📖 ZKIZ Archives

論越秀房地產信託基金(0405)於2012年下半年在收購及不收購之分派(初步，尚未完成)

又過了半年，公司終於公佈收購後的第一份業績，我們不如來看看。

(1) 分派比較
不計特別分派，看來好像較去年高出0.02仙，或0.07%，至26.49仙港幣。但實際上他們出了古惑地按港幣計算，沒有顯示人民幣的數字。因期內人民幣升值，如果按人民幣計，他們分派是減少了0.93%，由21.71仙人民幣降至至21.51仙人民幣，較預測分派20.63仙人民幣高，但有灌入補貼金額及管理費折單位的的部分，兩項合別達4.59仙人民幣及1.17仙人民幣，合計大約為5.77仙人民幣，實際分派為15.75仙，如按相同基準計算，計及去年單位折管理費之金額約1.27仙，實際分派金額為22.98仙。兩相比較之下，分派實際下降了7.37仙，那6.35仙的特別分派已經全部損失於無形，如下圖。

如果按上下半年計，下降了2.36%，至10.37仙，計及補貼及管理費折現金的影響，實際是下降至4.34仙，和與相同基準調整的分派11.42仙，大減61.19%，較過往的增長約8%，實際影響分派增長甚鉅，如下圖。



(1)每單位分派因為上半年單位數仍以未收購單位計算，下半年才以收購後單位計算，故除積不等於每單位金額。
(2)過往分派為不計補貼後分派，現在分派為經調整後分派，後者基準分派較過往基準分派為高。
(3)原物業的分派假設如上半年的業績公告金額，計算如下:



(2) 資產值
至於資產值不計遞延單位按年下降4.4%，按半年則下6.93%，至4.57人民幣，如計及遞延單位，按年下降了超過20.71%，按半年則下降22.82%，至3.79人民幣，負債比率上升10%，至36.88%，融資能力僅僅上升了約4億，如下圖。但這次收購所花的金額達1.96億，效益只是約1倍。這地方企業為了這少少的金額，勞師動眾，打造所謂堅實基礎，真是很無謂，可見他們犧牲小股東的用心昭昭。



(3) IFC 物業之效益
1. 關於IFC物業，我們把之剔除原物業的收益，再按其原假設調整至半年式，計算如下:

從上面可看到，其實IFC的收入基本上都給利息吃掉了，完全沒有收益，只是靠相關酒店補貼支持及補貼才勉強維持正數。



2. 至於扣除收購相關開支後，其預期及實際的收益如下，可以看到雖然回報略勝預期，但仍然是虧損。原有物業的貢獻，其實顯然較IFC優勝更多，所以可以說這收購其實是在摧毀股東價值。


3. 至於在補貼上，越秀最多每半年補貼1.342億，最多6.1億，今年已用了1.297億，現在只剩下4.803億，以這個速度，其實2年就已經基本上耗盡。

(4)總結
筆者仍然維持最初的總結，這次收購無論在短期和長期來說，實際影響股東價值，如果採取穩步漸進的收購策略，可能更佳。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=53601
Next Page
ZKIZ Archives @ 2019