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(原載於東周刋14/12)

久未推介「字花」，上月中於本欄建議買入黃金ETF(2840)及陽光房地產(435)。對於前者，讀者多無大異議；但對後者，反應則是耍手擰頭：「咪搞，REITs除咗領匯(823)，都係搵笨嘅！」文章出街後，陽光升逾7.5%，分別跑贏黃金5.4%和恒指近10%。究竟是何緣故，致使散戶一次又一次，對賺息又賺價的機會，視而不見？

探訪一本地收租股後，同事終了解箇中奧秘：話說該公司雄據本港零售重鎮，近年大舉北進神州，席間一分析員問：「手持商場，價值連城，何不將之打包上市，以REITs套現，攜資北攻？」對曰：「難矣。」掌上明珠，叫個天價，搵人抽都難，箋搞；如但求脫手，折讓沽寶，管理層實聽軍法處置。同事轉念一想：公司手持本地最頂級物業，尚且陷入兩難，那市面上的REITs，當年如何成功上市？答案是：財技。

講真，一眾現有REITs的物業，多屬二、三流貨仔。最叻嘅冠君(2778)，上時都係得萬國寶通廣場，朗豪坊是後期先收購。領匯組合原本仲差，但勝在是亞公沽、基數低，定價平。其它REITs，得D環頭環尾商場、寫字樓，咁都上到市？唯靠「高息」招徠。用一簡例說明：年租40萬，層樓1,000萬，回報4釐；如果要谷到6釐，除非樓價跌到670萬。當年籌備REITs上市的地產商，唔想賤賣資產，又加唔到幾成租，頓生數計，是為：利率掉期、放棄分派、最低分派擔保、以股代管理費等。

簡單而言，用回上例，想用1,000萬樓價，賣半層俾你，全層樓租係得40萬。要做到6釐，唯有夾硬派足30萬。租金實收得廿萬，唔緊要，頭三年賣家豪俾你，由自己嗰份攞出嚟貼你；收唔足租，自己包底，再送管理雜費。仲要同銀行傾好，頭幾年低息貸款，封埋加息多俾利息的罩門。務求令你開頭收足6釐息為止。

唔可以話係呃人，招股書白紙黑字寫到明。見「息」心起，閤眼盲抽，當然難逃破發命運。續以上例說明，買完之後，想轉手求售，下家做足功課，明知大業主補貼終歸會完，自然平D先肯買。價格下跌，歷史息率未跌，又造成另一類「苦主」。上例中，頭幾年年收三十萬，但市場早已估計之後會跌，所以價格先跌。「苦主」卻不知就裏：「30/335=9%，九釐息，筍呀！」急急追貨，但之後派息「大幅倒退」「令人失望」(其實有做功課嘅人已預咗)，又要忍痛斬倉，歷史息率續升，如是者層層坑殺。

多番折騰之後，散戶對REITs恨意漸生，哎都唔買。但時至今日，不少REITs的財技，漸成過去，借用分析員評語: The yield is becoming clean. 而且REITs以財技買時間，多年不斷為物業翻新、改良，體質補強。眼下租金漸升，空置率急降，通脹殺到埋身，REITs股價重估可期。「前人種樹，後人乘涼」，續推介陽光房地產，現價$2.29，預期仍有愈6釐息。

12月15日，星期五，陰。

恒指頭肩頂，欲穿二萬三。國內加息陰霾，凝重；熊軍催城戰鼓，轟然；散戶持貨鬥志，崩潰。西方媒體，譏誚內房泡沫，注定破滅；物價飆升，通脹失控…三字記之曰：「硬著陸」。

每逢市場極度悲觀，定當歇力自醒，切莫盤桓於電腦前，被飛墮價格、恐懼氣氛，牽引得膽寒畏怯，把持不定，在最不該之時，斬最不該斬的持股。「眾人皆欲『斬』，我意獨憐『財』」，別人恐懼，力求清醒。久留座前無益，囑咐助手幾句，便提早外出午膳。

飯聚的對家，是位股海征戰卅載的行家，東尼(Tony Measor)的朋友：艾薩(Isaac Sofaer)。據華富財經同事相告，這個鬼佬，91-00年，組合回報14倍。初次見面，寒暄三句，話題便入本行。

「我不明白，市場在怕什麼？」艾薩問。

「怕加息。怕物價管制。」我答。

艾薩回憶道：「入行三十年，現在悲觀的市場氣氛，唯89年6月可比。西方媒體，吱吱歪歪不同款式的危機：中國硬著陸、歐債、美債、通脹。看似有理，但真有那麼壞？」

自己也同意：「我覺得什麼恒指明年見萬二，是危言聳聽。股災，不會在人心惶惶中發生的。中國政府也沒理由自製另一特大危機。」

艾薩續道：「危機、股災，自己倒見過不少：84、87、89、97、00、03、09。慌慌張張賣掉優質股票的人，最終必定懊悔不已。89年6月，如世界末日、中國潰散，一時因戰友一通電話，幾塊沽長江(1)。痛失一隻30-baggers，唉…」這點不難明，自己也有不少類似失誤。

