融風暴？人為什麼都學不乖？
根源之一就在「比較」。
你的錢本來夠用，但是你看到別人用「理財」輕鬆賺，難道你就比較笨？
然後你每天聽到「你不理財，財不理你」，你就跟著投入。
你也知道氣球一直吹總會吹破，但你想12點馬車才會變南瓜，我11點50分走人就沒事。
大家都這樣想，氣球就在11點40分提早破。這下理財的全掉在洞裡。
所以，你不只不要跟別人比較，也別跟自己比。
金融風暴害你的財富縮水，害你的錢不見。
但它有沒有害死你？
沒有，它不是癌症或SARS，它殺不死你。
你少了那些錢，也許生活根本沒變，就算你損失過重，不得不降低開銷，也還是可過健康的生活。
你10年前、20年前是不是比現在更窮？
那時你也是好好的，沒什麼不快樂。
你不會因為金融風暴失去一切，因為你還在。
你失去的是你原來沒有的，唯有你才是一切。
不要誤會我要你拋棄錢，從此不碰錢、不想錢。
錢本身沒問題，是人的問題。
錢是工具，一種美好的工具。
如同一個美好的琴，會彈奏的人能使它發出優美的音樂；不會彈的人只能製造刺耳的噪音。
諗返轉頭,當初爭成廿萬card數有個好處,就係畢左業即刻迫自己去搵工,要儲齊三個月糧單去辛苦私人貸款,先還左成30厘既卡數佢。私人貸款一般都係6-7厘,最長可以分5年還。不過得朋友介紹,我去左xx銀行既最大月薪倍數私人貸款,仲可以分7年還! Wao,因為我爭成廿萬,第一份工做返電腦根本冇可能借到咁多。所以我走去百老x做sales,有autopay出糧之餘只要肯博一個月可賺成近兩萬蚊。我搵兩萬蚊，加上本身未係出現借過錢，銀行借盡月薪十倍可以cap到近廿萬，搞左成半年，終於「撲到水」平左條卡數，唔使個個月白供五千冇還本。而家每個月都係四千幾，不過供七年可以還哂! 雖然要七年，不過我有錢可以比些少penalty提早全清。整理好卡數，真係放下心頭大石!
有副學士學位唔難搵工，不過比你搵到既都係「陰工」。一係就工時長、一係就極厭惡。有一日，小學同學無啦啦打比我話:「伯拾后! 係我呀! 呢排攪咩呀!」我當然知道小學同學無啦啦打黎，通常都係約你傾「生意大計」，唔係傳銷就係保險。Ok還掂有時間，我出左去做野成半年，知道識多個人開多條路，後生仔唔好咁怕醜，「醜」寧願係後生個陣做。出到去，AIA卡片一張，問我儲唔儲錢?
我同佢講，錢我真係好想儲，不過我爭銀行成廿萬，我諗我個case係由負數儲起。我一招就ko左佢，心諗:「sell我伯拾后!? 冇咁易」。未幾，佢有個肥佬老細坐埋黎，問我做咩唔讀書? 呢野我真係比佢打窒左，最難推卻既sales就係咩都唔sell你既sales。肥佬只係同我講下我唔讀書有咩問題，又問我有咩方法攪掂條數佢。佢真係hit中我，其實對我而言，講咩都無謂，清左條私人貸款「贖番身」最緊要。佢老細叫Vincent，個頭jel得勁「行」，總之就係賭神頭啦!
賭神話佢想請個靚仔賣雜險，咩係「雜險」呢? 原本保險有兩類，一係就有儲蓄成份即係阿媽幫我供落供教育基金咁，供幾年或十幾年既叫人壽。另一類有車保，旅遊保、家居保呢d「比一次清一次」既，大致歸為雜保(雜險)。我初時都係明到呢個地步，到我開始跟肥佬搵食，先真正明「咩保打咩保」!下集我開始startup我的事業了，務必留意!
