香港和新加坡兩地政府近年來不斷推出調控抑制的措施，企圖將房市降溫，尤其對於非本地居民買房更祭出增稅手段，讓房價不再像前幾年般狂漲，台灣要防範陸資入台炒房，必須趕緊學習星港，盡速完善稅制防止房價再吹泡沫。 撰文‧楊政諭 曾經有一位國家領袖，在國慶演說上，將關注的焦點放在要讓年輕人能買得起房、成得了家、生得起孩子、有餘力完成夢想，讓一般人民都可「居者有其屋」，甚至保證只要月收入二十三Ｋ台幣，四年內就可以買到自己的家；可惜這個人不是我們的總統馬英九，而是新加坡總理李顯龍。 新加坡作為東南亞最國際化的都市，總人口雖只有五百三十萬，但持有工作證的外國人，從二○○○年的七十五萬人，成長至一二年的一四九萬人，占總人口將近三成。包含國際知名的投資大師吉姆羅傑斯和巨星李連杰等都到新加坡置產，就可知道新加坡對於外國人的吸引力，但人口大增也讓新加坡的私人住宅價格，在國際買盤湧入下連創新高。 新加坡 十月銷量大降近五成李顯龍政府意識到房地產價格過高的問題，近年來連番推出打房政策壓抑房價，為了提高外國人到新加坡炒房的交易成本，李顯龍對外國人和外國公司購買任何住宅不動產，課徵了高於本地人的買方印花稅；同時為了抑制短期投機炒房，持有期間越短的賣方，課徵越高的賣方印花稅。 不斷下重手打房的結果，終於讓不停飆漲的房市，在今年第三季開始出現回穩，房價微升○．四％，升幅遠低於上季的一一％。此外，精華地段的公寓價格第三季下降○．五％，降幅比前一季的○．二％更加擴大。 房市成交量也大幅下降，新加坡十月房屋銷售量較去年同期大降四八％，今年第三季，外國買家購買的私宅只有三三○件，相較於一一年每季約一千四百件，減少超過七成，外國買家占全國比率也從兩年前的一七％降至七％。市場用來衡量投機活動的預售屋銷量也大降，從一一年每季六七○個單位，銳減到今年第三季只有一八一個。 新加坡國家發展部長許文遠表示，這個趨勢令人鼓舞，「雖然已看到隧道盡頭有越來越多曙光，但我們仍在隧道內。」新加坡政府將會密切關注市場，必要時進一步採取行動。 具有央行性質的新加坡金管局在今年六月規定，金融機構在評估個人房地產貸款申請時，必須將申請者的所有債務考慮在內，包括房地產和非房地產貸款，而貸款者每月的還款額，不得超過其收入的六○％，並且強調這項政策是永久性的。八月金管局又將購買政府組屋的貸款最長年限從三十年降到二十五年。 此外，在供給方面，許文遠表示，今年新加坡組屋供應量預計為一萬三千六百間，明年這個數量有望增加一倍，多達二萬八千餘間，是一一年和一二年的總和。 新加坡政府打房，靠拉高交易成本讓外來投資客的需求降溫，加上增加房屋供給來壓低房價，漸漸顯現出成效，巴克萊銀行就預估，新加坡的房價到二○一五年可能會跌二○％。 新加坡打房不遺餘力，自○九年以來先後推出八輪降溫措施，多管齊下來全面調控私人住宅、工業房地產和政府組屋市場，值得台灣政府借鏡學習。 香港 今年可望創十七年最低交易量同樣作為亞洲高度國際化城市，香港更有大批大陸買家來投資物業、炒房炒樓，從二○○三年ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）低點至今，令人咋舌的香港房價成長約三倍，光是金融海嘯後房價就成長了一倍。根據「全球房地產指南」調查，香港的房價所得比高達六十．七倍，購屋痛苦程度幾乎是台灣人的兩倍，香港市民對於房價過高的不滿積怨甚深，許多人上街頭抗議香港的「地產霸權」炒高樓價、壟斷市場。 香港政府面臨民眾的壓力之下，推出了許多遏止房地產炒作的政策，包括一○年十一月，開始針對持有兩年內就轉售房屋者課徵「額外印花稅」，持有時間半年內課徵一五％、半年到一年一○％、二年以下一年以上則加徵五％，持有時間越短，額外印花稅的稅率就越高。一二年，香港政府再度宣布兩項針對住宅的措施，包括針對非香港永久居民及公司企業購屋再徵收一五％的買家印花稅，目的也在抑制中國大陸資金繼續大舉湧入炒房。 另一方面，短期交易房產的額外印花稅適用期從兩年延長至三年，稅率也全面提升五％，持有時間半年內課徵二○％、半年到一年一五％，三年以下一年以上則加徵一○％。