艾薩不無感嘆曰：「香港行聯匯，跟美元掛鉤，兌人民幣不斷貶值，資產價格上升，理所當然，欲止無從。不購優質股票，來保存身家的購買力，實愚不可及。此外，十三億人之國，中產階級漸成，如此十年大勢，豈能輕棄。短暫危機，難扭大勢。」

飯聚畢，匆匆道別，回到電腦前，心稍寬。收市後，忙趕往公司訪談。

押注這家藍籌大半年，回報極其可觀。零售收租部分，明年 應錦上添花，一來自由行人數續增，明年商戶續租，再不可能只加一成租金落樓。腦海忽然浮現：「牛耕田，馬食穀。零售揾錢，地主享福。」更甚者，寫字樓空置 率，上數月突急降。來年下半年，租金爆升，幾成定局，尤以港島區新供應最少，最有烈焰焚原之勢。

大市看似死局，堅信個股仍有可為。九倉(4，現價)、太古(19，現價)，大熱之選，股價應更上層樓。希慎(14, 現價)的Hysan Place，下年底落成，或再觸發股價重估。利福(1211，現價)的銅鑼灣SOGO、金朝陽(878，現價)的金朝陽中心，理應也會同時受惠於零售暢旺、寫字樓加租兩大趨勢。

(原載於東周刋4/1)

香港經濟，飛龍在天。奈何樓價飛騰，無殼蝸牛中產，心懷不安。

如何上車？港人的思考角度，多是等樓價散。但撫心自問， 如已上車，會否冒險沽樓套現？揸現金收息，何用？炒股又怕風險；換人仔？稍好，但如物業屬自用，人仔升值加收息，能否應付租金，委實成疑。除非大幅加息， 或國內硬著陸，等樓價跌兩成，實緣木求魚－己不欲賤沽，莫望之於人！

破困，應將精力改投：「做什麼才有效？」換句話，聚焦在解決問題之法(solutions)。以下為真人真事，展示上法之威力。

 1990年，史坦寧(Jerry Sternin，下稱阿傑)遠赴越南，圖改善兒童營養不良之況。政府覺得哂氣，採取三無政策：無錢、無人、無時間(限半年了事)。起初，阿傑大路進兵，睇研究報告，結論是問題來自衛生、貧困、水源不潔、教育不足。正路諗法，解決方法必定地球咁大：水利工程、改善經濟、振興教育…難搞。

兵財俱寡，阿傑逼用奇兵：逐村探訪，度高磅重。當發現經濟條件相約，但特別肥肥白白的小孩時, 就審犯咁審，找出其母湊仔大法亮麗之處。去蕪存菁後，歸納出數項可複製的原則: 如少食多餐、監督餵食、病時多吃、煮飯時加入俯拾皆是, 但富有營養的地瓜葉和蝦毛。所有做法，全是地道傳統, 不費分文，只是乏人整理。執行之後，立桿見影, 飢童之數銳減。做法其後全國推廣，改變了整整二百萬越南兒童的生命! 大問題，小辦法。小辦法，大幫忙！沒有過度分析，只有簡易(但極有效的)行動。

回說上車，出路何在？改變心態，降低要求，買維修好、實用高的舊樓，頗易執行。地鐵沿線舊區, 仍有不少百來萬的上車盤。不想屈就，「望人閉翳, 不如自求富貴」，應設法增加自己的購買力。現在的投資世界，貌極危險，但回望2010年，除了9-10月外，皆是草木皆兵，危機四伏的「危局」。結果: 上年不少股票，回報幾成甚至逾倍。此外，正如之前在報紙寫過，「經歷過金融海嘯之後，其實暫時不易引發另一次滅絕式股災」。公司的財務槓桿，遠低於海嘯前，現金充足。逆境股價跌九成，暫難重演。市況低迷，股價下調，揀股得宜的話，風險遠低於一般人的直覺。

圖： 史坦寧 （Jerry Sternin

(原載於東周刊11/1)

與讀者互動，推介股票，屬指定動作。自問眼光尚可，卻發現散戶讀者，收獲有限。回顧讀者答問，才發現原因：舉凡推介六福(590)，讀者第一時間，非伺機買入，反而是問：「周生生(116)點睇？」「景福(280)係咪抵啲？」想像力豐富的，更會聯想到漢登(448)：「珠寶股好啲，定係服裝股好啲？」審犯咁審，誓要無限比較，自我折服所買屬板塊最佳，甚至是天下第一股，方肯落注幾千銀。六福的基本因素，卻無人關心。

如此操作，結局有三：左諗右諗，原地打躉，坐失良機；左度右度，最終細搏，大勝變小贏；左揀右揀，買咗爛橙，爆升才買，落得一買即艇。上述問題的共通點，一字記之曰：「慢」。查實選擇越多，未必是好事，最終釀成「決策癱瘓」，動彈不得。

何謂決策癱瘓？以一例解釋。一次實驗中，心理學家設定情 景：有一年老關節炎患者，需動大手術，基本上是「煎皮拆骨」，料其難以忍受。此際出現一種新藥，醫生會如何選擇？結果：近半受訪醫師會即試新藥，免老人動 刀受苦。接下來才是戲肉：設同時出現兩種新藥，互有優劣，又如何？正路去想，應有更多醫師選擇用藥，可結果卻恰恰相反：僅四份一受訪醫師選用藥，四份三竟 決定開刀算數！