我轉左行做保險公司份工，就好似肥佬老闆跟班咁，同佢出去見客之後將簽好文件送比核保辦理。有時肥佬會用家居保及旅遊保同新客打開話題，傾下車保更可了解客戶財政狀況，原來想快手了解面前客人，都有咁多學問。先講一D佢感興趣既話題，再搵出自己可以係邊方面幫到佢，從而令客戶知道同你做朋友係有好處既。肥佬心情好時都會教下我野，我明白老板教我野唔係必然，因學到既野只屬於係自己，第時辭左工都可帶走的。把握機會從工作中學習，係令我事業轉好，人工增加而買到樓既重要元素。
保險公司既經理除左sell單，請人拓寬「下線」係重要工作之一。請一個新人，仲好過佢自己出去跑數。Well，肥佬自己好懶，平均一日都見唔夠兩個客。但係佢叻在識搵人幫佢跑，招募下屬。佢鐘意搵銀行做開既人加入，一黎佢地識賣保險，二黎銀行呢幾年同員工「不斷加壓」，搵人由銀行出走到保險公司，唔係易事。
是的! 又係michelle。肥老闆不時係bank收卡片，及後跟進約銀行sales出黎飲野。今次搵埋我一齊見旨在showoff佢有幾掂。Michelle係一個二十有幾既斯文長髮少女，眼細細而勝在皮膚夠白淨。個日我地係佢分行附近既starbuck見佢，成下晝四點michelle趕到黎，放低袋就二話不說走去買三文治食，坐低吞左啖水後先一路啃野一路同我地講佢未食晏。肥佬一貫作風，問多過講，問下佢好咩搞成咁。Michelle話佢已經「N5」，即係nil for 5 days，連續五日冇數交!! 因為5日交唔到數好大鑊! 今日上晝七點幾已經要同分行經理去面聖(見大老闆)，最慘既係尋晚call客call到九點幾先返到屋企，訓得幾個鐘又要返工。真係就黎神經失常!
最慘係剛入行既新仔，為左一萬幾千既人工捱到咁盡，當然做幾個月之後就失蹤。所以你見而家成日請新人，成日銀行職員做錯野，成日換客戶經理。」Michelle話:「我做左銀行幾年，唔上唔落，轉行又要重頭黎過，咪仲要係度捱。」一路講一路食埋最後啖包。
佢話最傷既係今朝面完聖，同成班sales加埋分經(分行經理)開會。經理摔數問Michelle呢個禮拜有信心「做幾多」? 佢低頭唔答，之後細細聲答左十萬。經理就話:「十萬?你唔使旨意! 三十萬啦!」唉咁講不如唔好問，一味被人逼佢跑數。」
肥佬話呢份工冇人逼佢做。Michelle話當然可以辭職。不過佢經驗為求佢遞信後仍然專心跑數，一家會威脅佢如果唔到數會寫花佢走人時攞封reference letter，等佢係第間bank應徵時過唔到reference check，等於踢佢出銀行界。 Michelle眼濕濕咁話: 「我到數又使鬼遞信咩…而家 真係唔上唔落。唉，拖都唔使拍，而家分行唔到數，星期日要攪埋「理財日」。老細不斷問有冇人做volunteer，我都唔知咩q野人，仲可以笑笑口係whatsapp like呢件事之後舉手要星期日返工!」
肥佬就同佢講:「鬼咩，而家係香港銀行，客戶經理要一腳踢銷售基金、保險、外幣、股票掛勾產品加埋按揭。我都知而家有人行入分行，櫃面職員已經對人虎視眈眈! 因為佢一日無番兩個銷售推介比sales，「放飯」都未有資格。客戶經理sell唔到你野又要向分行高層交代! 既然你做到咁無癮，不如過黎幫我手啦!」
欲知後事如何，請看下回分解。
上回講到銀行sales Michelle約見肥佬同我飲野。一輪做銀行之苦水後肥佬先同意michelle講既苦況，再出一招「口是心非」，想招michelle入行做保險既佢竟然同michelle講「做銀行唔錯」!
