智取大市：一月要買地產股
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GS(14)@2017-01-05 08:06:15喺12月收爐之前，本欄曾經講過1月份息口敏感股將有唔錯反彈，踏入2017第一個交易日即發威，1月尾地產股嘅股價，相信會高過周二收市價，即係類似大摩嗰種「預測地產股未來20個交易日將錄得上升」嘅唱好報告。點解預期息口敏感股可以反彈，之前講過恕不詳述，結論係2月初聯儲局議息，加嘅話，可以演繹為「今年餘下時間最多加兩次息」，其餘11個月地產股壓力減低；唔加嘅話，固然唔會係壞事，2月初加定唔加息，對地產股對冇壞影響，咁難得遇上蜜月期，股價又盡反映加息因素，後市自然有條件反彈。至於加息對地產股嘅基本因素影響，當然視乎樓盤賣得好唔好，牌面睇實在冇乜影響，因加辣加息都遠遠未搞掂樓市，新樓劏房永遠有一班好爸爸同好媽媽幫手撐住。再者，本港發展商財政相當健全，除長和（001）旗下業務較高槓桿外，其餘發展商唔會因為美國加息而令財務開支大增，相對一眾孭重美元債嘅中資股嚟講，目前環境下，地產股絕對有被基金增持嘅優勢。選股當然買主流嗰啲，務求食應地產股反彈浪，新地（016）、新世界（017）、信置（083）之類，make it simple！晉佳
http://www.fb.com/advanceguy1本欄逢周一、三、五刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170104/19885441
恒指1周跌412點 地產股腳軟連續7日陰燭 今年最差
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GS(14)@2017-03-04 10:14:35■恒指昨收報23552點，跌175點，已連續7日開出陰燭。 李潤芳攝
【本報訊】港股近日走勢轉差，前晚道指跌超過100點後，港股昨就跟足跌勢。恒指昨早低開109點後反覆，午後跌幅一度擴大至逾200點，尾市跌幅收窄，收報23,552點，跌175點；H指跌103點，報10,144點。成交757億元。恒指已連續7日開出陰燭，即收市價低於開市，為今年以來最長。記者：黃尹華
美國加息如箭在弦，息口敏感股表現最受影響，地產股全面向下，新地（016）全日跌1.1%，新世界（017）跌2.2%，長實（1113）跌1.5%；九倉（004）跌1.2%；領展（823）跌1.2%；希慎（014）跌1.1%。內銀股亦跑輸大市，尾市沽壓增加，建行（939）及中行（3988）再跌1.7%及1.8%，工行（1398）跌幅亦近1.6%。Snapchat上市勁升四成，令騰訊（700）逆市升0.4%。
累計本周，恒指共跌412點（1.82%）；H指則跌274點（2.63%）。藍籌股方面，本周表現最佳為銀娛（027），全周升4.32%；其次為昆侖（135）升3.41%；表現最差為中行（3988），全周累計4.53%；其次為中石油（857）跌4.26%。
專家：或下調至約23100點
中國金洋資產管理董事總經理郭家耀表示，近期兩個負面因素出現，首先是北水南下放緩，近幾日港股通流入金額比起2月時大為縮減，其次為美國3月加息可能性大幅提高。郭家耀認為港股由年初至今累計升幅超過2,000點，一旦有沽壓調整期會較長，可能延續至3月中美國議息為止。新鴻基金融財富管理策略師溫傑亦不看好後市，他指在去年及今年恒指升上24000點後都調頭下挫，已形成很強阻力位，見不到支持大市再向上利好因素。除北水放緩、美國加息外，之前多間藍籌公佈業績亦令市場失望，恒指可能向下調整至23100點附近水平。