加強壓制短期買賣房屋的力度。 一三年，港府又祭出雙倍印花稅，兩百萬港幣(約七六○萬台幣)以下的房子稅金由一百港幣提升至交易額的一．五％；兩百萬港幣以上的房屋，印花稅率全面倍增，由最高四．二五％增加至八．五％。但若香港永久居民購買時名下沒有其他房屋，可以採舊稅率。 港府的連番措施推出時，並未有效阻擋香港狂飆的房價，但仍被香港地產界稱之為打房「辣招」，因為打房辣招讓香港房市的成交量急凍，今年香港整體物業註冊的二手房屋買賣數較去年同期大降四二％，預期今年全年將創下十七年來交易量最低紀錄。 陸客到港買房的數據，也隨著辣招出手後急跌，今年頭兩季陸客在港置產註冊占總註冊數僅有四．三％和六．四％，購屋金額也僅占六．八％和八．四％，與一一年第四季的高峰二五％有天壤之別。尤其是陸客最喜愛的豪宅市場打擊最大，超過兩千萬港幣(約七千六百萬台幣)的豪宅，陸客購置的比率從去年的三六．四％大跌至一○．二％。 數個香港房仲業更受不了港府辣招的襲擊，組成了「辣招苦主大聯盟」，並發起上街遊行、全港反辣招簽名大行動和罷賣廣告行動，企圖施壓政府終結辣招打房。但香港中文大學今年十月調查全港民意，發現超過六成民眾支持政府打房「辣招」，更有超過九成的人認為現在房價過高，可見一般香港人已經非常厭惡過高的房價。 巴克萊銀行也看空香港房市，認為隨著開發商和屋主調整預期，香港的房價可能「持續大跌」，預測到一五年至少會跌三○％，就連商辦的價格也將可能跌二○％。高盛更指出，香港是未來兩年可能出現房市泡沫破裂的市場之一。 台灣 台北市高中低價區價量俱揚鏡頭轉回台灣，奢侈稅實施屆滿兩年，兩年閉鎖期一過，今年第三季房市交易量又回溫。根據國泰房地產指數第三季的調查，從價位最高的台北市來看，高價位區的房屋成交量比去年同季增長了一六六％，中價位和低價位的房屋成交量也各自成長四七％和八三％。從價來看，台北市不管高中低價區的房價，都較去年同期上漲約一一％。價量俱揚的現象，顯示出奢侈稅雖然製造了短期的房市成交量縮，但是對於壓抑房價的效力並未顯現。 尤其內政部宣布，明年一月一日起，內政部將對大陸地區人民來台取得不動產採總量管制，最大長期可忍受上限為二萬戶，每年可取得建物四百戶。內政部地政司表示，自○二年起，開放陸資來台購置不動產，至今年九月三十日止，陸資經內政部許可，取得不動產共一二二件，其中自然人取得者一一四件，陸資公司、團體因業務需用取得者八件，占全國不動產交易量比率非常低。然而陸資也可能變身為其他國籍進入台灣，因此實務上其實管制不易。 因此，台灣更應該學習香港、新加坡對付外來資金炒房的作法，針對非台灣公民或永久居留者要課徵差別稅率或加徵額外的房屋交易稅，從稅制上的根源提高交易成本，降低陸資來台炒房的誘因，至少也能讓政府多課到外人買房的稅收，以充裕國庫。 要壓抑已經飛漲的房價，對外人買房的差別稅率是應該馬上就做，不該等待的政策，只要政府真的有心要抑制房地產泡沫，新加坡和香港已經做出示範。有心打房，沒有房價是降不下來的，但若政府打房只是做做樣子欺騙民眾，那房價泡沫當然只會無限膨脹，等到泡沫破裂時就是全民買單。 新加坡二次出手，讓房價逐漸降溫 2011 12.7 ● 外國人和企業購買住宅不動產，課徵10%的買方額外印花稅● 持永久居留權的外籍人士購買第二套及以上加徵3%印花稅 2013 1.12 ● 外國人和企業的買方額外印花稅從10%調高到15%，並對擁有永久居留權的外籍人士首次購屋加徵5%印花稅● 持永久居留權的外籍人士買第二棟房子的稅率從3%調高到10% 香港三波打房，讓成交量急凍● 對短期(半年內、半年到一年、一到兩年)轉賣房屋的行為，分別加徵15%、10%和5%的額外印花稅，打擊短期炒作● 對2000萬港幣以上的房產提高印花稅率，從3.75%提高到4.25% 2010 11.20 ● 對非香港永久居民及公司企業，加徵15%的買方額外印花稅● 短期買賣房屋的額外印花稅，稅率全面提高5% 2012 10.27 ● 超過200萬港幣的房子，印花稅從4.25%提高到8.5%；200萬以下的房子，印花稅則從100港幣調升到1.5% 2013 2.23 | 