地產潮文：房署脫節造成浪費
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GS(14)@2016-12-08 08:15:26傳媒揭發秀茂坪安達邨有人丟棄簇新洗碗盆及廁所門連門鎖，全屬房署以公帑買入送給新入伙公屋戶的標準屋宇裝備，住戶卻覺得不合用，當垃圾拋棄。房署近年大賣廣告叫人舉報浪費公屋資源，但對現存漏弊視而不見，沒考慮人性化制度及執行公營房屋政策，實在可悲。既然林鄭月娥對香港輸給新加坡感到不甘心，更應參考新加坡長處。新加坡建屋局為組屋買家提供彈性裝潢單位方案，因應買家自身需要，就各樣配備作出選擇，減省重複裝拆設備所需人手、時間與金錢。香港公屋經年演變，廚房與浴室已縮細至20、30方呎，住戶都用盡牆身建廚櫃，收納家電和煮食設備；但房署交樓的廚房鋅盤不但太細兼有漏水風險，擺位亦妨礙安裝嵌入式煮食爐和加建曲尺廚櫃。另一方面，很多浴室都建有洗手盆櫃和鏡櫃貯物，潔具亦會遷就浴室門；但房署交樓的浴室卻僅能安置最基本潔具，浴室門打開亦會「妨礙淋浴或擋着馬桶」，如想在浴室建櫃，就要將洗手盆和鏡拆除，極不環保。上述問題反映了公屋廚廁的交樓配備與時代脫節，房署有必要因應住戶的生活習慣，檢討交樓廚廁設備；同時應讓公屋住戶選擇，入伙時是否需要房署提供廚房及廁所設備。房署亦應該設置倉庫儲存剩餘的廚房及廁所設備，狀況良好的可供將來落成的公屋優先使用，採購前亦應該先檢查庫存以控制成本，節省金錢。地產小子
http://www.propertykids.blogspot.hk本欄逢周四刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161208/19858171
湯文亮：樓市泡沫由政府造成
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GS(14)@2017-04-22 10:10:27【明報專訊】中原樓價指數屢次破頂，我雖然面皮夠厚，但仍然被人笑到面黃，我話現在樓價有泡沫，又沒有人相信，他們話我垂死掙扎；至於我以前講的動態泡沫、靜態泡沫，全部都是廢話，倒不如早一日學老施轉軚，衰一次好過成日被人質問。這樣的奚落，我最近已經聽了不少次，有一次我這樣回答：「唔好講什麼動態靜態泡沫，今次我話樓市出現的泡沫是政府造出來。」那個人話賴到無得賴，賴政府；我的確是賴政府，不過，我是有理據。
我有一個擁有多個住宅單位朋友，他想賣走一個單位，要價比市價高15%，他所持的理由就是以後要買回另外一個住宅單位，他是要付15%印花稅，羊毛出在羊身上，所以，他賣走現有的住宅單位，一定要加上未來要付的印花稅。
雖然唔同意他的理據，但又不能夠說他是錯誤的。由於市况熾熱，他略為減價1%就將那個住宅單位賣走，市場上又出現另外一次創新高，餘此類推，每一個要將住宅單位賣走的人，都會將未來買樓時應付的印花稅加在準備出售的單位，樓價就好似上樓梯，愈推愈高。
由此可見，樓市泡沫是政府的辣招所造成，沒有那些不合理的辣招稅，賣樓的人毋須顧慮再買住宅單位時要付辣招稅，要價就可以降低，樓價就不會飈升。
辣稅轉嫁買家 推高樓價
有老友話我強詞奪理，他說香港大部分人只得一個住宅單位，倘若他們賣走之後再買回另外一個單位，只需要付正常的印花稅，我話只擁有一個單位的業主見過鬼怕黑，唔會夠膽賣走唯一的住宅單位，就算有業主唔怕黑，將唯一單位賣走，他再買樓的時候，的確是只需要付正常的印花稅，但將物業賣給他的業主就會考慮到他再買樓時要付15%印花稅，最直接的方法就是加價，泡沫由此產生，是否由政府造成，大家可以下一個判斷。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7769&issue=20170421
湯文亮﹕銀主盤是由低成數按揭造成
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GS(14)@2017-05-13 01:49:11【明報專訊】最近唔知點解，突然有很多銀主盤出現，有不明白箇中原因的朋友問我，點解在樓市升勢凌厲之際，會出現銀主盤，而且按現時情况，銀主盤會愈來愈多，究竟是什麼原因？是不是那些業主在買樓的時候採用高成數按揭，結果沒有依期還款，被銀主沒收住宅單位，變成銀主盤？如果那些人沒有採用高成數按揭，銀主盤就不會出現？
