林少陽：末日博士也看好港地產股
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GS(14)@2016-09-27 07:02:57【明報專訊】曾經因為準確預測1987年全球股災，29年來一直被冠以「末日博士」之名的麥嘉華（Marc Faber），最近又再發表其招牌唱淡言論，表示央行無限量寬使熱錢氾濫，每日都有機會爆發新的金融危機。假如讀者只看傳媒標題，一定認為這不過是「人終歸一死」同「阿媽係女人」的論調一樣，不值一提。然而，讀者在「柴台」之前，不妨多給這名老人家一點時間，或者會有不同的見解。
據傳媒引述其於里昂投資者論壇上的內容，麥嘉華看淡的不過是美國標普500指數，以及主要成熟市場國債；其中，他認為該指數較其心目中的合理價貴兩成。在股票市場（尤其是新興市場），跌20%可說是家常便飯；要全球市場深度最好的標普500指數跌兩成，可能會有一點難度，但絕不足以構成一場金融危機。
除此之外，他認為美國毫無疑問會推出第四輪量寬（QE4）。這確實是力排眾議的觀點，因為現時全世界都認為美聯儲局已在退市，未來美息只會上升不可能下跌。按現時的軌迹看，本欄認為今年12月底之前美國加息四分之一厘的機會率非常高。不過，全球寬鬆的貨幣局面不會因此有根本性的改變，因為環顧全球其他國家，幾乎沒有一個國家有能力在短期內大幅加息；即使是一向口硬心軟的聯儲局，亦在最新的議息會議記者會上，下調明年息率預測至兩次（如沒記錯，去年今日的原來預測是2017年將加息4次）。依此推論，美國明年看來最大機會只能加息四分之一厘。
因此，即使美國在可見將來不大可能推出QE4，我亦不認為他的觀點全錯。再者，麥嘉華一向淡底的觀點來看，他其實是頗為看好資本市場後市走勢，只是認為包括港股在內的新興市場，其潛在投資回報更佳而已。
收租地產股較房託吸引
即使是貴到離譜的本港樓市，這位「末日博士」亦認為在全球資金流動性太過充裕下，港樓下跌空間不大。其看好較港樓平均存在40%以上折讓的本港上市地產股的觀點，亦與本欄的看法頗為脗合。不過，本欄認為現水平的REITs（房託），吸引力可能不及資產淨值折讓更大的收租地產股，尤其是一些具出售核心收租物業資產的地產股。
臨近月結，港股未來一個星期，或有機會在大媽（港股通南向資金）獲利回吐之下稍作調整。然而，由於目前大部分中小型股份的估值仍距離谷底不遠，在指數調整之時，二三線股份或有機會個別發展。
內地餐飲股或受惠盈改增
今年較早前低位未入市的投資者，或可利用未來市場的調整，酌量加注。經過多年的盈利下行週期，預期個別零售股，或有機會出現週期復甦機會，當中業務主要在內地的餐飲股，或有機會因應內地盈改增而大省稅務開支，來年盈利展望正面。
除此之外，內地百貨零售股，在百盛集團（3368）出售物業後，引起一些價值型投資者的注意。
[林少陽 細味．投資]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8925&issue=20160926
江宗仁：樓價難大跌 低吸地產股
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GS(14)@2016-10-19 06:07:13【明報專訊】恒指昨日升356點，收報23,394點，成交金額599億元。長債息靠穩，美匯指數回落至97.6左右，金價升、股市亦反彈。英國9月份通脹升至1%，創下2014年11月以來新高，料匯價急挫帶來的通脹壓力會持續升溫，英倫銀行是否能在年底前減息存在很大變數，英鎊急彈至1.23水平，歐元兌美元也回升至1.1之上，離岸人民幣亦止跌。近期全球市况都非常波動，投資者對於升跌非常敏感，恒指昨日雖升破阻力位23,300點，走勢是改善了，但策略上還是低買高沽，只宜在貼近區間低位的水平買貨，本地地產股可考慮。
亞洲股市反彈，港股升勢非常全面，本欄周一推介的鐵路基建股起動，中鐵（0390）、中鐵建（1186）及中交建（1800）分別升4.5%、5.4%及4%；周一大跌的濠賭股也V彈，資源商品股升、中資金融股升、石油及油服股升，全市升跌比達3:1。既突破區間阻力又升勢全面，理應看得好一點，但6星期以來最大升市，成交額也不夠600億元，現在市場變數很多，機構投資者因升市而興奮地高追的機會有限，現在策略還是宜吸勿搶。
坦白說，全球股市估值確實不廉宜，很主要靠央行的超寬鬆貨幣政策支撐，但QE是加碼還是縮減？對資產價格的邊際效用還有多大？通脹回升勢頭有多猛烈？長債息將升至什麼水平？這些問題都未有答案。
地產股貼近區間下限
上周五聯儲局主席耶倫拋出「高壓經濟」，表明要主動追求經濟過熱，周一晚副主席費希爾卻又指低利率不利經濟發展，信息很混亂。雖然市場主流共識是當局會維持鴿派，12月加息後便會按兵不動，但究竟當局在操控孳息曲線有何政策卻是未知數，一旦規模遠大於股市的債市受壓，股市很可能會受到拖累。
當前投資者都做好兩手準備，一旦央行政策有變，資產價格受壓，大家都會爭相逃走，惟股債商品齊瀉的話，經濟肯定會衰退，故心底裏大家也知央行搞不出什麼花樣，只是不定期有火警演習；另外又怕央行更加寬鬆，刻意追求經濟過熱令股市升至前所未有的高度。在貪婪和恐懼磨合之際，低吸是正確做法。本地地產股仍貼近區間下限，較急升後的大市更值博。
