大西北瓏門都萬幾蚊呎?
首先你聽見報紙成日講新盤過萬呎價出售，其實只係冰山一角。有幾個特色單位索價過萬唔出色，但以瓏門兩房四百幾萬大把選擇。三百幾仲有一兩個單位。而向南三房套做價六至七百萬，約八千幾蚊一呎。比起同區卓爾居二手都要六千幾，瓏門開價十分合理。
至於你話建築業唔夠人手確有聽聞! 九七年大牛市過後令人手在十年後斷層已在2008-2010年見底，現時人手應該開始多番。若梁特首既大西北，擴機場同西佢個九開得到車，建造業仲會搶人都唔奇。至於十年河東，必見河西，IT界係2000年科網爆破後行業萎縮，而家IT人個價都升緊，仲有加埋iphone app，相信該行會有第二春。故係建築同IT界都發生過此情況。
再講細樓，確實會跌得甘過大樓。因為有能力既業主，早就換左三房或更大。如果淨係用房比，兩房業主通常防守力較低，加上你住得三房較大機會有小朋友，如非必要都唔想搬走影響小朋友。結果係你睇咁多年既樓，較大呎數單位數價多數跑贏細，只有近排細單位確實升過了籠，原因為??
都係因為大單位拉升細單位，香港人口袋有錢紮實了，逐漸接受冇番幾百萬都買唔到樓既諗法。諗樣已經係早前提及，二百萬樓全滅係今輪升浪必會發生既事。當幾年後供應增加，如再遇上個經濟不景，確實細樓會比人先沽售。而家買樓、宜選轉手率較低既屋苑，用家多希望防守性增強。最尾你問點樣睇用家多?係SSD行之前該屋苑轉手宗數可知一二，而家唯有要睇返兩年前數據，加上行內人仕口傳之智了!
至於讀者安全系數算高，起碼有層就供完既樓。其實早應係年前將間樓套錢，完成買兩間方案了。現時時機已失。如果你每月月入強勁，可以就咁儲錢當彈藥等跌買。反之如果真係儲極都係幾十萬數，倒不如先將間樓用黎套錢，放定舊錢係度收下息先(可選人仔債券或做3.25%半年人仔定期)。加上用靈活按揭貸款有一半錢可以放返係銀行享受等同按揭利息，風險有限。咁做好過你等到跌市發覺自己唔夠CASH，想用張樓契問銀行借發覺只借得三成咁無奈。
首先N小姐問問題都好有系統，抵佢34歲有樓係手! 有D野真係有得解，最憎人係唔係就賴冇得解! 冇運咁。黎緊幾年，供應最多係將軍澳同元朗，只能同大市同步。北角三十幾年樓都八千蚊呎，諗樣都逼緊自己接受。請去俊民苑、屯門市中心看看，何文田供應有限，屯門仲係一手掛帥，睇下有冇得執死雞。不過係第三季又升了5-8%之後，你要執平貨請根據以下步驟。
讀者成日問睇一眼或唔睇就咁買幾百萬既樓，係咪好兒戲? 諗樣認為二手樓交吉只依原狀比下手業主，其實你睇樓時明明個地版冇穿但收樓時穿左你都好難追。所以無謂傷心神，價錢平唔睇就罷! 只要你知個座向開揚否同埋睇熟個屋苑，個agent一講邊度咩層數咩單位開咩價，你自己知筍唔筍。而唔做功課，一味靠聽個agent講筍唔筍既，你註定都係買入一般貨色。
買幾錢既樓可參考前文，有數計。至於現時不是入市時。 但先睇好樓盤等時機，係幾時都應該做既。
之後到year2更心雄，係信用卡套埋錢出黎玩。我綜合左2004年贏錢皆因炒國企股，係year1贏左十幾萬之後，我認為自己深得炒股之道，逐大舉套玩離場，只投資A股既ETF。即係咩?? 咪2823即係A50新華乜X野富時基金啦! 我知佢同上證指數掛勾，又覺得基金適合我呢D「贏大錢」既豪客。Well，我開頭「一炮」買左廿萬，點知個上證由04年呢1800點跌到得番1500，我心諗已跌兩成，除非進入熊市，個市P/E咁低「邊有得輸呀」! 我係信用卡透知錢，入2823窩輪希望可以反底!