選擇增加，往往令人無所適從。難以決定下，盡快投向最不理性之處，省卻苦惱，人性使然。譬如你認為買股優於揸現金，如市場只有一股，無需多講，都會入貨。但有幾十隻股票，各有千秋，反不能入手，最終所揀，可能是最差選擇：揸現金。

選擇太多外，資訊太多，也會導致「決策癱瘓」。正如之前在報章所寫：「一般人的錯覺，是資訊越多越好，所以經常陷入搜尋資訊的泥沼。」解決辦法：專注找出「關鍵資訊」所在。上次寫報紙，是針對投機思維，今次嘗試解釋如何篩選長線投資的關鍵資訊。

長線投資的關鍵資訊，務必為「新」。新，有兩義。新之第一義：「從無到有」，如09年家電下鄉、汽車下鄉、去年推行經濟適用房，後來汽車股、家電股以及中國建築(3311)，股價大幅飆升，是為鮮明的例子。新之第二義：「恍然大悟」，事件早已存在，只是留意者稀，要半年、甚至一年，終達臨界點，才會忽然人人察覺，人人關心，人人認同。如2010年上半年，零售市道，已極暢旺，凡有行商場，盲都睇到，但要到第四季，全港散戶才恍然大悟，爭相認同，高位飛身搶入。股價拋物線飛升之際，也是開到荼靡之時。簡單而言，散戶皆知的資訊，價值近零。

德國股神科斯托蘭尼、日本股神是川銀藏，皆靠「關鍵資訊」獲取鉅利，不妨參考其著作偷師。現時報紙地產版中，商場、寫作樓租金飛升的新聞，不知凡幾，散戶何時方「恍然大悟」？

散戶難解心結：「我哋唔係基金經理，無公司見、無廠睇、無大行報告、無Bloomberg…」這個心結，實要不得。不破，難成大器。

網絡年代，業績、新聞、分析，唾手可得，識用YAHOO，資訊浩瀚如海，隨時睇到雙目失明。何況制勝的「關鍵資訊」，多非死咕咕的數字或統計，反而隱藏在日常生活瑣事中。懂得發掘資訊、進而意識到背後的商機，才是要點。

日本7-Eleven總裁鈴木敏文，就表 明關鍵資訊，一如旗下七仔，「梗有一單喺左近」，務必化為商機，方能獲利。書中例子：開於運動場旁邊的七仔，店長定時查探「賽程」，是細路哥運動會？定有 大型盃賽？再配合時令天氣，調較汽水、啤酒比例。常看天氣預告，一發現氣溫將驟降，預先翻多啲熱維他奶，以捕捉一縱即逝的商機。上例中，賽程、天氣預告， 就是所謂「先行資訊」，意指「察知明日顧客心理與行動所需的資訊」。掌握先行資訊，預見需求，靈活滿足，是為鈴木氏的必殺技。

公開資訊賺3億

日本股神是川銀藏，也是此道高手。1960年，池田內閣公布「國民所得倍增計劃」，大力刺激設備投資，經濟急速成長。沒有比這更公開的資訊了吧？問題是如何操作，從中獲利？是川判斷經濟強勢會引發通脹，最終地價飆升，所以應買地。但全國咁大，買邊度？

是川隨即收集全國工業區計劃，發現政府將於大阪堺市泉北填海，大建工業區。開廠要工人，肯定有住宅需求，是川判定填海區附近，將成新市鎮，便夥同友人低買數十萬坪土地。五年後，果然成事，賣貴五倍出貨，大賺三億日圓。整個過程，不外證據加聯想，全不靠丁點資訊優勢。

經濟繁華總有商機

股市時牛時熊，要極精準掌握大市步速，誠非易事。大行對後市的分析，莫衷一是，睇到發掹憎。決意熄電腦，走出虛擬世界，走到街上，感受一下：海港城和Sogo眾奢侈品名店，國內遊客，仍然肩摩接踵、水洩不通；顧客眼神，依舊飢渴非常。周生生(116)等金舖，客似雲來，Sales做到氣咳。

跟 地產經紀聊天，「你肯沽，對家就肯買。」做食品的學生稱，半年來，蔘茸海味，越貴越缺貨。另一學生炒限量版玩具，貨如輪轉。去大洋金幣吹水，近半年玩紀念 金幣、銀幣的新手，越來越多。旅行社亦人山人海，現在跟人說去泰國、台灣渡假，恐招白眼。地中海、加勒比海團，一位難求。同學買酒花，Pavillon Rouge de Ch. Margaux 09，半年升咗開幾。國內一個拉菲空酒樽，聽說值四千塊。大陸朋友，人人都說「紅酒乃液體黃金，是投資理財首選」，商討「要買些來囤一下嗎？」

來自生活的資訊，俯拾皆是。加上基本估值的概念，要找出幾隻中線具值博率的股票，應非太難。泡沫世界，正常估值，可以一搏。

(客戶持有周生生(116))