新盤去貨放慢 為分批加價創造條件
市場對地產股看法分歧，德銀唱淡，指新盤銷情已見頂，近期開價保守兼去貨速度放緩，估值也已回到高峰，預料跑輸大市。麥格理則看好，堅信樓市回升只處於初期階段，明年升勢將更凌厲云云。本港樓價絕不廉宜，除了豪宅外，發展商也不會期望以較同區雙位數字的溢價來推盤，考慮到供應是趨升，更有先套現再作日後部署的考慮。但只要是定價合理，位置質素理想的新盤，去貨絕不成問題，銷售速度減慢，主要是飢餓銷售的方法、營造良好氣氛，為分批加價創造條件。
要樓市顯著惡化，若非大幅加息，便是中國經濟崩潰令失業率飈升。中長期兩者皆有可能，但暫時應不會出現。大致上，新盤還是可以市價推售，發展商去貨問題不大，股價大多數已回落至區間低位，可吸納炒波幅。
[江宗仁 還看今朝]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1691&issue=20161019
地產股狂跌一成 瑞信料樓價跌22%
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GS(14)@2016-11-08 05:20:53【明報專訊】港府上周五再「加辣」，大幅提高向非首次置業人士置業徵收的「雙倍印花稅」，由原先的1.5%至8.5%劃一上調至15%。包括瑞信等大行認為，新「辣招」影響細價樓銷售，致坐擁較多細價樓庫存待售的發展商恒地（0012）等受壓。一眾地產股全面捱沽，新地（0016）股價昨日更重挫近一成（見表）。麥格理預期，樓市由現時到年尾跌價6%。
美國大選前夕，聯邦調查局表明不會就「電郵門」事件起訴希拉里，帶動港股昨日回升158點，成交維持600億元水平，不過樓市措施「加辣」效應影響，地產股股價普遍插水，除新地跌幅多達9.88%，新世界（0017）亦跌逾9%，長實地產（1113）亦跌8.8%。
麥格理：可趁機撈底
不過麥格理中國及香港研究部主管吳嘉俊表示，在發展商中，他認為新地仍然有能力在市場最壞的情况下售樓，另長實則在出售上海世紀匯提供賣方融資收息，相當於收租幾年的做法可取，加上仍有物業待售，他相信可以趁新地及長實股價跌至近100及50元左右撈底。另他亦看好收租股領展（0823）。
在一眾大行中，以瑞信看法為全城最「熊」。該行表示，今次政府在預售供應有待出籠，加上息率有機會抽高之際「加辣」，預期樓市到2018年底時，售價會下跌22%。短期內，新措施會令中下價的大眾樓市場需求下跌25%，亦會令二手成交「乾涸」。地產股股價將會反映政策風險，在售樓速度減慢、定價能力轉弱及盈利可視性降低下，估計地產股跑輸大市，並對新地及恒地看法較為保留，同時明言要避免沾手地產代理商美聯集團（1200）。
料發展商提供優惠予準買家
市場正觀望，發展商會否在政府「加辣」後，推出優惠措施，以降低新樓買家入市成本方面，瑞銀認為，在預期2017至18年度新地及長實的邊際利潤率可以維持約22%，相信兩者會有空間為買家提供更多優惠驅動銷售，反而恒地及嘉里建設（0683）在邊際利潤率只有約7%，可以提供的優惠彈性較少。
美銀美林則稱，即使根據過往的經驗，提高印花稅不會對樓市的方向帶來改變，只會增加購樓成本，影響成交量，其估計短期內樓市交投量會有25%的影響。該行會選擇那些在香港擁有較少土儲及涉足樓市的發展商作為首選，當中包括長實及信和置業（0083）。
[地產]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6988&issue=20161108
劉思明：地產股再跌有支持 趁反彈沽貨
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GS(14)@2016-11-08 05:29:30【明報專訊】港股繼續隨美國總統大選的選情變化起伏，昨天反彈以強勢股帶動，加上買盤動力不俗，恒指短線有機會上試更高水平如20天線約23200點，但要扭轉跌勢仍需要更大動力。港府推樓市新辣招，地產股捱沽，短線再跌或有支持，但只宜有貨趁反彈沽貨，無貨則不宜沾手。
無貨者不宜沾手
恒指高開40點後一度倒跌，但很快回升，午後最多升224點、高見22867點，收報22801點，升158點或0.70%；國指跑贏，升1.23%。大市成交回升604億元，但仍低於60天平均一成。
根據《明報》港股數據庫，升跌比率75比25，升逾3%佔上升股份近兩成；大市普遍回升，相比上周二升市（升跌比70比30，升逾3%佔一成多），買盤更為強；陽燭對陰燭為72比28，普遍跟得上恒指國指高收走勢。
港府突然推出新辣招後，地產股成為焦點，本報數據庫追蹤本地地產相關股份，昨天跌近6%，為一眾行業中表現最差，若非個別零售、商廈為主地產股跌幅較小，本地發展商及物業代理美聯（1200）（簡稱地產股，詳見圖）實際跌幅更大，平均跌8.5%，若以2013年以來看，為單日最大跌幅，即使2013年2月金管局推出DSD（雙倍印花稅），地產股也不過跌約1%。
近期地產股受惠樓價攀升、新盤銷情暢旺及搶地利好因素支持，股價明顯跑贏大市，新辣招一下子將大好形勢逆轉，對股價加倍衝擊。
