林少陽：買樓收租 不如買地產股
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GS(14)@2017-06-08 00:30:57【明報專訊】近期市場最熱門的話題，莫過於樓市是否已存在泡沫。以絕對值衡量，目前本港住宅的租金回報率，過去5年不斷創歷史新低，據差餉物業估價署最新的數據顯示，目前小型單位的租金回報率已跌至2.8厘，若扣除管理費、稅項、免租期與所有相關交易費用，淨回報率有兩厘已很不錯。中及大型單位的投資回報更低，估計淨租金回報只有1至1.5厘。
套用股票投資概念，目前物業投資的市盈率大約是50倍左右，恒指成分股的市盈率大約是14倍，兩者估值比率約3.5倍。樓市幾時轉勢，很難說得準，但是從現金流回報的角度看，現今置業的投資回報形同雞肋，應無多大異議。
一般投資者認為，投資首重賺價，依靠食息回報太慢太沉悶。然而，相對於銀行存款，近年投資界湧現了「存股」概念。在全球零息壓力下，過往不少依靠定息工具過活的穩健派投資者，退而求其次將資金停泊於近似但不是存款（pseudo deposit）的股票，投資界給他們安了一個新名詞，叫做「存股」。這批穩健投資者不求短期內飛黃騰達，只求買入的股票：第一，派息能夠保底；第二，派息高於存款利率；第三，派息有望逐年遞增。
在港股中，被視為「存股」的股票，包括三電一煤，即中電（0002）、電能（0006）、港燈（2638）、煤氣（0003），以及長建（1038）、領展（0823）與港鐵（0066），這批股份的特性，正好符合上文提及的三個揀股條件。
港發展商偏重收租 派息有望遞增
在住宅供應短缺，售樓數量受到限制的情况下，近年多家本港大型地產發展商，業務重心正逐步向收租物業靠攏。這批發展商的創辦人以至第二代步入老年，經營漸趨保守，本港多家大型地產商的財務槓桿，長期遠低於深圳河以北的同業。這批發展商的派息政策保守，即使未來樓價向下，亦不一定會大減派息，甚至在租金連年穩步上升之下，派息仍然有望逐年遞增。因此，符合上述三個穩健投資者要求的本港地產股，應該尚有新地（0016）、長實（1113）、信置（0083）、合和（0054）、九倉（0004）及希慎（0014）等。
樓價不跌過15% 不影響地產股
最近有大行預測，本港樓價未來一年有下跌20%的潛在風險，並依此理據調低一眾本港地產商的投資評級。然而，這批地產股的價格，自2007年開始，已與本港樓市完全脫節，其股價較資產淨值的差距愈拉愈闊，即使樓市回落，這批地產股仍然有足夠的緩衝，抵禦10％至20％的跌勢。即使未來一年樓市真的下跌，如果跌幅只在10％至15%之內，地產股價格，很大機會會跟港股的市場氣氛，多過樓市的氣氛。
在資金的磁吸效應下，樓市太好炒反而令很多投資者失去對港股的興趣。港樓的適度調整，反而有利港股由目前的慢牛轉為快牛。本欄繼續維持去年原判，預期未來幾年本港地產股，將持續跑贏本港樓市。
也許是「人將卸任，其言也善」，即將退任的財經事務及庫務局長陳家強，最近接受《明報》專訪時，特別提到目前全球資本市場充斥着樂觀的市場氣氛，頗有2008年金融海嘯前的影子。
假如陳局長講的是港樓，筆者的確沒有異議，不過，若套用在港股，恐怕未必適用（極少數跑贏華爾街的科網股除外）。 （作者客戶持有新地、長實及合和股份）
以立投資董事總經理
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[林少陽 細味投資]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7169&issue=20170605