《不動產登記暫行條例》公布 房產信息將全面聯網

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中國政府網22日消息，《不動產登記暫行條例》公布，自2015年3月1日起施行。

對於普通市民來說，不動產登記條例可能意味著公民擁有房屋情況的“全透明”，正如早已全國聯網的銀行征信系統。

《經濟參考報》此前引述一位地方國土部門人士表示，不動產統一登記實際上是為將來的房產稅開征、個人不動產信息查詢、甚至“以房反腐”做前期準備工作。

住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌則認為，不動產登記的主要目的有兩個。第一，對全國不動產的數量、類別、分布及產權狀況等“摸清家底”，建立基礎數據，可以大幅提高房地產及其他宏觀政策的科學性和針對性。第二，相關條例可更好地保護權利人的利益，如果遇到爭議，民眾能夠根據不動產登記簿的記載來確定權利和保護權利。而以前不動產由不同部門管理和登記，導致不同不動產之間的權屬界線不清、權利歸屬不明，容易引發矛盾和糾紛。

關於強制登記還是自願登記的問題，北京大學法學院教授，參與起草《不動產登記暫行條例》的常鵬翺表示，不動產統一登記不能簡單地說是強制還是自願，登記條例本身是一個程序，對應的是實體規則。《物權法》中規定有些是要強制登記的，比如不登記就不能取得房屋所有權。很多人關心的一人名下多套房，也是需要經過登記的，在現有的房屋登記系統中就可以查到。當然，這種強制不是說不登記將面臨處罰，畢竟交易是建立在自願基礎上的。還有一些是不用登記的，比如按照《物權法》和《農村土地承包法》的規定，在農村只要通過承包合同就可以取得土地承包經營權，這種情況下，登記就是自願的。所以，要根據具體的交易類型和不動產的形態來判斷。

條例全文如下：

不動產登記暫行條例

第一章 總 則

第一條 為整合不動產登記職責，規範登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律，制定本條例。

第二條 本條例所稱不動產登記，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載於不動產登記簿的行為。

本條例所稱不動產，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

第三條 不動產首次登記、變更登記、轉移登記、註銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等，適用本條例。

第四條 國家實行不動產統一登記制度。

不動產登記遵循嚴格管理、穩定連續、方便群眾的原則。

不動產權利人已經依法享有的不動產權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。

第五條 下列不動產權利，依照本條例的規定辦理登記：

(一)集體土地所有權；

(二)房屋等建築物、構築物所有權；

(三)森林、林木所有權；

(四)耕地、林地、草地等土地承包經營權；

(五)建設用地使用權；

(六)宅基地使用權；

(七)海域使用權；

(八)地役權；

(九)抵押權；

(十)法律規定需要登記的其他不動產權利。

第六條 國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作。

縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，並接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監督。

第七條 不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理；直轄市、設區的市人民政府可以確定本級不動產登記機構統一辦理所屬各區的不動產登記。

跨縣級行政區域的不動產登記，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構協商辦理；協商不成的，由共同的上一級人民政府不動產登記主管部門指定辦理。

國務院確定的重點國有林區的森林、林木和林地，國務院批準項目用海、用島，中央國家機關使用的國有土地等不動產登記，由國務院國土資源主管部門會同有關部門規定。

第二章 不動產登記簿

第八條 不動產以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元具有唯一編碼。

不動產登記機構應當按照國務院國土資源主管部門的規定設立統一的不動產登記簿。

不動產登記簿應當記載以下事項：

(一)不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；

(二)不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況；

(三)涉及不動產權利限制、提示的事項；

(四)其他相關事項。

第九條 不動產登記簿應當采用電子介質，暫不具備條件的，可以采用紙質介質。不動產登記機構應當明確不動產登記簿唯一、合法的介質形式。

不動產登記簿采用電子介質的，應當定期進行異地備份，並具有唯一、確定的紙質轉化形式。

第十條 不動產登記機構應當依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載於不動產登記簿。任何人不得損毀不動產登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項。

第十一條 不動產登記工作人員應當具備與不動產登記工作相適應的專業知識和業務能力。

不動產登記機構應當加強對不動產登記工作人員的管理和專業技術培訓。

第十二條 不動產登記機構應當指定專人負責不動產登記簿的保管，並建立健全相應的安全責任制度。

采用紙質介質不動產登記簿的，應當配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護設施。

采用電子介質不動產登記簿的，應當配備專門的存儲設施，並采取信息網絡安全防護措施。

第十三條 不動產登記簿由不動產登記機構永久保存。不動產登記簿損毀、滅失的，不動產登記機構應當依據原有登記資料予以重建。

行政區域變更或者不動產登記機構職能調整的，應當及時將不動產登記簿移交相應的不動產登記機構。

第三章 登記程序

第十四條 因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的，應當由當事人雙方共同申請。

屬於下列情形之一的，可以由當事人單方申請：

(一)尚未登記的不動產首次申請登記的；

(二)繼承、接受遺贈取得不動產權利的；

(三)人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的；

(四)權利人姓名、名稱或者自然狀況發生變化，申請變更登記的；

(五)不動產滅失或者權利人放棄不動產權利，申請註銷登記的；

(六)申請更正登記或者異議登記的；

(七)法律、行政法規規定可以由當事人單方申請的其他情形。

第十五條 當事人或者其代理人應當到不動產登記機構辦公場所申請不動產登記。

不動產登記機構將申請登記事項記載於不動產登記簿前，申請人可以撤回登記申請。

第十六條 申請人應當提交下列材料，並對申請材料的真實性負責：

(一)登記申請書；

(二)申請人、代理人身份證明材料、授權委托書；

(三)相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書；

(四)不動產界址、空間界限、面積等材料；

(五)與他人利害關系的說明材料；

(六)法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料。

不動產登記機構應當在辦公場所和門戶網站公開申請登記所需材料目錄和示範文本等信息。

第十七條 不動產登記機構收到不動產登記申請材料，應當分別按照下列情況辦理：

(一)屬於登記職責範圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理並書面告知申請人；

(二)申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當告知申請人當場更正，申請人當場更正後，應當受理並書面告知申請人；

(三)申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場書面告知申請人不予受理並一次性告知需要補正的全部內容；

(四)申請登記的不動產不屬於本機構登記範圍的，應當當場書面告知申請人不予受理並告知申請人向有登記權的機構申請。

不動產登記機構未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理。

第十八條 不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當按照下列要求進行查驗：

(一)不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致；

(二)有關證明材料、文件與申請登記的內容是否一致；

(三)登記申請是否違反法律、行政法規規定。

第十九條 屬於下列情形之一的，不動產登記機構可以對申請登記的不動產進行實地查看：

(一)房屋等建築物、構築物所有權首次登記；

(二)在建建築物抵押權登記；

(三)因不動產滅失導致的註銷登記；

(四)不動產登記機構認為需要實地查看的其他情形。

對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動產登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查。