仍處上升趨勢 再跌3%喘定
由於新辣招一下子將所有正常投資者趕走，市場只有剩下用家需求支持，重創發展商推盤速度，即使未來美國加息香港未必跟隨，或地價有內地發展商高價承接等利好消息，也難對地產股起很大刺激作用，短期難看到催化劑，股價料易跌難升。
把地產股組成指數，無疑目前仍處於上升趨勢，未來再跌3%、4%或有支持，倘喘定後有反彈，宜趁機沽貨。
煤炭股炒起 神華中煤受追捧
大市方面，市况回穩，早前當炒的行業率先反彈，煤炭及相關、軟件服務、家居用品、汽車相關、農業及水務升約2%至3%，表現最強；其中煤炭及相關成交最旺，成交比率（行業相對60天平均成交額）增逾三成半，之前多次提及神華（1088）、中煤（1898）續受追捧，並以前者最強，不過，若然未能低吸則不宜高追，其20天線16.2元為關鍵支持。
[劉思明 數據尋寶]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4819&issue=20161108
地產股拖累 ADR跌近200點 港股恐考驗22000
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GS(14)@2016-11-08 05:50:01■樓市加辣，不利地產股與整體市場氣氛，恒指恐下試22000點。
【本報訊】樓市加辣兼美國大選在即，恒指考驗二萬二關！政府突然對樓市加辣，不利地產股與整體市場氣氛，加上美國大選周二舉行，在不確定籠罩全球下，恒指短期內料失守22400點，甚至進一步下試22000點。記者：余倩敏
美股連日向下，在美上市的港股預託證券（ADR）上周五全線跌，以地產股最弱，新地（016）及恒地（012）ADR較港收市低2.2%及3.6%，恒指今早料低開197點。政府上周五突針對樓市加辣，將雙倍印花稅劃一上調至15%。德銀相信本地地產股短期會受壓，當中以新地（016）及信置（083）最受影響，因新地被視為行內龍頭，而信置業務則單純只有本港住宅地產，而且股價表現極受大市影響。觀乎過去三次涉及印花稅的辣招面世前後，恒生地產分類指數均向下，惟下跌不久便會見底回升。以2010年為例，額外印花稅於11月19日正式宣佈前，市場已預計政府會出招調控樓市，故恒生地產分類指數在11月8日已開始見頂回落，但在11月23日，亦即措施宣佈後四天，指數便已見底。而2013年的一次加辣，恒生地產分類指數自1月底加辣前的高位起計，約兩個月內累跌14%後便見底。
牛證街貨仍佔多
雖然地產股並非恒指重磅股，但新地是年初至今第二大升幅股份，期間貢獻恒指95點升幅，相當於大市12.5%升幅。展望後市，華金研究（國際）研究總監陳鳳珠認為加辣會拖累地產股下跌，恒指今料失守100日線（處22452點）。耀才證券研究部經理植耀輝亦指，政府加辣連同美國大選選情激烈，恒指有機會下試22400點之下。
值得留意的是，恒指倘失100日線，技術上，下關要看22200點。以今年2月份低位與去年4月大時代高位計，按0.236倍黃金比率分割，恒指下一支持位處22217點。牛熊證分佈上，根據瑞信資料，坊間牛熊街貨分例為62：38，預示大戶有誘因進一步殺牛質低大市。目前恒指牛證重倉區處22400點至22499點，下一重倉區則處22000至22199點。跌市下，散戶情緒持續惡化，本報散戶調查顯示，看好後市的散戶指標，由前周的-3.57降至-6.25。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161107/19825137
房託 地產股4個月最差
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GS(14)@2016-11-17 11:10:56【本報訊】美大選出現爆冷結果後，本港銀行股明顯跑出，息口敏感股則成輸家，根據以往經驗，倘美債息持續向上，有關局面料可持續。大選落幕一周，恒指埋單累跌628點或2.8%，僅五分一亦即10隻恒指成份股報升，當中4隻屬本地或國際銀行股。中銀香港（2388）與滙控（005）是升幅最多的恒指成份股，近一周齊升約4%。以美國為出口市場的利豐（494）大選後則勁跌12%，成表現最差的恒指成份股。地產股、收租股及公用股等息口敏感股，大選後幾乎全部報跌，一周累恒指跌180點，相當於大市期內近三成跌幅。恒生公用事業分類指數、恒生房託股指數及恒生地產分類指數昨齊創逾4個月低。對於特朗普贏出大選後出現美債息飆升的局面，瑞信直言感意外，因預期特朗普勝出會觸發市場避險，美債息應下跌。瑞信又指根據經驗，相對防守類股份，美債息升有利銀行股，亦利好資源股及能源股等周期性股份。不過該行提醒，隨着債息上升，市場對通脹重臨的憂慮之後或會升溫。地產股早前受政府辣招打擊，債息近日急升對該板塊雪上加霜。大和指政府辣招將導致市場短期較淡靜，料地產股股價短期內僅窄幅上落，未來幾周不會有任何突破。不過收租股料追落後，因未來有數項正面消息支持，包括深港通開通後更多內地企業來港、中環中心售價料創寫字樓市場新高等。市況方面，恒指昨先升後回，收市跌43點或0.2%，收報22280點；H指跌35點或0.4%，收報9362點。主板成交658億元，港股通淨吸資額佔全日額度14%。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161117/19836489
