一號九龍道300呎起 市建局近年最大入場戶
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GS(14)@2018-09-17 06:02:11https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9447&issue=20180917
【明報專訊】近年推售、主打細單位的市區單幢新盤一浪接一浪，作為信置（0083）今年頭炮的深水埗一號九龍道，全屬1房至2房單位，實用面積最細301方呎，是市建局近年入場單位面積最大的樓盤，項目採用落地玻璃幕牆，可享嘉頓山青葱景致，且位置四通八達，樓盤更引入不少智能家居裝置。
明報記者 林尚民
攝影 劉焌陶
預計2020年11月落成的一號九龍道，樓花期約27個月，整個樓盤僅提供100個單位；樓盤8月底開售至今，已累售近70伙，佔可售單位總數80伙約八成。值得留意的是，項目雖然主打上車客，但對比市場多個單幢盤，一號九龍道單位面積不算太「迷你」，實用面積最少301方呎，最大的2房戶實用面積有443方呎。
項目主打1房單位，佔樓盤整體六成，54個標準1房戶實用面積301至302方呎，屬近年市建局旗下樓盤中入場單位面積最大。發展商開放一個18樓C室的交樓標準單位，實用面積301方呎，單位採開放式廚房設計，大廳連開放式廚房面積超過100方呎，且呈長方形，方便擺放家具，單位樓層高度超過11呎，加上落地玻璃幕牆，空間感充足。
樓層高度逾11呎
睡房則採用套房設計，睡房連浴室面積超過100方呎，算是一手市場上較實用的1房單位，發展商已預設一個高身衣櫃，下層方便擺放日常衣物，上層則可擺放較為少用的被鋪或過季衣物等。惟單位的開放式廚房分成兩邊，有走廊分隔。
樓盤四成單位屬2房單位，標準2房戶有36伙，實用面積438至443方呎，發展商參照實用438方呎的18樓A室，開放一個交樓標準單位。單位大廳連開放式廚房，面積約120方呎，在特高樓底下，單位顯得寬敞實用，主人房約有70多方呎空間，外連工作平台，房間內的曲尺窗增加室內光線，細房面積約40多方呎，適合作小童房或書房。浴室設有窗戶，光線充足且空氣流通。
值得一提的是，今次推售的一號九龍道特別引入多項智能家居裝置，方便住戶日常起居，如大門附近位置設有WiFi無線上網開關掣（住戶須自行安排網絡供應商），每次回家只須按一鍵，即可開通無線上網。
設WiFi無線上網開關掣
另外，單位的開放式廚房，除設有輕觸式、可調整角度的電燈外，亦設有可隱藏的USB叉電插頭，方便戶主使用。此外，發展商預先在洗手間內裝置鏡櫃，其燈箱採輕觸式設計，只需在感應器上輕輕揮手，便可選擇白燈或黃燈，適合不同時候選用。
[睇樓速遞]
市建局青山道項目收17份標書
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GS(14)@2018-10-06 08:17:06https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8541&issue=20181006
【明報專訊】市建局深水埗青山道/元州街發展項目於昨日截標，該局共收到17份標書。據悉，入標以香港發展商為主，包括長實（1113）、新地（0016）、恒地（0012）、新世界（0017）、信置（0083）、嘉華（0173）、華懋、麗展（0488）、富豪酒店（0078）、遠展（0035）、德祥地產（0199）、建灝地產等；因條款規限，故發展商全為獨資競投。
新措施後首個截標項目
青山道項目將成為首個採用新措施的重建項目，市建局早前已指，為改善新盤居住環境，調高招標項目的住宅實用面積下限至300方呎，較2014年起規限最細單位不少於260方呎，實用面積增加40方呎或15%。麗展助理副總裁黃綺雯表示，加息使樓市調整，但屬預期之內，不會構成大問題。建灝地產行政經理林綺華表示，項目位於市區，鄰近港鐵站，位置不錯。對於市建局調高最細面積下限，她表示影響不大。
市場估值逾20億