肥佬:「我知道金管局都有留意銀行摔數既情況，及作出萬一市況下行需要面對事情的預備。市況大跌必會引致極多投訴，尤其當老人家知自己係銀行存既錢冇左，肯定搵埋仔女黎嘈。我係金管局入面有朋友，知道由2013年起，銀行會嚴密監管有冇上層迫下尋跑數既情況，同埋下屬有冇夾硬比一d客人唔想要既產品。」再講:「係咁既情況下，我認為銀行陽奉陰違既作為依然會有，始終賣產品有咁多錢賺，冇理由唔做。」
「不過佢地會包裝得靚d囉，估佢地5年後，即係2013年，又會話咩更新銷售程序，提供更貼身服務比客戶，又咩更專業理財咁咁…講到底，咪又係想加長銷售程序，錄哂音咁唔比個客係市況下行反口，但所用多左既時間，即成本，咪一方面食個客水深d搵返，另一方面搾壓個同事攞返。」肥佬叫michelle放心，再做銀行只會sell少左野更輕鬆，恭喜哂佢，不過paper work同客人錄音方面做多左。
肥佬呢招以退為進果然有效!!
Michelle話:「sell少左野!!! 咪冇錢分比員工!?」
肥佬即刻一副不以為然既樣話:「咁就一定架啦。」
Michelle講:「我sell野就係為左想賺錢，而家冇錢分仲做黎做咩?」唉，又一個無知少女中左肥佬奸計。
Michelle成為我同事後，由於我迷上佢細細既眼，成日借機問下佢野。就算關係未能「更進一步」，我都學到唔少人壽保險既知識。人壽同我撈開既雜險係不同的，最大不同在於雜險一般冇儲蓄成份，鍾意幾時cut就幾時。保障範圍好生活化，例如家居保我都係入行先知唔保滲水的，要爆水喉仲要意外先保。旅遊保亦因太多人去完旅行後走去報失手提電腦，而致條文有所修改，唔保手提電話、電腦。不過及後發生埃及撞車事件，我先知原來旅遊保係幾咁有用。都係一百幾十蚊。
咁唔好彩係外國遇到意外，你可能要負上外地高昂既醫療費用。醫得掂還好，最慘你要送返香港再醫，你訓係度坐飛機吊住鹽水入境係好貴的! 旅遊保可以比你claim返，你返到香港，仲可以有幾十日「被包」既醫療保障，我可以咁講，旅遊保係一陪一千既保險，賠得仲快過你係澳門等圍骰! 更是保險公司想「比個好印象」你既常用方法。
「係保險公司做左成年有多，我想係自己事業上有所突破，下章抓緊機遇，全力出擊!
昨日在臉書上貼上了2020年港鐵發展的構想圖，
先講有咩新站，可能開始站太多致大家未必為意。
中環南: 選址未確定，最新意向係現動植物公園，作為第時南北線的終站
黃埔站: 選址已定，大概在黃埔花園一期的馬會附近，2014-
堅尼地城: 選址已定，在現嘉輝花園旁邊，作為港島線的始站
古洞站: 是新建北環線其中一站，
何文田至啟德: 為沙中線其中四站，其中以土瓜灣站選址最具爭議。
其實除左留意新站外，路線之改動亦需留意，
未來將會以東西線同南北線做概念。
南北線可以由羅湖直通中環，以後去海洋公園十分方便。
一個不可不提係北環線，係政府咨詢中佢成事係最高既，
另外有讀者問荃灣屯門鐵路會否成事，諗樣認為不會。要等屯門往西走之人流就到飽和點先有可能成事。
最尾一個有點浮跨，
將現居轉按就要放棄hibor plan，真係令人唔捨得。如果你唔係要再用九成上會買三房，真係會因現居咁大cushion位而大膽試下租比人。不過你按出去而家都係比2.15%年息，以現時借貸額都係每月比多千餘蚊息。而最大原因莫過於你要再九成上會買三房，如果唔將現居申報投資用途，咁你係買三房時就要申報你有兩間自住樓。其實一對夫婦有兩間自住係可以的。做二間自住七成上會銀行一般都會接受(第三間自己就唔可以)。但係要做九成就難講，答案會因金管對按揭之鬆緊而變動，如有人知動態請說明。