投資導航：加息不利人幣及地產股耶倫「放鷹」 港股無運行
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GS(14)@2016-11-21 00:01:26■耶倫指短期加息可能是適當的。 設計圖片
美國聯儲局主席耶倫在特朗普當選後首次表態，於上周四表示，短期內加息可能是適當的，意味在12月議息時，極可能再啟動加息周期。上世紀九十年代以來，美國曾有三次加息周期，港股期間一跌兩升，但多位受訪專家指，今次加息周期與以往不同，在人民幣貶值和本港地產泡沫雙重打擊下，港股難有運行。記者：黃尹華 余倩敏
上世紀九十年代以來，美國第一個加息周期是在1994年2月至1995年2月，當時聯儲局逐步把利率調高共3個百分點至6厘；第二次是1999年6月至2000年5月，美國六度上調聯邦基金利率至6.5厘，一共調高1.75個百分點；最近一次是在2004年6月至2006年9月，期間聯儲局先後加息17次，把利率由1厘的低位調高至5.25厘。
94年加息周期 恒指跌30%
股市方面，美國於1994年的加息周期來得頗為急速和突然，在13個月內加了300個基點，恒指期間挫逾30%。在另外兩個加息周期中，美國利率上升步伐較為溫和，而且正值環球經濟上行周期，港股迎來牛市。但冠域商業及經濟研究中心主任關焯照指，今次歷史難重演，因為這會令人民幣持續貶值，打擊國企盈利；其次是令本港地產泡沫回調，打擊本地地產股。特朗普當選觸發美國加息預期升溫，債息與美元近日雙雙上揚，招銀國際策略師蘇沛豐亦指，作為新興市場之一的港股將繼續受壓，因本港會成為國際資金的提款機，而人民幣因美元上升而走弱，同樣不利港股後市。
銀行或利好 高息股受壓
美國加息，理論上利好本港銀行股，因本港息口會跟隨美國調整，不過香港股票分析師協會理事連敬涵提醒，港息未必跟隨美息上升，除非美國明年上半年合共加息兩、三次，逼使本港跟隨聯儲局快速加息，否則本地銀行股未必受惠。要數美國加息輸家，非息口敏感股莫屬。本地地產股、房託股（REITs）、收租股及公用股，均屬高派息一族。自特朗普當選後，息口敏感股已明顯捱沽，惟安聯投資亞太區股票首席投資總監陳致強料市場將重新追捧派息股，因環球股市暫未進入牛市，而高息股3、4厘的派息，已相當於股票近半回報。不僅本地地產股這類收入與盈利對美國利率較敏感的企業，會受累美國進一步加息，法巴認為內房及中資航空等美元負債沉重、而且收入以人民幣計算的企業，均會受累美國加息，建議投資者避開。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161120/19839408
689棄參選 地產股跌轉升 惠譽：政治分歧未息 風險仍在
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GS(14)@2016-12-10 12:53:57【梁振英不連任】【本報訊】本地地產股受特首梁振英不連任消息刺激，昨日在尾市由跌轉升，新地（016）升2%；恒地（012）升0.5%；長實（1113）升1.8%。前晚美股雖再創新高，惟受人民幣中間價再大跌，以及傳出澳門銀聯提款額大減消息衝擊，港股低開96點後，在梁振英下午3時半見記者前，恒指跌至全日低位22660點，跌逾200點；但之後在本地地產股帶動下，跌幅迅速收窄至跌100點，收報22760點。國企指數收9867點，跌0.5%。成交略增至763.6億元。記者：黃尹華
昨日梁振英宣佈放棄參選後，一眾「梁營股」表現跑輸其他地產股，新世界（017）只升0.8%，瑞房（272）升0.6%，恒隆（010）則跌0.5%。梁振英2012年7月上任後，上述三大「梁營股」已跑輸大市，其中新世界至今只升3.5%，瑞房和恒隆則分別累跌37%和32.6%。
黃國英看好「誠哥」地產股
梁振英上任以來，恒指由19440點升至目前水平，累計升幅約17%，其間經歷滬港通、港股大時代等震盪。豐盛金融資產管理董事黃國英表示，梁不參選對港股不是一個決定性因素，「（恒指）昨日由低位升咗100點都冇，其實香港大部份股票都唔係香港嘅，所以恒指就唔係好大反應」。黃國英續指，梁時代結束，睇好地產股，「地產股就好少少，真係博咪博誠哥個啲囉」。至於未來港股表現，他表示好難預測，料投資者未來一段時間都會持觀望態度，大市橫行機會高，暫時未能突破。訊匯證券行政總裁「沈大師」沈振盈則認為，昨日地產股雖然普遍造好，不過現時地產股較受大圍環境、客觀因素影響，同時亦不排除新上場的特首，會繼續遏止樓價向上，所以只會短炒一轉。沈大師表示，早於網台上多次提到，認為梁振英不會連任，至於下任特首人選，「第一，我一定唔覺得係曾俊華」，他個人最希望是還未有表態的立法會前主席曾鈺成，認為他有能力平衡泛民、建制派。浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才指出，特首梁振英宣佈放棄競逐連任，反映了香港市民求變的聲音，冀透過政府換屆解決過去數年來的政治爭拗和欠缺人和的問題，加快政府落實施政，「香港施政步伐好慢，相比台灣、新加坡同上海落後好多」。