窩輪真係勁刺激，我堂都唔上勁update個報價網，一格都成千蚊上落。我見報紙講隻窩輪有十倍槓桿，真係天真嬌咁以為隻股票升一個%，我隻窩輪就係10%。但係我觀察左幾個星期，發覺唔係呢回事。最尾比我發現令個倍數有差異既元兇係引伸波幅。下次….唉，如果真係有下次，我一定要注意個引伸同到期日，先至好買入隻輪。
如果個市唔上唔落，投資人對未來個市既波幅有保留，咁引伸波幅就會跌。所以買正股都叫有得守，買輪就另外一個用法。總之就唔係同佢睇長線。我知幾年後又出左牛熊証比散戶選擇，好處係冇左引伸波幅影響，但唔好處就係掛勾隻野跌(升)到某個價位隻牛熊証就要比人強制收回，即係打耙! 可惜牛熊証興個陣我已經輸咩d錢，重新再起步，所以要知更多牛熊証既野，要再去睇。
我既窩輪同正股就凍過水啦!!上證係2005年跌穿一千。真係輸到底褲都冇埋!!! 我正股又輸、窩輪又輸。2005年既聖誕節，我不禁係小儀面前痛器，心諗我既人生就咁完了! 書又未讀完錢又輸哂! 真係唔死都冇用。點解我咁命苦~
小儀之鼓勵令我士氣上升了10，HP黎左個「大回復」。我節衣縮食，係臨畢業最尾個幾個月經歷左「人生最悲慘」既「三個月零八日」，要趕final year project，要考試保住個second-honor，又要一星期搵三日企街sell credit card，咁辛苦!!!都係還到之前碌左卡爭落d錢既息!
係大學最後一年，我學曉左credit card既運作，知道原來間銀行收成30厘年息，即係我借十萬，每年收成三萬蚊息，每個月都要還三萬除12個月，即係息都成2500蚊。我爭成廿萬要還成5000蚊，真係做極part-time都同銀行打工。我開始明銀行點解咁容易簽個名就比你買個袋走。我節衣縮食，唔買衫，撈企街sell card，都只係夠我怒頂還息。我唔想衰多鑊同阿媽借，未出到社會，我已經面對緊冷漠、奪命既銀行信，唔破產可以點呀!? 下回分解
阿May個case正是極多人諗緊。有些少錢而冇樓係手，想買樓但太貴買唔落手，點解決??
每個人係住方面都非常主觀。有人話佢住係柴灣勁方便，又有人話元朗好好住。當然唔同人有不同生活方式，造成上述現象。而當你想買入自住既區域樓價太貴，你係咪就咁痴痴地等呢?