現時如你持有一個或以上未完成償還按揭的物業，供款與入息比率上限由現時的五成，下調至四成。即我地成日會用開既負擔比率要用40%計先得。另外物業超過600萬不能用按揭證券公司做二按(即上九成)，及買入單位超過700萬只借貸一半。種種措施你要留意。
再講點計budget，如買入550萬物業做九成上會，即借5.0mil。用現息率每還一萬可借2.65mil計算，你約每月要還$18800供款。緊記此數係預你分30年還，45歲人仕或樓齡超過25年要每月預還多些少。你地將現自住單位按揭加埋新買三房一齊還，每月$18800+6000~$24800，剛好符合供款與入息比率四成上限之要求，換言之已盡用彈藥。
睇開諗樣網都知筆者唔贊成咁做，就當你有$12000蚊租收都唔想你去得太盡，第時有寶都執唔到。如果居屋你接受到，何不搵些舊些少而在市區邊陲之三房? 有幾個屋苑筆者到過，亦是可以的。
| 建築呎數 | 最近成交(萬) | |
| 九龍灣麗晶花園 | 623 (*居屋, 30年樓) | 408 |
| 青衣美景花園(只限少數座的D/E室) | 699 | 380 |
| 荃灣荃景花園 | 615呎(新鴻基樓) | 378 |
| 元朗蝶翠峰 | 799 | 450 |
| 荃灣樂悠居 | 753呎(傳說之窮人思物) | 420 |
| 黃大仙啟德花園 | 756呎 *居屋 | 430 |
如果可以住村屋，可留意下大圍附近，要駁程車先到港鐵站。至於上示如荃景花園，更是月內由筆者朋友買入的! 當然你見到以上例子有不同弊處，但慳返一百萬可令你輕鬆一點。
係決定賣出定係放租之前，最緊要睇下繼續keep層樓會唔會影響你跌市再買樓既能力(或稱子彈)。讀者月入三萬，假設佢男友一樣都係搵三萬蚊個月，即家庭收入六萬。佢地新買4.0mil上會借七成，假設分25年還每月要月供12000蚊。其實佢地月入六萬即放每月三萬蚊係供樓銀行都批到(暫不理金管最近係買二間樓收緊借貸比率至四成入息)，而三萬蚊月供借盡應可達2.65mil(借設2.15%年息，分30年還)，咁即金額為2.65mil*3=7.95mil。
係借盡7.95mil，而現時手頭兩件貨合共4.0mil+2.4mil=6.4mil，已達借盡八成，跌市一跌會令讀者坐貨，沒再買樓機會。除非男友收入不只三萬，如達6.0萬元或以上，咁現時所耗借貸能力會降至一半，係跌市時會多一個入貨機會。
當然讀者會諗而家舊樓租出去成萬蚊，供按揭只五千，收完租還埋按揭仲有成四千蚊補貼我而家要供成12000蚊既新樓。建議讀者可以咁諗: 現時舊樓收番黎既租還按揭可清本金約$3000，淨低$4000就可自用，即舊樓減去利息支出係有$7000一個月落袋。如果佢睇呢兩年樓市係升或打和，佢至少賺$7000*24=$168,000落袋，但係如果間樓跌一成，其實佢呢十幾萬即刻化為烏有。
故建議舊樓賺左先，除非男友用入可穩達五萬水平，為家庭提供較強現金流，否則放棄hold住舊樓賺多幾十萬既可能，而釋放借貸力去博下一轉樓市跌「玩鋪勁」既更為上算。最後一個問題係要唔要降低貸款額至五成，其實唔降租出去係偷雞，不少人都咁做，比銀行發現就可以會即時加息，或眼白白姑息你。但降低有一個好處，係可名正言順用張租張當入息證明係下次借錢當入息證明。如真的決定保留舊居，都係keep住多個現金唔補錢好。
答:
租客好唔好要靠你自己眼力同埋agent有冇心介紹。第一步係物色投資物業，而係出街睇樓前，梗係要知道自己可以借多少啦! 以喜喜呢個case，佢可以用自住物業套樓價七成出黎，即係2.80mil*70%-1.00mil = 0.96mil，當然假設係你間樓估價要足二百八十萬啦! 但先唔好套咁盡，先套0.5mil，加埋0.4mil手上總現金有0.90mil。而樓按就變左月供$5600。基於現行香港投資物業只可做五成按揭關係，就咁睇如得cash 0.9mil只可買1.8mil或以下既樓。
至於有人問唔報澳門有按揭還緊得唔得。第一緊係唔好比佢見到月結單扣錢條數，應該可以!! 同埋外來人黎香港買樓收入最多只計核實到既八成(80%)，再加上今次只建議喜喜借五成上會，應該可將外來人過大海黎香港買樓風險因素降低。
「由上而下」遠比「由下而上」適合
聽過星火燎原，同意租金同按揭利率所得出的淨差距係決定間樓抵唔抵買既重要因素。投資股票有「由上而下」及「由下而上」兩個決定投資項目(選股)既方法。至於投資樓市本樣認為「由上而下」遠比「由下而上」適合。因為屋只係一間屋，佢唔似一間公司咁會有產能提升同改善業績既能力，房屋租金向上亦只係大環境推使，所以解答喜喜問題，同大家考慮買樓前一樣，用「由上而下」approach解答，即調轉由問題三答到一。
等定係買? 再談樓市必勝投資法
由於近排新加入超筍樓盤fans增多，本篇再談樓市必勝投資法。首先要計既係手上有幾多子彈，而子彈用家庭借貸力(credibility)量度。用好市時銀行願意給予買家既最大借貸額為本，於樓市熾熱時只用最大借貸額既一半，跌市時用夠七至八成。如此便可在旺市保持借貸力，亦即購買力。係跌市時用剩餘借貸力入貨，但買到既樓比旺市時可大一倍。喜喜條數係咁計: 總購買力 = $(20,000 + 25,000) * 80% / 2 = $18000。建議係現時旺市只用總購買力一半去買樓，現時第一間樓套現後要還$5600，喜喜下一間樓最好供$18000/2 – 5600 = $3400，咁就維持總供款不超過總購買力一半。
平常你係知自己要借幾錢，再去計每月要還幾多。我地係倒轉計，要還$3400一個月，分到最長三十年(而家唔講四十年住!)，可以借到幾多呢? 係現行息率約2.15%下大約可借90萬。就咁喜喜可以攞住手上90萬cash做首期，問銀行借多90萬，買多間1.80mil既樓。
假設樓市升50%
買呢個銀碼既樓有個好處，你唔使點揀。因為冇得揀，可以直接入大埔睇翠屏花園。如此喜喜便淨低月供九千蚊既借貸力，假設港澳樓市同升五成，新買翠屏賺0.9mil，澳門樓又賺1.4mil，合共2.3mil。好易明!
假設樓市跌50%
如果開跌，喜喜翠屏有租收冇問題，澳門間樓應該介乎負與唔負資產之間。但係喜喜今次可以用淨餘九千借貸力借2.65mil*90%(因為每一萬元借貸力分三十年還可借2.65mil，當然假設利息不變，如有變要下調購入樓宇金額)。到時咩樓都平哂冇人同你爭，理先生可「施施然」用2.65mil*90%=2.30mil買多間樓，相信到時夠買間西九昇悅居兩房。到時有三間樓係手，如幾年過後原本跌左五成既樓市又升番一倍，即返回開始時水平，澳門樓同翠屏平手，沽出昇悅居賺一倍即2.3mil! 所以升同跌都會賺到2.3mil!
當然你又會同諗樣講如果跌完五成再五成，喜喜會輸斷氣。咁諗樣都知大亞灣核爆香港連條草都生唔到既機會都有，可行與否足下自判。投資永遠先問自己可承受幾多風險，同埋自己願意承受幾多風險。係講必勝法期間已答了問題一至三。而點解知道必勝法而仲未發達既人，係嚴守紀律方面有問題。
仲有就係，如果唔升唔跌開圍骰，喜喜都贏。