據悉，青山道/元州街項目的分紅比例，中標發展商售樓收益達30.1億元後，需按比例分紅，達標後首5000萬元分紅20%，及後按比例遞增至最多50%。發展商須交還18個單位（涉約7680方呎）作樓換樓安排，商業部分（涉2.66萬方呎）亦歸市建局擁有，扣除相關面積後，即呎價達23,998元便需要分紅。
資料顯示，上述項目地盤面積近1.78萬方呎，作商住發展，提供約260個住宅單位，實用面積由300方呎起，可建總樓面逾15.97萬方呎。市場預計，項目最高估值涉逾20億元，即折合每方呎樓面地價約1.3萬元。
恒地逾13億奪市建局青山道項目
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GS(14)@2018-10-24 08:06:26https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1678&issue=20181024
【明報專訊】中美貿易戰影響本港發展商投地意欲，市建局昨日公布，以13.682億元批出深水埗青山道/元州街重建項目予以恒地（0012），若以住宅最高可建樓面面積約12.54萬方呎計，每方呎樓面地價10,909元，僅較今年6月批出位置較遜的通州街、桂林街予以香港小輪（0050）的每方呎樓面地價10,518元高3.7%。有測量師指，外圍經濟波動、銀行加按息等影響發展商入標意欲，另因項目要求興建智能系統等設施，額外增加發展成本。
呎價10909元 高通州街項目不足4%
鄰近港鐵長沙灣站的青山道/元州街重建項目，地盤面積近1.78萬方呎，作商住發展，提供約260個住宅單位，實用面積由300方呎起，可建總樓面逾15.97萬方呎，規模及位置亦優於通州街、桂林街重建項目，惟青山道每方呎樓面地價僅10,909元，屬市場估值之下限。
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示，中標價比預期略低，估計因外圍環境波動，加上條款中要求中標發展商須按發展協議中列明有關標準與品質、可持續發展和智能系統等，增加其發展成本。
中標價屬市場估值下限
上述項目於本月初截標，共收17份標書，入標大部分為港資發展商，包括長實（1113）、新地（0016）、恒地（0012）、新世界（0017）、信置（0083）、嘉華（0173）、華懋、麗展（0488）、富豪酒店（0078）、遠展（0035）、德祥地產（0199）、建灝地產等，因條款規限，發展商全為獨資競投。
售樓收益30億後按比例分紅
據悉，中標發展商售樓收益達30.1億元後，需按比例分紅，達標後首5000萬元分紅20%，及後按比例遞增至最多50%。發展商須交還18個單位（涉約7680方呎）作樓換樓安排，商業部分（涉2.66萬方呎）亦歸市建局擁有，扣除相關面積後，即呎價達23,998元便需要分紅。
恒地奪市建局元州街項目 投標價險勝對手不足3%
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GS(14)@2018-11-23 09:39:30https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5411&issue=20181123
【明報專訊】近期樓價回落，惟地價表現穩定，恒地（0012）今年10月以13.682億元投得的市建局深水埗青山道/元州街重建項目，僅「險勝」第二標價約2.5%。
最低標價距中標價近五成
今年3月政府公布，由本財政年度起，於賣地開標後約4周將公佈全部入標價，而市建局亦跟隨相關做法。市建局上月公布，共接獲17份標書的深水埗青山道/元州街重建項目，由恒地以13.682億元投得，該局昨日以不記名方式公布餘下16份標書價錢，第二標出價13.33億元，只較恒地中標價低3520萬元，差幅只有約2.5%，至於最低價的一份標書，出價只有6.88億元，較中標價低近五成。
折合每方呎樓面10909元