A股向來有「兩會魔咒」說法，由2012年至2016的5年兩會期間，滬綜指有3次下跌，2次上升，跌多升少。昨政協開幕，內地觀望氣氛濃厚，滬深股市個別發展，滬綜指數收市跌11點或0.36%，報3218點；深成指則升29點或0.29%，報10397點。滬深兩市成交4,496億元人民幣。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170304/19946833
林鄭表態增供應 地產股短期宜觀望
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GS(14)@2017-03-27 16:10:00http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4441&issue=20170327
【明報專訊】林鄭月娥此番競選特首獲得了多數地產界巨頭的支持，相比之下現任特首梁振英競選時僅有恒隆（0101）與新世界（0017）公開表態支持。不過回顧過往5年，這兩隻「梁粉股」表現並不亮眼，而證券界預計，即使本屆出現多隻「奶粉股」，亦未必代表本港地產股「有運行」，料林鄭月娥當選短期對地產股無直接影響，長期仍要視乎樓市政策走向。
翻查資料，由2012年3月23日收市起計至今，兩隻「梁粉股」表現差強人意，恒隆5年間下跌25.81%，跌幅僅次於長實（1113）的26.86%。
兩「梁粉股」過去5年一升一跌
新世界雖然錄得16.35%升幅，表現亦僅屬中規中矩，雖然較信和置業（0083）與新鴻基地產（0016）7%與4%的升幅好，但卻大幅跑輸會德豐（0020）與恒基（0012）的5年分別達44%與62%的升幅。
耀才證券研究部總監植耀輝表示，市場其實早已預料到林鄭當選，即便如此樓市政策暫時不會出現變化，短期內對地產股並無直接影響。雖然林鄭表態要增加樓市供應量，但具體措施仍不清楚，加上中資頻頻搶地導致地價亦非廉宜，料未來地產股走勢有待更清晰政策，短期內仍以觀望為主。他表示，即使林鄭當選，亦難言利好地產商，社會一直關注官商勾結，料新一屆政府亦對此有所顧忌，不會特別偏袒。
曾淵滄﹕炒樓不如買四大地產股
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GS(14)@2017-05-13 01:38:57【明報專訊】踏入2017年，中原城市領先指數幾乎沒有停止上升，去年底是135.89點，目前是155.45點，升了14.39%，人人都說升得很可怕。不過，如果與本地地產股的股價比較，樓價指數的升幅又低於地產股股價的升幅，以香港四大地產家族的股價為例，長實（1113）股價於去年底至今升19.2%，新地（0016）升20.4%，恒地（0012）升20%，而且不要忘記恒地年年10送1紅股，另外新世界發展（0017）升幅也達18.3%，全部跑贏中原樓價指數。
買樓辣稅抵消賺幅 還要蝕本
買樓好還是買股好？上述例子顯示買股比買樓好，不過，買樓可以取得大比例的貸款，有槓桿作用，放大你投資的力度，只要看得準，利潤自然更大。而且買股票最大的問題是壓力，每逢股價下跌，你就睡不着，第二天就把股票賣掉了，多少人在去年底買了的股票持有至今？
當然，在考慮要加上15%的印花稅，持貨不足一年買賣要付的20%特別印花稅，樓價上升14.39%根本被抵消了，沒有任何利潤，去年底買樓而現在賣掉，還要蝕本，因此買樓投機是完全不可能的，現在市場上可以說是零炒家，既然零炒家，為什麼仍然有許多人買樓不是為了自住，而是買來收租？理由是股市一會兒升，一會兒跌，能長期持有的人太少，許多人誤聽人家炒股票，炒虧了，就不相信股票，寧可買磚頭收租，租金回報率很低也無所謂，總是好過把錢放在銀行，好過不懂炒股票而炒股票，虧掉了。
股價遠低於資產淨值 市帳率低於1倍
目前香港的地產股幾乎全部是超值的，很符合價值投資者的選股條件。超值是因為目前地產股股價遠低於該股每股的資產淨值，市帳率全部都低於1倍，以上述四大地產家族的股價計算，折扣率最高市帳率最低的是新世界地產，市帳率僅0.51倍，這表示新世界地產的股價與資產淨值比較是折扣49%；恒地市帳率則為0.68倍，新地為0.72倍，長實是0.8倍。而且在計算市帳時所用的資產淨值，往往也比真正的市值低，所以每逢地產商賣掉手上的項目時會有利潤，利潤的產生就因為售價比帳面值高。
