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三年來央企在房地產市場逆市崛起， 國資委 “退房令” 成一紙空文， 背後是EVA考核導向的缺陷， 以及土地、 信貸等資源配置的失衡◎ 本刊記者 朱以師 文zhuyishi.blog.caixin.com 三年前的 “兩會”敏感期中，央企一天製造了三個 “地王” ，成為本輪房地產調控的髮端。歷經三年調控，央企反而成為最大的受益者，銷售規模迅速增長，土地市場獨領風騷。

中國建築、保利集團在2012年的房地產銷售額超千億元，華潤置地超過500億元；從2010年才開始發力地產業務的中國中鐵、中國鐵建等央企，也達到200億元銷售額，迅速躋身房地產業20強；一些非房地產主業的央企也做大地產業務，罔顧國資委的 “退房令” ，高調殺回土地市場。

近期，在土地市場上，央企攻城略地凶猛依舊，幾乎包攬了一二線城市所有“地王”項目。以北京為例，據亞豪機構統計，2012年北京共成交37幅住宅地塊，其中央企國企拿走了24塊，占比高達66%。而2013年1月北京成交的8宗經營性用地，則全部被央企、國企收入囊中。 SOHO中國董事長潘石屹感慨說，一線城市房地產市場基本是央企主導、國企輔助開發，逐漸形成了相對壟斷的市場。

央企為何對房地產情有獨鐘，又為何能屢屢高歌猛進，甚至讓國資委的“退房令”成為一紙空文？國企改革專家周放生對財新記者稱，這與央企的考核機制、利益訴求有著極為密切的關係。

在央企逆市崛起的背後，呈現一幅房地產行業 “國進民退”的圖景。在政府的調控指揮棒下，土地、資金等資源要素已全部向央企國企傾斜。

“退房令”色厲內荏

2010年3月18日，就在 “一天三地王”事件之後的第三天，國資委迅即發佈“78家主業非房地產央企退出房地產行業”的通知，要求78家央企對地產業務進行調整重組，在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性任務後有序退出，並限令在15天之內提交退出方案。

業界稱之為“退房令” 。

“退房令”祭出時的聲色俱厲言猶在耳，但三年來市場看到的卻是政令不行、不了了之。78家央企退出房地產行業一事進展極緩，甚至政策本身都快被業內遺忘。

“我們已經很久沒有關注了，國資委內部開會也很少再提央企退出房地產的事情。 ”一家央企內部人士告訴財新記者，國資委後來對央企的口徑是“各家情況不一樣，沒法一刀切，要遵循市場規律” 。

在“退房令”推出的第二年，2011 年3月，國資委主動調整地產央企陣容，這實際上是一次擴容，將魯能集團、中航工業、新興集團、神華集團、中煤集團等5家央企的房地產業務視同主業管理。至此，主業包含房地產的央企數量從原先劃定的16家增至21家。

曾為多個央企的地產項目提供咨詢服務的蘭德咨詢總裁宋延慶對財新記者稱，多數央企並未執行國資委的 “退房令” ，一方面涉及土地、股權等因素，情況複雜，退出難度大；另一方面，央企主觀上不願意退出，不想轉讓旗下優質的房地產資產，這也是背後更主要的原因。

北京產權交易所發佈的數據顯示，2012年共有15家非房地產主業央企通過北交所轉讓17宗房地產項目，成交額為 9.64億元。其中，上半年有11家，退出13宗房地產項目；下半年僅4家，退出4宗項目。宋延慶分析指出，下半年央企“退房”的步伐明顯放緩，是由於房地產市場的回暖。

國資委方面沒有披露非房地產主業央企退出的具體數據。據財新記者不完全統計，自2010年3月至今，央企公開掛牌轉讓旗下房地產公司股權的交易約60宗，涉及央企超過30家。而據國資委在2010年發佈的數據顯示，78家非房地產主業央企共有房地產子公司227家，約占央企全部三級以上房地產公司數量的60%，資產總額占比15%，銷售收入和利潤占比為15%和7%。

宋延慶表示，掛牌轉讓項目股權的央企，並非全部清退房地產業務，更多是 “甩包袱” ，將資產質量不好的項目轉讓，保留優質資產。例如，中石化曾在2010年12月以1元掛牌價轉讓旗下一家房地產公司股權、債權，該公司實則連續兩年虧損，且債務巨大。

上述央企內部人士告訴財新記者，很多央企早年通過劃撥獲得的土地，如今大多位於城市的優質地段，商業價值巨大，央企不會放棄房地產開發的豐厚利潤。即使國資委下發“退房令” ，各家央企仍有規避的手短，如成立股份制公司、合作開發等。另外，國資委在下發“退房令”時，也並未明確退出的最後期限或時間表。

一些央企甚至在悄然做大地產規 模，以期未來獲得房地產主業資格。宋延慶透露，中國恒天集團一直在與國資委溝通，試圖獲得房地產主業資格。恒天集團在北京、鄭州、咸陽、延吉等地均有地產項目，也是北京CBD 核心區中服大廈的擁有者。 “退房令”後，恒天集團的地產業務不退反進。2011年3月，恒天集團與北京市政府簽署戰略合作協議，投資位於北京宋莊的時尚創意產業園項目，項目占地5300余畝，總投資超過300億元。2012年8月，恒天地產擧動了襄陽的舊城改造項目。恒天集團曾計劃將房地產業務在集團的營收占比提高至20%。而在2011年獲准保留地產業務的5家央企，也是因為房地產業務規模已經很大，擁有大量的土地資源。