不動產登記機構進行實地查看或者調查時，申請人、被調查人應當予以配合。

第二十條 不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動產登記手續，法律另有規定的除外。

第二十一條 登記事項自記載於不動產登記簿時完成登記。

不動產登記機構完成登記，應當依法向申請人核發不動產權屬證書或者登記證明。

第二十二條 登記申請有下列情形之一的，不動產登記機構應當不予登記，並書面告知申請人：

(一)違反法律、行政法規規定的；

(二)存在尚未解決的權屬爭議的；

(三)申請登記的不動產權利超過規定期限的；

(四)法律、行政法規規定不予登記的其他情形。

第四章 登記信息共享與保護

第二十三條 國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺。

各級不動產登記機構登記的信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。

第二十四條 不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。

不動產登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重複提交。

第二十五條 國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享。

第二十六條 不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產登記信息保密；涉及國家秘密的不動產登記信息，應當依法采取必要的安全保密措施。

第二十七條 權利人、利害關系人可以依法查詢、複制不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。

有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、複制與調查處理事項有關的不動產登記資料。

第二十八條 查詢不動產登記資料的單位、個人應當向不動產登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產登記資料用於其他目的；未經權利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產登記資料。

第五章 法律責任

第二十九條 不動產登記機構登記錯誤給他人造成損害，或者當事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的，依照《中華人民共和國物權法》的規定承擔賠償責任。

第三十條 不動產登記機構工作人員進行虛假登記，損毀、偽造不動產登記簿，擅自修改登記事項，或者有其他濫用職權、玩忽職守行為的，依法給予處分；給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十一條 偽造、變造不動產權屬證書、不動產登記證明，或者買賣、使用偽造、變造的不動產權屬證書、不動產登記證明的，由不動產登記機構或者公安機關依法予以收繳；有違法所得的，沒收違法所得；給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十二條 不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員，查詢不動產登記資料的單位或者個人違反國家規定，泄露不動產登記資料、登記信息，或者利用不動產登記資料、登記信息進行不正當活動，給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；對有關責任人員依法給予處分；有關責任人員構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章 附 則

第三十三條 本條例施行前依法頒發的各類不動產權屬證書和制作的不動產登記簿繼續有效。

不動產統一登記過渡期內，農村土地承包經營權的登記按照國家有關規定執行。

第三十四條 本條例實施細則由國務院國土資源主管部門會同有關部門制定。

第三十五條 本條例自2015年3月1日起施行。本條例施行前公布的行政法規有關不動產登記的規定與本條例規定不一致的，以本條例規定為準。

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23 Feb 15 - 陽光房產信託(0435) 中期業績 藍冰手記

來源: http://www.airmanblue.com/2015/02/23-feb-15-0435.html

恭喜發財！ 祝大家羊年事事如意、大吉大利！

新一年，不如玩一個似簡單，沒有獎品的猜謎遊戲，答案會稍後在此文的留言揭曉。

(1)　　陽光房地產（0435）的將軍澳新都城中心一期每平方呎平均租金為45.6元，紅磡單幢樓俊暉華庭為13.2元。 陽光房地產（0435）的上水中心購物商場每平方呎平均租金約為

▪　　(a)　　37元
▪　　(b)　　47元
▪　　(c)　　67元
▪　　(d)　　107元


(2)　　以最新一期業績為準，零售物業方面，領匯房地產投資信託（0823）、陽光房地產信託（0435）、置富產業信託（0778）物業的平均每月租金（每平方呎港元）的高至低次序為

▪　　(a)　　陽光（0435）  >  領匯（0823）  >  置富（0778）
▪　　(b)　　置富（0778）  >  陽光（0435）  >  領匯（0823）
▪　　(c)　　陽光（0435）  >  置富（0778）  >  領匯（0823）
▪　　(d)　　領匯（0823）  >  陽光（0435）  >  置富（0778）




本地上市高息股選擇多，包括房地產信託基金(REITs)、高息藍籌及國企、個別板塊如電訊股、公用股。 上述各項高息股選擇，每項亦有其利弊。若投資者要賺息賺價，亦宜留意個股本身的增長動力、派息政策及風險因素等。 要穩陣地收息及賺價，可考慮房地產信託基金（REITs），如置富產業信託（00778）及陽光房地產信託基金（00435）。兩股2014年上升3成，現價預測息率仍達5厘以上。

但要註意，當長債息率上升，市場對REITs等防守高息股份會提高回報的要求。 其時，環球投資者的風險胃納進一步上升，資金會傾向由防守性的股份，換馬至業務周期性或盈利增長動力較佳的股份，REITs將會跑輸大市。


房地產信託基金(REITs)

現時香港共有多隻REITS上市，分別是越秀房產信託基金（0405）、陽光房產（0435）、置富產業信託（0778）、泓富產業信託（0808）、開元產業信託（1275）、春泉產業信託（1426）、富豪產業信託（1881）、冠君產業（2778）、匯賢產業信託（87001）及領匯（0823）。

在上述REITS中，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產（0435）；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託（1881）；鷹君（0041）旗下冠君產業（2778）。

#	企業	股價	市值	2014年 收益率	2015年 收益率 (E)
1	越秀房產信託（0405）	4.24元	118億元	6.96%	7.3% (E)
2	陽光房產信託（0435）	3.92元	64億元	5.10%	5.6% (E)
3	置富產業信託（0778）	8.69元	163億元	4.80%	5.3% (E)
4	泓富產業信託（0808）	2.92元	42億元	5.6% (E)	6.0% (E)
5	領匯（0823）	49.45元	1,133億元	3.35%	3.6% (E)
6	富豪產業信託（1881）	2.24元	73億元	7.4% (E)	--
7	冠君產業信託（2778）	3.79元	218億元	5.7% (E)	--

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場	廣州6項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成 可出租面積475萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積129萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	18間購物商場 可出租面積311萬平方呎 車位2,756個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎
5	領匯（0823）	150間購物商場	藍籌股，150間購物商場 可出租面積1,100萬平方呎 車位78,000個
6	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
7	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎

以股息收益率而言，如果不包括藍籌的領匯（0823），置富產業（0778）在以上六隻股票中最低，但是其過去數年的營業額增長理想，近年透過收購及翻新商場，提升租金回報率，可說是穩陣之選。 置富產業（0778）與泓富產業（0808）同樣是與長實（0001）有一定關系。不同是，置富以商場為主，而泓富則以商業物業組合，包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。 泓富（0808）的物業組合包括三個於觀塘區物業，受惠於政府致力發展東九龍的政策。

REITs 股價去年已經上升了不少，吸引力下降了，但是由於香港的 REITs 2014年度派息平均上升了1成至1成半，息率仍高。 另外，REITs 的資金需求不大，只需要用部分資本作資產增值，REITs的派息比率佔可供分派收入的90%，業務穩健程度高，派息穩定，在市場面對低息的環境下，仍有一定的投資價值。 而選擇 REITs 時，除考慮派息外，還要註意其資產的租金回報和出租率及負債等。 以冠君產業信託（2778）為例，收入集中，易受經濟波動影響。 受經濟放緩影響，冠君旗下位於中環的花旗銀行廣場或會受遷出中環，移至租金較低的港島東或九龍東區所影響，須下調租金，因而影響回報。