因此，現在買不起樓的人不妨考慮買本地地產股，如果樓價繼續上升，地產股股價也應該繼續上升；相反，如果你認為樓價已經見頂，又不想賣掉自住的樓房，也可以考慮沽空恒生指數內的房地產分類指數，或買房地產股的Put輪對冲風險。不過，大家也應該知道房地產股的股價與地產價不會完全同步，因為股價是資產淨值再加上投資者對未來的期望，目前地產股股價遠低於資產淨值，說明投資者對地產市道的前途並不看好。
大學教授
[曾淵滄 滄海明珠]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1200&issue=20170512
地產股領漲 恒指曾破26000點 分析：現階段不宜估頂
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GS(14)@2017-06-08 00:26:10【明報專訊】資金輪流炒作，近日科技板塊受累於沽空機構的狙擊，表現乏力，資金轉炒地產股。本地地產股昨日亦幾乎全線破頂，帶動恒指一度衝破26,000點，雖然收市得而復失，但仍創23個月高位。
明報記者 廖毅然
樓價破頂、地王湧現、老牌酒店亦擬高價放售，加上美國加息步伐可能減慢，本地地產股在近日漸受關注，昨日更全線大升。新世界（0017）升7.37％，新鴻基地產（0016）升4.9％，長實（1113）及九倉（0004）均升逾2％，連同升1.6％的恒地（0012），上述股份皆創52周高位。恒生地產分類指數急升900點或2.51％，是近9個月最大升幅。
分析：估值較廉 資金轉投地產股
瑞士寶盛私人銀行高級證券分析師周雯玲認為，市場看地產股一向著重其股價較每股資產淨值的折讓，而近日樓市熾熱使地產股的資產淨值增加，估值變相較便宜，故成為追貨首選。但她相信樓價高企非近日的事，這次資金追逐地產股，主要因其他板塊問題。例如瑞聲（2018）被狙擊後，科技股升勢稍緩，連騰訊（0700）亦放慢腳步。而內銀股近日遭「北水」狂沽，市場亦較審慎。因此，不少資金轉追地產股。
「北水」錄近10億元淨買盤
昨日港股通扭轉周一的淨流出，滬深兩市的「北水」合共錄得9.6億元淨買盤。雖然4大內銀股繼續被沽，但匯控（0005）獲近5億元內地資金追捧，該股昨日亦升0.7％。騰訊同樣升0.7％，加上一眾地產股，恒指昨日尾市最高見26,019點，是2015年7月以來再次重上26,000點關口，惟收市競價時段（U盤）被稍微質低，最終收報25,997點，升134點。國指升穿10,600點，收報10,606點。大市全日成交746億元。
受惠弱美元 料港股走勢樂觀
除本地地產股外，內房股亦有後勁。恒大（3333）升4.78％，綠城中國（3900）及世房（0813）均升逾5％，中海外（0688）亦升2.3％。富昌金融研究部總監譚朗蔚稱，內房銷情理想，且受大行吹捧，升勢未完。他又稱，恒指破26,000只是時間問題，現階段不宜估頂。周雯玲亦稱，現時美元指數轉弱，有助新興市場股市，恒指升勢由年初至今沒停過，走勢像美股，5月份跌不下來，相信6月亦相當樂觀。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3160&issue=20170607
林少陽：買樓收租 不如買地產股
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GS(14)@2017-06-08 00:30:57【明報專訊】近期市場最熱門的話題，莫過於樓市是否已存在泡沫。以絕對值衡量，目前本港住宅的租金回報率，過去5年不斷創歷史新低，據差餉物業估價署最新的數據顯示，目前小型單位的租金回報率已跌至2.8厘，若扣除管理費、稅項、免租期與所有相關交易費用，淨回報率有兩厘已很不錯。中及大型單位的投資回報更低，估計淨租金回報只有1至1.5厘。