若以住宅最高可建樓面面積約12.54萬方呎計，恒地以折合每方呎樓面地價10,909元中標，其餘16份標書出價約5486至10,630元，惟有關出價仍未計及分紅部分，中標發展商售樓收益達30.1億元後，需按比例分紅，達標後首5000萬元分紅20%，及後按比例遞增至最多50%，另發展商須交還18個單位（涉約7680方呎）作樓換樓安排，商業部分（涉2.66萬方呎）亦歸市建局擁有。
市建局東九龍4盤同期推 共涉2971伙 業界指定價勢主導樓市
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GS(14)@2018-12-20 11:47:32https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5569&issue=20181220
【明報專訊】市建局有份參與發展的觀塘凱滙逆市熱賣後，旗下多個東九新盤亦將於短期推出，除分別與新地（0016）、新世界（0017）合作發展的Downtown 38、瑧尚外，首個港人首置上車盤煥然懿居亦將加入戰圈，連同凱滙，4盤共涉2971伙，屬近年罕見。業界估計，市建局同期推出的上述4個市區新盤，其定價及銷情勢影響後市發展。
明報記者 林可為
除凱滙位於觀塘外，餘下市建局有份發展的3盤均位於土瓜灣，成為新一輪新盤戰場，其中新世界與市建局合作的九龍城道瑧尚，預計短期獲批預售後，會隨即開展宣傳，極有機會成新世界明年頭炮。新世界強調，集團對市區中小型單位的承接力極具信心，會以貼市價推售瑧尚。另新地Downtown 38早前已向傳媒介紹樓盤的基本資料，預計短期上載樓書及向傳媒開放示範單位，料聖誕假期後正式啟動銷售進程；新地副董事總經理雷霆日前預告，「項目一定有單位售價是低於600萬元」。
3盤位於土瓜灣 主打細戶
至於市建局首個港人首置上車盤項目、位於馬頭圍道和春田街交界的煥然懿居，日前有消息指，市建局傾向以市價六二折推售單位，預料折扣後大部分單位的呎價介乎1.3萬至1.4萬元，以此推算，單位售價將介乎330萬至700萬餘元，估計局方將於本月31日公布首張價單及銷售詳情，據悉項目將設轉售限制。
煥然懿居擬月底公布價單
煥然懿居與私人樓宇最大的差別是屬資助房屋，據悉申請人須在港居住滿7年或以上，從未在港擁有住宅及無享用政府房屋資助；2人或以上家庭申請者的入息限額擬定於5.7萬至7.4萬元，資產限額擬定於255萬元等。
市建局行政總監韋志成早前表示，項目定價會貼近成本價，市建局會因此「收少十多億元」。
首批或隨凱滙低價開售吸客
利嘉閣研究部主管陳海潮認為，凱滙熱賣反映樓市儘管遭遇冷鋒，但只要新盤首批開價稍為低水，即可「引爆」市場購買力，而早前多個新盤銷情未如理想，是因為相關樓盤在市况轉淡時仍以進取價開盤。
陳估計，市建局會沿用凱滙的成功方程式，稍後推出的Downtown 38、瑧尚，以至煥然懿居，首批售價會較保守，冀吸引市場注意，惟由於該3個土瓜灣新盤的規模較凱滙細，相信市建局和發展商較傾向「慢慢賣」。
市建局恒安街項目招意向
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GS(14)@2019-02-03 12:01:32https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3323&issue=20190201
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【明報專訊】市建局就觀塘恒安街重建項目，明日起邀請有興趣的發展商提交合作發展意向書，將於本月18日截收意向。資料顯示，項目地盤面積8500方呎，屬第三輪「需求主導」重建項目（先導計劃）的其中一個，2014年11月7日開展。項目最高可建樓面約71,688方呎，成功取得本項目的發展商須按發展協議中列明有關標準與品質，可持續發展和智能系統的要求，興建新發展項目，以提供一個可持續發展的生活環境。
英皇2.95億沽漢口大廈一籃子舖