其實現時既老一輩都係由細樓換大樓，一步步搵自己既dream house! 所以如你儲到些少錢，不妨比三成首期買間舊些少既樓租出去，補貼自己租金。由於呢間樓都係放三到四年，不妨睇舊些少，但勁好租既選擇。
至於你會問我買左樓，一旦我既dream house跌到價，我買左間樓蝕左錢計埋咪冇賺? 諗樣認為條數係咁計: 你睇中四百萬既樓，租金係一年樓價3.8%即每月$12600。你而家用手上六十萬case買間一半價錢既樓，即做七成按揭上間二百萬樓房收租4.3%，計埋雜費收$6800一個月，按揭分廿五年還每月六千，當中本金還$3800。咁即係話咁做可以有$6800-$6000+$3800=$4600落袋。
萬一樓價一年跌兩成，咁就正啦!! 你dream house只需$3.20mil，非常好你可以考慮買唔買，有(賺80萬!)。而自己收租樓就蝕$0.4mil，真係落袋既租夾埋$55000。呢一年比左既租為$120000。係可以講你(賺)左$0.8mil-0.4mil+55000-120000=(賺)$0.355mil。換句說話講就係你買入一間同你dream house平一半既樓，先令自己(約)交少一半租，但drawback係如樓市跌你比「只租不買既人」貴10%入市，你問自己肯唔肯。
萬一樓價一年升兩成，你dream house買唔到當蝕$4.0mil*20%=$0.8mil，而自己間樓賺返$0.4mil，加埋落袋既租$55000同埋120000租金支出，你(蝕)$0.465mil。當然呢個係賬面上，因你個$0.8mil虧損係假定出來。其實你用細樓升值有四十幾萬落袋就真! 就算加埋SSD沽樓，你套到三十幾萬可以幫你守多三年(夠比三年租)。換句說話講你買間平一半既樓收租可以幫你市升(蝕)少一半。
呢個例子當然假設了兩間樓升跌同步，不過concept可以應用係好多地方。此設置為減低你投資組合既波幅。即係等於你先買平間樓，升跌都少一半，係黎緊呢個估佢唔到既市況，可以運用。留意係如果你target親都係千萬豪宅，買賣洗費會扭曲上面所提回報。咁樣做比起你只租樓博鋪大細，令自己更有預算。
首先多謝肥龍你重出江湖，係生果報風月版冇見原來走左黎諗樣度。大洗儲唔到首期、人工有限、想換樓、冇生小朋友，肥龍你都知你既夢想同自己所為係相違背。如果仲賣埋樓等價低再買，對於紀律較差既你似乎不太適合。幸福你地收入還可，睇下有咩辦法「融資」。
首先「融資」一般用於公司層面，個人有融資需要，都係呢幾年財仔出廣告先見既名詞。由來還請高手指教。居屋建議你都係唔好賣，由於你有錢係手會更身癢，又唔想浪費政府比你既居屋福利，建議你都係儲到錢先買樓。
可以去細銀行做零存整付，現時大銀行已取消呢種產品。用意係每月儲一萬五千蚊，短時間如兩年後可提取用作置業。好似你地人工如果連三成都儲唔到，退休生活頗為難過。因膝下無兒，如果連個錢都冇咁一退休就要等政府救你。又或如有長俸幫手咁都可解決此嚴重問題。
關於你賣左居屋再買入私樓呢個諗法好正路，但係此樓市慢牛市實在不太適合。因你的cash有限，萬一上左5.0m樓而樓市真係跌三四成恐怕你心中未必好過。建議你兩年後儲到三十萬加埋手上cash睇下有冇樓買到，做七成按揭租出去比人，希望五十歲前有兩間樓仔供完，加埋自己一間自住，起碼衣食無憂。
當然你問我點解唔換間大樓住得好d，問題係你儲唔到錢就應該係第度付出，屈就自己住平d而用盈餘買樓係平衡你而家大洗兼冇小朋友既好方法。今日諗樣所點，務請思考及決定會否今日開始執行。雖未見面但有感你長此下去未必夠收入支付退休生活。你係財務上見到精明既地方，坦白講只係冇爭卡數，同埋免補地價住係居屋。最後你講既融資，可以考慮稅貸，你可以儲一兩年前，加埋稅貸應該夠比首期。
當然有讀者問借錢比首期會否大風險? 諗樣認為稅貸有別私人貸款，因前者利息可低至1.x%年息，弊端只在大銀行一般只借交稅金額的2-3倍。但諗樣知take it easy可借月入5-8倍都得! 如果肥龍一咪大洗，佢借廿萬稅貸比幾千蚊手續費，可能好過佢攞去益人地振興經濟!
在此先謝! 你已在解決問題的開端了!