麥萃才：食飯慶祝推動消費
不過，麥萃才指不排除部份市民「開心咗食飯慶祝，間接推動本地消費」。他指梁振英不競逐連任，特首換屆可望帶來新景象，例如台灣或美國總統大選後經歷一段「蜜月期」，短期內政治爭拗有望減少。評級機構惠譽認為，梁振英宣佈放棄連任，不會對本港信貸評級有即時反應，短期而言，消息或有助分散本地政治緊張局勢，惟長遠因政治局勢產生的社會分歧未平息，出現新爭論的政治風險仍在。惠譽於9月給予本港評級為「AA+」，展望為穩定。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161210/19860928
特首易位 誰是下一屆王者 利好地產股 樓價再試頂
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GS(14)@2017-01-02 17:11:512016-12-10 iM
黑天鵝又來了！今次在香港出現，盛傳特首梁振英正積極爭取連任並勝算甚高之際，今周五（9日）他突然下午召開記者會，宣布因家庭理由不爭取連任選特首，又指中央一直支持其工作，言下之意是純粹個人決定，並非中央「不過關」。
梁振英不連任特首被巿場視為利好消息，股巿最先有「反應」。一直堅持ABC（Anyone But CY）不獲梁振英發電視牌的王維基，其上巿公司香港電視（01137）一度急升逾五成，周五（9日）收巿報1.66元，近35%。此外，地產股亦全面上升，長實新地均升2%，有業內人士認為，梁振英為解決房屋問題不惜出辣招，他不連任有望相關政策鬆綁。市場又認為他多年來激起社會各界撕裂及矛盾，終有望稍為停息，有利社會經濟發展，至少短期利好市場。本刊即時找來多名樓市經濟專家，包括中原地產主席施永青、湯文亮、關焯照、王弼等人，分析梁振英卸任後易主後對本港樓市及經濟的長中短綫影響。
緊接下來要問是誰來選特首，繼退休法官胡國興自10月底宣布參選後，有傳現任立法會議員葉劉淑儀將於下周四（15日）宣布參選，多人為她站台，忽然成為大熱門；民望最高的財爺曾俊華，至今仍是「模稜兩可」未表態；至於「好打得」政務司司長林鄭月娥一直表現不情願，但被視為梁振英的PLAN B。最後，曾表示沒人競爭會出來參選的前立法會主席曾鈺成，未知有否改變主意；名單中還有陳德霖、梁錦松等，最終誰可成功「入閘」？誰是下一屆特首？會不會爆冷再有黑天鵝？「跑馬仔」特首戰將是未來數月影響着本港政經民生的焦點所在。
梁振英突墮馬 特首選情風雲變
一個平常的周五下午，當一眾打工仔女正準備心情過周末之際，沒料到三點半傳來震撼全港的消息：特首梁振英親自出來宣布，因家庭理由不參選連任特首。消息來得太突然，距離收市時間尚有半小時，最先有反應是一直堅持ABC（Anyone But CY）的王維基，其上巿公司香港電視（01137）馬上戲劇性急升逾五成。梁振英任內屢出辣招打遏樓市，墮馬消息一出地產股亦全面上升。之後是辦公室一陣陣騷動，有市民將開香檳慶祝相放上Facebook，消息頓成不少市民周五放工暢飲的理由。
不參選已獲中央理解
梁振英宣布不連任非毫無先兆，公布前一晚梁振英被記者拍到夜訪沙田威爾斯醫院，其女兒梁齊昕近日被傳入院，但消息尚未被確認。翌日下午3點半，梁振英突然會見傳媒，宣布因家庭原因，不會參加下一屆行政長官選舉。梁振英指，這決定只考慮了數天，他指未來一段時間要照顧家庭，在家庭及社會之間，必須作負責任的選擇。他稱，未來若展開選舉工程，將會影響家人，家人會承受「一些不能承受的壓力」，為了做好父親和丈夫的責任，「我的子女只有一個爸爸，我的太太只有一個丈夫」，要保護他們，所以不會爭取連任。
他作出決定後，已向中央報告不參選，獲中央理解。他表示不參選和中央不批准無關，強調中央對其工作充分肯定和高度評價。他指，未來六個月「因為唔使參選」，會比較容易做好任期內的事，將集中全力完成五年前參選時的政綱承諾，包括準備好任內最後一份施政報告，和盡力解決強積金對冲、退休保障和標準工時這三大問題。
提到會否有心儀的繼任人選，如葉劉淑儀、曾俊華等，梁振英只是說「呢個問題遲啲再講」便轉身離開。整個記者會梁振英沒有回應女兒梁齊昕的健康問題，只是稱家庭問題不會具體說明。
梁棄連任葉劉「感動」
梁振英不連任消息一出，各界迅即將焦點放在誰人可入閘選特首，而一直積極表態有意參選的葉劉淑儀，行情立即看漲，她更隨即與新民黨見傳媒。她未有正面回應是否參選，但稱樂與曾俊華同台辯論，又認為自己有民選經驗的優勢。
葉劉淑儀對梁振英決定不參選表示詫異，同時感到「好感動及同情」，因他是為家庭與工作平衡而作決定。被問及參選意願會否增加，她指目前對香港最重要是公平公開及有競爭的選舉，梁的決定對其他參選人士影響，言之尚早。葉劉又巧妙回應自己是特首熱門之說：「說我熱門是過獎，政治一日都嫌長，大熱都可倒灶。」
不過她指自己有服務港人的心，紅燈綠燈對她不重要，要先得到新民黨支持。「大家都知我尋求過好多人支持，與各界人士傾偈，一個支持有興趣參選的人，當然會尋求多方面支持。（包括中央？）我好耐無去中聯辦。」