朋友的說法是絕對正確，但沒有說明點解那些業主會採取高成數按揭。原則上，有心買樓的人都了解到，除非肯定未來樓價升幅驚人，否則，樓價升幅是不能夠抵消高成數按揭所付出的利息，於是我對朋友說，銀主盤湧現是由低成數按揭造成，朋友的表情並不是半信半疑，而是絕對不相信。
銀行按揭成數低 唯有借財仔
現在買樓，就算買一房的小型單位都可能超過1000萬元，這個樓價是被定義為豪宅，即使是初次置業者亦只能夠借五成，只得三四百萬現金在手的人望樓興嘆，但是他們不但有迫切需要，而且恐怕樓價繼續上升，於是向財務公司借錢買樓，避開金管局監管，樓價的確如他們所料繼續上升，但因為採用高成數按揭所付出的高息蠶食了樓價升幅，即使樓價上升，業主亦享受不到，令到那些物業的按揭成數居高不下，當樓市轉勢，或者借錢的人未能如期供款，那些採用高成數按揭物業就會變成銀主盤。
如果他們在最初買樓的時候，銀行可以接受較少的首期，令到那些人可以享受到低息貸款，樓價上升，他們的借貸比率就會下降，那些物業亦不會太過容易變成銀主盤。所以，我話銀主盤是由低成數按揭造成。
樓價雖升 借貸比率難降
不過，這個說法亦有多少強詞奪理，而現實就是買樓的人應該衡量自己的實力，有關的法例，如果仍然要採用高成數按揭買樓，必需要知道，如果樓市轉勢，供款未能持續，他們擁有的物業是很容易變成銀主盤。不過，當大家吹噓着樓市必升，大師級的人又轉軚，叫人唔好採用高成數按揭買樓，都只會是好心做壞事，或者，題目應該改為：銀主盤是買家不能夠採用低成數按揭所造成。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8355&issue=20170511
【從前今日】富蘭克林放風箏 證閃電由電造成
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GS(14)@2017-06-10 13:46:43一百美元紙幣上的人像，相信大家都不會陌生，他就是有「美國國父」之稱的班傑明富蘭克林。1752年的今天，雷電交加下，富蘭克林與兒子威廉將連了鑰匙的風箏升到半空中，引導閃電擊中鑰匙，成功證明閃電是由電造成的。雖然不少人質疑這項實驗的真偽性，但無可否認的是這令不少科學家從此開始研究電力，造福現代人群。富蘭克林還有不少驚人的成，避雷針、老花眼鏡、導尿管都是他的發明。他還參加了起草《獨立宣言》和美國憲法，擔任過州長、出色的外交官等等。這些對美國，甚至對世界的重大貢獻，為他贏得了「美國第一人」的稱譽。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170610/20051344
證監警告大股東借基金炒股 重倉股遭「斬倉」將造成極大損失
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GS(14)@2017-08-02 04:46:06【明報專訊】自從細價股災後，證監會加強調查其關連網絡，昨日更發通函，指出部分私人基金實為上市公司的大股東所控，甚至牽涉部分細價股，將手持股份賣給基金，又再以投資者的身分買入基金，涉及明顯的利益衝突。證監會警告，若基金重倉股份股價大跌、甚至孖展被「斬倉」時會造成極大損失，促請持牌法團顧及風險管理。
明報記者 余慕恩
證監昨日發表通函刊載，發現多個基金持倉集中，並重點投資低流通量、互有關連的細價股網絡。證監列舉這些持倉的不尋常之處，例如基金投資者或委託持有人實為上市公司的主要股東、董事或聯繫人士，甚至資產管理公司的董事是旗下基金有份投資的多家上市公司之董事或行政總裁等（見表）。
資產公司不應無視可疑交易
當中亦有個案，是資產管理公司透過買入及賣出單據，向相關人士購入或出售上市公司股份，過程中只是按指示行事，並沒有行使投資酌情權。證監表明，懷疑這種作業方式，只是存心隱藏基金投資者有這些上市公司的實際持股量。證監警告，資產公司不應對客戶可疑交易視若無睹，應嚴格審查，避免捲入市場失當行為。
應向證監匯報客戶失當行為