套用股票投資概念，目前物業投資的市盈率大約是50倍左右，恒指成分股的市盈率大約是14倍，兩者估值比率約3.5倍。樓市幾時轉勢，很難說得準，但是從現金流回報的角度看，現今置業的投資回報形同雞肋，應無多大異議。
一般投資者認為，投資首重賺價，依靠食息回報太慢太沉悶。然而，相對於銀行存款，近年投資界湧現了「存股」概念。在全球零息壓力下，過往不少依靠定息工具過活的穩健派投資者，退而求其次將資金停泊於近似但不是存款（pseudo deposit）的股票，投資界給他們安了一個新名詞，叫做「存股」。這批穩健投資者不求短期內飛黃騰達，只求買入的股票：第一，派息能夠保底；第二，派息高於存款利率；第三，派息有望逐年遞增。
在港股中，被視為「存股」的股票，包括三電一煤，即中電（0002）、電能（0006）、港燈（2638）、煤氣（0003），以及長建（1038）、領展（0823）與港鐵（0066），這批股份的特性，正好符合上文提及的三個揀股條件。
港發展商偏重收租 派息有望遞增
在住宅供應短缺，售樓數量受到限制的情况下，近年多家本港大型地產發展商，業務重心正逐步向收租物業靠攏。這批發展商的創辦人以至第二代步入老年，經營漸趨保守，本港多家大型地產商的財務槓桿，長期遠低於深圳河以北的同業。這批發展商的派息政策保守，即使未來樓價向下，亦不一定會大減派息，甚至在租金連年穩步上升之下，派息仍然有望逐年遞增。因此，符合上述三個穩健投資者要求的本港地產股，應該尚有新地（0016）、長實（1113）、信置（0083）、合和（0054）、九倉（0004）及希慎（0014）等。
樓價不跌過15% 不影響地產股
最近有大行預測，本港樓價未來一年有下跌20%的潛在風險，並依此理據調低一眾本港地產商的投資評級。然而，這批地產股的價格，自2007年開始，已與本港樓市完全脫節，其股價較資產淨值的差距愈拉愈闊，即使樓市回落，這批地產股仍然有足夠的緩衝，抵禦10％至20％的跌勢。即使未來一年樓市真的下跌，如果跌幅只在10％至15%之內，地產股價格，很大機會會跟港股的市場氣氛，多過樓市的氣氛。
在資金的磁吸效應下，樓市太好炒反而令很多投資者失去對港股的興趣。港樓的適度調整，反而有利港股由目前的慢牛轉為快牛。本欄繼續維持去年原判，預期未來幾年本港地產股，將持續跑贏本港樓市。
也許是「人將卸任，其言也善」，即將退任的財經事務及庫務局長陳家強，最近接受《明報》專訪時，特別提到目前全球資本市場充斥着樂觀的市場氣氛，頗有2008年金融海嘯前的影子。
假如陳局長講的是港樓，筆者的確沒有異議，不過，若套用在港股，恐怕未必適用（極少數跑贏華爾街的科網股除外）。 （作者客戶持有新地、長實及合和股份）
以立投資董事總經理
[email protected]
[林少陽 細味投資]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7169&issue=20170605
成交逾130億 中港地產股炒上恒大最活躍 新世界升7%
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GS(14)@2017-06-10 12:51:52【本報訊】逾百億元炒起中港地產股！港股昨曾闖二萬六再創23個月高，但亦不及中港地產股搶鏡，昨晉佔10大最大升幅藍籌中的8席，以新世界（017）狂升7.4%最亮麗，整體約70隻中港地產股中，昨合共成交超過130億元，佔大市成交18%，單計恒大（3333）已佔21.6億元，為昨第二大活躍港股。分析認為，短炒中小內房股較高追本地地產更值博。記者：余倩敏