自由行放緩，富豪產業信託（1881）旗下酒店房間入住率及租金收入下跌的風險較高，相比同業的折讓相信仍會高企。 大股東2012年提出強制性全購要約，以每基金單位1元提出全購，較當時價格大幅折讓近五成，消息拖累富豪信託復牌後單日曾急瀉12%。

越秀房產（405）蛇吞象，2012年收購越秀地產（123）購入旗下廣州國際金融中心（IFC）。 現時負債升至48%，酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年，往後分派利息不明朗。

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陽光房地產信託（0435） 中期業績

陽光房產信託（0435） 2月公布截止去年底中期業績，可分派收入升7%至1.79億，每基金單位中期分派10.5仙，按年升9.4%，因董事會主要考慮到期內建議物業收購(並無進行)所產生的830萬元交易成本後，決議提高派發比率。

期內營業額升10.2%至3.71億元，經營溢利升40.7%至9.41億，除稅後及未計與基金單位持有人交易之溢利升48.1%至8.55億元。

於去年12月31日，陽光房地產基金物業組合的整體租用率為98.1%，相對6月30日錄得的98.6%溫和下跌。




陽光房產信託(0435)

陽光房產信託（0435）於2006年上市，持有19項分別原本由恒基地產、恒基發展及兆基財經的寫字樓及商場，旗下共持有12個寫字樓及7個商場，主攻非核心區物業，分布在非核心地區及新市鎮。

陽光房地產基金（0435）原來為主要投資於寫字樓、商場及其他商業物業的REIT（房地產信託基金）。 公司2月宣布，建議擴大其投資範圍至可投資於工業物業、酒店及服務式住宅。 公司表示，修改投資範圍可令在物業投資方面更具靈活性並提高基金單位持有人的資產回報，管理人根據現行市況認為工業物業、酒店及服務式住宅具有良好投資潛力。

陽光的租約介乎2至3年，因此每年大約有三分之一的租約到期，報告期間取得穩健的20.1%續租租金增長，去年6月底為21.7%。

於2014年12月31日，陽光房地產基金物業組合的整體租用率為98.1%，而6月30日為98.6%。

▪　　寫字樓物業組合的現行租金持續上升，於2014年12月31日錄得4.7%增長至每平方呎港幣28.8元。
▪　　零售物業組合在續租租金增長取得23.7%的支持下，現行租金於2014年12月31日上升2.9%至每平方呎港幣63.4元。



寫字樓物業

陽光房產信託（0435）持有寫字樓物業共12項，包括一個甲級寫字樓（灣仔皇後大道東248號，陽光中心）及十一個乙級寫字樓。 陽光中心年度收入佔集團寫字樓凈收入5成左右。

寫字樓物業組合於2014年6月30日的租用率為98.7%，平均租金為每平方呎港幣27.5元，按年上升9.1%。 於2014年12月31日，租用率為97.8%，平均租金為每平方呎港幣28.8元。

2014年12月止中期，寫字樓物業的營業額上升10.1%至1.76億元，分部溢利上升10.6%至1.17億元。 其中，租金收入上升10.4%至1.45億元，停車場收入上升1.3%至181萬元，租金相關收入上升9.6%至3014萬元。






零售物業

陽光房產信託（0435）持有零售物業共7項，包括上水中心購物商場、新都城一期物業。 其2項物業收入淨額佔零售物業收入8成半左右。 零售物業方面，必需品消費繼續支持上水中心購物商場的表現，體現於報告期間錄得亮麗的31.7%續租租金增長，平均租金由去年6月中的102.9元上升至年底的107.3元。 新都城一期物業的翻新工程正在進行，該物業錄得13.5%續租租金增長。

寫字樓物業組合於2014年6月30日的租用率為98.2%，平均租金為每平方呎港幣61.6元，按年上升9.6%。 於2014年12月31日，租用率為98.9%，平均租金為每平方呎港幣63.4元。

2014年12月止中期，零售物業營業額上升10.3%至1.94億元，分部溢利上升10.4%至1.27億元。 其中，租金收入上升9.7%至1.51億元，停車場收入上升15.9%至1457萬元，租金相關收入上升10.9%至2838萬元；




友邦九龍金融中心: 不獲通過


財務管理

資金方面，陽光2014年12月負債比率23.3%，低於去年6月30日的24.3%，亦距離房地產信託基金（REIT）的45%上限還有很大的借貸空間。

陽光房地產基金之77%的貸款已對沖為固定利率，足以抵受利率於中短期內波動的影響。

回購

陽光房託（0435）於2014年11月曾經回購了1百萬股，平均回購價大約為3.4元。





短評

在本港上市的眾多REIT（房地產信託基金）之中，陽光房地產基金（00435）算是較多元化的一員，物業組合中除購物商場外，也有甲、乙級商廈，樓齡由13至30年不等。 陽光房地產基金（00435）主攻非核心區物業及新市鎮，旗下共持有12個寫字樓及7個商場，可出租面積共129萬平方呎。 陽光房地產（435）旗下上水中心購物商場人流30%是內地旅客，可能受收緊自由行政策影響。 但是，由於資產地點遍佈港九新界，並以乙級寫字樓為主，藉翻新提升租值的潛力較大。 屋苑商場以中型為主，與置富（778）相近，商戶多為超市及食肆，涉及民生所需，防守性較高。

截至去年12月底的6個月，物業收入淨額按年增9.6%。 陽光的租約介乎2至3年，因此每年大約有三分之一的租約到期。 報告期間取得穩健的20.1%續租租金增長，去年6月底為21.7%。

全球央行鬥減息，資金泊向高息股的情況仍在持續。 這邊廂美國結束長量化寬鬆（QE）政策，外界預期2015年年中開始重新加息。 但另一邊廂，澳洲央行2月突然減息0.25厘至2.25厘，此前又有瑞士法郎與歐元脫鈎，歐央行宣布由去年11月開始買債放水，接手美國的救市政策。

鑒於美國經濟增長前景改善，華爾街債券交易員和美國基金經理原本預計國債收益率將走高。 但是，10年期美國國債收益率從2013年年底的3.0%下跌至2014年年底的2.2%。 國債息率的走勢如何，或可以繼續參照分析師的估計。 ◔◡◔




估值

估值比較，領匯房產基金（0823）現價收益率為3.3厘，另外本質與房地產信託基金相似的新意網（8008）收益率為4.4厘，電訊股的香港電訊（6823）收益率為4.3厘。 陽光房產信託（0435）往績息率5.16厘，2014-15年度預期息率為5.6厘。