被問及如何看另一有可能參選熱門曾俊華，她說：「與曾生是舊同事，若與曾生同台辯論都會是有趣經驗，樂於見到有機會。」她又認為自己優勢在於「有民選經驗」，至於是否認為要重推23條，葉劉淑儀指自己立場已很明確。
欣賞梁特土地政策
早前前立會主席曾鈺成曾公開問葉劉淑儀參選特首之意，葉劉曾以「為興趣做」回應，「唔好講時機成唔成熟，當然有好多人睇我唔起，覺得你一個女人冇咩富豪、財團撑場，我搞智庫開場既時候，個記招啲傳媒反應都係『冇財團、冇猛人，原來你係一個小婦人出嚟自己搞㗎？』而家好多人睇我唔起，（覺得）你地位又低過晒人……我又唔係為錢做，我係為興趣做。」2003年時任保安局局長的葉劉淑儀，因硬推基本法第23條立法引發逾50萬人上街抗議，同年7月辭職落台。及後她赴笈美國，事隔3年後再度重返香港政壇，2008年立法會選舉中在港島區勝出，並於2012及2016年成功連任。有報道指葉劉淑儀將於本周日選出各界選委會委員後，下周四（15日）宣布參選。
梁振英不連任，大眾關注梁振英向來重視的房屋政策，之後會何去何從。葉劉表示欣賞特首土地政策，「過去4年，梁振英不辭勞苦為港人做事，特別是土地房屋方面。」惟早前橫洲發展爭議，她曾指出政府處理土地問題的決策架構落後，政府高層協調不理想。然而，葉劉和新民黨一直關注土地房屋問題，她曾提議港府成立土地發展局，專門負責本港的房屋發展事宜。
另一位被指有可能參選的林鄭，她曾任房屋及規劃地政局常任秘書長（規劃及地政），對土地問題同樣關注，她認為政府應更着力處理基層的住屋問題，指出公屋政策有助改善貧窮。早前，林鄭曾出席「光屋」開幕典禮，將深井前紗廠員工宿舍翻新成單位，以低於市價的租金租給有住屋困難的3人或以上家庭，而此項目正正由政務司司長辦公室轄下的政策及項目統籌處統籌。
至於財政司長曾俊華去年10月被問及樓巿會否減辣時表示，一直以來政府目標是維持樓市平穩發展。他又曾指影響樓市的因素很多，政府並無「銀子彈」一勞永逸地解決樓市問題。而近日他在其網誌談及「加辣」措施時稱，因近月樓巿升幅太快，若不採取行動，任由風險惡化，最終會危及宏觀經濟及金融體系的穩定，有傳曾俊華於下周三（14日）宣布參選。
施永青：梁特房屋政策失效 中央對特首有三要求
特首梁振英宣布放棄競逐連任，他在任期間，多次被指是社會矛盾的根源，中原地產創辦人施永青接受本刊訪問時斷言，換特首對解決社會矛盾無補於事，「梁振英只不過是問題反映的焦點，他不是主要問題，主要問題係唔妥共產黨，但共產黨係咪都喺北京執政，你都要接受這個現實。」
中港矛盾源於雙方不互信
香港人無權投票選特首，特首是誰，在香港人眼中，背後都是由中央「揀卒」，施永青提到中央對特首有3個要求，「一個是中央信任，一個是港人支持，一個要有管治能力，頭兩項在香港的民情出現矛盾，矛盾是很多人視中央信任的人是中共代言人，只會聽中共支笛，會出賣港人利益，這是很大的問題，如果所有中央委任的都話係衰人，就會出現現在的情況，（特首）支持率可能不夠一半，執政很困難。」
他認為中央信任和港人支持之間，本來不存在矛盾，但如果解決不到，香港的其他問題一樣解決不到，至於如何解決問題，施永青說不是換特首可以了事，而是北京和港人都要讓步，「邊個上都一樣，香港人都會話，你（特首）要聽北京支笛，但特首某程度要有這方面的職責在身，問題是出來的特首要讓香港人看到，他某程度是代表香港人的利益，向北京反映香港人的意願，香港人亦要爭取些合理範圍的東西，爭取要獨立，邊個幫你反映都是『No』，北京可能都要降低點要求，不要太強調要自己嫡系出來，符合基本底綫就算，愛國愛港、忠於基本法，如果標準降低，人選會闊些，被港人接受的機會就多些，他的施政就會容易些，而家你話，連曾俊華都不是嫡系，是美國讀書返來的、公務員出身的，如果又不考慮他，被港人接受的空間就減少，如果港人不太接受的，就會返去之前幾任的情況，施政處處受阻，效果唔好。」
抗辣招只因其成效有限
言下之意，難道施永青支持曾俊華做特首？他不置可否。「泛民就好想佢做，會不會令中央反而擔心，我不知道，我覺得都可以的，他實際上作為特首的能力有幾強，我不知道，但他的阻力會比較少，但我驚他好似曾蔭權咁，上位後一樣被人針對。」
梁振英在任期間多次出招遏抑樓市，施永青曾經帶隊大遊行抗辣招，「不是滿不滿意，而是效益很低，事實亦證明效益很低，之前做的只是形式上的動作，制止了樓價上升，但即使樓價跌，都是跌幾個%，香港人一樣買不到，政府亦沒有能力令樓價跌。」他強調香港是自由市場，政府難以控制樓價高低，更不可能要求賣家以更低價錢賣樓，「你自己要賣樓，會不會賣給出價低點那一個？」
至於換上其他特首，房屋、樓市政策會否有變，施永青認為不同人做特首，一定有不同的房屋政策，「所有人都清楚香港房屋是很重大的問題，因為以香港的生產力，香港人比其他同樣生產力地方的人住得細、住得差，但香港人應該有條件可以住好些，香港亦不是沒有地方，而是房屋政策、城市規劃出問題，這方面有沒有空間可以做好些，我認為有的。」
市場供應增唯問題仍在