本地新盤銷情及上月內房銷售數據俱佳，中港地產股昨齊落鑊，恒生地產分類指數昨升2.5%，收報36771點，連升六個交易日，距離2015年6月的大時代高位37389點僅1.7%。
多隻地產股創52周高
26隻中港地產股創52周高，當中包括新世界、新地（016）、九倉（004）、長實（1113）及恒地（012），另有5隻內房股破頂，包括上月銷售數據佳的恒大昨再升4.8%，與融創（1918）及龍湖（960）齊創歷史高位。據本報統計，昨70隻中港地產股合共錄得132億元成交，佔大市成交17.7%，除恒大外，新地成交亦高達17.8億元；倘單計地產分類指數的10隻中港地產股，昨合共成交額54.5億元，佔大市比例7.6%，金額及比例均為逾半年最高。另北水亦有份炒起內房股，昨滬港通南下十大活躍股中，有三隻為內房股，包括恒大、碧桂園及融創。財經評論員熊麗萍指出，本地新盤賣得好已非今日的事，市場亦未見對下周美國加息有新睇法，認為資金只是輪流炒作不同板塊以推高指數，但本地地產股則不建議高追，反而內房調控集中一、二線城市，故三、四線城市近期樓價表現反而較佳，市場對於小型內房股套現及資金回籠問題的憂慮亦已減退，倘兼具大灣區概念則有炒作機會，例子有雅居樂（3383）、碧桂園（2007）及龍光地產（3380），惟她相信內房股整體仍是短炒為主。
大市仍未企穩26000關
大市方面，恒指昨尾市一度升穿二萬六，高見26019點，惜收市未能企穩該關口，最終升134點或0.5%，收報25997點，再創23個月高；H指升9點或不足0.1%，收報10606點，主板成交746億元，沽空佔11.5%。不過整體上升股份比例只有47%，53%股份下跌，反映升市續不全面。
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
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立論：買地產股好過買樓
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GS(14)@2017-06-10 12:54:01在一片縮表與加息的聲勢之中，美國十年期國庫債券孳息率已靜悄悄地，由三月中旬高位2.62厘下跌。現在，美國正處於加息周期，惟國債二手市場的買賣，卻顯示投資者並不認為美國有很大的加息空間。在預期未來利率上升空間有限之下，不少被視為「存股」（作為存款代替品、派息穩定增長的股份）的藍籌股，今年初至今，股價紛紛創出新高。上周末，美國公佈了令人失望的就業數據後，十年國債孳息已跌穿2.2厘大關，而利率期貨顯示九月份加息的機會率急跌，預期在6月份加完第2次息後，今年最後一次加息，最快要等到12月。對利率展望異常敏感的內房及本港地產商，本周明顯見到買盤積極入市。這批新入市的資金，可能部份來自投資者將「存股」名單，由過去幾年股價累計升幅已非常可觀的三電一煤（中電（002）、電能（006）、港燈（2638）及煤氣（003））、長建（1038）、港鐵（066）及領展（823）等傳統「存股」，進一步擴大至本港地產股，亦可能有部份來自本來打算入市置業的資金，在眼見樓市累計升幅已經太高，轉為投資於本港地產股。
美加息三次挽聲譽
過去幾年，自從耶倫上任以來，美國聯儲局多次誤發加息訊息，令公信力大打折扣。為了挽回其所剩無幾的公信力，今年美國可能會堅持加三次息。不過，明年究竟美國能否進一步加息，仍存在很多變數。現時美國的失業率雖然已近全民就業水平，惟僱員平均時薪沒有太大的上升壓力，而通脹的壓力，亦隨着國際油價調頭跌穿50美元而大大減輕。被市場視為銅博士的國際期銅價格，年初至今的表現，亦跟隨美國十年國債利率回落，顯示環球經濟的增長動力並不強勁。不止是油價及銅價，其他國際大宗商品的價格，近月的表現亦顯示市場需求疲弱，當中期糖的價格，已較去年10月高位急挫逾40%。早年聽信「商品大王」羅杰斯（Jim Rogers）儲了大量期糖的投資者，肯定會對這項長線投資大失所望。