首先多謝讀者歡歡幾次來文，本月諗樣外遊，回覆稍慢。究竟「投資股票定基金好」係一個好問題，本篇將自己諗法分享下。
投資梗係想嬴錢!(有部份手揸黑錢大佬除外)，所以先講咩因素對投資賺錢最有影響。諗樣答案為投資者本人既心理質素。心理質素一詞太廣泛啦，為左客易講解，今次將心理質素解為兩個範疇:即1.有幾貪心2.有幾大膽，然後再將呢套理論塞落眾人度，應該符合到80%既民眾。人既心理太複雜，那怕只係搵一套符合99%人既理論，恐怕窮一生之力亦未尋獲。
諗將先將人分做四類，然後睇下基金定股票對佢較合適。股票交易成本低，容易買賣，升得快，故最受港人歡迎。基金一詞係本篇指市場佔最多份額既開放式主動管理基金，即係有基金經理個隻。其餘基金種類如交易所買賣基金、私募基金、封閉式基金不在此討論。基金交易成本比股票高，又比股票難買賣、升得慢，好處係比股票可投資更多海外市場，亦可透過基金用幾萬蚊投資原本一手賣幾百萬既債券，間接降低入場所需資金。
你問下自己如果買iphone5隨你放低幾錢都可攞機走咁你會放低幾錢? 同埋點先可以搶到最多iphone黎test下自己有幾貪心同大膽。或用自己方法。
1. 好貪心，又細膽
呢個類別好多人都係架! 但係又唔想認。如果你發覺自己買股票成日升少少就走，賺極都係粒糖而又輸間廠既! 你好可能係呢類人。投資醫治方法為買基金，最好仲要買有年期個一隻! 五年至十年儲蓄期為佳。基金因沽出難，有時仲要龐大交易成本，所以令人不願沽出。就因為咁貪心既人投資基金先可以食盡一個升浪，幫自己儲到錢。但歡歡都提過基金收費較貴，諗樣認為兩害取其輕，如果基金收費一年只係幾個%，諗樣寧願比左佢好過輸間廠。貪心既人一般唔想先比人搵笨，所以通常唔會選明碼實價收費較高既基金既。但要改變「贏粒糖輸間廠」既宿命，只有逆自己心意而行。其實貪心人一年買N次股票個收費仲多啦，佢睇下報紙又忍唔到手入市，成個月個傭可能比左成千銀(你知貪心人好少用五蚊傭個間既服務)。
2. 好貪心，又大膽
呢類人係推動社會既楝樑，貪心既好處係有源動力(真係greed is good!)。有膽色又肯博唔好堆沒佢，快手買股票。你最好三十歲前博盡佢，睇下自己係咪可造之材，咪搞到四五十歲人先輸哂成副身家。呢類人結果好極端，一係住大屋一係訓街。通常一夜成名既trader都係呢類人無端端咁黎。
3. 唔貪心，又大膽
你係呢種人就最好。你應該做到所有股票投資者回報既expected mean(平均)好些少。當然從未有人計過個mean係幾多，諗樣所察呢個係負數。唔貪心既人買股票成績一般較好，應該先學習股票既硬知識，再用自己既大膽係市場上一博。仲有，唔貪心既人會少留意財經貼士新聞，反而可以少受市場塗毒，更有獨立諗法。是的，貼士少睇為炒…
4. 唔貪心，又細膽
唔貪心又細膽，又唔想博又驚青，咁都係唔好搞咁多野。如果真係要係基金同股票二擇其一，不如買隻股債基金長揸啦，由外人同你決定揸幾多股同債，個人就free出黎開心咁過自己style.