過往有無數的民意調查，證明香港最關心是住屋問題，在梁振英在任期間，他以增加供應為大方向，在香港各處搶地起樓，發展商近年亦推出不少單位，但樓價升而不跌，施永青說，證明政府的方法不成功，「梁振英都知道住屋問題是香港人最關心的，他就用自己的方法解決，亦投入很多力量，事件上供應是增加了，增加供應的方向是正確的，但他應該要增加供應給有需要的人，不是給整個市場，整個市場有很多人是投資者，現在是投資者被打死，但用家一樣買不起。」在辣招之後，施永青說過往用有限公司名義買樓的人，現在轉用自己的名或者其他人的名義購買，不會因此而買不到樓，「買不到咪捉個18歲囡出來買。」
要真正讓更多市民上車，同時控制樓價在可負擔水平，施永青提議政府，增加供應的政策應有特定目標群體，即是首次置業的香港人，「如果撥一些土地專賣給你（首置人士），發展商定價都會遷就你的收入而定，如果定價是你負擔不到的，他就賣不出，咪要擺喺度吽，你估發展商想咩？所以寧願設立一個新市場，專門照顧首置的本地人，好過將全港樓價壓低賣給你，要咁多人一起損失來賣給你！亦不需要特別平，只是規定這些樓賣給一些特殊的人，由買家的購買力去制約發展商的定價。」
特首換人 料經濟影響有限
梁振英不連任消息公布後，個別股份應聲衝上，換人在即，對香港有何影響？首先在經經濟方面：光銀國際董事總經理兼研究部主管林樵基認為，香港是外向型經濟，特首選舉對香港整體經濟影響不大。
他指，雖然距離特首選舉還有一個季度，但最終影響香港經濟的，都會是外圍不穩定因素。林樵基認為，不論誰當選當特首，都不會影響香港的角色和定位。
料日後政府態度偏理性
他說：「現時在跑馬仔有潛力跑出的那幾位，大家都認識、經驗豐富，誰當選都不太擔心，經濟也不會被影響太多。
大家的焦點反而應該是，誰出選可以緩衝行政立法關係和市民的怨氣。此外，內地仍將香港當作非常重要的中介人，尤其近日人民幣貶值，很多人都利用深港通或其方法去平衡自己的投資組合，香港是一個處理資產和市場融資的好地方，這個角色是不會改變的，誰做特首都可以做得到。」
林樵基又指，過去幾年社會的怨氣較重，立法與行政上常碰壁，現屆政府態度又過於強硬，換特首或可增加投資者對香港的信心，而他對日後整體香港市場亦持正面看法，預料未來政府和社會都會以較理性的角度去處理經濟問題。
他解釋：「目前香港有很多經濟的事項要處理，尤其是樓價問題，對市場來說，換特首是開了一個窗口，讓之後的特首可將棘手的問題處理得好一些，無論哪一位在跑馬仔跑出，都很有機會處理得較好。香港由經濟主導，我相信有一個有經濟政策經驗的人能幫助我們，希望他可以從這個角度去提升投資者信心。就投資者角度而言，我相信是樂觀的，這亦於周五（9日）的股票市場充分反映，跌幅收窄很多，整體來說是正面的。」
外圍因素主導香港經濟
香港奧國經濟學院院長王弼同樣認為，香港是外向型經濟，不論誰上來當特首，最終還看外圍因素的影響。長遠來說，換特首對香港實體經濟，並沒有影響；短期而言，對個別公司就當然有影響。
他說：「大家都好明顯看到，那位（企業家）和特首比較合得來，這些都差不多是公開的，預期利益將會重新分配。」他舉例，當市場知道美國總裁選舉由特朗普（Donald Trump）勝出後，基本上大家已不太理會現任總統奧巴馬（Barack Obama）的事，反而留意特朗普的Twitter。言則，梁振英的影響力，可能隨不再連任而大減。
消息一出 醒目錢跟入炒概念股
梁振英宣布不連任，醒目錢即刻追入「ABC（Anyone But CY）」股，最搶鏡的有香港電視（01137），或許投資者憧憬將來特首換人，可助其獲得電視牌照，結果在短短半個小時內，股價最高見過1.9元，漲幅竟達五成多，最後收報1.64元，上升33.3%。其次是本地地產股，新鴻基地產（00016）臨尾抽高至105.2元，全日升2%，長和（00001）、長實地產（01113）分別報92.95元、52.95元，較消息公布前，上升0.6%及1.8%，間接令恒指跌幅收窄，周五收市跌101點至22760點。
特首概念只宜短炒
經濟學家關焯照表示，本地地產股有正面反應，皆因過往特首予人針對大地產商的感覺，尤其是特首早前說過發展郊野公園，如成事會以成本價賣樓，這些措施自然不利地產商。
然而，他提醒讀者，炒特首概念會很短暫，可能只有一周貨仔，必須「眼明手快」，畢竟明年舉行的特首選舉仍有很多不確定性。
目前為止，關焯照傾向相信中央想改變「過硬」的路綫，未來會選擇較溫和的特首，「例如最近叫泛民申請回鄉證，特首突然宣布不連任，背後有政治宣示，可能中央覺得未來五年行政立法繼續對抗，會無辦法運作下去。」即假如財政司司長曾俊華入閘兼當選，他料對新鴻基地產、長和系有利，至於被視為「梁粉」的恒隆系則會無運行，但重申選情太多變化，不宜太早落注。
卸任後股市即炒高
至於香港電視，他勸大家不要有太多憧憬，就算政府批出電視牌照，好處亦有限。「你留意無綫電視的廣告收入，嚇死人，市場塊餅愈來愈細，始終睇電視的人愈來愈少。」的確，電視廣播（00511）周三（7日）發盈警，料全年盈利倒退55%至65%，廣告市場疲弱便是原因之一。
香港奧國經濟學院院長王弼坦言，在梁振英宣布不參選一刻，即時買入長實地產，因為他是「CY卸任概念股」。他說：「長實本身估值不貴，反觀香港電視已經抽升很多，基本因素亦不算好。」至於那些企業家和梁振英比較要好的，他認為相關的股票應該先避開，甚至沽空。