另發展商繼續高價收購舊樓，其中英皇（0163）持有的尖沙嘴漢口道漢口大廈一籃子物業，最新獲財團以2.95億元獲收購，舖位部分呎價高近17萬元，英皇帳面獲利近2.2倍。上述物業包括地下1、6、9、10、13、14號舖位，面積共1551方呎，獲財團以2.63億元收購，呎價高見16.95萬元，同由英皇持有的一個實用606方呎1樓D室，以1600萬元由同一財團收購，呎價約2.6萬元。另一伙同由英皇等持有的1樓A室，實用460方呎，以1600萬元沽，實呎3.48萬元。
英皇或相關人士於2007年至2011年先後購入上述一籃子物業，當時共涉7660萬元，是次轉讓帳面勁賺2.184億元或2.85倍。新買家為安達兆業有限公司，公司董事包括梁家馨等，為新世界（0017）或相關人士。
市建局恒安街項目 收益達13.8億須分紅
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GS(14)@2019-03-10 10:55:53https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5135&issue=20190309
【明報專訊】市建局新供應陸續有來，上月收到38份發展意向書的觀塘恒安街重建項目，市建局昨邀請37家發展商入標競投，4月10日截標。市場消息稱，中標者將來售樓收益達13.8億元後須按比例分紅，達標後首3000萬元分紅20%，其後按比例遞增至最多50%，以住宅部分可建樓面約6.37萬方呎計，意味每方呎價錢約2.17萬元便要分紅。
上述恒安街項目預計提供138伙，實用面積不可少於300方呎，另實用面積480方呎以下單位也不可少於一半。同時，項目須提供佔地約3260方呎的日間護老中心和其他政府設施。
據悉，有份遞交意向書的發展商包括新地（0016）、新世界（0017）、恒地系、信置（0083）、南豐等，另中資如中海外（0688）、碧桂園（2007）等亦有遞交意向書。
提供約138伙 最細單位不小於300呎
恒安街項目地盤面積為8500方呎，最高可建樓面逾7.1萬方呎（連同護老中心和其他政府設施面積）；市場估計，項目每方呎樓面地價約9000至1萬元，總價約6.5億至7.2億元。
中標者須按發展協議中列明有關標準與品質、可持續發展和智能系統的要求興建新發展項目，以提供一個可持續發展的生活環境。
每呎樓面地價最高估值1萬
此外，蚊型住宅官地、元朗大旗嶺地皮昨日截標，地政總署共收4份標書，據悉入標發展商包括信置（0083）和麗展（0488），俊和亦有入標。中原測量師行高級經理吳庭琛表示，發展商入標反應冷淡屬預期內，因地皮發展具不少限制，如地盤無車路直達等，提高地皮發展難度及變相增加成本。
資料顯示，大旗嶺地皮前身為嶺文學校，學校已於2005年停辦；地皮佔地約12,045方呎，最高可建樓面面積42,157方呎。根據賣地章程，中標發展商須負責鋪設地盤北面及東南面部分範圍作未來公共行人通道，並提供保養直至交還政府。此外，地盤北面部分位置屬水務工程專用範圍，在獲得水務署同意之前，發展商不得在範圍內進行任何發展。
元朗大旗嶺蚊型地收4標書
市場估計，地皮估值約1.5億至2.3億元，每方呎樓面地價約3500至5500元。
市建局恒安街項目 收18標書
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GS(14)@2019-04-12 08:54:49https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4810&issue=20190411
【明報專訊】市建局觀塘恒安街重建項目於昨日截標，發展商共收到18份標書，其中英資高富諾更罕有地參與競投，而餘下大部分為港資，包括長實（1113）、新地（0016）、信置（0083）、會德豐（0020）、華懋、嘉華國際（0173）、英皇（0163）、香港興業（0480）、宏安地產（1243）、麗展（0488）、莊士機構（0367）、建灝等。因條款所限，入標發展商只能獨資競投。
英資高富諾罕有入標