簡單而言，房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率早前曾跌穿1.7厘水平，近日在希臘政治風險下降後回升至2.0厘水平。 陽光房地產基金（0435）方面，如果假設4厘作為估值，目標價為5.4元； 如果假設4.5厘作為估值，目標價為4.8元； 如果假設5.0厘為公平息率，估值為4.4元； 如果假設5.5厘作為估值，目標價為4.0元。

大和升陽光房產（00435） 目標價至4.6元 評級「買入」 大和表示，陽光房產（00435）2015年上半年業績沒有驚喜，每單位可分派利潤同比升9.4%至0.105元，符合該行全年的預測0.218元。 該行認為，其寫字樓及零售物業的加租幅度維持於20%以上屬好事，而且相當一部分規模較小的資產都出現提高租金增長前景，預示著每單位可分派利潤於中長期有良好的增長前景。 該行維持陽光房產「買入」評級，目標價由4.3元上調至4.6元。 財通國際： 給予陽光房地產基金持有評級 預計2015 年6 月止年度，集團租金收入增長略高於2014 年年度，主要是乙級寫字樓增長仍高，新市鎮零售租金增長將提高。 預測2015 年年度集團收入增9.4%，分派總額增9.7%至356百萬，或每基金單位分派0.217港元。 預計美國國債十年期平均收益率為2.00%，加上3.0 個百分點作為集團公平息率，陽光2015 年公平息率為5.0%，因此公平估值為4.35 元，評級「持有」。風險是美國國債息率高於預期。

預期盈利，市盈率，息率

陽光房地產基金（0435）現價3.92元計算，往績市盈率5.32倍，息率5.1厘。

陽光房產信託（0435）中期業績，可分派收入升7%至1.79億，每基金單位中期分派10.5仙，按年升9.4%。 估計2014-15年度每單位可分派0.218元，上升9%。 現價計算3.92元，預期息率5.6厘。


股價走勢

1年圖：




3年圖：





權益披露： 筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 陽光房地產 435 業績

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0212/LTN20150212202_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0205/LTN20150205394_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0929/LTN20140929614_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0916/LTN20140916194_C.pdf

2. 陽光房地產信託
http://www.sunlightreit.com/chi/

3. 陽光房託 三大增長前景
http://www.hket.com/eti/article/2e02a04e-72da-403a-83cd-6ffc67b588d9-418903

4. 高息產業信託股分析
http://www.hkcd.com.hk/content/2014-10/06/content_3385586.htm

5. 領匯：房託優勢勝在簡單
http://www.hkcd.com/content/2014-10/15/content_879008.html

6. 環球減息戰 高息股尋寶

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！

澳洲房產市場火爆 悉尼充斥房產泡沫？

來源: http://wallstreetcn.com/node/214765

悉尼房產持有者會發現，出售房屋從未像現在這樣容易。通過拍賣出售房屋的成功率已連續第四周超過80%。這是該國房地產史上首次出現這種情景。

與美國房屋拍賣通常處理的都是陷入困境的房產不同，澳洲售房者試圖在市場走強之際趁機出售所持房產。據澳洲房地產信息商Core Logic RP提供的數據，在悉尼舉行的房產拍賣會上，高達82.8%的標的房屋都被順利出售。

據彭博新聞社的文章，悉尼房屋拍賣如此順利，多與人們押註澳洲聯儲將進一步降息有關。

澳大利亞央行行長Glenn Stevens致力於利用廉價融資來恢複澳洲商業投資，但這卻為該國房地產市場施加了壓力。售房者可能藉此獲得進一步鼓勵。

不過，據華爾街見聞剛剛得到的消息，澳洲聯儲今日（3月3日）並未降息，而是維持利率不變。

目前，澳大利亞房價不斷上漲。悉尼房價在2月同比上漲了14.7%，為五個月以來的最大增速：

澳大利亞網站finder.com.au通過對比相關數據發現，目前澳洲房屋平均價值比30年前高出了30多倍。

匯豐銀行上周警告稱，若持續以當前速度增長，則悉尼將出現房地產泡沫。匯豐銀行認為，房產市場的海外投資者推動房價的作用不容小覷，這其中尤以中國買家為甚。

事實上，澳大利亞房地產如此火熱的主要動力之一恰恰來自於澳洲政府。最新數據顯示，購房者之所以熱情，與澳洲聯儲將基準利率壓低至創紀錄新低的水平緊密相關。就在2月3日，澳洲聯儲宣布降息25個基點，將基準利率調降至紀錄新低2.25%。

澳大利亞統計署數據顯示，1月，澳大利亞政府審批的新建房屋數量激增7.9%，至紀錄新高。其中，新建公寓樓審批數量增幅甚至近20%，為史上首次超過獨棟房屋審批量。

據路透社，傳統上，澳大利亞人喜歡住在郊區帶有大花園的獨棟房屋里，但如今其成本越來越高，人們住在城市內的意願也在增加，因此，更多人願意享受公寓樓式的生活。

隨著房價上揚，澳大利亞正承受前所未有的債務負擔。澳洲聯儲數據顯示，房貸與收入之比早在去年第三季度時就達到創紀錄的139%：

澳洲第一大商業銀行澳大利亞聯邦銀行（Commonwealth Bank of Australia）經濟學家Gareth Aird表示，高企的房貸收入比可能使得澳洲聯儲猶豫是否進一步降息。

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財科所原所長賈康：房產稅立法最遲2017年完成

來源: http://wallstreetcn.com/node/214786

全國政協委員、財政部財政科學研究所原所長賈康今日稱，2015年至2016年房產稅應該進入立法程序，最遲在2017年兩會之前一定能夠完成立法，之後才能進入實施程序。

賈康在參與兩會時向新華網表示，房產稅推出的前提是加快立法，房產稅進入立法程序之後，還要征求社會各方面的意見，還會有激烈的爭論。他指出，我國的房產稅方案不能照搬美國的模式，要有一定的豁免範圍，如第一套房或人均一定面積以下。

賈康認為，推進房產稅的操作路線較為多樣，但對於房產稅試點擴圍時間，外界需保持耐心，因為在內部討論中，還存在不同意見。意見分歧主要集中在：是繼續推行房產稅試點，還是先在立法層面做出安排，然後再討論房產稅試點擴圍問題。

財政部副部長朱光耀在參與政協會議時向彭博新聞社表示，中國正在研究房產稅。在財政部配合下，中國立法機構正牽頭進行相關工作。他還表示，房產稅的進程高度謹慎，將充分聽取公眾意見。但他沒有就房產稅給出具體的時間表。

去年，中國財政部部長樓繼偉在《求是》雜誌刊文稱，要加快推進房地產稅，使之成為地方財政持續穩定的收入來源。總的方向是，在保障基本居住需求的基礎上，對城鄉個人住房和工商業房地產統籌考慮稅收與收費等因素，合理設置建設、交易、保有環節稅負，促進房地產市場健康發展。