對於大市整體而言，王弼認為會有短暫蜜月期，但還要看外圍因素。他說：「相信現在氣氛會是蜜月期，但我們非常受外圍因素影響，包括美國加息等，你看恒指之中，有多少股票（的業務）只在香港，中移動（00941）、騰訊（00700）、友邦（01299），看來這些全都不會受誰人做特首所影響。（梁振英不連任）短期可能有提振作用，你看一宣布，恒指即抽升幾十點。」
梁特效應 樓市局勢掀巨變
資深投資者兼紀惠集團行政總裁湯文亮表示，梁振英不連任對樓市衝擊有限，「甚至可能有些微刺激作用，因為很多市民都對他心存不滿，假如他真的不連任，市場會憧憬各項施政改善，但公道地講，CY近日也為樓市『拆彈』解決一些難題，例如11月初加推新辣招，還有剛剛收緊公屋富戶的安排，將富戶入息上限定為限額5倍，連持物業的公屋戶都『冇得留低』，實際可以改善到房屋資源分配。」
至於梁振英上台以來重點加強土地供應，他認為不會改變。「早幾日政府才宣布未來3年私人住宅供應量，大約是每年2.2萬至2.4萬伙，供應量充足，有助樓價較平穩發展。增加土地措施點都會延續，因為要回應社會強烈的房屋訴求，無論誰來做特首重點一樣是推地。」那誰人取而代之出閘參選？「很難講，財爺話天機不可洩漏，天機其實是『天姬』（編按：女人），我覺得明年6月卸任世界衞生組織總幹事的陳馮富珍，其實亦有機會去馬。」
二手成交持續偏靜
湯文亮上月出招後曾替樓市「把脈」，料農曆年前跌約8%，但最新情勢已變。「一定有轉變，屬於好的方面，惟樓價走勢暫時仍捉摸不定，要視乎特首選戰『跑馬仔』情況。但二手成交仍會冷靜一輪，到明年2、3月才現小陽春，當局明年有機會減辣，15%新印花稅有機會調低一半。畢竟目前樓市狀況算健康，如果內地人願意付高達30%印花稅，讓他們掃貨也無妨呀，相信政府不需要用到撒手鐧，即是租務管制。」
料新盤定價仍舊高企
站在土地供應層面看，城市大學建築科技學部高級講師及市建局非執董潘永祥指梁振英「下馬」，未來政府汲取前車之鑑或變得非常保守，拖累住宅供應：「無容置疑，梁振英推地決心好大，就算早半年樓價回落，發展局局長陳茂波等司局長都不敢放慢推地。
但梁振英要開發郊野公園用地、新界東北和填海等，反對聲音鋪天蓋地，被市民指摘推地多是向地產商利益輸送，連幕僚之間也有糾紛，結果消耗掉他很多政治資本。下一任特首有見及此，為保住民望不會太積極推地，房策上一定好謹慎。」
潘永祥預計，現時政府承諾未來10年房屋供應48萬伙的目標，將淪為空中樓閣，「好難實踐，本來近年改劃近郊地皮用途，好像橫洲發展，就已經惹來好大爭議，目前潛在下任特首人選之中，對樓市熟悉程度不見得比梁振英強。如果他任內的大嶼山發展計劃、『插針式』推地手法中斷，或者有房屋決策局官員決定隨他下台，那未來住宅供應便會明顯減慢，按現時本港經濟及外圍環境看，樓價不單止不跌，甚至還可能再向上升。」
「除非美國明年加息步伐好快，或者有比梁振英更鷹派的特首上場，否則樓價都難望回落。」
地產股領升 恒指2017首日報捷
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GS(14)@2017-01-04 08:12:09【明報專訊】港股於新年長假後復市，雖然繼續走高，惟成交額跌破500億元大關，至493.29億元，創近兩個月低位，沽空比率亦回落至9.96%。恒指全日在一眾地產股拉動下，盤中曾高見22,189點，距20天線22,193點僅咫尺之遙，最終全日「乾升」149點或0.7%，報22,150點，連續4個交易日上升。
分析：近農曆年 難有大突破
本地地產股抽升成為昨日升市最大功臣（見表）。新地（0016）重新晉升「紅底股」，全日升2.76%至100.7元；「會德豐系」明顯跑出，特別在花旗對九倉（0004）看法轉正面下，該股單日升逾4%，「母憑子貴」下，會德豐（0020）亦升逾3%。
花旗昨發表報告稱，預計本地零售有望於今年上半年見底，料九倉或可最直接受惠於租金上調，故將評級由「沽售」升至「買入」，目標價亦由41.4元大幅提高近六成至65.8元。
濠賭股回軟 美高梅挫6%
與之相反，由於早前公布的澳門12月博彩收入遜於部分券商預期，加上擔心內地資本進一步加強資本管制，濠賭股昨日全線回軟，美高梅中國（2282）急瀉5.97%。重磅藍籌股騰訊（0700）受壓微跌0.16%；去年尾突受「北水」追捧的建行（0939）下跌1.9%，沽空比率續升至34.32%，經滬港通的成交額高達97%為賣盤，達1.52億元。
第一上海證券首席策略師葉尚志表示，由於港股去年尾曾嚴重超賣，故現時正整固，短期尋底已完成，或可小幅反彈；惟成交不足，資金回流信心不大，短期阻力見22,400點。
他續稱，港股於1月中旬前仍可趨穩，惟特朗普將於1月20日上任美國總統，加上稍後又逢聯儲局議息及農曆新年，為市場再添不明朗因素，除非恒指能升穿23,000點，否則難改中線弱勢。
未如期訂協議 富臨賣盤計劃觸礁
此外，本地連鎖酒樓集團富臨集團（1443）宣布，由於與硅谷天堂雙方未能在1月2日前訂立正式買賣協議，因此賣盤計劃拉倒。硅谷天堂較早前提出，以14億元收購富臨75%股權。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9674&issue=20170104
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