據悉，項目中標者將來售樓收益達13.8億元後須按比例分紅，達標後首3000萬元分紅20%，其後按比例遞增至最多50%，以住宅部分可建樓面約6.37萬方呎計，意味呎價約2.17萬元便要分紅。項目預計提供138伙，實用面積不可少於300方呎，另實用面積480方呎以下單位也不可少於一半，另須提供佔地約3260方呎的日間護老中心和其他政府設施。
市場估計，項目每方呎樓面地價約9000至1萬元，估值6.5億至7.2億元。
麗展大旗嶺地中標價高第二標72%
另麗展今年3月以逾2億元、每方呎樓面地價4977元投得元朗大旗嶺住宅地皮，其他落選入標價介乎2360.8萬元至1.222億元，以可建樓面42,157方呎計，每方呎樓面地價560至2899元，即麗展出價遠較第二標高72%。
寶聲1.82億收購土瓜灣舊樓
此外，土地註冊處顯示，土瓜灣宏豐工業大廈獲財團於上月連環購入6層，每層成交價介乎2,857萬至9,150.6萬元，共涉1.82億元，涉及約42%業權，新買家為銳財（香港）有限公司，公司董事為寶聲集團董事長陳耀璋等人，預料購入物業或作重建發展。
環發街60年唐樓5年升值2倍 呎價1.36萬 伍冠流：市建局收購價不太理想
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GS(14)@2019-05-07 23:29:04https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9431&issue=20190507
【明報專訊】紅磡庇利街/榮光街一帶舊樓近年獲市區重建局列為重建項目，市建局亦正積極收購。早於市建局公布前已「落釘」的另類物業投資者伍冠流，近日獲市建局通知，將以約705萬元收購位於重建項目內的環發街樓齡約60年的唐樓單位，平均呎價約1.36萬元，持貨5年帳升約2.44倍，跑贏大市升幅，惟伍氏認為收購價仍太低，不欲以現價售出單位。
明報記者 歐陽慧恩
伍冠流持有的環發街高層唐樓單位，位於市建局2016年宣布重建的「紅磡庇利街/榮光街」項目地盤內，實用面積約520方呎，就伍氏提供的單位相片可見，樓宇內部設備簡陋，加上與附近樓宇距離緊密，景觀狹窄，樓齡約60年，惟伍氏2014年僅以205萬元購入上址，並旋即獲租戶以約8000元承租，至3年前租金更增至8500元，租金回報近5厘，加上近日市建局欲以約705.23萬元購入，呎價約13,558元，即5年內物業大升500萬元或2.44倍。
市建局：自住業主收購呎價逼1.8萬
對於收購價，伍氏認為低於同區舊樓水平，所以不打算以現價售出業權：「市建局近月宣布以呎價17,917元收購附近的榮光街唐樓，比我單位的收購呎價高逾三成，所以造價並不理想，我寧願繼續收租等（市建局）再次出價。」雖然伍氏認為收購價不太理想，但市建局向本報回覆收購進度時指，截至2019年5月1日，已有778個物業的業主接受收購建議，佔整體約88.61%，並指餘下的合資格自住業主，近日收購價已調整至約17,917元，與「榮光街/崇光街」項目睇齊，惟回覆中並無提及收租業主會否亦獲調整收購價。
項目重建料提供1150伙
現時項目毗鄰、樓齡約24至28年的陽光廣場及碧麗花園，二手成交實呎約1.5萬至1.6萬元水平。上季入伙、主打納米樓的九建（0034）環海東岸，二手成交平均實呎約2.3萬元。至於恒地（（0012）發展的樓花盤啟岸，首批折實均呎逼2萬元。
市建局早前的公布資料，庇利街/榮光街發展項目地盤總面積逾8.6萬方呎，覆蓋103個街號，預計重建後總樓面約71.7萬方呎，提供1150個住宅單位，以及12萬方呎商業零售樓面，預計2025至2026年完成，發展成本約116億元，規模僅次於觀塘市中心市建局重建項目。
該局同區另有兩個收購項目，包括「鴻福街／啟明街」及「榮光街」發展項目，若連同上述項目，地盤面積將達約12.8萬方呎，合共提供約107萬方呎商住樓面，略大於觀塘市中心的重建項目。
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