全國政協委員、清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵昨日向《北京晨報》表示，應該適時推出房產稅，至少在一部分地區應該先推出，比如房地產有上漲空間的地區，意義在於給地方政府比較穩定的、可以和百姓形成良性互動的稅種，交給最基層的政府使用，直接用於業主住房大環境的改善，諸如治安、基礎設施建設以及城市環境治理。

李稻葵認為，依賴房產稅來調控房價只能是杯水車薪，望洋興嘆。他認為房產稅的比例應該是低於1%，短期內也不可能成為地方稅收的主要來源。但他指出，房產稅應該是普世的，人人都要交，而不是一部分人交。

從今年3月1日起，中國《不動產登記暫行條例》正式實施。實行不動產統一登記後，土地、房產、林地、草地、海域等，將統一登記頒發“不動產登記證書”。

《經濟參考報》評論稱，社會各界對《不動產登記暫行條例》存在一些片面、模糊的認識，不少民眾希望不動產登記能夠遏制官員腐敗，有望實現“以房查人”的反腐神效；有人則期望條例能夠調控房地產市場，讓高居不下的房價大跌，或者認為條例的出臺是為開征房地產稅作準備。

對此，國土部門和一些法律學者表示，對房地產市場來說，不動產登記最大的影響在於數十年來首次“摸清家底”，這將大幅提高房地產及其他宏觀政策的針對性。不動產登記的主要目的並非反腐或打壓房價，與房產稅也沒有直接關系。

國土部不動產登記局局長王廣華近日表示，不動產統一登記的核心功能和目的，在於保障不動產交易安全，有效保護不動產權利人的合法財產權，不是為了降房價和反腐敗。

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兩岸房產鉅子　最想推薦對方的書

2015-03-02  TCW

二○一五年伊始，臉書創辦人佐伯格（Mark Zuckerberg）即在臉書上宣布，今年是與書為伍的「閱讀之年」。 讀書，不是只有自己讀的樂趣而已，跟好友分享好書，更能讓樂趣加分。周俊吉，台灣信義房屋創辦人；馮侖，中國「房產教父」，兩位深交近二十年，除了業務合作，也是愛書的「文藝青年」，兩位都有每天必讀書的習慣。 兩位房產界鉅子接受本刊專訪，介紹自己最想推薦給對方的一本書，會擦出什麼樣的火花呢？以下為他們的口述內容。 周俊吉推薦：《誰在銀閃閃的地方，等你》──一起用感性的腦袋想老人吧！ 馮侖讀過的書很多，如果要推薦，我想到作家簡媜的《誰在銀閃閃的地方，等你》。 簡媜的文筆那麼好，透過幽默、戲謔、感傷的語氣，書寫老年的各種狀況，寫她親身經歷的，寫她看到的、認識的，或她照顧的長輩，也提到需要照顧老人的下一代，我想閱眾應該很廣。 她有一段話寫得滿好的，從小孩一出生，我們就可以看到育嬰百科之類的書，包括我在內，為了養育我家老大，也買很多書來看，可以照書養。其實，從生、養、產前、產後、就學後，都有很多教導小孩的書，但是談老病死的書卻非常少。看到很多她寫的案例或故事，就會覺得：為什麼有人會老得這麼辛苦，這麼沒尊嚴？ 作者和馮侖的年齡差距不大（編按：簡媜一九六一年生，馮侖一九五九年生），我想同年齡的人應該會差不多的感覺。 印象比較深的是，簡媜一開始講到，自己在街上的感覺，看到人家怎樣過馬路（編按：簡媜過馬路時，默默計算一個號誌的時間內，馬路上出現多少老人、最老的是誰，以及老人過馬路時令人心驚膽跳的畫面）這種情景幾乎每天都會看到，但，如果是我們在車上看到老人過馬路，又能怎樣？好像也不能怎麼樣，就算你扶他過一小段馬路好了，你又能扶他更長的時間嗎？ 這本書會讓人有一種感覺：（老）這種現象好像隨時隨地都在，雖然我每天來上班，看到的都是比我年輕的人，但一離開工作場域，我會產生一種很豐富的感覺：在我們的社會中，（老）這種情況已經非常普遍。我覺得這種感覺很需要被喚醒，要更有系統的發展「老人照護」，像我們造房子，就要把「無障礙設施」列為解決方案。 兩年多前，我們在政大舉辦一個研討會叫「老人住老宅」，後面打上一個問號，台北現在（屋齡）超過三十年的房子比例很高，超過六十歲的老人比例也高，老房子不是不能住，但很多設施不利於老人，如果兩個問題分開看，只是談老人，好像還好，只看老宅的問題，好像也沒那麼嚴重，但若疊在一起，就顯得很尖銳。 老房子通常沒有電梯，面積也沒很大，輪椅也很難進去一般的衛浴空間，所以老人就要被關在那二十坪的地方，一年可能下樓梯不到幾次，因為要等人家背下去，老人大概也不希望要一直麻煩別人，這樣很沒尊嚴。 老人、老宅分開談，是兩個很理性的話題，但結合在一起討論，大家內心感觸都比較深。 以大陸來說，老齡化速度也很快，未來「老人照顧老人」（老兒女照顧更老邁父母）的現象會越來越普遍。如果從內心感觸出發，和從利潤、營業額的角度來做養老事業出發，不一樣的動機，會帶來不一樣的結果，對客戶幫助和意義就會不一樣。 馮侖是思想、觀念很先進的地產商，如果能從這麼感性的一本書，去思考養老事業，出發點不一樣，結果也會不一樣。要不然，我們對養老事業的老人，可能也只是照豬養。 馮侖推薦：《從逆襲到稱王》──顛覆真的比較好？來看這本書吧！ 這本關於銀髮生活的書，如果是台灣唯一一本（談老病死的書），我一定會買。不過我現在對（老）這件事情還不是太敏感，因為我每天都在出差、工作。 我比較建議周董看我一位朋友的書《周鴻禕自述：我的互聯網方法論》，中信出版社出版。（編按：台灣名為《從逆襲到稱王：周鴻禕的互聯網方法論》，大是文化出版） 周鴻禕為中國第四大互聯網公司「奇虎三六○」的董事長，他比較另類，一直和人家打官司，但是很厲害，看問題總是比較不同於常規。其他三家互聯網老闆，也接觸媒體講過（自己的主張），但周鴻禕是大陸第一位出書的互聯網老闆。 雖然很多人在談互聯網，但他講的比較全面，所以我會願意推薦，周董可以看看中國互聯網老闆寫的書，視角有什麼不同，聽聽他的講述，會很有意思。 我認為，這本書最特別的地方是第六章「互聯網方法論」談「微創新」的概念，雖然他講互聯網領域的事情，但從我們這個領域（房地產）來說，這本書也可以糾正一個觀念：一般老闆講創新，喜歡講顛覆性的事情，但他提倡「微創新」的概念，把注意力放在當下，不要迷信顛覆，把產品細節和客戶體驗做得更好，細節上每天都有進步，其實更重要。 他強調這個，對房地產領域也有很大的啟發。房地產是個傳統產業，我們這行業，一般都是自己做個產品，再通過推銷渠道把他賣掉，比較是按照假想的客戶需求去推廣給客戶。 現在不一樣了，現在他強調的是客戶體驗，這本書一開始就講到互聯網的核心是「產品體驗」，互聯網上常有產品體驗，對現在的我們（房地產）來說也是，不管是線上、線下的，甚至是「試住」。中國現在有些地產商，先讓你住進去，看看感覺怎麼樣，這就是體驗。 通過體驗，得到口碑，再透過口碑加以傳播，擴大客戶認同，再來做銷售，等於是從C2B（客戶對企業）的角度想問題。以前我們講銷售，只是從B（企業）的角度去想問題，現在要C（客戶）的角度看問題，這是很大的不同。 舉個例子，「萬通台北二○一一」（萬通在台第一案）這個案子，在這本書出來之前，已經接近尾聲了，我們現在要做的是，收尾後，怎麼從體驗的角度，讓客戶提供一些改進的意見，帶動下一波的銷售和出租。 其實現在大陸很多公司在互聯網裡，有很多顛覆性的東西。現在互聯網（對房地產）影響最大的，實際上就是仲介的部分。中國現在租房、買房、二手房、貸款，在網路上都可以做了，我不知道台灣是不是也是這樣？我想這是可以介紹給周董看一下的。 【延伸閱讀】周俊吉加碼推薦》看簡吉，掀開塵封台灣史 除了簡媜的著作外，周俊吉還推薦了另一本傳記給馮侖：《簡吉：台灣農民運動史詩》，介紹農民革命運動家簡吉一生的故事。 原為小學老師的簡吉，其子為大眾集團創辦人、「經營之神」王永慶的女婿簡明仁。他畢生投入農民運動，對抗日本殖民政府、國民政府，最後慘遭國民黨槍決。他的故事一度被掃入塵封檔案中，直到作者楊渡整理出其歷程，並撰寫此書，才能重見天日。 由於簡吉被視為「台灣共產黨」成員，故國、民兩黨都不喜歡碰觸其歷史，這本書出來之前，這段歷史在台灣幾乎是消失的，「不過影響力絕對長存。」周俊吉說。 無巧不成書，馮侖對於有關台灣的歷史、人文、農業推廣類書籍也情有獨鍾。他以往接觸的台灣史，以荷蘭統治、日據時代居多，少了農民運動進化史這一塊。現在這本簡吉的書彌補了缺口。從這次推薦書單可發現，周俊吉果然深懂好友的心。 （文●張舒婷）