證監又指，上市公司的董事知悉重大非公開及股價敏感資料，並可能導致潛在利益衝突，故在投資相關股票時，應謹慎行事。亦有個案涉不公平行事或利益衝突，有資產管理公司向一名基金投資者獲提供優惠待遇，獲允許在基金價格下跌前贖回所持有的股份，以此減少其投資損失。證監呼籲當資產管理公司在懷疑客戶違反市場失當行為時，應馬上向證監會匯報，又指公司的核心職能主管有主要責任，監督商業活動，確保風險管理措施適當，以及遵守適當程序。
籲資產管理公司注意流動性風險
證監亦擔心龐大而集中的持倉帶來的資金風險，在其中一個個案，因為基金因未能應付孖展追繳保證金通知，資產管理公司要動用其他基金作借貸，但該基金亦需要現金履行贖回，結果公司需以極高的一次性融資收費向借入基金提供貸款。
證監提醒，資產管理公司應管理旗下基金的流動性風險，確保基金能夠按照要約文件所載的條款應付投資者的贖回要求，亦應考慮其基金或委託帳戶是否應過度集中持有流動性低或互有關連的股票。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4217&issue=20170801
重判造成壓力 料組織群眾趨困難民陣：抗爭意志更堅定
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GS(14)@2017-08-18 08:31:37■大批學聯與前學民思潮成員昨到高院聲援雙學三子。謝榮耀攝
【三子入獄】【本報訊】繼反新界東北案後，上訴庭再於重奪公民廣場案中重判周永康、羅冠聰、黃之鋒等學生領袖，有民間團體、政黨人士及學者均認為，法庭重判會對參與社運市民及抗爭者造成壓力，亦令組織群眾運動變得困難，但同時亦會刺激不滿政府人士，以更大決心與政府對抗。民陣召集人區諾軒直言判決使他們憤怒，日後參與反一地兩檢、DQ案等非暴力抗爭只會更堅定。記者：陳雪玲 呂浩然
區諾軒
重奪公民廣場案中，主審法官楊振權在判詞中提到，今次的判刑是要阻嚇自以為行使集會名義、漠視法律要求去干犯暴力、參與非法集結、煽惑他人參與非法集結的市民。中大政治與行政學系副教授馬嶽分析，繼反東北案後再有學生領袖入獄，將對日後社會運動的參加者造成一定心理壓力，因過去理解輕微或非暴力的行為，原來可被理解為暴力，譬如11年替補機制衝擊案，涉案者被判刑數周，「大家好難再用過往嘅標準去拿揑將會被判幾重」。不過馬亦認為，今次判案會激起部份人更堅定地參與社運。
學者：取得更多市民同情
民陣召集人區諾軒直言，兩案判決使他們憤怒，日後參與反一地兩檢、DQ案等非暴力抗爭的人，意志將會更堅定，不覺得會被兩案的判決嚇怕，因為「要去做嘅始終會去做」。不過區亦指出，兩案的判決會增加組織抗爭運動的難度，因組織者要為自身負責外，也要為參與的群眾負責，「變咗抗爭上大家會相當小心」。社民連主席吳文遠同意將來參與抗爭的難度增加，不過他強調，目前議會的監察失衡、街頭政治又被政治檢控，掙扎中的港人已被「逼到埋身」，可見將來如反一地兩檢、DQ案的抗爭運動會根本沒有選擇，唯一的出路就是上街表達意見，「除非要掩耳盜鈴、逃避，唔係我睇唔到有其他選擇」。中大政治及行政學系高級講師蔡子強也表示，從70年代台灣美麗島事件中，抗爭者即使因入獄而不能參選，他們的太太參選時都以勢如破竹姿態得勝。蔡指，可見監禁未能結束抗爭者的政治生命，因為會有相當部份市民出於對非暴力、不為己仍被判入獄的抗爭者感到虧欠，使抗爭者的同行者取得更多市民同情。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170818/20125174
金管局關注「靠父幹上車」憂家庭抵禦能力減 分析：辣招造成
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GS(14)@2017-10-09 03:30:37■金管局總裁陳德霖
【本報訊】金管局再關注「父幹上車」，明言會導致家庭層面的「抵禦收入衝擊能力」較以前脆弱，加上聯儲局縮表及加息下，本港樓市前景仍極不明朗。分析認為，加劇靠父幹上車的根源終歸是辣招太多，惟相信當局未敢鬆綁，靠父幹的趨勢只會持續。記者：陳洛嘉