非房地產主業央企不得再拿新地的禁令也在被突破。2013年1月30日，中國海運（集團）公司旗下三家公司組成的聯合體在經歷114輪競價後，以14.73 億元的價格競得上海黃浦江沿岸一幅地塊。樓面地價達3.48萬元 / 平方米，接近上海地王紀錄。

“很多央企主業出于產能過剩或虧損狀態，無法繼續投資，只能投資房地產。國資委對此也沒有辦法，現在對房地產投資是默認的態度。 ”上述央企的內部人士告訴財新記者。

資金資源全面傾斜

國資委企業改革局原副局長周放生認為，央企扎堆投資房地產，是受利益驅動。房地產開發利潤豐厚，能夠幫助央企做大資產規模，提高利潤。這些又與央企負責人的考核、績效密切相關。

在央企的考核指標中，近年深化了經濟增加值（EVA）的考核。所謂EVA，是指經核定的企業稅後淨營業利潤減去資本成本後的餘額。2013年的新考核標準中，EVA 指標權重提高至50%，利潤總額指標權重下降為20%，同時取消了主營收入增長率指標，相應更換為總資產周轉率。考核不達標的央企負責人，將根據考核分數扣減延期績效薪金。

在國有資本保值增值要求及 EVA 的考核體系下，央企的利潤率是至關重要的指標。而做大房地產業務，則是央企提高利潤率的不二法門。因為房地產開發的毛利潤通常都遠高于其他主營業務，在基建、工程、貿易、運輸等類型的央企中更是如此。

以中國建築為例，房地產開發業務在收入中占比不足10%，但其利潤占比卻接近40%。相應的，房屋建設、基礎設施建設業務等主營業務收入的毛利率水平在8%-10%，而房地產業務的毛利率超過44%。

中國中鐵、中國鐵建、中冶科工等央企的情形也大抵如此，工程類主營業務毛利率不足10%，但房地產業務的毛利率卻超過30%，有效地拉升了整體毛利率水平。

“分佈在各個領域的央企承擔著為國有資產保值增值的任務，而現階段只有房地產業能實現這個目標。 ”原中國房產開發集團總裁孟曉蘇表示，現階段實體經濟還處於萎縮，多數央企所從事的資源業、製造業、運輸業等還處於低迷期，此時從企業角度來看，投資房地產是理性選擇。他認為，房地產拉動內需，拉動相關行業複蘇的規律沒法違背。 “2009年國家擧動十大產業振興戰略，結果以重組十大產業告終，十大產業中的大多數都成了過剩產業” 。

孟曉蘇認為，在新一輪城鎮化擧動後，央企還會有一輪搶地潮。

在央企突進房地產業的背後，更深層次的原因是資源配置的失衡。央企所在的很多行業都處於產能過剩或虧損的狀態，如鋼鐵、裝備製造、新能源、運輸等，但在現行政策下，資金、信貸仍向央企國企傾斜。 “他們拿得到錢，但主業卻沒法投，房地產就成為最好的出口。 ”陽光100集團常務副總裁範小沖說，央企習慣于做資源導向的行業，房地產行業對土地、資金、政府關係等資源要求很高，正對其路，且利潤不菲。

陽光100集團常務副總裁範小沖透露，央企不僅在一線城市的土地市場獨 占鼇頭，在二三線城市的話語權也愈來愈強。 “地方政府以引入央企投資為榮，很多土地都對央企優惠，甚至內定只給央企。 ”他說，近兩年，大量央企通過舊 城改造、產業園等名義進入二三線城市。

地方政府也更願意將土地一二級聯動開發、新城建設等業務，與當地的基礎設施建設綑綁，一併與央企進行合作。

一位央企人士亦對財新記者稱，地方政府更信任、青睞央企，一個主要的考慮是規避 “政治風險” ， “地方官員普遍認為，跟央企合作比跟民企合作政治風險少得多” 。

支撐央企大規模拿地的，是其強大的融資能力和極低的融資成本。依靠政策支持，央企每年獲得大量的低息貸款。2009年的 “四萬億”及超過十萬億的信貸，大部分流入了央企和國企，並在2010年前後製造了大量 “地王” 。華潤和中海等央企的融資成本大多低於4%，遠低於同行。

宋延慶對此指出， “央企在土地、資金等資源上享有超國民待遇，並以此與民爭利，這是有問題的。在資源配置傾向于央企的情況下，政策更應該引導央企在城市基礎設施、保障房建設上發揮更多作用，承擔更多社會責任。 ”

財新 《新世紀》周刊2013年第7期發表“央企緣何退不出房地產”一文，指出，央企進軍房地產，與其考核機制、利益訴求有極密切關係。身為一家房地產國企工作人員，我對此有著深刻的切身體會。

在最近舉辦的一個研討會上，有專家稱，2002年—2003 年，土地市場還是民企和外資的天下，轉折發生在2008年—2009年，到2011年，國企已占據半壁江山。其中原因，國家“4萬億”信貸資金很多分配給國企，但其並沒有投入主業或發展實體經濟，而是直接或間接投入房地產領域。

這樣的解釋有一定道理。但是，站在國企角度，發展房地產業確實是不錯的選擇：

（1）國企融資成本低。外資在金融危機後對中國房地產的投資終未恢複，而民企從正常銀行渠道融資困難。 （2）國企投資房地產是回報較高而風險較低的選擇，買下一塊地或一棟樓，即使不產生現金流，也能在賬面上升值，對自身業績考核十分有利。 （3）國企因其業務和歷史等原因，或多或少都接觸過房地產業務，很多還持有土地和房產，這也使其進入房地產業務比較簡單、便利。

房地產從業者 戴瑩