房產經紀持續整合 鏈家借中聯再謀南方五城

來源: http://www.yicai.com/news/2015/03/4587512.html

房產經紀持續整合 鏈家借中聯再謀南方五城

一財網 蔡胤 2015-03-18 17:20:00

接近鏈家人士透露，鏈家此番合作的目的，在於借中聯在華南、華中房產經紀市場打開局面，中聯的意願則在共享鏈家現有的線上平臺，借用互聯網的技術和理念實現傳統服務模式到房產O2O的轉型。

【房產】從樓部長講話看貨幣必然寬松的大邏輯

來源: http://www.gelonghui.com/portal.php?mod=view&aid=1796

房產稅暴增三倍 攪亂15年布局 砸200億蓋「APEC級」飯店 西華劉文治父子豪賭告白

2015-04-06  TWM

歷時15年開發，台北萬豪酒店終於接近開幕時刻，投資金額高達200億元，業界人士稱，這是劉文治的豪賭，面臨房產稅新制衝擊及商務客萎縮，他將如何打造台灣第一座會展飯店？ 撰文‧梁任瑋、蔡曜蓮 「就是現在，現在是我最想要放棄的時候！」談到今年年中即將開幕的台北萬豪酒店，有「台灣飯店業教父」之稱的西華飯店董事長劉文治激動地表示。一向沉潛低調的他，為了這樁總投資金額高達兩百億元的開發案，親自上陣接受專訪，談到他滿懷雄心的夢想和令人頹喪的現實。 一走到台北市大直重劃區濱江國中斜對面，就能看見一個布滿安全圍籬的萬豪酒店建築工地。這個占地七六三三坪（約四座標準足球場），樓高四十二層的大工地正在火速趕工，預計七月開幕。 屆時，這裡會冒出四棟結合五星級飯店、豪宅、國際會議中心的地標建築，也是台灣史上第一樁會展飯店投資案。七十三歲的劉文治是總舵手，舉凡飯店的設計細節、建材使用，全由他親自拍板才能執行。 但就在他緊鑼密鼓籌備開幕事宜時，突如其來的新制房屋稅與地價稅，衝擊他原本的布局，打亂他財務設算的營運房價與投資報酬率。 新考驗 房產稅衝擊，商務客也變少原來，台北市政府去年宣布，將大幅調高一四年七月一日以後取得使用執照的房屋標準造價、路段率，再搭配上路多時的豪宅囤房加乘稅率，使得新豪宅的房屋稅額暴增至十三倍至二十倍不等，去年十二月底拿到使用執照的台北萬豪酒店，也成為新制適用的對象。 「本來預估，飯店一年只要繳六千五百萬元的房屋稅，變成要繳一．四億餘元，加上地價稅後，就超過二億元，等於一個月多出一千兩百萬元成本，每天一開門就有四十萬元不見。這就好像一朵花快要開花結果了，卻用鹽酸給你淋下去。」劉文治說。 他分析，以西華飯店一年營收十億元，獲利兩億元，房屋稅僅兩千多萬元；台北萬豪酒店規模比較大，假如一年營收做到十五億元，獲利三億元，房產稅就幾乎把獲利全拿走了。 尤其，台北市政府以時間點一刀切割，讓同一路段的建築物，卻要繳納天差地別的房屋稅額。 以台北萬豪酒店鄰近的美福大飯店為例，由於是在一四年四月取得使照，仍適用舊制房屋稅基，一年只要繳四千萬元房屋稅，是台北萬豪的三○％而已，「這太不公平了！」也難怪，這樁開發案前後花了劉文治十五年的時間，過程一波三折，但就只有現在，是他唯一萌生放棄念頭的時候。 為了反映每月多出的上千萬元稅賦，台北萬豪緊急重新計算人事和營運成本，每月營收目標不僅將因房屋稅暴增而多出五千萬元，餐飲售價也必須上調，平均房價也可能將由原本設定每房一晚七千元，調高至一萬五千元，「但消費者能否買單？還需要時間考驗。」一位五星級飯店業者分析。 除了新制房屋稅的衝擊外，台北萬豪酒店還有其他艱鉅的挑戰。 中華民國觀光旅館公會理事長賴正鎰說，根據觀光局統計，目前以商務為目的的來台旅客，每人每日均消為二五二美元，消費力高於一般觀光客，但一四年來台商務客卻低於一百萬人，由於台灣的外商企業持續出走，使得國際會議、展覽需求逐年萎縮，對於以會展為主力的飯店業是很大的危機。 一位台灣五星級飯店總經理私下分析，新飯店如果營運上軌道，通常五至十年後可以回收投資金額；但假如房屋稅一次調高，的確會讓投資者回收期變得遙遙無期。 如果今天是換成別人經營，直接看衰的人恐怕很多，但因為是劉文治操刀，業界人士反而很期待，想看看飯店教父如何突圍艱鉅的營運條件，甚至可能創造出圓山飯店之外，新的台北國際飯店地標。 因為同樣的質疑，二十五年前西華飯店開幕時也曾出現。一九九○年，毫無飯店經營背景的劉文治，以「鞋業大亨」之姿投資西華飯店，不少同業唱衰，「房價定那麼高，會有人來住嗎？」盯細節 比員工還用功，小番茄也要管高力國際總經理劉學龍表示，當年和西華飯店同時開幕的五星級飯店，還有台北君悅酒店、晶華酒店，但西華不追求面積極大化，反而以精緻服務留住客人的心。 西華沒有國外連鎖飯店訂房系統，卻成為當時商務人士入住首選，顯見劉文治的經營有獨到之處。 已任職二十三年的台北西華飯店總經理夏基恩說，劉文治在意飯店提供的服務品質，到了不計代價的程度。 