可能你會問投資技術唔係好重要既咩? 點解唔提? 諗樣認為如果你唔識咁多野，咪搵一兩隻股票睇熟佢炒都得! 放低書本。真正幫你搵到錢既，係自己心理質素。至於歡歡講既「恒生股票,」、「收費」、「客觀既事實同數據作比較」，下篇再談。
kitty小姐的個案相信好多人都面對過。結婚「猛猛緊」買間兩房上車，及後發覺要三房先夠用(其實係香港梗係越大越好)，於是心中計數如何改善居住環境。
方案一就係人都曉，就係賣左舊樓買番新樓。中間好多人間係究竟賣樓先定係買樓先呢? 對自己最著數既係賣樓數期短，買樓成交期長，咁你既cash就最鬆動啦。但要注意係賣樓一收左錢係就要交吉(搬走)，所以請勿係新樓睇到十畫都未有一撇時就走去沽出現居。諗樣係早期文章已有提及詳細情況，如同賣家議價到3-5%內時可以點做，提前成交如何完成等，請留意blog中其他文章(其一參考買樓附送試住期)。
Kitty如要一沽一買未必合適，始終手上現金及月入未見強大，等兩年後抽居屋，真係有可能抽唔到。因政府好大可能將抽居屋入息上限調至三萬五至約四萬水平，多左人爭居屋。
建議可以先將現樓租出，再自己去租三房。好處係唔便比兩次傭(一賣一買)，又唔使再行SSD(三年)，更可慳比大部份印花稅。賣出金獅收1%即$25000，買入三房至少都三百幾萬，又約$35000，最後新樓更要打印花稅約$70000，即係呢個動作未計裝修先洗十三萬! 呢十三萬只係益左人同政府! 咩都買唔到(除左幾個印)!
答:
因天水圍單位尚欠1.75mil，就當拉到最盡分30年按揭還(2.15%年息)都要$6500一個月，其中一半還本。由你上文所述方法一，如你再購入一三百萬九龍灣單位自住，你將要負擔多萬幾蚊每月供款。就當你同銀行講今次係換樓可將審批負擔比率加至50%，恐怕較難獲批，相信你自己都計到。要用方法一你要申請按揭時連同天水圍單位賣樓臨約一併提交，證明今次係換樓同埋已賣出舊居，咁先有得傾。所以方法一近乎行不通，除非你一買入新單位就短時間內能賣出天水圍，同埋又合時係交吉前送走好租客，咁先乜都唔會上身。
方法二就最合一般邏輯(合邏輯唔代表最好)。但要承受呢年樓市變動風險。加上而家賣樓之後因額外印花稅你再要等三年先可免收10%，此乃現時換樓之不便。
見你行文估你都好想賣樓，當然賺百幾萬係一個吸引數目。天水圍樓市比另外大西北地區都仲要落後確為事實，今次一買一賣就當換貨。由於購入單位金額同比不算大，建議沽出天水圍後用九成按揭買間三百萬內既自住樓，保留更多現金係身邊為下次入貨準備。諗樣都講過如果現時樓宇賣出獲利可達你十年所儲金錢，咁就放心去做啦，要跌的樓終有一日要跌。
由於上篇文章刊後有讀者問換樓點買賣最好，故在此簡短重覆，應先將自住樓放賣，睇下人地肯出幾錢，你先去諗下買身樓咩budget。極多人係高估自己間樓而低估人地間屋價錢。另外係議價達3-5%內先好將另一邊買或沽出。同埋沽出成交期一般短對你有著數，買入物業要比錢梗係越遲越好。如有租客阻礙，請自行再就時間，一定要番睇清楚簽低租約所示通知期。另外比租客知你邊日賣樓交吉係大忌，試過有租客賴死唔搬從而「敲詐」業主金錢。搵有信譽同信得過既經紀幫手確實重要。