國際商品價格回落，或對部份大量採用相關原料的下游生產商有利。例如，上海A股上市的安琪酵母（600298），預期便能從糖價（生產酵母的主要原材料）的大幅回落中受惠。安琪酵母是全球三大酵母生產商之一，主要客戶為國內及新興市場的酒店、食肆及麵包餅店，客戶分散，需求連年穩定增長。該股今年預測盈利按年升27%至8.05億人民幣，預期市盈率約25倍。雖然該股年初至今累升了34%，大幅跑贏同期A股，惟PEG（市盈率/每股盈利增長速度）仍然稍微低於1倍。考慮到近期原料成本回落，未來盈利增長或稍高於市場原先預期。隨着人民幣轉強，MSCI決定是否加入A股在即，該股或將受惠於外資增加A股的投資額度。（作者客戶持有安琪酵母股份）林少陽以立投資董事總經理本欄逢周三刊出
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地產股調整可撈長實、嘉里
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GS(14)@2017-06-18 11:14:30【本報訊】美國聯儲局上周再加息1厘，並首次提及縮表，今年跑贏大市的本地大型地產股上周四隨消息回吐，但市場普遍相信板塊長線升勢未完，調整即是吸納時機。按大行預測各大發展商每股資產淨值（NAV）及歷史股息率來看，具高折讓憧憬兼收息可觀的低撈選擇，有長實（1113）、新世界（017）及嘉里建設（683）。
長實回購撐起股價
按花旗本月初的報告，截至上周四止今年已累升28%的長實，其預測NAV為每股103.75元，即股價仍折讓41%，而2017至2019年預測股息率介乎2.5厘至2.6厘。更重要是，長實持續大手回購是撐起股價關鍵，集團由去年12月起至今年5月，除2月的業績公佈期外，每月均斥資11億至18億元回購，不排除每月10億回購額已成常態，股價有機會越企越硬。至於新世界及嘉里的股價較預測NAV更分別有61%及68%的大折讓，前者今年已累升26%，後者更已漲近三成，兩者2017至2019年的預測股息率均穩定在4厘水平，有條件繼續支撐股價高企。
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港股跌310點 地產股捱沽
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GS(14)@2017-06-18 21:42:07■港股昨跌至三周新低，料不少股民損手。 資料圖片
【本報訊】恒指昨挫310點，見三周新低，地產股捱沽！聯儲局加息兼公佈「縮表」詳情後，港股隨外圍股市向下，昨瀉逾300點見三周低，息口敏感的本地地產股首當其衝。
逾千隻股份下跌
專家認為「縮表」消息很快會被消化，兼看好地產股，但建議待回穩才吸納。恒指昨低開約百點，不久即失守20天線（處25691點），收市跌310點或1.2%，收報25565點創三周低。在內險股拖累下，H指跌168點或1.6%，收報10346點，是近三個月最大點數跌幅。主板成交降至743億元的逾兩周最少。大市跌勢全面，繼周一後昨再錄逾千股下跌，整體有七成股份報跌，三成報升。作為息口敏感板塊的本地地產股昨幾乎全線跌，會德豐（020）及新世界（017）挫逾2%，恒隆（101）、新地（016）及信置（083）亦錄超過1%跌幅。內險股續受安邦董事長吳小暉被帶走一事困擾，國壽（2628）跌逾3%成最差藍籌。東興證券（香港）研究部總監陳鳳珠相信，市場很快消化「縮表」消息，在下周三A股入摩結果公佈前，恒指會「吽住」在25500點上落，觀望氣氛濃厚下大市短期料偏靜。另新盤熱賣下，她對本地發展商收入看法正面，但由於地產股已上升一定時間，故建議待股價經調整後回穩才吸納。
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