有一次，劉文治吃了飯店的小番茄，覺得不是很甜，隔天就從陽明山住家提了一袋番茄來上班，要夏基恩試試有何差別，「連番茄這麼小的東西，他都非常在乎，可以想像他對細節的堅持。」例如，台北萬豪酒店一樓的千坪庭園，原本已請設計師畫規畫圖，完工後才發現有落差，劉文治二話不說，找來自己認識的園藝師重新施工，「還好我陽明山住家的院子很大，平常就有研究，植栽的顏色一定要有層次才會好看，近的地方種矮的樹，不能全部都一樣高，才會感覺像住在公園裡。」這樣的精神，讓從事飯店業十餘年的台北萬豪酒店總經理張羽有點汗顏，「有時候我都覺得，他比我還用功。」有一次，劉文治找他討論大宴會廳的吊燈樣式，兩人都覺得還可以找更好的。 隔了一個周末，張羽找了二、三十幅圖片，劉文治竟找了兩、三百幅，當場把他比了下去，沒想到劉文治接著說，「現在擺大水晶燈的玩法太落伍了，應該要用剛剛好的明亮度才時尚。」凸顯了劉文治對設計美學的敏感。 圓夢想 傻子精神，拚首座會展飯店台北萬豪酒店的基地面積，是西華飯店的十倍，有不少設計都是台灣首度採用，例如：可以容納三千人的大宴會廳、結合頂級豪宅共構等，為的就是拚出國際規格的會展飯店。 「只要談起國際級會議觀光飯店，台灣就比人家矮一個頭。台灣有可以辦APEC會議（亞太經合會）的地方嗎？可以接待世界各國的領袖嗎？」劉文治嘆了一口氣說，「連越南都已經有這種場地，但台灣卻很缺乏，為什麼？因為投資大，回收慢，沒有業者想做。」「這個世界上，總是需要一些傻人，」劉文治說，「到我這年紀還可以逐夢，我覺得很幸運。第一、我還有體力做，第二、我的腦筋還算靈活，當我的員工有時候也很辛苦，我在盯他們的時候，他們也想說，我怎麼頭腦都記那麼清楚。」一談起工作，他立刻恢復爽朗笑聲。 事實上，為了完成這個夢想，劉文治在○四年左右，忍痛賣掉位於台北市敦化南路精華地段的小西華飯店、敦化北路西華大樓，拿回二十億元現金，還處分汐止金龍湖旁五千多坪土地，再加上自有資金，最後以六十億元買下宜華國際公司的全部股權（之前有八八％的股權為台北磚廠等地主持有），才開始主導興建台北萬豪酒店。 上百億元的土地資金，加上興建飯店的成本，業界人士認為，這是劉文治兩百億元的豪賭。為了這一戰，很多他以前不做的事都破例了，除了接受媒體採訪，還有向銀行借錢。 「公司未來營運的資金，恐怕要向銀行借了，但是不多啦！」雖然說不多，但對照他先前完全不借錢經營的哲學，可以看出台北萬豪酒店的規模，遠比他預估的大。 一塊地從開發到完工，前後歷時近十五年，要他訴說其中的甘苦，劉文治無奈地說：「我們那個世代，再累再難的環境，小時候都經歷過，沒有什麼辛不辛苦，但我無法接受的是，房屋稅這種不公平待遇。」雖然心中憤慨，但劉文治話鋒一轉，又調侃自己，既然頭已經洗下去了，也只能拚命做下去。他希望，將來除了西華飯店之外，台北萬豪酒店也可以成為台灣飯店的代表作。 劉文治 出生：1942年 現職：西華飯店董事長 經歷：華岡公司董事長 學歷：台師大數學系 劉恆昌 出生：1979年 現職：西華飯店常務董事 經歷：西華飯店董事長特助 學歷：輔大企管系、 台大土木所 台北萬豪酒店（Taipei Marriott Hotel） 基地面積：7633坪 投資興建：宜華國際 飯店品牌：美國上市公司萬豪酒店國際集團 飯店房間數：320間 定位：全台最大國際級會展飯店

李嘉誠低價拋售房產：是走眼？還是另有計算？

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2015-05-03/913076.html

“萬古人間四月天”的春意似乎沒能給李嘉誠帶來對香港和內地經濟的樂觀情緒。

繼去年的一次七五折優惠售樓之後，李嘉誠於香港的日出康城第三期“致藍天”連續三周進行八折優惠的推售。

4月前兩周，“致藍天”項目兩次推出合共1100套單元，均快速售罄。該項目最後一期516個單位推出時，有近1.2萬名準買家到場。

但讓業內人士頗有不解的是，雖然項目求購者甚多，但“李超人”完全沒有乘勢加價，而是繼續快速走量。三周內，1648套房全部售完，是香港近年銷售最快的樓盤。最後項目總共套現120億港元。

雖然，“李超人”一直在強調“香港樓價難跌”，但言有深淺，行無左右。首富再一次甩賣物業意欲何為？

四月套現120億港元

4月4日和4月11日，香港將軍澳日出康城盛況空前。其中，4月4日的首次推售就吸引了1.6萬人入票認購，掀起香港難得一見的搶購房源熱潮。此次被促銷的項目名為“致藍天”，由長實、南豐和港鐵公司開發。這次“致藍天”共推出的740個單位中，最貴的一套房源位於65樓LA室，面積為1139平方尺(約105.8平方米)，定價為1440萬港元，折後價格為1159.2萬港元(約916.9萬元)，尺價約10177港元，即每平方米價格約8.67萬元。