諗樣認為讀者投資都屬保守型，兼未搵到適合自己既一套投資方法。由組合見樣樣買些少，月供又搵中電從而猜估。所以買完新屋比左一成首期後可將餘款做人仔定期，一年夠補貼供幾個月樓。九成按揭可做分十五至廿年還，減低按保費支出。兩年後過了罰息期而真係再買樓收租先將年期拉長，令人工可夠負擔兩層樓。十分建議讀者由樓房投資置富，因收入有限而要養家，投資亦不想進取，唔好好等淡市利用樓市槓桿根本無路。
講左咁耐，其實唔賣樓都屬不錯辦法。好租客難求。但賣樓之心由文所見，頗為堅決。
雖然係2009年做錯決定沽左樓，但因家庭收入不俗，
為何有此建議? 因假設你購入荃灣區三房市值3.50mil至4.0mil樓宇，
有讀者可能諗樣會建議「先買一半」或「租住先」，
三至四百萬沒有大三房選擇，只有八百呎以下既海濱花園、麗城、
另外你既股票，建議把握呢一兩個星期既股市升浪好好部署。
先計算最大購買力
讀者加上太太月入共12萬，係申請按揭時入息夠數上會好少因往後轉職而要收樓。為保守計，假設家庭入息會往後降低至8萬。
太太有8000蚊要幫屋企供，銀行唔太理你要供幾多間樓，只要入息同負債比率不過50%(第一間樓及樓換樓自住者適用)，銀行就會批比你。另外，樓齡同借款人年齡都係考慮因素。一般你四十歲或樓下，做廿五至三十年按揭應冇問題。樓齡當然唔好大於三十年，同埋有lift有馬路到既樓一般問題不大。呢幾年多左人問就係危險斜坡同大廈維修令呢兩樓野，因樓而異。不過只要識字既你知道有以上既野要注意，買幾百萬樓之前我信你一定會問到篤。
講返最大購買力，即係如果你每月可還一萬元既按揭金額下究竟你可以借幾多? 係息口收實2.15%，拉長到30年，應可借2.65mil。而每月還到一萬元既家庭(人)，最少都一齊夾埋搵兩萬蚊啦。
而讀者夾埋80000，減去老婆要供8000蚊樓，每月可還32000，即佢可負擔一間3.2*2.65mil = 8.48mil。係呢段旺市日子，只用你借貸能力一半比較合適，即係應target市價4.5mil既樓。呢個價錢係市淨連何文田都買得到，可以你而家係青衣連灝景灣都冇得諗。而再加碼雖然你有能力，不過市跌你睇住自己蝕然又冇子彈再「溝貨」，會非常冇癮。
呢個budget如果係東九龍如麗港城、德福，將軍澳一帶，會海闊天空，前兩者更附合你保值之意。沙田都保值而大兩房應該係價錢上仲有得諗。麗港城係前十年大幅跑輸個市，但「今時唔同往日」，現時反而較低水，加上用家多係跌市防守力高。青衣或奧海城或西九四小龍，已唔使諗三房，兩房都好勉強，同埋價錢高水。所以要同太太傾下會唔會搬去九龍東或新界東沙田。如可即睇樓及買入樓宇作九成上會，但年期可減低至15年。因讀者入息高，九成上會而年期短可減低按揭保費支出。但會否減低借成數呢? 諗樣認為不必。因政府收緊按揭下你放左入去做首期既錢好難套返出黎，有cash緊係留係身好。而開始做短既年期想往後拉長則十分客易，因拉長左你就還少左錢，幾乎一定批。所以做九成上會，有能力就做短個期，錢「跟身」最好。
萬一你地唔想搬，咁又可以出買半間樓之策。即係某區域買間樓收租，用「租金幫補租金」。咁做既壞處係至少要比三成首期上會，跟足更要比五成首期。其實七成上會因銀行做生意，你不太張揚又準時還佢都唔想告發你。一經發現，九成九都係加息。(咁你你可以轉走)。當然最高懲罰係即時還錢。而九成按揭有半官方按揭證券公司擔保，係而家一咪收緊借貸下咪試。
收租樓買邊? ，除左前文所列，東涌亦可選。升值能力同樣高，而校綱同偏遠係現時障礙，四百幾萬仲有選擇。至於咩都唔做，難免要捱多幾年貴租，冇樓係手等同做空物業市場，相信你已經聽過。