金管局《貨幣與金融穩定情況半年度報告》指出，根據市場觀察，最近出現的家庭融資渠道值得關注，有些年輕置業人士的置業所需資金，部份是來自於父母的物業進行再按揭或加按的資金。當局續指，雖然未能取得相關的物業成交數據，但考慮到樓價高企，以及無按揭的自住居所住戶所佔比例較高，這種由父母提供財務支持的方法或已變得更加普遍。金管局認為，由於物業經銀行加按須遵守現時宏觀審慎監管措施下的按揭條件，因此對銀行業的系統性風險影響應該有限。然而，從整體家庭層面而言，他們抵禦收入衝擊的能力會較以前脆弱，尤其是置業能力較弱的買家。
■近年不少新盤的年輕買家，均是靠「慈父」的幫助上車。 資料圖片
樓價與收入比率偏高
金管局引用數據指出對家庭負擔能力的憂慮，如樓價與收入比率於第二季為16.6，高於1997年的高峯值14.6。收入槓桿比率亦達到75.5%，遠高於約50%的長期平均值。資深地產分析員林一鳴坦言，政府多年來連番推出辣招，刺激市場出現「明明供唔起，但都因為怕蝕底而上車」的反效果，「根本係第一步行錯，導致靠父幹上車現象出現，要補救都冇咩可能。」事實上，金管局5月曾出招降低多重按揭申請的貸款成數，理論上令未供斷物業的「慈父」助子女上車更難。但林一鳴直言，一般家庭十多年前買下物業，樓價已經翻倍，加上按揭已供滿一大半，透過加按套現買新樓難度不高，辣招對打擊靠父幹上車全無影響。紀惠集團行政總裁湯文亮同樣指出，很多「慈父」的物業已接近供完，所以5月份的辣招效果不大，最主要是兒子取得「慈父」兩成貸款，再申請地產商八成半按揭買樓，既不影響「慈父」信貸，亦沒有跨越金管局底線，才是關鍵所在。
樓市前景「極不明朗」
中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量亦認同，以往推出多項辣招大大減低可敍造按揭成數，加重年輕人首期壓力，才會出現今日靠父幹上車現象。若然當局再加辣，相信情況只會更嚴重。至於對未來樓市展望，金管局指住宅物業市場前景「極不明朗」，一改3月出相同報告時「很不明朗」說法。而隨着房屋供應逐漸增加，當局認為或能抑制樓價升幅，加上聯儲局縮減資產負債表及進一步加息，日後或對樓市構成影響。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170929/20167643
促銷造成浪費 超市入貨多砸死人
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GS(14)@2017-11-12 11:42:02【明報專訊】阿里巴巴將「雙十一」包裝為一個購物狂歡節日，不過昨日因為「雙十一」出現悲劇。昨早上海浦東祝橋鎮一間超市閣樓發生倒塌意外，造成10多人被埋，其中2人死亡，7人受傷。有附近居民稱，由於「雙十一」期間，超市入貨太多，造成放置貨物的閣樓倒塌。
「雙十一」商業上成功，不過促銷手法亦衍生其他問題，例如經常推出的「秒殺」活動，在指定時間將數件商品以極低價錢供用戶搶購，引來「代秒族」出現。買家將自己的網購帳戶密碼交給代秒族，他們會代為搶下商品，然後收取服務費。不過，因為內地帳戶基本上已實名註冊，為身分認證，將帳戶交給他人會造成個人資料泄漏問題。
此外，活動期間不少商戶將貨品減至半價，甚至提供更低折扣，電商平台亦提供購物津貼、現金券等優惠。 中大商學院客席教授冼日明表示，「雙十一」很容易令人有消費衝動，買下不需要的物品，又會出現超前消費，客戶提早買入足夠未來幾個月用的貨品，一下子推高銷量，但往後數月出現滯銷。冼續稱，「雙十一」影響其他物品的物流運轉，對零售亦有影響。
發改委將規範快遞包裝要求
衝動網購亦會造成環保問題，綠色和平表示，八成在過去半年曾網購兩次以上的受訪者，試過買回來的貨品從未或使用少於2次，平均4件衣服就有1件在穿少於2次的情况下丟棄或回收。此外，快遞亦消耗不少包裝物料，中國發改委主任何立峰本月初表示，將規範商品和快遞包裝減量等要求，往後亦會推廣可循環、可降解的包裝材料。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2687&issue=20171112
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