若對比目前香港“600萬港元能買到兩房、800萬港元能買到三房、四房價格則要超過千萬港元”的普通新盤價位，會發現此次長實打折樓盤定價較低，以三房600萬港元、四房800萬港元吸引購房客。而正因價格優惠，該項目在當天9小時內瘋狂售空，總成交額達到55億港元，約合人民幣43.5億元。

這樣的銷售記錄創造了2014年以來的首日開賣銷量冠軍，並打破了當年同樣由長實、南豐和港鐵公司開發的位於荃灣西地鐵站附近的“環宇海灣”所創下的“首日共推出591個單位，當日全部售罄”的紀錄。

見銷售情況如此熱烈，長實決定乘勝追擊，該公司於4月11日進行新一輪銷售，當中涉及398個單位，其中3房單位占343個，合共市值約35億港元。第二次推售當日，該樓盤的收效和一周前推售的火爆情況並無二致，之前沒有抽中的買家再一次申請買入，一推出就在幾小時內迅速售完。

值得註意的是，在第一次推售結束時，長實地產投資董事黃思聰就明確表態，致藍天是長實2015年的最大主打項目，兩輪銷售加起來共有1138個單位，預計總共可套現約90億港元。而因為“致藍天”總共才有1648個單位，集團最近暫時不會加推新的物業。

但僅經過一周（4月14日），長實卻表態將會繼續推售“致藍天”項目，“致藍天”有望在4月內將項目開發的1648套房全部售完。

對於接下來的套現計劃，長實執行董事趙國雄則表示，2015年預計出售3500至4000個單位，預計可套現超過300億港元。“不過，這300億港元已經相對2014年的400億港元下降了25%。2014年一次性出售上海東方匯經中心，套現金額較高，所以2015年的套現目標也會相對降下來。”

繼續加速資產貨幣化

4月第三個周末“致藍天”項目推出最後516套，此前曾有業內人士猜測長實將會乘勢加價。然而令購房者頗為激動的是，項目非但沒有加價甚至有所降價。

當天推出的1棟9樓RB單元的售價為11.28萬港元/平方米，三周以前項目第一次推出的2棟9樓RB單元的售價為11.59萬港元/平方米。兩個單位樓層一致，面積相仿，最後一期反而有著更多折讓。在這心動價格的誘惑下，500多套房子6小時內銷售一空。

首富“李嘉誠”的一舉一動一向被視為某種信號。值得註意的是，相比內地不甚穩定的房地產市場，香港樓市自2009年以來一直保持上漲態勢，近6年來香港樓市累計漲幅已經達到1.65倍。2014年香港整體房價累計上升13.3%，高於2013年7.7%的漲幅。

即便在開發商普遍不甚樂觀的2015年，香港的樓市漲幅依舊。今年1月份，香港整體樓價繼續保持16.14%的升幅，當中細價樓升幅最大，實用面積431平方尺以下單位按月再升2.37%，年內升17.9%；431至752平方尺單位亦升17%,反而大單位樓價升幅在一成以內。

但香港每年樓價12%的漲幅卻依舊未能挽留住“李超人”的目光和資金。據了解，李嘉誠旗下的長實早在去年初就已經推出折扣優惠的新盤。2014年年初，長實推出位於香港島天後的新盤“DIVA”祭出25%的優惠，而其附近一新樓盤早前的售價均價比長實“DIVA”樓盤高2萬多港元。

從2013年至今，李嘉誠旗下的長和系在香港與內地先後出售了多項資產。2013年8月開始，長和系以約70億元出售了上海陸家嘴的東方匯經中心。2014年4月8日，李嘉誠次子李澤楷再次以71億港元拋售北京盈科中心。進入2015年後，李嘉誠的套現步伐不減。截至目前，李嘉誠總共套現738億元，其中內地占了129億元。

而在目前看來，經過近年來持續的重金投入，李嘉誠於歐洲業務在其整個集團的收入占比呈現逐年上升的趨勢。2010年，和黃歐洲業務占和黃整個集團盈利的比重只有19%，但截至2014年半年報披露時，和黃有43%的收入均來自歐洲市場，而香港及內地市場對其營收的貢獻只有26%。

對於其頻繁撤資，有分析人士認為，李嘉誠甩賣物業並不表示，內地和香港的經濟走勢會馬上下降，只能表明曾經可以多賺錢的地方利潤正在縮減。相比之下，歐洲的電信、基建和零售行業的投資回報將會更高。“預計李嘉誠未來仍會在歐洲的電信、基建和零售行業尋覓大型並購機會，同時在中國內地和中國香港地區則會進一步處置資產，加速資產貨幣化。”上述分析人士表示。

拋售的經濟信號

事實上，針對李嘉誠旗下長江實業以及和記黃埔相繼拋售中國內地物業，萬科董事會主席王石早有評論稱：“精明的李嘉誠先生在賣物業，這是一個信號，小心了。”如今看來，當初王石的一句微博警示或已一語成讖。

資料顯示，香港金融管理局在2009年至2013年間連續5年每年均最少推出一輪收緊按揭措施，希望打壓炒風。

與此同時，從去年的“占中”到今年的“反水客”行動正在不斷加大對香港旅遊業壓力，並成為香港經濟增長的阻力。

“自由行”每年為香港創造261億港元的零售價值（約占香港GDP的1.3%）和11萬份就業機會。2013年，內地遊客消費占香港零售額比例為22%。而目前香港政府預測本市經濟的中期增長速度在3.5%，其中假設到港遊客在2017年達到7000萬人次，2020年達到1億人次。顯然內地遊客成了香港增長目標中重要的一部分。

但是近日香港旅遊業卻頗受打擊，今年4月訪港的內地團每日約有400團，較去年同期每日450至470團，減少約10%。

於是，香港財政司司長曾俊華在發表新一份財政預算案時表示，2014年香港經濟增長2.3%，連續第三年低於過去10年3.9%的平均增幅。由於外圍環境及內部需求存在挑戰，預測今年本地經濟增長1%至3%，低過去年的預測。

一旦香港經濟增長乏力，由投資者炒起的香港樓市將首當其沖，投資大師羅傑斯就警告稱香港樓價可能會下挫50%。

然而就在李嘉誠的甩賣信號放出不久，另一香港地產商會德豐旗下位於油塘的“PeninsulaEast”正準備開盤，目前公司已經為256個單位開價。據會德豐地產常務董事黃光耀稱，4月13日晚最新推出的106個單位，加價幅度約為1.5%至2.5%。而新鴻基地產位於將軍澳的新盤也修改了價格單，定價上調了1%~8%。恒基地產則更為激進，其位於香港長沙灣最近推出的項目就大幅加價17%~21%。

面對同行的咄咄逼人，率先降價走量的李嘉誠是走了眼，還是另有計算？

 

原文鏈接：http://cd.house.ifeng.com/detail/2015_05_03/50372743_0.shtml

海外房產投資釋放利好 中國人如何安全置業

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2015-04-27/912172.html

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如何安全置業，確保資金的安全

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原文鏈接：http://house.people.com.cn/n/2015/0427/c164220-26910371.html